Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Social- og Beskæftigelsesforvaltningen Den 29. november 2006 Godkendelse til opførelse af et bofællesskab med 12 almene boliger og tilknyttet serviceareal ved Hejredalsvej 144 i Brabrand med den selvejende institution Bofællesskabet Birkedalen som byg- og driftsherre 1. Resume I indstillingen foreslås det, at byrådet godkender opførelsen af et bofællesskab med 12 almene boliger og et serviceareal, som den nyoprettede selvejende institution Bofællesskabet Birkedalen ønsker at opføre på egen grund ved Hejredalsvej 144 i Brabrand. Bofællesskabet Birkedalen er oprettet af den selvejende institution Jysk børneforsorg/fredehjem, som blandt andet ejer og driver flere botilbud for voksne med betydelig og varig nedsat funktionsevne blandt andet i Århus-området. Jysk børneforsorg/fredehjem driver botilbudene på baggrund af driftsoverenskomst med Århus Amt. Fra 2007 overtager Socialforvaltningen driftsoverenskomsterne med Jysk børneforsorg/fredehjem. I den forbindelse har Jysk børneforsorg/ Fredehjem anmodet Århus Kommune, Socialforvaltningen om at godkende den selvejende institutions opførelse af et bofællesskab med 12 almene boliger på egen grund ved Hejredalsvej 144. Af de i alt 12 nye boliger vil de 6 være erstatningsboliger for 6 utidssvarende botilbud, som Jysk børneforsorg/fredehjem driver i egen ejendom ved Skovbakkevej 51i Brabrand. De sidste 6 boliger planlægges at blive benyttet i forbindelse med omlægning af Socialforvaltningens eksisterende botilbud inden for voksen handicapområdet, herunder det hidtidige amtslige forsyningsområde som overtages fra 2007. Århus Kommune Sociale Forhold og Beskæftigelse Socialforvaltningen Jægergården Værkmestergade 15 8100 Århus C Sagsnummer M1/2006/01722 Sagsbehandler Hans Christiansen Telefon 8940 2000 Direkte telefon 8940 3086 Telefax 8940 3108 E-post E-post direkte hc@fa.aarhus.dk Det er aftalt med Jysk børneforsorg/fredehjem, at den finansierer grundkapitalen (7 % af anskaffelsessummen) til boligerne i det nye bofællesskab og anlægstilskuddet til det tilknyttede servicereal. Anlægsprojektet vil således blive udgiftsneutralt for Århus Kommune.
På den baggrund foreslås, at byrådets afsatte nettoramme til opførelse af 12 almene boliger og tilknyttet serviceareal i 2006 på 1,129 mio. kr. (2006-priser) overføres til Socialforvaltningen som anlægspulje til finansiering af eventuelle ekstra anlægsudgifter ved opførelse af de kommende op til 80 boliger i bofællesskaber med tilknyttede servicearealer for perioden 2007-2011. Teknik og Miljø og Handicaprådet har haft indstillingen til høring. Det kan oplyses, at Teknik og Miljø i forhold til reglerne om alment boligbyggeri ingen bemærkninger har til den fremsendte indstilling. Handicaprådet har følgende bemærkninger: Byrådsindstillingen har været forelagt Handicaprådet, som ikke har haft umiddelbare bemærkninger til denne. 2. Tidligere beslutninger Århus Byråd vedtog i forbindelse med årsbudget 2004 udmøntning af anlægsplanen for perioden 2004 2013. I den forbindelse bevilgedes blandt andet anlægsmidler inden for Sociale Forhold og Beskæftigelse til opførelse af i alt 144 boliger med tilhørende servicearealer, fordelt på op til 9 bofællesskaber. Byrådet har således over en årrække frem til 2011 afsat nettorammer til opførelse af i alt 144 ældreboliger med servicearealer i nye kommunale bofællesskaber. Indtil de resterende bofællesskaber udmøntes over årene er beløbene placeret på anlægsreserven og udmøntes i takt med byrådets vedtagelse af de enkelte byggeprojekter. De afsatte anlægsmidler er opdelt i to tidsfaser, hvoraf den