STORE KONTRASTER PÅ BOLIGMARKEDET

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV ONLINE NR 18 JANUAR 2015 STORE KONTRASTER PÅ BOLIGMARKEDET Nyt boligprisindeks, som Boligøkonomisk Videncenter har udviklet, viser markante forskelle i prisudviklingen i de større byer og yderområderne set over en periode på 22 år. LÆS SIDE 5-9 INGEN GRUND TIL JUBELOPTIMISME Danskerne tror ikke på meget højere boligpriser i 2015, fremgår det af den seneste undersøgelse af danskernes forventninger til boligmarkedet. LÆS SIDE 3-4 BILLIGE LEJEBOLIGER FRAVÆLGES KØBENHAVN ENDNU IKKE FOR DYR Klare fordele for den private ejendomsudvikler ved at investere i ejerlejligheder, forklarer ejendomskonsulent Morten G. Fossum. LÆS SIDE 15-17 Det er stadig muligt for en førstegangskøber at finde en lejlighed i hovedstaden vel at mærke, hvis han/hun ikke er for kræsen. LÆS SIDE 11-14 ISSN 2246-4077

Byer og yderområder på skrump 2 De danske landdistrikter er fra år 1900 og frem til i dag gået fra at have 1.400.000 indbyggere til 700.000. I samme periode er så godt som alle størrelser af byer vokset. Det dækker dog over, at landsbyer i intervallet mellem 200 til 1.000 indbyggere er gået ned i indbyggertal siden 1980, og at mindre byer med mellem 1.000 og 10.000 indbyggere siden år 2000 har haft et stagnerende folketal. Udviklingen medfører, at der er kommuner, som hvert år netto mister indbyggere. Det gælder f.eks. Lolland. I udlandet ser man samme tendens dog er udviklingen mange steder meget kraftigere. Her er der opstået et nyt begreb skrumpende byer på engelsk shrinking cities og tysk schrumpfende Städte. Årsagen til denne udvikling er globaliseringen og ændringerne i samfundets struktur. I Danmark kan vi med vores begrænsede geografiske udstrækning og fraværet af sværindustrier prise os lykkelige for, at vi kun har disse problemer i mindre omfang. Det er imidlertid en ringe trøst for de kommuner, der er ramt. Og for den borger, der er kommet i klemme med et hus, der ikke kan sælges, er problemet nok så reelt udover at være et tal i en tabel. Det er ikke kun huset og økonomien, der smuldrer også en del af ens liv med minderne om de gode tider støder på grund. I dette nyhedsbrev ser vi på, hvor store forskelle der lige nu er på det danske boligmarked alt efter beliggenhed. Boligmarkedet for ejerlejligheder på Frederiksberg er i et kraftigt opsving. Markedet for huse på Lolland-Falster er i krise, og priserne bliver ved med at falde. Det er værd at huske, at den positive udvikling i byerne ikke er kommet af sig selv. Det er ikke kun globaliseringen, der er årsagen til de største bysamfunds fremdrift. Samfundet har bidraget med omfattende investeringer i byfornyelse, i transportinfrastruktur, i fornyelse af læreanstalter og kulturinstitutioner. Alene fra 1980 til 2010 har de samlede tilsagnsrammer for den ordinære byfornyelse og Lov om privat byfornyelse beløbet sig til 80 mia. kroner i 2013-priser investeringer, der først og fremmest er kommet byerne til gode. 80 mia. kr. er immervæk en investering, men det er også succeshistorie, der har givet store afkast, lige som den har betydet, at boligejere i København og Aarhus har opnået kapitalgevinster. At det forholder sig således ses tydeligt midt i København, hvor m 2 -priserne for en ejerlejlighed på Vesterbro nu er på det tredjehøjeste niveau for noget dansk postnummer i 2014. I 1980 ville man have kaldt området slum. Da man sanerede brokvartererne i København, bestod meget af indsatsen i nedrivning. Man fjernede simpelthen de gamle ejendomme, der var ødelagt af råd og svamp, for i stedet at give plads til lys og noget nyt i form af grønne områder og haveanlæg. Det er lige præcis den samme indsats, der er brug for i yderområderne. I dag findes der kommuner, hvor 32 pct. af alle boliger står tomme. De bør rives ned ikke kun fordi de belaster boligmarkedet i området, men også fordi de giver folk en fornemmelse af, at her er livet gået i stå. Intet er så trøstesløst som en forfalden bolig, der minder de forbipasserende om, at landsbyen ikke længere tiltrækker nye indbyggere. Sekretariatschef, cand. polit. CURT LILIEGREEN Og for den borger, der er kommet i klemme med et hus, der ikke kan sælges, er problemet nok så reelt udover at være et tal i en tabel. I Tyskland, hvor problemet er større end herhjemme, har man udviklet et særligt program kaldet Stadtumbau Ost. Det går bl.a. ud på at fjerne overskydende, tomme boliger. Måske kan vi lære noget af det tyske eksempel. De danske landdistrikter og yderområder skal ikke holdes kunstigt i live i form af statsgaranterede realkreditlån eller særlige skattebegunstigelser. Men de skal have hjælp til at omstille sig, så områderne blive anderledes attraktive at bo i eller opleve, når man kommer forbi. Yderområderne skal have en fremtid som en integreret del af det danske samfund.

2015 bliver ikke et jubelår 3 Danskerne forventer højere priser på boligmarkedet i 2015, men kun 1 pct. af danskerne tror på meget højere priser Spørger man den danske befolkning, vil boligpriserne stige i 2015. Men der er ingen grund til jubeloptimisme. Boligøkonomisk Videncenter har ladet Danmarks Statistik spørge et repræsentativt udsnit af danskerne om deres forventninger til boligmarkedet i september-oktober måned, og kun 1 pct. forventer, at boligpriserne bliver meget højere i 2015. 45 pct. forventer, at priserne vil ligge højere. Det er stort set det samme antal som de 47 pct., der forventede højere priser i junijuli 2014, hvor undersøgelsen sidst blev gennemført. Fra 2011 til 2014 er der sket et markant omsving i forventningerne til priserne på ét års sigt. Det betyder imidlertid ikke, at de adspurgte forventer store prisstigninger. Snarere er der tale om en udbredt enighed om, at priserne vil gå op. Boligøkonomisk Videncenter kan sige dette med sikkerhed, fordi der i undersøgelsen også spørges direkte til, hvor stor en procentvis ændring, der ventes. Tallet skal tages med en vis forsigtighed, fordi de adspurgte ikke kan forventes at have en stor faglig indsigt i emnet. Men selv med dette forbehold kan svarene alligevel kaste lys over sagen. Sammenvægter man de forskellige bud på stigninger versus fald i priserne, ender man med en stigning på 1,5 pct. Ved ikke-gruppen er her sorteret fra. Beregningen bygger på 913 konkrete bud på stigninger/fald. Undersøgelsen afslører altså, at et positivt nettotal ikke nødvendigvis er lig med forventninger om store prisstigninger. Større optimisme på 5 års sigt Mens der er sket et humørskifte siden 2011, hvad angår forventningerne til priserne på ét års sigt, har forventningerne for de næste fem års udvikling altid været positive i hele undersøgelsens levetid. Det laveste tal blev målt i december 2011 med 15,2, og dette tal er nu steget til 36,1. Hele 70 pct. af de adspurgte tror, at priserne bliver højere om fem år. Kun 18 pct. tror på uændrede priser. Interessant nok tror blot 4 pct. på, at priserne vil være meget højere om fem år. En stor gruppe, 45 pct., forventer, at priserne vil være på samme niveau i 2015. Kun 7 pct. tror på et prisfald. HØJESTE NETTOTAL NOGENSINDE Når man sammenvejer de forskellige forventninger i ét tal, det såkaldte nettotal, lå det i september-oktober måned på værdien 20,0. Det er stort set samme værdi som i sommeren 2014, og det er det højeste niveau, der er målt, siden undersøgelsen startede i februar 2010. Et positivt nettotal betyder, at flere forventer stigninger end prisfald. Omvendt betyder et negativt tal, at der er flere, som tror på et prisfald frem for stigninger. Det laveste nettotal i Boligøkonomisk Videncenters undersøgelse blev målt i december 2011 med 22,2. DANSKERNES FORVENTNINGER TIL BOLIGPRISERNE OM ÉT OG OM FEM ÅR 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 40 30 Meget højere Højere På samme niveau Priser om 1 år Lavere Meget lavere Ved ikke Priser om 5 år UDVIKLING I NETTOTALLET FOR DANSKERNES FORVENTNINGER TIL PRISUDVIKLINGEN Metoden med at bruge nettotal er almindelig. Danmarks Statistiks forbrugerforventningsundersøgelse bruger for eksempel nettotal. På boligområdet bruger Greens Analyseinstitut også nettotal i deres undersøgelse af boligpriserne. 20 10 0-10 februar '10-20 maj '10 august '10 december '10 maj '11 september '11 december '11 maj '12 september '12 januar '13 april '13 august '13 november '13 feb-mar '14 jun-jul '14 sep-okt '14-30 Priser om 1 år Priser om 5 år

