Notat af 25.02.09 Vurdering af indsigelser og bemærkninger til Lokalplan nr. 314 Sommerhusområdet ved knolden og Bugten, vest for Fejrup, Helgenæs. Indsigelser og bemærkninger Følgende har indsendt indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger ved debatperiodens udløb d. 26. august 2008. Nr. Indsiger Indkommet (1) Landinspektørfirmaet Kjær, for de 15 grundejere i området 06.08.2008 (2) Lars Vahl, Kidhøj 8, og 10 andre ejere i området 11.08.2008 (3) Anné Møller-Larsen, Knolden 13 10.08.2008 (4) Syddjurs Kommune, Veje & Trafik 13.08.2008 (5) Leif Pedersen, Bugten 5 05.08.2008 (6) Poul Madsen og Ulla Borg, Knolden 3 18.08.2008 (7) Kirsten Bjerre Kjøng, Knolden 7 19.08.2008 (8) Kay Aage Nielsen, Kidhøj 5 25.08.2008 (9) Michael Meyer, Bugten 11 25.08.2008 Indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger er inddelt og behandlet i følgende tværgående emner: A: Baggrund for lokalplanens udarbejdelse. B: Veje C: Bebyggelsens omfang og placering D: Bebyggelsens ydre fremtræden E: Ubebyggede arealer F: Grundejerforening G: Andet Oplæggets opbygning Under hvert emne markeres med tal i parentes hvilken indsiger, der refereres til. Hver indsigelse/bemærkning behandles under ovenstående emner efter følgende skabelon: Resumé af indsigelsen/bemærkningen i venstre spalte og vurderinger med konklusioner i højre spalte. Efter byrådets behandling af sagen, vil indsigelsesnotatet ved offentliggørelsen af lokalplanen blive sendt til samtlige indsigere som svar på deres indsigelse. Ved at sende hele notatet får den enkelte indsiger et bredt kendskab til de øvrige indsigelser.
Emne Resumé af indsigelser / bemærkninger Administrative bemærkninger Konklusion A: Baggrund for lokalplanens udarbejdelse (2) Grundejerforeningen har ikke ønsket denne lokalplan. (5) Den oprindelige intention med lokalplanen var ifølge grundejeren i området, at forhindre udstykning, så ejendomme kunne sælges uden skattemæssige konsekvenser. (6) Lokalplanen indeholder bestemmelser, som ikke har været diskuteret på det indledende møde mellem grundejeren, om at bede kommunen igangsætte et lokalplanarbejde, der alene skulle forhindre yderligere udstykning af området, sådan at grundejeren kunne blive fritaget for ejendomsavancebeskatning ved evt. salg. Fordi lokalplanforslaget indeholder en del bestemmelser, som ikke har været behandlet på grundejerforeningens indledende møde, og som grundejerne ikke ønsker, kan disse bestemmelser ikke pålægges området. (9) Det var oprindeligt grundejerne selv, der tog initiativet til at få udarbejdet en lokalplan for området. Imidlertid går det endelige lokalplanforslag betydeligt længere, end grundejerne havde forestillet sig, da de tog initiativet. Det er rigtigt, at en kreds af grundejere i første omgang bad kommunen om at udarbejde en lokalplan, som skulle hindre yderligere udstykning af området, sådan at grundejerne kunne blive fritaget for at betale ejendomsavanceskat, efter ejendomsavancebeskatningslovens 8. Det var Planafdelingens vurdering, at der også af hensyn til andre interesser landskab, natur og rekreative interesser - burde forhindres en yderligere udstykning af området, og at dette bedst kunne sikres gennem lokalplanlægning, med tidssvarende bestemmelser. Som forbillede for den videre planproces, tog Planafdelingen udgangspunkt i det arbejde for planlægning af sommerhusområder, som var blevet udført i den tidl. Ebeltoft Kommune i 2003 ved Fuglsø Strand (Lokalplan nr. 243). Dette var nogle af grundejerne ved Fejrup Strand imidlertid imod, og ønskede derfor at trække deres anmodning om lokalplanlægning tilbage. Planafdelingen har imidlertid fastholdt lokalplanretten, iht. planlovens 13, til at gøre planlægningen for området ved Fejrup Strand færdig med det lokalplanforslag for området, som Byrådet vedtog til offentlig høring den 26. juni 2008. Enkeltpersoner i området har ret til at gøre indsigelse imod et forslag til lokalplan, men det er Byrådet der træffer den endelige afgørelse om hvilke lokalplanbestemmelser der skal være gældende i et område. Imødekommes delvist: Den indledende beskrivelse af lokalplanens baggrund, på side 2 uddybes, så det fremgår, at grundejerne ønskede at forhindre yderligere udstykning, mens at kommunen også ønskede en mere tidssvarende regulering af området. B: Veje (8) Det fremgår af 5.1, at området vejbetjenes af vejene Bugten og Knolden. Det er ikke rigtigt. Området vejbetjenes også fra Kidhøj. (4) Det ønskes præciseret i 5.3, at vejbanebredden skal være 4 m, placeret midt i vejudlægget, og at vejudlægget skal have en samlet bredde på 6 meter, anlagt med rabatter og nødvendige grøfter til afvanding. Ingen bemærkninger. Rettelser skrives ind i 5.1 og 5.3.