første fase med 64 boliger er finansieret med den midlertidigt reducerede kommunale indskudskapital på 7 % af de almene ældreboligers samlede anlægsudgifter og de resterende 80 boliger i den anden fase fra 2007 med forventet kommunal indskudskapital på 14 %. Byrådet har udmøntet de første 32 boliger til et bofællesskab ved Bronzealdertoften 14 i Hasle. For 2006 er der en resterende nettoramme på i alt 3,012 mio. kr. (2006-priser) til de resterende 32 boliger og 2 servicearealer. Dette beløb dækker dels den kommunale grundkapital på 7 % af de 32 boligers anskaffelsessum og dels anskaffelsessummen for de 2 servicearealer ekskl. statsligt servicearealtilskud. har parallelt med nærværende indstilling fremsendt en selvstændig indstil- Side 2 af 11
ling til byrådet vedrørende opførelse af 20 boliger og et serviceareal ved Søndervangen 90 i Viby J. til behandling inden udgangen af 2006. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Baggrund Den selvejende institution Jysk børneforsorg/fredehjem har henvendt sig til Århus Kommune, Socialforvaltningen med ønske om selv at finansiere og forestå opførelse af et nyt bofællesskab med 12 almene boliger (handicapboliger) og tilknyttet serviceareal på en ubebygget del af Hejredalsvej 144. På Hejredalsvej 144 ligger i forvejen børn og ungetilbuddet Birkebakken, som ejes og drives af Jysk børneforsorg/fredehjem og hvorfra der vil kunne udnyttes en samdrift i forhold til det foreslåede nye bofællesskab. Jysk børneforsorg/fredehjem har redegjort for ønsket om at etablere et nyt bofællesskab på Hejredalsvej 144 som erstatning for den selvejende institutions utidssvarende mindre bofællesskab på Skovbakkevej 51 i Brabrand. Bofællesskabet på Skovbakkevej 51 består i dag af 6 botilbud for psykisk handicappede voksne, men er ikke 2-rums boliger og har ikke selvstændige bad- og toiletfaciliteter. 3.2 Vedtægter for den nyoprettede selvejende institution Bofællesskabet Birkedalen og videreførelse af driftsoverenskomst Bofællesskabet Birkedalen oprettes af den selvejende institution Jysk børneforsorg/fredehjem. Forslag til vedtægter for Den almene selv-./. ejende institution Bofællesskabet Birkedalen er udarbejdet og vedlægges indstillingen til byrådets godkendelse. Jysk børneforsorg/fredehjem ejer og driver flere botilbud for yngre personer med betydelig og varig nedsat funktionsevne blandt andet placeret i Århus-området. Jysk børneforsorg/fredehjem driver disse botilbud på baggrund af driftsoverenskomster med Århus Amt. Driftsoverenskomsterne overgår til Århus Kommune, Socialforvaltningen i forbindelse med strukturreformens ikrafttrædelse i 2007. Der udarbejdes og indgås en driftsoverenskomst mellem den nye selvejende institution Bofællesskabet Birkedalen og Socialforvaltningen før anlægsarbejdets påbegyndelse. 3.3 Målgruppen i det nye bofællesskab Målgruppen til det nye bofællesskab planlægges at blive unge med betydelig og varig nedsat psykisk og/eller fysisk funktionsevne. Ho- Side 3 af 11
vedparten vil være yngre personer med Downs syndrom, hvoraf nogle med yderligere funktionsnedsættelser. Målgruppen vil have behov for omfattende hjælp og støtte i almindelige daglige funktioner, herunder pleje og omsorg. Adskillige har ikke noget sprog. Aldersgruppen er p.t. op til 45 år, hvor enkelte har vist tegn på demens. De kommende beboere forventes at have behov for samvær blandt andet i bofællesskabets fælles boligdel. På den baggrund planlægges 2 af de 10 boliger dimensioneret og indrettet til personer, der ikke er selvhjulpne. 3.4 Bofællesskabets dimensionering og anvendelse Den nyoprettede selvejende institution Bofællesskabet Birkedalen bliver byg- og driftsherre for bofællesskabet. Byggeriet består af henholdsvis 12 boliger og et serviceareal. Det nye byggeri bliver opdelt i to ejerlejligheder: en boligdel med de 12 boliger og en servicearealdel. Situationsplanen for det nye bofællesskab fremgår af skitsen nedenfor, hvor Bofællesskabet Birkedalen ses nederst til venstre og hovedbygningen for den eksisterende institution Birkebakken til højre. Side 4 af 11
Alle 12 boliger indrettes som moderne 2-rumsboliger bestående af opholdsstue, værelse, selvstændigt badeværelse med toilet og mindre køkken. Der etableres følgende to boligtyper: Tabel 1. De 2 boligtypers boligarealer og deres sammensætning Antal m 2 (foreløbige opgørelser) Boligareal i alt Heraf egen boligdel Heraf andel af fællesboligdelen Boligtype A (10 stk.) 65 35 30 Boligtype B ( 2 stk.) fortrinsvis til ikke selvhjulpne/kørestolsbrugere 73 43 30 Byggeriet udføres som et tæt lavt byggeri i 1 etage og med adgangsvej via indre gangarealer svarende til i alt ca. 795m 2. Herudover indrettes opbevaringsplads til hver bolig. Det bemærkes, at bofællesskabets kommende beboere vil være en målgruppe, som hidtil har tilhørt den amtslige forsyningsforpligtelse, hvor antal kvadratmeter til den fælles boligdel er opprioriteret. Det er baggrunden for, at den fælles boligdel udgør en så relativ stor andel af det samlede boligareal pr. bolig. Det er Jysk børneforsorg/fredehjems erfaring fra lignende byggerier, at den kommende personkreds af beboere i højere grad ønsker at opholde sig i fælleslokalerne og profitere af dette samvær. Fordelingen mellem egen boligdel og den fælles boligdel er således afstemt efter Jysk børneforsorg/fredehjems faglige erfaringer inden for området, herunder kendskab til personkredsens ønsker og behov. Servicearealet udgør i alt ca. 51m 2 og placeres centralt i bebyggelsen. Servicearealet indrettes med kontor og møde-/samtalerum samt tekøkken, garderobe og personaletoilet/-bad. Det samlede bolig- og serviceareal vil på det grundlag udgøre 846m 2. Byggeriet opføres uden for den almindelige kvote for almene boliger, idet der er tale om handicapboliger (ældreboliger). Boligerne opføres i henhold til 115 i Lov om Almene Boliger. Socialforvaltningen vil få anvisning-/visitationsretten til de 12 boliger i samarbejde med den selvejende institution Bofællesskabet Birkedalen svarende til de hidtidige driftsoverenskomster med Århus Amt. 3.5 Høringssvar, planlovsforhold og konkurrence om bygherreopgaven Teknik og Miljø og Handicaprådet har haft indstillingen til høring. Det kan oplyses, at Teknik og Miljø i forhold til Side 5 af 11
reglerne om alment boligbyggeri ingen bemærkninger har til den fremsendte indstilling. Handicaprådet har følgende bemærkninger: Byrådsindstillingen har været forelagt Handicaprådet, som ikke har haft umiddelbare bemærkninger til denne. Miljø og Teknik har tidligere i forløbet meddelt, at opførelsen af bofællesskabet med de 12 boliger og servicearealet ved Hejredalsvej 144 i Brabrand vil være i overensstemmelse med det fysiske planlovsgrundlag for lokalområdet. Bebyggelsesplanen er principielt godkendt af afdelingen, der også behandler støttesagen i det videre forløb inden for gældende bemyndigelser. Miljø og Teknik har endvidere forestået konkurrencen om bygherreopgaven for det konkrete anlægsprojekt. Den selvejende institution Jysk børneforsorg/fredehjem har som administrator af Bofællesskabet Birkedalen budt på opgaven og fået tildelt bygherreopgaven. 3.6 Tidsplan for anlægsprojektets gennemførelse Projektet er planlagt med en byggeperiode fra august 2007 til maj/juni 2008 med ibrugtagning omkring sommeren 2008. 4. Økonomiske konsekvenser 4.1 Anskaffelsessum for de 12 boliger og for servicearealet De 12 boligers anskaffelsessum er med baggrund i det konkrete projekt og arkitekt/ingeniørs beregninger over håndværkerudgifterne, udgift til kaldeanlæg og loftslifte i de to boliger (boligtype B) i alt på 14,389 mio. kr. inkl. moms. i 2006-priser. Anskaffelsessummen pr. bolig er på det grundlag 1,199 mio. kr. i gennemsnit. Grundprisen forventes at blive 1,304 mio. kr. (fordelt på hhv. boligerne og servicearealet) svarende til en pris pr. byggerets m 2 på gennemsnit 1.541 kr. Anskaffelsessummen for servicearealet er beregnet til 0,944 mio. kr. inkl. moms og i 2006-priser. 4.2 Husleje På baggrund af den nævnte anskaffelsessum er huslejen for de to boligtyper beregnet. Brutto huslejen er eksklusiv forbrug af el og varme, men inklusiv vandforbrug, jf. oplysningerne i tabel 2 neden for. Side 6 af 11
Tabel 2. Beregnet husleje pr. måned for de 2 boligtyper Boligtyper Brutto husleje Boligsikring Netto husleje Boligtype A (10 stk.) 5.345 * 2.479 2.866 Boligtype B ( 2 stk.) fortrinsvis til ikke selvhjulpne/kørestolsbrugere 6.038 * 3.061 ** 2.977 Note * Den foreløbige beregning af bruttohuslejen skal herudover tillægges en månedlig udgift pr. bolig på ca. 325 kr. til dækning af el- og varmeudgifterne i fællesboligdelen. Note ** For en selvhjulpen/ikke kørestolsbruger vil boligsikring kun ydes op til de 65 m 2 svarende til maksimumbeløbet for boligsikring på 2.479 kr. pr måned. Beregningerne af netto huslejen er blevet gennemført på grundlag af, at de kommende beboere ikke vil have andre indtægter end tilkendt førtidspension efter 1. januar 2003. Den månedlige brutto og netto husleje vurderes at være inden for acceptabelt niveau set i forhold til de kommende beboeres indtægtsgrundlag med en førtidspension tilkendt efter 1/1 2003. 4.3 Finansiering af anlægsprojektet Bofællesskabet Birkedalen Det er aftalt med Jysk børneforsorg/fredehjem, at den stiller grunden til rådighed for anlægsprojektet og selv finansierer indskudskapitalen på de 7 % af anskaffelsessummen til de 12 boliger i det nye bofællesskab. Endvidere finansierer Jysk børneforsorg/fredehjem opførelsen af det tilknyttede serviceareal efter fradrag af det statslige servicearealtilskud. Finansieringsmodellen er kort beskrevet følgende. I forbindelse med Jysk børneforsorg/fredehjems salg af byggeretten til opførelse af boligerne ved Hejredalsvej 144 til Bofællesskabet Birkedalen foreslås det, at Jysk børneforsorg/fredehjem giver Århus Kommune en gave på 1,224 mio. kr., som modsvarer det beløb, som Århus Kommune skal indskyde som grundkapital på 7 % af anskaffelsessummen for de 12 almene boliger (1,007 mio. kr.) og anlægstilskuddet til servicearealet (0,217 mio. kr.). Anlægsprojektet vil således blive udgiftsneutralt for Århus Kommune. En lignende finansieringsmodel blev også anvendt ved et tidligere anlægsprojekt, som Jysk børneforsorg stod bag ved opførelse af de 6 almene boliger Ellenbo ved Bethesdavej 81, Århus N. Denne anlægssag blev vedtaget af byrådet den 21. februar 2001. Konsulentfirmaet for Jysk børneforsorg/fredehjem har i den aktuelle sag endvidere oplyst, at den beskrevne finansieringsmodel har været benyttet, som grundlag for gennemførelse af selvejende institutioners ældreboligbyggerier i andre kommuner. Her henvises blandt andet til gennem- Side 7 af 11
førte ældreboligprojekter efter samme fremgangsmåde i samarbejde med byrådene i Odense, Fredericia, Skive, Ikast og Holstebro. Når byggeriet er færdigt, optager den selvejende institution et realkreditlån til restfinansiering af de 12 boliger. I den forbindelse foreslår, at byrådet godkender at stille garanti i henhold til sædvanlige vilkår for almene ældreboliger for den del af anskaffelsessummen, der ligger ud over 65 % af anskaffelsessummen, i anlægsprojektet Hejredalsvej 144 beregnet til 3.741.000 kr. Denne form for kommunal garantistillelse benyttes i lignende sager og påvirker ikke kommunens låneramme i henhold til Bekendtgørelse om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier m.v., nr. 1102 af 12/12 2002, 4, stk. 2. Juridisk Afdeling har endvidere haft byrådsindstillingen til kommentering vedrørende de juridiske forhold. Juridisk Afdeling har ingen bemærkninger til indstillingen, idet der hæftes ved, at bygherreopgaven har været udbudt, ligesom modellen har været forelagt Indenrigs- og Sundhedsministeriet i 2002. 4.4 Drift af Bofællesskabet Birkedalen 6 af de 12 nye boliger vil være erstatningsboliger for 6 utidssvarende botilbud, som Jysk børneforsorg/fredehjem driver i egen ejendom ved Skovbakkevej 51 i Brabrand. Driftsbudgettet for de 6 botilbud ved Skovbakkevej 51 overføres til det nye bofællesskab, idet Skovbakkevej 51 nedlægges som bofællesskab og overgår til andet formål. De sidste 6 boliger planlægges at blive benyttet i forbindelse med omlægning af Socialforvaltningens eksisterende botilbud inden for voksen handicapområdet, herunder omlægning inden for det hidtidige amtslige forsyningsområde. Driftsbudgettet for de omlagte botilbud overføres til driftsbudgettet i et omfang svarende til de sidste 6 botilbud ved det nye Bofællesskabet Birkedalen. Socialforvaltningen planlægger at indgå driftsoverenskomst med den nyoprettede selvejende institution om det nye bofællesskab før anlægsarbejdets påbegyndelse. 4.5 Udmøntning og overførsel af byrådets afsatte nettoramme til 12 boliger og et serviceareal De seneste 2-3 år har det vist sig meget vanskeligt at opføre ældreboliger inden for Sundhed og Omsorg og Magistratsafdelingen for inden for de afsatte anlægsrammer til formålet. Det skyldes overvejende de markant stigende byggeomkostninger og herunder grundpriser. Side 8 af 11
Endvidere er der vedtaget ny lovgivning inden for det byggetekniske område, som medvirker til højere anskaffelsessum pr. bolig, siden byrådet i efteråret 2003 afsatte netto anlægsramme pr. bolig til opførelse af i alt 144 ældreboliger fordelt over perioden 2004-2011. Der kan blandt andet henvises til de nye energikrav og energimærkning. Herudover har Socialforvaltningen suppleret med yderligere brandsikkerhedsforanstaltninger i det senest planlagte byggeri (Søndervangen 90 i Viby J.) ud over hvad bygningsmyndighederne hidtil har stillet af krav om ved lignende byggerier. Da Socialforvaltningen fra 2007 overtager den tidligere amtslige forsyningsforpligtelse på botilbudsområdet, kan det forventes, at en del af de kommende byggerier af bofællesskaber også vil blive suppleret med yderligere brandsikkerhedsforanstaltninger og herudover flere tekniske installationer. Af tekniske installationer kan nævnes loftslifte og SmartHome eller andre fordyrende installationer i forhold til den afsatte netto anlægsramme pr. ældrebolig. På den baggrund foreslås, at byrådets afsatte nettoramme til opførelse af de 12 almene boliger og tilknyttet serviceareal i 2006 på 1,129 mio. kr. (2006-priser) udmøntes i forbindelse med godkendelse af denne indstilling. Det afsatte netto rammebeløb overføres til Socialforvaltningen som anlægspulje til medfinansiering af eventuelle ekstra anlægsudgifter ved opførelse af de kommende op til 80 boliger i bofællesskaber med tilknyttede servicearealer. Oprettelsen af en sådan anlægspulje vil give et bedre finansieringsgrundlag for at kunne fortsætte gennemførelsen af byrådets vedtagne anlægsplan om opførelsen af 80 boliger for perioden 2007-2011. På den baggrund vil der for hele perioden 2004-2011 blive opført i alt 144 almene boliger. Heraf planlægges de 132 at blive kommunalt ejede boliger og de resterende 12 boliger ejet af selvejende institution og hvor kommunen har anvisnings-/visitationsretten over alle boligerne uanset ejerskab. Netto rammebeløbet fordeles som hidtil forholdsmæssigt mellem boligdelen og servicearealdelen med 0,826 mio. kr. til boligdelen og 0,303 mio. kr. til servicedelen. De to rådighedsbeløb fremskrives og overføres til 2007. 5. Miljømæssige konsekvenser Planlægningen af projektet og gennemførelse af byggeriet sker med hensyntagen til miljørigtig projektering. Byggeprogrammet for projektet vil tage udgangspunkt i Århus Kommunes standard for Side 9 af 11
byggeprogram Retningslinier for opførelse af pleje- og ældreboliger, april 2006. 6. Konsekvenser i forhold til mål Det er et delmål, at brugere og pårørende udtrykker tilfredshed med kommunal botilbud til voksne med handicap, herunder at tilbudet fremmer muligheden for en selvstændig tilværelse. Socialforvaltningen arbejder løbende på at efterkomme efterspørgslen for tidssvarende botilbud til personer med handicap. Med det nye bofællesskab ved Hejredalsvej 144 vil Socialforvaltningen kunne tilbyde målgrupperne moderne 2-rumsboliger med eget badeværelse og selvstændigt køkken i et tæt boligfællesskab og med tilknyttet socialpædagogisk personale. 7. Beslutningspunkter At 1) byrådet godkender det ansøgte projekt, herunder at der meddeles tilsagn til projektet på statens vegne i henhold til Lov om Almene Boliger mv., jf. også vedlagte bilag 2 (skema A). At 2) byrådet godkender den samlede anskaffelsessum som ansøgt med i alt 14,389 mio. kr. inkl. moms for boligdelen og 0,944 mio. kr. inkl. moms for servicearealdelen. At 3) byrådet godkender at modtage en gave fra den selvejende institution Jysk børneforsorg/fredehjem på 1,224 mio. kr., som modsvarer udgiften for Århus Kommunes betaling af grundkapital på 7 % af anskaffelsessummen for de 12 almene boliger (1,007 mio. kr.) og anlægstilskuddet til servicearealet (0,217 mio. kr.). At 4) byrådet godkender at stille garanti i henhold til sædvanlige vilkår for ældreboliger for den del af anskaffelsessummen, der ligger ud over 65 % af anskaffelsessummen, i projektet Hejredalsvej 144 beregnet til 3.741.000 kr. At 5) byrådet godkender vedtægterne for den nyoprettede selvejende institution Bofællesskabet Birkedalen. At 6) byrådets afsatte netto rammebeløb på 1,129 mio. kr. til et bofællesskab med 12 boliger og serviceareal i 2006 udmøntes i forbindelse med denne indstilling. Rådighedsbeløbet overføres til Socialforvaltningen som anlægspulje til medfinansiering af eventuelle ekstra Side 10 af 11
anlægsudgifter ved opførelse af de kommende bofællesskaber. Rådighedsbeløbet fordeles med 0,826 mio. kr. til boligdelen og 0,303 mio. kr. til servicearealdelen. De to rådighedsbeløb fremskrives og overføres til 2007. Gert Bjerregaard / John Lysholm Jepsen Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Vedtægter for den almene selvejende institution Bofællesskabet Birkedalen, vedlagt til alle/+elektronisk. Bilag 2: Skema A vedrørende støttet boligbyggeri til hhv. boligerne og servicearealet, vedlagt til alle/+elektronisk. Bilag 3: Bevillingsskema 1 Vedrørende budget og rammeændringer (vedlagt originalindstillingen/+elektronisk). Bilag 4: Bevillingsskema 2 Vedrørende Anlægsbevillinger (vedlagt originalindstillingen/+elektronisk). Side 11 af 11