KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klager ønskede at købe.

Transkript

1 1 København, den 12. marts 2013 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Karsten Bøgild v/tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 30. juli Sagen angår spørgsmålet, om hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at indklagede havde givet fejlagtige oplysninger om kloakforholdene på en ejendom, som klager købte. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager ønskede at købe. Sælger af ejendommen var et dødsbo. Indklagede havde efter det oplyste fra boet modtaget brev af 26. maj 2004 fra kommunen til den tidligere ejer. Af brevet fremgår bl.a.:

2 2 Det fremgik af et medfølgende kort, at den tidligere ejer havde indtegnet hustanken samt oplyst, at alt spildevand blev afledt til hustanken, og at det rensede spildevand fra hustanken blev nedsivet i jord. Det fremgik af salgsopstilling af 20. december 2010 vedrørende kloak, at der på ejendommen var Nedsivningsanlæg. Den 20. januar 2011 underskrev klager en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på kr. med overtagelse 15. februar Det fremgik af købsaftalen bl.a.:

3 3 [...] Det fremgik videre af købsaftalen, at klager bl.a. havde modtaget kommunalt oplysningsskema af 4. november 2010, ejendomsskattebillet 2010 af 11. december 2009, BBR-ejermeddelelse af 27. oktober 2010 samt kortlægning af afløbsforhold af Det fremgik af kommunalt oplysningsskema af 4. november 2010, sendt til indklagede pr. den 9. november 2010, bl.a.:

4 4 Det fremgik af BBR-ejermeddelelse af 27. oktober 2010 bl.a.: Mekanisk rensning med privat udledn. dir. til vandløb, sø eller hav Det fremgik af ejendomsskattebillet for 2010, at der for ejendommen årligt blev opkrævet et beløb på 770 kr. for Tømning 1 tank. Det fremgik af den salgsopstilling, som tilhørte købsaftalen bl.a.: Kloak Nedsivningsanlæg Beregning af brutto/ejerudgift 1. år Kontant Finansieret Tømningsbidrag Efter overtagelse af ejendommen udskiftede klager ejendommens eksisterende kloakanlæg med et nedsivningsanlæg. Klager har til sagen indsendt fakturaer vedrørende afholdte udgifter ved etablering af nedsivningsanlægget med i alt ,35 kr. Herudover har klager afholdt udgift med 6.006,21 kr. vedrørende elarbejde. Klager har endvidere anslået værdi af eget arbejde med 40 til 50 timer, til i alt kr. og anslået udgift til retablering af asfalt i indkørsel til kr. Klager har herudover oprundet udgifterne til i alt kr., idet klager heri har medtaget anslået udgift til retablering af græsplæne og diverse. Klager henvendte sig den 1. juni 2012 til indklagede bl.a. vedrørende etableringen af nedsivningsanlægget. Den 7. juni 2012 skrev indklagede til klager bl.a.: Vi er enige om at der er en septictank, der bliver tømt en gang om året, således det kun er det tynde de skal sive væk fra septictanken. Jeg har set der ikke er vinget af i komm. oplysningsskema under nedsivningsanlæg, men det har du jo selv set da du købte huset, så kan du jo heller ikke forvente det er der nu. At jeg skrev nedsivning i parentes, var kun for at forklare at jeg opfatter det som det samme. Det er selvfølgelig ikke det samme som at der er et nedsivningsanlæg. At der står nedsivningsanlæg i salgsopstillingen, skyldes, at denne blev lavet før der forelå komm. oplysningsskema. Der burde selvfølgelig have stået septictank med privat udledning. Efter en yderligere henvendelse fra klager skrev indklagedes advokat den 21. juni 2012 til klager bl.a.:

5 5 Klager skrev den 26. juni 2012 til indklagedes advokat bl.a.:

6 6 Indklagedes advokat svarede klager ved brev af 28. juni 2012 bl.a.:

7 7 Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager for klagers udgifter på kr. i forbindelse med udskiftning af ejendommens eksisterende kloakanlæg til et nedsivningsanlæg. Indklagede har oplyst, at udkast til salgsopstilling med enkelte rettelser blev godkendt af dødsboet den 12. november Her burde det tillige have været muligt at have sammenlignet de anførte oplysninger med det kommunale oplysningsskema, som indklagede allerede den 9. november 2010 modtog pr. . Klager har betalt overpris for ejendommen, idet det efterfølgende viste sig, at indklagede havde givet ukorrekte oplysninger om ejendommen. Det var i salgsopstillingen anført, at der på ejendommen var nedsivningsanlæg, hvilket ikke var korrekt. Den forkerte oplysning kunne have været undgået, såfremt indklagede havde gjort brug af det rekvirerede kommunale oplysningsskema. Indklagede har derfor tilsidesat god ejendomsmæglerskik samt handlet i strid med 14 i lov om omsætning af fast ejendom. Klagenævnet har i tidligere afgørelser lagt vægt på, at der skal være særligt tungtvejende grunde til anførelse af oplysninger, der ikke er i overensstemmelse med det kommunale oplysningsskema, herunder at årsagen til de divergerende oplysninger er forsøgt afklaret. Der er ikke fremlagt dokumentation for nogen form for yderligere arbejdshandlinger i nærværende sag. I købsaftalen er der anført Vand/vej/kloak: Privat alment/offentlig/septiktank. En ændring i forhold til salgsopstillingen, som indklagede ikke særskilt gjorde opmærksom på ved gennemgangen af købsaftalen. Der var endvidere i salgsopstilling af 20. januar 2011 stadig anført: Nedsivningsanlæg. Det anføres, at ejendommen er beliggende i ukloakeret område og er tilsluttet kommunens tømningsordning, hvilket klager er fuldstændig enig i, for området bliver hverken mere eller mindre kloakeret af, om der er nedsivningsanlæg eller ej. Såvel septiktanke som nedsivningsanlæg er begge omfattet af tømningsordningen. Men at området er ukloakeret, betyder så til gengæld, at der ikke er mange

8 8 løsningsmuligheder, når kommunens netop vedtagne spildevandsplan udrulles i form af krav til ejendomme i det åbne land om forbedret spildevandsrensning. Til indklagedes påstand om, at klager ikke har dokumentation for, hvilken form for nedsivningssystem der rent faktisk var på ejendommen, skal klager bemærke, at indklagede i sin af 7. juni 2012 oplyste, at han udmærket var klar over, hvilken type afløb der var tale om. I samme erkendte indklagede den begåede fejl. Det bestående anlæg ved købet var en traditionel septiktank, hvor spildevandet løber igennem, partikler bundfældes, og det herefter rensede spildevand udledes successivt bort fra grunden. Nedsivningsanlægget fungerer efter stort set samme princip, men tanken er en godkendt trekammer bundfældningstank. Spildevandet forbliver på grunden og udledes til et forgrenet net af fordelerrør, som er nedgravet i jorden. For begge typer tanke gælder, at det bundfældede slam skal bortskaffes via den kommunale tømningsordning. Forskellen på de 2 anlæg er derfor, at spildevandet ikke forlader grunden. Dermed udledes der ikke længere urenset husspildevand fra grunden. Der er ikke udstedt kommunalt og direkte påbud om forbedret spildevandsrensning endnu. Men i takt med udrulningen af Spildevandsplan vil der blive stillet krav. Først til de, der udleder til såkaldt målsatte vandløb, og derefter vil de øvrige områder i åbent land løbende blive omfattet af skærpede krav. Altså er der ved erhvervelse af ejendommen i det åbne land en iboende og sandsynlig risiko for over en tid at blive pålagt en udgift til forbedret spildevandsrensning. Med hensyn til indklagedes påstand om, at klager burde have taget det op i forbindelse med købet, hvis han tillagde det afgørende betydning, at der var et særligt nedsivningssystem, skal klager anføre, at det var en væsentlig, kendelig og relevant forudsætning fra klagers side, at der var et nedsivningsanlæg såvel som alt det øvrige, som indklagede har opremset om ejendommen tilhørende og tilliggende. En forbruger må kunne have tillid til en mæglers oplysninger. Klager kan ikke erindre, at det overhovedet har været bragt på bane, at klager skulle lade sig bistå af rådgiver. Klager mente ikke at have behov for en anden rådgiver, når indklagede bød sig til, hvilket må være på kanten af lov om formidling af fast ejendom 15, stk. 1, og stk. 2, 2. pkt. Indklagedes bemærkning om, at klager er revisor, anser klager for irrelevant, idet revisoruddannelsen intet indeholder om formidling af fast ejendom. Der findes klager bekendt ikke nogen lovfæstet tidsfrist for reklamation over for en ejendomsmægler. Det må derfor være de almindelige retsregler for forældelse, som er gældende. Indklagede har bl.a. anført:

9 9 Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Indklagede solgte ejendommen for et dødsbo. Indklagede modtog forskellige bilag fra boet, herunder kommunens brev af 26. maj 2004, som var vedlagt afdødes besvarelse af 9. juni Heraf fremgik, at der til spørgsmålet om, hvortil det rensede spildevand blev afledt fra hustanken, var sat kryds i feltet Nedsives i jord. En medarbejder hos indklagede udarbejdede herefter en salgsopstilling, som med enkelte rettelser blev godkendt af boet den 12. november I salgsopstillingen var anført kloaknedsivningsanlæg. Af det kommunale oplysningsskema fremgik, at ejendommen ikke var tilsluttet offentlig kloak eller spildevandsanlæg, og at der var Septiktank/trixtank. Der var ikke afkrydset i feltet Nedsivningsanlæg. I et bilag til det kommunale oplysningsskema var det i punkt 10 vedrørende bemærkninger til afløbsforhold anført Oplysninger registreret i BBR om ejendom: Mekanisk rensning med privat udledning direkte til vandløb, søer eller havet. Af købsaftalen fremgik det i punkt 5 vedrørende ejendommens fysiske forhold anført: Vand/vej/kloak: Privat alment/offentlig/septiktank ifølge kommunalt oplysningsskema af Det gøres nærmere gældende, at indklagede har videregivet oplysningerne om afløbsog kloakeringsforholdene i overensstemmelse med de dokumenter, der forelå, dels da salgsopstillingen blev udarbejdet, dels da købsaftalen blev udarbejdet. Der er ikke direkte i afdødes afkrydsning i besvarelse af 9. juni 2004 til kommunen anført, at der var tale om et nedsivningsanlæg. Men indklagede måtte ved udarbejdelse af salgsopstillingen berettiget gå ud fra, at der var tale om en form for nedsivningssystem. I købsaftalen er det oplyst, at der er septiktank og i øvrigt henvist til det kommunale oplysningsskema. Det er korrekt, at oplysningerne fra det kommunale oplysningsskema ikke blev indarbejdet i salgsopstillingen. Købsaftalen må dog gå forud i en situation som denne. Såfremt klager tillagde det afgørende betydning, at der fandtes et særligt nedsivningssystem, burde klager have taget det op i forbindelse med købet. Det var i punkt 16 under individuelle vilkår anført: Godkendelse: Nærværende handel er i sin helhed betinget af købers rådgivers godkendelse. Klager ønskede ikke at anvende egen rådgiver. Klager var registreret revisor. Klager reklamerede først over for indklagede den 1. juni Dette var mere end et år efter overtagelsen af ejendommen, og klager havde inden reklamationen fjernet det

10 10 oprindelige afløbssystem og etableret et nyt. Indklagede har som følge heraf ikke haft nogen mulighed for at varetage sine interesser. Ikke mindst i en sag som den foreliggende, hvor man har at gøre med et så relativt begreb som et nedsivningsanlæg, kan der være uklarhed om, hvordan det oprindelige afløbssystem rent faktisk var indrettet. Derfor må den meget sene reklamation medføre passivitet og bortfald af klagers ret til at fremsætte krav over for indklagede. Såfremt nævnet skulle finde, at god ejendomsmæglerskik skulle være tilsidesat, gøres det gældende, at der ikke er det fornødne grundlag for at tilkende klager noget erstatningsbeløb. Nævnet udtaler: Det fremgik af købsaftalen, at indklagede ikke kunne være formidler for begge parter i samme handel, og at klager var vejledt om behov og mulighed for at have egen rådgiver, og at klager var opfordret til at søge egen rådgiver. Det fremgik endvidere, at handlen var betinget af klagers rådgivers godkendelse. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at indklagede i strid med lov om omsætning af fast ejendom skulle have tilbudt klager at være rådgiver for både sælger og klager. Nævnet finder ikke, at klager, der erhvervede ejendommen ved købsaftale af 20. januar 2011, har udvist retsfortabende passivitet i forbindelse med reklamation til indklagede den 1. juni Nævnet skal udtale kritik af, at der var anført ukorrekt oplysning i den til købsaftalen hørende salgsopstilling om, at der på ejendommen var et nedsivningsanlæg. Kommunen havde i det kommunale oplysningsskema ikke besvaret indklagedes spørgsmål om, hvorvidt der i kommunens spildevandsplan (inkl. tillæg) var vedtagelser, der ville ændre ejendommens afløbsforhold. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke over for kommunen fulgte op på det mangelfuldt udfyldte kommunale oplysningsskema. Nævnet må lægge til grund, at såfremt indklagede havde kontaktet kommunen, ville oplysning om, at der forelå en spildevandsplan for , være fremkommet, og klager ville have modtaget denne oplysning. Det fremgår flere steder af købsaftalen og tilhørende bilag, at der var septiktank på ejendommen. Det fremgår af sagen, at kommunen ikke har givet klager påbud om at ændre på ejendommens kloakering. Det fremgår videre, at klager kort tid efter sin overtagelse af ejendommen har opgravet det eksisterende kloakanlæg, hvorfor det ikke længere er muligt at konstatere, hvilket type anlæg det nye nedsivningsanlæg erstattede. Nævnet finder, at det allerede som følge af ovennævnte ikke vil være muligt at pålægge indklagede at betale erstatning til klager.

11 11 Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand