Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 6. september 2017 Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 1054 Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby og Tillæg nr. 58 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Området, som lokalplanområdet er en del af, er et ældre erhvervsområde, beliggende mellem Nordlandsvej og Grenåbanen/Letbanen og desuden tæt på Torsøvej Station. Lokalplanområdet er ca. 6,0 ha stort. Bortset fra et mindre vejareal som ejes af Aarhus Kommune, er området på tidspunktet for planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Planen har til formål at muliggøre omdannelsen af et erhvervsområde til et område med blandet bolig og erhverv. Den maksimale bebyggelsesprocent for lokalplanområdet fastlægges til 125, hvilket muliggør et samlet etageareal på ca. 75.000 m². Forslag til lokalplan nr. 1054 og forslag til kommuneplantillæg nr. 58 har været fremlagt offentligt fra den 10. maj til den 5. juli 2017. Der er modtaget 13 indsigelser/bemærkninger hvoraf 7 af høringssvarene er enslydende. 2 høringssvar er fra grundejere inden for lokalplanafgrænsningen, der hver især har ønsker til skærpede bestemmelser. Alle bemærkninger er vedlagt indstillingen som bilag 2 og nummereret 1-13. Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 1 af 11
Emnerne er bl.a. trafikale forhold herunder trafikstøj, øget trafikbelastning, parkering. Derudover er der emner som bebyggelsesprocent, etageantal, indbliksgener, problematik vedr. High-line-området og underjordisk parkering. 2. Beslutningspunkter At 1) Lokalplan nr. 1054 Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby vedtages endeligt, At 2) Tillæg nr. 58 til Kommuneplan 2013 vedtages endeligt, og At 3) indsigelser og bemærkninger fremkommet under den offentlige fremlæggelse besvares som angivet i bilag 3 og 4. 3. Baggrund Planlægningen er udført efter anmodning fra de private ejere. 4. Relationer til mål Byrådet lægger vægt på, at de eksisterende byområder omdannes, udbygges og moderniseres i takt med, at nye behov opstår. Der lægges endvidere vægt på, at mulighederne i byområderne udnyttes positivt for at leve op til intentionen om mest mulig genbrug og begrænsning af arealforbruget. I henhold til kommuneplanens målsætning for omdannelsesområder skal der så vidt muligt etableres en bred vifte af byfunktioner for at skabe levende og varierede byområder. Som et bærende princip er det byrådets intention, at nye større byvækstområder skal lokaliseres, hvor der er eller kan etableres kollektiv trafikbetjening med nærbane eller letbane. Derudover bidrager lokalplanen til målet om at opnå en tættere by. Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 2 af 11
5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Områderne der grænser op til lokalplanområdet består mod syd af et boligområde med ungdomsboliger, mod nord, på den anden side af Torsøvej, af et erhvervsområde, mod vest, på modsatte side af Nordlandsvej, af en villabebyggelse samt mod øst, på den anden side af banen, af et omdannelsesområde, der i dag er et erhvervsområde med mindre virksomheder. Nord for området, på den anden side af banen, ligger Østjyllands Postcenter og nogle mindre virksomheder, der enten er, eller må være, virksomheder i virksomhedsklasse 3-5. Virksomheder i disse klasser kræver, af miljømæssige grunde, en vis afstand til nærmeste boligbebyggelse. Der er mulighed for at have erhverv i de underste etager i de østlige og nordvestlige dele af bebyggelsen. I områdets nordøstlige hjørne, hvor der af miljømæssige grunde ikke kan bygges boliger, grundet en krævet afstand til erhvervsbebyggelsen på den anden side af banen, er det her udelukkende muligt at etablere erhverv. Intentionen er desuden at bevare mulighed for at have arbejdspladser tæt på den gode kollektive trafikbetjening, som letbanens standsningssted ved Torsøvej udgør. Inden for lokalplanområdet vil det også være muligt at opføre en dagligvarebutik. Fra Torsøvej er der adgang til letbanestationen for enden af denne. Da området er stationsnært, er kravet til parkeringspladser nedsat i lokalplanen. Planen har til formål at muliggøre omdannelsen af erhvervsområdet til et område med blandet bolig og erhverv. Området er i Kommuneplanen udpeget som et omdannelsesområde, og det er i overensstemmelse hermed hensigten at omdanne området til et blandet bolig- og erhvervsområde. Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en række private grundejeres ønske om at udnytte deres ejendomme til andet formål end det nuværende. Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 3 af 11
Lokalplanområdet er ca. 6,0 ha stort. Bortset fra et mindre vejareal, som ejes af Aarhus Kommune, er området på tidspunktet for planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Området disponeres overordnet set i tre forskellige typer af kvarterer: Karrébebyggelse, kaldet High-line-boliger Fritliggende punkthuse, kaldet Parkboliger Byhus-boliger High-line-boliger Park-boliger Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 4 af 11
