AB Buskager 1-9/Stilledal PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS 6

Transkript

1 AB Buskager 1-9/Stilledal / VEDLIGEHOLDELSESPLAN PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

2 Formål og læsevejledning Denne vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. I det efterfølgende gennemgås ejendommens væsentligste bygningsdele med forslag til forbedringer i en prioriteret rækkefølge, tilstandsvurdering af de nuværende bygningsdele i form af nedenstående karakterskala samt vurdering af levetider på forbedringer. Karakterskala - Karakter: 1, 2 og 3: gives, når bygningsdelen er i god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. - Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor bygningsdelen er i middel stand (lettere nedbrudt), og almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald og for at vedligeholde til acceptabel stand. - Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en dårlig stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger I skemaet nævnes kortfattet, hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres for at forhindre forfald og/eller dyre følgeskader. Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal udføres for at opretholde bygningens stand. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand og som er mere af kosmetiske art eller som er nice to have PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

3 De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i primo 2012 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Tidspunkt anføres for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

4 Byggesagens udgifter I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i vedligeholdelsesplanen er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, % til byggeteknisk rådgivning, 25 % moms til administrative omkostninger (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.). Hvad dækker byggeteknisk rådgivning? - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. - Tilsyn med arbejdets udførelse. - Afholdelse af byggemøder. - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. - Afslutning og mangelgennemgang. - Diverse forhandlinger med myndigheder. - Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtigelser opfyldes. Rådgivning vil beløbe sig til ca % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Hvordan regnes det hele med? Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning. Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for at foretage beregning af låneomkostninger, forsikringsomkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt eventuel advokatbistand, som er nødvendig for sagens gennemførelse. Administrator foretager typisk også en konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på typisk ca. kr afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. Det færdige budgettet benyttes som grundlag for vedtagelse af projektet ved en besluttende generalforsamling PETER JAHN & PARTNERE A/S pjp@pjp.dk HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

5 Vedligeholdelsesplan 2012 AB Buskager 1-9/Stilledal Tag Karakter 1-3 Tag Der forventes ikke større vedligeholdelsesarbejder, da taget er udskiftet i medio Kælder og fundament Kælder, montering af højvandslukker Sikring af kælder mod opstuvning af kloakvand ved montering af højvandslukker A år 90 Kælder, etablering af faskine Etablering af faskiner for nedsivning af tagvand i forbindelse med sikring af kælder mod opstuvning C år Grundmursplader og dræn mod gadeside Grundmursplader og dræn mod gårdside Etablering af grundmursplader og omfangsdræn. Nedlæggelse af lyskasserne. Kælderydervæggen isoleres. Etablering af grundmursplader og omfangsdræn. Nedlæggelse af lyskasserne. Kælderydervæggen isoleres. C år C år 03 - Facader/sokkel Karakter 1-3 Gadefacade Eftergang af gadefacaden for sætningsrevner. Der afsættes et mindre beløb, da facader er istandsat i medio 2011 B år 30 side 1

6 Gårdfacade Eftergang af gårdfacaden for sætningsrevner. Der afsættes et mindre beløb, da facader er istandsat i medio 2011 B år 30 Gavl ved Buskager nr. 1 Eftergang af gavl for sætningsrevner. Der afsættes et mindre beløb, da gavlfacade er istandsat i medio 2011 B år 10 Isolering af gavle, Buskager nr. 1 Alternativt, isolering af gavl ved udvendig etablering af et lag mineraluld, efterfølgende etableres en skalmur (krav fra kommunen) C år 04 - Vinduer Karakter 3-5 Vinduer, gadeside Snedker- og malermæssig istandsættelse af vinduer mod gadeside B år 125 Vinduer, gårdside Snedker- og malermæssig istandsættelse af vinduer mod gårdside B år 125 Kældervinduer Malerbehandling af kældervinduer A år Udvendige døre Karakter 6-7 Hoveddøre, renovering Snedker- og malermæssig eftergang af døre. B år 60 Alternativ. Hoveddøre, udskiftning Udskiftning af gadedørene til hovedtrapperummene til nye døre med tilsvarende opdeling som de eksisterende. C år Kælderdøre, renovering Snedker- og malermæssig eftergang døre. B år 20 side 2

7 Kælderdøre, udskiftning Udskiftning af kælderdørene til nye døre lig eksisterende. C år 06 - Trapperum Hovedtrapper, mindre istandsættelse Istandsættelse af hovedtrapperum omfattede: reparation af skader på vægge samt efterfølgende malerbehandling, lakering af trappetrin. Renoveringen kan alt afhængigt af ambitionsniveau variere i pris. B år Lakering af trappetrin Samtlige trappetrin på hovedtrapper slibes og lakeres. A år Indgangsrepos Reparation af terrazzobelægning på trappeløb og indgangsreposer. A år Kældertrapper Udskiftning af trappeløb til kældrene med en muret/støbt trappe. B Indgangsdøre til lejligheder, udskiftning Udskiftning af indgangsdøre til lejligheder til nye klimadøre BD 30/35db. Inkl. indfatninger m.v. C Port og gennemgange Karakter Ejendommen er uden port og gennemgange 08 - Etageadskillelser Etageadskillelse mod kælder Isolering af etageadskillelsen i C år resterende del af kælder ca. 450 m 2 side 3

