21511191 Beregning af tinglysningsafgift. Erstatningsansvar. Klageren tiltrådte den 17. august 2015 en købsaftale vedrørende køb af en ejerlejlighed med overtagelsesdag den 17. oktober 2015. Det fremgik af købsaftalen, at klageren som køber havde mulighed for at overtage sælgerens ejerpantebrev i ejendommen. I sin dialog med det låneformidlende pengeinstitut tilkendegav klageren, at hendes udgangspunkt var, at hun skulle have et realkreditlån, der svarede til størrelsen af sælgerens ejerpantebrev, således at hun kun skulle betale for transport af ejerpantebrevet. Det indklagede realkreditinstitut fremsendte efterfølgende et lånetilbud til klageren, svarende til størrelsen af ejerpantebrevet. I tilbuddet var der forudsat overførsel af tinglysningsafgift fra ejerpantebrevet. Der var dog taget forbehold for beregningen af nettoprovenuet af lån i tilfælde af, at ejerpantebrevet mod forventning ikke kunne benyttes til afgiftsoverførsel, og der derfor skulle betales fuld tinglysningsafgift. Det viste sig, at ejerpantebrevet ikke kunne danne grundlag for overførsel af tinglysningsafgift, og derfor måtte klageren betale fuld variabel tinglysningsafgift. Klageren henvendte sig efterfølgende til instituttet med en klage over, at der ikke forud for belåningen var foretaget en kontrol af, om ejerpantebrevet kunne anvendes som grundlag for afgiftsoverførsel, således at hun kunne have disponeret anderledes. Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle godtgøre hende den variable tinglysningsafgift på 24.900 kr. Instituttet påstod frifindelse. Nævnet fandt det ubetænkeligt at lægge til grund, at klageren havde lagt særlig vægt på at kunne genanvende tinglysningsafgiften fra det ejerpantebrev, som hun overtog i forbindelse med købet af ejendommen, og at det havde været kendeligt for instituttet. Under disse omstændigheder og uanset, at instituttet tog forbehold for afgiftsoverførslen, fandt Nævnet, at instituttet inden udbetalingen af lånet burde have foretaget en nærmere undersøgelse af, hvorvidt der var det fornødne grundlag for afgiftsoverførsel. Klageren havde imidlertid ikke lidt noget tab som følge af den manglende undersøgelse. Nævnet fandt dog, at klageren burde stilles, som om en sådan undersøgelse havde fundet sted, idet det umiddelbart havde givet hende mulighed for at optage et 25.000 kr. større lån til dækning af omkostningerne til afgift. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet tilpligtet at yde klageren et supplerende lån på 25.000 kr. på samme vilkår som det optagne lån og uden andre omkostninger for klageren end de, der ville have været forbundet med oprindeligt at optage et lån, der var 25.000 kr. større. K E N D E L S E afsagt den 27. maj 2016 JOURNAL NR.: 2015-01-11-191-B INSTITUT: BRFkredit A/S KLAGEEMNE: Beregning af tinglysningsafgift. Erstatningsansvar. DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 3. maj 2016 SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Henrik Waaben (formand) Morten B. Pedersen (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes 16, stk. 1) Per Englyst (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes 16, stk. 1)
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Klageren tiltrådte den 17. august 2015 en købsaftale vedrørende køb af en ejerlejlighed med overtagelsesdag den 17. oktober 2015. Ejerlejligheden blev overtaget for en kontantkøbesum på 2.150.000 kr. Af købsaftalen fremgår endvidere følgende: Købers overtagelse af sælgers nuværende ejerpantebreve. Såfremt køber ønsker at overtage sælgers nuværende ejerpantebrev i ejendommen, accepterer køber og dennes rådgivere, at sælgers provenu fra handlen frigives, når der foreligger tinglyst skøde. Det accepteres således, at der er retsanmærkning om det/de ejerpantebreve, der overtages Frigivelse kan dog tidligst ske ved overtagelsesdagen. Såfremt ovennævnte forhold ikke overholdes, vil sælger være berettiget til at kræve erstatning af køber eller dennes rådgiver for eventuelle tab, som sælger måtte lide i forbindelse med indfrielse af sine eventuelle lån i ejendommen forsinkes. Dette gælder også for eventuelle udgifter til sælgers mellemfinansiering, idet denne skal indfries med det provenu, der fremkommer fra handlen. Klageren var efter det oplyste i dialog med sit pengeinstitut, som er koncernforbundet med det indklagede realkreditinstitut, vedrørende finansieringen af købet af ejerlejligheden. Klageren fremsendte den 18. august 2015 følgende e-mail til en bankrådgiver i det koncernforbundne pengeinstitut: Jeg prøver at danne mig et overblik over handlen. Se vedhæftet beregninger. Jeg har taget udgangspunkt i, at jeg kun skal have et realkreditlån, svarende til størrelsen [af] sælgers ejerpantebrev. Således, at jeg kun skal betale 1.660 kr. for transport af ejerpantebrevet. I forhold til det du nævnte i telefonen, med at der ville mangle ca. 42.000 kr., hvis jeg tog et realkreditlån på 1.720.000 kr. Så må der være et sted, det går galt i min beregning? Jeg har godt nok ikke taget højde for de rentetilskrivninger der kommer på boligskiftekontoen, fra restkøbesummen er sendt, og indtil vi får frigivet pengene fra salget. Men tænker ikke, at det beløb bliver så voldsomt, som den forskel der er fra mit og dit regnestykke. Bankrådgiveren besvarede den 19. august 2015 klagerens henvendelse som følger: Jeg havde fået regnet forkert. Jeg har den opdateret beregning her. Pt. viser beregning et underskud på ca. 23.000 kr. Dvs. hvis du betaler 523.000 kr. skal du kun have et kreditforeningslån på 1.657.000 kr. Du betaler ingen gebyrer i (det koncernforbundne pengeinstitut) og får halvdelen retur af (indklagede) gebyrer. Det er ca. 6.000 kr. i alt, så ca. 3.000 kr. retur. 2
Indklagede fremsendte den 14. september 2015 et tilbud til klageren vedrørende et kortrentelån F3 på 1.657.000 kr. Pantsætnings- og låneaftalen indeholdt følgende om prioritetsstillingen: Prioriteter, der skal respekteres Ejerpantebrev Nyt lån (Indklagede), Rentetilpasningslån Prioriteter, der skal indfries Ejerpantebrev Tinglyst beløb 40.000 kr. Tinglyst beløb 1.657.000 kr. Tinglyst beløb 1.657.000 kr. Hvis der er andre lån eller hæftelser, skal de indfries eller rykke for det nye lån. Respekterede servitutter mv. De før 06.10.2007 tinglyste servitutter og andre byrder, om disse henvises til ejendommens blad i tingbogen. Af lånetilbuddets betingelser fremgår endvidere følgende: 2. Andre vigtige oplysninger I beregningerne er der taget højde for sparet tinglysningsafgift fra eksisterende ejerpantebrev(e) på ejendommen. Hvis ejerpantebrevene mod forventning ikke kan benyttes, skal der betales fuld tinglysningsafgift, hvilket betyder, at provenuet vil blive tilsvarende mindre. Endvidere indeholdt lånetilbuddet følgende beregning af provenu: 3. Beregning af provenu ved optagelse af nyt lån Beregningerne er foretaget den 14.09.2015 og baseret på foreløbige kurser. Det endelig resultat kendes først ved lånets udbetaling. Hovedstol på nyt rentetilpasningslån 1.657.000 kr. -Omkostninger til (indklagede) Ekspeditionsgebyr 2.000 kr. Kurtage 4.142 kr. 6.142 kr. = Forventet provenu af nyt lån 1.650.857 kr. Omkostninger til (indklagede) bliver modregnet ved lånets udbetaling, når lånet afregnes kontant. Beregningen tager ikke højde for tinglysningsafgift, procentuel afgift og eventuelle udgifter til indfrielse af lån samt andre udgifter til rådgivning og ekspedition, der kan opstå ved etablering af lånet Beregning af det beløb, hvoraf der skal betales procentuel tinglysningsafgift (1,5%) Pålydende, nyt lån 1.657.000,00 kr. 3
