Planlovsdage 2017 Landzoneadministrationen - udvalgte emner v. advokat Jens Flensborg, Vejle
Landzonereglerne - systematik Hovedregel krav om tilladelse, PL 35 Tilladelse eller afslag? Beror på kommunens skøn (ikke frit lovforarbejder, praksis fra NMK mv.) Lovforslag: Ændres ikke bortset fra 1) muligt at inddrage hensyn til omdannelseslandsbyer, og 2) ændring af PL 1 Undtagelser til kravet om tilladelse - 36 og 37 Lovbestemte = umiddelbare rettigheder for ejeren Lovforslag: Nye undtagelser og udvidelse af de eksisterende Hvis lokalplanpligt i landzone, kan landzonetilladelse ikke meddeles, jf. 35, stk. 2 ( undtagelserne kan også udløse lokalplanpligt) 2
Lokalplanpligt i landzone PL 13, stk. 2, om lokalplanpligt sondrer ikke mellem byzone og landzone NKN om lokalplanpligt i eller tæt ved landsby (NKO 45):. tærsklen for lokalplanpligt er ret lav i sådanne tilfælde, uanset om det ansøgte stemmer med kommuneplanen. Baggrunden for denne - måske lidt skærpede - praksis er, at der i eller tæt ved en landsby ikke skal så meget til, før der opstår en væsentlig ændring af det eksisterende miljø. Det stemmer med formålet med lokalplanpligten, at der da skal gives beboerne i landsbyen den medindflydelse på udviklingen, som følger af PL s bestemmelser om tilvejebringelse af en lokalplan. Denne praksis gælder fortsat (og ændres ikke med lovforslaget) 3
Sondringen mellem lokalplanpligt og afslag på tilladelse ud fra ønske om samlet planlægning KFE 2000.328 om landzonetilladelser uden for landsbyafgrænsning Indretning af 6 lejligheder i eksisterende bygninger og opførelse af 3 rækkehuse i landsby var ikke lokalplanpligtigt efter PL 13, stk. 2. NKN anførte herefter bl.a.: De flere enkeltstående landzonetilladelser i denne sag må tilsammen betragtes, som et led i en byudvikling, som bør foregå som et led i en samlet planlægning, hvor arealerne tillige overføres til byzone. Generel udtalelse fra NMK i NoMO 116 om boliger i landsbyer: NMK s praksis hviler på det synspunkt, at nyt boligbyggeri i landsbyerne bør baseres på planlægning, hvorigennem beboerne inddrages i en samlet vurdering af områdets kvaliteter og muligheder, herunder placeringen af ny bebyggelse. Dette opnås ved udarbejdelse af lokalplaner. 4
Lokalplanpligt i landzone eksempler vedr. fritidsaktiviteter mv. LP-pligt for oplevelsespark med landbrugsdyr og lege-aktiviteter, ca. 4,8 ha og med forventet årligt besøgstal på 8-12.000 og 100 biler dagligt (NMK 31-01371, 2015) Ikke LP-pligt for projekt med opførelse af hal på 225 m2 med plads til 149 personer og med forskellige udenomsaktiviteter - anlagt i tilknytning til eksist. fritidscenter (NMK 33-01774, 2013) Ikke LP-pligt for ændret anvendelse af boldbane ved boligejd. til træningsbane for fitnessaktiviteter med ret til udendørs træning fra 6-21 og udendørs belysning (NMK 31-01960, 2016) Ikke LP-pligt for 9 hullers golfbane og indretning af eksisterende bebyggelse til klubfaciliteter dog ikke traditionelt golfbaneanlæg, men reelt spil på eksisterende marker (NMK 31-01900, 2017) 5
Lokalplanpligt i landzone eksempler vedr. erhvervsaktiviteter mv. LP-pligt for opførelse af 4 bygninger på i alt 1.290 m2 samt 40 p-pladser i tilknytning til en eksisterende kaserne op til byzone - (NKO 329B) LP-pligt for ændring af landbrugsejendom med ombygning (ikke nybyggeri) til feriecenter med 36 sengepladser og tilhørende udefaciliteter til sport og aktiviteter (NMK 31-00802, 2013. NoMO 115) LP-pligt for bygningsudvidelse på ca. 3.500 m2 af en eksisterende vindmølleservicevirksomhed afgørende at virksomheden i forvejen havde et bebygget areal på ca. 7.500 som var meddelt drypvis ved en række enkeltstående landzonetilladelser (NMK 31-00936, 2014) Ikke LP-pligt for maskinstation i nye bygninger på ca. 2.000 m2 med maskinhus, kontorbygning og vaskehal mv. afgørende at byggeriet ikke afveg væsentligt fra alm. landbrugsbyggeri, og at anvendelsen havde nær tilknytning til jordbrugserhvervet (NMK 31-01477, 2015) 6