8 09 - Wc/bad Karakter 3-6 Istandsættelse af WC/bad Beboerne kan fremover efter behov modernisere deres badeværelser som en individuel forbedring af lejligheden Køkken Karakter 3-6 Istandsættelse af køkkener Beboerne kan fremover efter behov modernisere deres køkkener som en individuel forbedring af lejligheden Varmeforsyning Forbedring. Eftergang af isolering Eftergang af manglende isolering i varmecentral A Afløb Karakter 4-7 Løbende udskiftning Det anbefales, at man fortsat partielt udskifter de dele af faldstammerne, som er gennemtærede eller har store rustudblomstringer. Omkostningen er en årlig udgift vurderet på baggrund af tilstanden af faldstammerne sammenholdt med de omkostninger, der p.t. afholdes til sådanne arbejder. A år side 4

9 Alternativ. Coating af Alternativ kan det anbefales at coate C år køkken- og toiletfaldstammer hele køkken- og toiletfaldstammer og grenrør/gulvafløb. Defekte dele af faldstammer udskiftes. Omkostning for coating pr. lejlighed ca. kr ,-. Pris/levetid er oplyst af firmaet Proline Danmark. Etablering af rottestop Etablering af rottestop med renselem i kælder på 9 stk. faldstammer. C år 13 - Kloak Vedligeholdelse af kloak Rensning af kloakken bør foretages hvert år ved spuling, således at der minimeres aflejringer i kloak, som nedsætter forsikringsdækning ved skader. A år Kloak tv-inspektion Det anbefales at udføre kloak tvinspektion nu og løbende ca. hvert 5. år. B 80 5 år Løbende udskiftning I forbindelse med at der opstår problemer med kloakken, f.eks. tilstopning, utætheder eller sætning, udbedres disse skader punktvis. A 50 1 år Vandinstallation Nye strengreguleringsventiler For at sikre kortest mulig ventetid for korrekt varmtvandstemperatur ved tapsteder i lejlighederne skal der monteres termostatiske strengreguleringsventiler på samtlige varmtvandsstrenge ved tilslutning til cirkulationsledning i kælder. Skønnet antal 14 stk. A år 35 side 5

10 Forbedring. Eftergang For at nedsætte varmetabet bør A år 40 af isolering isoleringen på vandinstallationerne i fælles områder eftergås, således at alle rør/ventiler er isolerede. (iht. energimærke) 15 - Gasinstallation Karakter Ingen foranstaltninger Ventilation Rensning af kanaler Kanalerne bør eftergås og renses, så deres funktion igen bliver optimale. Rensningen er en specielopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan forvolde stor skade på bygningsdele og inventar. En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kanalåbninger i lejligheder, hvilket indebærer, at eventuelle nedhængte lofter skal delvist nedtages. A år El/svagstrøm Karakter 2-4 El-tjek Evt. el-tjek af ejendommens fælles installationer forventes at kunne udføres for ca. kr ekskl. moms. C 5 Dørtelefonanlæg Etablering af dørtelefonanlæg inkl. styrebox, tableauer, telefoner i lejligheder m.v. A år 200 side 6

11 18 - Øvrige bygningsdele Ingen foranstaltninger Private friarealer Udbedring af asfaltbelægninger Mindre partielle reparationer af asfaltbelægninger mod gårdside. B år Stillads Lift til arbejder på vinduer og facade. B Stillads på gavl Buskager 1 i forbindelse med isolering af gavl C Byggeplads Byggepladsomkostninger, affaldshåndtering, rengøring m.v. Håndværkeromkostninger, ekskl. moms. - 5% Uforudseelige udgifter Byggeteknisk rådgivning Afsat beløb til uforudseelige udgifter ved gennemførelse af byggesagen. Udarbejdelse af budget og forprojekt, projektmateriale, licitation, vurdering af tilbud, byggestyring, tilsyn, kontrol af mangeludbedring, aflevering, 1 års gennemgang og 5 års syn, økonomikontrol. - 10% % Byggetekniske omkostninger i alt, ekskl. moms Moms 25% Byggetekniske omkostninger i alt, inkl. moms Afsat beløb til almindelig løbende vedligeholdelse side 7

12 Der skal gøres opmærksom på, at ovenstående priser er fra primo 2012 priser ekskl. udgifter til finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative bygherreudgifter. Peter Jahn & Partnere A/S Martin Thomsen Den 27. marts 2012 side 8