Afgørelse i sagen om udvidelse af et sommerhus ved kystskrænten i Rågeleje i Græsted-Gilleleje Kommune.

NATURKLAGENÆVNET Frederiksborggade 15, 1360 København K Tlf.: 3395 5700 Fax: 3395 5769 X.400: S=nkn; P=sdn; A=dk400; C=dk E-mail: nkn@nkn.dk 31. august 2005 J.nr.: 03-121/200-0036 SNI Afgørelse i sagen om udvidelse af et sommerhus ved kystskrænten i Rågeleje i Græsted-Gilleleje Kommune. Fredningsnævnet for Frederiksborg Amt har den 30. marts 2005 meddelt afslag i medfør af naturbeskyttelseslovens 50 på ansøgning om lovliggørelse af udvidelse af et sommerhus på ejendommen matr.nr. 12 k m.fl. Hesselbjerg by, Blistrup, med adressen St. Orebjergvej 37-39 i Rågeleje i Græsted-Gilleleje Kommune. Frederiksborg Amt har den 6. april 2005 meddelt påbud, jf. naturbeskyttelseslovens 73, stk. 6, og 74, stk. 1, om at fjerne tilbygningen og reetablere skræntkronen til det oprindelige niveau. Ejeren og ejerens rådgiver, arkitektfirmaet Frederiksen og Knudsen A/S, har i fællesskab påklaget afgørelserne til Naturklagenævnet. Ejendommen er omfattet af fredningsnævnets kendelse af 19. august 1940 og Overfredningsnævnets kendelse af 7. februar 1941 om fredning af kystskrænter i Rågeleje i Græsted-Gilleleje Kommune. Fredningen omfatter et område langs kysten i Rågeleje mellem Strandvejen og St. Orebjergvej. Fredningens formål er at bevare tilstanden af kystskrænterne ved Rågeleje nedenfor St. Orebjerg. Der er i fredningskendelsen af 19. august 1940 fastsat følgende: Det bestemmes derfor, at den del af de fornævnte grunde, som danner skråningen af skrænten mod stranden, fredes, således at der ikke må op

2 føres nogen bygning eller anbringes nogen fast indretning herunder ledningsmaster og flagstænger eller noget andet, der efter nævnets skøn virker uheldigt. Jorden skal henligge som den er med græs og lyng og må ikke opdyrkes eller beplantes eller graves, ligesom murede trapper, terrasser eller lignende ikke må anlægges uden nævnets samtykke. På den øvrige del af ejendommene må der ikke bygges, uden at tegninger og planer forud er godkendt af fredningsnævnet. På ejendommen matr.nr. 12 k lå der tidligere et sommerhus på 220 m 2 etage. i én I forbindelse med en nødvendig udskiftning af husets tag søgte ejeren i 2002 Græsted-Gilleleje Kommune om byggetilladelse og dispensation fra bygningsreglementet til ændring af tagets hældning fra 30 o til 50 o således, at tagetagen kunne udnyttes. Kommunen afslog at give dispensation fra bygningsreglementets bestemmelse om en maksimal bygningshøjde på 6,5 m. Ejeren søgte herefter kommunen om byggetilladelse til et nyt projekt for om- og tilbygning, som ikke øgede bygningshøjden, men alene bygningens længde. Efter drøftelser mellem arkitektfirmaet og kommunen meddelte kommunen i december 2003 byggetilladelse. Der er i tilladelsen bl.a. anført følgende: Det påhviler ejendommens ejer at sikre at byggeloven samt de på ejendommen evt. tinglyste deklarationer, servitutter og fredningsbestemmelser overholdes. Tinglyste bestemmelser fremgår af ejendommens blad i tingbogen. Det godkendte projekt omfatter en udvidelse af huset med 165 m 2 samt etablering af en overdækket terrasse på 151 m 2 omkring hele huset. Sommerhuset udgør herefter en bygning, der er 42,5 m lang og 11,5 m bred, inkl. den overdækkede terrasse. På landsiden er en vinkelbygning på det oprindelige sommerhus bibeholdt. På vandsiden etableres endvidere en 22 m lang og 3,5 m bred terrasse. Tilbygningen udgør bygningens vestligste 18 m, der i den vestligste ende er gravet ca. 1 m ned i terrænet. Sommerhuset ligger parallelt med kysten og strækker sig efter udvidelsen ind over et ejendomsskel til matr.nr. 12 lx Hesselbjerg by, Blistrup, der er en selvstændigt noteret ejendom med samme ejer. I september 2004 meddelte Frederiksborg Amt påbud om at standse byggeriet samt påbud om at lovliggøre tilbygningen og terrassen ved indsendelse af ansøgning til fredningsnævnet for så vidt angår fredningen.

