Notat Dato 4. juni 2014 Skrevet af Byggesag/PLAN Journal nr. 8297-14 Stevns Kommune Postboks 83 4660 Store Heddinge www.stevns.dk Naboorientering/partshøring, fældning af avnbøg, Lokalplan 140 Telefon: +45 56 57 57 57 Fax: +45 56 57 57 59 Ejers bemærkninger, indeholdende: E-mail: stevns@stevns.dk 1 dokument. 11 sider inkl. denne. Find åbnings- og telefontider på www.stevns.dk. CVR-nr.: 29 20 86 54 Bank: 0629-4343 019 203 Side 1/1
Rene Rovsing Bach Fra: Henrik Lind [hl@olcejendomme.dk] Sendt: 3. juni 2014 11:49 Til: }Plan; }Byggesag Cc: Henrik Schou Christensen; Johnny Nielsen Emne: Høringssvar, Ejendommen, matr.nr.: 76b, Kystvejen 1-7, Strøby Egede Vedhæftede filer: 1421612_plantræ_skitse.pdf; DBB_VSPII_ref_SK_07_05_14_4_godk_SK.docx; Høringssvar VSPII_naboorienteret partshøring_avnbøg_pdf.pdf Hermed fremsendes høringssvar, fra, VSPII ApS, samt Henrik Lind og Christine Lind Offersen med vedhæftede bilag. Vi håber at sagen kan løses, så det omtalte træ bliver erstattet med et nyt og mere hensigtsmæssigt placeret træ. Skulle forvaltningen have ønsker om udviddet information / afklaringer, står vi naturligvis til rådighed for uddybende kommentarer / møder, såfremt man måtte ønske dette. Underskrevet eksemplar er sendt med psoten. mvh Henrik Lind Åstraede 26, Strøby Egede DK 4600 Køge DANMARK Telefon: +45 5555 4411 Mobile: +45 2526 5000 Skype: henrikli1 www.olcejendomme.dk 1
Stevns Kommune Teknik & Miljø Hovedgaden 46 4652 Hårlev Strøby Egede d. 2/6-2014 Vedr. naboorienteret partshøring, Ejendommen, matr.nr.: 76b Strøby By, Strøby Beliggende: Kystvejen 1 7 Høringssvar fra / VSPII Aps og Christine Lind Offersen, samt undertegnede, Åstræde 26, Strøby Egede, 4600 Køge. Indledning Efter at have solgt vores virksomhed A+ til TDC i 2009, og boet i Strøby Egede i mere end 33 år, mente min kone, Christine og jeg, at bymidten trængte til lidt brush up. Vi etablerede OLC Ejendomme og vi begyndte derfor at opkøbe de 3 huse, som vi synes ikke passede ind i bybilledet, med visionen om at man kunne skabe en ny og smukkere bymidte. Samtidig hermed arbejde politikerne med de samme intentioner, og lokalplan 111 (Netto og Børnehjemmet som vi ikke var involveret i) blev eksekveret, hvor der så blev en restgrund ned mod vandet som ikke var en del af denne lokalplan. Denne grund blev efterfølgende (juni 2012) sat til salg, og Lokalplan 140 blev udarbejdet og sendt til høring (hele trekantsgrunden mellem den nye/gamle kystvej og Stevnsvej) og kunne nu danne en helhed, med kombineret bolig og erhvervsbebyggelse. Samtidig hermed blev Kommunens Visionsplan for området færdig, og der var derfor et markant ønske om at vi skulle have en ny og smukkere bymidte et ønske, som jeg tror at alle borgere med daglig gang i bymidten ville ønske. Da Stevns Kommune satte restgrunden til salg i sommeren 2012, var det naturligt for OLC Ejendomme at opkøbe denne, for at fuldføre visionen om en smukkere bymidte, og vi bød en endog høj pris, og der var ikke andre bydere på projektet herefter gik processen i gang med at forme den nye bymidte. OLC Ejendomme allierede sig med et arkitektfirma og et rådgivende ingeniørfirma, og efter en del forhandlinger med Kommunen, lykkedes det at blive enig om et samlet byggeprojekt (delt op i Vallø Strandpark II Erhverv og privatboliger mod Stevnsvej, i alt 2800 m2, og Vallø Strandpark III 16 strandboliger ud mod vandet, i alt 1600 m2). Samtidig hermed indgik OLC Ejendomme en aftale med Domea om at bygge de private boliger som Almene boliger oven på Erhvervsbyggeriet. Hele byggeriet blev designet, med optimal tilpasning til intentionerne i Stevns Kommunes visionsplan, og bestemmelserne i Lokalplan 140, der blev endeligt vedtaget af byrådet i april 2013. Specielt den skrå kile, i byggeriet mellem bygning 2 og 3 i VSPII byggeriet, hvor man kan kigge fra vestsiden af Stevnsvej ned mod vandet, fordyrede byggeriet, men efterlevede til gengæld intentionerne i visionsplanen.
