1 København, den 4. oktober 2010 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler Godske Hansen Nørretorv 4B, 2. 6200 Aabenraa Nævnet har modtaget klagen den 19. januar 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede skal tilbagebetale en del af sit salær, idet ejendommen blev solgt til en nabo, og idet der var indgået aftale om, at indklagede i tilfælde af salg til denne køber kun havde krav på halvt salær. Klagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede skal fortabe sit salær, idet formidlingsaftalen ikke opfylder krav i lov om omsætning af fast ejendom. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede og klager, som var et dødsbo, indgik den 12. marts 2009 en formidlingsaftale om salg af boets ejendom til en kontantpris på 1.200.000 kr. Det fremgik af formidlingsaftalen: [ ]
2
3
4 [ ] Klager modtog i forbindelse med underskrivelse af formidlingsaftale et salgsbudget dateret den 13. februar 2009. I salgsbudgettet var der ikke angivet beløb til betaling af annoncering eller andre salgsfremmende foranstaltninger. Den 1. maj 2009 underskrev klager en købsaftale om salg af ejendommen til 2 navngivne købere eller ordre til en kontantpris på 1.025.000 kr. Det fremgik af skøde underskrevet af henholdsvis køber den 12. maj 2009 og klager den 26. juni 2009, at det var den nabo, som var nævnt i formidlingsaftalen, som var den endelige køber af ejendommen. Den 28. juni 2009 fremsendte indklagede faktura til klager. Det fremgik heraf bl.a.: Indbetalt depositum kr. 40.000,00 Salær kr. 30.000,00 Moms 25% kr. 7.500,00 Dokumentationsomkostninger m.m. kr. 1.200,00 Tingbogsattest kr. 350,00 Diverse omk. Kr. 450,00 Annoncer m.m. kr. 400,00 Moms 25% kr. 100,00 kr. 40.000,00
5 Til afregning kr. 0,00 Den 2. december 2009 skrev klagers advokat til indklagede. Det fremgik heraf bl.a.: Ifølge formidlingsaftale forud for salg af ejendommen blev det aftalt, at Deres salær skulle være kr. 15.000,00 + moms, såfremt ejendommen blev skødet til naboerne til sælger, [klagers navn]. Da De ifølge købsaftalen har modtaget kr. 40.000,00, bedes De venligst fremsende specificeret opgørelse til mit kontor vedrørende Deres afregning i sagen. De anmodes om straks at overføre det for meget modtagne beløb til min klientkonto [ ] Indklagede svarede ved brev af 16. december 2009 bl.a.: I forlængelse af Deres skrivelse kan jeg oplyse, at jeg ikke har solgt ejendommen til naboerne, men til [købernes navne] eller ordre, hvilket købers advokat kan bekræfte. Klager har bl.a. anført: Indklagede har kun krav på det salær, som var aftalt, såfremt ejendommen blev solgt til klagers nabo. Klagers naboer var interesserede i ejendommen. Efter at naboerne forgæves over flere måneder havde forsøgt at opnå finansiering af købet, valgte klager at sætte ejendommen til salg hos indklagede. I formidlingsaftalen blev dog indsat som vilkår, at såfremt klagers naboer alligevel valgte at købe ejendommen, skulle indklagede kun have halvt salær. Få dage efter at ejendommen var blevet sat til salg hos indklagede, henvendte naboerne sig til klager. Naboerne oplyste, at finansiering af ejendommen nu var på plads, men at de ikke længere ønskede at betale den aftalte pris, og at de i stedet ønskede at afgive et tilbud. Klager afslog tilbuddet. Dagen forinden klager skulle underskrive købsaftale med en anden køber henvendte naboerne sig på ny til klager. Naboerne ville nu byde over den pris, som var angivet i købsaftalen. Klager undrer sig over, hvorledes naboerne havde fået oplyst, at der fandtes en købsaftale. Denne oplysning var kun klager, køber og indklagede bekendt med. Klager afslog naboernes tilbud. Denne køber sprang desværre fra handlen. Naboerne gav herefter på ny et lavere
6 tilbud, som klager afslog. Klager forstår ikke, hvordan naboerne havde fået oplysningen om, at køber var sprunget fra handlen. Indklagede foreslog et stykke tid efter et prisnedslag, idet han så havde en interesseret køber. Indklagede var klar over, at klager ikke mere var interesseret i at sælge til naboerne efter 3 måneders forhandlinger. Klager er overbevist om, at indklagede var klar over, at denne køber var stråmand for naboerne. Ejendommen blev solgt til køber eller ordre. Men af skødet og tinglysningen fremgik det imidlertid, at det var naboen, som købte ejendommen. Indklagede har således ikke krav på fuldt salær. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagedes formidlingsaftale opfylder lovens krav, samt udvidet med spørgsmålet om indklagede skal tåle en salærreduktion som følge af, at indklagede ikke har udleveret en aktuel salgsprovenuberegning til klager. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har krav på fuldt salær. Indklagede havde intet kendskab til, at den endelige køber var den i sagen nævnte nabo, hvilket købers advokat har bekræftet. Det er korrekt, at der blev indgået en aftale om, at klager kun skulle betale halvt salær, såfremt ejendommen blev solgt til klagers nabo. Der blev ikke indgået aftale om betaling af halvt salær, såfremt ejendommen blev tilskødet naboen. Indklagede har af en advokat fået oplysning om, at der er tale om 2 særskilte handler, idet køber har videresolgt ejendommen til naboen. Nævnet udtaler: Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, nævnet ikke finder, at den indgåede formidlingsaftale
7 opfylder lov om omsætning af fast ejendom 10, jf. bekendtgørelse om ejendomsformidling. Der mangler således oplysning om størrelsen af det samlede vederlag på formidlingsaftalens forside, jf. bekendtgørelsens 7, stk. 1, samt oplysninger om personlige og økonomiske interesser på formidlingsaftalens forside, jf. 7, stk. 2 og 6, stk. 1, nr. 5. Nævnet udtaler kritik af den ulovlige aftale og finder ikke, at indklagede kan kræve betaling på baggrund af den ulovlige formidlingsaftale, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede skal herefter allerede af denne grund tilbagebetale 40.000 kr. til klager. Nævnet finder det videre alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke i forbindelse med klagers underskrivelse af købsaftalen har udarbejdet en aktuel salgsprovenuberegning på handelsvilkårene til klager som følge af dette mangelfulde arbejde skal indklagede tåle en salærreduktion. Da indklagede imidlertid allerede som følge af det ovenfor anførte skal tilbagebetale hele sit salær til klager, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 40.000 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, endvidere betale 9.200,00 kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand
8