Ejendomsmarkedet Status og forventninger Præsentation den 7. marts 2013 v/ Carsten Gørtz Petersen, Sadolin & Albæk
Markedet Økonomien: 2012 endnu et bump på vejen mod fremgang? 2011 2012-2 -
Eller skal vi denne gang tro på, at aktiemarkedet er den bedste indikator for økonomien? og det går jo bedre i USA og gældskrisen er da nogenlunde under kontrol og boligmarkedet synes at være vendt - 3 -
Boligmarkedet på vej frem? - 4-0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 1992K1 1993K1 1994K1 1995K1 1996K1 1997K1 1998K1 1999K1 2000K1 2001K1 2002K1 2003K1 2004K1 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 2009K1 2010K1 2011K1 2012K1 Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 2004K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000 2004K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed 0 50 100 150 200 250 2004K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed Salgpriser Solgte boliger Boliger til salg Liggetider
2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 Boligmarkedet København og Aarhus viser vejen Salgpriser - København Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed I Københavns Kommune er priserne på ejerlejligheder steget med 14% siden 1. kvartal 2009 27.000 25.000 23.000 En pæn stigning men der mangler lidt momentum i det seneste årstid 21.000 19.000 17.000 I Aarhus Kommune har stigningen været endnu større med en 19% stigning i priserne på ejerlejligheder 15.000 De faktiske handelspriser var faktisk højere i løbet af 2010 Salgpriser - Aarhus Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed Lejemarkederne i både København og Aarhus er glohede, da der fortsat er mange der ikke ønsker at eje egen bolig 26.000 24.000 22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000-5 -
Markedet økonomien Vi har set bunden, men fremgangen er i slæbegear Forbrugertillid og privatforbrug vil ligge underdrejet, men boligmarkedet er på vej mod bedre tider Inflation og rente vil være lav Den finansielle sektor er ovre det værste Tilsyn skal forstås bogstaveligt Virksomhederne vil effektivisere og rationalisere Den offentlige sektor vil fortsat effektivisere og rationalisere Nyinvesteringer inden for undervisning Investeringskapaciteten er enorm, og risikovilligheden er stigende - 6 -
Paradoksproblemet i geografien - København viser vejen på ejendomsmarkedet Husk, at når økonomien generelt vokser 2%, vokser økonomien i København og Aarhus formentlig med det dobbelte Flere indbyggere og højere uddannelsesniveau i de store byer betyder Flere arbejdspladser Højere produktion Højere lønninger Stigende forbrug København er epicentrum for det danske erhvervsejendomsmarked - Aarhus følger godt med - 7 -
Udlejningsmarkedet - 8 -
Stigende nybyggeri og lav absorption fører til stigende kontortomgang 400 000 14% 300 000 12% 200 000 10% 100 000 8% 0 6% -100 000 4% -200 000 2% -300 000 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Nybyggeri (venstre) Nettooptag (venstre) Tomgang (højre) 0% Kilder: Skov & Landskab, Oline-ED Statistikken samt Sadolin & Albæk Note: Nybyggeri og nettooptag angivet i m 2-9 -
Paradoksproblemet på kontormarkedet En svag beskæftigelsesudvikling resulterer i et lavt nettooptag af kontorer Det betyder, at tomgangen stiger Men samtidig stiger nybyggeriet mange, specielt store, virksomheder kan ikke finde moderne, arealeffektive, fleksible og energieffektive kontorer i den eksisterende bygningsmasse På sigt vil forskellen mellem prime og secondary stige endnu mere I attraktive byområder, indre by København og måske Aarhus centrum, vil det føre til øget konverteringsaktivitet Men i mere perifere områder vil tomgangen kunne antage strukturel karakter - 10 -
Paradoksproblemet på butiksmarkedet Lejepriserne på de bedste strøggader og i de bedste butikscentre er på et all time high Forskellen på prime og secondary er stor og stærkt stigende: Gennemsnitslejen falder, men toplejen stiger I sekundære områder og centre falder lejepriserne, og der registreres tendenser til strukturel tomgang Restauranter i stedet for butikker Kilde: Sadolin & Albæks NewsLetter februar 2013 Afskaffelsen af lukkeloven og den stigende internethandel vil øge forskellen mellem prime og secondary - 11 -
Problemet for lager- og produktionsejendomme Faldende beskæftigelse indenfor producerende erhverv resulterer i lavere efterspørgsel Det betyder, at tomgangen stiger Forskellen mellem prime og secondary stiger endnu mere Virksomheder der har brug for mere plads vil hellere bygge nyt, hvilket medfører lav eller ingen efterspørgsel efter det eksisterende og tit ineffektive (også energimæssigt) Geografisk placering og infrastruktur får større og større betydning Forsat efterspørgsel og udvikling af logistik- hubs omkring København og langs E45 og til dels E20 I mere perifere områder tenderer tomgangen strukturel tomgang Manueltarbejde (venstre akse) Kontor arbejdspladser (højre akse) 2.150.000 900.000 2.100.000 2.050.000 2.000.000 1.950.000 1.900.000 1.850.000 1.800.000 1.750.000 1.700.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 1.650.000 0 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000-12 -
Investeringsmarkedet - 13 -
Sadolin & Albæks prisindeks et gennemsnitligt prisfald i 2012 på 2,5% 400 350 300 250 200 150 100 50 0 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Nominelle værdier Deflaterede værdier Kilde: Sadolin & Albæk (indeks 100 = 3. kvartal 1984) - 14 -
Investeringsejendommes porteføljekarakteristika Konkurrencedygtigt afkast på langt sigt Attraktivt afkast/risikoforhold Betydelige diversifikationsgevinster 2012 1990-2012 Afkast Afkast Risko % % % MSCI Denmark, Gross Total Return 33.0% 13.1% 26.4% Nordea benchmark, 7-årig obligation 4.1% 8.9% 9.1% Erhvervsejendomme, Storkøbenhavn 3.3% 8.3% 8.2% Kilder: MSCI Barra, Nordea og Sadolin & Albæk - 15 -
Nettostartafkast og rente Yield spread er som følge af den faldende rente historisk højt Dette kan afspejle stor risikoaversion 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 2007 2008 2009 2010 2011 2012 "Prime" "Secondary" 10-årig statsobligation Kilder: Danmarks Nationalbank samt Sadolin & Albæk - 16 -
Paradoksproblemet på transaktionssiden Transaktionsvolumen ligger stabilt 50% under det normale Alene fra danske institutionelle investorer og udenlandske ejendomsfonde er der allokeret omkring DKK 50 mia. til yderligere investeringer 70 60 50 40 Samtidig er der fortsat for omkring DKK 30 mia. ejendomme, som ligger i et ikkepermanent ejerskab Det meste, som er til salg, er uinteressant, eller for dyrt 30 20 10 0 03 04 05 06 07 08 09 10 11 E12 Danmark Hovedstadsområdet Kilde: Sadolin & Albæk (beløb angivet i mia. DKK) - 17 -
Core og Core+ segmenterne dominerer Kontor Core Core+ Value-added Core Value-added Opportunistisk Core Core Core Value-added Opportunistisk Bruger Butik Core Core+ Value-added Opportunistisk Bruger Kilde: Sadolin & Albæk - 18 -
Fortsat stor udenlandsk investeringsinteresse Kontor Butik Bolig 0% 20% 40% 60% 80% 100% International Dansk Kilde: Sadolin & Albæk - 19 -
Og så har vi ikke talt finansiering.. Eller mangel på samme Har du penge, kan du få.. Kommer der flere udenlandske finansieringskilder til Danmark? timingen er perfekt. - 20 -
2013 2014-21 -
Udlejningsmarkedet - kontorbrugernes fokus Fokus på fleksibilitet bindingsperiode arealeffektivitet energi og indeklima omkostningseffektivitet leje pr. medarbejder attraktive men helst ikke dyre beliggenheder incentives Flyt til nyt højere komfort højere arealeffektivitet forandringsvillighed i organisationen I USA var 85% af nettooptaget af kontorer i 2012 såkaldt Class A-space Selv om tomgangen for kontorer i USA er 17%, er der mange virksomheder, som ikke kan finde egnede lokaler i den eksisterende bygningsmasse - 22 -
Udlejningsmarkedet - generelt Efterspørgslen retter sig mod førsteklasses lejemål, beliggenheds- og kvalitetsmæssigt Det betyder et stigende nybyggeri, primært inden for kontor og logistik Ejendomme af sekundær kvalitet og med sekundær beliggenhed rammes af stigende tomgang og faldende lejepriser Konsekvenser Konvertering af kontor til bolig Forslumning og behov for områdefornyelse Markedslejeudviklingen vil være svagt positiv for førsteklasses lejemål og negativ for andre typer lejemål - 23 -
Investeringsmarkedet Afkast- og prisspænd mellem prime og secondary vil udvides Internationale investorer vil spille en betydelig rolle inden for alle segmenter. Dog vil danske institutionelle investorer dominere inden for nybyggeri af kontorer (built-to-suit) og nybyggeri af udlejningsboliger Boliger vil være den mest efterspurgte aktivklasse inden for ejendomssegmentet, drevet af demografi, boligpriser og attraktivt direkte afkast 140 130 Befolkningsudvikling Boligpriser i DKK/m 2 Nettostartafkast og renten 40 000 6,0% 35 000 5,0% 30 000 120 25 000 4,0% 110 20 000 15 000 3,0% 100 10 000 2,0% 90 2012 2015 2020 2025 2030 0-17 år 18-29 år 30-49 år 50-65 år 66+ år 5 000 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 København Frederiksberg 1,0% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Boligudlejningsejendomme 10-årig statsobligation - 24 -
Investeringsmarkedet - fortsat Der ryddes op. De store banker, realkreditinstitutter og Finansiel Stabilitet er parat til at tage tabene Masser af institutionelle købere, men lavt udbud af institutionelle ejendomme Udenlandske købere dominerer mange segmenter i markedet Safe haven Triple A-rating Velfungerende realkreditsystem uden (alt for snærende) covenants og til lave marginaler Store institutionelle købere vil justere risikoprofil og sektorallokering Mindre institutionelle købere sælger ud Øget nybyggeri af boligudlejningsejendomme i byer, der vinder ved urbaniseringen Problemejendomme skal løses til skrotpriser - 25 -
Tak for Deres opmærksomhed Sadolin & Albæks publikationer, bl.a. Copenhagen Property Market Report Danish Property Market Report kan hentes på www.sadolin-albaek.dk - 26 -
Sadolin & Albæk Etableret i 1967, kontorer i København og Aarhus Partner med Jones Lang LaSalle, en af verdens førende ejendomsrådgivere med over 30.000 ansatte og kontorer i 60 lande Medlem af RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors Blev igen i 2012 kåret af Euromoney som bedste danske ejendomsrådgiver i kategorierne Overall, Agency/Letting, Valuation og Research - 27 -