Bygningsgennemgang af ejendommens klimaskærm

Transkript

1 Rådgivende ingeniører FRI arkitekter energirådgivere E/F Sankt Annæ Plads 19 mfl. Att.: bestyrelsen Vedr.: Emne: Bygningsgennemgang af ejendommens klimaskærm Notat Iht. aftale har Topdahl onsdag den 21. oktober 2015 udført en bygningsgennemgang af ejendommens klimaskærm herunder tag, kælder, facader og vinduer/døre. Vicevært Jakob Thomsen deltog ved besigtigelsen. Der var skaffet adgang til følgende 3 boliger, som blev besigtiget: 19B,4.tv og 19A,3.tv samt 19A,3.th. Derudover har Topdahl tirsdag den 3. november 2015 udført et eftersyn af ejendommens tag og gadefacade fra lastvognslift. Liften blev opstillet på Toldbodgade. Myndighederne havde ikke givet tilladelse til opstilling af lift på Sankt Annæ Plads, grundet det igangværende byggearbejde. Oplysninger om ejendommen 1. Ejendommen er opført 1898 og har bevaringsværdig 3. Bygningerne med værdierne 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags. 2. I 2006 er ejendommen gennemgået en større indvendig ombygning og istandsættelse. 3. I november 2014 blev fri gavl mod nabo Sankt Annæ Plads 17 istandsat ved omfugning og udskiftning af defekte mursten m.m. Gadefacade Gårdfacade, udsnit Marielundvej Herlev - tlf cvr [email protected]

2 Gårdfacade, udsnit Baghus Følgende konstateret ved besigtigelsen: Besigtigelsen blev foretaget visuelt, fra boliger og med kikkert fra terræn samt fra lastvognslift opstillet på Toldbodgade. Ingen destruktive indgreb eller målinger blev udført. Tag: Ejendommens tagkonstruktion er udført som saddeltag og belagt med eternitskifer. Underliggende konstruktion (spær og lægter mv.) er udført i træ. Mod gade: Tag på spir, kviste/flunker og skotrender m.m. er udført med kobberdækning. Inddækninger mod skorstene, brandkamme m.m. er ligeledes udført i kobber, som vurderes at være af nyere dato. Mod gård: Tag på nyere kviste er belagt med tagpap på den vandrette del og flunker er udført med zinkdækning. Inddækninger mod skorstene, brandkamme m.m. er primært de oprindelige, udført skjult/indmuret, som kræver hyppigere vedligeholdelse og er svære at kontrollere. Tagterrasser mod gård er af nyere dato. Tagfladerne er gennembrudt af tagvinduer af nyere/ældre dato, faldstammeudluftninger, taghætter, kviste, tagterrasser mod gård og små tagaltaner mod gade m.m.. Det vides ikke om der under tagbelægningen er udført et undertag af banevare eller lignende. Taget fremstår meget broget med både nye og ældre eternitskifer. Kobberbelægning på spir/kviste m.m. vurderes at være det oprindelige kobber fra ejendommens opførelse i Det vurderes at taget, primært mod gård, er blevet gennemgået, skiferbelægning udskiftet og ændringer foretaget ved istandsættelsen af ejendommen i Tagrender og nedløb er hovedsageligt udført i kobber. På baghus er de udført i plast. Tagrender er i rimelig stand, men trænger til oprensning af møg og enkelte steder står der vand i tagrender grundet utilstrækkeligt fald til tagnedløb. Side 2 af 17

3 Skorstene, betonafdækninger og murede flunker m.m. syner i rimelig stand. Det skal påregnes, at de løbende skal efterses og vedligeholdes af murer, da de er udsatte fra vejrliget. Normal gennemsnitlig levetid for er tagpapdækning og eternitskifer er ca. 40 år. Normal gennemsnitlig levetid for kobber er ca. 100 år. Tag mod gade (besigtiget fra lift). Taget fremstår meget broget med både nye og ældre eternitskifer. Inddækninger mod skorstene m.m. er nyere udført i kobber. Tag mod gård (besigtiget fra 4.sals bolig). Inddækninger mod gavl m.m. er de oprindelige, udført skjult/indmuret, som kræver hyppigere vedligeholdelse og er svære at kontrollere. Taget fremstår ligeledes meget broget med både nye og ældre eternitskifer. Tag på baghus (besigtiget fra 3.sals bolig). Tagets tilstand og anvendt materiale kunne ikke bestemmes fra afstand. Taget fremstår med lapninger. Side 3 af 17

4 Spir mod gade (besigtiget fra lift). Gelænder kraftigt rusttæret, hvilket er medårsag til brune løbere ned af kobbertaget. Tag mod Toldbodgade (besigtiget fra lift). Vand i tagrende, som skyldtes ikke korrekt fald til tagnedløb. Tag mod gård (besigtiget fra 4.sals bolig). Møg i tagrende, bør oprenses fra lift. Tag mod gård (besigtiget fra 4.sals bolig). Rådskadet træliste over kvistvindue. Side 4 af 17

5 Tag, anbefalede tiltag: Med udgangspunkt i tagets alder, kompleksitet og den registrerede tilstand, vil det ved normalt vedligehold og overvågning for svigt, vurderes til at have en restlevetid på 5-10 år. Når der som her er isolerede tagflader mod beboelse, er der større risiko for at der sker en opfugtning skjult i konstruktionen, som man ikke opdager før det er for sent. På en ejendom med tagboliger som denne, er det derfor vigtigt at alle taggennembrydninger er tætte og intakte. Typisk sker utætheder i taget fra inddækninger omkring tagvinduer, kviste m.m. og overgange/inddækninger mellem de enkelte bygningsdele sådanne utætheder er meget svære at lokaliserer. Hvis der ofte konstateres vandskader i tagetagen og driftsudgifterne er relative store, bør det overvejes, at udskifte taget indenfor den nærmeste fremtid, og her etablerer et tag med fast undertag, som sikre ejendommens tag mod vandskader mange år frem i tiden. Kælder: Kælderen er hovedsageligt indrettet med erhvervslejemål, som der ikke var adgang til og ikke besigtiget. En lille del af kælderen blev besigtiget herunder den bagerste del ved varmecentralen. Kælderen vurderes i normal stand i forhold til lignende ejendomme af samme alder. Kælderen fremstår rimelig velholdt, med luftfugtighed på et acceptabelt niveau samt generelt tør. Varmecentral i kælder. Rusttæret ståldrager i kælder ved vederlag. Konstateret mod kælderydervæg Toldbodgade nr. 27. Side 5 af 17

6 Facader: Gadefacade: Facadens overfacade fremtræder flot med mange udsmykninger m.m. udført af natursten og med blankt murværk med røde sten på den øverste del. Fuget rødt murværk med brændte profilerede fuger fremstår med forvitrede/udvaskede fuger på en stor del af facaden fra 1. til 3.sal. Noget af murværket på spir i 4.sals højde fremstår i god stand og er blevet omfuget. Gennemgående gesimser af natursten og udsmykninger m.m. fremstår i rimelig stand i forhold til alder, dog med nedbrydninger og manglende/udvaskede fuger i stødsamlinger. Altaner mod gade vurderes i god stand og er tidligere blevet istandsat ved pålægning af asfaltpap på altanbund. Underfacade af granitsten og natursten fremstår i god stand. Omfuget murværk på spir i 4.sals højde (besigtiget fra lift). Forvitrede/udvaskede fuger (besigtiget fra lift). Side 6 af 17

7 Natursten med manglende/udvaskede fuger i stødsamlinger (besigtiget fra lift). Asfaltpap på altanbund (besigtiget fra lift). Granittrin har sat sig ved indgang Sankt Annæ Plads 19. Granittrin har sat sig ved indgang Toldbodgade. Side 7 af 17

8 Filts/puds afskaller på vægge ved trappenedgang på Toldbodgade. Gårdfacade: Facaderne fremstår hovedsageligt af blankt murværk med gule sten med brændte profilerede fuger i god stand, dog anbefales det at gennemgå/fugereparere næste gang der er stillads på ejendommen. Gennemgående gesimser af natursten fremstår i rimelig stand i forhold til alder, dog med nedbrydninger og udvaskede fuger i stødsamlinger. Der er pålagt en naturskiferplade i vinduesnicher på 3.sal. Underfacade af granitsøjler, natursten og pudsede felter fremstår i god stand. Sokkelpuds og puds ved dørfalse fremstår med enkelte pudsskader, som skal udbedres. Pålagt naturskiferplade i vinduesnicher på 3.sal. Granittrin ved baghus har sat sig. Side 8 af 17

9 Fri gavl mod nabo Sankt Annæ Plads 17: Gavlen er senest blevet istandsat i oktober/november 2014 med omfugning og udskiftning af defekte mursten m.m. Topdahl var bygherrens rådgiver ved dette arbejde. Øverste afdækningssten (ølandssten) og underliggende murværk blev konstateret løst ved samme lejlighed og Topdahl anbefalede at disse blev omlagt og fastgjort m.m., grundet nedstyrtningsfare. Bygherren fulgte ikke anbefalingen og undlod at udføre arbejdet. Fri gavl mod nabo Sankt Annæ Plads 17. Løse afdækningssten (ølandssten). Foto fra tilsyn under istandsættelsen i oktober/november Fri gavl mod nabo Sankt Annæ Plads 17. Løse afdækningssten (ølandssten). Foto fra tilsyn under istandsættelsen i oktober/november Facader og gavle, anbefalede tiltag: Fri gavl mod nabo Sankt Annæ Plads 17: Fastgørelse af øverste afdækningssten (ølandssten). Udføres straks grundet nedstyrtningsfare. Gade- og gårdfacaderne fremstår generelt i rimelig stand, dog anbefales det at der udføres en partiel reparation følgende skal udføres: Omfugning af rødt murvæk på gadefacade. Fugereparation af gårdfacader. Fugning af manglende stødfuger mellem elementer i natursten. Omlægning af granittrin ved døre som har sat sig. Pudsreparationer ved terræn/sokkel. Det er vigtigt med en hel og tæt klimaskærm (facade/sokkel), så vandindtrængning og opfugtning af konstruktionen undgås. Opfugtning er medårsag til evt. skimmelvækst på indvendig side i boligerne. Side 9 af 17

10 Vinduer: Ejendommens vinduer er hovedsageligt de oprindelige trævinduer. Indvendigt er der monteret forsatsvindue med energirude i besigtigede bolig 19A,3.tv og 19A,3.th. Tagboliger (4.sal) har trævinduer med energirude, årgang Altandøre i besigtigede boliger har altandøre i træ med energirude, årgang Nyere trævinduer/altandøre er i god stand, dog trænger træværk monteret mellem kvistvinduer til maleristandsættelse i besigtiget bolig nr. 19B, 4.tv. De oprindelige trævinduer mod gade trænger til udvendig maleristandsættelse. Vindueshængsler i bolig 19A,3.th blev kontrolleret, da en vinduesramme var faldet ud/ned på gaden ca. 14 dage forinden nærværende bygningsgennemgang. Vindueshængslerne var løse og det anbefales at udføre en snedkergennemgang af samtlige oprindelige trævinduer. Rustudtræk ligeledes konstateret på udvendige hjørnebånd og hængsler samt bundglaslister manglede enkelte steder. De oprindelige trævinduer mod gård er i bedre stand end mod gadeside. Vinduer, anbefalede tiltag: Der vurderes at, trævinduerne mod gade bør maleristandsættes m.m. indenfor den nærmeste fremtid og mod gård indenfor 2-4 år. Vedligeholdelse af trævinduer skal påregnes i et interval mellem 5-10 år, afhængig af verdenshjørneorientering m.m. Trævindue mod gade i bolig 19A,3.tv. Afskalninger på bundglasliste og forsegling mod glas utæt. Trævindue mod gade i bolig 19A,3.tv. Afskallet maling i fals. Side 10 af 17

11 Trævindue mod gade i bolig 19A,3.th. Løst og rusttæret vindueshængsel. Trævindue mod gård i bolig 19A,3.th. Lettere afskallet maling på bundvandnæse. Trævinduer på gårdfacade vurderes i god stand, dog blev der fra terræn konstateret et par enkelte vinduer med udvendig malingsafskalninger på vinduesrammer. Mørtelfuge har løsnet sig under kældervindue mod gade Sankt Annæ Plads. Side 11 af 17

12 Vinduesoverkarm (buet) er råddent på kældervindue mod gade Sankt Annæ Plads. Rådskade i kældervindue, lodret højre karm i bunden på hjørne mod gade Sankt Annæ Plads. Side 12 af 17

13 Udvendige døre: Udvendige opgangsdøre mod gade er de oprindelige, som er i god stand. 2 stk. oprindelige trædøre til fyrrum i gården trænger til istandsættelse. På gårdfacaden er der yderligere 4 stk. trædøre årgang 2006, som er i god stand. Det skal påregnes, at belastede/meget anvendte døre skal vedligeholdes med et interval mellem 3-5 år. Oprindelige trædøre til fyrrum i baghus. Trænger til istandsættelse. Opgangsdøre mod gade nr. 19. I god stand. Trædøre årgang 2006 mod gård. I god stand. Side 13 af 17