3 For terrassens vedkommende meddelte amtet endvidere et påbud om eventuelt også at lovliggøre byggeriet i relation til strandbeskyttelseslinien. Ejeren fremsendte herefter projektet til fredningsnævnet. Det fremgår af henvendelsen, at projektet omfatter en udvidelse af sommerhuset med 165 m 2 samt en omgivende overdækket terrasse (loggia) og en ikkeoverdækket terrasse. Det er alene den ikke-overdækkede terrasse, der overskrider strandbeskyttelseslinien. I november 2004 afslog amtet at dispensere fra strandbeskyttelseslinien. Denne afgørelse er ikke påklaget til Naturklagenævnet. Amtet rettede endvidere i november 2004 som tilsynsmyndighed efter naturbeskyttelsesloven henvendelse til fredningsnævnet om byggeriet. Amtet indstillede, at der blev meddelt afslag på ansøgningen om lovliggørelse. Amtet anførte bl.a., at den 42,5 m lange bygning parallelt med kysten og Strandvejen er visuelt dominerende samt, at bygningen med sin længde afviger fra områdets øvrige bebyggelse i form af villabebyggelse. Selvom flere huse står på skræntkronen, vender de ofte den smalle side mod vandet. Der findes enkelte lange bygninger, men de er trukket tilbage fra vandet. Set fra Strandvejen fremstår skrænten med spredt bebyggelse og naturlig bevoksning. Desuden henviste amtet til, at der for nylig kun er dispenseret til mindre tilbygninger. Fredningsnævnet foretog en besigtigelse. Herunder oplyste ejerens arkitekt, at han i flere år havde forhandlet med kommunen om byggetilladelse, men at kommunen på intet tidspunkt havde nævnt, at projektet også skulle godkendes af fredningsnævnet. Græsted-Gilleleje Kommunes repræsentant støttede en lovliggørelse og henviste bl.a. til, at byggeriet ikke er specielt dominerende eller skæmmende og at tilbygningen har samme højde som den eksisterende bygning. Frederiksborg Amts repræsentant indstillede, at der blev meddelt afslag bl.a. under henvisning til, at skræntkronen landskabsmæssigt er meget vigtig for formålet med fredningen og at bebyggelsen i denne udformning ikke er forenelig med fredningens formål. På den baggrund traf fredningsnævnet den 30. marts 2005 den påklagede afgørelse. Nævnet (et flertal) vurderede, at den omhandlede udvidelse af sommerhuset er visuelt skæmmende set fra Rågeleje Strandvej. Der blev lagt vægt på den samlede længde på 40 m af husets facade efter udvidelsen parallelt med Strandvejen, sammenholdt med husets meget mar

