1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Bo Eldrup Ny Østergade 11 3600 Frederikssund Sagen omhandler spørgsmålet, om indklagede har overtrådt forbuddet mod dobbeltrepræsentation i lov om omsætning af fast ejendom 15 og derfor skal fortabe sit salær. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af udgift til markedsføring, når indklagede ikke har specificeret det aftalte beløb. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: I forbindelse med, at klagerne ønskede at sælge deres ejendom, henvendte klagerne sig til 3 lokale ejendomsmæglere. Alle 3 mæglere vurderede ejendommen til ca. samme pris. Klagerne valgte at sætte ejendommen til salg hos indklagede, og den 28. oktober 2007 underskrev klagerne en formidlingsaftale med indklagede for en periode på 6 måneder. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.:
2... Det fremgik af salgsbudgettet at den kontante udbudspris var aftalt til kr. 3.150.000,00. Det fremgik videre af salgsbudgettet bl.a.:
3 Den 12. marts 2008 fremkom et købstilbud på en kontantpris på kr. 2.500.000,00, hvilket klagerne ikke accepterede. Den 10. april 2008 fremkom endnu et købstilbud. Købstilbuddet var denne gang på kr.
4 2.600.000,00. Klagerne afslog også dette tilbud samt en forhøjelse af tilbuddet, som fremkom få dage senere. Den 24. april 2008 underskrev klagerne en købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på kr. 2.675.000,00. Den 30. april 2008 fremsendte indklagede faktura til klagerne: Den 3. juli 2008 skrev klagerne til indklagede bl.a.: "Vi er blevet bekendt med, at køber af vores ejendom, [den ene køber] var ansat og er ansat i Deres virksomhed og har derfor svært ved at se, hvordan du har kunne repræsentere os i denne handel når det er din kollega som er køber. Vi mener derfor, at du har handlet i strid med ejendomsmæglerbekendtgørelsen, hvorfor du ikke er berettiget til ejendomsmæglersalær samt de øvrige omkostninger som du har opkrævet os og ønsker straks dette beløb godtgjort/tilbagebetalt. Måtte vi venligst straks hører din holdning hertil. [ ] Indklagede svarede ved brev af 8. juli 2008 bl.a.: Vi har med undren modtaget Jeres brev af 3. juli 2008. Den faktuelle virklighed er, at [den ene køber] opsagde sit job i vores virksomhed således, at hun forlod virksomheden pr. 31. maj 2007. Vores formidlingsaftale blev indgået den 28. oktober 2007 altså 5 mdr. efter hun forlod vores virksomhed.
5 Køberne underskriver en købsaftale den 23. april 2008. I underskriver den 24. april 2008. og I bliver begge, under mødet, gjort bekendt med hvem køberne er. Det er således indiskutabelt, at place2live Eldrup og Nilsson A/S på nogen måde kan have overtrådt ejendomsmæglerbekendtgørelsen. [ ] Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal fortabe sit salær med mere, idet køber af klagernes ejendom var ansat i indklagedes virksomhed. Klagerne valgte i forbindelse med salg af ejendommen at få 3 forskellige ejendomsmæglere til at vurdere denne. Klagerne valgte indklagede til at forestå salget af ejendommen. Klagernes ejendom blev løbende annonceret, og der blev afholdt åbent hus. Formidlingsaftaleperioden forløb dog uden et salg. Først få dage før aftalens udløb fremkom flere tilbud, som klagerne dog valgte at afslå, idet der var tale om prisafslag på omkring 650.000,00 i forhold til den oprindelige kontantpris. Salget fortsatte, men det virkede dog, som om ejendommen ikke længere havde den store interesse fra indklagedes side. Den 10. april 2008 blev klagerne inviteret til et møde hos indklagede, idet denne havde modtaget endnu et bud. Denne gang til en kontantpris på kr. 2.600.000,00. Indklagede forsøgte at presse klagerne til at acceptere dette bud, idet indklagede anførte, at klagerne ikke kunne forvente at få mere for ejendommen. Klagerne afstod imidlertid fra købstilbuddet. Efter et par dage fremkom endnu et tilbud til en kontantpris på kr. 2.650.000,00. Dette tilbud afslog klagerne ligeledes. Indklagede pressede klagerne yderligere, og klagerne accepterede herefter et købstilbud på kr. 2.675.000,00. Efter handlens indgåelse blev klagerne bekendt med, at den ene af køberne var ansat hos indklagede.
