21604109 Bidragsforhøjelse. Klageren optog i maj 2002 et variabelt forrentet obligationslån med renteloft på 978.000 kr. og i april 2011 et tilpasningslån F1 på 1.020.000 kr. hos det indklagede institut. Begge lån indeholdt i aftalegrundlaget bestemmelser om, at bidrag og beregningsprincipper kunne ændres efter instituttets beslutning. Klageren nedbragte i oktober 2011 og i oktober 2013 tilpasningslånet til først 800.000 kr. og siden til 600.000 kr. Instituttet forhøjede pr. 1. april 2012, 1. oktober 2013 og 1. januar 2015 bidragssatserne på klagerens lån. Klageren protesterede i januar 2015 over bidragsforhøjelserne. Instituttet redegjorde i sit svar for hjemlen til og baggrunden for bidragsforhøjelserne og den nye prisstruktur. Endvidere oplyste instituttet, at klageren helt eller delvist kunne undgå forhøjelsen ved at ændre profil ved den næste refinansiering i september 2015, og at klageren kunne opnå en rabat på lånesagsgebyret, hvis han ønskede at omlægge til et fastforrentet lån. Der foregik herefter en længere korrespondance mellem parterne. Klageren nedbragte i oktober 2015 tilpasningslånet til 400.000 kr., hvorefter bidragsplaceringen blev reberegnet. I februar 2016 varslede instituttet bidragsforhøjelser pr. 1. juli 2016. Klageren klagede i februar 2016 til instituttet over de varslede bidragsforhøjelser, herunder med henvisning til, at han i 2015 havde kæmpet for at få nedsat de høje bidragssatser gennem fornyet vurdering af ejendommen og indbetaling af ekstraordinære afdrag. Instituttet afviste at ændre bidragssatsen. Yderligere korrespondance førte ikke til en afklaring mellem parterne. Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at bidragssatserne på hans lån skulle føres tilbage til 2015-niveau, og at de ikke efterfølgende kunne forhøjes. Instituttet påstod frifindelse. Nævnet fastslog ud fra sagens oplysninger, at der var sket en løbende tilpasning af bidraget på klagerens lån, herunder i forbindelse med de ekstraordinære indfrielser, som klageren havde foretaget særligt med sigte på bidragsindplaceringen. Nævnet fandt, at instituttet ikke ved at revidere bidragsindplaceringen på lånene havde tilsikret klageren et fast bidrag på lånene og derved fraveget den klare hjemmel i aftalegrundlaget for instituttet til at foretage bidragsforhøjelser. Der forelå heller ikke oplysninger, der gav Nævnet grundlag for at antage, at de bidragssatser, klageren havde opnået, afspejlede en rabat i forhold til prisbladene. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at klageren hidtil og også fremadrettet fortsat havde fordel af den ændrede bidragsindplacering. Da bidragsforhøjelserne endvidere hverken kunne tilsidesættes som vilkårlige eller åbenbart urimelige, frifandt Nævnet realkreditinstituttet. K E N D E L S E afsagt den 4. januar 2017 JOURNAL NR.: 2016-01-04-109-T INSTITUT: Totalkredit A/S KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 14. december 2016 SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Henrik Waaben (formand) Bent Olufsen Anna Marie Ringive Jacob Elverum Anne Vibeke Ellegaard Povlsen
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Efter det oplyste optog klageren i maj 2002 et variabelt forrentet obligationslån med renteloft på 978.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Lånet blev udbetalt med en årlig bidragssats på 0,45 pct. Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår følgende af de særlige bestemmelser: 1. Hæftelse ------------ For lånet gælder de af (indklagedes) bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede Almindelige forretningsbetingelser samt Særlige bestemmelser i nærværende pantebrev. 5. Bidrag --------- Bidraget beregnes som en procentdel af pantebrevets restgæld. Bidragssatsen for nærværende lån er angivet under Rente og betalingsvilkår. (Indklagede) kan forhøje bidragssatsen og ændre beregningsprincipperne herfor. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til låntager(e)med mindst 3 måneders varsel forud for en termin. Ved ændring af bidragssats eller beregningsmetode ændres lånets ydelser. Klageren optog endvidere i april 2011 et tilpasningslån F1 på 1.020.000 kr. hos indklagede. Lånet blev udbetalt med en årlig bidragssats på 0,6144 pct. Af den for tilpasningslånet udstedte låne- og pantsætningsaftale fremgår følgende af de særlige bestemmelser: Vilkår for lånet For lånet gælder de af (indklagedes) bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede Almindelige forretningsbestemmelser i Långuiden samt Særlige bestemmelser i nærværende låne- og pantsætningsaftale. Bidrag Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af (indklagede) Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet. Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter (indklagedes) beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin. 2
(Indklagede) kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil. Klageren nedbragte den 1. oktober 2011 lånet på 1.020.000 kr. til 800.000 kr. med uændret bidrag. Indklagede forhøjede efter det oplyste pr. 1. april 2012 bidragssatserne på klagerens to lån til henholdsvis 0,55 pct. og 0,7144 pct. Indklagede foretog pr. 1. oktober 2013 nye bidragsforhøjelser, som for lånet på 978.000 kr. betød en forhøjelse af den årlige bidragssats til 0,6148 pct. og for lånet på 1.020.000 kr. en forhøjelse af den årlige bidragssats til 1,1448 pct. Klageren foretog den 1. oktober 2013 en yderligere nedbringelse af lånet på 1.020.000 kr. til 600.000 kr. Bidragsindplaceringen blev reberegnet og bidraget herefter fastsat til 0,7976 pct. Ved brev af 28. august 2014 varslede indklagede pr. 1. januar 2015 på ny bidragsforhøjelser, således at satsen på lånet på 978.000 kr. steg til 0,6148 pct. og for lånet på 1.020.000 kr. til 1,03 pct. Klageren fremsendte den 23. januar 2015 følgende brev til indklagede: Vi har i august modtaget breve ang. ovennævnte. Til dem vil jeg gerne knytte lidt kommentarer: Først vil jeg gerne præcisere, at I aldrig vil komme til at tabe penge på os. Disse varslede stigninger er efter vor mening helt ud i hampen. I skriver, at I bliver mødt med lovkrav m.m., som er skyld i ovennævnte stigninger. Nej faktum er, at I ikke er dygtige nok til at drive et finansielt supermarked. Jeres køb af (bank) har vel snart givet Jer et tab på 10 mia. kr.!!!! Da vi skulle have vore lån blev husene godt nok vurderet, men vi kunne låne næsten lige hvad vi gerne ville låne. Den type behandling vil jo unægtelig give tab. Vort hus blev købt til 2,5 mio. kr. Den offentlige vurdering er p.t. 2,05 mio. kr. Vore lån er d.d. knap 1,2 mio. kr. og vi påtænker ekstraordinært i år at afdrag 100 tkr. Derved vil lånepct. Komme noget under 50%. Lidt info til dette: Vore naboers hus nr. 14 er næsten lige blevet solgt til 2,575 mio. kr. 3
Vi afsøger nu markedet for nye realkreditlån, så vi kan slippe for Jeres uhyrlige gebyrskrue. Indklagede besvarede den 9. februar 2015 klagerens henvendelse: Vi kan godt forstå din ærgrelse over, at vi hæver priserne, og vi ville gerne have undgået det. Men vi indfører faktisk denne prisstruktur for at sikre, at vi også i fremtiden kan tilbyde billige realkreditlån. Samtidig giver vi dig mulighed for helt eller delvist at undgå prisstigningen. Dit tilpasningslån i (indklagede) bliver berørt af bidragsforhøjelsen, idet lånet er variabelt forrentet og er afdragsfrit til den 31. marts 2021. Dine muligheder Dit Tilpasningslån i (indklagede) skal refinansieres næste gang i september 2015. Ved denne refinansiering har du mulighed for at ændre din låneprofil til et F3-F10 tilpasningslån med eller uden afdrag uden at betale gebyret på 750 kr. for profilskifte. På den måde kan du delvist undgå prisstigningen. Hvis du inden udgangen af 2015 vælger at omlægge dit lån til et lån med fast rente, Rentemax eller F-kort med eller uden afdrag, giver (indklagede) dig en rabat på op til 5.000 kr. på gebyret for optagelse af lån og på sagsekspedition. Bidragssatsen på disse lån er lavere. Vil du høre mere om dine muligheder, er du velkommen til at kontakte din rådgiver i (det låneformidlende pengeinstitut) Belåningsværdi og belåningsinterval I forbindelse med udfærdigelsen af et lånetilbud, bliver der foretaget en belåningsvurdering af ejendommen og på baggrund af denne belåningsvurdering, bliver der fastsat et belåningsinterval for det nye lån. Belåningsintervallet fastsættes for hele lånets løbetid og danner grundlag for bidragssatsen. Indklagede justerer ikke på belåningsintervallet i lånets løbetid, hverken ved optagelse af nye lån, eller ved generelle ejendomsmarkedsprisfald- eller stigninger. Til din orientering er belåningsintervallet for de 2 lån i ejendommen fastsat således: Obligationslån 978.000 kr. 0-63% Tilpasningslån 600.000 kr. 31-56% Baggrund for prisforhøjelsen (Indklagede) indfører en prisstruktur, der skal gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem refinansieringerne. Vi indfører den nye prisstruktur, fordi de ratingbureauer, som vurderer realkreditinstitutter og vores obligationer, er bekymrede for antallet af lån uden afdrag og lån med kort tid mellem refinansieringerne. De lægger stor vægt på, at der sker en reduktion af antallet af disse lån. Formålet er dels at gøre boligmarkedet mere robust, dels at gøre obligationssalget i forbindelse med refinansieringerne så sikkert som muligt. Låneomlægninger fra F1- og F2 til andre låntyper, herunder med afdrag vil medvirke til at opfylde kravene fra både ratingbureauer og myndigheder. 4
Myndigheder i EU og Danmark er af samme holdning som ratingbureauerne. Senest har Finanstilsynet som en del af den såkaldte tilsynsdiamant stillet krav om, at realkreditinstitutterne nedbringer antallet af F1- og F2-lån og lån uden afdrag. Derfor er det på disse lån, at vi forhøjer bidragssatsen, mens boligejere med de øvrige låntyper ikke oplever stigninger. Samtidig er det også på F1- og F2-lån, at kursfradraget stiger mest. Og det er netop ved en omlægning fra disse låntyper, vi tilbyder rabat. Vores mulighed for at ændre bidrag og gebyrer fremgår af låneaftalen (pantebrevet) og af vores almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån og for obligationshandel, som i dag står i (indklagedes) Långuide. Vi håber, at ovenstående forklaring kan være med til at skabe en forståelse for beslutningen. Der var i sommeren og efteråret 2015 en længere e- mailkorrespondance mellem klageren og indklagede. Klageren nedbragte den 1. oktober 2015 endnu en gang lånet på 1.020.000 kr. nu til 400.000 kr. Bidragsindplaceringen blev efter aftale mellem parterne reberegnet og bidraget herefter fastsat til 0,5 pct. Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag: Bidrag Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet. Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse. Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen). Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af (indklagede) på den af (indklagede) valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån. Kursskæring (kursfradrag ved udbetaling/refi nansiering og kurstillæg ved indfrielse) er afhængigt af den valgte låntype herunder hyppigheden hvormed lånetypen refinansieres. Se nærmere om kursfradrag og kurstillæg i de almindelige forretningsbestemmelser for obligationshandel. Gældende gebyrer fremgår af (indklagedes) prisblad, som kan findes på (indklagedes hjemmeside) Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring). 5
Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable. Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. (Indklagede) kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold. Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende. a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis, b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag (indklagedes) udlån, c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af * øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital, ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens, øgede skatter eller afgifter, øgede distributionsomkostninger eller generelle garantiordninger, d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab, e) Behov for ændringer i sammensætningen af (indklagedes) låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente f) Behov for at motivere (indklagedes) kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag, g) Øgede risici, herunder operationelle risici, h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet, i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af (indklagedes) kapacitet og ressourcer, j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur, k) Låntagers betalingsmisligholdelse, l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med (indklagede) eller m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed. Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som (indklagede) ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i (indklagedes) prisblad, som er tilgængeligt på (indklagedes hjemmeside) 6
Den 4. februar 2016 varslede indklagede på ny prisforhøjelser over for klageren: Den 1. juli 2016 forhøjer (indklagede) bidragssatserne. Det gør vi, fordi (indklagede) skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start og stiger stadig. Derfor skal vi i (indklagede) øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne. Dit lån i (indklagede) er med afdrag, men har ikke den samme rente i hele løbetiden. Hvis du vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder din bidragssats til den laveste i (indklagede) Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag. Se, hvad forhøjelsen koster dig Låntype Obl. lån med variabel rente Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 518.463,97 Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6148 Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 0,7196 Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 135,84 I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016. Desuden ændrer jeres rente sig ved næste rentetilpasning. Derfor ændrer jeres samlede betaling sig også. -0- Dit lån i (indklagede) har ikke fast rente i hele løbetiden og er uden afdrag. Hvis du vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder din bidragssats til den laveste i (indklagede) Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag. Se, hvad forhøjelsen koster dig Låntype Tilpasningslån (F3) variabel rente Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 400.000,00 Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5000 Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 0,8000 Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 300,00 I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016. Desuden ændrer jeres rente sig ved næste rentetilpasning. Derfor ændrer jeres samlede betaling sig også. Klageren fremsendte den 22. februar 2016 følgende brev til indklagede vedrørende de varslede bidragsforhøjelser: Jeg har lige modtaget brev om ovennævnte; noget af det mest flabede idet jeg i flere måneder i 2015 kæmpede for at få nedsat de i forvejen skyhøje bidragssatser. Vi fik hus vurderet og betalte ekstraordinært afdrag og ændrede lån til det af Jeres samarbejdspartner (det låneformidlende pengeinstitut) anbefalede lån og fik langt om længe en lavere bidragssats. Inden den nye sats skal betales forhøjer I gud hjælpe mig satsen med 60%. Jeg ved godt, at det for os er småpenge, men det er måden det sker på, og os låntagere skal åbenbart dække det kæmpe store hul der er efter at en uduelig ledelse købte (bank) 7
Men never mind; det betyder, at vi så hurtigt som muligt forlader (indklagede) ; vi afsøger nu markedet. Jeg håber at alle jeres låntagere vil gøre det samme. Det låneformidlende pengeinstitut gav den 4. marts 2016 klageren følgende oplysninger: Lånet på 400.000 kr. indfries ved køb af obligationer og indfrielsesbeløbet afhænger dermed af den aktuelle obligationskurs på købstidspunktet. Jeg har vedhæftet en beregning på indfrielse med den aktuelle kurs. Hvis I ønsker at indfri lånet, beder jeg dig venligst underskrive og returnere aftale om indfrielse. Klageren henvendte sig samme dag på ny til det låneformidlende pengeinstitut: Er vi bestemt ikke tilfreds med. Vi kæmpede sidste år i 4 mdr. om nedsættelse af bidragssatsen på lånet. Næsten inden den nye sats på 0,5% er trådt i kraft bliver vi pr. brev adviseret om en stigning på 60%, bondefangeri. Havde vi vidst det, var begge vore lån blevet flyttet til andet realkreditinstitut. Nu oversender vi sagen til Realkreditankenævnet; så må vi se hvad de siger!!! Ligeledes den 4. marts 2016 fremsendte indklagede følgende redegørelse til klageren: Helt overordnet forhøjer vi bidragssatserne for alle eksisterende og nye lån i (indklagede), fordi bidragene er vores primære indtjeningskilde. En øget indtjening over de kommende år sikrer, at (det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagede) fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne. For via en øget indtjening formår vi både at honorere myndighedernes nuværende krav og ruste os til de nye, markant højere krav, vi ved, er på vej. Jeg vil ikke lægge skjul på, at der er blevet truffet beslutninger, som ikke skulle have været truffet, hvis vi vidste, hvad vi ved i dag. Men det er ikke årsagen til, at vi planlægger en børsnotering og hæver priserne. Det er et resultat af, at vi driver forretning i en verden, der er under stor forandring. Kravene til en virksomhed som vores bliver i disse år større og større. Over de sidste år har vi i (realkreditkoncernen) lagt alt det kapital til side, vi kunne. Vi har reduceret omkostninger markant og effektiviseret os for at kunne lægge endnu mere til side. Vi er blevet færre medarbejdere i 2014 og 2015, og den udvikling vil fortsætte i 2016, 2017 og 2018. Senest har vi også sat vores hovedsæder til salg for at frigøre kapital og forbedre driften. Vi har ikke udbetalt udbytte til vores ejere i hele perioden. Desværre er det bare ikke nok til at leve op til kapitalkravene. De fremtidige krav ser ud til at blive så markante, at vi bliver nødt til at gennemføre en børsnotering. 8
Bidragssatsen er ikke den samme på alle realkreditlån Låntypen har stor betydning for, hvilken bidragssats du betaler. For myndighederne har stillet nye krav til, hvordan vores lånebestand er sammensat. Vi skal blandt andet sikre, at flere kunder vælger at afdrage på deres lån og vælger lån med fast rente og det gælder især de lån, som har en høj belåningsgrad. Derfor får lån, som har variabel rente og afdragsfrihed i stedet for fast rente og afdrag, de højeste bidragssatser. Og derfor har lån med fast rente og afdrag fortsat de laveste bidragssatser. Betingelser for forhøjelse af bidragssatser Vi har gennemført forhøjelsen i overensstemmelse med lånedokumentationen. Muligheden for at ændre bidrag fremgår af din låneaftale (pantebrevet) og de almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som i dag står i (indklagedes) Långuide. Den finder du bl.a. på (indklagedes) hjemmeside. Du kan læse om dine muligheder for at klage til Realkreditankenævnet på www.ran.dk Den 13. marts 2016 sendte klageren et brev til indklagedes klageansvarlige enhed: Vi har lige modtaget brev ang. ovennævnte. Som tidligere skrevet til Jer kan vi ikke acceptere stigningen på vort nyeste lån. Da lånet på kr. 1.020 mio. i april 2011 blev optaget var bidragssatsen 0,5739. Så steg den til 0,6144. I adviserede 24. juni 2013 en forhøjelse til 1,1448. Vi ville gerne nedbringe lånet til kr. 800.000, og I ville så nedsætte bidragssatsen til 0,98. Det var vi ikke tilfredse med, og vi fik efter nogle diskussioner nedsat denne til 0,85. Vi nedbragte igen lånet; nu til kr. 600.000. Den 28. august 2014 får vi brev om endnu en forhøjelse nemlig til 1,03. Igen kan vi ikke acceptere forhøjelsen. Vi forhandler længe med Jeres repræsentant i om hvad vi kan gøre. Samtidigt får vi tilbud fra vor egen bank på at overtage vore lån hos Jer. Efter lang tids forhandlinger får vi på skrift at vide: Såfremt vi skifter lånetype fra F1 til F3, og vi afdrager endnu kr. 200.000 vil bidragssatsen blive 0,5. Såfremt vi valgte lån med afdrag ville bidragssatsen blive 0,4. Da dette tilbud flugtede tilbudet fra vor egen bank, sagde vi ja til dette. I modsat fald havde vi flyttet begge vor huslån. Vort hus er af 2 uafhængige mæglere sidste år vurderet til 2,5 til 2,55 mio. kr. Med lån på kr. 950.000 (det eneste vi skylder overhovedet) er lånene indenfor 38% af husets værdi. 9
Efter vor aftale blev indgået har i fremsendt afbetalingsforløb for lånet, og i dette er der ikke noget om stigninger i bidragssatsen. Inden vor nye sats er betalt første gang adviserer I om en stigning på 60%. Dette kan vi under ingen acceptere. 5 år med så meget bøvl er helt ud i hampen. Må vi høre positivt fra Jer. Den klageansvarlige enhed besvarede den 16. marts 2016 henvendelsen: Tak for din henvendelse, jeg tænker, at ingen er glade for prisstigninger, og bidragsændringerne er kun foretaget, da det er en nødvendighed for fremtiden. Jeg har gennemgået dine 2 lån, og har kontrolleret de nuværende og kommende bidragssatser, som er beregnet korrekt, hvorfor jeg ikke har mulighed for at ændre dem. I (indklagede) har vi valgt en model, hvor belåningsgraden fastsættes ved lånets optagelse og føler lånet i dets løbetid. Det vil sige, at belåningsgraden ikke ændrer sig selvom ejendommen falder eller stiger i værdi. Jeg er ikke sikker på der er den store besparelse, men jeg vil foreslå, at du henvender dig i (banken), og tager en drøftelse om mulighederne for at omlægge lånet, for at få den optimale finansiering af din ejendom set med dagens øjne. Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet. PARTERNES PÅSTANDE: Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at bidragssatserne på hans lån skal føres tilbage til 2015-niveau, og at de ikke efterfølgende kan forhøjes. Indklagede påstår frifindelse. KLAGERENS FREMSTILLING: Klageren henviser til sit brev af 13. marts 2016, som beskriver indholdet af hans klage. Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkninger: Han forventer selvfølgelig, at de satser, der i sidste halvdel af 2015 efter hårde forhandlinger med privatkundechefen hos det låneformidlende pengeinstitut blev aftalt, bliver gældende for hans lån. Det var jo det låneformidlende pengeinstitut/indklagede, 10
der sagde, hvilket lån han skulle have, for at det kunne blive tilfældet. Var det ikke sket, havde han skiftet til et andet realkreditinstitut, fra hvilket han havde et tilbud med satser, som var en spids bedre end indklagedes satser. Næsten inden han havde forladt det låneformidlende pengeinstitut, fik han brev fra indklagede med de varslede stigninger. Dette er efter hans mening helt ude i hampen. Desuden forstår han ikke, at man på under 5 år foretager 7 bidragsændringer, hvoraf nogle er sket i nedadgående retning, fordi han har protesteret meget mod disse. Han kan desuden nævne, at han i de sidste 5 år har afdraget mere end 200.000 kr. på lån 1 og 620.000 kr. på lån 2; de sidste 200.000,- kr. var for at få de rigtige bidragssatser. Indklagede har over for Nævnet lavet en oversigt over bidragssatserne på hans lån over tid, hvori der er flere fejl: Satsen pr. 1. oktober 2013 er anført med 1,4448 pct. Denne sats klagede han over, hvorefter den blev nedsat lidt. Satsen pr. 1. juli 2016 er anført med 0,7196 pct. Denne sats gælder som nævnt ovenfor for hans andet lån hos indklagede. Alle detaljer vedrørende datoer, nedbringelser og alle bidragssatser taget fra fakturaer fra indklagede er som følger: Taber han sagen, skifter han omgående til andet realkreditinstitut, og vinder han, må indklagede garantere, at satserne ikke stiger igen. 11
INDKLAGEDES FREMSTILLING: Indklagede oplyser, at klageren den 6. maj 2002 på grundlag af lånetilbud af 2. maj 2002 fik udbetalt et 26-årigt Rentemax-lån på 978.000 kr. Lånet refinansieres næste gang den 30. juni 2021. Bidraget på lånet blev fastsat til 0,45 pct. ud fra et belåningsinterval på 0-63 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 1.550.000 kr. Bidraget blev med virkning pr. den 1. april 2012 forhøjet til 0,55 pct., pr. den 1. oktober 2013 til 0,6148 pct., og pr. den 1. juli 2016 til 0,80 pct. Klageren fik den 7. april 2011 udbetalt endnu et lån et 30-årigt tilpasningslån(f1) på 1.020.000 kr. Lånet blev etableret med indledende afdragsfrihed frem til den 31. marts 2021. I forbindelse med refinansieringen den 1. oktober 2015 blev lånets profil ændret til tilpasningslån(f3) med afdragsfrihed frem til den 31. marts 2021. Lånet refinansieres næste gang den 30. september 2018. Bidraget på lånet blev ved udbetalingen fastsat til 0,6144 pct. ud fra et belåningsinterval på 31-37 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 2.395.000 kr. Bidragssatsen er i lånets løbetid blevet reguleret på baggrund af genberegning af belåningsinterval i forbindelse med nedbringelse af lånet og som følge af gennemførte bidragsforhøjelser som følger: Aktivitet Ny hovedstol Belåningsinterval Bidragssats Udbetaling 7. april 2011 1.020.000 kr. 31-73 0,6144 Nedbringelse 1. oktober 2011 800.000 kr. 31-73 0,6144 Forhøjelse af bidragssats pr. 1. april 2012 800.000 kr. 31-73 0,7144 Forhøjelse af bidragssats pr. 1. oktober 2013 800.000 kr. 31-73 1,4448 Nedbringelse 1. oktober 2013 600.000 kr. 31-56 0,7976 Forhøjelse af bidragssats 1. januar 2015 600.000 kr. 31-56 1,03 Nedbringelse 1. oktober 2015 400.000 kr. 23-40 0,5 Forhøjelse af bidragssats 1. juli 2016 400.000 kr. 23-40 0,7196 Der er således sket genberegning af belåningsintervallet i forbindelse med nedbringelse af lånet med undtagelse af nedbringelsen pr. 1. oktober 2011, hvor indklagedes bidragsmodel var anderledes, og hvor der ikke skete genberegning af belåningsintervallet ved nedbringelse. Der er ikke på noget tidspunkt i perioden ydet tilsagn om, at bidraget var fast. Bidraget er alene justeret som følge af 12
gennemførte bidragsforhøjelser og som følge af genberegning af belåningsintervallet som følge af nedbringelse af lånet. Gennemførsel af bidragsforhøjelsen i 2016 Med virkning fra 1. juli 2016 har indklagede forhøjet bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor har alle privatkunder med lån hos indklagede modtaget et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betyder for netop deres lån. Brevet indeholder en begrundelse for forhøjelsen. Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen: Begrundelseskrav Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser. Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier. Øget krav om polstring. Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det, (indklagede) gør, når vi hæver bidragssatserne på (indklagede-lån) pr. 1. juli 2016. Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det. (Indklagedes) mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i (indklagedes) Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et (indklagede-lån) Hvorfor stiger bidragssatserne i (indklagede) pr. 1. juli 2016? I det brev, alle kunder i (indklagede) har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at (realkreditkoncernen) som (indklagede) er en del af skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende. Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet markedet ) samtidig deres forventninger til (realkreditkoncernens) kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til (det 13
koncernforbundne realkreditinstitut), jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til (det koncernforbundne realkreditinstitut) Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger. Kendte og ukendte krav i sigte. Konkret medfører de øgede krav, at (realkreditkoncernen) ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag). Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at (realkreditkoncernen) kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger (realkreditkoncernens) indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018. Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at (realkredit-koncernen) kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for (realkreditkoncernen) Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. altså ud over de 70 mia. kr. når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere. Børsnotering er nødvendig Derfor søger (realkreditkoncernen) en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på (indklagedes) udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i (realkreditkoncernen) og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen. Hjemmel til bidragsforhøjelse Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af pantebrevet fra 2002 og låne- og pantsætningsaftalen fra 2011. Begge suppleres af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse. -0- Klageren anfører, at der på under 5 år er foretaget 7 bidragsændringer. Det er væsentligt at være opmærksom på, at der alene er sket forhøjelse af bidraget i 2012, 2013, 2015 og 2016. De øvrige bidragsændringer på klagerens lån er foranlediget af, at 14
klageren har nedbragt sit lån eller på anden måde har ønsket at ændre vilkårene i forbindelse med refinansiering. Anbringender Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende, at at at at der er hjemmel i låneaftalerne til at forhøje bidragssatsen, den gennemførte bidragsforhøjelse er foretaget ensartet for alle kunder med samme låntyper, den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med reglerne om god skik, og forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig. Klageren anfører, at bidragssatsen pr. 1. oktober 2013 er forkert, idet klageren henviser til, at han klagede over bidragssatsen og fik den nedsat. Det er ikke korrekt. Bidragssatsen blev pr. 1. oktober 2013 varslet forhøjet til 1,4448 pct. Bidragssatsen på lånet blev alene nedsat til 0,7976 pct. med virkning fra den 1. oktober 2013, idet lånet på dette tidspunkt blev ekstraordinært nedbragt til 600.000 kr. Det er korrekt, når klageren anfører, at bidragssatsen pr. 1. juli 2016 blev varslet til 0,80 pct. Indklagede beklager denne fejl. OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET: Klageren har i sagen fremlagt følgende udskrift af prisblad pr. 10. februar 2015 fra indklagedes hjemmeside: Bidragssatser i procent p.a. Lån til ejerboliger Tilpasningslån F3 til F10 Fast rente RenteMax, F-kort Tilpasningslån F1 og F2 Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag 0-40% 0,3500 0,4500 0,4000 0,5000 0,4500 0,5500 40-60% 0,7500 1,0500 0,9500 1,2500 1,0000 1,3000 60-80% 1,0000 1,6000 1,2500 1,8500 1,5000 2,1000 0-80% 0,6125 0,8875 0,7500 1,0250 0,8500 1,1250 Indklagedes gældende prisblad indeholder følgende bidragssatser for ejerboliger til helårsbrug: 15
Bidragssatser i procent pr. år for ejerboliger Belåningsgrad Fast rente RenteMax F5-F10 F-kort F3-F4 F1-F2 Tillæg for afdragsfrihed 0-40% 0,45 0,50 0,50 0,70 0,75 0,10 40-60% 0,85 1,05 1,05 1,25 1,30 0,30 60-80% 1,20 1,45 1,55 1,65 1,90 0,80 0-80% 0,74 0,88 0,90 1,08 1,18 0,33 ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER: Som sagen er oplyst, er der sket en løbende tilpasning af bidraget på klagerens lån, herunder i forbindelse med de ekstraordinære indfrielser, som klageren har foretaget særligt med sigte på bidragsindplaceringen. Nævnet finder, at indklagede ikke ved at revidere bidragsindplaceringen på lånene har tilsikret klageren et fast bidrag på lånene og derved fraveget den klare hjemmel i aftalegrundlaget for indklagede til at foretage bidragsforhøjelser. Der foreligger heller ikke oplysninger, der giver grundlag for at antage, at de bidragssatser, klageren har opnået, afspejler en rabat i forhold til prisbladene. Nævnet bemærker i den forbindelse, at klageren hidtil og også fremadrettet fortsat har fordel af den ændrede bidragsindplacering. Da bidragsforhøjelserne endvidere hverken kan tilsidesættes som vilkårlige eller åbenbart urimelige, kan Nævnet ikke give klageren medhold i klagen. Som følge af det anførte b e s t e m m e s Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes. Henrik Waaben / Susanne Nielsen 16