4 kante placering på toppen af skrænten. Det blev med en høj grad af sikkerhed antaget, at nævnet ikke ville have meddelt tilladelse til udvidelsen efter naturbeskyttelseslovens 50, såfremt en ansøgning derom var indgivet inden iværksættelsen af udvidelsen. Nævnet anførte, at en efterfølgende tilladelse til den ulovligt påbegyndte udvidelse vil opfattes som krænkende for retsfølelsen, ligesom den vil kunne tillægges betydning som præcedens, der vil gøre det særdeles vanskeligt fremover at afslå lovliggørelse af andre, mindre omfattende overtrædelser af fredningsbestemmelser. Efterfølgende meddelte Frederiksborg Amt den 6. april 2005 påbud om fjernelse af sommerhusudvidelsen på 165 m 2. Det fremgår af afgørelsen, at dette indebærer, at tilbygningen skal fjernes og skræntkronen reetableres til det oprindelige niveau. Opfyldning af hullet efter fundamentet skal ske med det oprindelige skræntmateriale. Fristen for fjernelsen og reetableringen blev fastsat til den 1. oktober 2005. Klagen Klagerne har anført, at Naturklagenævnet må tage udgangspunkt i en vurdering af, om der kunne være opnået en tilladelse til ombygningen. Såfremt nævnet finder, at der ikke ville have været grundlag for at opnå en tilladelse til byggeriet i henhold til fredningsbestemmelserne, må nævnet vurdere, om der i denne sag foreligger sådanne konkrete omstændigheder, der kan begrunde, at ombygningen kan bibeholdes. Ved denne vurdering indgår blandt andet, om ejendommens ejer var i god tro ved opførelsen af byggeriet og om omkostningerne ved en fysisk lovliggørelse skal bæres af ejeren eller, om ejeren har krav på skadesløsholdelse fra kommunen. Vedrørende muligheden for at opnå en tilladelse har klagerne henvist til, at det ifølge fredningsbestemmelserne alene er den del af skrænten, som skråner, der er fredet. På arealet ovenfor skrænten mellem skrænten og St. Orebjergvej, er der ikke forbud mod bebyggelse, men tegninger og planer skal forelægges fredningsnævnet til godkendelse. Tilladelse til ombygningen kan således ikke afvises med henvisning til fredningsbestemmelserne eller formålet med fredningen. Klagerne har endvidere henvist til, at ejeren og arkitektfirmaet gennem længere tid har samarbejdet med kommunen om at finde et ombygningsprojekt, der ikke var dominerende og skæmmende i forhold til de øvrige ejendomme på skrænten og området generelt. Ud fra ordlyden af fredningsbestemmelserne og fordi ejeren og arkitektfirmaet i tæt samarbejde med kommunen har

5 udviklet det nuværende om- og tilbygningsprojekt, burde ejeren således kunne have opnået fredningsnævnets godkendelse af projektet. Klagerne har endvidere anført, at de har været i god tro om, at byggeriet var i overensstemmelse med fredningsbestemmelserne. Arkitektfirmaet har læst indholdet af fredningsbestemmelserne, der efter klagernes mening ikke er ganske klare, og været af den overbevisning, at fredningen kun omfattede skræntens skråning og at de arealer, der lå ovenfor skråningen, godt måtte bebygges. Klagerne har også henvist til, at det fremgår af bygningsreglementet, at kommunen i forbindelse med behandlingen af ansøgninger påser overholdelse af bl.a. naturbeskyttelsesloven. Da fredningsbestemmelser varetages med hjemmel i naturbeskyttelsesloven havde arkitektfirmaet en berettiget forventning om, at kommunen havde påset, at fredningsreglerne var overholdt. Kommunen har under de flerårige forhandlinger om projektet på intet tidspunkt nævnt, at det ligeledes skulle godkendes af fredningsnævnet. Om værdispild og proportionalitet har klagerne anført, at ombygningen næsten er færdiggjort og udgør en betydelig omkostning for ejeren. Det er usikkert, om ejeren kan overvælte denne økonomiske byrde på kommunen med henvisning til, at kommunen burde have reageret på fredningsreglerne. Under alle omstændigheder må det forventes, at et sådant spørgsmål først vil skulle afklares ved domstolene og at det derfor vil påføre ejeren omkostninger til sagens førelse. Klagerne har herudover henvist til, at Frederiksborg Amt ved sin henvendelse til fredningsnævnet i november 2004 bl.a. anførte, at Det er amtets opfattelse, at der på ejendommen matr.nr. 12 lx Hesselbjerg By ( ) kunne være opført et selvstændigt sommerhus, da der er tale om en hovednoteret ejendom. Ved overholdelse af gængse mål for afstand til skel ville husene på de forskellige ejendomme fremstå med luft imellem. De trods alt tætstående huse ville i givet fald synes mindre dominerende på skrænten end den ca. 40 meter lange bygning. Klagerne har anført, at det således er sandsynligt, at en selvstændig bygning vil blive tilladt opført. De meget store værdispildsomkostninger ved nedrivning af tilbygningen, genopbygning af det oprindelige hus og derefter opførelse af en selvstændig bygning er uproportionalt med målet om at opnå luft mellem bygningerne. Ud fra værdispildsbetragtninger og et proportionalitetsprincip bør om- og tilbygningen således kunne bibeholdes. Klagerne har ikke oplyst hvor store udgifter, der vil være forbundet med en fysisk lovliggørelse af byggeriet.

6 Klagerne har ikke selvstændigt begrundet klagen over Frederiksborg Amts afgørelse. Fredningsnævnets udtalelse Fredningsnævnet har fastholdt den trufne beslutning. Klagernes supplerende bemærkninger Klagerne har supplerende oplyst, at det følger af den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning, at klageren er berettiget til at få tilladelse til opførelse af bygningen, idet fredningsnævnet i en række sammenlignelige tilfælde har meddelt en sådan tilladelse. Klagerne mener ikke, at fredningsnævnet i noget tilfælde har nægtet tilladelse til opførelse af bebyggelse på ejendomme omfattet af fredningen. Det er endvidere klagernes opfattelse, at der i området er opført en række bebyggelser med byggetilladelse, men hvor fredningsnævnets tilladelse ikke foreligger. Herudover har klagerne foreslået, at der som vilkår for en tilladelse til at bibeholde tilbygningen foretages en matrikulær sammenlægning af klagernes fire ejendomme indenfor fredningen (de to ejendomme, hvor sommerhuset nu ligger, og de to bagvedliggende ejendomme mod St. Orebjergvej) samt tinglyses en deklaration med fredningsnævnet som påtaleberettiget om, at ejendommen ikke på ny kan udstykkes. Denne mulighed vil efter klagernes opfattelse sikre områdets naturværdier bedre end en stadfæstelse af fredningsnævnets afgørelse. Besigtigelse Naturklagenævnet foretog den 26. august 2005 en besigtigelse med deltagelse af bl.a. klagerne, Frederiksborg Amt og Græsted-Gilleleje Kommune. Nævnet besigtigede sommerhuset og omgivelserne, herunder sommerhuset set fra Strandvejen nedenfor kystskrænten. Under besigtigelsen fremgik det, at byggeriet nu er helt afsluttet og huset taget i brug. Klagerne afleverede - i tilknytning til bemærkningerne om, at fredningsnævnet i en række lignende tilfælde har givet tilladelse til byggeri - en oversigt over byggesager på St. Orebjergvej. Der blev ikke fremlagt eksempler på, at fredningsnævnet i andre tilfælde har givet tilladelse til et byggeri af tilsvarende dimensioner umiddelbart ovenfor kystskrænten.

7 Naturklagenævnets afgørelse I sagens afgørelse har deltaget 9 af nævnets 10 medlemmer: Lars Busck (formand), Bent Hindrup Andersen, Ole Pilgaard Andersen, Marie-Louise Andreasen, Martin Glerup, Leif Hermann, Anders Stenild, Poul Søgaard og Jens Vibjerg. Efter naturbeskyttelseslovens 50 kan der meddeles dispensation fra en fastsat fredningsbestemmelse, når det ansøgte ikke vil stride mod fredningens formål. Ifølge fredningskendelsen er fredningens formål at bevare tilstanden af kystskrænterne i Rågeleje. Der er derfor forbud mod byggeri mv. på selve skrænten, mens byggeri i den resterende del af det fredede område skal godkendes af fredningsnævnet. Således som sagen er oplyst, må det lægges til grund, at sommerhuset ikke ligger på selve skrænten, men på skræntkronen umiddelbart ovenfor skrænten. Til- og ombygning af sommerhuset forudsætter således fredningsnævnets godkendelse. Byggeprojektet er allerede udført. Et flertal på 8 medlemmer udtaler: Spørgsmålet om godkendelse af en allerede udført foranstaltning bør som udgangspunkt behandles, som om byggeriet ikke havde fundet sted. Sommerhuset er placeret helt ud til kystskrænten og er nu 42,5 m langt, incl. den overdækkede terrasse. Naturklagenævnet kan tilslutte sig det af fredningsnævnet anførte om, at der med høj grad af sikkerhed ikke ville være meddelt tilladelse til udvidelsen, såfremt en ansøgning derom var indgivet inden byggeriet blev påbegyndt. Udvidelsen af sommerhuset er visuelt dominerende set fra Rågeleje Strandvej, hvor husets samlede facadelængde sammenholdt med husets markante placering på toppen af skrænten bryder rytmen af store sommerhuse adskilt af grønne områder med beplantning. Det indgår i vurderingen, at en godkendelse af tilbygningen vil virke præjudicerende på fremtidige afgørelser.

8 Det bemærkes i den forbindelse, at den af klageren foreslåede sammenlægning af 4 ejendomme og tinglysning af en deklaration om, at ejendommen ikke på ny kan udstykkes, ikke vil ændre det visuelle indtryk af sommerhuset på skræntkronen. Klagerens redegørelse for andre til- og ombygninger i det område, der er omfattet af fredningen, har ikke påvist sammenlignelige sager, hvor fredningsmyndighederne har meddelt tilladelse til en lige så lang bygning umiddelbart ovenfor kystskrænten. Den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning ses således ikke at være tilsidesat. Det skal herefter vurderes, om der foreligger sådanne konkrete omstændigheder, der kan begrunde, at byggeriet alligevel bør godkendes, herunder om klagerne har været i god tro og om krav om nedrivning og retablering vil medføre et uacceptabelt samfundsmæssigt værdispild. Ejeren har påstået at være i god tro og har herved henvist til, at byggeriet er opført med kommunens tilladelse efter langvarige forhandlinger med kommunen om byggeriets udseende og placering. Naturklagenævnet finder imidlertid, at det må lægges til grund, at ejeren uanset kommunens medvirken har et selvstændigt ansvar for at sikre, at byggeriet opføres i overensstemmelse med fredningsbestemmelser, som er tinglyst på ejendommen. Kommunens byggetilladelse indeholder en udtrykkelig bemærkning herom. Det må i den forbindelse også tages i betragtning, at ejerens interesser i forhold til kommunen er varetaget af et arkitektfirma som professionel bygherrerådgiver, og at ejeren i forhold til fredningsmyndighederne må bære ansvaret for eventuelle fejl fra rådgiverens side. Naturklagenævnet finder på den baggrund ikke, at ejeren har været i god tro med hensyn til kravet om fredningsnævnets forudgående godkendelse. Naturklagenævnet finder endvidere ikke, at der foreligger sådanne konkrete omstændigheder, at hensynet til at undgå samfundsmæssigt værdispild kan føre til et andet resultat. Frederiksborg Amts påbud af 6. april 2005 om at fjerne tilbygningen og reetablere skræntkronen til det oprindelige niveau er meddelt i konsekvens af fredningsnævnets afgørelse.

9 Efter en samlet vurdering stemmer flertallet herefter for at stadfæste fredningsnævnets og amtets afgørelser. Mindretallet (Anders Stenild) er af den opfattelse, at der burde være meddelt tilladelse til den omhandlede udvidelse af sommerhuset, såfremt ejeren havde søgt herom inden udvidelsen. Dette medlem stemmer derfor for at ændre fredningsnævnets afgørelse til en godkendelse. I overensstemmelse med flertallets stemmeafgivning går Naturklagenævnets afgørelse herefter ud på, at fredningsnævnets afgørelse af 30. marts 2005 og amtets afgørelse af 6. april 2005 stadfæstes. Fristen for at efterkomme Frederiksborg Amts påbud om at fjerne tilbygningen og reetablere skræntkronen fastsættes af Frederiksborg Amt. På Naturklagenævnets vegne Lars Busck Naturklagenævnets formand Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. naturbeskyttelseslovens 82. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. lovens 88, stk. 1.