PenSams ejendomsinvesteringer Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013
2 Agenda Hvorfor København? Pensionskasser rolle som investor og långiver Partnerskabsmodel ErhvervsPhD på ejendomsinvesteringer
3 PenSam gruppen Hovedtal: Formue: 100 mia. kr. Nettopræmier: 3,5 mia. kr. p.a. Aktivklasse Andel Stats- & realkreditobl. 47% Kreditobl. 18% Aktier 15% Ejendomme 8% Private Equity 5% Infrastruktur 1% Rentederivater 6%
4 Kilde: Danmarks Statistik Afkast på ejendomme kræver, at der er lejere til ejendommene PenSam koncentrer sig om København og til dels Århus
1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 5 Folketal og beboede boliger Kbh & Frb 900000,0 380000,0 850000,0 800000,0 750000,0 700000,0 Boliger (højre skala) beboede Folketal (venstre skala) 370000,0 360000,0 350000,0 650000,0 600000,0 550000,0 500000,0 450000,0 Ca. 2.100 boliger/år 340000,0 330000,0 320000,0 310000,0 400000,0 300000,0 Kilde: Danmarks Statistik/DREAM, Beboede boliger 2013- egen fremskrivning
1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 m2 6 900000,0 800000,0 Ændring i folketal og byggeri Kbh & Frb 15000,0 Fald i byggeri under opførelse, stigning i folketal 700000,0 600000,0 500000,0 400000,0 300000,0 10000,0 5000,0,0 Fuldført ca. 4.000 boliger i 2012 (v. 90m2/stk) Men det er nu der er mulighed for at bygge på gode beliggenheder i Kbh. 200000,0 100000,0 Byggeri under opførelse m2 Kbh+Frb (venstre skala) Ændring i folketal (højre skala) -5000,0,0-10000,0
kr/år 7 Husstandsindkomst Landsdele 750000,0 700000,0 650000,0 600000,0 550000,0 500000,0 450000,0 Beboet af ejer Landsdel Byen København 400000,0 350000,0 Beboet af ejer Landsdel Nordjylland 300000,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Stigning i husstandsindkomst: Kbh: 48%, Nordjylland: 36%
kr/år 8 Husstandsindkomst København 800000,0 700000,0 600000,0 500000,0 400000,0 300000,0 200000,0 100000,0,0 Beboet af ejer Landsdel Byen København Beboet af lejer Landsdel Byen København 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Stigning ejere 48%, stigning lejere 36%
9 140,0 Lejeudvikling 130,0 120,0 110,0 100,0 Indekseret leje PenSam boligejendom nord for København (markedsleje) Indekseret leje PenSam boligejendom udkantsdanmark (markedsleje) 90,0 Nettoprisindeks 80,0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
10 Boligpris/Indkomst Kbh 250 200 150 100 50 Boligpris pr m2/indkomst 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Boligpriser pr m2 i forhold til husstandsindkomst familier i ejerbolig København. Kilde: Danmarks Statistik og Realkreditforeningen
Procent 11 Boligbyrde 48 46 44 42 Huse Huse Lejligheder 40 38 36 Lejligheder 34 32 30 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Boligindekset udtrykker en førstegangskøbers boligbyrde defineret som samlede boligudgifter inklusive boligfinansiering i forhold til indkomst efter skat. Kilde: Nykredit Markets
12 Salgspriser i markedet kr/m2 Nørgaardsvej, Lyngby Gennemtsnit 2012-2013, bygget efter 1986 35.593 Mortonsvej, Lyngby Gennemsnit 2012-2013 34.834 Midtermolen, København Gns salgspris kr/m2 34.312 Havneholmen København Gennemsnit salgspris 2012-2013 33.781 8-tallet, København Gns kr/m2 ekskl porteføljesalg i 2012 20.786 8-tallet, København Gns kr/m2 i 2012 20.208 Kilde: Boliga
13
14 Nordhavn Sydhavn Ørestad
Pensionskassernes rolle som investor og långiver 15
Hertil og ikke længere 16
Slutmålet 17
18 Investeringer i DK - hvorfor først nu? Afkast af PenSams US ejd. investeringer 2010 2011 2012 Q3 14% 15% 10% 006% 005% 004% 003% 002% 001% 000% -001% Yields Nye danske prime boligudlejningsejendomme net initial yield Træge markedsmekanismer Udbudpriser urealistiske i 2008-2010 Udbud præget af før krise priser.og belåning Sælgere har skulle tilpasse deres forventninger Investorer søgte til udlandet i stedet
19 Partnerskabsmodel Developer Bank Pensionskasse Mål Ny finansieringskilde Realisering af Godt projekt Upside ved salg Mål Mål Undgå tab Investering i ejendom til Begrænsning af risici fornuftig pris Nedbringe eksponering til Udnytte risikokapacitet ejendomssektor Projektfinansiering Udfordring Risikokapacitet begrænset Bankfinansiering svær Udfordring Stop for nyudlån til ejd. Eksisterende banklån kan tabes, hvis projekt ikke realiseres Udfordring Investor på del af projekt Långiver på hele projekt Modsat rettede interesser? Løsning Opgiver del af upside Bevarer del af udside Back loaded cash flow Løsning Subordinering af lån Løbende amortisering ved salg Løsning Senior & mezz finansiering Løbende amortisering Covenants med pantsikring & købsret
20
21 Erhvervs PhD ejendomme Performance attribution Timing
22 Erhvervs PhD ejendomme Kort sigt: Generelt har man haft svært ved at beskrive hvad, der driver ejendomsafkast på kort sigt og om REITs og traditionelle ejendomsinvestering er relaterede. - Det skyldes bl.a. lavfrekvent data, kort tidsperiode og lav datakvalitet. Lang sigt: REITs og direkte ejede ejendomspriser kointegrerer. Dvs. de har samme stokastiske trend. - Det betyder, at de på kort sigt kan afvige fra hinanden, men at de samvarierer på lang sigt.
23 PenSams erhvervsphd den første til at benytte et stort makroøkonomisk datasæt (122 variable) til at forklare ejendomsafkastet. at bruge reelle renteudgifter til at fjerne gearingen fra REITs. Tidligere er der brugt forskellige proxier som Mioody s Baa rated corporate bond yields. Analysen foretaget på: Data fra det amerikanske ejendomsmarked, pga. markedets størrelse og fordi data kvaliteten er bedst for USA. Faktiske handler via MITs Transaction Based Index (TBI). (baseret på NCREIF databasen) De direkte ejede ejendommes afkast (TBI) er ugearede afkast og REITs er generelt gearede.
24 Erhvervs PhD De 122 variable, som beskriver udviklingen i realøkonomien, til at forklare afkastet på de to indeks, REIT og TBI De 122 variable kan naturligt deles ind i de følgende 6 grupper: Økonomisk aktivitet, Bolig, Penge og Kredit, Obl. og Valuta, Inflation og Aktiemarkedet
25 Erhvervs PhD REITS er drevet af aktiemarkedsrisiko og det er direkte ejede ejendomme slet ikke. Udviklingen i makroøkonomien kan forklare noget af variationen i afkastet på direkte ejede ejendomme, men ikke i REITs. De uforventede ændringer i makrofaktorerne kan dog forklare noget af variationen i REITs. De uforventede ændringer forklarer ikke TBI lige så godt. En mulig forklaring: REITs er hurtigere til at indprise information om makroøkonomien end ejendomsmarkedet. Derfor er det kun de uforventede ændringer, som driver REITs
26