4 De midaldrende ramt af midtvejskrise De unge og de ældste aldersgrupper er de mest optimistiske, når det gælder deres forventninger til prisudviklingen på boligmarkedet. Befolkningen er generelt optimistisk, hvad angår prisudviklingen på boligmarkedet, men optimismen kan dog gradbøjes alt efter de adspurgtes alder, og hvor i landet de bor. Det er karakteristisk for alle undersøgelser med undtagelse af sommeren 2014, at de unge og de ældste er de mest optimistiske. De midaldrende har derimod været mere pessimistiske som en form for midtvejskrise for boligejere. I september-oktober 2014 så man denne tendens igen. Tendensen er dog ikke dramatisk. Ser man på forventningerne til priserne om ét år, ligger de unge mellem 20 og 29 år på et nettotal på 21,9, næsten det samme som de 70 til 74-årige, der ligger på 22,1. De 50-59-årige ligger på 17,2. Forskellen har været mere udtalt tidligere. Ejerboligandelen er højest for de 40-69-årige, og dette forhold påvirker måske tallene. Det er de midaldrende, der sidder på ejerboligerne, og som derfor mærker de økonomiske vilkår for boligejerne i disse kriseår. Der er i de senere undersøgelser en tydelig tendens til, at forventningerne er mere positive i Hovedstaden end i resten af landet. Det harmonerer med, at priserne stiger mere for boliger i Hovedstadsområdet, og at de adspurgte er påvirket af deres personlige oplevelser i lokalområdet. DE FAKTISKE PRISER VIGTIGST I forbindelse med undersøgelsen bliver der også spurgt om, hvilke forhold den adspurgte tænkte på, da han vurderede den fremtidige prisudvikling. Der har igennem alle undersøgelser været stor stabilitet i de forhold, der er peget på. Den faktisk konstaterede prisudvikling samt Danmarks økonomiske situation har altid været de to vigtigste faktorer med renten på en tredjeplads og klart mindre vigtig. Herefter optræder en række faktorer som udtalelser fra familie og venner, økonomiske eksperters udtalelser, bankrådgivernes udsagn med flere. I undersøgelsen fra septemberoktober 2014 er der sket en forskydning, hvor den faktisk konstaterede prisudvikling de seneste seks måneder er blevet relativt vigtigere. 80 pct. af de adspurgte peger nu på dette forhold. I forår/ efterår 2013 pegede 69 pct. på prisudviklingen det foregående halve år. FORSKEL MELLEM UNGE OG ÆLDRE Man skal ikke overfortolke mindre ændringer i tallene. Den stigende andel, der peger på den faktiske prisudvikling, kan være et udtryk for, at boligmarkedet i hovedstadsregionen er vendt opad, og at der har været megen omtale af dette forhold i medierne. Der er klare forskelle mellem de forhold, som de forskellige aldersgrupper peger på. De unge grubler tilsyneladende ikke så meget over renteudviklingens betydning, for kun 29 pct. peger på renten. For de 60 til 69-årige er tallet oppe på 50 pct. UNGE LYTTER TIL FAMILIE/VENNER De unge mellem 20 og 29 år lægger til gengæld vægt på udsagn fra familie og venner. Hele 53 pct. af dem peger herpå. For de ældre mellem 70 og 74 år er det tilsyneladende kun 13 pct., der er tilbøjelige til at lytte til familier og venner. ALDERENS BETYDNING FOR HVAD DER LÆGGES VÆGT PÅ 90% 80% 20-29 årige 30-39 årige 40-49 årige 50-59 årige 60-69 årige 70-74 årige 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Prisudvikling det seneste halve år Renteudviklingen Danmarks økonomiske situation Økonomiske eksperters udtalelser Families, venners og bekendtes udtalelser Bankrådgivers breve og udtalelser Ejendomsmægleres annoncer/ udtalelser Realkreditinstitutternes annoncer/ udtalelser

Det todelte boligmarked 5 Ser man på udviklingen i boligpriserne over en årrække, tegner der sig et billede af store kontraster, hvor prisen på ejerlejligheden i storbyen er løbet voldsomt i vejret de seneste år, mens det er gået den anden vej for huset på Lolland Det danske boligmarked er ikke ét ensartet marked, men flere forskelligartede markeder. Lige nu går priserne op inde i de store byer, specielt for lejligheder. Ude i yderområderne falder priserne på enfamiliehuse. Boligøkonomisk Videncenter beregner og offentliggør sit eget indeks for boligpriserne (se publikationen Bolig&Tal 1 på www. bvc.dk). Indekset gør det muligt at se på prisudviklingen for forskellige typer af ejendomme i enkelte kommuner. For at vise forskellen mellem de lokale boligmarkeder, og hvordan det påvirker beboernes formue, tager vi en konkret case med to yderpunkter: En familie, der valgte at bosætte sig i centrum af hovedstaden i en mindre lejlighed, stillet op over for en familie, der foretrak at flytte til provinsen for at få hus med have. PRISUDVIKLINGEN I 22 ÅR Tager man en familie, der købte en mindre lejlighed på Frederiksberg i starten af 1992 for 500.000 kr., vil den nu være lige under 2.800.000 kr. værd i dagens prisniveau. Der er selvfølgelig tale om et tankeeksperiment, for det er de færreste, der vælger at blive i en mindre lejlighed i 22 år. Hvis familien var flyttet til Lolland for at realisere drømmen om et idyllisk hus på landet, og de havde købt hus for den samme sum, 500.000 kr., ville de i dag stå med et hus til 692.000 kr. Der har i de 22 år fra 1992 til 2014 været en del inflation, og det puster værdien af boligerne kunstigt op. Hvis man korrigerer boligpriserne for den almindelige inflation i forbrugerpriserne, er lejligheden på Frederiksberg steget til knap 1.800.000 kr. i 1992-priser. Der er altså tale om en arbejdsfri gevinst på 1.300.000 kr., som familien har opnået. Det er gået værre for familien på Lolland. Dens hus er opgjort i 1992-priser faldet til 444.000 kr. Så den ene familie tjente 1.300.000 kr., den anden familie tabte 56.000 kr. Drømmen om idyllen på landet blev i dette tilfælde en dyr drøm. VENDEPUNKT I 2007 Det har ikke altid set så skidt ud for familien på Lolland. Tilbage i 2007 under boligboblen var husets værdi rent faktisk fordoblet i forhold til 1992, endda opgjort i faste priser. Det er de sidste 7 år, der for alvor har gjort ondt på denne families økonomi. Huset er i faste priser faldet med 56 pct. i perioden. Alene i de sidste to år har prisfaldet været på 31 pct. 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Lejligheden på Frederiksberg er nu kun knap 16 pct. fra toppen under boligboblen opgjort i faste priser. Markedet for ejerlejligheder på Frederiksberg er sælgers marked, og liggetiden for lejlighederne er kort. Ifølge Realkreditrådets/ Realkreditforeningens statistik tager det i gennemsnit 60 dage at sælge en lejlighed på Frederiksberg. Derimod tager det i gennemsnit 373 dage at sælge et hus på Lolland. Markedet på Lolland er således købers marked, hvis der vel og mærke var købere. STOR FORSKEL I LIGGETIDER I 2. kvartal 2014 blev der solgt 290 ejerlejligheder på Frederiksberg, og der var ultimo kvartalet udbudt 347 lejligheder. Hvis man sætter salget i løbet af kvartalet i forhold til udbuddet ved udgangen af kvartalet, udgør det 84 pct. Man skal tage tallet med et lille forbehold, for de 290 solgte lejligheder er jo ikke en del af de 347, der blev udbudt ved udgangen af kvartalet. DET TODELTE DANMARK. BOLIGPRISERNE PÅ LOLLAND KONTRA FREDERIKSBERG 1992-2014 Realt indeks med basisår 1992, 1. kvt. 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Enfamiliehuse på Lolland Ejerlejligheder på Frederiksberg

6 I 2. kvartal 2014 blev der solgt 89 enfamiliehuse på Lolland, og der var ultimo kvartalet udbudt 621 enfamiliehuse. Antal solgte huse i forhold til udbud var 14 pct. Der er imidlertid stor spredning i liggetiden mellem husene. Ud af 584 udbudte enfamiliehuse i Lollands kommune medio december 2014 havde 85 huse, eller knap 15 pct., en liggetid på mere end to år. De betydelige forskelle i liggetider afspejler, hvor de to markeder er på vej hen. På Frederiksberg er problemet for ejendomsmægleren at få flere til at sætte deres lejlighed til salg, for efterspørgslen overstiger udbuddet. Det indikerer, at priserne er på vej op, i hvert fald på den helt korte bane. Vi kan forvente, at der i en sådan situation vil være flere potentielle og ressourcestærke købere pr. lejlighed, og at der kan komme budrunder. På Lolland er efterspørgslen mindre end udbuddet, og det indikerer, at priserne er for høje. Spørgsmålet er, om et prisfald er nok til at sætte gang i salget. Samtidig kan der være forhold, der forhindrer sælger i at sætte priserne yderligere ned. Det kan være, at der er realkreditgæld i huset, som sælger skal have dækket ved salget, fordi han ikke råder over andre aktiver til at indfri gælden med. TO DEMOGRAFISKE MØNSTRE Forskellen mellem boligmarkederne på Frederiksberg og Lolland skyldes store forskelle i befolkningsudviklingen, beskæftigelsen og erhvervsmønstret mellem de to kommuner. De 22 år fra 1992 og frem til 2014 har set store befolkningsmæssige forandringer i de to kommuner i vores eksempel. Det, der i dag er Lolland kommune, bestod i 1992 af Holeby, Højreby, Maribo, Rødby, Nakskov, Rudbjerg og Ravnsborg kommuner. De 7 kommuner havde tilsammen 52.900 indbyggere primo 1992. I 2. kvartal 2014 var folketallet faldet med 18 pct. til 43.409. BEFOLKNINGSPYRAMIDE Frederiksberg FREDERIKSBERG Kommune KOMMUNE 108 år 105 år 102 år 99 år 96 år 93 år 90 år 87 år 84 år 81 år MÆND KVINDER 78 år 75 år 72 år 69 år 66 år 63 år 60 år 57 år 54 år 51 år 48 år 45 år 42 år 39 år 36 år 33 år 30 år 27 år 24 år 21 år 18 år 15 år 12 år 9 år 6 år 3 år 0 år 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% BEFOLKNINGSPYRAMIDE LOLLAND Lolland KOMMUNE Kommune 108 år 105 år 102 år 99 år 96 år 93 år 90 år 87 år 84 år 81 år 78 år 75 år 72 år 69 år 66 år 63 år 60 år 57 år 54 år 51 år 48 år 45 år 42 år 39 år 36 år 33 år 30 år 27 år 24 år 21 år 18 år 15 år 12 år 9 år 6 år 3 år 0 år MÆND KVINDER 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5%

7 Kommunen havde i 2013 en nettofraflytning på 623 personer. Det var klart den kommune i landet, hvorfra der foregik den største fraflytning. Nr. 2 var Sønderborg med 496 og Ringkøbing-Skjern kom ind som nr. 3 med 463 personer. Ser man på fødselsoverskuddet, er der heller ikke meget vækst at hente her. Lolland havde i 2013 et fødselsunderskud på 453 personer. Omvendt er det gået i Frederiksberg. Fra 1992 til 2014 steg folketallet her med 19 pct., fra 86.372 til 102.682. Kommunen havde i 2013 en nettotilflytning på 292 personer. Samtidig lå fødselsoverskuddet på 553 personer. Kun København og Aarhus kunne præstere et større overskud. YNGSTE OG ÆLDSTE KOMMUNER Ændringerne i folketallet har også påvirket gennemsnitsalderen i de pågældende kommuner. Frederiksberg, hvor der i gamle dage boede mange ældre, har nu en gennemsnitsalder på 39,3 år. Lollands kommune har en gennemsnitsalder på 46,9 år. Frederiksberg er dermed en af landets yngste kommuner, mens Lolland er en af landets ældste kommuner. For hele Danmark under ét er gennemsnitsalderen 40,9 år. På side 6 ses de såkaldte befolkningspyramider, som viser befolkningen i forskellige aldersklasser som procent af den samlede befolkning. Pyramiden for Frederiksberg ligner et grantræ med mange unge og yngre mellem 20 og 40 år. Pyramiden for Lolland er meget anderledes med relativt få mellem 20 og 40 år, men relativt mange mellem 45 og 70 år. Hvad får folk til at flytte? Der er selvfølgelig mange overvejelser bag, men én tungtvejende årsag er beskæftigelsesmulighederne. Lolland har med en registreret ledighed på 7,4 pct. (fuldtidsledige i procent af arbejdsstyrken) landets næsthøjeste ledighed efter Ishøj. Frederiksberg har med 5,3 pct. en lidt højere ledighed end landet som helhed. Men ledighedstallene fortæller ikke hele sandheden. Der er også en betydelig forskel på den type jobs, der findes i de to kommuner. Sammenlignet med Frederiksberg har Lolland relativt langt flere jobs i erhverv, der beskæftiger timelønnede, herunder ufaglærte. Det er landbrug, skovbrug, fiskeri, fremstillingsvirksomhed, byggeog anlægsvirksomhed og transport. Frederiksberg har til gengæld en relativ overvægt i erhverv, der beskæftiger højere uddannet personale som IT og informationstjenester, finansiering og forsikring, rådgivning, reklame og undervisning. Han kan sælge rub og stub Ejendomsmægler Jens Saugstrup er god til at sælge boliger ikke mindst ejerlejligheder. Men det er en mangelvare på Frederiksberg. Situationsrapport fra ejerlejlighedsmarkedet på Frederiksberg Jo, det er sælgers marked lige nu. Ingen tvivl om det. Og den køber, der er så heldig at blive tilbudt noget, han kan li eller se mulighederne i, skal slå til NU og ikke tænke sig om i mange sekunder. Sådan ser øjebliksbilledet af boligmarkedet på Frederiksberg ud set gennem Jens Saugstrups briller. Han er ejendomsmægler og partner i home Bjerregaard & Co. på Frederiksberg med 30 års erfaring i bagagen. Jens har siddet på Frederiksberg-kontoret siden 1992, og han bor oven i købet selv i området.»man skal slå til her og nu, hvis man bliver tilbudt noget,«siger ejendomsmægler Jens Saugstrup, home Bjerregaard & Co.

8 Sidste år (2014) solgte han og kollegerne fra i alt tre butikker i det centrale Frederiksberg-område 261 ejerlejligheder. Og hvis han havde haft flere varer på hylderne, havde han solgt mere eller rettere rub og stub. Ja, vi har store problemer på udbudssiden. Og det vil vi fortsætte med at have. Det er jo ikke de store udviklings- og byggeprojekter, der er gang i her i kommunen. Og mulighederne for at udnytte hulrum mellem ejendomme, overtage erhvervslokaler og indrette lejligheder på eksisterende loftarealer batter ikke rigtigt i denne sammenhæng. Og selv hvis de gjorde, ville investorerne få problemer med lovgivning og andre restriktioner, siger den erfarne ejendomsmægler. Han oplyser dog, at home har kontaktet ejere af ejendomme, som kæden tidligere har vurderet, men hvor ejendommen af den ene eller anden grund ikke blev sat til salg. Den praksis har givet ganske gode resultater bl.a. fordi en del af disse boligejere blev positivt overraskede over den stigning, der i mellemtiden har været på deres ejendomme. IKKE KUN ET FREDERIKSBERG- FÆNOMEN Han tilføjer, at situationen ikke er speciel for Frederiksberg og København alene. Kigger man ud i den store verden på metropoler som f.eks. London og Hamburg har de nøjagtig de samme problemer. Resultatet af denne ubalance på boligmarkedet bliver, at prisen på den eftertragtede vare ejerlejligheder og huse stiger og stiger. De officielle statistikker taler deres tydelige sprog: Priserne er kraftigt stigende, og liggetiden bliver kortere og kortere. Og de bagvedliggende årsager er, at flugten fra land til by fortsætter. På årsbasis ligger befolkningstilvæksten på ca. 15.000 mennesker i de to kommuner København og Frederiksberg. Den udvikling vil efter alle solemærker at dømme fortsætte. Dertil kommer, at den lave rente er med til at fastlåse boligmønstret. De, der er kommet op i årene og har forladt arbejdsmarkedet, bliver boende, hvor vi tidligere så, at de forlod storbyen og flyttede ud i provinsen for at reducere deres boligudgifter. Konsekvensen bliver, at når dem, der søger bolig i Frederiksbergområdet, ikke kan få honoreret deres ønsker, presses de til at søge andre græsgange i provinsen. BYDELEN HAR DET HELE Hvorfor er Frederiksberg så attraktiv? Tidligere sagde man med en vis portion sandhed, at den lave skatteprocent i kommunen sammenlignet med Københavns kommune tiltrak mange mennesker. Men i dag er denne fordel nærmest udlignet. Frederiksberg er en by, der er tæt på det hele. Infrastrukturen fungerer med metro og buslinjer. Vi har mange grønne områder. Handelslivet blomstrer, og der findes flere attraktive boligområder i forhold til omegnskommunerne, hvor man ofte ser industrizoner tæt på de bebyggede områder. Vi kan også være stolte af vores skoler og uddannelsesinstitutioner, der rangerer højt på listerne, lige som vi har gode institutionspladser og nok af dem et forhold, som de krævende forældre tillægger stor værdi. Alt i alt forhold, der især får unge mennesker til at søge en bolig på Frederiksberg, konkluderer Jens Saugstrup, der også afliver myten om, at kommunen har overvægt af det grå guld. BEBOERNE ER BLEVET YNGRE I gamle dage var gennemsnitsalderen høj på Frederiksberg, men i dag har de yngre aldersgrupper taget over, især børnefamilierne. Hvor er lettest at få en ejerlejlighed? Jamen, det er svært, uanset hvad man går efter. Og jo flere krav, du stiller, jo vanskeligere bliver det. Og jo større tålmodighed skal du have. F.eks. har jeg i mange måneder søgt efter en lejlighed til en familie, der har en mindre lejlighed, men ønsker en større, fordi de har fået barn nr. 3. De skal altså bruge fire soveværelser. Og selv om de er parat til at give op til 8 mio. kr. for sådan en lejlighed, kan jeg ikke hjælpe dem her og nu. Bl.a. fordi den skal ligge i Frederiksberg C. i nærheden af de gode institutioner og skoler. Men jeg har ikke opgivet! Det er lejligheder som denne på Julius Thomsens Gade, Frederiksberg, der går som varmt brød.

9 Han har 180 boliger til salg Ejendomsmæglerfirmaet John Ole Hansen sælger ca. 100 huse om året. En del af dem til priser under 100.000 kr. Rapport fra ejendomsmarkedet på Lolland-Falster Der er meget at vælge imellem på hylderne hos Ejendomsmæglerfirmaet John Ole Hansen i Nykøbing F. Det spænder f.eks. fra murermestervillaen i Nykøbing med god kælder, altan og carport til en kontantpris på 1.975.000 kr. til håndværkertilbuddet på Krungerupvej ved Sakskøbing. Pris 124.000 kr. Vi har alle de typer boliger, som folk hernede på Lolland Falster efterspørger: Villaer, landejendomme, ejerlejligheder, sommerhuse, fritidshuse og andelsboliger. Og vi har alle typer af købere: Dem, som står i Ribers, dem, som kan få finansieret et køb gennem kreditforeningen eller banken og så dem, der betaler kontant, fortæller John Ole Hansen, som grundlagde firmaet for 30 år siden. Årligt sælger han sammen med makkeren og medindehaveren Lasse Dalsgaard ca. 100 boliger. Det gør ejendomsmæglerfirmaet i Nykøbings centrum til den største enkeltforretning på Lolland Falster, TRAVL ARBEJDSDAG Her og nu har de to erfarne ejendomsmæglere ca. 180 boliger til salg fordelt på Lolland og Falster. Det gør deres arbejdsdag til en travl en af slagsen, når der skal følges op på sagerne, holdes møder og indgås aftaler. Også selv om området endnu ikke har mærket foråret i boligsalget. Når vi snakker med kolleger, får de helt åndenød. Vi skal løbe meget hurtigere end dem, men det skal også siges, at folk hernede er et tålmodigt folkefærd. De tager det meget afslappet og ved, at tingene tager tid, siger Lasse Dalsgaard. De 180 boliger fordeler sig med ca. halvdelen på byhuse altså huse eller villaer, der ligger i Nykøbing og i de større satellitbyer (f.eks. Eskilstrup, Nørre Alslev, Væggerløse og Idestrup), mens den anden halvdel udgøres af landhuse, herunder nedlagte landbrug, sommerhuse og fritidshuse. BYGRÆNSEN ALTAFGØRENDE Hvad betyder bygrænsen i denne sammenhæng? John Ole: Den betyder alt, når vi taler om handelsprisen. Vi har solgt enkelte landhuse for helt ned til 55.000 kr. hvad der klart var mindre end værdien af grunden, den lå på. Omvendt har vi haft Grundlæggeren af Ejendomsmæglerfirmaet John Ole Hansen foran en af de villaer, han har til salg i Nykøbing Falster.

10 en gennemrenoveret pragtvilla ved Hasselø med en fantastisk udsigt ud mod Guldborgsund. Efter halvandet års liggetid blev den solgt til 3,5 mio. kr. på trods af dens beliggenhed og perfekte tilstand. I de gode tider (før 2006, red.) ville den have kostet 5 mio. Og hvis den tilsvarende ejendom f.eks. lå på Strandvejen i dag, ville den formentlig koste i omegnen af 20 mio. kr. 1 ÅRS LIGGETID Derimod er der ikke den store forskel på liggetiden for de to typer ejendomme. I Guldborgsund kommune ligger den i gennemsnit på et år. Huse udenfor bygrænsen trækker gennemsnittet lidt op. Desuden sælger husene på den nordlige del af Falster bedre end den sydlige og på Lolland. Det skyldes, at der her er flere arbejdspladser, lige som man er tættere på København, lyder forklaringen. Men vi har da også oplevet at have nogle huse liggende 3-4 år. Men så handler det ofte om ejere, der ikke er parat til at gå ned i de priser, som markedet ligger på. Man er altså ikke tvunget til at sælge, siger Lasse. John Ole: Bygrænsen betyder utrolig meget for, om et hus kan sælges. Især hvis det er unge mennesker, som skal købe. De ser efter, om der er en skole, børnene kan gå i, om de kan handle i nærheden, og om der er fornuftige busforbindelser i nærområdet. Tager vi f.eks. en by som Toreby, der ligger 5-6 km uden for Nykøbing på Lollandssiden. Hvorfor skulle en familie med børn flytte til Toreby, når skolen for længst er nedlagt. Vi har ikke solgt et hus i Toreby de sidste totre år til denne kategori af kunder. Men vi har folk, der gerne vil flytte fra byen. HYSTERISKE BANKER Hvad er vanskeligst at sælge: Byeller landhuset? John Ole: Finansieringen er altafgørende. Hvis prisen for et hus ligger under 500.000 kr., kan man som køber ikke få et realkreditlån. Så skal man have et banklån til 7-8 pct. Ja, i nogle tilfælde helt op til 10-11 pct. Det betyder, at det gamle pantebrevsmarked er genopstået. Og det går strygende, skulle jeg hilse at sige. Bankene kender ikke deres besøgelsestid. De kunne med fordel give nogle anderledes favorable lån til disse mennesker i stedet for at køre efter et sæt generelle retningslinjer, som er fastlagt i hovedsæderne i København. Så kunne køberen også få råd til at sætte boligen i stand og på lidt længere sigt få udskiftet banklånet med et realkreditlån. Han lægger ikke skjul på, at han er fortørnet over bankernes praksis på dette område. Jeg synes, de er hysteriske. Det er jo ikke kun køberne, det går ud over, men os alle sammen hernede. For resultatet af deres politik, er, at vi ikke kommer videre. Og så kan det godt være, at vi forholdsmæssigt har bidraget med et større antal tvangsauktioner hernede, da det gik galt. Men de penge, der er tabt, er småpenge i forhold til, hvad de tabte i de større byer. Men bankerne tænker kun i markedsandele. De glemmer at drive forretning. PRIVILIGERET JOB Bankernes adfærd har dog ikke ødelagt hans og kollegaens glæde ved at være ejendomsmæglere på Lolland-Falster. John Ole: Jeg synes, det er en priviligeret tilværelse at kunne få lov til at hjælpe nogle mennesker med noget så grundlæggende som at få tag over hovedet. Og det uanset, om vi sælger et hus til 124.000 kr. eller en ejendom til 3,4 mio. kr. Og Lasse føjer til: Ja, det er lige sjovt at komme ud til ham i kedeldragten som ham i habitten med det fornemme slips. Og netop bredden i vores forretning gør, at den er mindre sårbar i trange tider.

Single på boligjagt med rimelige muligheder 11 Hvis man er førstegangskøber i hovedstadsområdet og kan nøjes med en to værelses ejerlejlighed, er der mange muligheder til overkommelige priser, fremgår det af en ny model, BOB, som Boligøkonomisk Videncenter har udviklet På trods af stigende priser på ejerlejligheder, er Hovedstaden endnu ikke lukket land for førstegangskøberen med almindelig indkomst. Hvis han/hun vel og mærke har de fem pct. i udbetaling. Tager man som eksempel en single i skikkelse af en pædagog, der lige netop har penge til udbetalingen, men derudover ingen opsparing, kan han/hun købe 24 pct. en fjerdedel af alle de 2 værelses lejligheder, der er udbudt i Københavns kommune lige nu. Pædagogen kan ikke anskaffe sig en lejlighed på 60 m 2 til gennemsnitspris pr. m 2, men der er mange billigere 2 værelses lejligheder, som kan komme på tale som begynderlejlighed. Det er en af konklusionerne fra en ny model for boligbyrden, den såkaldte BOB-model, som Boligøkonomisk Videncenter har udviklet. (Se Bolig&Tal, et andet nyhedsbrev, som Boligøkonomisk Videncenter udgiver. Her gennemgås modellens forudsætninger samt beregningsresultater). Når det er muligt for pædagogen i eksemplet at købe ejerlejlighed på trods af prisstigningerne, skyldes det blandt andet, at renten er faldet til et historisk lavpunkt. De sidste to år er priserne på lejlighederne steget, men renten er omvendt faldet. De to forhold kombineret med pædagogens lønudvikling sikrer, at han fortsat kan købe, selvom hans såkaldte boligbyrde er steget lidt. Boligbyrden er boligudgifterne sat i forhold til køberens disponible indkomst. KUPONRENTEN HALVERET Da lejlighedernes priser toppede i 2006, var renten steget, så man var gået fra en kuponrente på 4 pct. til en kuponrente på 5 pct. Den effektive rente lå i store dele af 2005 på omkring 4,2 pct. og steg så til 5,2 pct. i april 2006, hvor kuponrenten nåede 5 pct. Til sammenligning er der nu obligationer med kuponrente på 2,5 pct. og en effektiv rente på 2,6 pct. På det allerseneste ser det ud til, at også obligationer med en kuponrente på 2 pct. vil lægge sig i en attraktiv kurs. Lejlighedernes priser på de mest attraktive adresser i hovedstadsområdet er nu højere end under boligboblen. Det gælder dog kun, når man ikke korrigerer for den almindelige inflation i priser og lønninger. Således var kvadratmeterprisen for lejligheder med postnummer 1800-1999 Frederiksberg C på 34.270 kr., da de toppede i 2. kvartal 2006. I 3. kvartal 2014 lå de på 35.927 kr., men korrigerer man for inflationen, er lejlighedspriserne i dag stadig 10 pct. under toppen i 2006. De 35.927 kr. i 2014 prisniveau svarer nemlig til 30.900 kr., når man renser den almindelige inflation ud. Derfor er boligproblemerne endnu ikke vokset ud af proportion i hovedstaden. Men fortsætter prisstigningerne i 2015 og 2016, vil problemerne dog melde sig for alvor, hvis renten begynder at stige.

12 24 pct. af alle udbudte lejligheder, som pædagogen i ovennævnte eksempel kan købe, må vurderes at være en rimelig stor andel. For de allerbilligste lejligheder gælder, at de typisk er en del mindre end 60 m 2, for eksempel med en størrelse på 45 m 2, at de kan være stuelejligheder, de kan ligge ud til en meget befærdet vej, eller der kan være tale om et mindre attraktivt byggeri fra 1960 erne eller 1970 erne. Der kan også være forhold som adgang til lejligheden via en altangang frem for en traditionel opgang. Men ser man bort fra de billigste 5-10 pct. af de udbudte 2 værelses lejligheder, fremgår det, at den boligsøgende single med almindelig indkomst endnu har begrænsede problemer med at købe sig en rimelig lejlighed på det københavnske boligmarked. LUKSUSPROBLEMER For en iagttager, der også følger udviklingen i andre europæiske hovedstæder, kunne problemerne måske endda karakteriseres som luksusproblemer. Bevares, de lejligheder, der kan komme på tale, ligger i områder som Amager, Valby, Vanløse, Brønshøj, Nordvest eller Sydvest. Men man bør huske, at Sydvest og Valby fortsat hører til blandt landets 15 dyreste postnumre at købe lejlighed i! Hvis pædagogen ikke bosætter sig i selve Københavns kommune, men i stedet søger en lejlighed i en af omegnskommunerne, kan han købe en 60 m 2 lejlighed til gennemsnitspris i kommuner som Ballerup og Rødovre. RÅDIGHEDSBELØB FOR ENLIG PÆDAGOG VED KØB AF 60 M 2 EJERLEJLIGHED I FORSKELLIGE KOMMUNER I 2. KVARTAL 2014 kr. 8.000 kr. 7.500 kr. 7.000 kr. 6.500 kr. 6.000 kr. 5.500 kr. 5.000 kr. 4.500 kr. 4.000 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 Behov København Rødovre Høje-Taastrup Det koster at bo centralt DANMARKS 15 DYRESTE POSTNUMRE KRONER PR. KVADRATMETER LEJLIGHED 1000-1499 København K 36.956 1800-1999 Frederiksberg C 35.927 1500-1799 København V 33.394 2900 Hellerup 33.260 2100 København Ø 32.180 2000 Frederiksberg 31.094 2200 København N 29.499 8000 Aarhus C 29.012 2920 Charlottenlund 28.151 2450 København SV 27.497 8200 Aarhus N 26.382 2300 København S 26.183 8210 Aarhus V 24.460 2500 Valby 23.358 2800 Kgs. Lyngby 23.358 Anm.: Kilden er Realkreditrådets statistik for 3. kvartal 2014. Der er kun medtaget de postnumre, hvor der er tilstrækkeligt mange handler i det pågældende kvartal til, at der kan opstilles en prisstatistik

13 Sådan beregnes boligbyrden 3060 3000 Boligbyrde-modellen opererer med en række forskellige førstegangskøbere med variationer i husstandstype og indkomst. I eksemplet med pædagogen indgår indkomsten for en pædagog. Modellen beregner derefter hans skat, så man kommer frem til nettoindkomsten. Det sker ved hjælp af software, der har været udviklet i forvejen af firmaet Schantz A/S (tidligere Financys, red.). 3400 2970 Efter at nettoindkomsten er beregnet, fratrækkes de faste udgifter, hvorefter rådighedsbeløbet fremkommer. Udgifterne består af tre hovedgrupper: Boligudgifter, transportudgifter samt personlige faste udgifter. Boligudgifterne omfatter ydelser på lån, ejendomsskat, ejendomsværdiskat, fællesudgifter, el, gas, vand, varme og husforsikring med videre. 2640 2630 3520 2750 2635 2670 3460 2600 2665 2880 2730 2830 2610 2840 2650 2860 2700 2720 2800 2000 2500 2850 2820 2870 2400 2450 2100 2200 1800-1999 2920 2900 1000-1499 1500-1799 2300 2770 Transportudgifter omfatter ydelser på billån, bilforsikring, brændstof, grøn ejerafgift, vedligeholdelse og periodekort til offentlig transport. De personlige faste udgifter er A-kasse, fagligt kontingent, diverse forsikringer, tv-pakker, telefon, internet, medielicens og tandeftersyn. Når man opgør de forskellige bolig- og transportudgifter, tages der højde for de udgifter, der er knyttet til beliggenhedskommune og boligtype. Boligudgiften beregnes ved, at der forudsættes et fastforrentet lån med afdrag. Udgifter som telefon og lignende er fastsat ud fra oplysninger om de typiske udgifter for forskellige husstandstyper. På den måde beregner modellen forskellige rådighedsbeløb alt efter husstandstype og boligvalg. Herefter regnes der på, om rådighedsbeløbet er stort nok til at overholde gængse standardkrav. Disse krav er et rådighedsbeløb på 5.000 kr. for enlige, 8.500 kr. for par og ekstra 2.500 kr. for hvert par i husstanden. Udover et mindstemål for husstandens rådighedsbeløb skal husstanden også kunne passere kreditinstitutionens mål for kreditværdighed. Det er fastsat til et krav om, at husstandens gældsætning ikke må overstige en faktor på 3,5 gange årsindkomsten. I figuren på side 12 kan man se, hvordan modellen beregner pædagogens rådighedsbeløb, når han købte en ejerlejlighed på 60 m 2 i forskellige kommuner i 2. kvartal 2014. KVADRATMETERPRISER FOR SOLGTE LEJLIGHEDER I UDVALGTE POSTNUMRE I HOVEDSTADSOMRÅDET Priser over 35.000 kr. pr. m 2 Priser mellem 30.000 og 35.000 kr pr. m 2 Priser mellem 25.000 og 30.000 kr. pr. m 2 Priser mellem 20.000 og 25.000 kr. pr. m 2 Priser mellem 15.000 og 20.000 kr. pr. m 2 Priser mellem 10.000 og 15.000 kr. pr. m 2

14 I London og Stockholm kan man tale om høje priser De fortsat stigende lejlighedspriser i metropoler og hovedstæder rundt omkring i Europa rejser spørgsmålet, om samfundet skal sikre, at også almindelige mennesker skal have mulighed for at bo i disse byer De københavnske priser, som mange givetvis vil finde temmelig afsindige, er intet i forhold til priserne hos vores naboer, hvis man altså vil bo i centrum af hovedstæderne. I de mest attraktive postnumre i London ligger gennemsnitsprisen på en lejlighed med et soveværelse (1 bedroom apartment, svarende til vores 2 værelses lejligheder) på 500.000 til 1.000.000 alt efter postnummeret. Der er her tale om områder som WC1 Bloomsbury, WC2 Covent Garden, EC1 City of London, W1 Central London, W2 Paddington, NW1 Camden og SW1 Westminster. 500.000 svarer til 4.700.000 kr. Priserne er opdateret 18. december 2014. Statistisk Sentralbyrå i Norge opgør kvadratmeterpriserne for borettslagsboliger til 49.323 kr. i snit for hele Oslo i 3. kvartal 2014. Det er ca. 40.500 kr. i danske kroner. En borettslagsbolig er den norske form for andelsbolig, hvor det danske begreb ejerlejlighed i Norge kaldes selveierbolig. På landsplan er der i Norge ikke prisforskel mellem borettslagsbolig og selveierbolig. Disse tal viser, at urbanisering, globalisering, og måske spekulation i fremtidige prisstigninger er godt i gang med at gøre det umuligt for almindelige mennesker at bosætte sig i centrale byområder. I Stockholm ligger kvadratmeterprisen på lejligheder (bostadsrätter) i november 2014 på 56.988 svenske kroner. Prisen ligger på 70.000-78.000 svenske kroner i de mest attraktive kvarterer som Södermalm, Centrale Stockholm, Vasastan, Östermalm og Kungsholmen. Tallene er opdateret 16. december 2014. I danske kroner svarer det til 55.000-61.500 kr. (Kilde: Svensk Mäklarstatistik). 70 PCT. DYRERE I STOCKHOLM Det er altså cirka 70 pct. dyrere at købe ejerlejlighed i det centrale Stockholm i forhold til København K, målt på kvadratmeterprisen. Sammenligningen er ikke helt korrekt, for man bør også tage højde for forskelle i indkomstniveau mellem landene. Men det giver dog et fingerpeg om, at priserne i København kan stige en del mere. Stortorget i den gamle del af Stockholm. Et af de attraktive steder at bo.

De tørre tals logik fravælger billige lejeboliger 15 For private ejendomsudviklere er der klare fordele ved at investere i ejerlejligheder frem for i mindre og billige udlejningsboliger Der er ejerboliger, andelsboliger, almene boliger og udlejningsboliger. De forskellige typer af boliger henvender sig til forskellige segmenter på boligmarkedet. Dem, som har råd til at købe en ejerlejlighed eller andelsbolig. Dem, som har mindre råd, og som derfor bor i almene boliger til en overkommelig husleje. Og så er der dem, der bor til leje i private udlejningsboliger. Her er der to grupper. Dem, som bor i lejligheder, der er opført før 1992 og reguleret på kryds og tværs med den heldige konsekvens for lejeren, at han/hun betaler en relativt beskeden husleje i forhold til, hvad man skal af med for tilsvarende lejligheder opført efter 1991. De heldige udgør langt hovedparten (knap 88 pct.) af alle udlejningsboliger. FÅ BILLIGE LEJLIGHEDER I den anden mindre gruppe findes udlejningslejligheder af varierende kvalitet og størrelse, hvor lejerne er overladt til de fri kræfters spil og betaler en markedsbestemt husleje (helt korrekt er der tale om en aftalt husleje, red.) Men er man boligsøgende og går efter en mindre, billig lejlighed den type bolig, som især enlige eller familier inden for lav og mellemindkomst området efterspørger er der langt imellem tilbuddene. Især i de større byer er det vanskeligt at finde den slags muligheder. Hvad er grunden til, at der er så lidt at vælge imellem for denne gruppe? Hvorfor opfører de private investorer eller projektudviklere, her forstået som dem, der køber en grund eller ejendom, som de udvikler og sælger igen efter en kortere tidshorisont, ikke flere billige udlejningslejligheder, når markedet tilsyneladende er der? Vi har spurgt ejendomskonsulent Morten G. Fossum, der i mange år har beskæftiget sig med ejendomsmarkedet i København og omegn bl.a. via direktørposter i forskellige projekt og udviklingsselskaber, senest som kommerciel direktør i Carlsberg Byen en stilling, han forlod ved udgangen af september 2014. MARKEDSMEKANISMERNE Der er mange forhold, der spiller ind, men man kan sige, at der er nogle markedsmekanismer, der her gør sig gældende. En privat investor vil som hovedregel gerne påtage sig nogle opgaver, hvis der er udsigt til et rimeligt afkast i forhold til den risiko, han påtager sig, siger Fossum. Han understreger, at de taleksempler, der nævnes i det følgende, ikke skal tages for pålydende, men snarere angiver et niveau på prisskalaen. Morten G. Fossum: For den private projektudvikler går konkurrencen ikke kun på at opnå den billigste entreprise. Konkurrencen består også i, om der er nogen, der mener, de kan få mere ud af jorden, end du kan.

16 Hvis man som privat investor f.eks. køber en god boligudlejningsejendom i København, kalkulerer investoren måske med et afkast på 5 pct. i forhold til den samlede anskaffelsessum. Det ender måske med lidt mindre, men hans risikoprofil er forholdsvis lille, fordi ejendommen ligger i København. Lå den f.eks. i Allerød eller i Frederiksværk, ville risikoen for, at han ikke nåede sit afkast på 5 pct. være større. Derfor indregner han en buffer på lad os sige 1 pct. Hans afkast bliver altså 6 pct. for en tilsvarende boligudlejningsejendom i de nævnte byer, forklarer Morten G. Fossum. Han understreger, at for den private investor er det uhyre vigtigt hele tiden at afveje sin risikoprofil afhængig af, hvad han investerer i, den geografiske beliggenhed, det aktuelle marked i området og de generelle konjunkturer. Der er altså mange faktorer, den private investor skal tage højde for, inden man kaster sig ud i en sådan investering. HVAD FÅR INVESTOREN UD AF DET Hvad kan han så efterfølgende regne med at hente hjem i huslejer? Også her er der forskelle i de beregninger, investoren må gøre sig især når det gælder ejendommens geografiske placering. I det følgende forudsættes, at ejendommen er opført efter 1991. Hvis ejendommen er placeret i Københavns attraktive havneområde, kan han måske få 2.000 kr. pr. m². Længere ind mod centrum kan du måske opnå 1.700 kr. pr. m². I Rødovre uden for Københavns kommune kan huslejen ligge på 1.200 kr. Hvis vi tager udgangspunkt i de 1.700 kr., skal investoren trække ejendomsskatter og driftsomkostninger fra. Det svarer til i gennemsnit 250 300 kr. pr. m². Så lander vi på en nettoindtjening på 1.400 kr. pr. m². Ved en 5 pct. s forrentning svarer det til en pris for ejendommen på 28.000 kr. pr. m². inklusiv moms. Netto vil der være 22.400 kr. til at betale for grunden, entreprisesummen, administration og løbende omkostninger i byggeperioden, herunder ejendomsskatter, renter m.m. samt til risiko og fortjeneste. Sådan ser regnestykket ud, hvis der er tale om en udlejningsejendom. Men her overfor skal projektudvikleren afveje muligheden for at sælge ejendommen som ejerlejligheder. Hvis han gør det, vil han formentlig kunne opnå en salgspris på 38 40.000 kr. pr. m², lyder ejendomskonsulentens bud. Og her er det som oftest de tørre tals logik, der bliver afgørende for projektudvikleren. For selvfølgelig er det muligt at finde en grund, hvor han kan opføre udlejningsboliger til en billig husleje. Især hvis han firer på målsætningen om et 5 pct. s afkast. Han kan måske også reducere omkostningerne til entreprenøren, administration og byggeudgifter en smule. Men dér, hvor det bliver svært at fire, er på grundprisen. Især hvis der er tale om en grund med god beliggenhed og der står en anden projektudvikler parat, som gerne vil opføre ejerlejligheder. Han er klar til at købe grunden til en helt anden kvadratmeterpris end den, vores første projektudvikler kalkulerede med. Det kan han, fordi ejerlejlighedsmarkedet er anderledes lukrativt. Og hvilken grundejer, hvad enten han er privat, eller der er tale om en kommune, vil ikke sælge grunden til højestbydende? Ifølge Morten G. Fossum er det ofte situationen for en kommune, der vil sælge jord til boligformål. For den private projektudvikler går konkurrencen ikke kun på at opnå den billigste entreprise. Konkurrencen består også i, om der er nogen, der mener, de kan få mere ud af jorden, end du kan. FORSKEL PÅ INVESTORER OG FINANSIERING Men der også er forskel på investorer: Der er de private af slagsen dem, som vi hidtil har beskæftiget os med og de institutionelle investorer, f.eks. de danske pensionskasser. Hvor de private investorer vil bruge realkreditlån op til 80 pct. af ejendommens værdi i deres kalkulationer, vil pensionskasserne typisk belåne den ejendom, de har tænkt sig at købe, op til 100 pct. Derved opnår de en pæn gennemsnitsrente over en længere periode. Regnestykkerne er vidt forskellige i de to tilfælde. Er der noget forhold mellem markedsprisen og hvad det koster at udvikle? Som udgangspunkt skal du regne med, at byggeretsprisen pr. m 2 ligger et sted mellem 10 og 20 pct. af slutprisen på produktet. Tager man som eksempel et rækkehusprojekt på Amager, som koster 30.000 kr. pr. m², så har grunden sandsynligvis kostet 10 15 pct. af den pris. Men bruger man i stedet et andet eksempel, et ejerlejlighedsprojekt inde i byen til 40.000 kr. pr. m², ligger grundprisen måske på 15 20 pct. af den pris. Det skyldes bl.a., at bebyggelsesprocenten er højere, jo tættere man kommer midtbyen. For sælgeren har jorden i princippet samme værdi, uanset hvor den ligger, men det er dyrere at bygge højt. Når man kommer over 40 m, øger man sine byggeomkostninger betragteligt. Faktisk noget i retning af 5.000 kr. pr. m². Derfor bygger man kun højhuse dér, hvor man ved, at man kan opnå attraktive priser. Og det kan man på centrale og attraktive beliggenheder. PRISUDVIKLINGEN SPÆNDER BEN Men prisudviklingen i København spiller vel også ind, så det bliver endnu sværere at bygge billige lejeboliger i København?

17 Ja, det er indlysende. Går vi tilbage til omkring år 2000, var det billigere at bosætte sig i København end i Malmø. Siden er det gået både op og ned, men storbymæssigt er København i dag kommet op i den dyre ende. Københavns kommune kunne selv bidrage til at få dæmpet priserne. Her tænker jeg på, at der i kommunen er masser af fritliggende jordarealer, men de er ikke frigivet til boligformål. Hvis det skete, ville kommunen skulle afholde store anlægsudgifter til infrastruktur, skoler, institutioner m.m. I stedet satser man på at videreudvikle f.eks. Ørestaden. Det afgørende for den private investor og projektudvikleren er, om han tror på, at her kan der udvikles nogle gode boliger i harmoni med detailhandel og en fornuftig infrastruktur. Derfor bliver boligformen og beliggenheden vigtige parametre, når der skal investeres. Set med kommunale briller er det en fornuftig politik at udvikle ét område af gangen og gøre det færdigt, inden man kaster sig over noget nyt. Så selv om man gerne vil bygge flere boliger også billige udlejningsboliger er det ikke kun et spørgsmål om at sælge jord og få sat noget i gang. Mange parametre også politiske spiller ind. MANGE PROJEKTER PÅ VEJ, MEN Mens der således er knaphed på små og billige udlejningslejligheder på boligmarkedet, forholder det sig anderledes, når det gælder ejerlejligheder og almene boliger. Carlsberg Byen, Grønttorvet i Valby, Irma byen i Rødovre er bare nogle eksempler på initiativer, der er på vej. Det hele handler om, hvor attraktiv beliggenheden er i forhold til, hvad man kan opnå inde i byen. Og selv om kvadratmeterprisen på jord falder, jo længere man bevæger sig væk fra centrum, er sandsynligheden for, at der vil blive opført billige lejeboliger i disse områder meget lille set med mine øjne. For uanset, hvor man befinder sig i omegnen af København vil der være en naturlig bundgrænse for kvadratmeterprisen. 8-tallet i Ørestaden er Danmarks største boligbyggeri. Det er tegnet af arkitektfirmaet Bjarne Ingels Group, BIG

18 De ældre sidder på guldet Ny rapport beskriver, hvordan det er de ældre boligejere, der har de store friværdier. Nogle af dem er i større grad begyndt at leve af murstenene. Det bryder med tidligere tiders tradition for, at de ældre betalte gælden ud Mange ældre hylder de gamle dyder og betaler deres lån helt ud. Men i de senere år er dette med de gamle dyder blevet udfordret. For de ældre, der er født fra 1933 og senere, gælder, at de har øget deres gæld i boligen i de senere år. Det fremgår af rapporten Flyttemønstre, indkomster og formuer blandt ældre personer og husholdninger. Rapporten, der er skrevet af lektor Morten Skak og post.doc. Gintautas Bloze, udkom i september 2014 og afdækker en bred vifte af boligøkonomiske emner. I 1995 var halvdelen af de ældres ejendomme gældfri. Den andel er senere steget, og i 2011 udgjorde de cirka 60 pct. af ejendommene. Det er dog ikke alle ældre, der er så heldige. En mindre andel er kommet i klemme, efter at boligboblen bristede, og 5,7 pct. af de ældres ejendomme var i 2011 overbelånte. Det vil sige, at gælden udgør mere end 80 pct. af ejendommens værdi Den formue, der efterlades hvert år, har i de senere år ligget på mellem 35-50 milliarder kroner, hvor det årlige niveau har været stærkt påvirket af udsvingene i boligpriserne. Selv om nogle ældre optager gæld i løbet af deres pensionisttilværelse, gælder det for de 170.000 ældre under ét, at de efterlod en større formue, end de havde, da de startede deres pensionisttilværelse. Det er desværre ikke muligt at inddrage data for pensionsopsparinger. Undersøgelsen må derfor tages med dette væsentlige forbehold. For boligejerne gælder det, at de opgjort ved medianen havde en formue på 780.000 kr. i 2013-priser, da de startede deres pensionisttilværelse. Den formue var vokset til 1.570.000 kr., da de gik bort. Tager man gennemsnittet, bliver tallene trukket op til henholdsvis 1.190.000 kr. og 2.490.000 kr. For ikke-boligejere ser billedet anderledes ud. Her lå formuen som median på 36.000 kr., da pensionisttilværelsen startede, og da den endte var den vokset til 62.000 kr. FLERÅRIGT PROJEKT KORT- LÆGGER BOLIGEJERNES ØKONOMI Boligøkonomisk Videncenters projekt med Syddansk Universitet ved lektor Morten Skak og post.doc. Gintautas Bloze har gennem et par år kortlagt boligejernes økonomi i Danmark. Den første rapport var Insolvens blandt danske boligejere 2010, der udkom i august 2012. Derefter fulgte Danske husholdninger på dybt vand i februar 2013 samt Danske boligejeres økonomi under stærkt svingende boligpriser i september 2013. Projektet afsluttes med Flyttemønstre, indkomster og formuer blandt ældre personer og husholdninger fra september 2014. Rapporten kan frit downloades på Boligøkonomisk Videncenters hjemmeside www.bvc. dk eller rekvireres hos centret. Boligøkonomisk Videncenter har lagt en projektbeskrivelse på sin hjemmeside, og har omtalt resultaterne af arbejdet i sine nyhedsbreve nummer 11 og 13. Nyhedsbrev 11 fra april 2013 bringer også et interview med Morten Skak. MEDIAN Statistikere bruger ofte begrebet median i stedet for gennemsnit. Medianen er det niveau, hvor halvdelen af observationerne ligger under, og den anden halvdel over. Medianen er et godt begreb at bruge i stedet for et simpelt gennemsnit, fordi gennemsnittet godt kan give et skævt billede af forholdene, hvis der for eksempel er en mindre gruppe med meget høje eller lave værdier. I det konkrete tilfælde kunne en lille gruppe meget velhavende boligejere hæve gennemsnittet uforholdsmæssigt meget op over median-værdien. De ældre boligejeres friværdi fulgte med boligpriserne under den såkaldte boligboble i 2000-årene. Tilbage i 1995 havde de ældre i median (se forklaring i den grå faktaboks) en friværdi på knap 800.000 kr. opgjort i 2013 prisniveau. Frem til 2007 steg deres friværdi til 1.800.000 kr. Den er siden faldet, men lå i 2011 dog stadigvæk over 1.270.000 kr. FORMUEN GIVES VIDERE Undersøgelsen har også set på formueforholdene for personer, der er gået bort i årene 2008-2012. Det drejer sig om ca. 170.000 personer. Flyttemønstre,, indkomster og formuer blandt ældre personer og husholdninger Morten Skak GintautaS Bloze Boligøkonomisk Videncenter ISSN 2246-4077 ONLINE NYHEDSBREV NR 18 Januar 2015 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads 2 1551 København V Redaktion: Curt Liliegreen, og Per B. Jensen Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Anvendte fotos: Anni Norddahl Flemming Karlsen Scanpix