1 København, den 28. november 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Erik Pedersen Hovedgaden 26 6720 Fanø Nævnet har modtaget klagen den 8. april 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at klager af kommunen blev pålagt at udskifte fritidshusets septiktank med tilslutning til offentlig kloak. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Det fremgik af spildevandsplanen for 2007-2015 for et område, hvor indklagede havde et fritidshus til salg bl.a.: Offentliggørelse og vedtagelse [ ]
2 Forslag til spildevandsplan 2007-2015 er endelig vedtaget af [ ] Kommunes Byråd d. 4. september 2007. Spildevandsplan 2007-2015 er offentliggjort i [ ] Ugeblad i uge 37-2007. [ ] Plan Kloakoplande [ ] I henhold til BBR oplysningerne har hovedparten af ejendommene i ældre spildevandsanlæg. Det er sandsynligt at ejendommen i problemområder bidrager til forurening af [ ] Bæk. På baggrund heraf er der planlagt følgende kloakoplande i problemområder i sommerhusområderne. Ejendommene kan opnå tilladelse til midlertidig fritagelse for tilslutning til den offentlige kloak indtil det eksisterende private spildevandsanlæg ikke fungerer miljømæssigt forsvarligt, eller hvis anlægget kræves fornyet i forbindelse med udbygning eller ændringer. Det fremgår endvidere af spildevandsplanen, at der var tilslutningspligt, når der var ført stikledning frem til grundgrænsen, men der var som anført mulighed for midlertidig fritagelse i visse områder. Klager indgik en aftale om køb af fritidshuset med overtagelsesdag den 6. januar 2008 til en kontantpris på 2.500.000 kr. Det fremgik af købsaftalen samt af salgsopstilling af 25. oktober 2007, at der var septiktank på ejendommen. Klager fik i forbindelse med handlen udleveret et kommunalt oplysningsskema af 13. juli 2007. Af punkt 10 i det kommunale oplysningsskema fremgik:
3 Den 1. juli 2010 skrev kommunen til klager, at kommunen i henhold til kommunens spildevandsplan 2007-2015 ville tilslutte klagers fritidshus til offentlig kloak. Det fremgik af kommunens brev bl.a.: [ ] Vand A/S, Spildevandsforsyningen, anmoder hermed i forbindelse med kloakeringer i kloakopland 21, at indkalde ejendommens ejer/ejere til en frivillig forhandling om etablering af offentlige spildevandsanlæg på ejendommen. Spildevandsanlæg kan bestå af ledningsanlæg og/eller pumpestationer beliggende på ejendommen. Spildevandsanlægget på ejendommen fremgår af vedlagte skitse. [ ] Vand A/S, Spildevandsforsyningen, tilbyder erstatning ved indgåelse af frivillig aftale og afholder udgiften til tinglysning af anlægget på ejendommen. For erstatninger i en frivillig aftale benyttes principperne i Landsaftale om erstatning 2010. (2010 takster Landsaftalen vedtaget februar 2010 mellem DANVA, FVD og Landbrug & Fødevarer taksterne fremgår af vedlagte bilag). De udbetalte erstatninger er engangserstatninger og udbetales momsfrit. Udbetaling forventes at finde sted omkring påske 2011. På baggrund heraf ønskes der afholdt et møde på ejendommen om indgåelse af frivillig aftale og om rettighed til, at etablere offentlige spildevandsanlæg på ejendommen. Den 25. august 2010 afgav en ingeniør en udenretlig syns- og skønserklæring. Det fremgår af erklæringen, at sagen vedrørte påståede funktionsproblemer ved kloakanlægget på ejendommen. Til stede ved synsforretningen var repræsentanter for sælger og klager. Af et af svarene i erklæringen fremgik bl.a.: [ ] er det skønsmandens vurdering, at for at opnå et effektivt virkende kloaksystem, skal der etableres et nyt nedsivningssystem i form af nye sivedræn og om muligt mest hensigtsmæssigt som et gravitionssystem, men et pumpesystem som det nuværende vil naturligvis også kunne fungere. Afhjælpningsomkostningerne kan skønsmæssigt anslås til ca. kr. 20.000 ekskl. moms. Sælgers advokat rekvirerede et nyt kommunalt oplysningsskema. Af det kommunale oplysningsskema, som er dateret 17. august 2010, fremgik af det tilhørende bilag bl.a.: Anlægsarbejder (konkrete projekter) Ejendommen vil blive tilsluttet offentlig kloak 2010/11. Tilslutningsbidrag vil blive opkrævet i henhold til gældende takstblad.
