Q OVORTRUP ~ ADMINISTRATION NS E/F Fjordstokkene GENERALFORSAMLINGSREFERAT 2009 (EKSTRAORDINÆR) Ar 2009, tirsdag den 1. december, kl. 19.00 afholdtes ekstraordinær generalforsamling i ejerforeningen Fjordstokkene i ejerforeningens fælleshus. Indledningsvis bød bestyrelsesmedlem Arne Solberg de tilstedeværende medlemmer velkommen og foreslog på bestyrelsens vegne, at ejendomsadministrator Jette L6fvall valgtes til dirigent og referent, hvilket de tilstedeværende enstemmigt tilsluttede sig. Ejendomsadministrator Jette L6fvall, Qvortrup Administration AJS, konstaterede herefter, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet i henhold til ejerforeningens vedtægter og således beslutningsdygtig i relation til de rejste dagsordensforslag. Dirigenten kunne endvidere konstatere, at følgende medlemmer enten personligt eller ved fuldmagt var repræsenteret på generalforsamlingen. Ejerlejl.nr.20, 21, 22, 25,26,27,31,32,33,34,35,36,37,38,39,41,42,44,45, 47, 120, 133,123,124,125,126,127,128,129,130,134,135,136, 137, 138, 139,140,142,143, 144, 145 og 146. Dagsorden var følgende: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Forslag fra bestyrelsen: Bestyrelsen bemyndiges til at starte voldgiftssag mod CC Contraetor AJS med henblik på at få udbedret de store mangler, der er blevet afvist, herunder facadeproblemer og vandindtrængning i kælderen. 3. Betaling af forbrugsafgifter (renovation) og ejendomsskat for P-kælder via foreningen, herunder udligning af akkumulerede beløb samt stillingtagen til, om det skal forega på em gang eiler over et år. 4. Orientering om nyt rengøringsselskab mv. 5. Eventuelt. 8832 JUus XGF 091216 Sortedam Dossering 43-2200 København N - Telefon 35 35 43 00 - Telefax 35 36 09 56 - CVR-nr. 85 41 12 17
Ad 1. Valg af dirigent og referent Se ovenstående. Forslag fra bestyrelsen: Ad 2. Bestyrelsen bemyndiges til at starte voldgiftssag Formand Arne Solberg redegjorde for organisationen bag Keops Development AJS, hvor KS Fjordstokkene har været bygherre og CC Contraetor A/S har været totalentreprenør med ansvar for al projektering og udførelse af Fjordstokkene. Keops og KS Fjordstokkene er konkurs og ejerforeningen har overtaget bygherrens rolle. Foreningen går derfor efter CC Contraetor, efter at Keops er gået konkurs, men CC Contractor har afvist at gøre mere ved vandindtrængning i kælderen og glasfacadernes underdimensionering, der giver knald og brag ved stormvejr, samt en række mindre fejl. Det er for at gå videre med ovenstående fejl, at bestyrelsen ønsker godkendelse på generalforsamlingen til at anlægge voldgiftssag mod CC Contraetor AJS / Keops Development AJS. Sagens forløb vil være som følger: Klageskrift til Voldgiftsretten. Voldgiftsretten udnævner syn- og skønsmand. Foreningens advokat Kjeld Jørgensen udarbejder syn- og skønstema. Modparten kan også stille spørgsmål hertil. Syn- og skønsmanden indkalder parterne til syn- og skønsforretning, Syn- og skønsmanden afleverer skønserklæring, hvortil der kan komme evt. tillægsspørgsmål. Forlig eller dom i Voldgiftsretten. Udbedring af de mangler der bliver resultatet af forliget eller dommen. Man taber eller vinder ikke 100%. I forbindelse med vandindtrængning i kælderen vurderer advokat og teknisk rådgiver, at vi står stærkt og bør vinde grundet nedenstående: 1. 2 uafhængige geotekniske firmaer har anbefalet, at kælderkonstruktionen skulle udføres vandtæt. 2. CC Contraetor AJS har selv på tegning fra deres egen ingeniørprojekterende Midtconsult vist, at der skal udføres vandtætning. 3. De har selv udført trægulv ; værelser. 4. Ved kraftigt/langvarigt regnvejr eller ved vandstigning i havnen drukner alt op til et vist niveau. 5. Storm rådet har over for os skrevet, at man ved opførelsen burde have vidst, at der kunne ske oversvømmelse. 8832 JLlus XGF 091216 2
Ligeledes mener foreningens advokat og rådgiver, at de underdimensionerede facader, der bevirker voldsomme brag og knagelyde ved storm, værst i lejl 38 mod vest og lejl. 138 mod øst, samt vandindtrængning gennem glasfacaderne er uacceptabelt og bør vindes. Foreningens rådgivende ingeniør har påvist underdimensionering, både hvad angår forstærkninger og fastgørelser, samt at de skruer, der fastholder trækarme til jernbjælke over skydedøre, påvirkes til udtræk ved vindsug og derfor ikke har den nødvendige robusthed. I syn- og skønstemaet medtages naturligvis også andre mindre mangler, som CC Contractors har nægtet at udbedre. Arne Solberg tilføjede, at skulle foreningen mod forventning gå hen og tabe sagen, vil omkostningerne beløbe sig til ca. kr. 250.000, fremkommet som følger: Sagsomkostninger totalt kr. 400.000 minus retshjælpsforsikring på kr. 150.000. De kr. 250.000 skal ses i relation til en anlægsudgift, hvis foreningen selv skal betale for udbedringerne, til flere millioner kroner. Evt. individuelle fejl i lejlighederne anmeldes af ejerne selv og kører over egen forsikring. Efter en livlig debat om indholdet i skønstemaet, blev bestyrelsens forslag sat til afstemning og enstemmigt vedtaget. Ad 3. Betaling af forbrugsafgifter Næstformand Christian Hedegaard Andersen gennemgik foreningens økonomiske situation i form af budgetopfølgning indtil 31. september 2009 og forventede udgifter i perioden 1. oktober til 31. december 2009 sam( forventet årsregnskab med henholdsvis positive og negative afvigelser i forhold til budgettet. Oversigt vedlagt referat. En af de større afvigelser er kr. 163. til betaling af ejendomsskat for det grønne areal over P-kælderen grundet ændret matrikulering. En skat som Holbæk Kommune har opkrævet siden 2008. På spørgsmål fra salen om, hvad bestyrelsen havde gjort for at undgå dette, oplyste Arne Solberg, at bestyrelsen efter råd fra Holbæk Kommune havde ansøgt Skat i Korsør om at værdiansætte arealet til kr. O. Dette havde bestyrelsen fået afslag på. Ligeledes var renovationen steget med kr. 40.000, et beløb der tidligere var opkrævet via den enkelte ejers skattebillet, som derved var blevet tilsvarende billigere. Teknikerhonorar og advokatsalær var blevet henholdsvis kr. 74.400 og kr. 71.100 dyrere grundet det omfattende byggesjusk Med besparelser på kr. 45.000 til nyt rengøringsfirma og kr. 20.000 til ny havemand, forventes budget 2010 uændret i forhold til 2009. 8832 JUus XGF 091216 3
Evt. udgifter til voldgiftssag er ikke medregnet. I samarbejde med Qvortrup Administration udarbejdes der månedlige budgetopfølgninger, således at bestyrelsen nøje kan følge udgifterne og evt. afvigelser fra budgettet. Foreningen vil i 2009 have et underskud på ca. 250.000 kr., som det er nødvendigt at gøre noget ved. Christian Hedegaard viste en planche med en oversigt over, hvad det ville betyde for den enkelte lejlighed ved henholdsvis engangsbetaling pr. 1. januar 2010 og betaling over 12 måneder i 2010. Oversigt vedlagt referat. Forslag om engangsbetaling pr. 1. januar 2010 blev vedtaget. Ad 4. Orientering om nyt rengøringsselskab Der var ikke yderligere til punktet udover det, der var nævnt under punkt 3. Bestyrelsesmedlem Inge-Lise Olesen henstillede til, at beboerne ikke kaster noget i affaldsskakten, før den grønne lampe lyser konstant. Ad 5. Eventuelt En beboer spurgte til, hvorfor der ikke længere var en måtte i mellemgangen, bestyrelsen oplyste, at den var sparet væk. ---00000-- Idet der ikke var flere punkter til drøftelse, hævede dirigenten generalforsamlingen. København, den ~~/~dg 2009 Holbæk, den / 2009 Som dirigent: Som formand for bestyrelsen: Godkendt af bestyrelsen ved mail den 18. december 2009 J e Lofvall Bestyrelsen ~endomsadministrator 8832 JUus XGF 091216 4
!1'l6tl~~l~f:..~'~''l:/''......~~.~~~.:o"I~~-:"J~~,~J;~ Ol ~~:'~,. ta2um#n;;,,~,~,,";<tq ~~~ Ekstraordinær generalforsamling 1. Dec~mber 2009 Gennemgang af den økonomiske situation
;fl, ;;;,:, ~.,(~lk~;-.~~: H "L" Indtægter Budgetopfølgning 2009 Indtil Forventet Noter Budget udgang Sep. 1/10-31/12 Opkrævninger ovt. til fælles 1267,0 950,2 316,8 Re nteindtægter 1 2,4 El og varmetilskud SEAS 6,9 Lejeindtægt fælleshus/værelser 1 6,0 Indtægter i alt 1287,0 965,5 316,8 Forventet årsregnskab 1267,0 2,4 6,9 6,0 1282,3 Afvigelser 7,6-69, 4,0 4,7 Regnskab ikke revideret
~.,:~,' ~i#,~;,;..#,;i: Udgifter Skatter og afgifter Forsikringer Ejendomspasning Renholdelse Elforbrug Varme-og vandregnskab Abonnementer Reparation og vedligehold Diverse nyanskaffelser Administration Revision Diverse administration Advokatsalær, byggesjusk Drift af fælleshus Renteudgifter Henlæggelse til vedligehold Udgifter i alt Noter 1 2 3 4 5 6 7 Budgetopfølgning 2009 Budget 7 68,S 335,0 15 28,7 58,4 35 15,0 90,2 21,0 79,8 1 1276,6 Indtil udgang Sep. 274,1 67,7 38,9 246,4 100,6 29,0 45,0 241,1 67,6 60,2 46,1 1,2 3,8 1221,7 Forventet 1/10-31/12 60,8 45,0 14,0 85,0 14,6 22,S 21,0 18,8 25,0 306,7 Forventet årsregnskab Afvigelser 274,1-204,1 67,7 0,8 38,9-389, 307,2 27,8 145,6 4,4 29,0-0,3 59,0-0,5 326,1 24,0 14,6 0,4 90,1 0,1 21,0 79,0 0,8 71,1-711, 1,2 8,8 3,8-3, 8 1528,4-251,8 Netto resultat 10,4-256,2 10,1-246,1-256,5 Regnskab ikke revideret
- :~ '~~" ; " :' ~... :J"'l, _ ~.'... i:~:';a~~.~'=;: Budgetopfølgning 2009 1t:~;;;:~~~--~'T"):~~li"<!l'''''''loilIi Indtil Forventet Forventet Noter Budget udgang Sep. 1/10-31/12 årsregnskab Afvigelser 1 Skatter og afgifter Ejendomsskat Renovation Total O 7 7 163,3 110,8 274,1 O O 163,3 110,8 274,1-163,3-408, -204,1 2 Forsikringer Ejendomsforsikring Total 68,5 68,5 67,7 67,7 O 67,7 67,7 0,8 0,8 3 Ejendomspasning Viceværtbureau Total O 38,9 38,9 O 38,9 38,9-38,9-38,9 Regnskab ikke revideret
t",, 1~ I :; '; :r ~~=i~~~...,~~j:.:1?~ Budgetopfølgning 2009 Indtil Forventet Forventet Noter Budget udgang Sep. 1/10-31/12 årsregnskab Afvigelser 4 Renholdelse Trappevask 7 88,2 17,8 106-36,0 Vind uespolering 75,0 52,0 26,0 78-3 O, Tømning cont-skakt 7 57,4 12,0 69,4 0,6 Hovedreng. Bureau 45,0 O 45,0 Snerydning + saltning 4 30,7 5,0 35,7 4,3 Måtteservice 1 3,0 3 7,0 Rengøring gulv P-kælder 2 6,9 6,9 13,1 Rengøring affa Id sru m,kæ Id erga nge 8,2 8,2-8,2 Øvrige udgifter 5,0 O 5,0 Total 335,0 246,4 60,8 307,2 27,8 Regnskab ikke revideret