14 Konklusion og anbefalede tiltag: På baggrund af besigtigelsen anbefaler Topdahl, at følgende arbejder udføres indenfor den nærmeste årrække: 1. Fri gavl mod nabo Sankt Annæ Plads 17, fastgørelse af øverste afdækningssten (ølandssten). Udføres straks grundet nedstyrtningsfare. 2. Udskiftning af ejendommens tag indenfor 5-10 år. 3. Udførelse af partielle reparationer på gade- og gårdfacader, sokler og kældernedgange samt granittrin m.m. 4. Maleristandsættelse af vinduer i træ. Det anbefales, at pkt. 2-4 udføres samtidigt, da arbejderne er stilladskrævende. Derudover bør der kigges på disse bygningsdele: Rusttæret ståldrager i kælder. Maleristandsættelse af døre i træ. Projektet forventes at kunne gennemføres indenfor nedenstående budgetoverslag. Endelig pris på arbejdet kendes først, når der er indhentet priser fra håndværkere efter udarbejdet projektmateriale af Topdahl. Budgetoverslag (DKK): Håndværkerudgifter 1. Fri gavl mod nabo Sankt Annæ Plads Udskiftning af ejendommens tag Partielle reparationer på facader m.m Maleristandsættelse vinduer i træ Uforudseelige udgifter 10% Topdahl (udbud, byggestyring m.v.) Fast honorar Sum ekskl. moms Moms 25% Sum inkl. moms Finansielle udgifter, forsikring, byggesagsgebyr og byggesagsadministration er ikke medtaget. Side 14 af 17

15 Topdahl har stor ekspertise i renovering og vedligeholdelse af ejendomme og påtager sig gerne gennemførelsen af de arbejder, som skal udføres på ejendommen og ydelser kan bestå af: Deltagelse ved bestyrelsesmøde. Deltagelse ved generalforsamling med byggeteknisk information. Fastlæggelse af foreningens ønsker og istandsættelsesarbejder. Ansøgninger og forhandlinger med myndigheder. Indledende og løbende beboerorientering. Udarbejdelse af udbudsmateriale. Indhentning af tilbud fra 2-3 kvalificerede entreprenører. Vurdering af indkomne tilbud samt forhandling med håndværkere og indstilling af tilbud til bestyrelsen. Afholdelse af byggemøder, fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring. Iværksætte ekstra-/uforudseelige arbejder indenfor aftalt budget. Godkendelse af månedlige fakturaer vedr. entreprisen og udarbejdelse af byggeregnskab. Afholdelse af afleveringsforretning inkl. udarbejdelse af afleveringsprotokol. 1- og 5-års garantigennemgang af entreprisearbejdet. Byggeteknisk rådgivning af Topdahl udføres efter nærmere aftalt honorar, som et fast honorar eller en procentsats af samlede håndværkerudgifter. Jeg håber at ovenstående imødekommer jeres forventninger, men står naturligvis til rådighed for evt. uddybning, hvis I har spørgsmål. Nærværende notat er udarbejdet af Topdahl v/ Dan Ørbæk Henriksen Projektleder, Bygningskonstruktør Direkte [email protected] Bilag: Supplerende fotos fra bygningsgennemgang og besigtigelse fra lift. Derudover vedlagt alle fotos fra bygningsgennemgang og besigtigelse fra lift, som 2 selvstændige PDF-filer. Side 15 af 17

16 Supplerende fotos fra bygningsgennemgang og besigtigelse fra lift Tag (besigtiget fra lift) Tag (besigtiget fra lift) Tag (besigtiget fra lift) Tag (besigtiget fra lift) Tag (besigtiget fra 4.sals bolig) Tagterrasse mod gård Spir (besigtiget fra lift), fremstår med mange rustløbere fra gelænder m.m. Side 16 af 17

17 Kviste mod gade (besigtiget fra lift) Tagaltan og tagvinduer mod gade (besigtiget fra lift og altan) Gulv i tagaltan Gadefacade Toldbodgade Fri gavl og facade Sankt Annæ Plads Gadefacade Toldbodgade Gadefacade, altan på hjørne Side 17 af 17