4 Den 5. november 2010 udarbejdede skønsmanden et tillæg til syns- og skønserklæringen. Det fremgik af syns- og skønserklæringen bl.a.: Den 7. januar 2011 udarbejdede skønsmanden et yderligere tillæg til syns- og skønserklæringen. Det fremgår heraf bl.a.:
5 Den 10. februar 2011 skrev klagers advokat til indklagede. Det fremgik af brevet, at klager havde modtaget underretning fra kommunen om, at fritidshuset skulle tilsluttes offentlig kloak. Under henvisning til de indhentede syns- og skønserklæringer opgjorde klagers advokat udgifterne til tilslutning til offentlig kloak således:
6 Det fremgik videre af klagers advokats brev: Indklagede svarede ved brev af 16. februar 2011 bl.a.: Klager har bl.a. anført:
7 Indklagede skal betale erstatning til klager. Det påhviler indklagede som ejendomsmægler at klarlægge de forhold, der kan tænkes at have betydning for klagers beslutning om at købe ejendommen herunder til hvilken pris. Det påhvilede derfor indklagede at forelægge klager oplysningerne om indholdet af spildevandsplanen for 2007-2015 med samtidig oplysning om, at fritidshuset ville skulle tilsluttes offentlig kloak. Denne undersøgelsespligt og tilhørende oplysningspligt tilsidesatte indklagede, jf. herved lov om omsætning af fast ejendom 13 til 14. Der påhviler ifølge Klagenævnet for Ejendomsformidlings praksis indklagede som ejendomsmægler en pligt til at være bekendt med planer inden for det område, hvor indklagede virker. Spildevandsplanen har således været offentliggjort i et lokalt ugeblad, der er udgivet inden for det lokalområde, som indklagede virker indenfor. Som følge heraf burde indklagede alene af denne grund have været bekendt med, at der forelå en spildevandsplan. Indklagede burde endvidere have søgt spildevandsplanen indhentet med henblik på at afdække, hvorvidt denne indeholdt forhold af betydning for ejendomshandlen. Konsekvensen heraf er, at klager har lidt et erstatningsberettiget formuetab, idet klager er blevet påført en udgift på 57.500 kr., som klager ikke ville være blevet påført, såfremt klager var blevet oplyst om forholdet forud for købet af ejendommen. I en sådan situation ville klager have kunnet betinge sit køb af ejendommen af, at sælger afholdt udgifterne forbundet med tilslutning af fritidshuset til offentlig kloak eller alternativt have afstået fra at købe ejendommen. Klager har rejst krav over for sælger. Sælger har afvist ansvar, men har uden præjudice tilbudt 17.000 kr. til fuld og endelig afgørelse af parternes mellemværende, hvilket forligstilbud er afslået. Klager har ikke fremsat krav mod kommunen. Retspraksis viser, at det generelt er vanskeligt at få kommuner dømt for afgivelse af fejlagtige oplysninger i et kommunalt oplysningsskema. En kommunens eventuelle ansvar ændrer imidlertid ikke ved, at indklagede har en selvstændig undersøgelsespligt. Det forhold, at kommunen i det kommunale oplysningsskema hverken har sat kryds i nej eller ja rubrikken ud for punktet, om der i den kommunale spildevandsplan er vedtagelser, der vil ændre ejendommens afløbsforhold, bør endvidere skærpe en ejendomsmæglers undersøgelsespligt. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager.
8 Som ejendomsmægler har indklagede en oplysningspligt om oplysninger i eksempelvis lokalplaner, kloakplaner med videre. Oplysningerne søger indklagede hos den ansvarlige kommune, idet indklagede indhenter skriftlig oplysning om, hvorvidt ejendommen er omfattet af lokalplaner, eller der er planlagt anlægsarbejde med videre, der berører ejendommen. Kommunen har over for indklagede i forbindelse med salget oplyst, at der ikke er planlagt arbejde af den karakter. Indklagede har ikke efterfølgende modtaget andre oplysninger fra kommunen, hvorfor indklagede har viderebragt de oplysninger, som indklagede var i besiddelse af, til køber. Spildevandsplanen er en sektorplan, der indgår i de overordnede kommune- og regionplaner og er for tiden kun gældende for sommerhuse beliggende i de lave områder. Spildevandsplanen har kun været i høring/offentliggjort i et lokalt blad, som kun omdeles til de, som har abonnement på ugebladet. Ingen af de berørte sommerhusejere er blevet informeret om beslutning om spildevandsplanen først i sommeren 2010 blev de berørte ejere informeret. Derfor mener indklagede ikke, at afgørelserne fra klagenævnet entydigt indikerer, at indklagede i denne situation burde have haft kendskab til spildevandsplanen. Indklagede henholder sig til det kommunale oplysningsskema, som desværre var mangelfuldt udfyldt af kommunen. Kommunen burde have oplyst om kloakprojektet, idet der var tale om et konkret anlægsprojekt, som skulle være indeholdt i et kommunalt oplysningsskema. Indklagede har solgt ejendomme, hvor kommunen nu er begyndt at oplyse på det kommunale oplysningsskema om spildevandsplanen uden at det har givet anledning til reduktion i salgsprisen da de gamle anlæg og nyere ikke funktionsdygtige anlæg nu havde mulighed for tilslutning til offentligt kloaksystem. Sælger af ejendommen eller kommunen er de eneste, som i forbindelse med handlen eventuelt kunne have kendt de aktuelle kloakplaner. Ifølge spildevandsplanen har nogle ejendomme kunnet opnå tilladelse til midlertidig fritagelse for tilslutning til offentlig kloak (afskrivning af det eksisterende spildevandsanlæg indtil det ikke fungerer miljømæssigt forsvarligt). Ifølge syns- og skønsrapporten har klager desværre et anlæg, som ikke kan opfylde disse krav. Nedsivningsanlægget skulle fungere miljømæssigt forsvarligt, hvis det var blevet udført i henhold til gældende regler på opførselstidspunktet. Derfor mener indklagede ikke, at klager kan forlange erstatning for alle omkostningerne i forbindelse med tilslutning til offentlig kloak, idet klager desværre har et afløbs/nedsivningssystem, som ikke fungerer, jf. syns- og skønsrapporten og derfor heller ikke kan søge fritagelse. Nævnet udtaler:
9 Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede burde være bekendt med spildevandsplanen via det lokale ugeblad. Kommunen havde i det kommunale oplysningsskema ikke besvaret indklagedes spørgsmål om, hvorvidt der i kommunens spildevandsplan (inkl. tillæg) var vedtagelser, der ville ændre ejendommens afløbsforhold. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke over for kommunen fulgte op på det mangelfuldt udfyldte kommunale oplysningsskema. Nævnet må lægge til grund, at såfremt indklagede havde kontaktet kommunen, ville oplysning om, at der forelå en spildevandsplan for 2007 2015, være fremkommet, og klager ville have modtaget denne oplysning. Det fremgår af sagen, at kommunen først i 2010 besluttede, at området, hvor den omhandlede ejendom er beliggende, skulle kloakeres, og oplyste husejerne herom. Nævnet finder det derfor ikke godtgjort, at kommunen før handlen ville have svaret ja til, at der var vedtagelser, der ville ændre ejendommens afløbsforhold, såfremt indklagede havde kontaktet kommunen. Nævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand