1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. Ejendomsmæglere Ramkær & Wegener ApS Algade 25 4281 Gørlev Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført dårligt mæglerarbejde i forbindelse med indklagedes salg af klagernes ejendom og som følge heraf skal tåle en salærreduktion. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor den 12. november 2006 en formidlingsaftale med indklagede. Af formidlingsaftalen fremgik, at ejendommen var værdiansat til kr. 1.475.000,00, og at det var aftalt, at indklagedes vederlag skulle udgøre kr. 67.093,75. Herudover var der aftalt betaling af dokumentationsomkostninger med kr. 3.306,25.
2 Af salgsbudget dateret samme dag fremgik vedrørende annoncering og dokumentationsomkostninger: Excl. moms Inkl. moms Annoncering 9.800,00 12.250,00 Skøn over dokumentationsomkostninger... Andre dokumenter 350,00 437,50 Ejendomsoplysningsskema 400,00 400,00 Matrikelkort 675,00 843,75 Tilbud på ejerskifteforsikring 500,00 500,00 Servitutter 350,00 350,00 Tingbogsattest 175,00 175,00 Restgældsoplysninger 600,00 600,00... Af salgsbudgettet fremgik endvidere, at indklagede havde betinget sig, at indklagede skulle foretage eftersagsbehandling. Honorar herfor udgjorde kr. 6.250,00 inkl. moms. Den 24. marts 2007 underskrev nogle købere en købsaftale om køb af klagernes ejendom til en kontantpris på kr. 1.475.000,00 med overtagelsesdag den 1. juli 2007. Aftalen blev underskrevet af klagerne den 28. marts 2007. I købsaftalen var der vedrørende købernes finansiering indsat en særlig bestemmelse: SÆRLIGE AFTALER: Betinget handel Nærværende handel er fra købers side betinget af at der kan opnås finansiering gennem (xxx ApS). Såfremt dette ikke er muligt kan køber frit ophæve aftalen og
3 ingen af parterne har herefter krav mod hinanden. Køber har 6 uger fra den 20. marts 2007 til at få ordnet det økonomiske ellers kan sælger afhænde ejendommen til anden side uden at køber kan gøre krav mod sælger. Uanset overstående aftale fortsættes salget af (ejendommens adresse) således at såfremt der i perioden fra d.d. til 20. marts 2007 kommer andre, der er interesserede i at købe ejendommen, (ejendommens adresse) får køber i nærværende handel 5 hverdage til at beslutte, hvorvidt køber vil erhverve ejendommen uden betingelse eller vil frafalde køb. Meddelelse herom skal tilgå Danbolig i Gørlev skriftligt og senest på den 5. bankdag. Garanti Bank garanti stilles ikke, i stedet deponeres købesummen i sælgers bank, når der foreligger tinglyst skøde og pantebrev med anmærkninger. Senest den 20. marts 2007. Det i aftalen nævnte xxx ApS er købers berigtigers selskab. Det fremgik videre af købsaftalen at vedrørende udbetaling: Senest den 2 dage herefter og tidligst ved sælgers underskrift af købsaftalen deponeres hos DanBolig, Algade 25, 4281 Gørlev kr. 70.400,00 Det fremgik endvidere af købsaftalen, at køber var pligtig at fremsende endeligt skøde i underskrevet stand senest den 15. maj 2007, at skødet skulle være indleveret til tinglysning senest den 15. juni 2007, samt at købers rådgiver skulle udarbejde skøde og refusionsopgørelse samt varetage handlens berigtigelse i øvrigt. Den 29. marts 2007 fremsendte indklagede en kopi af underskriftssiderne fra købsaftalen til klagerne: Idet køberne ønsker at købe ejendommen kontant, vil den resterende del af købesummen blive deponeret i jeres pengeinstitut senest på overtagelsesdagen, jfr. købsaftalens pkt. 18.1.2. Beløbet vil dog først blive frigivet til jeres disposition, når købernes advokat, på baggrund af tinglyst anmærkningsfrit skøde frigiver købesummen.
4 Skødet Som det fremgår af købsaftalen, skal skødet skrives under af køberne senest den 15-05- 2007. Inden da får I og vi et udkast til skødet. Vi gennemser skødet og fortæller, om vi har bemærkninger. Har hverken I eller vi bemærkninger, kan I underskrive skødet. Den 30. marts 2007 accepterede købernes berigtiger et kurstilbud på sælgerpantebrev. Den 2. april 2007 deponerede køberne kr. 70.400,00 hos indklagede som første del af købesummen. Den 4. april 2007 modtog købernes berigtiger lånetilbud fra Realkredit Danmark. Den 27. april 2007 fremsendte indklagede en e-mail til berigtiger: Kan du bekræfte at handelen ikke kan glippe på baggrund af manglende finansiering, og det eneste vi afventer er ejendomsværdipåtegning og derefter tinglyst skøde. Det er fordi (klagerne pengeinstitut) vil have besked herom, forinden de stiller garanti i sælgers handel. Købernes berigtiger svarede indklagede ved e-mail samme dag: Jeg kan ikke bekræfte noget før skøde og pantebreve er tinglyst. Desværre. Jeg kender jo ikke sælger og sælgers forhold og kan ikke vide om der kan nå at blive lyst udlæg eller andet på ejendommen før pantebrevet er lyst. Indklagede svarede samme dag købernes berigtiger:
5 Nej det er mere med hensyn til det forbehold der er i købsaftalen vedr. købers finansiering. Betinget handel Nærværende handel er fra købers side betinget af at der kan opnås finansiering gennem (xxx ApS). Såfremt dette ikke er muligt kan køber frit ophæve aftalen og ingen af parterne har herefter krav mod hinanden. Er udmærket klar over du ikke kan kende til sælgers økonomi. Den 1. maj 2007 svarede berigtiger indklagede: Jeg bekræfter hermed at der over for køber er afgivet et bindende lånetilbud både for så vidt angår realkreditlån og sælgerpantebrev. Endvidere bekræftes at der er indgået fastkursaftale med RD den 16/4-07 gældende til den 15/6-07. Indklagede fremsendte samme dag kopi af korrespondancen med købernes berigtiger til klagerne. Den 3. maj 2007 blev skødet tinglyst med anmærkning om klagernes restgæld til Nykredit. Den 9. maj 2007 skrev købernes berigtiger til indklagede: Hermed status på sagens forløb. Vi har i dag modtaget skøde + pantebreve retur fra tinglysning. Desværre var der en fejl i genparten fra Realkredit Danmark, som jeg dog har rettet og indleveret til tinglysning d.d. Skødet og de private pantebreve er lyst og RD lånet er ført i dagbogen pr. d.d. Jeg afhenter RD pantebrevet på tinglysningskontoret på fredag, såfremt det er blevet lyst, og afleverer det til (klagernes pengeinstitut) samme dag. Vi beklager naturligvis at tidsfristen er skredet lidt men vi er dog så langt at det kun er bankens hjemtagelse af lånet der ligger foran os, hvilket blot er en form sag. Vi forventer således at kunne deponere inden udgangen af næste uge. Den 6. juni 2007 bekræftede klagernes pengeinstitut over for indklagede, at køber
6 havde deponeret kr. 1.404.600,00 til fordel for klagerne. Den 11. juli 2007 blev skødet lyst anmærkningsfrit. Den 4. september 2007 skrev købernes berigtiger til klagerne: Ovennævnte handel er nu afsluttet. Jeg vedlægger en kopi af min skrivelse d.d. til (klagernes pengeinstitut) og indklagede. Samme dag fremsendte berigtiger meddelelse til indklagede om, at skødet nu var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, og at refusionssaldo i købers favør var indbetalt, hvorfor det hos indklagede deponerede beløb var til fri disposition for sælger. Ligeledes samme dag skrev købernes berigtiger til klagernes pengeinstitut og frigav deponeringen. Den 11. september 2007 fremsendte indklagede sin faktura:
7 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal tåle en reduktion af sit salær. Klagerne er meget utilfredse med den måde, sagen er blevet behandlet på. Alt blev trukket i langdrag. Købsaftalen blev udarbejdet, så køber ikke skulle stille nogen form for bankgaranti, før et underskrevet og tinglyst skøde forelå. Den manglende bankgaranti resulterede i, at klagerne stod hen i det uvisse om deres fremtidige boligsituation, idet klagerne ikke ønskede at købe et nyt hus, før deres eget
8 var blevet solgt. Indklagede tilbød i den forbindelse at købe det hus, som klagerne ønskede at erhverve og herefter videresælge dette til klagerne uden at klagerne havde bedt indklagede herom. Køberne fik endvidere 6 uger til at få det finansielle på plads. Denne frist blev overskredet med flere uger, hvor klagerne blev holdt hen af indklagede uden at vide, om der var en handel eller ej. Klagerne så sig nødsaget til at søge advokathjælp for at få hjælp til at gennemse handlen, og det var da også denne advokat, som 14 dage før indklagede kunne fortælle klagerne om, at der rent faktisk var en slags garanti for klagernes penge og hvor henne. Kommunikationen mellem klagerne og indklagede samt mellem indklagede og købernes berigtiger fungerede ikke. Det er korrekt, at klagerne stoppede med at henvende sig på indklagedes kontor, da klagernes advokat havde fundet ud af, at klagernes penge stod i en anden afdeling af klagernes pengeinstitut. Klagerne opfattede det ikke som deres pligt at oplyse indklagede om, at købesummen nu var blevet deponeret. Indklagede har efter klagens indgivelse tilbudt klagerne en kompensation på kr. 10.000,00. Klagerne ønsker imidlertid, at Klagenævnet for Ejendomsformidling skal behandle sagen. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret de aftalte annoncer i salgsbudgettet, og om indklagede derfor har krav på betaling heraf. Klagerne har endvidere ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på for følgende poster i indklagedes faktura: andre dokumenter, kr. 437,50 inkl. moms, matrikelkort, kr. 843,75 inkl. moms, ejendomsoplysningsskema, kr. 400,00, tilbud på ejerskifteforsikring, kr. 500,00, servitutter, kr. 350,00, tingbogsattest, kr. 175,00 samt restgældsoplysning, kr. 600,00, idet indklagede ikke har fremsendt dokumentation for at have afholdt udgifter hertil. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have udført dårligt mæglerarbejde og bestrider at skulle tåle en salærreduktion. Det er korrekt, at bankgarantien udeblev på trods af, at indklagede dagligt rykkede købernes berigtiger. Indklagede var i den forbindelse en overgang i næsten daglig kontakt med klagerne.
9 Klagerne ønskede ikke at ophæve handlen, idet klagerne havde fundet deres drømmehus. Klagerne var ligeledes afhængige af at kunne overtage denne ejendom hurtigt, idet den ene af klagerne var dagplejemor. Ifølge klagerne risikerede hun at miste sit job, såfremt klagerne ikke havde noget sted at bo. Indklagede tilbød derfor at hjælpe klagerne ud af denne uheldige situation ved at købe den af klagerne ønskede ejendom, så klagerne kunne få sikkerhed for at få det hus, de ønskede. Alt faldt imidlertid på plads, således at det lykkedes klagerne at erhverve den omtalte ejendom. Sagen blev ikke forhalet af indklagede, tværtimod. Da indklagede blev kontaktet af køberne, og det kom frem, at de havde problemer med at opnå almindelig finansiering, drøftede indklagede med klagerne, om køberne skulle forkastes, eller om klagerne ville acceptere den længere sagsgang og uvished i en periode. Klagerne valgte at gå videre ud fra begrebet om, at en fugl i hånden er bedre en 10 på taget. Forbeholdene blev derfor skrevet ind under punkt 16 i købsaftalen, At klagerne derfor påstår, at de ikke er blevet gjort opmærksomme herpå eller rådgivet herom, er direkte forkert og må betyde, at de enten ikke læste købsaftalen igennem eller ikke hørte, hvad indklagede havde forklaret dem. Det er korrekt, at fristen blev overskredet, men det er ikke korrekt, at indklagede ikke forklarede klagerne korrekt herom. Klagerne blev, hver gang indklagede havde rykket købernes berigtiger, informeret om indklagedes henvendelse. Klagerne blev ligeledes informeret om indklagedes bestræbelser på at få finansieringen på plads. Hverken klagerne eller klagernes pengeinstitut informerede indklagede om, at finansieringen var faldet på plads. Dette erfarede indklagede først 14 dage senere. Da indklagede øjensynligt ikke på pædagogisk vis har formået at forklare klagerne om årsager og sammenhænge, har indklagede tilbudt klagerne en kompensation på kr. 10.000,00 inkl. moms. Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke i sig selv kritisabelt, at indklagede i købsaftalen indføjede en bestemmelse, ifølge hvilken køberne fik 6 uger til at undersøge, om de kunne gennemføre handlen, når indklagede samtidig anførte, at klagerne i denne periode havde mulighed for at afhænde ejendommen til anden side. Nævnet finder det imidlertid kritisabelt, at indklagede formulerede klausulen om købernes afklaring af, om de kunne gennemføre handlen som at få ordnet det økonomiske, idet der heri lå en vis usikkerhed om, hvad dette indebar. Der var således ikke taget stilling til, hvad der skulle være på plads efter de 6 uger.
10 Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede i købsaftalen anførte, at der ikke skulle stilles bankgaranti, og at købesummen først skulle deponeres i klagernes pengeinstitut, når der forelå tinglyst skøde. Indklagede havde dermed ikke sikret klagerne tilstrækkeligt, idet klagerne dermed ikke, før skødet var underskrevet og tinglyst, kunne have vished for, om køberne havde økonomi til at erhverve ejendommen. Af sagen fremgår det da også, at skødet blev underskrevet og tinglyst, før købesummen var deponeret. Klagerne blev således rent faktisk udsat for en alvorlig risiko i forhold til købernes eventuelle kreditorer samt for en risiko, såfremt køberne alligevel ikke var i stand til at betale købesummen. Nævnet finder, at indklagede som følge af det alvorligt kritisable arbejde skal fortabe sit salær, kr. 67.093,00. Da der er fremkommet modstridende forklaringer herom, kan nævnet ikke afgøre, om klagerne havde accepteret, at den aftalte frist på 6 uger blev overskredet, eller om klagerne blot blev holdt hen. Nævnet kan derfor heller ikke afgøre, om det kan bebrejdes indklagede, at klagerne måtte søge advokat bistand. Afvisningen af dette klagepunkt sker under henvisning til vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. pga. usikkerheden om bedømmelsen om de fremkomne oplysninger. Nævnet finder det ikke kritisabelt, at indklagede tilbød klagerne at købe den af klagerne ønskede ejendom for at sikre, at klagerne, når deres salg faldt på plads, ville være i stand til at købe denne. Nævnet skal i denne forbindelse bemærke, at det fremgår, at indklagede ikke havde til hensigt at opnå en fortjeneste i forhold til denne handel. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse.
11 Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Det fremgår heller ikke i hvilke medier, der vil blive annonceret. Nævnet kan også af denne grund ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr. 12.250,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Nævnet skal videre bemærke, at indklagede ikke over for nævnet har dokumenteret at have afholdt følgende udgifter: andre dokumenter, kr. 437,50 inkl. moms, matrikelkort, kr. 843,75 inkl. moms, ejendomsoplysningsskema, kr. 400,00, tilbud på ejerskifteforsikring, kr. 500,00, servitutter, kr. 350,00, tingbogsattest, kr. 175,00 samt restgældsoplysning, kr. 600,00. Nævnet kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af disse til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr. 71.099,25 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 70.399,25 fra 28. februar 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard
formand 12