-Overført afgift, indfriede lån Afgiftspligtigt beløb 1.657.000,00 kr. 0,00 kr. Oplysninger om lån, der skal indfries 1 Ejerpantebrev, 1.657.000 kr. Beløb, der skal betales ved indfrielsen 1.657.000 kr. De nøjagtige indfrielsesvilkår fremgår af lånedokumentet. Klageren indgik den 14. september 2015 en aftale om ekspedition af boligkøb med det låneformidlende pengeinstitut. Ligeledes den 14. september 2015 tiltrådte klageren digitalt en erklæring om, at hun havde fravalgt at modtage rådgivning fra det låneformidlende pengeinstitut i forbindelse med sin optagelse af lån med sikkerhed i fast ejendom. Efter det oplyste kunne ejerpantebrevet i ejendommen ikke danne grundlag for overførsel af tinglysningsafgift, og klageren måtte derfor betale fuld afgift ved tinglysningen af det nye lån. Klageren rettede den 10. november 2015 henvendelse til bankrådgiveren i det koncernforbundne pengeinstitut med en klage over, at der ikke forud for belåningen var foretaget en kontrol af, om ejerpantebrevet kunne anvendes som grundlag for afgiftsoverførsel. Klageren bemærkede i den forbindelse, at det var praksis hos indklagede at kompensere kunden i situationer, hvor en sådan kontrol ikke var foretaget. Klageren henviste endvidere til, at hun i forventning om afgiftsoverførslen havde taget et lån, der præcis modsvarede ejerpantebrevet, og således ikke havde udnyttet den fulde lånegrænse, og at hun i øvrigt kun var indstillet på at betale de 1.660 kr. i tinglysningsomkostninger, som fremgik af lånetilbuddet. Bankrådgiveren bemærkede samme dag i e-mail til klageren, at det var helt nyt for ham, at indklagede ville dække omkostninger i sådanne sager. Klageren fremsendte den 12. november 2015 en klage til det koncernforbundne pengeinstituts juridiske afdeling: Jeg er blevet henvist til jer, af (bankrådgiver) vedr. min klage. Klagen går på, at jeg har modtaget et tilbud fra (indklagede) hvor det fremgår, at jeg skal betale 1.660 kr., for tinglysning af det lån jeg optager i (indklagede) Efterfølgende bliver der trukket yderligere 24.900 kr. fra min konto til tinglysning af (indklagedes) lån. Historikken er følgende: D. 18/8 gør jeg opmærksom på, at jeg kun ønsker at betale 1.660 kr. for transport af eksisterende ejerpantebrev, og derfor kun ønsker at optage et 4
realkreditlån som tilsvarer ejerpantebrevet. Jeg optager altså et realkreditlån under de normale 80%, alene med det formål, at slippe for at skulle betale variabel tinglysningsafgift. D. 14/9 (Altså godt en måned efter, at jeg har gjort opmærksom på ovenstående) modtager jeg tilbuddet fra (indklagede) Af tilbuddet fremgår det, at der skal betales 0 kr. i variabel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift D. 10/ modtager jeg et opkald fra (bankrådgiver) (Bankrådgiveren) oplyser mig nu, at ejerpantebrevet ikke kan stempelmodregnes. Dette er næsten 3 måneder efter at jeg har gjort opmærksom på, at jeg ikke ønsker at betale variabel tinglysningsafgift og næsten 1 måned efter udbetaling. Jeg opfatter det som om, at det er fordi sælgers part har oplyst noget forkert. (For jeg går ud fra, at (indklagede) har gjort som de skulle). Jeg kontakter derfor min køberrådgiver, som kontakter sælgers part, som bliver godt forvirret over henvendelsen. Jeg får (bankrådgiveren) og min køberrådgiver til at tale sammen, efter denne samtale bliver jeg gjort opmærksom på, at fejlen intet har at gøre med sælger, men at det er (indklagede) som ikke har undersøgt, om der er mulighed for stempelmodregning af ejerpantebrevet. Jeg forventer således, at da (indklagede) har lavet en fejl, så påtager de sig omkostningerne, hvilket jeg skriver til (bankrådgiveren) D. 12/11 kan jeg konstatere, at der er trukket 26.560 kr. fra min lånesagskonto. Jeg skriver således til (bankrådgiveren), at 24.900 kr. straks bedes tilbageført. Jeg modtager svar om, at der i tilbuddet står: I beregningerne er der taget højde for sparet tinglysningsafgift fra eksisterende ejerpantebreve på ejendommen. Hvis ejerpantebrevene mod forventning ikke kan benyttes, skal der betales fuld tinglysningsafgift, hvilket betyder, at provenuet vil blive tilsvarende mindre. Det er korrekt, det står i tilbuddet, men da jeg et godt stykke før tilbudstidspunktet har gjort opmærksom på, at jeg alene ønsker at betale 1.660 kr. for modregning af eksisterende ejerpantebrev, er jeg fuldt ud overbevist om, at man selvfølgelig har undersøgt det, inden man udarbejder tilbuddet. Havde man undersøgt og var vendt tilbage med, at jeg ikke kunne anvende ejerpantebrevet til stempelmodregning, så havde jeg haft nogle valgmuligheder. Nu siger man bare det var da ærgerligt, og trækker pengene fra min konto. Jeg er bekendt med, at der har været lignende sager fra Kundehåndtering, hvor (indklagede) har taget det som tab. Hvilket jeg også kun synes er rimeligt, da man som kunde må forvente, at de omkostninger man bliver præsenteret for i tilbuddet, selvfølgelig er det man maksimalt skal betale. Jeg kender ikke de konkrete sager, men jeg kan ikke forestille mig, at de kunder har gjort lige så meget opmærksom på, at de ikke ønskede at betale variabel tinglysningsafgift, som jeg har gjort. Så jeg kan ikke se nogen grund til, at jeg skal stilles dårligere end (indklagedes) øvrige kunder? En afdelingsdirektør i det koncernforbundne pengeinstitut besvarede den 18. november 2015 klagen som følger: I forlængelse af min mail i går, har jeg nu undersøgt sagsforløbet. Det omhandlede ejerpantebrev var efter det oplyste oprindeligt etableret i kraft af omdannelse af et direkte pantebrev. Denne omdannelse er sket efter 21. marts 2011. Det betyder, at tinglysningsafgiften efter de gældende regler på intet tidspunkt har kunnet overføres til et nyt realkreditlån. Eneste måde at 5
udnytte afgiften på, ville være ved at benytte ejerpantebrevet som sikkerhed for låneoptagelse. Dette indebærer også, at den eneste måde, hvorpå du kunne have undgået at betale tinglysningsafgift i forbindelse med finansieringen af lejligheden, ville være, hvis lejligheden blev købt kontant af egne midler eller, hvis erhvervelsen blev finansieret usikret eller mod sikkerhed i ejerpantebrevet og i øvrigt på samme vilkår som lånet i (indklagede) Det fremgår desuden af tilbuddet, at der tages forbehold for, om afgiften på eksisterende ejerpantebreve kan udnyttes samt, at provenuet fra lånet reduceres, hvis afgiften ikke kan benyttes. PÅ denne baggrund finder vi ikke, at du berettiget kan forlange, at (det koncernforbundne pengeinstitut eller indklagede) skal betale det nævnte afgiftsbeløb. Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet. Efter sagens indbringelse blev der afholdt møde mellem parterne med henblik på at afdække mulighederne for eventuelt at finde en løsning på tvisten. Dette lykkedes imidlertid ikke. PARTERNES PÅSTANDE: Klageren påstår indklagede tilpligtet at godtgøre hende den variable tinglysningsafgift på 24.900 kr. Indklagede påstår frifindelse. KLAGERENS FREMSTILLING: Klageren anfører, at hun den 18. august 2014 gjorde opmærksom på, at hun kun ønskede at optage et realkreditlån, som tilsvarede det i ejendommen tinglyste ejerpantebrev, således at hun ikke skulle betale variabel tinglysningsafgift. Hun optog altså et realkreditlån under de normale 80 pct. alene med det formål ikke at skulle betale variabel tinglysningsafgift. Den 14. september modtog hun tilbuddet fra indklagede. Af tilbuddet fremgik det, at hun skulle betale 0 kr. i variabel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift, idet det blev lagt til grund, at det eksisterende ejerpantebrev blev anvendt til stempelmodregning. Den 10. november 2014 blev hun ringet op af rådgiveren, som nu oplyste hende om, at ejerpantebrevet ikke kunne stempelmodregnes. Det var næsten 3 måneder efter, at hun havde gjort opmærksom på, 6