Byggeriet Herefter gik byggeprocessen i gang omkring Vallø Strandpark II, og OLC Ejendomme allierede sig med Domea og HH Byggerådgivning om udarbejdelse af et fælles udbudsmateriale og i Juli 2013 blev der afhold licitation mellem 5 totalentreprenører der havde ønsket at give bud på projektet. OLC Ejendomme og Domea var enige om at pege på Totalentreprenøren, Dansk Boligbyg A/S (DBB), og efter en del forhandlinger, blev der lavet en kontrakt med DBB i december 2013, med en tidsplan, der skulle sikre at byggeriet af erhvervsområdet skulle stå færdig i september 2014, og de almene boliger i maj 2015. Udfordringer under vejs Under udarbejdelse og høring af lokalplan 140, fik Stevns Kommune henvendelse fra den lokale afdeling af Danmarks Naturfrednings Forening, om at der sandsynligvis var flagermus ynglepladser i de træer der var omtalt i lokalplanen (en Avnbøg og 2 piletræer), og dette gjorde, at disse ikke kunne røres før der forelå en screening og yderligere undersøgelser om dette forhold. Debatten kørte også her i medierne og der blev indføjet at ved fældning eller styning af træer med en kronediameter på over 8 m, skulle der indhentes tilladelse fra Stevns Kommune v/ Kommunalbestyrelsen (afsnit 8.6, samt bilag 11). Til trods for flagermus problematikken, valgte Stevns Kommune at vedtage Lokalplan 140, selv om problemet ikke var afklaret, idet man jo havde taget højde for dette i bilag 11 (beskyttelse af de omtalte ynglesteder) og først den 11.2.2014, blev det endelig afgjort at der ikke var spor efter ynglende flagermus (brev fra Naturfredningsforeningen). Herved faldt således også den væsentligste årsag til beskyttelsen, af de 3 træer, til jorden. Byggeriets struktur og design Da byggeriet er fortættet høj / lavt byggeri, så er det naturligvis vigtigt, at der er plads til at bygge bygningerne hensigtsmæssig, med gode placeringer, parkeringspladser og hvor det er muligt - at have havudsigt. Navnene Kystparken og Vallø Strandpark antyder også dette, og designet af hhv. VSPII og III er da også, som skitseret i Lokalplanen anlagt efter denne strategi, med størst muligt hensyn til de eksisterende natur, herunder træer og evt. fugleliv og anden natur. I byggeriet er også skitseret endog adskillige nye beplantninger af bl.a. nye træer til erstatning af eksisterende beplantning, der ikke altid står der, hvor arkitekten ønsker sine streger for at lave noget smukt og harmonisk byggeri. Vallø Strandpark II i totalentreprise Efter en længere kontraktforhandligsperiode underskrev OLC Ejendomme, v/ VSPII ApS, den 10.12.2013 kontrakt (totalentreprise) med Dansk Boligbyg A/S (DBB), og overlod hermed styringen af VSPII byggeriet til DBB, ved fuldmagt ultimo januar 2014, efter at byggeriet var justeret en del steder (dette skyldtes hovedsageligt koordinering med Domeas andel af byggeriet og ønsker om besparelser). Byggetilladelsen DBB indsendte ansøgning om byggetilladelse til Stevns Kommune den 27.2.2014, med en forventet sagsbehandlingstid på max 6 uger, således at byggeriet kunne komme i gang i marts måned, så hovedtidsplanen kunne holdes.
