Flot gennemrenoveret investeringsejendom Sag 501701MH TIL SALG Aarhus C - Rosenkrantzgade 18A og 18C Opdelt i 3 ejerlejligheder - sat i stand fra A-Z 2 parkeringspladser Fri lejefastsættelse - fuldt udlejet Kontantprisen er ved køb af selskab - for yderligere oplysninger kontakt erhvervsmægler, Marc H. Hansen Kontantpris kr. 8.300.000 1. års nettoafkast % 4,91 Etageareal m 2 230
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed Ejendommen er beliggende kun 100 meter fra Strøget, Ryesgade og med kort afstand til busterminalen samt Bruuns Galleri. Beskrivelse Hele ejendommen er i 2015/2016 renoveret fra A-Z med bl.a. nyere vand-, varme- og elinstallationer, nye vinduer og døre, nyt tag m.v. Ejendommen er beliggende i fredelig baggård. Adgang til gården sker igennem aflåst port ud til Rosenkrantzgade. Lejlighederne indeholder Vordingborg køkken med grebsfri låger. Herudover er der opvaskemaskine, indbygningsovn og keramisk kogeplade. Flotte badeværelser med store bruseniche og vaskesøjle. Der er gulvvarme i alle lejligheder og stor fælles tagterrasse. Da hele ejendommen er blevet komplet renoveret, skal der ikke afsættes meget til vedligeholdelse de næste mange år. Tidligere anvendelse har været til erhverv, og der er derfor fri markedsleje i alle lejlighederne. Alle lejligheder er fuldt udlejet. Ejendommen har brugsret til 2 parkeringspladser i gården. Der vil være mulighed for at overtage udskudt skat ved at køber overtager selskabet "Ejendomsselskabet Rosenkrantzgade 18B ApS", der er stiftet i januar 2015 med det ene formål at købe og renovere de 3 ejerlejligheder. I anpartsoverdragelsesaftalen overtages anparterne til en værdiansættelse af ejerlejlighederne til kr. 8.300.000 og udskudt skat, der udgør ca. kr. 200.000. Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Rosenkrantzgade 18A og 18C, 8000 Aarhus C Matr.nr. 1357 V Århus Bygrunde Ejerlejlighed nr. 1, 2, 3 Kommune Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1900 Ombygningsår 2016 2
2.1 Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Tinglyst areal 72 m 2 Tinglyst fordelingstal 34/100 BBR-bygningsnr. 991921 Opført / ombygget år 1900/2016 Etageareal 72 m 2 BBR areal 72 m 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse 72 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 2 Tinglyst areal 72 m 2 Tinglyst fordelingstal 33/100 BBR-bygningsnr. 991922 Opført / ombygget år 1900/2016 Etageareal 72 m 2 BBR areal 80 m 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse 80 m 2 Boligareal Nej Ejerlejlighed nr. 3 Tinglyst areal 70 m 2 Tinglyst fordelingstal 33/100 Opført / ombygget år 1900/2016 Etageareal 70 m 2 BBR areal 78 m 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse 78 m 2 Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Ejerlejligheder Tinglyst areal 214 m 2 BBR areal 230 m 2 Anvendelser: Erhvervsareal u/afskrivning 78 m 2 Boligareal 152 m 2 Etageareal i alt 230 m 2 Tinglyst fordelingstal 100 / 100 Divergens i arealer Der gøres opmærksom på, at der er divergens mellem arealerne som fremgår af ejendommens BBR-arealer, og de arealer som fremgår af lejekontrakterne. I nærværende salgsopstilling, er arealerne fra ejendommens BBR-meddelelse lagt til grund for de tekniske beregninger. Arealerne fra lejekontrakterne er lagt til grund for beregninger vedrørende leje pr. m² m.v. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.550.000 heraf grundværdi kr. 1.039.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. Ejerlejlighederne er vurderet samlet, jf. oplysninger fra ois.dk af 13.1.2017 på hovedejendommen. Køber er bekendt med, at ejerlejlighederne senere vil blive vurderet særskilt, men at hverken sælger eller ejendomsmægler har ansvar herfor. 3
Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 11.02.2016 med energiklassifikation B. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende er i henhold til Kommuneplan for Aarhus Kommune, planramme 010302CY, udlagt til cityformål, idet planen bestemmer følgende for området: Områdets anvendelse er fastlagt til cityformål. Cityformål omfatter funktioner til handel, kultur og service, (f.eks. butikker, kontorer, hoteller, biografer, udstillingslokaler), offentlige funktioner og sådanne andre funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning og endelig boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Som hovedregel må boliger ikke placeres i stueetagen. Såfremt intet andet er nævnt særskilt i rammerne, kan der i forhold til en samlet ramme for butiksarealtilvækst i City etableres dagligvarebutikker på indtil 3.500 m² bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker på indtil 2.000 m² i området. Ved planlægning for placering af butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper efter planlovens definition er der mulighed for, at der kan planlægges for butikker med et større maksimalt bruttoetageareal. I perioden 2013-17 kan der endvidere planlægges for 2 udvalgsvarebutikker med et butiksareal på over 2.000 m² i Cityområderne. Butikkerne kan etableres med en maksimal størrelse på hver max. 5.000 m² eller udvidelse af op til to eksisterende butikker med max. 5.000 m². Dette butiksareal på i alt max. 10.000 m² indgår i den samlede ramme for udvidelse af City. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. På arealer langs Havnebanen fra Århus Hovedbanegård til Syd- og Østhavnen, hvor den fremtidige belastning med støj og vibrationer overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj og vibrationer fra jernbanetrafik, kan der ikke tillades bebyggelse m.m. til støjfølsomme formål, herunder hotel- og kontorformål, med mindre der ved støjafskærmning eller bygningskonstruktion sikres et tilfredsstillende støjniveau ved udendørs opholdsarealer og et tilfredsstillende støj- og vibrationsniveau i sove- og opholdsrum, herunder kontorlokaler o.l. Endvidere er ejendommen omfattet af Lokalplan nr. 591 - Temaplan om strøggadernes anvendelse og bygningers ydre fremtræden og skiltning. Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplan/kommuneplan. Kulturarv Der findes ingen SAVE-registrering på ejendommen ifølge oplysninger indhentet den 13.1.2017 på gis.aarhus.dk. Ifølge oplysninger fra Kulturarvs hjemmeside er ejendommen ikke registreret med fredningsstatus. 4
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 13.01.2017 Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: 12.01.1882 Dok. ang. et plankeværk 20.06.1901 Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 03.11.2015 Deklaration om pulterrum, parkering og tagterrasser Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen er opdelt i ejerlejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfrit energiforsyningsselskab. Ejendommen vandforsynes fra AarhusVand. Ejendommen varmeforsynes fra AffaldVarme Aarhus. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den 13.1.2016 har regionen vurderet, at der ikke er grundlag for at kortlægge matriklen. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 8.300.000 Øvrige forhold: hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 426.000 Lejeindtægt andre lejemål kr. 18.000 I alt kr. 444.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Det bemærkes, at de anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren efter bedste skøn, - uden ansvar for at udlejning faktisk kan ske som anført, herunder lejens lovlighed. 5
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr. 15.650 Renovation Renovation kr. 2.637 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 4.500 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 6.900 Administration Administration kr. 7.500 Varmeregnskab kr. 2.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring kr. 3.450 Øvrige driftsudgifter Fælles el kr. 2.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 44.637 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 25.730 Advokatsalær - skøde kr. 21.700 Moms kr. 5.425 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 52.855 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 8.300.000 Handelsomkostninger anslået kr. 52.855 -Refusion depositum kr. 106.500 -Refusion forudbetalt leje kr. 106.500 Anslået kapitalbehov kr. 8.139.855 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 444.000 - Driftsudgifter iht. budget kr. 44.637 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 399.363 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 399.363 x 100 8.139.855 = 4,91% (anslået) 6
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 8.300.000 Kontantomregnet købesum kr. 8.300.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 25.730 Advokatsalær skøde kr. 21.700 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.425 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 8.352.855 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 5.808.184 Særlige installationer kr. 491.816 Grundens værdi kr. 2.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 8.300.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 494.948 = kr. 19.798 Afskrivninger 1. år kr. 19.798 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 44.637 kr. 44.637 Udgifter i alt kr. 44.637 kr. 44.637 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 444.000 kr. 444.000 1. år før afskrivning / skat kr. 399.363 kr. 399.363 Afskrivning 1. år, anslået kr. 19.798 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 379.565 Likviditet 1. år før skat kr. 399.363 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 83.504 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 315.859 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage 8000 Aarhus C Att.: Marc H. Hansen, Erhvervsmægler, MDE, DiplomValuar Tlf.: 8620 8585, mobil: 51393345, e-mail: mhn@nybolig.dk 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
FOTOS OG KORT 14
FOTOS OG KORT 15
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Rosenkrantzgade 18A og 18C, 8000 Aarhus C ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer 18A, stuen Bolig 72 162.000 2.250 40.500 40.500 2 Boliglejer 18C, 1.th Bolig 78 120.000 1.538 30.000 30.000 3 Boliglejer 18C, 1.tv Bolig 80 144.000 1.800 36.000 36.000 4 Sekundært areal Gården Andet 2 p-pladser 18.000 Refunderede driftsudgifter I ALT 230 444.000 106.500 106.500 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 230 426.000 106.500 106.500 0 Øvrige arealer 0 18.000 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 444.000 106.500 106.500 heraf faktisk 444.000 106.500 106.500 heraf anslået 0 0 0 16
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Nej 4 Sekundært areal Nej Faktisk Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Sekundært areal 2 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 17