Brownfield development og byudvikling v/ partner Torben Schøn & advokat Cecilie Rust Den offentlige uddannelsesdag 2014
Indledning Hvorfor stiger ejendomspriserne i Helsinki, Stockholm og Oslo væsentlig mere end i København?
Indledning Hvorfor koster en velbeliggende bolig m 2 i Oslo/Stockholm over 100.000 DKK pr.m 2 og i Danmark omkring 50.000 Hvorfor koster et lejet kontorareal i Stockholm City 4.500 DKK pr. m 2 og i København 2.000 DKK pr. m 2
Indledning I andre hovedstæder er nyudvikling på bar jord (greenfield) begrænset enten på grund af: Plantekniske begrænsninger Fysiske begrænsninger (Manhattan) Politisk målsætning om green field og brownfield development procentsats styret via byggetilladelser.
Indledning England, National Brownfield Forum (The Land Forum) Brownfield land gained political significance after the Government set a national target in February 1998 to ensure 60 per cent of all new developments were built on brownfield land. Planning Policy Statement 3 (PPS3) published in November 2006, reiterated the Government's commitment to the 60 per cent target for new homes built on brownfield land, stressing that local authorities should continue to prioritise brownfield land in their plans and "take stronger action" to bring more brownfield land back into use.
Hvad er Brownfield development? Enhver ombygningen eller genanvendelse af eksisterende fast ejendom, der tidligere har været i anvendelse dette findes både inden for og uden for traditionel bymæssig bebyggelse Kan være kompliceret af tilstedeværelsen/den potentielle tilstedeværelse af forurenende stoffer Er ofte knyttet til infrastruktur eller påvirker væsentlige ressourcer så som grundvand etc.
Eksempler: Forladte eller udtjente anlæg såsom: Tankstationer Fabrikker Stationsanlæg Havneanlæg Støberier Idrætsanlæg
Hvorfor er brownfield development vigtig? Før Efter Vandalisering Ulovlig affaldsdumping Udviklingsopbremsning Sundhedsrisici Kriminalitet Sikre udvikling i områder, hvor det offentlige har andre interesser end oprindeligt Forøgelse af skat/afgiftsprovenue fx ejendomsskatter/afgifter Miljøoprensning/Sikring af ressourcer Afsmittende virkning på området Jobskabelse Sikre naturlig/stabil prisudvkling Grundlæggende skal det offentliges interesser i en hensigtsmæssig byudvikling sikres.
Hvordan kan den offentlige myndighed: Sikre sine interesser i en allerede udbygget eller eksisterende bebyggelse Håndtere konkurrenceudsættende spørgsmål i komplicerede udviklingssager Sikre sine eventuelle egne rettigheder, herunder ejendomsrettigheder Undgå risiko i forbindelse med udvikling, forurening og fremtidig udnyttelse hos udvikler Sikre kontrol med projektet/projektudvikler under projektet Sikre betaling og gennemførelse Sikre mulighed for at tage projektet tilbage.
10 Kommuners planlægning - Planlægning gennem Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) Kommuneplanlægning (Planlovens kapitel 4) Planlovens 11, stk. 2, nr. 3 Kommuneplanen fastlægger på grundlag af en samlet vurdering af udviklingen i kommunen, rammer for lokalplanernes indhold for de enkelte dele af kommunen, jf. 11 b Lokalplanlægning (Planlovens kapitel 5) Planlovens 13, stk. 2: En lokalplan skal tilvejebringes, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse, og i øvrigt når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse Planlovens 13, stk. 3: Hvis en udstykning eller et byggearbejde mv. som nævnt i stk. 2 er i overensstemmelse med kommuneplanen, påhviler det kommunalbestyrelsen snarest at udarbejde et forslag til lokalplan og derefter fremme sagen mest muligt. Kommunalbestyrelsen kan i et sådant tilfælde forlange, at udstykkeren eller bygherren yder kommunen bistand til planens udarbejdelse. (Bistand af teknisk karakter).
11 Udbygningsaftaler (Planlovens kapitel 5.a) Planlovens 21b, stk. 1: På opfordring fra en grundejer kan kommunalbestyrelsen indgå en udbygningsaftale med grundejeren for områder, der i kommuneplanen er udlagt til byzone eller sommerhusområde, jf. 11 a, nr. 1 samt for områder i landzone De anlæg, der er omfattet af muligheden for at indgå udbygningsaftaler, er fysiske infrastrukturanlæg, og hvor anlæggene skal være offentligt tilgængelige Udbygningsaftaler er ikke tiltænkt at omfatte bygninger og anlæg, som er led i offentlige tjenesteydelser, som f.eks. skoler, børnehaver og andre institutioner.