I byggeandragendet er der bl.a. anført et ønske om at fælde den store Avnbøg (det var planlagt at den kunne blive stående jfr. tilbudsmateriale fra DBB), da nye opmålinger antydede at det ville blive svært at få plads til denne, og at en nybeplantning af samme type træ ville være at foretrække også af hensyn til sikkerhed (evt. storm) og bevægelighed under byggeriet. Træet ville blive klemt mere end beregnet, og det var derfor mere hensigtsmæssigt at søge om fældning og genbeplantning, end at beholde det store træ, som også af andre årsager måske ikke ville kunne overleve i sine nye omgivelser DBB s forklaringer. Den 8.5 standsede Stevns Kommune, Plan- og Teknikafdelingen grave- støbearbejdet formodentligt fordi DBB ikke have fået de nødvendige tilladelser til deres aktiviteter på grunden, eller fordi de ikke efterlevede anvisningerne i brevet af 6.5. Herefter bad vi DBB om at sende ansøgninger ind på de konkrete forhold, da VSPII jo havde givet fuldmagt til DBB på styring af byggeriet. Efter at have rykket DBB flere gange, så valgte VSPII selv at indsende ansøgningerne den 13.5 (vedlagt), da der var indkaldt til et ekstraordinært møde i Teknik og Planafdelingen i Stevns Kommune, for at behandle forholdene af de før omtalte ansøgninger, forud for Kommunalbestyrelsesmødet den 15.5., således at de forhold som krævede Kommunalbestyrelsens accept, kunne behandles her. Kommunalbestyrelsesmødet Den 16.5 modtog VSPII ApS meddelelse fra vicekommunaldirektør, Bjørn Voltzmann, om at der på Kommunalbestyrelsesmødet var enlighed om, at sende forholdene omkring træet i høring i 2 uger, og samtidig standse byggeriet/gravearbejdet i denne periode, indtil resultatet af høringen, og Kommunes efterfølgende beslutninger så ville foreligge.
Bemærkninger til ønsket om at fælde træet Med udgangspunkt i ovennævnte, den indsendte ansøgning og faktiske forhold, så har vi følgende supplerende bemærkninger, som vi vil bede forvaltningen / byrådet tage stilling til: Træet (Avnbøgen) har altid stået klemt (i sin fortid bag bygningerne på Stevnsvej 21 (Nihat) og Stevnsvej 23, så ingen har bemærket træet i sin gamle omgivelser se foto, fra før der blev gjort klar til byggeriet. Som det også ses på billedet, så har træerne på restgrunden været tilfældigt placeret, og Stevns Kommune har i fortiden ikke gjort noget for at der skulle værnes om de pågældende træer eller lavet nybeplantning, men blot beskåret træerne af sikkerhedsmæssige årsager. Som træet står nu, så vil det både under byggeriet og efter byggeriet udgøre en sikkerhedsmæssig risiko, alene ved at det kan vælte under en kraftig storm. Når byggeriet er færdigt, vil træet der er 17 m højt - hvis det bliver stående have ca 6 m vindzone (forskellen mellem bygningshøjde og trækronens højeste punkt) fra vestenvinde og ca 9 m vindzone fra østenvinden. Selv med en kraftig styning vil der være latent risiko for at træet vil vælte ind i bygning 1 eller 2. (se vedhæftede opmåling fra landinspektøren).
Ændring af byggeriet, så det tilpasses træet VSP II s egen arkitekt har hele tiden haft Kommunens visionsplan for øje, og har tilpasset bygningerne i forhold til visionsplanen. Disse overvejelser har under hele processen været til diskussion, og det er også derfor bl.a. at byggeriet ser ud som det gør, selv om vi hele tiden har fastholdt at det nok ville være vanskeligt at placere et så stort træ i en meget tæt bebyggelse. Efter at have set yderligere på forholdene på byggepladsen, må vi nok konstaterer, at det er mere fornuftigt at placere et nyt og mindre træ, som er tilpasset den samlede bebyggelse, og som løbende kan stynes, så det ikke udgør en fare for bygninger og beboere ved kraftig storm. Det er ikke muligt at tilpasse bygninger med et samlet etageareal på 4600 m2, så de kan placeres attraktivt (der er jo tale om en kystgrund med potentiale for havudsigt) uden at genbeplante nye træer, som så tilpasses byggeriet hvilket er en hel normal procedure ved tæt byggeri i Byzonen. Det er derfor også umuligt at save hele og dele af byggeriet for at tilpasse træet. Attraktiv byggeri i bymidten porten til Stevns De 4 planlagte byggerier i bymidten (VSP 1 Netto og børnehjemmet er færdigbygget, VSPII Butikker, Erhvervslejemål og 19 Almene boliger, VSPIII 16 boliger med havudsigt og VSPIV 22 boliger overfor Strandlunden) er alle med til at gøre bymidten mere homogen. De nye byggerier vil ligeledes gøre en forskel, når man kører gennem byen i forhold til nu, så nye potentielle borgere kan se de mange nye forretninger og boligmuligheder der nu bygges. (og der står rigtig mange nuværende træer rundt omkring byggeriet)
Befolkningstilvækst og Tilpasning til visionsplanen Visionsplanen fra Stevns Kommune for Strøby Egede Bycenter er et forsøg på at skabe en positiv udvikling for Kommunen og bør således medføre, at nybyggeri og byudvikling prioriteres i stedet for enkeltstående træer. VSPII er tilpasset visionsplanen, og tager fuldt højde for udsigtskilen fra Stevnsvej mod vandet hvis man ønsker visioner realiseret, så bør dispensationsmuligheden i lokalplanen kunne bringes i anvendelse, så området som en helhed bliver både smukkere og mere harmonisk. Det nuværende træ vil skæmme udsynet for såvel beboere i lejlighederne i bygning 1 og 2 idet man her kun ser trækronen med blade om sommeren, og ikke den havudsigt, som man havde håbet på. Erhvervsarealet i stueetagen, herunder bibliotek og fælleslokaler, ser kun den todelte stamme, som ikke er særlig køn, og den fylder godt op i parkeringsområdet. Hertil kommer at træet står midt i den udsigtskile fra Stevnsvej, som var tiltænkt at folk på den anden side af Stevnsvej kunne kigge ud igennem, men dette udsyn bliver stærkt reduceret med placeringen af det nuværende træ. Byggerier er endog også blevet meget dyrere på grund af denne arkitektoniske tilpasning til intentionerne i Visionsplanen. Havde byggetilladelsen blevet givet i januar måned, så havde ingen bekymret sig om træet det er klart at et nyudsprunget træ i maj måned er kønnere end et nøgent todelt træ er om vinteren - specielt når der ikke er andet på grunden! Ofring af træet i lidt større perspektiv Det kan så godt være, at man må ofre en gammelt træ (hvis tilstand man ikke kender noget til, og som man i fortiden ikke har passet ), som lige pludseligt kigger frem fra noget grimt gammelt byggeri, som VSPII har brugt mange penge på at rive ned og skabe noget nyt og smukkere, jfr. muligheden i Lokalplanens 8.6. Da Lokalplan 140 blev til, så var det med hovedsigtet at lave en ny bymidte, med moderne byggeri, og for at supplere de nuværende supermarkeder med specialbutikker / erhverv, samt bygge nye boliger for at få nye skatteydere til Kommunen. VSPII har i sit udbudsmateriale til entreprenøren lagt vægt på, at der i størst muligt omfang skulle tages hensyn til de eksisterende omgivelser, herunder træerne i området, og det var da også lige ved at lykkes, indtil man fandt ud af hvor STORT træet egentligt var, og derfor var alle enige om, at en løsning med en genbeplantning af et nyt træ ville tjene alle bedst, idet alene størrelsen ville udgøre en sikkerhedsrisiko for beboerne i VSPII ved en kraftig storm!
Beslutningsreferat, Møde mellem DBB og Stevns Kommune, Plan og Teknik, byggesag (DBB_VSPII_ref_SK_07_05_14_4_godk_SK) Mødested og Tidspunkt: Mødelokalet, Teknik & Miljø, det gamle rådhus i Hårlev, den 7.5.2014, kl. 12.30 13.15 Deltagere: Henrik Christensen (HC), Byggesagsbehandler, SK Lau Zaar, Projektleder (LZ), Dansk Boligbyg Henrik Lind (HL), Direktør, VSPII ApS (ref) Mødet blev aftalt med HC og tog udgangspunkt i brev af 6.5.2014 (Bilag 336136722.pdf vedhæftet denne mail), fra HC, der omfattede 3 forhold, som gjorde, at der ikke på det foreliggende grundlag af Dansk Boligbyg A/S s byggeansøgning, kunne gives byggetilladelse: 1. Udkørslen fra området var blevet lyttet længere mod syd i forhold til den gamle udkørsel fra tidligere bebyggelse (Stevnsvej 25). 2. Det træ (Avnbøg), som er nævnt i lokalplan 140 som bevaringsværdigt, som hvis det skulle fældes skulle der indsendes separat ansøgning herom, og denne ansøgning skulle behandles af forvaltningen og Kommunalbestyrelsen 3. Manglende dokumentation for at der i området var planlagt 64 parkeringspladser som helhed (41 P-pladser, VSPII og 23 P-Pladser, VSPIII, som tilsammen er omfattet af lokalplan 140) Herudover fremgår det af brevet, at SK v/hc har erfaret at byggeriet er gået i gang, og en del kommentarer omkring pkt. 2, hvor der er givet en række påbud omkring indhegning af drypzone m.m., Følgende blev drøftet/besluttet på mødet: a) HC påpegede at byggeriet (støbning af fundament) var gået i gang uden tilladelse, men havde dog givet tilladelse til bortkørsel af jord til anvist sted(er) b) Vedr. pkt. 1: da udkørslen (mellem bygning 1 og 2) var flyttet 13 m længere mod syd (mod lyskrydset) i forhold til den gamle udkørsel fra Stevnsvej 25, kunne venstresving give problemer, og han bad derfor om en separat ansøgning om overkørsel fra området, som de så ville tage stilling til (indsendt 7.5.2014 - vedlagt), men kunne dog ikke se nogen problemer i højresvingstilladelsen, og derfor ville dette ikke standse byggetilladelsen, som så ville blive forsøgt givet med højresvingstilladelse, medens venstresvinget blev myndighedsbehandlet (HC er ikke myndighed på området, men ville give det videre til vejafdelingen at vurdere dette). Herudover foreslog HC at der kunne etableres vejbump som fartbegrænsende foranstaltning. c) Vedr. pkt. 2: HC påpegede at der var lagt jord omkring træet, og at der ikke var opsat de påbudte hegn omkring træet, som han bad LZ omgående at gennemføre, og vi drøftede samtidigt, at træet var klemt og sandsynligvis ville gå ud. HL meddelte, at han havde indgivet ansøgning om fældning til Kommunalbestyrelsen (vedlagt), så snart han modtog meddelelsen fra LZ om problemet med manglende byggetilladelse og problemerne med placering af bygningerne i forhold til træet. HC modtog kopi af denne på mødet, og efterfølgende blev den sendt til HC på mail samme dag. d) Vedr. pkt. 3: HC fik udleveret plantegning fra HL over VSPIII P-plads placeringer, hvor der i alt var 22 P- pladser, men HL ville finde en ekstra i den østlige ende, således at lokalplan 140 s krav om totalt 64 parkeringspladser var opfyldt, og HC erklærede sig tilfreds med dette. e) LZ spurgte ind til hvorledes det var med hensyn til standsning af byggeriet, hvor HC forklarede, at hvis tingene ikke udviklede sig tilfredsstillende, ville han troppe op på byggepladsen, og anmode om standsning af byggeriet og i fald dette ikke skete, ringe til politiet. Herefter blev mødet hævet - Ref HL
X = 91650 Y = 111100 N Kommunevej Kystvejen Højdefikspunkt Søm i bundpæl 1099 Kote: 3.22 Projekteret Bygning 1 Projekteret Bygning 2 F: 3.1 F: 3.0 T: 20.7 Drypzone af eksist. træ F: 3.0 = kote til terræn ved stamme T: 20.7 = kote til top af træ Højde af træ ca. 17.7 m ca. skel efter æ ndring 76a Kom m unevej Stevnsvej 76b Projekteret Bygning 3 Projekteret udhus "p" Søm i asfalt 1075 Kote: 3.61 Y = 111000 X = 91700 Projekteret Bygning 4 Søm i asfalt 1074 Kote: 4.70 Kom m unevej Kystvejen Koter i system DVR90 med 29-11-9103 kote 2.724 m som udgangskote Vallø Strandpark II Plan vedr. indmålt træ matr.nr. 76-b Jr.nr.: 1421612 Målforhold 1: 500 Rev: Ejerlav: Strøby By, Strøby Dato: 03-06-2014 Kommune: Stevns Sign.: Landmålergården I/S Praktiserende Landinspektører Filnavn:G:\journal\14\1421612\CAD\1421612_plantræ.dgn Køge afdeling tlf. 88 20 87 00 Søndre Allé 5 www.landmaalergaarden.dk 4600 Køge koge@landmaalergaarden.dk Bruger: akj