C1: Bebyggelsens vedr. 6.1 og 6.2 om begrænsninger på byggeri. C2: Bebyggelsens vedr. 6.3. om maks. niveau for ny bebyggelse. (8) Det er urimeligt, at bebyggelsesgraden i området sænkes fra de nuværende 6,7. Bebyggelsesgraden bør være mindst 6,7 %. Hvorfor vil planmyndigheden med 6.1 forhindre, at der opføres store sommerhuse med spa-bad, indendørs svømmebassin og store værelser m.m., når der er god plads på grundene? Fremtidens sommerhus er på 250 m² med 100 m² udhuse og garager. (9) Det er unødigt restriktivt at sænke bebyggelsesgraden for området fra 6,7 % til 4,5 % (7) Det er urimeligt, at stille krav i 6.3om et maks. niveau for ny bebyggelse, da næsten alle andre huse, end Knolden 7 og 9 er bygget på de højeste punkter på de enkelte grunde. Formålet med at sænke bebyggelsesgraden, har været at bevare området som et sommerhusområde med en forholdsvis ekstensiv anvendelse. Det sker også for at forhindre, at området bebygges med meget store sommerhuse, der med tiden vil blive anvendt som sommerhushoteller til intensiv udlejning til mange familier af gangen. Det bemærkes, at såfremt byggelsesgraden fastlægges til mindst 6,7 %, vil der kunne opføres sommerhuse på mindst 420 m² i området. En så voldsom bebyggelse er uforenelig med områdets store natur- og landskabskvaliteter. Siden maj 2008 har Planafdelingen i det videre arbejde med sommerhuslokalplaner og med det kommende forslag til ny kommuneplan, lagt op til, at der for alle sommerhusområder i Syddjurs Kommune kommer til at gælde den samme maks. grænse på sommerhusbyggeri: 180 m² for sommerhuse og 50 m² for garage- og udhusbyggeri. Planafdelingen mener derfor, at det vil være hensigtsmæssigt, at bestemmelserne i Lokalplan nr. 314 bliver enslydende med kommende bestemmelser for andre sommerhusområder. Hvis rettelsen imødekommes, får det den konsekvens, at bebyggelsesgraden for området som helhed sænkes en lille smule, med 5 promille, fra lokalplanforslagets 4,5, til 4,0. De 15 ejendomme inden for lokalplanområdet har siden 31. december 1966 været omfattet af en tinglyst servitut, som begrænser byggeri på bakketoppe. Det fremgår således af servituttens punkt 10, at Ingen bebyggelse må lægges på en kliteller bakketop, eller så nær ved en sådan, at mere end bygningens tag og skorsten rager op over toppen. Lokalplanens 6.3 er således bare en videreførelse af eksisterende gældende regler, formuleret på en sådan måde, at den er lettere at administrere. Reglen om at forhindre byggeri på bakketoppe findes en mange privatretlige servitutter i mange af sommerhusområderne i den tidl. Ebeltoft Kommune, men er tilsyneladende ikke blevet respekteret lige meget overalt. Dette mener Planafdelingen dog ikke kan være et argument for, at kommunen skal opgive hensynet til de landskabelige interesser, ved at gøre det muligt at bygge overalt, inden for de udlagte sommerhusområder. Syddjurs Kommune er en attraktiv sommerhuskommune netop på grund de meget store landskabelige værdier. Kommunen bør derfor også medvirke til at værne om disse værdier, ved at fortsætte de tidligere bestemmelser, om at bakketoppe skal friholdes for byggeri. Det anbefales derimod, at bestemmelsen i 6.2 rettes fra maks. 80 m² til maks. 50 m² garage- og udhusbyggeri, i overensstemmelse med bestemmelserne i det kommende forslag til ny kommuneplan for Syddjurs Kommune.
C3: Bebyggelsens vedr. 6.3 og 6.7. (Planafdelingens egne bemærkninger). Planafdelingen vurderer, at der bør tilføjes til 6.3 og 6.7, at der skal der fremsendes en landinspektørattest til kommunen, der sikrer, at bestemmelser om niveau for byggeri overholdes. Denne formulering er identisk med 6.8 i Lokalplan nr. 318, for sommerhusområdet ved Spovevej og Stillidsvej, som Byrådet vedtog den 18. december 2008. Det tilføjes til 6.3 og 6.7, at der skal kræves landinspektørattest for niveauer for byggeri. C4: Bebyggelsens vedr. 6.4. om anneks og udhuse m.m. (5) Lokalplanens 6.4, om højst 3 m mellem udhuse og sommerhuse bør udgå, da udhusbebyggelse bør kunne placeres frit på ejendommene, således at naboer generes mindst muligt. (6) Forstår ikke hvad formålet er med kravet i 6.4, om maks. 3 m mellem udhus og sommerhus. Ønsker så stor afstand mellem sommerhuse og udhuse som muligt, pga. brandrisiko. (7) Bestemmelsen i 6.4, om maks. 3 m mellem udhus og sommerhus, er en stor begrænsning og vil ødelægge æstetikken i området. Planafdelingen er enig i, at det på sommerhusgrunde i kuperet terræn kan være en fordel, at garager og udhuse placeres i større afstand fra sommerhuset, og evt. lavere i terrænet, hvor det ikke bliver nær så synligt, eller er til gene for naboer. Imødekommes. Bestemmelsen om en højde på maks. 3 m for udhus- og garagebyggeri fastholdes. C5: Bebyggelsens vedr. 6.5 om maks. 1 etage. (6) Det er urimeligt, at stille krav i 6.5 om maks. 1 etage, da der allerede er ét sommerhus i området, som er opført i 1½ etage. Lokalplanens bestemmelser er parallel med de eksisterende bestemmelser, som findes i det gældende bygningsreglement og den gældende kommuneplan. Det er planafdelingens opfattelse, at der bør gælde de samme regler, om maks. 1 etage, for alle sommerhusområder i hele Syddjurs Kommune. C6: Bebyggelsens vedr. 6.6 om min. 10 m til vejmidte (7) Bestemmelsen i 6.6, om min. afstand på 10 m til vejmidte er urimelig restriktiv. De 15 sommerhusgrunde har siden 31. december 1966 været omfattet af en tinglyst servitut, som sætter grænser for hvor tæt man må bygge områdets veje. Det fremgår således af servituttens punkt 9, at ny bebyggelse skal opføres mindst 10 m fra vejmidten. Lokalplanens 6.6 er således en videreførelse af eksisterende gældende regler. Reglen om at sommerhuse skal opføres mindst 10 m fra vejmidte er meget udbredt i sommerhusområder i den tidl. Ebeltoft Kommune. Reglen er med til at sikre, at sommerhuse opføres i god afstand fra vejen, så evt. gener fra trafik forebygges. Det anbefales derimod at 6.6. suppleres med en bestemmelse parallel med det gældende bestemmelser i den tinglyste servitut fra 1996, om at ny bebyggelse også skal opføres mindst 5 m fra naboskel.
C7: Bebyggelsens vedr. 6.7 om maks. 5 m høje huse. (9) Det er urimeligt at fastlåse bebyggelseshøjden til det nuværende niveau, da det vil hindre en rimelig loftshøjde og hensigtsmæssig tagkonstruktion med energirigtige løsninger. De 15 sommerhusgrunde har siden 31. december 1966 været omfattet af en tinglyst servitut, som sætter grænser for hvor højt man må bygge. Det fremgår således af servituttens punkt 12, at Ingen bygning må opføres i mere end 3 meters højde, hvorved forstås højden fra terræn til den linje, hvor ydervæg og tagflade mødes. Samme bestemmelse går igen i den gældende kommuneplan, for alle sommerhusområder i den tidl. Ebeltoft Kommune. Der fremgår videre af kommuneplanen, at sommerhuse må opføres i fuld højde indtil 5 m. Lokalplanens 6.7 er således en videreførelse af de allerede gældende regler, som er fælles for alle sommerhusområder i den tidl. Ebeltoft Kommune. Planafdelingen mener ikke, at et 180 m² stort sommerhus i 1 etage, med sidehøjder på 3 m, og højde til kip på 5 m, kan kaldes urimelig lille, eller være for lille til energirigtige løsninger. Desuden mener Planafdelingen, at der bør gælde de samme regler for alle sommerhusområder i Syddjurs Kommune. D1: Bebyggelsens ydre fremtræden, vedr. 7.1 og 7.4, om krav til murstenshuse. (5) Lokalplanens 7.1 og 7.4 bør udgå, da det bør være muligt at opføre sommerhuse i mursten, som blank mur uden pudsning. (6) Mener ikke at der skal stilles krav til bebyggelsens ydre vægge. Jf. 7.1 Planafdelingen opfatter det som lempeligt, at der ud over almindelig traditionel sommerhusbebyggelse i træ, også gives mulighed for at opføre sommerhuse i mursten, dog på den forudsætning, at ydervægge fremstår i pudset eller vandskuret mur, hvilket efter Planafdelingens vurdering er bedre tilpasset til sommerhusområder. D2: Bebyggelsens ydre fremtræden, vedr. 7.2, om anvendelsen af zink og glas. (Planafdelingens egne bemærkninger). Planafdelingen vurderer, at bestemmelsen i 7.2, om begrænsninger på anvendelsen af glas og zink er for uklar og vanskelig at administrere, og at den derfor bør udgå af lokalplanens 7. 7.2 slettes, og afsnittet om solfangere og solceller flyttes ned under 7.3 vedr. tagmaterialer. 7.3 ændres til 7.2, osv. D3: Bebyggelsens ydre fremtræden, vedr. 7.5, definitionen på mindre tilbygninger. (Planafdelingens egne bemærkninger). Planafdelingen vurderer, at bestemmelsen i 7.5 om mindre tilbygninger er for uklar, og det derfor bør defineres, at mindre tilbygninger er tilbygninger under 20 m². Det tilføjes til 7.5, at en mindre tilbygninger er under 20 m².
D4: Bebyggelsens ydre fremtræden, vedr. 7.7, om antenner og paraboler (7) Bestemmelse i 7.7, om placering af paraboler og antenner er uhensigtsmæssig, da den lave placering af paraboler er til gene og ikke fremmer æstetikken i området. Det er Planafdelingens opfattelse, at antenner og paraboler, som placeres unødvendigt synligt i området, let kan komme til at virke skæmmende. Derfor har Planafdelingen formuleret bestemmelserne i 7.7. ud fra lignende eller identiske bestemmelser, som tidligere er vedtaget for andre sommerhusområder og boligområder i Syddjurs Kommune. E1: Ubebyggede arealer. Vedr. 8.1 om maks. 10 % høje træer på hver ejendom. (2) Det er ud fra bestemmelserne i 8 svært at se, om nuværende beplantning, som nu under 2 m, er omfattet af reglen om maks. 10 % beplantning, eller om det kun er nye planter, der plantes efter den endelige lokalplans offentliggørelse. Det bør præciseres, at 10 %-grænsen skal gælde for alle træer, også dem, som nu er under 2 m høje. Ellers vil det tage 100 år, før området når den karakter, som beskrives i målsætningen. (6) Ønsker at ejendommene inden for lokalplanområdet forbliver naturgrunde, og mener at kravet om begrænsning af høje træer er i modstrid med lokalplanes målsætning om, at bevare området som et naturområde. Området må ikke udvikle sig til et parcelhuskvarter med plejede haver. Mener ikke at beplantning skal reguleres. (8) Mellem 50 % og 60 % af området er dækket af levende hegn og træbevoksning. Mere end 60 % til 70 % af området ved Fejrup Strand er dækket af levende hegn og skov. Hvis man skal virkeliggøre lokalplanens 8, skal 90 % af områdets træer fælles. Dette er urealistisk. Det er Planafdelingens vurdering, at der godt kan sættes begrænsninger på træer, som allerede er plantet i området, men som endnu ikke er over 2 m høje. Dette svarer til at fastlægge maks. højder for skelbeplantning i eksisterende boligområder. Med 8.1 er der dog tale om en meget langsigtet målsætning, som skal forhindre, at området med tiden udvikler sig til regulær skov. Der er ikke tale om, at lokalplanen skal virkeliggøres ved at 90 % af områdets træer fælles. Der er heller ikke tale om, at træer uden for lokalplanområdet skal fælles. Lokalplanens bestemmelser gælder kun inden for lokalplanområdet. De eksisterende høje træer, over 2 m, inden for lokalplanområdet, er ikke omfattet af lokalplanens bestemmelser. Denne lokalplan medfører heller ikke at nogle grundejere tvinges til at fælle deres høje træer. Dermed udelukkes ikke, at høje træer i området faktisk allerede kan være i strid med andre gældende regler, som fx fremgår af hegnsloven, og som administreres af hegnssynet. Det er rigtigt, at begrebet naturgrunde kan forstås på den måde, at der ikke må foretaget nogen form for indgreb i den naturlige beplantning. I denne lokalplan er det imidlertid beskrevet, at naturgrunde i denne forbindelse forstås som grunde uden tiltagende skovvækst. Imødekommes delvist: 8.1 præciseres sådan, at det fremgår, at træer under 2 m, som allerede er plantet, også er omfattet af 10%- grænsen. E2: Ubebyggede arealer. Vedr. 8.3 om at skel ikke må være synlige. (6) Det er uhensigtsmæssigt, at der i 8.3 er fastlagt, at skel ikke må være synlige. Dette vil give problemer hvis man skal leje sit sommerhus ud, fordi lejere ikke vil vide hvor stort et areal de må bruge. (8) Bestemmelsen i 8.3 er uklar. Den kan forstås sådan, at alle levende hegn skal fuldstændig fjernes og at det forbydes at plante nye. Planafdelingen er enig i, at det kan blive vanskeligt at administrere 8.3, mht. hvad der kan / ikke kan betegnes som skelbeplantning. 8.3 slettes.
E3: Ubebyggede arealer. Vedr. 8.4, om terrasser. (7) Bestemmelse i 8.4, om terrasser er for restriktiv. Hvorfor må man ikke lave en udsigtsterrasse, der ligger højere end huset? Planafdelingen er enig i, at det kan blive vanskeligt at administrere 8.4, mht. hvor der helt præcist kan etableres terrasser. 8.4 slettes. E4: Ubebyggede arealer. Vedr. regler om brug af haveredskaber. (2) Det bør tilføjes til lokalplanens bestemmelser, at brug at motoriserede haveredskaber skal begrænses til tidsrummet mellem kl. 14 og 16. Planloven giver ikke hjemmel til at regulere brugen af haveredskaber. Det overlades til grundejerforeningen at vedtage regler for brug af haveredskaber. F1: Grundejerforening, generelt (1) Bestemmelsen i 10, om grundejerforening bør udgå, da lokalplanområdet allerede er dækket af en eksisterende grundejerforening for hele sommerhusområdet ved Fejrup Strand. (2) Bestemmelsen i 10 nævner en ikke-eksisterende grundejerforening, Fejrup Strand. Næsten alle sommerhusene ved Fejrup Strand, er medlem af grundejerforeningen Fejrup Strand Ejerlav. Det rigtige navn bør fremgå af lokalplanen. (6) Det kan ikke være rigtigt, at der er pligt til at være medlem af en ny grundejerforening. (8) Det er en misforståelse, at de 15 grundejere i området vil oprette deres egen grundejerforening. Bestemmelsen vedr. grundejerforening er ved en fejl ikke blevet slettet fra den lokalplanskabelon, som Forslag til Lokalplan nr. 314 er skrevet ud fra. Det er rigtigt, som indsigerne påpeger, at kommunen ikke kan pålægge grundejerne i et eksisterende bebygget område, at være medlem af en bestemt grundejerforening. 10 har givet anledning til en del misforståelser om, at kommunen ville kræve, at der skulle oprettes en ny grundejerforening. Dette har ikke været tilfældet. Det har ikke været Planafdelingens intention, at der skulle oprettet nye grundejerforeninger i området, eller at grundejerne skulle være medlem af en anden grundejerforening end Fejrup Strand Ejerlav. 10.1-10.3 slettes, og 10.4 flyttet ind under 8, hvor det præciseres, at det er Grundejerforeningen Fejrup Strand Ejerlav, der har kompetence til at administrere bestemmelserne om beplantning. F1: Grundejerforening, vedr. grundejerforeningens kompetencer (6) Iflg. lokalplanen skal grundejerforeningen administrere bestemmelserne i 8, vedr. beplantning. Dette vil give splid mellem grundejerne i området. (8) Det vil være uhensigtsmæssigt at give grundejerforeningen påtaleretten vedr. beplantning. Det vil give masser af splid og ufred. (9) Grundejerne er vant til at løse evt. problemer med beplantning i fordragelighed. Det kan frygtes, at såfremt der kommer regler for beplantning, vil dette medføre splid, tvister og risiko for selvtægt. Byrådet kan bemyndige en grundejerforening til at administrere dele af en lokalplans bestemmelser. Jf. planlovens 21. Dette har Ebeltoft Kommune tidligere gjort med lokalplanen for sommerhusområdet ved Fuglsø Strand, der indeholder identiske bestemmelser om beplantning. Dette burde ikke give anledning til problemer, da grundejerforeningen (grundejerne) i forvejen selv administrere en lang række andre forhold i området. Planafdelingen kan ikke følge argumentet om, at enkle, klare og entydige regler for beplantning skulle medføre splid, tvister og risiko for selvtægt, når det samtidig anføres af (9), at grundejeren er vant til at løse evt. problemer med beplantning i fordragelighed.
G1: Andet. Lokalplanarbejdet bør fortsætte og omfatte hele området. (2) Støtter lokalplanforslagets bestemmelser. Der bør i nærmeste fremtid udarbejdes en tilsvarende lokalplan for hele sommerhusområdet ved Fejrup Strand (ca. 100 sommerhuse i alt). Planafdelingen har ikke modtaget en henvendelse fra grundejerforeningen Fejrup Strand Ejerlav om at udarbejde en lokalplan for hele sommerhusområdet. Plandelingen vurderer dog, at det ville være hensigtsmæssigt, at resten af sommerhusområdet også blev lokalplanlagt efter samme principper, som i Lokalplan nr. 314. Tages til efterretning. G2: Andet. Små rettelser vedr. BBR-oplysninger. (3) Bruttoetagearealet på Knolden 13 er kun på 82 m² og ikke 100 m² som beskrevet i lokalplanforslaget. Bruttoetagearealet på Knolden 13 er rigtig nok på 82 m². Planafdelingen har ved en fejl talt en 12 m² stor overdækket terrasse med. Oplysninger om bruttoetageareal på Knolden 13 rettes. G3: Andet. Små rettelser vedr. beskrivelser af skov og EU-habitatområde. (8) Der står på side 1, at størstedelen af de store grunde har relativ lidt og spredt beplantning. Det er ikke rigtigt. Der er store arealer med levende hegn og skov. (8) Der står på side 10, at EU-habitat-området grænser op til lokalplanområdet på 3 sider. Det er ikke rigtigt. Det er kun 2 sider. Side 1 rettes, sådan at det fremgår, at i lokalplanområdet er der på størstedelen af grundene spredt beplantning. I området omkring Fejrup Strand er der flere steder store arealer med levende hegn og skov. Oplysningerne om EU-habitatområdet rettes, fra 3 til 2 sider. Formuleringer og oplysninger rettes. G3: Andet. Konsekvensrettelser og redaktionelle ændringer. (Planafdelingens egne bemærkninger). Generelle konsekvensrettelser og redaktionelle ændringer i hele lokalplanforslaget, herunder opdatering af kort i redegørelsen, med nye ortofotos fra 1966, 1988 og 2008, som er blevet tilgængelige for Planafdelingen siden lokalplanforslaget blev offentliggjort. Imødekommes.