Byhus-boliger Hermed giver lokalplanen mulighed for variation af boligtyper, både hvad angår størrelse og variation over forskellige former for etageboliger. I planen indgår der karrebebyggelse, terrassehusbebyggelse, byhusbebyggelse og punkthuse. Det samlede omfang af bebyggelsen vil udgøre ca. 75.000 m 2, hvilket svarer til en maksimal bebyggelsesprocent for lokalplanområdet på ca. 125. Dette muliggør op mod 850 boliger inden for lokalplanområdet. Mindst 15 % af lokalplanområdets boligetageareal skal anvendes til almene boliger. Bebyggelsesformerne er placeret med den laveste bebyggelse i 2-3 etager mod Nordlandsvej, stigende til 5-6 etager mod letbanen. Områdets terrænfald på ca. 3,5 m fra Nordlandsvej mod banen udnyttes ved at anlægge en udligning af terrænet frem til bebyggelsen langs banen. Dette giver mulighed for at placere et forsænket parkeringsareal og en parkeringsetage ud mod banen. Parkeringsområdet kan både rumme en stor del af parkeringspladserne og samtidig virke som en afstandszone ud mod banen. Ud over parkeringen langs banen vil der blive etableret underjordiske eller delvist underjordiske parkeringsanlæg under den vestlige og østlige bebyggelse. Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 5 af 11
Centralt i området anlægges der en række forbundne regnvandsbassiner til håndtering og opmagasinering af regn- og overfladevand. Bassinerne anlægges i det faldende terræn igennem området og leder regn- og overfladevand fra det høje til det lave terræn. Regnvand, der falder på tage, terræn og belagte overflader, ledes til bassinerne igennem rør eller på terrænet. Illustration der viser bebyggelse og begrønnede bassinkanter set fra det sydligste bassin ved Nordlandsvej På østsiden af bebyggelsen ud mod banen etableres der en high-line - et opholdsareal i 1.sals højde, der anlægges som et snoet og knækket forløb med store åbninger til det underliggende terræn, for at sikre forbindelse mellem high-line-området og aktivitetsarealerne neden under. High-line"-området er med til at skabe afstand til letbanen og samtidig skjule parkeringsområderne. På "highline"-området indrettes der private haver for lejlighederne på 1.sal og fælles opholdsarealer for bebyggelsen i øvrigt. Langs banen, under "high-line en, anlægges en række grønne rekreative opholdsområder til forskellige aktiviteter, boldspil og leg. Under high-line en ligger desuden vejadgangene til parkeringsarealerne. Frihøjden under "high-line en" er 4.5 meter, så området er anvendeligt til aktiviteter såsom boldspil, klatring og lignende, og samtidig sikrer at beplantninger får lys nok, og sikre muligheden for adgang med renovationsvogne og flyttebiler. Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 6 af 11
Arealerne under high-linen, udnyttet til sport og aktiviteter langs med kælderens erhverv med fx fitness, klubber, etc. High-linen, som er opholdsarealet mod øst og i minimum 4,5 m over terræn, spænder langs bebyggelsen ud mod banen, får flere steder adgang fra terræn, så det bliver muligt at anvende high-linen som forbindelse mellem boligerne, let-banestoppet og friarealerne vest for bebyggelsen. Opholdsarealerne i hele området svarer i alt til ca. 40 % af det samlede etageareal til boligformål og 5 % af etagearealet til erhvervsformål. Der er sydøst for lokalplanområdet, på tidspunktet for lokalplanens udarbejdelse, en virksomhed, der kan have indflydelse på bebyggelsens højde, idet virksomhedens godkendte udledning af luftformige opløsningsmidler ikke må påvirke bebyggelse til boligformål, i en grad der overstiger Miljøstyrelsens vejledning. Lokalplanen indeholder derfor en bestemmelse, der betyder, at man i forbindelse med opførelse af bebyggelse til boligformål i de områder, hvor der måtte være risiko for en miljøpåvirkning, f.eks. af emissioner, støv og støj, skal dokumentere, at miljølovgivningens bestemmelser er overholdt ved den påtænkte bygningshøjde og placering. 5.2 Forslag til kommuneplantillæg Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 7 af 11
