Den almene Boligorganisation Fremtidens almene Boliger CVR-nr. 19 23 59 98 c/o Advokaterne Arup & Hvidt, Nørre Voldgade 88 1358 København K, Tlf. 33 13 85 80 Furesø kommune Den 30. april 2015 Stiager 2 AH/KK/jk 3500 Værløse Att.: By Miljø og Erhverv, bme@furesoe.dk og Karin Langendorf klag@furesoe.dk Afd. Ryetbo afd. 4, Værløse nyt skema A ansøgning om godkendelse af ombygning og udvidelse af Ryetbo Plejehjem, Værløse. Med tak for mail af 23. ds. til afdelingens formand, Kurt Bork Christensen fremsendes hoslagt følgende materiale: 1. Skema A-ansøgning som er indtastet i BOSSINF. Siden indsendelsen af materialet til kommunen 21.11.2014 er rammebeløbet forhøjet lidt, der er jfr. møde 18.12.2014 med Don Krusager foretaget regulering af grundkøbesummerne, der er indgået ny aftale med Ejerforeningen Ryetbo og placeringen af bygningen er ændret lidt. 2. I forhold til det tidligere ansøgte er forbindelsesgangen mellem de 2 boligblokke vedtaget rykket en smule mod nord i overensstemmelse med situationsplanen af 20.2.2015, således som denne er indsendt samme dato til kommunens godkendelse. Flytningen er alene til opfyldelse af personalets ønsker om lettere adgang fra de øvrige plejeboliger og forbindelsesgangen nødvendiggør desværre fortsat nedrivningen af 3 boliger i Den selvejende Ældreboligboliginstitution Ryetbo III. Som redegjort for havde vi, efter meget positive forhandlinger med ejerne af Bavnehøj Park om byggeriet og den forventede lokalplanshøring, håbet på at erhverve et mindre grundareal fra disse, hvorved vi kunne flytte mellembygningen yderligere nogle meter mod nord og derved, i overensstemmelse med drøftelserne med Don Krusager, undgå nedlæggelsen af de 3 boliger i Ryetbo III. Ved naboernes indsigelse har det være nødvendigt at opgive denne ellers heldigere løsning. 3. Til supplering af tidligere dokumentation om byggeriet fremsendes efter kommunens anmodning følgende mødereferater, fra de mange involverede parter: a. Referat af bestyrelsesmøde 25.8.2014 i Den almene Boligorganisation Fremtidens almene Boliger (Fremtidens Boliger) med bestyrelsens godkendelse under pkt. 10 af etableringen af den nye selvstændige afdeling til færdiggørelsen af plejehjemmet Ryetbo i Værløse.
2. b. Referat af bestyrelsesmøde i Fremtidens Boliger 13.4.2015 med orientering under 2 b om den fortsatte forventning om Furesø kommunes godkendelse af skema A, og derunder godkendelse af etableringen af Afdeling Ryetbo IV som bygherre herfor. c. Referat af bestyrelsesmøde i Den Selvejende Institution Ryetbo 4.9.2014 med redegørelse under pkt. 3 for de mange positive drøftelser med kommunen om renoveringen og udvidelsen af institutionens plejehjem, og med bestyrelsen godkendelse af skitseprojektet og skema A, der er udarbejdet efter drøftelserne gennem årene med socialudvalget og de øvrige myndigheder, herunder med salget af plejehjemmet for 5,9 mio. kr. og salget af funktionærblokken. d. Referat af stiftende bestyrelsesmøde 27.01.2015 for Afdeling Ryetbo IV med godkendelse af vedtægterne m.v. med fortsat forbehold for den endnu ikke opnåede godkendelse fra Furesø kommune. Referatet indeholder under punkterne II og III en fyldig historisk redegørelse for det hidtidige arbejde med projektet, herunder bestyrelsens godkendelse af skema A med de heri forudsatte køb fra Den selvejende Institution Ryetbo og Ryetbo III samt driftsaftalen med Ejerforeningen Ryetbo om bidraget for funktionærblokken samt under punkt IV redegørelse og vedtagelse om fremtiden, herunder bemyndigelse til køb og tinglysning af skødet på funktionærblokken. e. Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Ryetbo af 10.12.2014 med orientering under pkt. 9 om stadet for plejehjemmets færdiggørelse og med bestyrelsens vedtagelse af planerne herfor. Ved supplerende bestyrelsesmøder 16. april d.å. i Den selvejende Institution Ryetbo, Ryetbo III og afd. Ryetbo IV og ved generalforsamling i Ejerforeningen Ryetbo 15. april er de ovennævnte referater og trufne beslutninger alle godkendt og fulgt op, herunder med det fortsatte bidrag for funktionærblokken til ejerforeningen. Alle de nævnte referater vedlægges. 4. Efter de trufne vedtagelser sælger Ejerforeningen Ryetbo ikke arealet og derfor erlægges ingen moms deraf. Men efter den fortsat lange udskydelse af tinglysningen af aftalen om funktionærblokken er der risiko for at der kræves moms af købet af blokken, selv om nedrivningen af denne først foretages nu længe efter den indgåede handel. Der er i anlægsudgiften for skema A afsat beløbet hertil, men vi søger at undgå det til i stedet forbedring af byggeriet. 5. Bygherre sikrer, at byggeriet opfylder alle de ved byggeriets planlægning og udførelse gældende love og bekendtgørelser, men også at byggerierne for både beboere, for personale og for den fremtidige driftudgift af disse er etableret så funktionsduelige som overhovedet muligt, herunder med anvendelse af arbejdsbespa-
3. rende og tryghedsfremmende teknologi. For at opnå dette og for at have sikkerhed mod betydelige markedsmæssigt betingede prisstigninger mellem skema A og B er det vor erfaring, at det er hensigtsmæssigt at have til rådighed det fulde rammebeløb indtil der er sket indhentning af tilbud og de aktuelle priser kendes. Efter udarbejdelsen af den endelige projektet udbydes dette for sikring af de mest gunstige priser. 6. Købesummer: Kommunen v/don Krusager har tidligere anbefalet, at Ryetbo III overdrager de arealer, der skal ombygges i Ryetbo III for at få et funktionelt plejehjem, til Afd. Ryetbo IV. Ved en sådan overdragelse skal der fastsættes en overdragelsespris enten til den offentlige vurdering eller til prioritetsgælden, jfr. almenboliglovens 27, stk. 5. Offentlig vurdering: Ejerlejlighed nr. 50, boligareal omfatter 2.224 m 2 og er i 2014 vurderet til kr. 29.000.000, eller pr. m 2 kr. 13.040. Der overdrages, 333 m2, der værdisættes til kr. 4.342.320 Ejerlejlighed nr. 51 omfatter 898 m 2 og er i 2014 vurderet til kr. 3.800.000, eller pr. m 2 kr. 4.232. Der overdrages 102 m 2, der værdisættes til kr. 431.664 Indfrielse af prioritetsgæld: I boligafdelingen, ejerlejlighed nr. 50 er der optaget lån med støtte i henhold til almenboliglovgivningen. Lånet er optaget i LR Realkredit og indestår med en restgæld pr. 31/12.14 på kr. 35.884.588, eller for 333 m 2 kr. 5.373.007 I serviceafdelingen, ejerlejlighed nr. 51 er der optaget lån i LR Realkredit med sikkerhed i form af lejeaftale mellem DSÆ Ryetbo III som udlejer og DSI Ryetbo som lejer med kommunal tiltræden af uopsigelighed til og med 31. december 2038. Der indestår en restgæld pr. 31/12.14 på kr.11.940.050, eller for 102 m 2 kr. 1.356.214 Da prioritetsgælden overstiger den offentlige vurdering har vi i skema A medtaget, at købesummen for boligdelen udgør kr. 5.200.000 og for servicearealerne kr. 1.325.000 pr. 31. december 2015. Den endelige købesum fastsættes efter opmåling ved landinspektør og forhandling med LR Realkredit. Når skema A er godkendt vil bygherre rette henvendelse til LR Realkredit for at forberede salget og delindfrielsen. Der skønnes ikke at opstå huslejetab i Ryetbo III som følge af byggearbejderne, da de nye boliger kan indrettes før de boliger, der bliver til servicearealer nedlægges.
4. Lejeaftalen for servicearealerne i Ryetbo III foreslås reguleret, når der foreligger landinspektøropmåling og når det er klarlagt, hvornår der foretages sammenlægning af de 3 servicearealer i henholdsvis Ryetbo II, Ryetbo III og Afd. Ryetbo IV. Ansøgning om ombygning i Ryetbo III: Det vil være hensigtsmæssigt for den optimale indretning af boligerne, om tre af disse boliger kan indrettes før byggesagen udbydes, således at de kan fungere som prøveboliger. Der søges derfor om forhåndstilladelse til at indrette tre boliger i de hidtidige fællesboligarealer allerede efter godkendelse af skema A og således at ønskerne til indretningen kan indgå i udbuddet af entreprisen. Brugergruppen har arbejdet med og ønsker at afprøve 3 modeller for indretning, primært overflader og udstyr, inden de endelige baderum og køkkener bygges. Forslaget om at ombygge de tre boliger samtidig gør det billigere at ombygge, da disse tre ligger i samme søjle i det eksisterende byggeri. Der er udarbejdet et projekt, som kan eftersendes. Med hensyn til købesummen for funktionærblokken kan oplyses, at den offentlige vurdering for 2014 udgør kr. 7.300.000. Ejendommen overdrages samlet til kr. 4.300.000. Der er ikke lån i ejendommen og driften overgår til Afd. Ryetbo IV efter ibrugtagning af de plejeboliger og servicearealer, der indrettes. Under byggeriet er det aftalt med Ejerforeningen Ryetbo, at denne modtager det hidtidige bidrag, som ejendommen har bidraget med til Ejerforeningen. Dette beløb er afsat i budgettet med kr. 2.000.000. Med hensyn til købesummen for de 44 plejeboliger kan det oplyses, at der overdrages 1.904 m 2 af det samlede areal i ejerlejlighed nr. 1 på 2.822 m 2, og at den offentlige vurdering for hele den ejerlejlighed udgør kr. 36.500.000. Den offentlige vurdering for det areal, der overdrages til Afd. Ryetbo IV udgør derfor ca. kr. 24,6 mio. I bestyrelsen for DSI Ryetbo er godkendt en afståelsespris på kr. 5.900.000, hvilket er tilstrækkeligt til at indfri de lån, der hviler på den del af ejerlejlighed nr. 1 og samtidig en værdi, der er tættere på handelsværdien af et utidssvarende plejehjem end den offentlige vurdering er udtryk for. Da værdien dermed ligger under den offentlige vurdering indstilles denne godkendt. Der vedlægges kopi af offentlige vurderinger og opgørelser fra LR Realkredit pr 31.12.2014 af gælden i Ryetbo III. 7. Ligesom etableringen af de plejeboliger i Ryetbo II og Ryetbo III naturligt gav både beboere og personale forstyrrelser, så medførte ændringer efter de gennemførte salg ingen økonomiske fordyrelser af driften af de enkelte institutioner, idet der netop ved købesummernes fastsættelse er taget fornødent hensyn hertil, herunder med den ved afhændelse af boligerne naturlige indfrielse af prioritetsgælden for disse. Efter de mange gode mundtlige drøftelser med koordinator Don Krusager, har vi for projektet følgende bemærkninger:
5. a. Som ovenfor angivet er det søgt at undgå nedlæggelse af plejeboliger i Ryetbo III ved flytning af mellemgangen mod nord. Efter den uventede protest fra Bavnehøj Park har vi aktuelt for skitseprojektet opgivet den helt nordlige placering af mellemgangen, og må derfor fortsat nedlægge en af de eksisterende plejeboliger pr. etage. Vi har som vist på situationsplanen af 20.2.2015 foreløbigt placeret i stedet en ny bolig mod nord i de hidtidige servicearealer i III. Vi vil efter afslaget fra Bavnehøj Park overveje med arkitekterne om vi ved et knæk på forbindelsesgangen eller lignende kan undgå den ellers nødvendige flytning af eksisterende boliger. Desværre tror vi ikke meget på, at dette er muligt, så vi har endnu ikke villet besvære kommunen med overvejelser herom, men vil naturligt overveje dette nærmere i forbindelse med udarbejdelsen af det endelige projekt før vi kan færdiggøre skema B til kommunens behandling. b. Vi har i Ryetbo III indledende drøftet om etablering af en ekstra bolig med facade mod vest i fællesrummet. Projekteringen heraf er foregået i regi af Ryetbo III, jfr. det vedlagte referat af bestyrelsesmødet af 16. ds. pkt. 7. Men som her anført har vi ikke tidligere sendt dette til overvejelse i kommunen for ikke at forsinke yderligere færdiggørelsen af skema-a. 8. Ved førsynsrapporten er lagt vægt på de eksisterende forhold, men der er klart at bygherre vil sikre, at også de nye 22 boliger i den gamle afdeling bliver etableret, så også alle arbejdsmiljølovens regler bliver overholdt, herunder særligt kravene til indretning af badeværelserne. 9. Ligeledes opfylder bygherre ved de nye boligers indretning kravene i Almenboliglovens 108-110. 10. Når skitseprojektet med skema A er godkendt af kommunen, vil vi naturligt som vanlig drøfte herom med ministeriet og sikre, at det endelige projekt opfylder også ministeriets krav før skema B indsendes til nedlæggelse af de tre boliger i Ryetbo III. Driftsøkonomien for de resterende boliger i Ryetbo III vil være uændret, idet købesummen benyttes til nedbringelse af gælden og idet driftsudgifterne for de afhændede arealer fremover afholdes i afd. Ryetbo IV og idet nye boliger etableres i servicearealer til erstatning for de nedlagte. 11. Dette gælder tilsvarende økonomien for Den selvejende Institution Ryetbo med nedlæggelsen af de 44 boliger. Vi forventer, at plejehjemsdriften i Ryetbo fortsat vil være uændret uhyre effektiv. Efter det netop af bestyrelsen godkendte regnskab for 2014 var plejeafdelingens udgifter pr. plejedag 1.235 kr. Heraf var udgiften til den faste ejendom 85 kr., således at udgiften til plejedriften kun var 1.150 kr. pr. plejedag. Med de nødvendige prisjusteringer forventes dette udgiftsniveau opretholdt fremover. Købesummen for plejeafdelingen anvendes til indfrielse af gælden og udgifterne til driften af den faste ejendom overgår til Ryetbo IV. Salget af plejeafdelingen berører således ikke driften i de øvrige afdelinger i Den selvejende Institution Ryetbo, da driften altid har kørt adskilt for plejen, boligafdeling I og boligafdeling 2.
6. 12. For god ordens skyld bemærkes, at det fortsat er tanken at gennemføre sammenlægning af afdelingerne Ryetbo II, III og IV, så snart dette efter byggeriets afslutning er muligt tilsvarende som dette er gennemført i både Hareskovbo i Gladsaxe og Adelaide i Gentofte. I forbindelse med sammenlægningen skal lejen for de 3 afdelinger successivt udlignes, således at lejen over en årrække bliver den samme pr. m 2 for samtlige de herefter moderne og tidssvarende plejeboliger. Vi noterer med taknemlighed, at juni-dagsordenen fremlægges 8. maj d.å. Skulle kommunen forinden have behov for yderligere oplysninger hertil, er vi naturligt parate til at fremsende disse. Vi håber, at vi inden den formelle godkendelse i juni måned vil kunne få mulighed for at arbejde videre med de endelige planer for bebyggelsen i overensstemmelse med de ovenfor givne oplysninger. Endelig står vi selvsagt til rådighed for yderligere drøftelser og svar på spørgsmål, som projektet giver anledning til. Med venlig hilsen Kirsten Kristensen Den 27. og 30. april 2015 16433-1410 AH/KK/jk