Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og miljø Dato 12. juni 2017 Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag g Omsorg Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej og Havkærvej i Tilst, forslag til Tillæg nr. 86 til Kommuneplan 2013, forslag til udbygningsaftale og forslag til miljørapport. 1. Resume Der er udarbejdet et forslag til Lokalplan nr. 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej og Havkærvej i Tilst samt forslag til Tillæg nr. 86 til Kommuneplan 2013. Lokalplanens hovedformål er at sikre omdannelsen af den tidligere Gasa-grund fra et erhvervsområde til et blandet bolig- og erhvervsområde med boliger, en dagligvarebutik og lettere erhverv. I forhold til støj- og lugtpåvirkning af det nye område, er der i udformningen af planen taget hensyn til de omkringliggende eksisterende virksomheder, der ikke vil blive begrænset af omdannelsen til blandet byområde. Der er udarbejdet forslag til en frivillig udbygningsaftale vedrørende infrastrukturanlæg samt en miljørapport til vurdering af planforslagenes påvirkning. I perioden 29.11.2016 20.12.2016 er der gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen. Der er kommet i alt 17 høringssvar. Projektet er tilrettet på baggrund af den forudgående offentlige høring, således at lokalplanforslaget kun giver mulighed for rækkehusbebyggelse i 2-3 etager i den nordlige del af lokalplanområdet og ikke punkthuse/boligblokke i 4-5 etager. Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag side 1 af 9
2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej og Havkærvej i Tilst godkendes til offentlig fremlæggelse. At 2) forslag til Tillæg nr. 86 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse. At 3) forslag til udbygningsaftale godkendes til offentlig fremlæggelse. At 4) forslag til miljørapport godkendes til offentlig fremlæggelse. At 5) synspunkter og idéer fremkommet under den forudgående offentlige debat besvares som angivet i indstillingens afsnit 5.4. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra to private grundejere, der ønsker at omdanne den tidligere Gasa-grund i Tilst til et levende og blandet byområde, bestående primært af boliger i kombination med en dagligvarebutik og lettere erhverv. 4. Relationer til mål I forslag til Kommuneplan 2017 udpeges den tidl. Gasagrund til byomdannelsesområde. Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg er i overensstemmelse hermed. De fleste af virksomhederne på den tidl. Gasa-grund er i dag fraflyttet. Virksomheden GASA har engrosgrøntsagsmarked på en del af arealet. Den tidl. Gasa-grund anvendes ikke til produktionserhverv. Dele af det østlige Tilst er generelt under omdannelse fra et erhvervsområde, som udelukkende har rummet erhvervsvirksomheder, til et mere blandet byområde. Umiddelbart nord og vest for lokalplanområdet findes således allerede i dag boligbebyggelser. Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag side 2 af 9
Kommuneplantillægget opfylder målsætningen i Kommuneplan 2013, Planstrategi 2015 og forslag til Kommuneplan 2017 om fortætning inden for den eksisterende bys afgrænsning. Der er i udformningen af planen taget hensyn til de omkringliggende eksisterende virksomheder, der ikke vil blive begrænset af omdannelsen til blandet byområde. 5. Sagsfremstilling 5.1 Forslag til lokalplan Der er udarbejdet et forslag til Lokalplan nr. 1043, Boligog erhvervsområde ved Blomstervej og Havkærvej i Tilst. Denne lokalplan gælder for et område i den østlige del af Tilst og omfatter et eksisterende erhvervsområde, et vejareal og et område, der i dag anvendes som landbrugsjord. Området afgrænses mod nord og vest af Havkærvej samt boliger og erhverv. Mod øst og syd afgrænses området af Blomstervej, erhverv samt dyrkede landbrugsarealer. Lokalplanområdet er ca. 10,8 ha stort. Ved planens udarbejdelse er størstedelen af området privat ejet, og en mindre del er kommunalt ejet. Størstedelen af lokalplanområdet er beliggende i byzone. En mindre del, som udelukkende består af markareal, ligger i landzone og skal også forblive i landzone. Lokalplanområdet er bebygget med flere store lagerbygninger og befæstet med store asfaltarealer. De fleste af virksomhederne i området er i dag fraflyttet. Virksomheden GASA har engrosgrøntsagsmarked på en del af arealet. Inden for lokalplanens område findes desuden i dag én bolig, indrettet i den gamle portnerbolig. Den tidl. Gasagrund anvendes ikke til produktionserhverv. I den sydøstligste del af lokalplanområdet hvor der udlægges areal til en ny vejadgang findes et mindre område med fredskov samt et regnvandsbassin, som er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag side 3 af 9
Lokalplanen sikrer, at regnvandsbassinet kan udvides på et lille trekantet areal langs den nye vej, således at det samlede bassinvolumen bibeholdes. Anlæggelse af vej, forlægning af eksisterende sti samt udgravning af eksisterende bassin berører ca. 2.500 m2 fredskovsareal, hvoraf de ca. 625 m2 aktuelt er bevokset med skov. Fældning af fredskov kræver en dispensation fra Skovloven. Lokalplanens hovedformål er at sikre omdannelsen af området fra et erhvervsområde til et blandet bolig- og erhvervsområde med boliger, en dagligvarebutik og lettere erhverv. I forhold til støj- og lugtpåvirkning af det nye område, er der i udformningen af planen taget hensyn til de omkringliggende eksisterende virksomheder, der ikke vil blive begrænset af omdannelsen til blandet byområde. Lokalplanen fastlægger bebyggelsens omfang, placering, ydre fremtræden, vej- og parkeringsstruktur samt opholdsarealer. Lokalplanen fastlægger en ny vejforbindelse til Viborgvej, der sikrer, at Havkærvej ikke belastes yderligere. Vejen vil blive en vigtig del af vejnettet, der forbinder Tilst med Viborgvej, og det indgår derfor i udbygningsaftalen, at den optages som offentlig vej, omfattende både den nye vejstrækning, der anlægges, og den eksisterende sidevej til Blomstervej, der i dag er privat fællesvej ejet af kommunen. Planens hovedidé tager udgangspunkt i en opdeling af området i en række mindre delområder til bl.a. boliger med forskellige boligtyper samt delområder til blandede formål, herunder butik og erhverv. Centralt i området etableres en tæt og bymæssig karrébebyggelse i op til 4 etager samt evt. tagterrasse, der i kraft af bl.a. materialevalget sikres et ensartet udtryk. Her omkring etableres primært rækkehusbebyggelser, som må gives mere varierende udtryk. Bebyggelsernes skala, karakter og materialer er tilpasset de tilgrænsende områder. Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag side 4 af 9
Centralt i området, midt igennem karrébebyggelsen, skal der etableres et offentligt tilgængeligt strøg og opholdsområde, kaldet det urbane strøg, som forbinder området både internt og med omgivelserne. Som en del af det urbane strøg kan der indpasses regnvandsløsninger, som kan forsinke regnvand og samtidig fungere rekreativt. En dagligvarebutik og enkelte boliger vil få adgang fra Havkærvej, mens resten af området vil få indkørsel fra Blomstervej I alt giver lokalplanen mulighed for opførelse af 69.100 m² bebyggelse, fordelt på ca. 600 boliger samt 2.500 m² kontorerhverv og en dagligvarebutik på 1.000 m². Der planlægges ikke for almene boliger, da arealet er beliggende i et af de områder, hvor der i forvejen er mange almene boliger (over 40 %). Samlet set skal der etableres min. 40 % opholdsareal af den samlede maksimale byggeret til boliger samt min. 5 % opholdsareal til erhverv. Lokalplanen fastlægger krav til etablering af bil- og cykelparkering inden for lokalplanens område. Den samlede maksimale bebyggelse inden for den centrale del af lokalplanområdet (delområde I-X) vil svare til en bebyggelsesprocent på ca. 78 %. Lokalplanen sikrer, at karrébebyggelserne skal gives en ensartet karakter i kraft af materialevalget, som primært skal være i tegl i gule, grå og brune nuancer. De omkringliggende rækkehusbebyggelser må gives et mere varierende facadeudtryk med andre materialer. Forslag til Lokalplan nr. 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej og Havkærvej i Tilst, forslag til Tillæg nr. 86 til Kommuneplan 2013 er vedlagt indstillingen som bilag 1. 5.2 Forslag til kommuneplantillæg Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 med hensyn til bestemmelserne for rammeom- Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag side 5 af 9
råde 050303ER, idet der er uoverensstemmelser med anvendelse, etageantal, bebyggelsesprocent og virksomhedsklasse, og der er derfor samtidig udarbejdet Tillæg nr. 86. Kommuneplantillægget omhandler det nye rammeområder 25.03.15 BL og det eksisterende rammeområde 25.03.03 ER. Forslag til Lokalplan nr. 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej og Havkærvej i Tilst, forslag til Tillæg nr. 86 til Kommuneplan 2013 er vedlagt indstillingen som bilag 1. 5.3 Forslag til udbygningsaftale Aarhus Kommune har fra ejeren af størstedelen af lokalplanområdet modtaget en opfordring til at indgå en frivillig udbygningsaftale og har forhandlet herom. Forhandlingerne har udmøntet sig i et udkast til aftale om udbygning af infrastrukturanlæg. Ved aftalen forpligter den ovenfor nævnte grundejer sig til at etablere følgende anlæg: Nyt signalreguleret lyskryds på Blomstervej Ny vej mellem Blomstervej og Bredskiftevej samt trafiksikre vejtilslutninger Ny krydsningshelle på Havkærvej ud for stitilslutningen fra lokalplanområdet Udbygningsaftalen fastlægger, at et signalreguleret kryds på Blomstervej og krydsningshellen på Havkærvej skal være anlagt, før bebyggelse i lokalplanområdet tages i brug. For vejen mellem Blomstervej og Bredskiftevej fastsætter udbygningsaftalen, at vejen som udgangspunkt skal være etableret, før bolig nr. 201, i lokalplanområdet tages i brug. Forsinkes vejanlægget af myndigheden som følge af et evt. krav om udarbejdelse af VVM-redegørelse, skal færdiggørelsen herunder færdiggørelsestidspunktet - forhandles på ny. Det indgår derfor i udbygningsaftalen, at vejen optages som offentlig vej, når den er anlagt. Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag side 6 af 9
Forslaget til udbygningsaftale er vedlagt indstillingen som bilag 6. 5.4 Forslag til besvarelse af synspunkter og idéer I perioden 29.11.2016 20.12.2016 er der gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen. Der er kommet i alt 17 høringssvar i høringsperioden. Ét høringssvar kommer fra det lokale fællesråd, 8 høringssvar kommer fra beboere i nærområdet, og 8 høringssvar kommer fra virksomheder i nærområdet. De indkomne høringssvar omhandler følgende temaer: I. Punkthuse eller rækkehuse mod nord II. Dagligvarebutik med boliger oven på mod Havkærvej III. Forebyggelse af støjkonflikter ift. Inco, Blomstervej 5 IV. Øvrige eksisterende virksomheder V. Vej- og trafikforhold VI. Nedlæggelse af en eksisterende bolig på Gasagrunden I høringsmaterialet i den forudgående offentlige høring var der vist mulighed for både rækkehuse i 2-3 etager og for punkthuse/boligblokke i 4-5 etager i den nordlige del af området. Et par af de nærmeste naboer på Blomsterlunden og Moseparken er bekymrede for skyggegener og tab af udsigt, hvis der opføres punkthuse/boligblokke i 4-5 etager. Flere af de omkringboende - herunder Fællesrådet for Tilst, True og Skjoldhøj giver udtryk for, at rækkehuse foretrækkes frem for punkthuse/boligblokke. Teknik og Miljø er enige i, at punkthusene/boligblokkene virker fremmede som bygningstypologi i forhold til den øvrige bebyggelse i projektet, som primært består af høj karrébebyggelse midt på grunden og lavere rækkehuse rundt langs kanten af grunden. Projektet er derfor tilrettet på baggrund af den forudgående offentlige høring, således at lokalplanforslaget kun gi- Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag side 7 af 9
ver mulighed for rækkehusbebyggelse i 2-3 etager på det pågældende sted. Høringsmaterialet er vedlagt indstillingen som bilag 3. Alle 17 høringssvar er vedlagt indstillingen som bilag 4. 5.5 Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Tilst skoledistrikt. Med en forventning om ca. 600 familieboliger i forbindelse med denne lokalplan forventes der ved et færdigudbygget område at være et behov for skolekapacitet til yderligere ca. 130 skoleelever. En endelig vedtagelse af denne lokalplan vurderes ikke at medføre behov for udbygning af undervisningslokaler. Dog forventes et øget pres på SFOkapaciteten, og lokalplanen kan i den forbindelse medføre et øget udbygnings-/ombygningsbehov af SFO-kapacitet. Det er i denne forbindelse vurderet, at det er muligt at udvide Tilst Skoles SFO- kapacitet. 6. Strategi for borgerinddragelse Der er gennemført en forudgående offentlig høring. Teknik og Miljø vurderer ikke, at der er behov for borgerinddragelse ud over den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægningen i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer Konsekvenser for den kommunale økonomi Lokalplanen medfører ikke udgifter for Aarhus Kommune. Den udbygningsaftale, som bygherre har tilbudt, omfatter den nødvendige udbygning af infrastrukturanlæg i forbindelse med det nye bolig- og erhvervsområde på Gasagrunden. Optagelsen af den nye vej og den eksisterende sidevej til Blomstervej som offentlig veje vil afføde fremtidige driftsudgifter, hvoraf en del vil blive finansieret via budgetmodellen på vejområdet. Konsekvenser for miljøet. Forslag til miljørapport er vedlagt indstillingen som bilag 2. Følgende emner er behandlet i miljørapporten: Skov (herunder evt. nedlæggelse af fredskov) Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag side 8 af 9
Afledning af overfladevand, samt Regnvandsbassiner Virksomhedsstøj, afstand m.v., samt Natstøj Emnerne er håndteret i lokalplanprocessen ved tilpasning af projektet. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej og Havkærvej i Tilst, samt Tillæg nr. 86 til Kommuneplan 2013 Bilag 2: Forslag til Miljørapport Bilag 3: Høringsmateriale forudgående offentlig høring Bilag 4: Høringssvar forudgående offentlig høring Bilag 5: Besvarelse af indkomne høringssvar forudgående offentlig høring Bilag 6: Forslag til udbygningsaftale Sagsnummer: 15/024647-14 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: 13.965 Sagsbehandler: Hanne Skipper Jørvang Tlf.: 29 20 81 80 E-post: jsha@aarhus.dk Lokalplan 1043, Bolig- og erhvervsområde ved Blomstervej i Tilst - Forslag side 9 af 9