BYUDVIKLINGEN I HELSINGE NORD ER EN DEL AF DEN STRATEGISKE, OVERORDNEDE VÆKST- OG VELFÆRDS- DAGSORDEN I GRIBSKOV KOMMUNE, OG HAR TIL FOR- MÅL AT TILTRÆKKE FLERE BORGERE TIL KOMMUNEN. I HELSINGE NORD KAN MAN UDVIKLE EN NY BYDEL TIL 700 BOLIGER, ELLLER OP IMOD 2.000 NYE BEBOERE. >>> HELSINGE NORD PRINCIPPER FOR ETAPEVIS UDBYGNING UDKAST 11. maj 2017 1
>>> Udviklingen sker ikke alene i Helsinge Nord, men i lige så høj grad i resten af Helsinge. Her er byggeri af boliger i centrum, løft af gågaden og handelslivet samt udviklingen af erhvervsområder gode historier. Den investering, der allerede er foretaget i Nordstjerneområdet med ny skole, svømmehal og udbygning af Helsingehallernes aktiviteter er helt afgørende for udviklingen af boliger i Helsinge Nord INTRODUKTION VISION OG BYIDENTITET Helsinge Nord er placeret midt i det attraktive Nordsjælland, hvor skov, sø og strand aldrig er langt væk. Helsinge Nord skal have sin egen attraktive bydelsprofil, der gør bydelen til sin egen og samtidig til en vigtig del af det øvrige Helsinge. Virkeliggørelsen af den ambitiøse vision for bydelen er den vigtigste vej til at adskille Helsinge Nord fra andre byudviklingsområder. Fællesskaber, spiselige landskaber, vand i byen og bæredygtighed er kodeord i visionen om Helsinge Nords udvikling. Gribskov Kommune ønsker med disse, første principper for en etapevis udbygning af Helsinge Nord, at gå forrest i udviklingen af den nye bydel, Helsinge Nord. For at skabe overblik over byudviklingen i Helsinge Nord, er vinderforslaget fra arkitektkonkurrencen omdannet til en forløbig principiel etapevis udviklingsplan. Vinderforslaget fra arkitektkonkurrencen bearbejdes frem til februar 2018, som del i arbejdet med at gøre forslaget til grundlag for den kommende rammelokalplan. Etapeplanen, i nærværende udgave, har derfor karakter af principper for udviklingen. Det betyder bl.a., at der ikke er taget stilling til den konkrete afgrænsning af etaperne, det konkrete antal boliger mm. Derimod er der taget stilling til, hvor det er mest hensigtsmæssigt at begynde udviklingen og hvordan man principielt kan gå videre derfra. Vinderprojektets helhedsplan, rammelokalplanen og etapeplanen skal i byduviklingen anvendes som 3 sammenhængende redskaber til planlægning, projektering og realisering af den nye bydel i Helsinge Nord. Helhedsplanen fra arkitektkonkurrencen er kvalitetsprogrammet og det dokument hvori man kan finde de mest grundlæggende visioner og mest helhedsorienterede kvalitetsprincipper for byudviklingen. Rammelokalplanen er den juridisk bindende plan, der fremtidssikrer den overordnede disponering af arealer og anvendelser i området. I takt med at byggeriet skyder op, aflyses rammelokalplanen af byggeretsgivende lokalplaner. Etapeplan - Dette første udkast til principper for en etapevis udbygning af Helsinge Nord vil på sigt kunne indgå i sammenhæng med de to øvrige planer, som en plan, der deler Helsinge Nord ind i realistiske etaper, og beskriver en økonomisk forsvarlig takt, samt de nødvendige og relevante anlæg, der hører til hver etape. På baggrund af etapeplanen, vil det løbende være muligt at træffe beslutning om, hvilke aktører i byudviklingen, der skal forestå investeringer. Etapeplanen vil hele tiden blive tilpasset markedet og styret ifht. projektets og kommunens overordnede økonomi. 2
HELSINGE NORD I DAG 70 hektar er udlagt til byudvikling i Helsinge Nord. Jorden ejes i dag af Gribskov Kommune og et antal lodsejere. Kommunen ejer 35 hektar i den østlige halvdel af den kommende bydel. 16h 16b 17f 17a 16d GRIBSKOV KOMMUNE 17k 16a 17c 32 16g 24b 27b 3
4
HELHEDSPLANEN 5
>>> ARKITEKTKONKURRENCE Gribskov Kommune udskrev i juni 2016 en arkitektkonkurrence om byudviklingsområdet i Helsinge Nord. Den 20. december 2016 blev vinderen offentliggjort: Team EFFEKT Arkitekter med underrådgivere fra den hollandske landskabstegnestue Karres en Brands landschaparchitecten, ingeniører fra Atkins Danmark A/S, bystrategiske rådgivere fra CFBO ApS og trafikrådgivning fra Trafikplan ApS. HELHEDSPLANEN PRINCIP FOR ETAPER VISIONEN Vinderforslaget fra Team EFFEKT rummer en vision om at skabe en bydel hvor fællesskaber, spiselige bylandskaber og et robust klimatilpasset område er de helt centrale kodeord. Det handler om at skabe en bydel med en klar identitet som gør, at Helsinge Nord kan noget særligt, som ingen andre kan. HELHEDSPLANEN PRINCIPPER Helhedsplanen for Helsinge Nord er en dispositionsplan og har derfor en overordnet karakter. Planen skal fungere som den røde tråd i forhold til vision, bæredygtighed og det grundlæggende princip for selve bebyggelsesplanen, i den videre udvikling af Helsinge Nord. Nærværende bud på at gøre helhedsplanen til en etapeplan er derfor et første, bedste og principielt bud på en etapevis udbygning. Princippet i helhedsplanen hviler på en tanke om, på den mest bæredygtige måde, at understøtte og bidrage til at skabe gode rammer for, at de fællesskaber, man som beboere i et boligområde, udvikler med sine naboer. Boligerne opføres i klynger med 14-48 boliger i hver. Det betyder at de alle har en størrelse, der understøtter dannelsen af gode fællesskaber. Klyngebebyggelserne placeres på de højeste punkter i landskabet, hvilket giver god plads til og et fornuftigt udgangspunkt for håndteringen af regnvand i området. 6 Etapeplanen skal sikre en fornuftig og realiserbar udviklingstakt i Helsinge Nord. Etapeplanen kan i fremtiden fungere som styringsværktøj i forbindelse med beslutninger om både den fysiske og den økonomiske del af byudviklingen. Etapeplanen skal danne grundlag for, at arealerne modnes til den kommende byudvikling i en økonomisk ansvarlig takt for investorer såvel som forsyningsselskaber og kommunen ift. f.eks. infrastruktur og offentlig service. Etapeplanen skal dele Helsinge Nord ind i realistiske etaper, og beskriver de nødvendige og relevante anlæg, der hører til hver etape.
7
GRUNDLAG FOR ETAPER HELHEDSPLANEN GRUNDLAG FOR ETAPEVIS UDBYGNING OBS! Ret til ændringer forbeholdes. På grund af helhedsplanens overordnede karakter, skal etapeplanen læses som et første, bedste principielt bud på, hvordan udbygningstakten i Helsinge Nord kan ske. Principperne for etapeplanen skal udvikles i samspil med tilblivelsen af rammelokalplanen. Når rammelokalplanen for Helsinge Nord er færdig vil etapeplanen kunne revideres til et mere detaljeret niveau. I den revidering vil der også kunne forekomme justeringer i etapernes afgrænsninger, klyngernes og boligernes endelige antal og placeringer samt landskabelige og infrastrukturelle arealdisponeringer. PRINCIPPER FOR ETAPEPLANLÆGNING Principperne i planen bygger på en overordnet analyse af, hvor det er mest hensigtsmæssigt at starte byudviklingen. Samspil med udviklingen af rammelokalplanen for at sikre planens fleksibilitet og robusthed i forhold til den videre udbygningstakt. Opdeling af området i principielle etaper, der sikrer optimering af og synergier imellem anlæg i bydelen. På sigt vil etapeplanen kunne lægges til grund for estimeringer af omkostninger til udviklingsaktiviteter, overordnet byggemodning og anlæg i Helsinge Nord. På baggrund af det foreslåede antal boliger og boligtyperne i den videre planlægning vil det kunne estimeres, hvor lang tid man principielt kan forvente de enkelte etaper vil tage at udbygge. 8
FØR BYEN KOMMER ARKÆOLOGI Udgravningsetape III Udgravningsetape I Udgravningsetape II ARKÆOLOGISKE UNDERSØGELSER Når man udvikler ny by på bar mark skal jorden undersøges for fortidsminder. Den samlede kommunalt ejede andel af byudviklingsjorden i Helsinge Nord er arkæologisk forundersøgt af arkæologer fra Museum Nordsjælland i 2016. For at få frigivet arealerne endeligt til byggeri, skal en del af dem udgraves yderligere. Museum Nordsjælland har foreslået en etapevis udgravning, der matcher den etapevise udbygning, der forventes i Helsinge Nord. FUND Det er populært at bo i Helsinge Nord. Det var det allerede fra den sene stenalder. Der er gjort fund fra stort set alle tidsaldre frem til i dag. Gamle teglovne er blandt de mest karakteristiske fund for området. Konkrete arealer indenfor etaperne, der skal udgraves yderligere 9
>>> Helsinge Nord opdeles i 5 overordnede etaper. Heraf ligger de fire etaper i den østlige del, som ejes af kommunen. Indtil der skabes et overblik over, hvordan de privatejede arealer mod vest kan og skal udvikles, regnes hele østdelen for en samlet etape. 5 ETAPER PRINCIPIEL OPDELING Helsinge Nord er inddelt i 5 principielle etaper, der er navngivet A-E. Bogstaverne angiver ikke en rækkefølge for udviklingen. Der er foretaget få tekniske justeringer i planen i forhold til den oprindelige helhedsplan. F.eks. er stamvejen justeret en smule. I rammelokalplanen vil der blive taget endelig stilling til vejforløb, klyngernes beliggenhed osv.. C D B A E 10 A: Etapen har tæt forbindelse til Nordstjerneområdet, den nye børnehave og Troldemosen. B: Etapen knytter sig til arealerne omkring det kommende trinbræt. C: Etapen har god udsigt over Helsinge Nord og Helsinge. Hertil en god kontakt til de nordlige landskaber. D: Etapen er placeret i det nordlige centrum af byen E: Den vestlige, privatejede del af Helsinge Nord
>>> Udviklingstakten i Helsinge Nord forventes at kunne ske med ca. 35 boliger om året. Det betyder at Helsinge Nord vil være fuldt udbygget efter ca. 20 år. UDVIKLINGSTAKT HVOR STARTER VI? STRATEGISK VALG AF FØRSTE ETAPE Hver etape har sine potentialer og værdier, og er afhængig af forskellige typer af initialinvesteringer. I stedet for at vælge en fast rækkefølge for udviklingen af etaperne, er der i første omgang valgt en startetape. Startetapen er den etape, der har den bedste placering i forhold til den eksisterende by, forbindelser ud og ind af området og de bedste landskabelige værdier. FORTSÆTTELSESMULIGHEDER Ved at påbegynde udviklingen i Helsinge Nord med den sydøstligste etape A, får man den strategisk bedste mulighed og største fleksibilitet for at gå videre i udviklingen i den retning man ønsker sig. Etablering af et nyt trinbræt ved Helsinge Nord er endnu ikke fastlagt, hverken i relation til den endelige placering eller en endelig tidsplan for etableringen. Etapeplanen sikrer at udviklingen omkring trinbrættet kan igangsættes når der foreligger en aftale med Lokaltog A/S. C B C B E D Eksisterende naturkvaliteter Herlighedsværdi Rekreativ værdi A Nem adgang til byen Legeplads Børnehave Tryg skolevej Nordstjerneområdet E D A Fordele ved at starte med etape A Fortsættelsesmuligheder efter etape A 11
Etape A har en fin beliggenhed i forhold til det overordnede planmæssige princip om at bygge indefra byen og ud. Der ud over har området en mængde iboende kvaliteter. Med etape A er der direkte adgang til det eksisterende, centrale sø- og moseområde. Der er desuden en nem og tryg adgang til Nordstjerneområdet via den eksisterende gang- og cykelbro. Den nyetablerede børnehave, Bøgeskovgård har etableret en legeplads hvor der er offentlig adgang til, for nærområdets beboere, hvilket især vil komme de fremtidige beboere i Helsinge Nord til gode. Videreudviklingen fra etape A er fleksibel, da der er mulighed for at udvikle alle de resterende etaper i den takt man ønsker det, på det givne tidspunkt. 12
ETAPE A FYSISKE FORHOLD RÆKKEFØLGE Det er et vigtigt parameter for de første beboere, at de ikke har en fornemmelse af at bo på en byggeplads. Det er på den baggrund vurderet, at det vil være mest hensigtsmæssigt at begynde med klyngerne 3 og 4. Derfra har man mulighed for at gå videre med enten klyngerne 1 og 2 eller klynge 5. Ved at starte udviklingen med klyngerne 3 og 4, bygger man ud fra de områder, der har den bedste beliggenhed i forhold til både eksisterende landskabelige værdier, børnehavens legeplads og den bedste adgang til Nordstjerneområdet med skoler osv. Ved udviklingen af klyngerne 1 og 2 kan man undersøge mulighederne for at etablere en midlertidig byggeadgang direkte fra Helsingørvej, for at mindske beboerne i klynge 3, 4 og evt. 5 s fornemmelsen af at bo på en byggeplads. 5 4 3 2 1 13
ETAPE B FYSISKE FORHOLD Etape B er placeret længst mod øst, ud mod Laugøvej. Området er oplagt at sætte i spil, i forbindelse med etablering af trinbrætfaciliteterne. 14 Udviklingen af etape B kan ske uafhængigt af andre etaper, hvorfor videreudviklingen fra etapen også er fleksibel og kan fortsætte i den retning man ønsker på det givne tidspunkt.
ETAPE C FYSISKE FORHOLD Etape C er placeret højest i landskabet i Helsinge Nord, hvilket giver området en stor herlighedsværdi i form af udsigt over både Helsinge og Helsinge Nord. Etapen har en god forbindelse til det åbne landskab mod nord. Etapens store herlighedsværdi herudover vil formentlig være muligheden for at holde heste eller andre, mindre husdyrhold. Der er nem adgang til og fra området fra den del af den overordnede stamvej, der allerede er etableret i etape A. Videreudviklingen fra etape C er fleksibel, da man har mulighed for at udvikle både etape B, D og dele af etape E. For etape E vil det dog især være fællesområdet vest for etape A, der er oplagt at arbejde videre med. 15
ETAPE D FYSISKE FORHOLD Etape E er placeret centralt i Helsinge Nord på den nordlige bakke, vest for etape C. Området har både en herlighedsværdi i udsigten over Helsinge, moseområdet mod syd og ikke mindst den nemme adgnag til moseområdet også. 16 Videreudviklingen fra etape D vil naturligt være den nordlige del af Troldemoseområdet.
ETAPE E FYSISKE FORHOLD Da udviklingsprincippet for de private dele af Helsinge Nord fortst er uafklaret, er der ikke foretaget nogen etapemæssig vurdering af hele området. 17