6 Det er ikke korrekt, som af indklagede oplyst, at klagerne forinden underskrift af købsaftalen var bekendt med, hvem der var køber. Dette blev først nævnt efterfølgende. Klagerne henvendte sig herefter til indklagede, idet klagerne ikke mente, at indklagede kunne repræsentere klagerne, når køber var ansat hos indklagede. Indklagede forklarede herefter, at køber ikke længere var ansat hos indklagede, hvilket klagerne ikke forstår, idet købers billede fremgår af place2lives hjemmeside. Selvom køber ikke længere er ansat hos indklagede, arbejder køber stadigvæk tæt sammen med indklagede, idet Place2live er en forholdsvis lille virksomhed med bl.a. fælles møder for afdelingerne. Place2live markedsfører virksomheden under samme hjemmeside bl.a. med teksten Virksomheden beskæftiger sig med salg og vurdering af fast ejendom som består af 13 afdelinger. place2live har afdelinger i Hillerød, Skævinge, Helsinge, Frederiksværk, Gilleleje, Birkerød, Hørsholm, Helsingør, Frederikssund, Slangerup og Farum. Dette giver ikke forbrugerne indtryk af, at der er tale om flere virksomheder, tværtimod fremtræder indtil flere medarbejdere på kryds og tværs af afdelingerne. Klagerne har derfor den klare opfattelse, at indklagede ikke har kunnet repræsentere klagerne uden at tage hensyn til sin tidligere ansatte. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om om indklagede har krav på betaling af udgift til markedsføring, Internet, foto, plantegning, restgældsoplysninger, tingbogsattest samt øvrige attester som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle fortabe sit salær med mere. Indklagede besigtigede og vurderede klagernes ejendom. Klagerne og indklagede indgik herefter en formidlingsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr. 3.150.000,00. Trods annoncering såvel lokalt som landsdækkende samt afholdelse af åbne huse gik salget meget trægt. Markedet var mere eller mindre gået i stå. Det første bud på ejendommen fremkom mundtligt efter afholdelse af et åbent hus arrangement. Buddet blev afvist, og budgiver ønskede ikke at forhøje sit bud. Indklagede fortsatte herefter sit salgsarbejde. Indklagede afviser, at indklagede skulle have udvist et manglende engagement for salget, idet indklagede i perioden 16. marts 2008 til 27. april 2008 afholdt 5 åbne
7 huse. Indklagede annoncerede endvidere ejendommen i forbindelse hermed. Indklagede blev kontaktet af en anden interesseret køber, som bød kr. 2.600.000,00. Indklagede indkaldte i forbindelse hermed klagerne til et møde. Under mødet fortalte indklagede klagerne, at markedssituationen var blevet dårligere, og at klagerne ikke kunne forvente at få væsentlig meget mere for ejendommen. Klagerne afslog buddet. Efterfølgende lykkedes det indklagede at få køberne til at forhøje købstilbuddet, og klagerne accepterede at sælge ejendommen til en kontantpris på kr. 2.675.000,00. Indklagede skal bestride at have presset klagerne til at underskrive en købsaftale til denne pris. Indklagede finder, at klagerne selv har ladet sig presse ved at indgå lejeaftale om ejendommen samt ved at fraflytte ejendommen inden salg, hvorved klagerne havde dobbelt husleje. På det møde hvor købsaftalen skulle indgås, blev klagerne forinden deres underskrift af købsaftalen gjort bekendt med, hvem køber var, en tidligere ansat hos indklagede, hvilket glædede især den ene klager, som kendte køber i forvejen. Der er ingen juridiske bånd mellem køber og indklagede. Køber er nu ansat i place2live i Hillerød, hvilket firma indklagede ikke er en del af. Indklagede er franchisetager i ejendomsmæglerkæden place2live A/S. Det kan endvidere nævnes, at samarbejdet mellem kædens forretninger foregår på lederplan mellem franchisetagerne og franchisegiverne. Indklagede har aldrig deltaget i et ledermøde, hvor køber har været til stede. Nævnet udtaler: Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 15, stk. 1, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Det fremgår endvidere af Etiske Retningslinjer for Handel med Fast Ejendom forhandlet mellem Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet, at en ejendomsmægler, der driver selvstændig virksomhed, straks skal udtræde af sagen, hvis ejendomsmægleren selv, eller ejendomsmæglerens ægtefælle eller samlever eller slægtninge i lige linje ønsker at købe forbrugerens ejendom. Det samme er gældende, såfremt en ansat i virksomheden eller dennes ægtefælle eller samlever ønsker at købe forbrugerens ejendom. Det forhold, at en ejendomsmægler er franchisetager, gør ikke i sig selv en ejendomsmægler inhabil, såfremt en af de øvrige franchisetagere ønsker at købe en ejendom, der er til salg hos den pågældende.
8 Nævnet finder ikke, at indklagede skulle være udtrådt af sagen, da der i nærværende sag er tale om, at en af køberne er ansat hos en anden franchisetager. Det fremgår af bekendtgørelse om ejendomsformidling 2, stk. 1, at en formidler skal oplyse begge parter om enhver økonomisk eller personlig interesse, som formidleren har i, om en handel indgås. Det fremgår videre af 3, stk. 2, at formidleren skal oplyse om ansattes økonomiske eller personlige interesse i, om en handel indgås. Med ansatte menes personer, som er ansat inden for samme formidlingsvirksomhed. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede ikke oplyste klagerne om, at køber var en tidligere ansat i indklagede virksomhed. Nævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at indklagede skulle have presset klagerne til at acceptere købstilbuddet på kr. 2.675.000,00. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb.
9 Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr. 32.375,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Nævnet har videre bemærket, at indklagede har opkrævet restgældsoplysninger med kr. 715,00 inkl. moms, men alene dokumenteret at have afholdt udgift hertil med kr. 668,75, hvorfor nævnet finder, at indklagede skal tilbagebetale differencen, kr. 46,25 inkl. moms. Nævnet har yderligere bemærket, at indklagede har opkrævet udgift til øvrige attester med kr. 1.610,00, men alene dokumenteret at have afholdt udgift hertil med kr. 700,00, hvorfor nævnet finder, at indklagede skal tilbagebetale differencen, kr. 910,00. Endeligt har nævnet bemærket, at indklagede har opkrævet udgift til tingbogsattest med kr. 175,00. Da udgift hertil imidlertid ikke ses afholdt i formidlingsaftaleperioden, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav herpå. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr. 34.206,25 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 33.506,25 fra 25. september 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand