1 København, den 25. januar 2011 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Allan Ørndrup og Bo Voergaard Ndr. Strandvej 119 F, 2 sal 3150 Hellebæk Nævnet har modtaget klagen den 22. juni 2010. Klagen angår spørgsmålet, om de indklagede, der skulle berigtige klagernes køb af ejendom, skal erstatte klagerne 5.000 kr., når berigtigelsen ikke blev foretaget, erstatte klagernes udgift til advokat, der overtog berigtigelsen, samt tilbagebetale tinglysningsafgift vedrørende skødet til klagerne. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om de indklagede har udført et mangelfuldt arbejde ved salg af klagernes ejendom, og derfor skal tåle en salærreduktion, om de indklagede har
2 specificeret de aftalte annonceudgifter på tilstrækkelig vis, om de indklagede har krav på betaling af dokumentationsmateriale, når de indklagede ikke har dokumenteret at have afholdt udgift hertil, om de indklagede skal forrente afregningsbeløbet, når dette overstiger 10.000 kr., samt om de indklagede har krav på betaling for fremsendelse af diverse dokumenter til tredjemand, når der ikke er indgået aftale om betaling herfor med klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor i perioden fra april 2007 til november 2008 formidlingsaftaler med de indklagede. Det lykkedes dog ikke at sælge ejendommen i denne periode. Den 30. august 2009 indgik klagerne endnu en gang en formidlingsaftale med de indklagede. Vedrørende betaling til de indklagede var det aftalt: I det salgsbudget, der hørte til formidlingsaftalen, var udlæg til tredjemand for annoncering, markedsføring mv. anført således:
3 Den 29. november 2009 underskrev klagerne en købsaftale om salg af deres ejendom for 2.995.000 kr. Det fremgik af købsaftalen, at der skulle ske deponering af 85.000 kr. hos de indklagede. Den 30. november 2009 underskrev klagerne købsaftale om køb af en ny ejendom til overtagelse den 30. januar 2010. Det fremgik af købsaftalen, at skøde skulle tinglyses senest den 20. januar 2010. Parterne har samstemmende oplyst, at det blev aftalt, at de indklagede skulle berigtige købet for klagerne vederlagsfrit. De indklagede opgjorde tinglysningsudgiften til 16.400 kr. og oplyste, at beløbet ville blive modregnet i deponeringsbeløbet, der henstod hos de indklagede, vedrørende salget af klagernes ejendom. Den 24. marts 2010 sendte de indklagede deres faktura af 23. marts 2010 for salget af klagernes ejendom: De indklagede anførte i deres fremsendelsesbrev, at udgifter til tinglysning af klagernes køb af ejendom, 16.400 kr. samt refusionssaldo i købers favør, 3.939,93 kr., ville blive modregnet i de deponerede midler, således at saldo i klagernes favør udgjorde 13.972,57 kr. Den 19. april 2010 skrev de indklagede til sælgers rådgiver bl.a.: Jeg har d.d. forsøgt at rykke tinglysningen for hvad der sker med skødet på
4 ovennævnte. Vi kan ikke få lov at anmelde det endeligt, skødet forlader simpelthen ikke underskriftmappen. Skal jeg udarbejde nyt skøde, eller skal vi vente på at vi kan komme i kontakt med tinglysningen? I vælger!! Jeg vil gerne frigive overfor sælger grundet ovennævnte. Den 20. april 2010 skrev de indklagede til sælgers pengeinstitut. De indklagede oplyste, at der var problemer med tinglysningen af skødet, men at de indklagede gerne ville frigive de deponerede midler til sælger. De indklagede oplyste, at de ville indestå for, at skødet ville blive tinglyst anmærkningsfrit. De indklagede har oplyst, at de herefter frigav købesummen over for sælger. Den 17. maj 2010 skrev de indklagede til klagerne og rettede i opgørelsen af saldoen i klagernes favør, idet der var sket en ændring i refusionssaldoen. Saldoen udgjorde herefter 15.137,38 kr. i klagernes favør. Indklagede har ikke betalt beløbet til klagerne. Den 20. juni 2010 sendte de indklagede en faktura til klagernes rådgiver på 1.750 kr. til dækning af de indklagedes arbejde med fremsendelse af dokumenter til rådgiveren. Den 22. juni 2010 oplyste de indklagede til klagerne, at tinglysningen af skødet var blevet afvist på grund af, at klagerne havde spærret deres digitale signaturer. De indklagede stod uforstående over for, at klagerne havde spærret disse. Den 29. juni 2010 skrev klagernes advokat til de indklagede bl.a.: Blandt andet på grund af væsentlig overskridelse af fristen (15. januar 2010) for tinglysning af endeligt skøde må jeg meddele Dem, at køberne har anmodet mig om bistand til handelens berigtigelse en berigtigelse som De har lovet køberne at gennemføre uden beregning af honorar. Da køberne således ikke siden den 2. ds. længere har ønsket Deres bistand, skal jeg herved opfordre Dem til straks at udbetale den af Dem tilbageholdte tinglysningsafgift på kr. 16.400. Den 13. juli 2010 meddelte de indklagede til klagernes advokat, at han ville overføre tinglysningsbeløbet til advokaten. Den 22. juli 2010 blev handlen tinglyst af klagernes advokat.
5 Den 26. juli 2010 sendte klagernes advokat sin faktura til klagerne. Det fremgår heraf, at tinglysningsafgiften udgør 11.300 kr., og advokatens honorar 4.375 kr. De indklagede har ikke tilbagebetalt tinglysningsafgiften på 16.400 kr. til klagerne. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede solgte klagernes ejendom, men der var uenighed mellem klagerne og køber om salgsprisen. Klagerne ville have 5.000 kr. mere, end køber havde tilbudt. De indklagede foreslog herefter, at klagerne skulle acceptere købstilbuddet, og som modydelse ville de indklagede vederlagsfrit berigtige klagernes køb af ny ejendom. De indklagede fik imidlertid aldrig tinglyst skødet, hvorfor de indklagede skal erstatte klagerne 5.000 kr. De indklagede har tilbageholdt 16.400 kr. af klagernes provenu til dækning af tinglysningsafgift på skødet. Denne udgift er aldrig blevet afholdt, hvorfor de indklagede skal udbetale beløbet til klagerne. De indklagede havde meddelt klagernes advokat, at beløbet ville blive udbetalt til advokaten, der skulle stå for tinglysningen af skødet, men det er alligevel aldrig blevet udbetalt. Skødet skulle ifølge købsaftalen have været tinglyst 20. januar 2010, men så sent som i juni 2010 var skødet stadig ikke blevet tinglyst af de indklagede. Klagerne valgte i stedet at lade en advokat sørge for tinglysningen. De indklagede skal derfor erstatte klagernes advokatudgifter, 4.375 kr. De indklagede har sendt en faktura til klagernes rådgiver på 1.750 kr. for fremsendelse af dokumenter. Det bestrides, at de indklagede har krav herpå, idet der ikke kan kræves honorar for arbejde med klargøring af klagenævnssag. De indklagede har krævet betaling for professionel fotografering, men de indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt udgift til fotograf. De indklagede har i deres faktura krævet betaling af 20.000 kr. for udlæg til tredjemand. De indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt disse udgifter, hvorfor klagerne ikke kan anerkende at skulle betale beløbet. De indklagede har tilbageholdt 2.775,12 kr. til betaling af refusionssaldo i købers favør, men klagerne har ikke modtaget oplysning om, hvorvidt køber har modtaget beløbet. Det er korrekt som af de indklagede anført, at klagerne slettede deres digitale signatur den 2. juni 2010. Dette blev gjort, idet klagerne var af den mening, at skødet måtte være tinglyst for længst, idet klagerne fra de indklagede havde fået oplyst, at den deponerede købesum var frigivet den 20. april 2010. De indklagede
6 har således frigivet og anvendt deponerede midler, uden at der forelå endeligt tinglyst skøde. De indklagedes arbejde i forbindelse med salget af klagernes ejendom har været meget mangelfuldt, herunder manglende information til klagerne om forløbet efter salget af ejendommen. Tilsyneladende blev deponeringen udbetalt, før den sidste retsanmærkning blev slettet den 1. juni 2010. De indklagede skal som følge af det mangelfulde arbejde tåle en salærnedsættelse efter Klagenævnets skøn. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om de indklagede har specificeret de aftalte annoncer på tilstrækkelig vis, om de indklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger, når de indklagede ikke kan dokumentere disse afholdt, om de indklagede skal forrente afregningsbeløbet, der overstiger 10.000 kr., over for klagerne, samt om de indklagede har krav på betaling af 1.750 kr. for fremsendelse af dokumenter, når der ikke er indgået aftale herom. De indklagede har bl.a. anført: Det er korrekt, at de indklagede tilbød at berigtige klagernes køb uden beregning. Det er dog ikke korrekt, at dette var en modydelse for et nedslag på 5.000 kr. i salgsprisen i forbindelse med klagernes salg af ejendom. Klagerne ville ikke acceptere en salgspris på 2.995.000 kr. og henviste til, at en anden mægler havde vurderet prisen til 3.000.000 kr. De indklagede lovede, at hvis klagerne kunne bevise, at en anden mægler havde vurderet ejendommen til 3.000.000 kr., så kunne klagerne betragte berigtigelsen som en kompensation for nedslaget på 5.000 kr. Dette bevis fremkom aldrig. Da klagerne ikke havde frie midler til at betale stempelafgiften på skødet, blev det aftalt, at de indklagede skulle indestå for beløbet, til frigivelse af provenu fra salget havde fundet sted. Klagerne ønskede at signere skødet med digital signatur, men havde ikke selv en PC, hvorfor det blev aftalt, at signaturer skulle installeres på de indklagedes PC, hvilket skete den 14. januar 2010. Sælger havde signeret skødet den 20. januar 2010, men de indklagede kunne ikke få klagernes signatur til at fungere, og derfor signeredes der først den 25. februar 2010. Herefter forsøgte de indklagede flere gange at tinglyse skødet, men det lykkedes ikke, hvilket blev meddelt sælgers rådgiver den 19. april 2010. Samtidig meddelte de indklagede, at de gerne ville frigive købesummen over for sælger, således at sælger ikke fik problemer som følge af den manglende tinglysning af skødet. De indklagede er klar over, at dette ikke er en korrekt fremgangsmåde, men de indklagede indestod i frigivelsen for, at der ville opnås anmærkningsfrit skøde. De indklagede forsøgte helt frem til juni 2010 at få tinglyst skøde. Sælgers rådgiver
7 meddelte på et tidspunkt, at hun ønskede nyt skøde udarbejdet, men at sælger havde glemt sin underskriftkode, hvorfor der skulle registreres fuldmagt. De indklagede afventede herefter besked om denne registrering, men ultimo juni 2010 meddelte sælgers rådgiver, at der ikke var registreret nogen fuldmagt endnu. Klagernes rådgiver ønskede at få tilsendt diverse oplysninger, som de indklagede allerede havde sendt til klagerne. De indklagede tillod sig at fakturere rådgiveren 1.750 kr. herfor i henhold til de indklagedes prisliste, som klagerne havde fået udleveret i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse. De indklagede forsøgte endnu en gang at anmelde det signerede skøde, men denne gang blev det afvist, idet klagerne har spærret deres signaturer. Der manglede endvidere signering fra sælgers hustru, hvilket de indklagede desværre ikke havde opdaget. De indklagede modtager herefter besked fra klagernes rådgiver om, at de indklagede ikke længere skulle kontakte klagerne, og den 29. juni 2010 meddelte klagernes advokat, at det ikke længere var de indklagede, der skulle stå for tinglysning af handlen. Det bestrides, at de indklagede har været passive i forbindelse med berigtigelsen af handlen samt bestrides, at de indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. De indklagede har efter bedste evne forsøgt at få tinglysningen på plads i det nye digitale tinglysningssystem. De indklagede har afregnet refusionssaldo over for sælger og har informeret klagerne herom. For så vidt angår salget af klagernes ejendom bestrides det, at de indklagede har udført et mangelfuldt arbejde. De indklagede har således solgt ejendommen til en pris, der væsentligt oversteg andre mægleres vurdering. De indklagede har ikke frigivet deponerede midler ved klagernes salg af ejendom, før der forelå endeligt anmærkningsfrit skøde. Tinglysningen var afsluttet den 1. marts 2010, og retsanmærkningerne blev slettet henholdsvis den 4. marts og 1. juni 2010. I det salgsbudget, der hører til formidlingsaftalen, har de indklagede beklageligvis ikke specificeret annonceudgifterne. Først i forbindelse med fakturaen er der vedlagt specifikation. I formidlingsaftalen er der aftalt 15.625 kr. til annoncer, men efterfølgende blev det mellem parterne aftalt at forhøje beløbet til 20.000 kr. Dette kan de indklagede dog ikke bevise. De indklagede frafalder deres krav på betaling af diverse dokumentationsomkostninger. Nævnet udtaler:
8 Klagernes køb: Parterne har samstemmende oplyst, at de indklagede lovede at berigtige klagernes køb vederlagsfrit. Nævnet finder det kritisabelt, at det ikke lykkedes for de indklagede at få tinglyst skødet, og nævnet finder, at klagerne herefter var berettigede til at få deres advokat til at udføre dette arbejde. Nævnet finder herefter, at de indklagede skal erstatte klagernes udgift til advokat, 4.375 kr. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge de indklagede at erstatte 5.000 kr. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede ikke straks udbetalte det tilbageholdte beløb på 16.400 kr. til dækning af tinglysningsafgift efter, at de indklagede den 29. juni 2010 havde modtaget besked fra klagernes advokat om, at han overtog berigtigelsen af handlen. Beløbet skal afregnes til klagerne. Indklagede har modregnet betalt refusionssaldo på 2.775,12 kr. til klagernes køber, hvorfor indklagede skal afregne 15.137,38 kr. over for klagerne. Da de indklagedes afregningsbeløb 15.137,38 kr. overstiger 10.000 kr., skal de indklagede forrente afregningsbeløbet over for klagerne fra overtagelsesdagen den 30. januar 2010 til afregning finder sted. Som følge af den manglende afregning fra de indklagedes side, skal beløbet forrentes med morarentesatsen. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede frigav købesummen over for sælger, uden at der forelå tinglyst anmærkningsfrit skøde. De indklagede har dermed udsat klagerne for en alvorlig risiko for at miste købesummen, uden at have fået adkomst til ejendommen. De indklagede har oplyst, at refusionsbeløb til sælger er betalt, hvorfor nævnet lægger dette til grund. Det er dog uheldigt, at de indklagede ikke har informeret klagerne herom eller dokumenteret, at betalingen er sket. Klagernes salg: Udgift til professionel fotograf er aftalt som en del af de indklagedes resultatafhængige vederlag. De indklagede har dermed krav på betaling ved salg. Nævnet finder det ikke godtgjort, at de indklagede i forbindelse med klagerens salg af ejendom har frigivet købesummen til klagerne, før der var tinglyst anmærkningsfrit skøde. Dette ville i øvrigt ikke have været til risiko for klagerne men for køber. Nævnet finder ikke grundlag for at udtale, at de indklagede har udført et mangelfuldt arbejde, hvorfor nævnet ikke kan pålægge de indklagede en salærreduktion. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med
9 lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at da de indklagede ikke har dokumenteret at have afholdt dokumentationsomkostninger, kan nævnet ikke godkende de indklagedes krav herpå, 2.500 kr. De indklagede har i salgsbudgettet, der hører til formidlingsaftalen, specificeret de aftalte udlæg til tredjemand som annoncering i perioden, men alene med oplysning om, hvor der vil blive annonceret. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da de indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer, har de indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige
10 forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer og størrelsen heraf, tiltræder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af udlæg til tredjemand for annoncering, markedsføring mv., 20.000 kr. Der ses ikke at være indgået aftale om de indklagedes salær for fremsendelse af diverse dokumenter til klagernes rådgiver, hvorfor nævnet ikke kan godkende de indklagedes krav herpå, 1.750 kr. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Konklusion: De indklagede skal herefter in solidum betale 58.412,38 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 22. juni 2010, til betaling finder sted. Heraf skal 15.137,38 kr. dog forrentes fra overtagelsesdagen den 30. januar 2010 til betaling finder sted. De indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand