En statslig ejendomsorganisations/bygherres organisering, opgaver, strategi og udvikling. Juni 2012 Jan Q. Rasmussen, Bygningsstyrelsen DATO: 04-06-2012 1 Indlæggets hovedpunkter 1. Rammer for den statslige ejendomsvirksomhed/ bygherre. 2. Bygningsstyrelsen som statslig ejendoms-virksomhed, der også er bygherre og bestiller af OPP-ydelser. 3. Bygherrens profil ledelse, samarbejdspartnere, udbudsstrategi og projektgennemførelse. 4. Bygherrens krav til leverancesystemet. 5. Eksempler på brugerinvolvering. DATO: 04-06-2012 2 1
1. Rammer for den statslige (ejendomsvirksomhed)/bygherre Lov om offentlig byggevirksomhed. x) Udbudsregler (Tilbudsloven, EU Udbudsdirektiv og pris og tid mv.) Bevillingsprocedurer jf. bl.a. budgetvejledningen og SEA-ordningen (f.eks. aktstykker). Bekendtgørelser og cirkulærer ( Skemacirkulæret, BR10, partneringvurdering, OPP-vurdering, totaløkonomi, nøgletal, digitalt byggeri og arbejdsmiljø mv.). Bygherrevejledningen. Interne retningslinjer og hjælperedskaber: Politikker, procesbeskrivelser, skabeloner, Budget- og Byggestyringssystem (BBS). DATO: 04-06-2012 3 Lov om offentlig byggevirksomhed En rammelov, som giver mulighed for at fastsætte regler for gennemførelse af statslige, regionale og kommunale byggerier. Fastlægger, at statsbyggeri skal indtænke totaløkonomi, funktion, arkitektur, stordrift og udvikling og gennemprøvning af nye byggemetoder og materialer. Ser det offentlige byggeri som lokomotiv for udviklingen af det samlede byggeri. For de 2 statslige byggeadministrationer: Gennemføre bygge- og anlægsopgaver på den økonomisk mest fordelagtige måde og udnytte fordelene ved en omfattende og kontinuerlig byggevirksomhed. BYGST: Yde rådgivning og forestå byggeriet mv. for myndigheder uden egen byggeadministration. DATO: 04-06-2012 4 2
2. Bygningsstyrelsen regeringsdannelsen og fusionen samt organisation og opgaver Kongelig resolution 3. oktober 2011. Nedlæggelse af Slots- og Ejendomsstyrelsen (SES). Nedlæggelse af Universitets- og Bygningsstyrelsen (UBST). Etablering af Bygningsstyrelsen bestående af: - Kontordelen af SES. - Byggedelen af UBST. - Enkelte dele af Erhvervs- og Byggestyrelsen (EBST). Placeret i Klima-, Energi-, og Bygningsministeriet. DATO: 04-06-2012 5 Balancering af forskellige hensyn Byggepolitik Klima Statens bygninger Energi DEN NYE BYGNINGSSTYRELSE PROJEKTER DATO: 04-06-2012 3
Bygningsstyrelsens styrker (platforme) Kompetence Praktisk erfaring og know-how med ejendomsadministration, drift og vedligehold, OPP, modernisering, nybyggeri og forsøgsbyggeri m.m. Markedsstyrke Vægtig bygherre og en stor aktør på markedet også på markedet for erhvervslejemål. Myndighedsrolle Myndighedskompetencer, som giver adgang til at påvirke og udvikle offentligt byggeri og ejendomsadministration. DATO: 04-06-2012 7 BYGST: Enheder i bjælke og søjler DIREKTION STYRING OG SERVICE ØKONOMI Michael Brix Hesselager IT Jørgen C. Andersen HR OG SERVICE Susanne Nielsen LEDELSES- SEKRETARIAT Kristian Lyk- Jensen UDVIKLING OG ANALYSE Ulrik Abild FORRETNING PROJEKTER KUNDER Marianne Dencker VEDLIGEHOLD OG DRIFT Vibeke Prahl EJENDOMS- PORTEFØLJE Marianne Jøker Thorsen EJENDOMSAD- MINISTRATION Per Hartmann Frandsen BYGGEPOLITIK Bo Kobber Petersen BYGGERI Anniken Kirsebom BYGGERI (AARHUS) Fg.: Bettina Haacks UDBUD Michael Jacobsen BYGGERI OG OPP Signe Primdal Rahbek DEN NYE BYGNINGSSTYRELSE PROJEKTER DATO: 04-06-2012 4
Landets største ejendomsvirksomhed 1 mio. m 2 statsejendomme på kontorområdet til en værdi af mere end 12 mia. kr. 2 mio. m 2 statsejendomme på universitetsområdet til en værdi af mere end 25 mia. kr. 1,3 mio. m 2 privatejede kontorlejemål. Omsætning på ca. 4 mia. kr. Igangværende projekter med et anlægsbudget på ca. 9 mia. kr. på universitetsområdet og ca. 1,5 mia. kr. på kontorområdet. P.t. 210 medarbejdere (205 årsværk). DEN NYE BYGNINGSSTYRELSE PROJEKTER DATO: 04-06-2012 Antal Byggesager hvor budget > 100 mio. kr. 14 Byggesager hvor budget mellem 10 mio. kr. og 100. mio. kr. 74 Byggesager hvor budget mellem 1 mio. kr. og 10. mio. kr. 132 Byggesager med budget < 1 mio. kr. 101 Antal byggesager i alt 321 23 05 2012 5
Hvad vil vi med BYGST (udkast) Statslig ejendomsvirksomhed, der også gennemfører eller lader gennemføre byggerier (OPP) indenfor kontorer og universiteter. Fokus på kunder men også passe godt på bygningerne og løbende udvikle dem. Udvikle fleksible kontorarbejdspladser og læringsmiljøer indenfor uddannelse for staten. Bygge effektivt og hurtigt med god kvalitet til markedspris: - Med BYGST som bygherre. - Med eksterne som bygherrer (OPP, skræddersyet byggeri, fremmede lejemål) og BYGST som bestiller. DATO: 04-06-2012 11 Ejendomsportefølgestrategi (udkast) Øge andelen af fleksible bygninger og knudepunkter i BYGST portefølje. Eje / leje afhængigt af rentabilitet og risici (bl.a. geografi og lejemålets varighed). = Eget byggeri (BYGST) eller OPP/skræddersyet byggeri/lejemål. Evt. bortsalg. Rådgive kunder vedr. reduktion af arealforbrug pr. årsværk og udgifterne til lokaler (udflytning til billigere lejemål). Rådgive kunden ved dennes egne ombygninger, der ikke kan huslejefinansieres. Evt. varetage bygherrerollen for kunden. Overordnet fokus på markedslignende ejendomsforvaltning, herunder bære risikoen ved porteføljeplejen. DATO: 04-06-2012 12 6
Rammer for BYGST som statslig ejendomsvirksomhed / bygherre (1) Ejendomsvirksomheden jf. SEA-reformen fra 2001: Ejendommene er overført til Bygningsstyrelsen som statslig ejervirksomhed (der er enkelte solister). BYGST udlejer på markedsvilkår kontorlejemål til ministerier og styrelser. BYGST udlejer på omkostningsbaserede vilkår forskningsog uddannelsesbygninger til universiteter. Skærpe kundernes omkostningsbevisthed (antal m2 og leje/m2 samt dækningsgrad/m2). DATO: 04-06-2012 13 Rammer for BYGST som statslig ejendomsvirksomhed / bygherre (2) BYGST dækker kundernes behov gennem ombygninger, nybyggeri og ombygninger via huslejefinansiering. BYGST genopretter ved overtagelse af bygninger (huslejefinansieret). BYGST har ansvar for vedligehold (tag og fag, basisinstallationer og udenomsanlæg) af bygningerne. - Kontorkunder varetager almindeligt internt vedligehold. - Universitetskunder varetager både internt og eksternt vedligehold. DATO: 04-06-2012 14 7
3. Bygherrens profil ledelse, samarbejdspartnere, udbudsstrategi og projektgennemførelse Bygherrevejledningen: At være bygherre er en ledelsesopgave. Bygherren er som beslutningstager ansvarlig for processen fra idé til ibrugtagning og drift. Bygherren kan inddrage øvrige parter brugere, tekniske rådgivere, særlige specialister, entreprenører og leverandører til at bistå ved gennemførelse af byggesagen. Påstand: Der ER kun 1 ansvarlig. BYGST udfører bygherreopgaver i en indkøbende organisation: Vi byder ud på vegne af kunder. Ledelsesopgave. Kompetence til indkøbsfunktion. DATO: 04-06-2012 15 Bygherrens fokus Bygherren skal: Fokusere både: - Kortsigtet på selve processen (styring af de involverede parter for at få mest for pengene ) og - Langsigtet på resultatet (kunders og brugeres forventninger til det færdige byggeri i dets levetid). Som central aktør gennemføre systematisk planlægning med fokus på at identificere og styre risici. DATO: 04-06-2012 16 8
Udbudsstrategi. Brug af rådgivere og entreprenører Bygherreopgaver med egne projektledere med teknisk og juridisk viden, der udbyder og følger op (kvalitetssikring / honorering). Intern projektorganisering på store/komplicerede / paraply-projekter med projektejer og styregruppe samt projektgruppe mv. Styrer egne og udbudte ydelser med fokus på: - Økonomi, tid og kvalitet samt ikke mindst - Processtyring. Bygherrerådgivning er normalt udbudt (rammeaftale). Programmering, projektering, udførelse, byggeledelse, projektopfølgning og fagtilsynsopgaver er udbudt (rammeaftale). Entreprisearbejder er udbudt. DATO: 04-06-2012 17 Gennemførelse af en SEA byggeopgave samarbejde (kontor) Initiativ (idéoplæg / kravspecifikation) (køb, leje, OPP, ny- og ombygning samt salg ud fra rentabilitet). Organisering og programmering. Bevillingsindhentning og udbud af projektering eller udbud af totalentreprise. Projektering. Dispositionsforslag og projektforslag. Forprojekt og hovedprojekt (Partnering og incitamentsaftaler). Udførelse af bygge- og anlægsarbejder. Aflevering og overdragelse. Drift og vedligehold. 1-års og 5-års eftersyn. Samlet tid, (afhængigt af projektets omfang. for ca. 50 mio. kr.) BYGST og kunden BYGST og bygherrerådgiver BYGST BYGST eller totalentreprenør (total)entreprenør BYGST og kunden BYGST og kunden BYGST Ca. 1½ - 2½ år DATO: 04-06-2012 18 9
Budgetstruktur jf. Skemacirkulæret Entrepriseudgifter incl. forudsete udgifter (bygninger og terræn). Inventar og udstyr. Bygherreinventar og udstyr. Byggepladsudgifter (drift af pladsen). Vejrligsbestemte foranstaltninger. Andre udgifter (arkæologiske udgravninger mm.). Rådgiverhonorar og forundersøgelser. Reproduktion. Kunstnerisk udsmykning. Øvrige omkostninger (forsikringer, byggerenter, tilslutningsafgifter og byggetilladelser m.m.). Uforudseelige udgifter. Arealerhvervelser. DATO: 04-06-2012 19 SDU Campus Kolding Kunde: Syddansk Universitet Budget: ca. 300 mio. kr. Forventet ibrugtagning: 2014 Areal:13.600 m2 DATO: 04-06-2012 20 10
Udbygning af Panum-Komplekset Kunde: Københavns Universitet Budget: ca. 1,3 mia. kr. Forventet Ibrugtagning: 2015 Areal: ca. 40.000 m2 DATO: 04-06-2012 21 Hvorfor Offentligt-Privat-Partnerskab? Jamen, hvorfor ikke OPP? Det er ikke BYGST opfattelse, at alle projekter løses bedst i OPP. Vi anvender bl.a.: - Byggeri med BYGST som bygherre. - Byggeri med ekstern bygherre (OPP, skræddersyet og fremmede lejemål). OPP giver klare totaløkonomiske fordele. Byggeri, drift, vedligehold og energi sammentænkes i et livscyklusperspektiv (bæredygtighed). OPP giver muligheden for en bedre risikofordeling mellem den offentlige og den private part. Risici allokeres til part, der har de bedste forudsætninger for at påvirke og/eller prissætte den enkelte risiko. Potentiale for innovation og nye løsninger. Potentiale for at bryde med uhensigtsmæssige mønstre: Statslig bygherreadfærd. Traditionel entreprenøradfærd. Rådgivers rolle. DATO: 04-06-2012 22 11
OPP i Danmark Med jævne mellemrum viser analyser, at den danske byggebranche både er ineffektiv og har en ringe innovationsevne. OPP kan være et af redskaberne til at imødegå disse mangler. I Danmark vælges OPP ikke for at skaffe finansiering, men pga. hensynet til totaløkonomi og fordelingen af risici. OPP med privat ejerskab og OPP med offentligt ejerskab. OPP er anvendt ved nybyggeri. Kan model/overvejelser om fordele/ulemper overføres til ombygninger/renoveringer/ombygninger/vedligehold? DATO: 04-06-2012 23 BYGST s OPP-projekter Rigsarkivet: Det første statslige OPP projekt. Tinglysningsretten i Hobro: Det første statslige OPP-projekt ibrugtaget. SKAT Haderslev: Et skræddersyet lejemål. Retterne i Herning, Holbæk, Holstebro og Kolding: Udbud af fire OPPaftaler i ét OPP-udbud. Forventes ibrugtaget medio 2012. Retten i Roskilde: SES første udbud af OPP med offentligt ejerskab. P.t. kontraktunderskrivning. Forventes ibrugtaget 2013. Vestre Landsret i Viborg: Kontrakt afventer aktstykke. Forventes ibrugtaget 2014. Landsarkivet i Viborg: Prækvalifikation er igang. Forventes ibrugtaget 2014. Politistationen i Hobro. Planlægges som et skræddersyet lejemål. Forventes ibrugtaget i 2013. Retten i Svendborg. Planlægges gennemført i OPP. Politistationen i Holstebro. Planlægges gennemført i OPP. DATO: 04-06-2012 24 12
Overordnede elementer i BYGST OPP-model Tilvejebringelse af nye lokaler gennem lejekontrakt. Funktionsbaseret udbud. Betalingsmekanisme som værn mod misligholdelse. Fast pris på vedligehold, drift og energi. Exit-scenarier baseret på genanvendeligheden af aktivet Konfliktløsningsmekanisme forskellig fra voldgift OPP-aftalen tilpasses den konkrete sag og bruger DATO: 04-06-2012 25 OPP. Entreprenør- vs. leverandørrolle OPP-leverandøren påtager sig bygherreansvaret og gennemfører egne løsninger på de stillede funktionskrav uden løbende godkendelse fra den offentlige part. OPP-leverandøren får qua sin rolle som byg- og driftsherre et særdeles godt incitament i såvel tilbudssom projekterings-, opførelses- og driftsfasen til at sikre en fornuftig totaløkonomisk løsning. Derudover har OPP-leverandøren i ejerskabet og exitscenariet en stor interesse i ikke at forringe aktivets værdi. DATO: 04-06-2012 26 13
Vestre Landsret (OPP) Kunde: Domstolsstyrelsen Forventet ibrugtagning: 2014 DATO: 04-06-2012 27 4. Bygherrens krav til leverancesystemet Rådgivning: Bedre processtyringskompetence ved siden af arkitektonisk og ingeniørfaglig kompetence (Det digitale byggeri). Ved totalrådgivning bedre sammenhæng mellem arkitekt- og ingeniørprojekt. Reel kvalitetssikring af eget arbejde i stedet for henvisning til kvalitetssikringsdok. Bedre uddannelse for færre fejl og mindre svigt grundet materialevalg og byggeproces. Bedre styr på evaluering af bud og den rette proces ved tildeling. Bedre styr på kontrol af fakturaer og betaling til tiden. Bedre arbejdsmiljøprofil. Entreprenører: Logistik indarbejdes bedre i arbejdstidsplanen for reduktion af spild og omkostninger. Bedre og løbende mangelafhjælpning (mangelfri aflevering). Bedre arbejdsmiljøprofil. DATO: 04-06-2012 28 14
5. Generel brugerinddragelse Udmærket beskrevet i bygherrevejledning. Men et er teori, noget andet er de faktiske forhold!. Kunden/brugeren inddrages intenst i udarbejdelse af og godkendelse af kravspecifikationer: - Idéoplæg/programoplæg og byggeprogram samt forprojekt. Kundens/brugeren holdes så vidt muligt ude af forprojekt og hovedprojekt (excl. materialevalg, farver m.v.). Stram styring efter kontrakter med om mulig vandtætte skot: - BYGST med kunden/brugerne. - BYGST med rådgivere og entreprenører. - Ofte en uskik at lade brugeren være med til projekterings- og byggemøder). Projektkonkurrencer. Indgå i dommerkomitéen. DATO: 04-06-2012 29 Retten på Frederiksberg K 15
Bygherrens kravspecifikation Bygherren kan ikke overlade til andre at koordinere og beslutte kravspecifikationerne. At komme godt fra start, et kardinalpunkt i byggeprocessen. Kunden skal uddannes til at deltage aktivt i processen, få det hele med. Brugere er oftest 1. gangsbyggere. Viden kontra beslutningskompetence. DATO: 04-06-2012 31 Grad af brugerindflydelse på et projekts udformning Programoplægsfasen Programmeringsfasen Forslags og projekteringsfasen Udbuds og udførelsesfasen Driftsfasen Indflydelse 80% / 20% reglen Tid DATO: 04-06-2012 32 16
Byggeprojekter (kontor) i BYGST. (1) Kunden konstaterer et behov. Behovet vurderes, bl.a. styrende afleveringstidspunkt og budget. BYGST støtter med f.eks. fleksibel indretning af kontorfaciliteter (space planning) og udarbejdelse af kravspecifikationer. Bygherrerådgivning og programmering (rammeaftale). Forslag til projekt (byggeprogram / dispositionsforslag) godkendes af kunden og BYGST. Estimat på husleje godkendes af kunden. DATO: 04-06-2012 33 Byggeprojekter (kontor) i BYGST. (2) Projektering og udbud afhængigt af entrepriseform (rammeaftale/udbud). Projektering og udbud. Kundens godkendelse af fremtidig husleje p.b.a. licitationen. Bevilling indhentes p.b.a. licitationen. Arbejdet udføres og overdrages til kunde. (Forskel på afleveringsforretning og overdragelse). DATO: 04-06-2012 34 17
Brugerinddragelse i energirelaterede projekter (kontor) BYGST analyserer for rentable energitiltag i bygninger anvendt af kunden. Kunden/brugeren gøres interesseret, hvis merhusleje for energioptimering < energibesparelsen. Kundens og BYGST indgår en merhuslejekontrakt. Udførelse og efterfølgende effektuering af merhuslejekontrakten. DATO: 04-06-2012 35 Spørgsmål? DATO: 04-06-2012 36 18