Velkommen til BoligSkolen Fase 1: Klargoring /
BoligSkolen er begyndt! Er du klar til at få endnu flere gode råd og tips? Vi fortsætter med at dele vores viden med dig indenfor: Lovgivning på området Regning for viderekomne Din boligs præsentation Nu dykker vi bare længere ned i detaljerne. God læselyst BoligOne
Boligsalgets faser og indhold BoligOne har samlet de vigtige ting, der skal være styr på, når din bolig skal sælges. For at gøre det overskueligt for dig har vi opdelt boligsalget i 3 faser. Der vil være lidt forskel på fasernes indhold afhængig af hvilken boligtype, der skal sælges. Er du i tvivl om hvilke forhold, der gør sig gældende for din boligtype, er du altid velkommen til at spørge din nærmeste BoligOne mægler til råds. Find mægleren på BoligOne.dk. 1 FASE Klargøring Klargøringen er en vigtig del af boligsalget, da det er dine beslutninger her, der kan være afgørende for salgsprisen, liggetiden og dit økonomiske udbytte. 2 FASE Markedsføring Forudsætningen for at få solgt din bolig, er at du finder en interesseret køber. Her er det vigtigt, at din bolig vises på forskellige medier med de rette budskaber. Derudover skal din bolig også præsenteres fra sin bedste side på åbent hus og fremvisninger. 3 FASE Salg Vejen til en underskreven købsaftale indeholder opfølgning på fremvisninger og køberinteresser. Når du har fundet din køber, skal der forhandles om prisen, for at du kan få det bedst mulige økonomiske udbytte af boligsalget. I eftersagsbehandlingen kommer de sidste detaljer på plads, så du kan få afsluttet handlen og overdraget nøglen til køberen.
Lovgivning på området Ejendomshandel er et at de mest regulerede områder i Danmark. Der er mange lovgivninger, der tages hensyn til og derudover er der en omfattende retspraksis på området. Afhængigt af boligtypen skal handlen foregå i henhold til bl.a. Lov om formidling af fast ejendom (LOFE) Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (Huseftersynsordningen) Planloven Lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber Landbrugsloven Lov om ejerlejligheder Tinglysningsloven Lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom Derudover kræver det kendskab til bl.a. boligreguleringsloven, udstykningsloven, hegnsloven, vejlovene, aftaleloven, købeloven og generelle obligationsretlige forhold. For specielle ejendomme vil der herudover være en række mindre love, der skal tages hensyn til. Du kan finde lovene på retsinformation.dk ved at søge efter de ovennævnte titler.
Retspraksis En ting er selve lovgivningen. En anden er retspraksis - hvordan reglerne i virkeligheden fortolkes og benyttes. Det er typisk afgørelser ved domstolene, der fastsætter retspraksis, men det kan også være ved myndighedsafgørelse. Retspraksis ændres løbende efterhånden, som der opstår nye sager og afgørelser. Myndighedernes administration kan variere fra kommune til kommune, så det lokale kendskab er tillige vigtigt. Ønsker du at få adgang til konkrete sager, kan du finde den pågældende retsinstans på domstol.dk og derefter bestille afgørelser. Som sælger af fast ejendom, er du underlagt en loyal oplysningspligt. Læs mere i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom 2 stk. 5. Det medfører bl.a. at du som sælger skal oplyse: om forhold der er kendte eller burde være kendte om forhold der må antages ikke at være uvæsentlige for en køber om forhold det ikke kan antages at køber er bekendt med De oplysninger der gives eller mangler at give er, at betragte som garanti eller tilsikring - hvad enten de er fysiske eller retlige. Hvis du ikke sørger for at oplyse sagen korrekt, kan du risikere, at køber anlægger sag mod dig med erstatningskrav. Sørg derfor for at have en omfattende viden om din ejendom - især ved andre boligtyper end lejligheder. Du kan fx hente oplysninger på boligejer.dk/ejendomsdata og derudover bestille tilsstandsrapport, energimærke, el-tjek og ejerskifteforsikring hos lokale faglige eksperter.
Ifølge købelovens bestemmelser har køber en undersøgelsespligt, men i retspraksis på området fortolkes denne, så køber skal undersøge forhold, han/hun er gjort bekendt med. Særligt hvis køber handler som privatperson, ligger det primære ansvar ved sælger. Ved at benytte en ejendomsmægler ved dit boligsalg er du bedre sikret. Ejendomsmægleren har en undersøgelsespligt, så vi sikrer at du kan sælge med mindst mulig risiko. Derudover er ejendomsmæglerne den eneste rådgiverbranche, der er underlagt objektivt ansvar, som er et skærpet ansvar i forhold til f.eks. advokaternes rådgivningsansvar.
Har du o sporgsmal? / o Har du sporgsmal / til de emner, vi tager op i BoligSkolen, eller til andre o ting omkring boligsalget, sa er du altid velkommen til at kontakte os. Find din na ermeste BoligOne ma egler o pa www.boligone.dk
Regning for viderekomne Det er en del af klargøringen at få styr på de økonomiske forhold omkring boligen - både for din og for købers skyld. De økonomiske forhold dækker fx over dit provenue, udgifter i forbindelse med salget og de økonomiske konsekvenser ved ny bolig og finansiering. Herunder har værdifastsættelsen af din bolig en betydelig karakter, da den kan påvirke boligens salgstid samt det økonomiske over- eller underskud. Værdifastsættelse af ejendommen Inden du skal sælge boligen, skal den værdifastsættes så realistisk som muligt. Værdiansættelse er ikke en eksakt videnskab! Der er ingen, der med sikkerhed kan fortælle dig markedsværdien af din bolig, inden den er solgt. Den eneste rigtige pris der findes, er den du og køber bliver enige om. Når boligen skal værdiansættes er der mange parametre, der skal tages i betragning: Hvilken stand er boligen i? Er der ulovlige bygningsindretninger? Hvilke solgte boliger kan bruges som reference ejendomme?
Hvordan er stemningen på boligmarkedet - er der stigende eller faldende priser? Bliver der givet store afslag, så der skal være noget at handle med eller kan der være flere købere til at løfte prisen? Jo større afstand, der er mellem din boligs markedsværdi og udbudsprisen, jo sværere er det at sælge med et godt resultat. Vær opmærksom på, at købers realkreditinstitut eller bank skal besigtige og værdiansætte ejendommen, så også her er det vigtigt, at prisen er realistisk. Ellers kan det have indflydelse på, om køber kan få finansieringen på plads, så handlen kan gennemføres. Få hjælp til de økonomiske forhold Når du inddrager en ejendomsmægler i dit boligsalg, skal han udarbejde en formidlingsaftale med de vilkår, I bliver enige om. I formidlingsaftalen vil ejendomsmægleren bl.a. Angive kontantværdien og evt. anden udbudspris Aftale aftalens varighed og mulighed for opsigelse Beskrive ejendomsmæglerens pligter (f.eks. beregning af salgsprovenue samt udarbejde salgsopstilling og købsaftale) og salær Oplyse om mulighed for at benytte Huseftersynsordningen Oplyse om gebyrer og aftaler i forhold til udarbejdelse og indhentelse af dokumenter Sammen med formidlingsaftalen bliver der lavet et salgsbudget, der viser dit over- eller underskud ved udbudsprisen.
Din boligs præsentation Når du skal sælge din bolig, er det vigtigt, at boligen præsenteres fra sin bedste side både tekstmæssigt og visuelt. Boligpræsentationen kan nemlig være afgørende for, om en potentiel køber er interesseret og ønsker en fremvisning. Boligbeskrivelsen Når boligen skal beskrives, skal der udarbejdes en medrivende salgstekst. Teksten skal selvfølgelig bestå af fakta som fx. boligtype, areal og værelser. Derudover anbefaler vi, at teksten tager udgangspunkt i de behov som boligen ellers kan opfylde. Er det f.eks. en toværelses ejerlejlighed, i et område med mange ældreboliger, kan du fokusere på de fordele, der kan være for en senior. Er det f.eks. en ældre murstensvilla i et lille lokalsamfund, kan du fokusere på de fordele, der kan være for en lille familie, der vil have mere plads til færre penge.
Boligbeskrivelsen skal opbygges som en lille historie, hvor du skaber rammerne for en boligdrøm. Her kan du f.eks. fortælle om: Hvad det er, du har været særlig glad for ved boligen. Noget særligt, der giver boligen ekstra værdi. Lokale arrangementer, tilbud eller faciliteter i området. Foto- og billedestil Vi anbefaler, at man altid anvender en professionel fotograf, da billederne er det første, som køberne vurderer ud fra. Hvis de ikke er indbydende, mister køberen hurtigt interessen og læser højest sandsynligt ikke boligbeskrivelsen. En professionel fotograf kan udnytte og tilpasse lyset i rummet, så det gavner billederne. De fotograferer fra de vinkler, der giver det bedst mulige indtryk selvfølgelig uden at skabe forventninger der ikke kan indfries. En fotograf kan også efterfølgende redigere i billedet så rod fjernes, græsset bliver grønnere og der kommer ild i pejsen. De fleste fotografer tilbyder såkaldte livsstils- og lokationsbilleder, der kan forstærke den historie, du har fortalt i boligbeskrivelsen. Det kan f.eks. være et billede af et hyggeligt arrangement i området eller middagssolen der skinner på et havebord med lækre sommerdrikke. Du kan også vise området, der omgiver boligen, med mastefotos eller luftfotos. SOLGT
BoligOne har 25 forretninger fordelt på hele landet. Vi har mere end 200 års mæglererfaring. Derfor er BoligOne et fornuftigt valg for dig. Besøg os på www.boligone.dk