1 København, den 11. april 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Poul Olesen v/tryg Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 31. maj 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har foretaget en fejlagtig omregning af et indestående lån, som køber skulle overtage i forbindelse med handlen, samt udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning, og om indklagede dermed skal betale erstatning/godtgørelse til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
2 Klager ønskede at sælge sit fritidshus og indgik derfor den 17. november 2010 en formidlingsaftale med indklagede. Vedrørende betaling til indklagede var det aftalt: Klager fik i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse udleveret salgsprovenuberegning af 17. november 2010, hvori indklagede havde beregnet, at klager ved en kontantpris på 1.190.000 kr. ville opnå et provenu på 352.727 kr. Det var videre i beregningen anført, at de aftalte 6.875 kr. til øvrige salgsfremmende foranstaltninger bl.a. dækkede 4.500 kr. til annoncering i boligmarkedet. Den 4. december 2010 underskrev klager en købsaftale om salg af sit fritidshus for en kontantpris på 1.190.000 kr. med overtagelsesdag den 1. marts 2011. Det var anført i købsaftalen, at køber skulle overtage et indestående realkreditlån i forbindelse med handlen, og indklagede havde beregnet beløbet, hvormed lånet skulle indgå i købesummen således:
3 Indklagede har oplyst, at der ikke er udarbejdet og udleveret andre provenuberegninger til klager end den, der er dateret den 17. november 2010, idet køber og klager den 17. november 2010 blev enige om at handle. Klager underskrev samtidig formidlingsaftale og godkendte provenuberegningen, og der blev ikke efterfølgende aftalt ændrede vilkår. Klager har dokumenteret, at indfrielseskursen på lånet på købsaftaletidspunktet var 92,60. Den 4. marts 2011 sendte indklagede sin faktura til klager:
4 Ved check af 8. marts 2011 betalte indklagede klagers tilgodehavende. Den 24. marts 2011 skrev klagers pengeinstitut til indklagede bl.a.: Jeg kan konstatere, at [klager] ikke som forventet har modtaget rådgivning fra dig om muligheden for at lave købsaftalen med obligationsindfrielse. Herved mister [klager] en merindtægt i handlen på 64.219 kr. Klager har bl.a. anført: Indklagede har i salgsopstilling og købsaftale fastsat en kontantpris på fritidshuset på 1.190.000 kr. Indklagede har ikke rådgivet klager om, at klager kunne indfri indestående realkreditlån med restgæld på 755.000 kr. Indklagede har i købsaftalen anført lånet med en forkert kurs. Klager er dermed påført et tab på 79.985,84 kr., der fremkommer som indfrielsesbeløbet beregnet af indklagede til 765.148,34 kr. fratrukket indfrielse til kurs 90,75 pr. 1. marts 2011, i alt 685.162,50 kr. Klager har som følge af indklagedes handlemåde ikke opnået en kontantpris på 1.190.000 kr., idet klager mangler et provenu på 79.985,84 kr. Klager har på intet tidspunkt accepteret at sælge ejendommen for en lavere kontantpris. Det er således ikke korrekt, som indklagede har anført, at klager accepterede, at køber fik en yderligere rabat på prisen ved at overtage det indestående lån til kurs 100. Såfremt nævnet måtte finde, at der ikke er fejl i indklagedes provenuberegning, gøres det gældende, at indklagede skulle have udarbejdet en ny beregning, der viste klagers korrekte provenu ved salget. Herved kunne klager have afvist købstilbuddet og undgået at lide det omhandlede tab. Indklagede skal tillige som følge af den manglende udarbejdelse af ny provenuberegning betale godtgørelse til klager, subsidiært fortabe sit salær. Indklagede har gjort indsigelse mod, at klagers advokat er længe om at svare i sagen, hvilket i relation til renter kan komme indklagede til skade. Indklagede er imidlertid forud for klagens indgivelse til nævnet blevet anmodet om at erstatte klagers tab, hvilket indklagede har afvist. Herved har indklagede indtaget sit standpunkt og bærer derved også risikoen for dette. For at undgå rentetilskrivning i sagen, har indklagede den mulighed at deponere påstandsbeløbet på klagers advokats klientkonto. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har specificeret det aftalte beløb til annoncer i boligmarkedet på tilstrækkelig vis, og dermed om indklagede har krav på betaling af beløbet.
5 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning, godtgørelse eller fortabe sit salær, idet indklagede ikke har tilsidesat sine pligter som ejendomsmægler, og idet der ikke er grundlag for kritik af indklagedes arbejde. Det står parterne frit for at aftale at anvende straksindfrielseskurs eller f.eks. kursen på overtagelsesdagen. Allerede af denne grund har indklagede ikke begået fejl. Klager har i øvrigt opnået det provenu, der er beregnet i salgsprovenuberegningen, og der er således heller ikke fejl i provenuberegningen. Klager har skriftligt godkendt provenuet. Det var en aktuel provenuberegning, der blev anvendt ved parternes møde, idet køber og klager allerede den 17. november 2010 blev enige om handelsvilkårene, hvorefter klager underskrev formidlingsaftale og godkendte provenuberegningen dateret den 17. november 2010. Der er ikke sket store ændringer i kursen i de 14 dage, der gik til købsaftalen blev underskrevet, og slet ikke ved en straksindfrielseskurs på 100, som ikke er forkert at anvende. Oprindeligt var det ikke meningen, at køber skulle overtage det omhandlede lån, men parterne valgte dette, da køber ønskede et nedslag i udbudsprisen. Ved at overtage lånet til dagældende kurs fik køber et indirekte nedslag i prisen, og klager ville samtidig spare omkostningerne til indfrielsen af lånet. Under disse forhandlinger blev det oplyst, at et nyt tilsvarende lån ville være til en lavere kurs end den aftalte for det eksisterende lån, og klager var således informeret herom. Lånet indgik i handlen med kursen på tidspunktet for indgåelsen af handlen, da begge parter dermed vidste, hvilken værdi lånet havde i handlen. Hvis man i stedet havde valgt at lade lånet indgå i handlen med kurs fastsat 3 måneder ud i fremtiden, ville værdien af lånet have været behæftet med stor usikkerhed, hvilket hverken køber eller klager havde interesse i. Såfremt nævnet skulle give klager medhold i klagen, har indklagede et modkrav på 1.731,25 kr. Dette er et beløb, som indklagede har betalt til en tømrer for udbedring af nogle mangler ved ejendommen. Dette arbejde blev udført for at få køber til at gennemføre handlen. Klagers advokat har i forbindelse med sagens behandling i nævnet været meget længe om at svare i sagen. Hvis indklagede taber sagen og skal betale et beløb til klager, vil klager på grund af den medgåede tid kunne kræve flere rentepenge, hvilket ikke er rimeligt.
6 Nævnet udtaler: Indklagede har i købsaftalen angivet kontantværdien af det lån, køber skulle overtage i forbindelse med handlen til kurs 100 + differencerenter. Klager har over for nævnet dokumenteret, at kursen på lånet på købsaftaletidspunktet var 92,60, hvorfor indklagede har begået fejl ved at medregne lånet som sket i kontantomregningen. Denne fejl går igen i salgsprovenuberegningen af 17. november 2010, idet kontantbeløbet på 424.852 kr. er beregnet på baggrund af omregningen af lånet til kurs 100 + differencerenter. Indklagede har anført, at lånet kunne straksindfries med kurs 100, og at det ikke var forkert at anvende denne indfrielseskurs. Nævnet bemærker hertil, at den pågældende indfrielsesmetode alene kan anvendes, hvis kursen på lånet er over 100, hvilket ikke var tilfældet i nærværende sag. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klager skulle have accepteret, at køber skulle have et nedslag i købesummen ved at lade lånet indgå til en højere kurs, end den reelle var. Klager har således bestridt at have accepteret kurs 100 i stedet for den lavere korrekte indfrielseskurs, og der fremgår heller ikke noget af købsaftalen om denne usædvanlige fremgangsmåde vedrørende rabat i købesummen, ligesom der ikke er givet oplysning herom i salgsprovenuberegningen. Nævnet finder, at klager som følge af indklagedes fejl har lidt et tab, svarende til kursdifferencen på handelstidspunktet mellem kurs 100 + indfrielsesomkostninger og kurs 92,60 af 755.000 kr. Indklagede skal herefter erstatte klager 65.268,34 kr. Nævnet kan på det foreliggende grundlag ikke afgøre, om indklagede har et modkrav på 1.731,25 kr., idet der ikke er givet nærmere forklaringer om, hvad der blev aftalt mellem indklagede og klager vedrørende udgiften til udbedring af mangler ved fritidshuset. For så vidt angår renter af kendelsesbeløbet er det korrekt, at disse bliver større, jo længere sagen verserer. Til gengæld har indklagede haft pengene til rådighed og har kunnet tjene renter eller investere beløbet. Der er derfor ikke grundlag for nedsættelse af et rentebeløb i nævnets betalingskonklusion. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i
7 formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Indklagede har i salgsprovenuberegningen af 17. november 2010 anført, at 4.500 kr. af det aftalte vederlag dækker annoncering i boligmarkedet. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet, har indklagede ikke på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb, hvilken oplysning indklagede heller ikke har givet. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af annoncer med 4.500 kr. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 69.768,34 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 31. maj 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager.
8 Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand