MIN VURDERING ER, AT 10-20 PROCENT AF BBR-MEDDELELSERNE ER FEJLBEHÆFTEDE. JØRGEN KNUDSEN, PLAN- OG BYGGECHEF I MIDDELFART KOMMUNE 12 :: BEDREHJEM :: OKTOBER 2012
:: INDSIGT :: BBR-FEJL er en bombe under husejerne Hvert fjerde enfamiliehus er opmålt forkert. Arealfejl har kostet en hussælger 150.000 kr. i erstatning, og nu begynder kommunerne at jage forkerte registreringer. Det kan for nogle husejere føre til, at boligen i fremtiden bliver dyrere. Af: Aksel Brinck og Natasja Broström Op mod 25 procent af alle danske enfamilieshuse er opmålt forkert, vurderer Bygnings- og Boligregistret bedre kendt som BBR. På landsplan betyder det, at fem procent af Danmarks samlede bygningsmasse er opmålt for småt. Årligt koster det staten og kommunerne millioner af kroner i form af tabt ejendomsværdiskat, diverse afgifter og bloktilskud. Ingen har på nuværende tidspunkt et overblik over det samlede beløb, men alene i bloktilskud er en enkelt kommune, Sønderborg, gået glip af op mod 20 millioner kr. Men den enkelte husejer kan også blive hårdt ramt, hvis oplysningerne om boligen BEDREHJEM :: OKTOBER 2012 :: 13
er forkerte. I en sag fra Midtjylland blev sælger dømt til at tilbagebetale 150.000 kr. til køber, fordi husets boligareal viste sig at være under de 150 kvadratmeter, som stod i salgsopstillingen. Køber fik med andre ord mindre boligareal, end han havde betalt for. Samtidig er nogle kommuner gået på jagt efter forkerte registreringer, fordi det vil kunne skæppe i den slunkne, offentlige kasse. Så nogle husejere vil kunne få et ordentligt smæk i fremtiden. Som husejer har man ifølge lovgivningen selv ansvar for, at boligen står korrekt opført i den såkaldte BBR-meddelelse, men alt for mange ejere får ikke indberettet korrekt eller afstemt oplysningerne med de faktiske forhold, lyder det fra Bygnings- og Boligregistret. Ofte undlader husejere på grund af efterladenhed at rette oplysningerne, men lige så ofte skyldes det uvidenhed. Fejl udløser flere fejl Hos KL (Kommunernes Landsforening), som driver registret sammen med Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, er vicekontorchef Pia Færch udmærket klar over, at registret rummer fejl, og at det kan have vidtrækkende konsekvenser for husejere. BBR-registret er stedet, hvor vi skal have de rigtige data om bygningernes størrelse, om byggematerialerne og ejendommens stand. Oplysningerne bruges som krydsreference i byggesagsbehandlinger, når nogen søger om at bygge hus eller ombygge, forklarer Pia Færch. En forkert arealopmåling kan betyde, at du får et afslag til en boligforbedring på et fejlagtigt grundlag. For eksempel kan for stort et areal sætte din byggeprocent for højt og dermed udløse et nej til at opføre et udhus eller en tilbygning. Forkerte tal i din BBR-meddelelse har også indflydelse på andre forhold. Registrets oplysninger er offentlige og bruges af banker og forsikringsselskaber. Tallene har jo betydning for din forsikring og for sagsbehandlingen i forhold til ejendomsskat. Registret bruges også til ejendomsvurderinger, siger Pia Færch. Har man som husejer indrettet kælderen til bolig uden at indberette det ændrede boligareal til BBR-registret, risikerer man ved brand eller oversvømmelse, at forsikringen ikke dækker bohave, som har stået her. Den manglende dækning gælder også, selv om der er ombygget med kommunens velsignelse. Skattemæssigt kan arealfejl også være skyld i, at husejeren betaler for meget eller for lidt ejendomsværdiskat. Også bankerne krydstjekker oplysningerne i BBR, og tallene får dermed direkte indflydelse på, hvor stort et lån, man som husejer kan optage i sin bolig. Opdages det, at det opgivne areal i BBR er mindre end i virkeligheden, kan det med ét slag mindske friværdien. Desuden risikerer man som boligejer en bøde på KOMMUNER SOM KOLDING OG SØNDERBORG HAR TJENT MILLIONER PÅ AT OPDAGE BBR-FEJL. JØRGEN KNUDSEN, PLAN- OG BYGGECHEF I MIDDELFART KOMMUNE 5.000 kroner, hvis det bliver opdaget, at der er indberettet ukorrekt eller for sent, eller slet ikke indberettet. Kommuner på jagt efter millioner Men det er småpenge i forhold til de konsekvenser, det kan få for mange af Danmarks husejere, når kommunerne nu i højere grad end før tjekker den enkelte husejeres BBR-registrering. Kommunerne går nemlig glip af millioner af kroner, fordi mange borgere på grund af arealfejl betaler for lave vandafgifter og ejendomsskatter. Et opjusteret areal kan for den enkelte husejer øge den fremtidige, årlige udgift på huset og stresse økonomien for familier, som i forvejen sidder hårdt i det. I Kolding, Billund og Odense går kommunerne drastisk til værks og har i tvivlstilfælde indført opmåling via luftfoto, også kaldet geokodning, og i Middelfart Kommune har man ansat en medarbejder, som fra efteråret 2012 alene skal tjekke de lokale oplysninger. Der ligger en stor opgave i det, for folk ved måske ikke engang selv, hvad der står i deres BBR-meddelelse. Min vurdering er, at 10-20 procent af meddelelserne er fejlbehæftede, forklarer Jørgen Knudsen, plan- og byggechef i Middelfart Kommune. 14 :: BEDREHJEM :: OKTOBER 2012
:: INDSIGT :: INDSIGT :: :: Ansættelsen af den kommunale fakta-tjekker handler dog om mere end blot at rette registrets oplysninger. Hvis din ejendom størrelsesmæssigt er registreret til 110 kvadratmeter, og den så i virkeligheden er 150 kvadratmeter, så stiger ejendomsværdiskatten og din ejendomsskat. Så der er helt klart en indtægtsside i det her, men det må vi vurdere, når vi har lavet samkørsler, siger Jørgen Knudsen. Ved at rette i BBR-registret kan kommunen også få et større bloktilskud fra staten som led i den nationale udgiftsbehovsudligning. Tilskuddet gives på baggrund af kommunens boligmasse. Jeg ved, at kommuner som Kolding og Sønderborg har tjent millioner, siger Jørgen Knudsen. Således indhentede Sønderborg Kommune mellem 10 og 20 millioner kroner på at rette boligoplysningerne i BBR. Frit lejde i Middelfart, men Middelfart Kommune har godt nok fravalgt at kræve indbetaling af ejendomsskat med tilbagevirkende kraft, og vil heller ikke opkræve bøden på 5.000 kr. I stedet håber man, at folk får gjort noget ved sagen og får rettet oplysningerne for de lovlige såvel som de ulovlige arealer. Vi ønsker ikke at være mistroiske, for der kan jo være tale om forglemmelser. Vi vælger at tro på det gode i folk, forklarer Jørgen Knudsen. Ikke desto mindre kan kommunernes nidkærhed blive en dyr oplevelse for de husejere, som af forskellige grunde har for lavt et registreret areal. De vil få højere skatter og kan blive tvunget til en dyr lovliggørelse. Er det registrerede areal for højt, risikerer de, når huset engang skal sælges, at blive slæbt i retten. At det ikke er en hypotetisk mulighed, kan en hussælger fra Midtjylland tale med om. Han er i landsretten blevet tvunget til et efterfølgende prisnedslag på 150.000 kr., fordi husets areal var anslået alt for rundhåndet, sådan som det beskrives i artiklen på side 16. Typiske arealfejl er hemmelige opførelser af skure og carporte samt loftsrum og udestuer, som er inddraget til bolig uden tilladelse. Når kommunen via krydstjek med BBR opsnuser en ulovlig udestue, vil det ofte udløse en efterfølgende lovliggørelse. Den skal enten lovliggøres eller nedrives, men i langt de fleste tilfælde kan det sikkert lade sig gøre, at den bliver stående, vurderer Jørgen Knudsen. Ofte sker det ved helt enkelt at rette oplysningerne i BRR efter en byggesagsvurdering og eventuelt lave ændringer i tilbygningen, så den overholder byggelovgivningsreglerne om for eksempel korrekt isolering. Det kan jo forekomme, at når noget er ulovligt, så har man lyst til at stikke hovedet i busken, men jeg tror nu nok mest, at det er manglende viden, at folk ikke får anmeldt, når de bygger om eller bygger til, siger planog byggechefen. SE MERE PÅ BOLIUS.DK Sådan beregner du bruttoetagearealet: bolius.dk/bh11 Hvad bruges BBR til? BBR eller Bygnings- og Boligregistret er et register over alle ejendomme i Danmark. Her står blandt andet din boligs areal opført. Oplysningerne bruges i sager om belåning, salg og fastsættelse af afgifter på vand og varme. På ois.dk, som står for Den Offentlige Informations Server, finder du oplysningerne for dit hus ved at søge på kommunenavn og adresse. Indberet eller risiker at skulle rive bygningen ned BBR-arealet er med til at afgøre, om du som husejer kan få lov af kommunen til at lave en udbygning af dit hus eller en ekstra bygning på grunden. Tilbygningen skal overholde bygningsreglementet, som blandt andet sætter en grænse for bebyggelsesprocenten. For et enfamiliehus er procenten normalt 30. Det bebyggede areal består af husets areal inklusive carporte og tilbygninger, mens boligarealet er det areal, som er godkendt til beboelse. Uanset om du har tilladelse eller ej, skal tilbygninger indberettes BBR. Hvis kommunen opdager, at du har bygget uden tilladelse, eller at tilbygningen ikke overholder krav til for eksempel loftshøjde, kan du søge dispensation. Men i værste fald risikerer du, at din carport eller udestue skal rives ned. Sådan retter du i BBR Hvis der er fejl i din BBR registrering, skal du selv rette det. Det gør du ved at kontakte din kommune på telefon, mail, personligt eller ved at udfylde formularen på: bbr. dk/aendre_din_bbr Beregn dit bruttoareal Dit hus bruttoareal måles i vandret plan fra ydersiden på ydervæggene. Det samlede bruttoareal består af alle etagearealer lagt sammen. Indvendige trapper regnes med på alle etager, som de forbinder. Hvilke BBR-pligter har du? Boligejere har ved lov pligt til at tjekke, at oplysningerne i BBR-registret er korrekte. Oplysningerne fremgår af din BBR-meddelelse, som du kan hente på for eksempel boligejer.dk. Du skal indberette korrekte oplysninger, også selv om de omfatter ulovlige forhold for eksempel en boligtilbygning med for lav lofthøjde eller en carport, som er for tæt på naboskellet. BEDREHJEM :: OKTOBER 2012 :: 15
Af: Natasja Broström og Aksel Brinck Foto: Carsten Ingemann FORKERT AREAL KOSTEDE 150.000 KR. Et par fra Midtjylland fik sig noget af en overraskelse, da drømmehusets lovlige boligareal viste sig at være under halvdelen af det oplyste. Sagen er principiel og skal i Højesteret til næste år. For 35-årige Søren og hans jævnaldrende samlever Kirsten (efternavnene er redaktionen bekendt, red.) var det ikke mindre end drømmehuset, de skrev slutseddel på i maj 2007. Huset nær Silkeborg i Midtjylland opfyldte alle parrets kriterier: Det var 150 m 2 stort, havde en stor grund og kostede det rigtige i forhold til det parrets budget på cirka 1,6 millioner kr. Problemet var bare, at husets lovlige boligareal ikke var på 150 m 2. Vi var på jagt efter et hus, men det var i de tider, hvor det hele skulle gå lidt stærkt. Så vi skrev under, selv om vi vidste, at førstesalen ikke var indberettet som boligareal til BBR. Det havde jeg ellers bedt sælger om at gøre, fortæller Søren. Også selve opmålingen var forkert. I stedet for at måle boligarealet havde sælger og ejendomsmægleren lavet en skønsmæssig vurdering ud fra den såkaldte 2/3-regel. Det er en tommelfingerregel, som siger, at førstesalen er 2/3-dele af grundplanen. Ifølge BBR-meddelelsen var huset 90 m 2 i grundplan. Derfor blev førstesalen ansat til 60 m 2, altså i alt 150 m 2 for hele huset. Hurtigt stod det klart for Søren og Kirsten, at ingen af arealerne passede. Efterfølgende fik sælger opmålt og korrigeret boligarealet til i alt 138 kvadratmeter. Intet passede med salgsopstillingen, så jeg lavede min egen opmåling, som viste et boligareal på 122 m 2 med et grundareal på 74 m 2 og en førstesal på 48 m 2, fortæller Søren. Halvdelen af boligarealet var væk Dermed passede hverken arealet i BBR eller på slutsedlen. Reelt havde parret købt et hus, som indeholdt et lovligt boligareal på 74 m 2 i stedet for de 150 m 2, som de var blevet lovet. Siden fik sælger lovliggjort førstesalen, men målene passede stadig ikke. Hvor var resten af kvadratmeterne blevet af? Så var det, vi kontaktede vores advokat, for vi fik intet svar fra sælger. I princippet har vi købt et hus, som reelt kun er 122 m 2, så der må være en prisforskel på grund af differencen, siger Søren. Både byretten og Vestre Landsret gav parret medhold, og differencen udløste et prisnedslag på 150.000 kroner. Fænomenet kaldes arealmangel, og det er ikke ukendt på det danske boligmarked, mener advokat Søren Vasegaard Andreasen, som førte sagen for Søren og Kirsten. Vi kan sagtens forvente flere sager og flere domme på dette område, siger Søren Vasegaard Andreasen. Men sagen kunne være helt undgået, mener advokaten: Det er sælgers ansvar, at før man sætter et hus til salg, så tjekker man eller retter oplysningerne i BBR. I denne sag får han det først gjort under selve handlen. Mægleren har nok også begået en fejl, da han og sælger blot brugte 2/3-reglen, og så bare har skrevet det ind. Det er meget farligt for en mægler at lave det skøn. En ejendomsmægler har ikke pligt til at tjekke, om oplysningerne i BBR stemmer i forhold til salgsmaterialet. Det ansvar påhviler sælger. Omvendt fritager det ikke en mægler for kritik. I juni 2012 udtalte Klagenævnet for Ejendomsformidling kritik af en mægler, der burde have set, at der var uoverensstemmelse mellem det faktiske boligareal og BBR-registrets oplysninger. Tjek arealet før køb Spørgsmålet er så, hvad man som huskøber selv kan gøre for at undgå en situation som Søren og Kirstens. Jeg har en fornemmelse af, at oplysningerne generelt bliver tjekket, men er du i tvivl, skal du inddrage sælger. Eventuelt kan man tilkalde en professionel landsmåler til at opmåle huset. Som køber kan du få en professionel opmåling indsat som krav i købsaftalen, forklarer Søren Vasegaard Andreasen. Sagen fra Midtjylland er så principiel, at sælger har fået bevilget fri proces til anke sagen til Højesteret. Ifølge Søren Vasegaard Andreasen sker det i 2013. 16 :: BEDREHJEM :: OKTOBER 2012
:: INDSIGT :: HVOR VAR RESTEN AF KVARDRAT- METERNE BLEVET AF? SÅ VAR DET, VI KONTAKTEDE VORES ADVOKAT, FOR VI FIK INTET SVAR FRA SÆLGER. SØREN Familien i Silkeborg troede, de havde købt en villa på 150 m 2, men den var reelt kun 122 m 2, og derfor har foreløbig to retsinstanser vurderet, at de skal have 150.000 kr. tilbage. Men sagen er så pricipiel, at der er bevilget fri proces til Højesteret. BEDREHJEM :: OKTOBER 2012 :: 17