12 Udbygningsaftaler kan i henhold til Planlovens 21 b indgås med henblik på at: 1) Opnå en højere kvalitet eller standard af den planlagte infrastruktur i et område (grundejeren vil typisk se en fordel i at bidrage i de tilfælde, hvor sådanne forbedringer også vil forbedre værdien af grundejerens ejendom) 2) Fremrykke lokalplanlægningen for et område, der i kommuneplanens rammebestemmelser er forudsat lokalplanlagt for bebyggelse, herunder byomdannelse, men hvor lokalplanlægning vil være i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser 3) Ændre eller udvide byggemuligheder angivet i kommuneplanens rammebestemmelser eller gældende lokalplan, på betingelse af, at grundejeren kun skal bidrage til at finansiere infrastrukturanlæg, som det ikke vil påhvile kommunen at etablere.
13 Udbygningsaftaler (fortsat) Udbygningsaftalen kan indeholde bestemmelser om, at grundejeren helt eller delvist skal udføre eller afholde udgifterne til fysiske infrastrukturanlæg, som skal etableres i eller uden for området for at virkeliggøre planlægningen (Planlovens 21 b, stk. 3).
14 Offentlige myndigheders håndtering af konkurrenceudsættelsesspørgsmål: Salg af ejendomme: Salg af kommunes og regioners faste ejendomme skal ske efter forudgående udbud i henhold til bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme Bekendtgørelsens 2 undtager visse salg fra udbudspligten, bl.a. fastsættes i 2, stk. 3, at med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentlige udbud undlades ved mageskiftet samt ved salg, hvor der foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentlige udbud Salg af statens ejendommen skal ske i overensstemmelse med cirkulære nr. 7 af 25. januar 2010 om salg af statens faste ejendomme.
15 Salg af ejendomme (fortsat) Bekendtgørelsens 3, stk. 2 hjemler, at kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet fastsætter, på hvilke vilkår, ejendommen udbydes til salg (der kan fastsættes vilkår, der varetager saglig interesse). I Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, fremgår flere eksempler på vilkår, der kan fastsættes i forbindelse med salg: Der kan fastsættes begrænsninger for ejendommens anvendelse Vilkår om gennemførelse af et bestemt indhold eller udseende Vilkår om efterfølgende udlejning til kommunen (sale- and lease back) Vilkår om at et bygning fortsat vil skulle anvendes til offentligt formål (f.eks. sygehusdrift).
16 Udbud af bygge- anlægsarbejder og infrastrukturarbejder fuldmagtsmodellen Omfattet af EU s udbudsdirektiv, hvis den relevante tærskelværdi overstiges (cirka 38 mio. DKK) og skal som udgangspunkt udbydes i overensstemmelse hermed Den ordregivende myndighed kan i enkelte tilfælde afløfte sin udbudsforpligtelse ved at sikre, at den private bygherre/projektudvikler udbyder de relevante bygge-anlægsarbejder i overensstemmelse med udbudsreglerne ( fuldmagtsmodellen ) Den offentlige myndighed bør i disse tilfælde iagttage proceduren i 4, stk. 1 i lov om håndhævelse af udbudsreglerne mv., herunder ved offentliggørelse af en såkaldt profylaksebekendtgørelse i EUtidende, før der indgås kontrakt med bygherre/projektudvikler, om at ordregiveren agter at indgå kontrakten Derved sikres, at kontrakten ikke senere kan erklæres uden virkning.
17 Sikring af den offentlige myndigheds egne rettigheder, herunder ejendomsrettigheder Med henblik på at sikre kontrol med byggeriet færdiggørelse, projektudviklers opfyldelse af aftalevilkår, i tilfælde af projektudviklers økonomiske vanskeligheder, kan overvejes at indgå aftalevilkår om: Pant i selskabets aktier og derved opnå styringspant, såfremt projektudvikler bliver nødlidende Sikkerhed i fast ejendom Transport i indtægter Byggepligt Tinglysning af forbud mod videresalg, eksempelvis indtil byggeriet er færdiggjort Indgåelse af betingede kontrakter hvor relevante vilkår indgår som betingelser (eksempelvis godkendelse af projektet, garantistillelse, samtidig indgåelse af udbygningsaftale eller lignende) Indgåelse af optionsaftaler.
18 Optionsaftaler Aftaler, som giver en ret men ikke en pligt, til udnyttelse Eksempelvis købsoption om fast ejendom, gennemførelse af byggeri mv. Direkte med projektudvikler Regulering af vilkår, der sikrer, at den offentlige myndighed ikke påtager sig økonomisk risiko og samtidig sikres kontrol (fx ved vilkår om løbende inddragelse og godkendelse af projektet, vilkår om rammer, sikring af kontrol med fremtidig udnyttelse hos projektudvikler, aftaler om tidsplan, ansvarsfraskrivelse mv.) Efterfølgende indgåelse af betinget købsaftale, hvis købsoptionen udnyttes Sikring af myndighedens rettigheder, såfremt købsoptionen ikke udnyttes Eksempel: I tilfælde af Købsaftalens bortfald, er Køber forpligtet til, efter påkrav fra Sælger, straks at overdrage alt materiale til projektet og samtlige Købers rettigheder hertil til Sælger. Sælger er i enhver henseende berettiget til, vederlagsfrit, at anvende materialet til projektet, herunder til at viderebearbejde og ændre materialet, til realisering af et byggeri på Ejendommen eller i området. Køber er forpligtet til og ansvarlig for at sikre i dette i enhver henseende i sine aftaler med arkitekter, ingeniører, øvrige rådgivere mv.
19 Optionsaftaler, fortsat Med grundejere (option på overtagelse af arealer) der påtages tidligst økonomiske forpligtelser, såfremt optionen udnyttes: Overdragelse af aftaler til projektudvikler projektudvikler bør indtræde i samtlige rettigheder og forpligtelser Roskilde Kommune eksemplet.
20 Sikring af den offentlige myndigheds kontrol med projektet/projektudvikler under projektet Vilkår om bodsbestemmelse (overskridelse af tidsplan) Eksempel: Senest 12 måneder efter Overtagelsesdagen, er Køber forpligtet til at have påbegyndt byggeriet på Ejendommen, herunder ved støbning af fundament Senest [indsæt] måneder efter Overtagelsesdagen, skal byggeriet i henhold til Projektet på Ejendommen, i overensstemmelse med Købers bearbejdede projekt, bilag xx, være færdiggjort, og der skal være udstedt ibrugtagningstilladelse hertil Såfremt fristen angivet i punkt [indsæt] ikke opfyldes af Køber, ifalder Køber en konventionalbod svarende til [indsæt procent] af købesummen.
21 Sikring af den offentlige myndigheds kontrol med projektet/projektudvikler under projektet (fortsat) Vilkår om tilbageskødningsret (sikrer, at den offentlige myndighed kan kræve et areal tilbageoverdraget) Eksempel: Såfremt en eller begge frister angivet i punkt [indsæt] for byggeriets igangsætning og færdiggørelse ikke opfyldes af Køber, er Sælger berettiget til efter skriftligt påkrav herom, at tilbagekøbe Ejendommen, herunder at få tilbageskødet Ejendommen, alene mod tilbagebetaling af den oprindelige købesum. Sælgers ret til at tilbagekøbe Ejendommen er uafhængig af Sælgers ret til tillige at kræve konventionalbod.
22 Sikring af betaling og byggeriets gennemførelse Garantistillelse fra pengeinstitut eller forsikringsselskab Uigenkaldelig bankgaranti form af en anfordringsgaranti Til sikkerhed for eksempelvis: Kontraktens opfyldelse i sin helhed Købesummens betaling Betaling af dagbod.
23 Kontakt Torben Schøn Partner København M&A Real Estate T +45 72 27 35 67 M +45 25 26 35 67 E ts@bechbruun.com Cecilie Rust Advokat København M&A Real Estate T +45 72 27 33 18 M +45 25 26 33 18 E cru@bechbruun.com København Langelinie Allé 35 2100 København Ø Danmark Aarhus Værkmestergade 2 8000 Aarhus C Danmark Shanghai Suite 1818, 18/F No. 699 Nanjing West Road Jing an District, 200041 Shanghai T +45 72 27 00 00 F +45 72 27 00 27 E info@bechbruun.com www.bechbruun.com