H/F Østervang Plan og Byg August 2014 Hvedevej Kløvervej Valmuevej Tidselbjergvej Lokalplan nr. 1120 Boligområde på Holbækvej 45, Slagelse Holbækvej Lucernevej Bakkevej Ndr.Ringgade Fægangen
Hvad er en lokalplan? HVAD ER EN LOKALPLAN? Lokalplaner skal sikre den fremtidige udvikling i et område samt give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastsætter byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. HVORNÅR KAN/SKAL DER UDARBEJDES EN LOKALPLAN? Der skal udarbejdes en lokalplan, før der udføres større anlægs- eller byggearbejder, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens gennemførelse. Byrådet kan udarbejde en lokalplan, når det skønnes nødvendigt af andre hensyn. HVORDAN ER EN LOKALPLAN OPBYGGET? Redegørelse Baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensation fra andre myndigheder. Planbestemmelser Er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Matrikelkort Viser afgrænsningen af pågældende område i forhold til skel. Arealanvendelseskort Viser hvordan området er disponeret. Kortet hænger sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitse Viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan se ud. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende.
Offentliggørelse Rosenkildevej Hirsevej Holbækvej Kløvervej Valmuevej Hvedevej Dalvang Bakkevej Tidselbjergvej Lucernevej Ndr.Ringgade Magnolievej Jasminvej Østervang Æblelunden Epsilonvej Tømrervej Østre Alle Murervej Snedkervej Kappavej Kappavej Alfavej Deltavej Gammavej Betavej Teknikvej Industrivej Sorøvej Nørreås Sorøvej Offentlig fremlæggelse: Lokalplanforslaget har været fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 04.04.2014 til den 30.05.2014. 3
4
Indholdsfortegnelse INDHOLD Offentliggørelse... 3 Indledning...6 Redegørelse... 7 Forhold til anden planlægning...7 Kommuneplan 2013-2024...7 Miljøforhold...8 Forsyningsforhold...9 Tilladelse og dispensationer fra andre myndigheder...9 Eksisterende forhold...9 Lokalplanens retsvirkninger...10 Matrikelkort... 11 Bestemmelser... 12 1 Lokalplanens formål...12 2 Område og zonestatus...12 3 Områdets anvendelse...12 4 Udstykning...12 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold...12 6 Bebyggelsens omfang og placering...12 7 Bebyggelsens ydre fremtræden...13 8 Ubebyggede arealer...13 9 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse...14 10 Grundejerforening...14 11 Ophævelse af servitutter og lokalplaner...14 Vedtagelsespåtegning... 15 Kortbilag nr. 2 - Arealanvendelseskort...17 Kortbilag nr. 3 - Illustrationsplan...19
Redegørelse Indledning Lokalplanen er udarbejdet for at skabe grundlag for et nyt boligområde i forlængelse af igangværende helhedsplan for Tidselbjerget, Slagelse. Tidselbjerget er et område, beliggende i Slagelse Nordøst, som Slagelse Kommune satser på at udvikle til boligformål de kommende år. Lokalplanområdet ligger i udkanten af Slagelse by og giver mulighed for at bo i fredelige omgivelser og naturværdier, men samtidig er området tæt nok på byen og infrastrukturen med alle de muligheder for arbejde og offentlige tilbud, det giver. Områdets placering er i overensstemmelse med ønsket om at at udbygge rammeområdet Tidselbjerget i etaper fra syd mod nord, så der skabes en sammenhæng med Slagelse by. Samtidig indgår udbyggelsen i den eksisterende bebyggelsesstruktur langs Holbækvej. Boligområdet vil blive placeret vinkelret på Holbækvej, og der etableres en midlertidig tilkørsel til Holbækvej, der senere erstattes af en permanent