at hun ikke ønskede at betale variabel tinglysningsafgift, og næsten 1 måned efter selve udbetalingen/overtagelsen. Den 12. november 2014 trak indklagede beløbet fra hendes konto. Hun sendte samme dag en klage. Den 18. november 2014 fik hun afslag på sin klage. Hvis indklagede ikke havde ignoreret hendes ønske og havde undersøgt, om ejerpantebrevet kunne stempelmodregnes, inden indklagede udarbejdede tilbuddet, havde hun haft nogle valgmuligheder: Hun kunne have kontaktet sælger. Hun kunne have valgt at få medfinansieret omkostningerne. Hun kunne have bedt om tilbud fra en anden udbyder med sikkerhed i ejerpantebrevet. Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger: Hun benyttede en rådgiver til at gennemgå købsaftalen med hende og undersøge, om ejendommen var sund. Hende bekendt yder indklagede ikke denne service, hvorfor hun selvfølgelig søgte rådgivning herom andet steds. Når hun som kunde henvendte sig til indklagede, som er et professionelt realkreditinstitut, så forventede hun ikke, at hun skulle have en tredjepart til at gennemgå indklagedes tilbud for fejl og mangler. Rådgivning om forskellige lånetyper er ikke ydet og ej heller tilbudt af indklagede. Hun har selv ønsket den pågældende lånetype og har sat sig ind i lånetypens vilkår. Derfor underskrev hun dokumentet om, at hun ikke har modtaget rådgivning. Hun har set et rådgivningsskema fra indklagede, hvor der er ydet rådgivning. I dette skriver man som kunde under på, at man har oplyst indklagede om sin risikovillighed, om man synes, at man har en sund økonomi, hvor mange gange man har prøvet at optage lån, om man forventer at indfri lånet før tid, og andre spørgsmål i den dur. Indklagede oplyser i skemaet om vilkår for den pågældende lånetype i forhold til renteudvikling, refinansiering, afdragsfrihed og betydningen af disse, samt udbetalings-, omlægnings- og indfrielsesvilkår for henholdsvis kontant- eller obligationslån. Rådgivningsskemaet indeholder således informationer om selve lånetypen. Hun mener ikke, at indklagede på denne baggrund kan 7
fraskrive sig ansvaret for at skulle udarbejde dokumenterne korrekt. Hun kan desuden ikke se, at det, at indklagede ikke har rådgivet hende om lånetyper, er relevant i forhold til denne sag. Denne sag handler om et beløb, som skal anvendes til at sikre indklagedes pant, og dette beløb afhænger ikke af lånetypen. Hun forventer, at indklagede som professionel part har styr på omkostninger til sikring af pantet. Dette drejer sig ikke om et rådgivningsspørgsmål, men er et spørgsmål om, hvorvidt et professionelt realkreditinstitut kan tillade sig at udarbejde et tilbud, som instituttet efterfølgende ikke ønsker at leve op til. Indklagede mener åbenbart, at indklagede blot har givet hende det tilbud, hun har bedt om. Men hun vil vove den påstand, at hvis hun havde bedt om et tilbud med f.eks. anden bidragssats, havde indklagede ikke bare udarbejdet et sådant tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt gjort opmærksom på, at hun ønskede at danne sig et overblik over sagsomkostningerne. Hun modtog derefter beregninger over sagsomkostningerne, hvor det fremgik, at der skulle betales 1.660 kr. i tinglysningsomkostninger baseret på, at det eksisterende ejerpantebrev skulle anvendes til stempelmodregning. Hun modtog selve tilbuddet, hvoraf det ligeledes fremgik, at der skulle betales 0 kr. i procentuel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift. På trods af dette prøver indklagede alligevel at komme uden om det afgivne tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt opmærksom på, at hun ønskede at benytte det eksisterende ejerpantebrev til stempelmodregning. Hun var derfor overbevist om, at der var taget højde for dette på tilbudstidspunktet. Indklagede siger, at der er taget forbehold for det i tilbuddet. Der må hun henlede opmærksomheden på, at der i det forbehold, som hun ikke anser for gældende, står, at hvis et ejerpantebrev mod forventning ikke kan stempelmodregnes, vil provenuet blive mindre. Ud fra dette må man forvente, at det senest er på udbetalingstidspunktet, indklagede finder ud af, om et ejerpantebrev kan anvendes til stempelmodregning. For at provenuet skal blive mindre, skal den variable tinglysningsafgift trækkes i forbindelse med udbetalingen. Provenuet er imidlertid ikke blevet mindre, da indklagede først fandt ud af, at ejerpantebrevet ikke kunne anvendes til stempelmodregning, efter udbetalingen var sket. Den ekstra uoplyste tinglysningsafgift har indklagede trukket direkte fra hendes konto. Ud fra formuleringen opfatter hun forbeholdet som bortfaldet, så snart udbetalingen har fundet sted. 8
Indklagede har som professionel part valgt at udarbejde et tilbud uden at undersøge det nødvendige. Som konsekvens af dette har indklagede udarbejdet et fejlagtigt tilbud. Indklagede er i hendes øjne bundet af det tilbud. Hun var i god tro, da hun modtog og underskrev tilbuddet. De omkostninger, der er forbundet med den fejl, indklagede har begået, må indklagede dække. Ud over ovennævnte henviser hun til sin mail af 6. december 2015, som gengiver resultatet af de forhandlinger, som i forlængelse af klagens indgivelse blev gennemført med indklagede. Heraf fremgår det blandt andet, at indklagede mener, at hun skal bevise, at hun har lidt et tab, og det anføres, at det ikke er sikkert, at hun kunne finde ud af noget med sælger, ligesom der lægges op til, at hun skal fremskaffe et tilbud fra en anden bank, hvor ejerpantebrevet ligger til sikkerhed, og at det skal være på samme vilkår som det tilbud, hun har modtaget fra indklagede. Hvis hun skulle have medfinansieret omkostningerne, ville det ifølge indklagede have givet det samme resultat. Med hensyn til sælger er hun enig i, at der er usikkert, om hun kunne have fået noget ud af at henvende sig der. Men indklagede har frataget hende den mulighed. Hun har efterfølgende fået hjælp til at kigge i akten, og der kan man se, at sælgerejerpantebrevet først er tinglyst som et privat pantebrev for derefter få minutter senere at blive omdannet til et ejerpantebrev. Med udgangspunkt i det kunne det virke, som om sælgers bank har fået tinglyst på forkerte vilkår i første omgang. Muligheden for, at hun havde fået noget ud af at henvende sig til sælger herom før overtagelsen, vil hun mene er til stede. Med hensyn til, at hun skal dokumentere, at hun kunne få et tilbud andet steds på samme vilkår som det modtagne fra indklagede, kan hun ikke se, hvordan det skal være muligt for hende at gå tilbage i tid og indhente dette tilbud. Endvidere synes hun, at det er en meget forkert holdning at have, at andre banker skal sættes i gang med et stykke arbejde, velvidende at hun ikke kan tage imod deres tilbud, da hun nu har et 3-årigt rentetilpasningslån hos indklagede. Hvis hun skal ud af det før tid, kommer det igen til at koste hende penge. I indklagedes beregninger er der ikke taget højde for den variable tinglysningsafgift, så ÅOP er ikke korrekt, og hun tænker derfor, at det ikke kan bruges til at sammenligne tilbud. Med hensyn til indklagedes holdning om, at det giver det samme, hvis omkostningerne skulle medfinansieres, gør hun opmærksom på den likviditetsmæssige forskel på et træk på 24.900 kr. fra bankkontoen over for en medfinansiering af beløbet. 9
INDKLAGEDES FREMSTILLING: Indklagede oplyser, at klageren ved købsaftale underskrevet den 18. august 2015 købte den omhandlede ejerlejlighed. Den kontante købspris var 2.150.000 kr. Via det koncernforbundne pengeinstituts medarbejder blev indklagede bedt om at afgive tilbud på et ejerskiftelån. Ejerskiftelånet skulle efter klagerens ønske størrelsesmæssigt svare til det i ejerlejligheden indestående ejerpantebrev stort 1.657.000 kr. Klageren havde antaget en statsautoriseret ejendomsmægler som egen rådgiver i forbindelse med handelen. Det fremgår af købsaftalens standardvilkår, at klageren, medmindre andet var aftalt, skulle overtage det indestående ejerpantebrev i ejendommen. Klageren fravalgte sig rådgivning i forbindelse med optagelse af lånet i ejendommen. Indklagede afgav lånetilbud den 14. september 2015. Tilbuddet blev afgivet i overensstemmelse med de anvisninger, som fremgår af klagerens mail af 18. august 2014. Det blev i tilbuddet lagt til grund helt i overensstemmelse med klagerens anvisning at det indestående ejerpantebrev kunne danne grundlag for en tilsvarende reduktion af tinglysningsafgiften på det tilbudte realkreditlån. Tilbuddet indeholdt en angivelse af, at der i beregningerne var taget højde for sparet tinglysningsafgift fra ejerpantebrevet, og at der skulle betales fuld tinglysningsafgift, hvis ejerpantebrevene mod forventning ikke kunne benyttes, samt at det i givet fald ville betyde, at provenuet ville blive tilsvarende mindre. Denne bestemmelse blev medtaget, da det ikke umiddelbart kunne konstateres, om det indestående ejerpantebrev som forudsat af klageren kunne begrunde tilsvarende reduktion i tinglysningsafgiften på realkreditlånet. Efterfølgende viste det sig, at ejerpantebrevet ikke kunne danne grundlag for afgiftsreduktion. Årsagen hertil er, at ejerpantebrevet er opstået som følge af en omdannelse af et direkte pantebrev til et ejerpantebrev. Denne omdannelse er sket efter den 21. marts 2011. Det følger af de gældende regler om tinglysningsafgift, at ejerpantebreve ikke kan udgøre et grundlag for reduktion af afgiften på et nyt lån. Det kan ikke umiddelbart af tingbogen konstateres, om et ejerpantebrev er opstået som følge af en omdannelse fra et tidligere direkte pantebrev. Afklaring heraf kan kun ske via gennemgang af akten. 10
ANBRINGENDER Det bestrides, at der er udarbejdet et fejlbehæftet tilbud. Til støtte for den nedlagte påstand gøres det endvidere gældende: At klageren blev bistået af egen professionel rådgiver i forbindelse med handelen, at klageren har fravalgt rådgivning i det koncernforbundne pengeinstitut, at indklagede har afgivet tilbud ud fra klagerens anvisninger, herunder lagt de af klageren anviste forudsætninger til grund, at indklagede udtrykkeligt har taget forbehold for, at tinglysningsafgiften på ejerpantebrevet ikke med sikkerhed kunne danne grundlag for reduktion af afgiften på det tilbudte lån, og dermed har gjort opmærksom på, at indklagede ikke havde afdækket dette spørgsmål, at indklagede således ikke har pådraget sig noget erstatningsansvar over for klageren. Hvis det mod forventning skulle være Ankenævnets opfattelse, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forhold til den manglende afgiftsreduktion, gøres det gældende: At klageren, ikke har lidt noget tab, idet det pågældende ejerpantebrev ikke opfylder betingelserne for at give nedsættelse af afgiften på et nyt lån, og klageren skulle således i alle tilfælde have betalt fuld afgift på det nye lån, at at klageren ikke har lidt noget tab, idet klageren ikke har dokumenteret endsige sandsynliggjort, at hun kunne have opnået finansiering med sikkerhed i ejerpantebrevet på mindst samme vilkår som det optagne realkreditlån, klageren ikke har lidt noget tab, idet klageren ikke har dokumenteret endsige sandsynliggjort, at sælger som følge af ejerpantebrevets afgiftsmæssige status skulle være forpligtet til at godtgøre klageren noget beløb. Klageren har tilsyneladende ikke taget skridt med henblik på afdækning heraf og har dermed heller ikke godtgjort eller sandsynliggjort, at indklagedes adfærd er årsag til, at klageren ikke længere kan afkræve sælger en godtgørelse svarende til det omtvistede afgiftsbeløb. 11
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET: Tinglysningsafgiftsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 462 af 14. maj 2007 med senere ændringer, indeholder i 5, stk. 2, og 5 a, stk. 1, følgende bestemmelser: 5. Stk. 2. Ved tinglysning af pant i fast ejendom, bortset fra pant ifølge ejerpantebrev og skadesløsbrev, til sikkerhed for lån i realkreditinstitutter, Dansk Landbrugs Realkreditfond eller for lån i pengeinstitutter med en oprindelig løbetid på mindst 10 år og højst 30 år medregnes ikke til det pantsikrede beløb, jf. stk. 1, den del af lånet, som optages til at afløse et lån sikret ved tilsvarende pant i samme ejendom, eller som optages til at afløse et ejerpantebrev i samme ejendom. Afvises det nye pantebrev fra tinglysning, og skal det ikke senere tinglyses, eller aflyses det nye pantebrev som ikke effektueret inden for 1 år efter anmeldelsen til tinglysning, anses afgiftsbegunstigelsen i 1. pkt. ikke for udnyttet. 1. pkt. kan anvendes, uanset om det nye pant foreligger i form af et eller flere pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån. Afløses det eksisterende pantebrev af flere pantebreve, er det dog en betingelse, at de nævnte pantebreve i mindst 1 år efter tinglysning af det nye pant har pant i samme ejendom, når ændringer i den pantsatte ejendom sker ved pantebrevspåtegning i forbindelse med udstykning. Anvendelsen af reglen i 1. pkt. er betinget af, at anmeldelsen til tinglysning af det nye pant sker inden aflysning af det tidligere pant, at det erklæres, at anmeldelsen til tinglysning af det nye pant sker på vilkår om aflysning af det tidligere pant, og at det tidligere pant er aflyst senest 1 år efter anmeldelsen til tinglysning af det nye pant. Det er endvidere en betingelse for anvendelsen af reglen i 1. pkt., at det eksisterende pantebrev er tinglyst før den 1. juli 2007. Reglen i 1. pkt. kan ikke anvendes ved afløsning af et ejerpantebrev, der er opstået ved omdannelse af et pantebrev fra og med den 21. marts 2011. 5 a. Tinglysning af pant i fast ejendom, bortset fra pant ifølge ejerpantebrev og skadesløsbrev, til sikkerhed for lån i realkreditinstitutter eller for lån i pengeinstitutter med en oprindelig løbetid på mindst 10 år og højst 30 år er afgiftsfri, hvis det pantsikrede beløb ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et tilsvarende pantebrev med pant i samme ejendom, jf. dog stk. 5. Kravet om løbetid gælder dog ikke pantebreve til sikkerhed for lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer. Reglen i 1. pkt. kan ikke anvendes ved afløsning af et ejerpantebrev, der er opstået ved omdannelse af et pantebrev fra og med den 21. marts 2011. Bekendtgørelse nr. 368 af 27. april 2011 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v. 15. Afgiftsbegunstigelsen i tinglysningsafgiftslovens 5, stk. 2, og 5 a, stk. 1, kan ikke anvendes, hvis det nye pantebrev skal afløse et ejerpantebrev, der er opstået ved omdannelse af et pantebrev den 21. marts 2011 eller senere. Dette fremgår af tinglysningsafgiftslovens 5, stk. 2, 8. pkt., og 5 a, stk. 1, 3. pkt. Ved overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag fra et tinglyst ejerpantebrev til nyt pantebrev skal der på det nye pantebrev afgives følgende erklæring: Afgiftsfritagelsesgrundlaget er ikke overført fra et ejerpantebrev, der er opstået ved omdannelse af et pantebrev den 21. marts 2011 eller senere. 12
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER: Nævnet finder det ubetænkeligt at lægge til grund, at klageren lagde særligt vægt på at kunne genanvende tinglysningsafgiften fra det ejerpantebrev, som hun overtog i forbindelse med købet af ejendommen, og at det har været kendeligt for indklagede/det låneformidlende pengeinstitut. Under disse omstændigheder og uanset, at indklagede tog forbehold for afgiftsoverførslen, finder Nævnet, at indklagede inden udbetalingen af lånet burde have foretaget en nærmere undersøgelse af, hvorvidt der var det fornødne grundlag for afgiftsoverførsel. Klageren har imidlertid ikke lidt noget tab som følge af den manglende undersøgelse. Nævnet finder dog, at klageren bør stilles, som om en sådan undersøgelse havde fundet sted, idet det umiddelbart havde givet hende mulighed for at optage et 25.000 kr. større lån til dækning af omkostningerne til afgift. Nævnet finder derfor, at indklagede skal tilbyde at yde klageren et supplerende lån på 25.000 på samme vilkår som det optagne lån og uden andre omkostninger end de, der ville have været forbundet med oprindeligt at optage et lån, der var 25.000 kr. større. Som følge af det anførte b e s t e m m e s Indklagede, BRFkredit A/S, tilpligtes at yde klageren, Nete Jørgensen, et supplerende lån på 25.000 på samme vilkår som det optagne lån og uden andre omkostninger for klageren end de, der ville have været forbundet med oprindeligt at optage et lån, der var 25.000 kr. større. Henrik Waaben / Susanne Nielsen 13