Erhvervsvirksomheder i det åbne land - udgangspunktet i NMK s praksis Generelt citat fra NMK (NMK 31-01477, 2015) Efter Natur- og Miljøklagenævnets praksis meddeles som altovervejende hovedregel afslag på ansøgninger om etablering af erhvervsvirksomhed, herunder entreprenør- og vognmandsvirksomheder i det åbne land. Praksis hviler på det synspunkt, at nye erhvervsvirksomheder i landzone bør baseres på en planlægning. 7
Erhvervsvirksomheder i det åbne land - entreprenør MAD 2011.1290 / NoMO 13 Entreprenør / virksomhed med kloakrenovering havde købt en landbrugsejendom og indrettet kontor og lager i bygningerne Kernen i virksomheden var en stor vognpark, som holdt parkeret på en plads på 1.000 m2, og som blev brugt i forbindelse med virksomhedens arbejder på hele Sjælland Kommunen fandt ikke, at der var tale om en situation omfattet af 37, men meddelte lovliggørende landzonetilladelse NMK var enig i, at det ansøgte ikke var omfattet af 37, men ophævede landzonetilladelsen virksomheden burde placeres i dertil planlagte områder bl.a. på grund af den afledte trafik og da det var landskabeligt uheldigt at opbevare en så stor vogn- og maskinpark i det åbne land 8
Erhvervsvirksomheder i det åbne land - to eksempler med små frisørsaloner MAD 2008.1131 NMK Ønske om opførelse af selvstændigt beliggende frisørsalon på 112 m2 i tilknytning til landbrugsejendom, ca. 1 km fra landsby og i område med særlige landskabelige interesser NMK meddelte afslag selv om mindre byggeri var der tale om en erhvervsvirksomhed uden tilknytning til jordbrugshvervet, som derfor som hovedregel skulle placeres i byzone (der var ikke tale om indretning i overflødige landbrugsbygninger, jf. 37) MAD 2009.1745 BD Ønske om indretning af frisørsalon i garagebygning under opførelse på en landbrugsejendom lidt uden for en landsby NMK meddelte afslag der var tale om liberalt erhverv og der forelå ikke særlige grunde for at fravige udgangspunktet (byretten stadfæstede) 9
Etablering af erhvervsvirksomheder i det åbne land undtagelsen i 37 De gældende regler: Ret til etablering af visse erhvervsvirksomheder i overflødige landbrugsbygninger ældre end 5 år uden tilladelse - 37 Ikke krav at mindre fx MAD 2008.453 om overflødige bygning på knap 2.000 m2, som efter 37 kunne indrettes til sjokoladefabrik med 20-25 ansatte Visse andre betingelser følger af praksis men det afgørende er, at der er tale om en umiddelbar ret for ejeren 10
Udvidelse af etableret erhvervsvirksomhed i det åbne land undtagelsen i 36, 1, nr. 14 De gældende regler: Ret til byggeri til udvidelse af en mindre erhvervsvirksomhed, som er etableret i en overflødiggjort landbrugsbygning - 36, 1, nr. 14 Dog tilladelse ved byggeri uden tilknytning til eksisterende bebyggelse Kun til udvidelse af mindre erhvervsvirksomhed Virksomhed med indtil 5 ansatte Udvidelsens bruttoetageareal må ikke væsentligt overstige 500 m2 Skal også gælde efter udvidelsen Kravet om mindre erhvervsvirksomhed fortolkes restriktivt 11
Forslagene om ændret anvendelse af overflødige bygninger og om udvidelse af erhvervsvirksomheder i landzone Forslag ny 37, stk. 2: Alle overflødige bygninger skal kunne tages i brug til visse erhvervsmæssige formål ikke kun landbrugsbygninger Forslag øgede muligheder for udvid. erhvervsvirksomheder Lovbestemt grænse for udvidelsen på 500 m2 Præciseret at retten gælder pr. ejendom ikke pr. virksomhed Muligheden skal fremover gælde for alle virksomheder ikke kun mindre Kommentarerne i høringssvarene er blandede 12
Til- og ombygning af helårshuse 36, stk. 1, nr. 9 Forslag: Der skal uden landzonetilladelse kunne ske til og ombygning af helårshuse op til et samlet areal på 500 m2 (mod nu 250 m2) Formål: Det skal gøres mere attraktivt at bo på landet 13
Til- og ombygning af helårshuse 36, stk. 1, nr. 9 Fra høringsfasen (især fra kommuner): OK til større boliger Men ønske om fortsat at kunne styre og tilpasse dette ift. landskab, stedlig byggeskik og landsbymiljø mv. Nye regler giver mulighed for meget store boliger uanset områdets karakter 14
Til- og ombygning af helårshuse 36, stk. 1, nr. 9 Fra lovbemærkningerne: Da der er tale om en umiddelbar ret, som ikke er omfattet af 36, stk. 2, vil kommunalbestyrelsen ikke efter landzonereglerne kunne modsætte sig en til- og ombygning af et helårshus, hvor det samlede bygningsareal til boligformål ikke bliver større end 500 m2, hverken med hensyn til størrelse eller udformning. (dvs. ingen mulighed for kommunen for at fastsætte vilkår) 15
Til- og ombygning af helårshuse 36, stk. 1, nr. 9 Spørgsmål til ministeren (Ida Auken) Vil ministeren stille ændringsforslag, der sikrer, at kommunen får mulighed for gennem en anmeldepligt for borgeren at vurdere, om en udvidelse af en helårsbolig på op til 500 m2 i landdistrikter bør gøres til genstand for en landzoneansøgning med dertilhørende høring af naboer m.v. Uddrag af ministerens svar: ( ) Undtagelsen fra kravet om landzonetilladelse giver således ejeren af helårshuset en forventning om at kunne opføre en sådan tilbygning. En anmeldeordning, hvor kommunen vurderer, om et forhold, der er undtaget fra kravet om landzonetilladelse, alligevel kræver tilladelse, vil i praksis indebære, at man genindfører kravet om landzonetilladelse for udvidelse af helårshuse. Det vil således dels være i modstrid med hensigten bag lovforslaget og den politiske aftale om forhøjelse af grænsen for størrelsen af til- og om-bygning af helårshus uden landzonetilladelse, og dels medføre en uklar retstilstand for borgerne, som ikke på forhånd vil kunne vide, hvordan de er stillet. ( ) 16
.. Hvad med fingerplanen? 17
De nye undtagelser (umiddelbare rettigheder) ift. den fingerplanen Spørgsmål til ministeren (Ida Auken) Hvordan vil ministeren sikre, at kystzonen og landzonen, herunder de grønne kiler, i hovedstadsområdet, fortsat kan fastholdes som fastlagt i landsplandirektivet om Fingerplanen, og ikke fremover inddrages til byudvikling og tilfældig placering af byfunktioner som følge af lovændringen? Uddrag af ministerens svar: (..) I lovforslaget gælder de udvidede umiddelbare rettigheder i landzonen også i hovedstadsområdets landzone, inklusive de grønne kiler, idet der i forligskredsen er enighed om, at ændringer af loven som hovedregel skal gælde i hele landet, så alle borgere har lige muligheder. Dette er desuden i tråd med, at de umiddelbare rettigheder også i den nuværende planlov gælder i hovedstadsområdets landzone. 18
Generelt om boliger i landzone 2002 opblødning, men med visse begrænsninger: Ny undtagelse om opførelse af aftægts- og medhjælperboliger (men kun for landbrugsejd. over 30 ha, og med placering i tilknytning til eksist. bebyggelse, samt forbud mod udstykning) Mulighed for indretning af en bolig i overflødiggjort landbrugsbygning (men kun én pr. ejd.) 2017 forslaget indeholder yderligere lempelser ift. boliger: Ret til til- og ombygning af helårshuse op til 500 m2 For erhvervsmæssigt nødvendige boliger, jf. 36, 1, nr. 3, ret til placering 50 m væk fra eksist. bebyggelse, og til omfang på ca. 500 m2 Ret for pensionister til brug af fritidsbolig til helårsbeboelse efter 1 år Mulighed for landzonetilladelse til flere boligenheder i eksisterende bygninger, jf. forslag til ny 35, stk. 10 19
NKO 308 10 afgørelser om boliger i landzone (fra 2003 efter lovændringen i 2002) Generel udtalelse fra NKN (lovforslaget ændrer ikke herpå): Der lægges stor vægt på lovens almene formål, uanset at den enkelte sags betydning er begrænset. Begrundelsen er, at hvis der gives tilladelse (eller afslag) i det konkrete tilfælde, vil alle lignende tilfælde skulle behandles på samme måde. Den enkelte sags betydning rækker således videre end til det aktuelle byggeri. Der gives som altovervejende hovedregel afslag til fritliggende boliger i det åbne land, bortset fra landbrugsejendomme m.m. Tilsvarende gælder boligbyggeri i landområder med spredt bebyggelse (oftest stammende fra tiden før landzonebestemmelserne).. Indenfor landsbyafgrænsningerne er praksis liberal... Udenfor landsbyerne og særlig lige udenfor landsbyerne er praksis restriktiv, og der gives normalt afslag. 20
Advokat Jens Flensborg Codex Advokater Damhaven 5B 7100 Vejle Tlf.: 25 29 08 48 / jfl@codexlaw.dk 21