vestlig tilkørsel. Der vil blive etableret en vej igennem boligområdet. Vejen vil også blive anvendt som offentlig sti, så boligområdet via et stisystem bliver forbundet med de resterende boligområder, der forventes at blive etableret de kommende år med igangværende rammeplan for Tidselbjerget. Lokalplanen fastlægger en overordnet bebyggelsesplan for området samt retningslinjer for bebyggelsens udseende. Beliggenhed Lokalplanområdet omfatter matr. 137, Slagelse Markjorder og ligger i den nordøstlige del af Slagelse ved Holbækvej. Areal Arealet er ca. 5600 m2 6
Redegørelse Redegørelse Forhold til anden planlægning Kommuneplan 2013-2024 Kommuneplanens rammedel Lokalplanen omhandler rammeområde 1.2B15 hvorom gælder: Rammenavn: Tidselsbjerget Anvendelse generelt: Boligområde Anvendelse specifik: Blandet boligområde Zonestatus: By- og landzone Fremtidig zonestatus: Byzone 1.2R11 Bebyggelsesprocent: 35 for området som helhed Max etageantal og højde: 1½ etage for åben lav, 2 etager for tæt lav Lokaplanen holder sig indenfor kommuneplanens rammebestemmelser for område 1.2B15. 1.2D7 1.2B15 1.2R23 1.2B14 1.2E1 7 1.2B13 1.2R26 1.2R10
Redegørelse Miljøforhold Grundvand, sø og vandløb Lokalplanområdet ligger i et område for særlige drikkevandsinteresser (OSD). Området er omfattet af den statslige grundvandskortlægning, som forventes færdiggjort i 2015. Lokalplanområdet har dog i mange år været udlagt til boligformål. Der er ingen offentlige vandløb inden for lokalplanområdet. Man skal naturligvis være opmærksom på evt. private vandløb (render, grøfter, dræn o.l.), da vandets frie løb i eksisterende vandløb (inkl. de rørlagte) ikke må hindres. Såfremt der anlægges nye vandløb eller ændres i de eksisterende vandløb i forbindelse med afledning af regnvand, skal der ansøges om dette hos vandløbsmyndigheden. Arkæologi Der er for pågældende lokalplanområde indhentet en udtalelse fra Museum Vestsjælland i henhold til 23 i museumsloven. Museum Vestsjællands kontrol viser, at der i lokalområdet ofte er fundet aktivitetsspor især fra yngre bronzealder og ældre jernalder. Sydvest for det aktuelle område er ved arkæologisk undersøgelse (SVM1349 og SVM1355) registreret aktivitetsspor i form af affaldsgrube og adskillige kogestensgruber fra oldtiden samt en større middelalderlig landbebyggelse. Mod sydøst ses et ældre gadekær og et stednavn, der knytter sig til en nu forsvunden landbebyggelse. Det anbefales at indhente museets udtalelse, jf. museumslovens 25, forud for jordarbejder for at imødegå unødige udgifter til arkæologiske undersøgelser og standsninger af jordarbejderne, jf. museumslovens 27. Henvendelser vedrørende spørgsmål eller fund skal rettes til: MUSEUM VESTSJÆLLAND, Arkæologi Klosterstræde 18 4300 Holbæk Tlf.: 59 43 23 53 E-mail: plan@vestmuseum.dk Forurening Der er ikke registreret jordforurening på området. Hvis der konstateres uforudset forurening i jorden, skal kommunen staks orienteres. I forbindelse med at ejer eller bruger udfører bygge- og anlægsarbejde på grunden, skal jordforureningslovens 72b overholdes. Miljøforhold herunder støjforhold Forudsætningen for ibrugtagen af ny bebyggelse er, at nødvendige støjbegrænsninger bliver etableret, jf. Miljøministeriets Vejledende Støjgrænser. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, nr. 316 af 5. maj 2004, skal der udarbejdes en miljøscreening, når en myndighed i medfør af lovgivningen tilvejebringer planer og programmer eller foretager ændringer, medmindre planen kun fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokal plan eller alene indeholder mindre ændringer. Der skal kun gennemføres en miljøvurdering, hvis planerne må antages at kunne få væsentlig indvirken på miljøet. Samlet set vurderes der ikke at forekomme en væsentlig indvirkning på miljøet. Screeningsrapporten kan rekvireres hos Slagelse Kommune. Retlige klager over afgørelsen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet inden fire uger fra offentliggørelsen. En retslig klage kan være, om der er tale om en plan, der er omfattet af lovens miljøvurderingspligt, jf. lovens bilag, eller om at procedurereglerne ikke er overholdt. En evt. klage skal sendes til: Natur- og Miljøklagenævnet Rentemestervej 8 2400 København NV E-mail: nkn@nkn.dk Lavenergi Nybyggeri skal, i det omfang det er omfattet af bygningsreglementets regler om lavenergi, etableres som lavenergibyggeri, jf. det til enhver tid gældende bygningsreglement. 8
Redegørelse Undtaget er dog nybyggeri, der tilsluttes fjernvarme. Eksisterende forhold Forsyningsforhold Kloakplanlægning/betjening Lokalplanområdet skal seperatkloakeres, og spildevandet ledes og sluttes til SK Forsynings kloakforsyning. Al regnvand håndteres på egen grund. Vandforsyning Lokalplanområdet forsynes af SK Vand A/S. Der må ikke bygges hen over forsyningsledninger, og SK Forsyning skal til enhver tid have adgang til reparationer af disse. Affald Ejendommen er omfattet af Slagelse Kommunes regulativ for husholdningsaffald 2013. Varmeplanlægning Lokalplanområdet er i gældende varmeplan udlagt til den lokale naturgasforsyning. Byrådet kan dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, såfremt der er tale om godkendt lavenergibyggeri. Handicapforhold/tilgængelighed Der skal være lige tilgængelighed for alle. Tilladelse og dispensationer fra andre myndigheder Eksisterende bebyggelse Arealet er ubebygget. Trafikale forhold Arealet ligger ud til Holbækvej og vil i første omgang blive trafikbetjent fra Holbækvej. Der etableres en midlertidig tilkørsel fra lokalplanområdet til Holbækvej, der i fremtiden erstattes af en permanent tilkørsel til området ad en nyt vejnet i lokalplanområdets vestlige ende. Der etableres en boligvej inden for lokalplanområdet, som sluttes af med en vendeplads ud mod Holbækvej. Boligvejen vil også blive anvendt som offentlig sti, så boligområdet via et stisystem bliver forbundet med de resterende boligområder, der bliver etableret de kommende år i forbindelse med en rammeplan for Tidselbjerget. Stiforholdet i lokalplanområdet tinglyses. Kollektiv trafikbetjening Området busbetjenes ved lokalplanforslagets vedftagelse af ruterne 437, 490 og 420R. Landskabelige og rekreative forhold I helhedsplanen for Tidselsbjerget planlægges der større bolignære opholdsarealer, og der planlægges ligeledes for bolignære opholdsarealer inden for selve lokalplanområdet. Lokalplanområdet ligger desuden i gangbar afstand fra et skovrejsningsområde i nordvest samt den lokale golfbane. Kommuneplanrammen er i Kommuneplan 2013-2024 udlagt til boligområde, men har hidtil kun i begrænset omfang været anvendt til dette formål. Lokalplanen fortrænger servitut om byggelinjer, der gælder for alle områder langs Holbækvej, tinglyst den 05.11.1974. Her er afsat en mindsteafstand fra vejmidte til skel på 20 meter. 9
Redegørelse Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 10
Korbilag 1 - Matrikelkort 139 130 155a 138 7000ll 118b 137 Slagelse Markjorder Holbækvej 171b 7000r 136a 136b 159 135 160 Signaturforklaring Lokalplanafgrænsning Optagne veje Jordstykker (matrikler) EJERLAV KORTBILAG 1 Matrikelkort Lokalplan nr. 1120 Mål 1:1.000
Bestemmelser I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes følgende lokalplanbestemmelser for det område, som er beskrevet i lokalplanens 2. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er 1.1 at give mulighed for udstykning til boligformål, 1.2 at sikre udlæg af vej-, stiforløb samt grønne områder i området, 1.3 at fastlægge arkitektoniske og bebyggelsesregulerende bestemmelser for den nye bebyggelse. 2 Område og zonestatus 2.1 Området er afgrænset som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter matr. nr. 137, Slagelse Markjorder. 2.2 Lokalplanområdet forbliver i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. 4 Udstykning 4.1 Udstykning skal ske i overensstemmelse med de på kortbilag 2 og 3 viste udstykningsprincipper. Hver boligenhed skal, i overensstemmelse med byggelovens 10 A, stk. 1, kunne udstykkes til en selvstændig ejendom med tilhørende vejadgang. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Området adgangsbetjenes midlertidigt fra Holbækvej. Adgangsbetjeningen fra Holbækvej erstattes af en permanent tilkørsel i den vestlige del af lokalplanområdet. Lokalplanområdet skal tilslutte sig det permanente vejnet i vest senest 6 måneder efter anlæggelsen af dette. Tilkørslen til Holbækvej lukkes for køretøjer, men holdes åben som sti efter etableringen af den nye tilkørsel i vest. Denne anlægges efter vejlovgivningens regler. 5.2 Der udlægges areal til en ny boligvej, som ligeledes fungerer som offentlig sti. Boligvejens beliggenhed er i princippet som vist på kortbilag 2. Boligvejen udlægges i en bredde af 8 m med et befæstet areal på 6 m. 5.3 Der skal udlægges minimum 1 P-plads pr. bolig inden for egen grund, jf. kortbilag 2. Der skal udlægges minimum 1,5 P-pladser for området som helhed, hvoraf minimum 4 skal etableres som fælles P-pladser, jf. kortbilag 2. 5.4 Der etableres vendeplads som vist på kortbilag 2. 5.5 Bebyggelsen skal placeres minimum 10 m fra vejmidten af Holbækvej. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35 % for lokalplanområdet som helhed. 6.2 Ny bebyggelse må kun opføres inden for de på kortbilag 2 viste retningsgivende byggefelter med maksimalt 8 boliger. 6.3 Den højeste facadeside må maksimalt være 5 m. 12
Solcellerne må ikke placeres ud mod Holbækvej. Solcellerne må ikke placeres på jorden. 7.5 Skiltning og reklamering, udover almindelig navne- og nummerskiltning, må ikke finde sted. 6.4 Bebyggelsen må højest opføres i 1 etage. 6.5 Tage på boligbebyggelsen skal udføres med ensidig taghældning. Garager, carporte, udhuse og lignende bygninger må udføres med flade tage. Der skal være en taghældning på minimum 5 grader på boligen. 6.6 Garager, udhuse og lignende mindre bygninger skal placeres minimum 2,5 m fra skel mod adgangsvej. 6.7 Nybyggeri skal udføres som lavenergibyggeri, jf. det til enhver tid gældende bygningsreglement. Undtaget fra dette krav er bygninger, der ikke opvarmes, og nybyggeri, der tilsluttes fjernvarme. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Facader på beboelsesbygninger udføres som blank (ubehandlet) eller pudset murværk. 7.2 Tage skal udføres i materialerne grå eller sort zink eller sort listet tagpap. Tagene kan etableres som såkaldte sedumtage, dvs. beplantede tage, der både virker isolerende og opsuger en del regnvand, der således ikke skal bortledes på traditionel vis. 7.3 Eventuelle garager, carporte, udhuse og lignende bygninger må udføres i træ eller i samme materialer som beboelsesbygninger, jf. 7.1. 7.4 Der må opsættes solceller. De skal som udgangspunkt integreres helt i tagfladen eller facaden. På flade tage er bærebeslag tilladte, dog må der ikke fremstå en hældning på solceller, hvis de placeres på flade tage. 7.6 Der må ikke påsættes antenner og paraboler synlige fra offentligt tilgængelige arealer. 7.7 Vinduer og døre skal udføres i træ, aluminium eller alu/træ. 8 Ubebyggede arealer 8.1 De på kortbilag 2 anviste fælles grønne arealer må ikke udstykkes til bebyggelse, men udlægges som fælles friarealer for bebyggelsen. Der kan inden for området anlægges legeplads, opsættes bænke og lignende mindre anlæg. 8.2 Hegn i skel skal udføres som levende hegn. 8.3 Støjniveauet for støjfølsom bebyggelse nær vej må ikke oversige 55 dba (døgnækvivalent grænseværdi). 8.4 Den støjdæmpende foranstaltning skal etableres som en støjvold, et beplantningsbælte eller en kombination heraf ud mod Holbækvej. 8.5 Afledning af regnvand skal håndteres på egen grund. 8.6 Terrænregulering over +/- 0,5 m skal godkendes af Slagelse Kommune. 8.7 Adgangs- og tilkørselsarealer skal være udformet, så bebyggelsen kan benyttes af personer med handicap. Niveauforskelle i adgangsarealet skal udlignes i terræn eller ved rampe. 8.8 På ubebyggede arealer, herunder tilkørselsarealer og friarealer, må der ikke foretages henstilling af varer, affald, containere eller andet oplag. 13
9 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 9.1 En bebyggelse må først tages i brug når der er: 05.11.1974-18612-23 Dok om byggelinier mv. 11.2 Servitutten fortrænges af lokalplanen ved endelig vedtagelse. Etableret tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Etableret nødvendige støjdæmpende foranstaltninger langs Holbækvej. Etableret friareal og beplantning, jf. 8. Etableret løsning til håndtering af regnvand. Er de nævnte betingelser ikke opfyldt, inden bebyggelsen påbegyndes, kan der stilles krav om sikkerhedsstillelse for, at arbejderne udføres, inden bebyggelsen tages i brug. 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanens område. 10.2 Grunderejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af byrådet. 10.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning, fællesanlæg og nedsivning af regnvand, når dette er etableret. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. 10.4 Grundejerforeningen er forpligtet og berettiget til vederlagsfrit at tage skøde på anlagte veje, stier og grønne arealer. 11 Ophævelse af servitutter. og lokalplaner 11.1 Lokalplanområdet er omfattet af følgende servitut: 14
Vedtagelsespåtegning Foreløbig vedtaget i Slagelse byråd i henhold til 24 i lov om planlægning. Den 31. marts 2014. Endeligt vedtaget af Slagelse byråd i henhold til 27 i lov om planlægning. Den 25. august 2014. På byrådets vegne Stén Knuth / Søren Lund Hansen Borgmester Kommunaldirektør 15
Kortbilag nr. 2 - Arealanvendelseskort 49 47 Holbækvej Midlertidig vendeplads 18 m B 30 m A 2 17 m 18 m A 2 18 m 1 m A 2 B 18 m A 2 Midlertidig tilslutning Fælles P-pladser 30 m 17 m 43 Holbækvej 41 Signaturforklaring Vej Midlertidig Levende hegn Fælles grønt areal Lokalplanafgrænsning Byggefelt Vejbyggelinje P-plads KORTBILAG 2 Arealanvendelseskort Lokalplan nr. 1120 Mål 1:1.000
Kortbilag nr. 3 - Illustrationsplan Holbækvej Midlertidig vendeplads P-Plads Midlertidig tilslutning Støjdæmpende foranstaltning Holbækvej KORTBILAG 3 Illustrationsplan Lokalplan nr. 1120