~~~.~~t~±;, Budgetopfølgning 2009 s' "'''''':''''lir.t.i _ Indtil Forventet Forventet Noter Budget udgang Sep. 1/10-31/12 årsregnskab Afvigelser 5 Abonnementer Elevator 54,0 40,6 14,0 54,6 -o,6 Guldager 4,4 4,3 4,3 0,1 Total 58,4 44,9 14,0 58,9 -o,s 6 Vedligeholdelse og reparation Blikkenslager Elektriker TØmrer og snedker Maler Glarmester Gård, vej og have Centralvarmeanlæg Teknikerhonorar Vedligeholdelse af elevator Låse og nøgler Uerholdelige forsikr.erstatn ing. Diverse Total Regnskab ikke revideret 7 25,0 5 1 2 25,0 10 4 5,0 5,0 35 1,2 O,S 31,8 29,1 144,4 18,1 12,2 3,7 241,0 13,0 35,0 3 7,0 85,0 1,2 68,8 O,S 24,S O 31,8 18,2 O 1 42,1-22, 1 35-1 174,4-744, 18,1 21,9 12,2-7,2 O 10,7-5,7 326,0 24,0
f ~~:h Budgetopfølgning 2009 Indtil Forventet Forventet Noter Budget udgang Sep. 1/10-31/12 årsregnskab Afvigelser 7 Diverse administrationsudgifter Bestyrelsesgodtgørelse 16,0 16,0 16 Porto og gebyrer 5,0 2,9 1,0 3,9 1,1 Telefon elevator 3,8 5,7 1,3 7-3,2 Kabel TV netto 48,0 48,9 48,9 -O,9 EDB, hjemmeside 2,0 1,4 0,5 1,9 0,1 Diverse 5,0 1,3 1,3 3,7 Total 79,8 60,2 18,8 79,0 0,8 Regnskab ikka revideret
=~~~-;l,~i;~ ;.;.,:;". ',~ Betaling af underskud fra 2009 1. Engangsbetaling Januar 2010 2. Betaling over 12 måneder 2010
.. ~,~T',:-::!~~ _.1.~cl~,,:.~.:, -::-i~~~f:'~~~~7'~~~~.;.~~~. :i~...'.:-w.. /~".~ Vest På en gang Månedlig i 12 mdr. Vest På en gang Månedlig i 12 mdr. Strandstræde 6, st. Th. 4.894 408 Strandstræde 8,2.Th. Strandstræde 6, st. Tv. Strandstræde 8,2.Tv. Strandstræde 8, st. Th. Strandstræde 10,2.Th. Strandstræde 8, st. Tv. 3.162 263 Strandstræde 10,2.Tv. 5.631 469 Strandstræde 10,st.th. 3.682 307 Strandstræde 6,3.th. 7.970 664 Strandstræde 10,st.tv. 5.154 430 Strandstræde 6,3.tv. 5.024 419 Strandstræde 6,l.th. 5.371 448 Strandstræde 8,3.Th. 4.981 415 Strandstræde 6,l.tv. Strandstræde 8,3.Tv. Strandstræde 8,1oTh. Strandstræde 10,3.Th. Strandstræde 8,l.Tv. Strandstræde 10,3.Tv. 5.631 469 Strandstræde 10,l.Th. Strandstræde 8,4.Tv. 3.508 292 Strandstræde 10,1oTv. 5.631 469 Strandstræde 10,4.Th. 4.721 393 Strandstræde 6,2.Th. 5.371 448 Strandstræde 10,4.Tv. 4.764 397 Strandstræde 6,2.Tv. Strandstræde 10,5.Tv. 4.288 357 Tallene ikke revideret
~ C""<':"'P;!f!';!~",,.r c.~~.,...., ': ':.Woi.. ~ '~!J.~:,~,,~, '",~~"~~~::~:'~;;,.-:-~~~:-~'.~:.:. {~'. ',-,,', øst På en gang Månedlig i 12 mdr. øst På en gang Månedlig i 12 mdr. Pakhusstræde 7, st.tv. 4.894 408 Pakhusstræde 9, 2.tv. 3.552 296 Pakhusstræde 7, st.th. Pakhusstræde 9, 2.th. Pakhusstræde 9, st.tv. Pakhusstræde 11, 2.tv. Pakhusstræde 9, st.th. 3.075 256 Pakhusstræde 11, 2.th. 6.150 513 Pakhusstræde 11, st.tv. Pakhusstræde 7, 3.tv. 8.013 668 Pakhusstræde 11, st.th. 5.674 473 Pakhusstræde 7, 3.th. 4.851 404 Pakhusstræde 7, 1.tv. 5.414 451 Pakhusstræde 9, 3.tv. 4.851 404 Pakhusstræde 7, 1.th. 3.552 296 Pakhusstræde 9, 3.th. Pakhusstræde 9, 1.tv. 3.552 296 Pakhusstræde 11, 3.tv. Pakhusstræde 9, 1.th. Pakhusstræde 11, 3.th. 6.150 513 Pakhusstræde 11, 1.tv. Pakhusstræde 9, 4. 3.508 292 Pakhusstræde 11, 1.th. 6.150 513 Pakhusstræde 11, 4.tv. 4.115 343 Pakhusstræde 7, 2.tv. 5.414 451 Pakhusstræde 11, 4.th. 6.280 523 Pakhusstræde 7, 2.th. 3.552 296 Pakhusstræde 11, 5. 5.587 466 Tallene ikke revideret