Området er i Kommuneplanen beliggende i et område, der i dag er udlagt til Erhverv og udpeget som byomdannelsesområde. En byomdannelse af området betyder, at det er nødvendigt at ændre Kommuneplanen for området. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplan nr. 1054 ændres områdets anvendelse fra rent erhvervsområde til et blandet bolig- og erhvervsområde. Desuden hæves bebyggelsesprocenten fra 50 til 125, og etageantallet øges fra 2 til 6. Det nye rammeområde har følgende rammebestemmelser: Afgrænsningen på rammeområde 15.05.16 ER, som lokalplanområdet er beliggende indenfor, er uændret. Dog ændres rammeområdet fra 15.05.16 ER til 15.05.16 BL. Rammen får en supplerende bestemmelse, der sikrer en afstand på min. 150 meter imellem ny boligbebyggelse og eksisterende erhvervsbebyggelse inden for virksomhedsklasse 5. 5.3 Forslag til besvarelse af indsigelser og bemærkninger fremkommet under den offentlige høring Forslag til lokalplan nr. 1054 og forslag til kommuneplantillæg nr. 58 har været fremlagt offentligt fra den 10. maj til den 5. juli 2017. Der er modtaget 13 indsigelser/bemærkninger hvoraf 7 af høringssvarene er enslydende. 2 høringssvar er fra grundejere inden for lokalplanafgrænsningen, der hver især har ønsker til skærpede bestemmelser. Alle bemærkninger er vedlagt indstillingen som bilag 2. Emnerne er bl.a. trafikale forhold herunder trafikstøj, øget trafikbelastning, parkering. Derudover er der emner som bebyggelsesprocent, etageantal, indbliksgener, problematik vedr. High-line-området og underjordisk parkering. På baggrund af bemærkningerne ændres følgene: Området under high-line søges aktiveret ved at åbne for visse former for erhverv i stueetagen. Denne mulighed gør, at det samlede etagemeterareal øges fra 72.462 til Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 8 af 11
75.000 m 2, med den konsekvens at bebyggelsesprocenten øges fra 120 til 125%. Derudover varierer bredden på dækket nu mellem 8 og 16 meter for at skabe en større variation og bedre lysforhold under. Samtidig er der udarbejdet en ny illustration nr. 2 for området under high-line. Derudover er der tilføjet en bestemmelse om adgangen til opholdsarealerne. For at sikre, at der bliver et varieret boligudbud inden for lokalplanområdet er der i bestemmelserne præciseret, hvilke storparceller der samlet skal have mindst 40 % af bruttoarealet til boliger, der har en størrelse på 80 m2 eller derover. I forslaget til lokalplan hed bestemmelsen mindst 60 %. Ændringen fra 60 til 40 % anbefales, idet lokalplanområdet i forslag til Kommuneplan 2017 ligger udenfor de særligt udpegede områder, hvor der skal sikres familieegnede boliger. 5.4 Forslag til redaktionelle rettelser Der er foretaget en udspecificering og skærpelse af bestemmelser for bla. arkitekturen herunder facadeopdeling og materialebrug, bredden på ramper til p-anlæg, bredde og dybde på altaner. Derudover er der sket en præcisering og placering af almene boliger. Alle ændringer er opsummeret i bilag 4. 5.5 Teknisk rettelse Adressen til Kloakforsyning, spildevand og regnvand er opdateret. 5.6 Skoleforhold Lokalplanområdet er beliggende i Ellevang Skoledistrikt. Området har de senere år været præget af faldende børnetal, men udviklingen er nu vendt, og der forventes fremover et stigende børnetal i området. På baggrund af de seneste tilpasninger på dagtilbudsområdet og den begyndende stigning i børnetallet er der aktuelt balance mellem antallet af dagtilbudspladser og børnetallet i området. Børn og Unge har dog mulighed for at udvide pasningska- Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 9 af 11
paciteten i den eksisterende bygningsmasse, hvorfor Børn og Unge ikke ønsker at reservere areal til daginstitutionsformål i nærværende lokalplan. På den lokale folkeskole, Ellevangskolen, forventes en stabil udvikling i elevtallet, og skolen forventes at have tilstrækkelig med kapacitet frem til 2025. 6. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med igangsætningen af lokalplanarbejdet er fællesrådet blevet orienteret, ligesom fællesrådet er blevet orienteret om den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget. 7. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanens gennemførelse medfører ikke kommunale udgifter. Konsekvenser for miljøet I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at Lokalplan nr. 1054 ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Uddybende begrundelse for den konkrete afgørelse er indskrevet i lokalplanens redegørelsesdel under Lokalplanen og andre planer. Kristian Würtz / Niels Højberg Bilag Bilag 1: Lokalplan nr. 1054 Bolig- og erhvervsområde Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 10 af 11
Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Nordlandsvej i Vejlby samt kommuneplantillæg nr. 58 Høringssvar 1-13 til LP 1054 Forslag til besvarelse af høringssvar 1-13 til LP 1054 Forslag til ændringer i Lokalplan 1054 LP 1054 Nordlandsvej med forslag til ændringer Tidligere beslutninger Byrådet vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til omdannelsesområde. Byrådet godkendte den 26. april 2017 forslag til Lokalplan nr. 1054 og forslag til Kommuneplantillæg nr. 58. Sagsnummer: 14/034323-34 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: 13.978 Sagsbehandler: Randi Nørgaard Tlf.: 22 41 33 70 E-post: rann@aarhus.dk Lokalplan 1054, Bolig- og erhvervsområde ved Nordlandsvej i Vejlby Endelig side 11 af 11