2 - Svar på partshøring. Hører til journalnummer: P Udskrevet den

Transkript

1 2 - Svar på partshøring 01 *** Hører til journalnummer: P

2 1 - ** Beboerrepræsentationen v/steen Leffers _ Svar p Nyvej 8A-10B, 1851 Frederiksberg C Beboerrepræsentationen Hører til journalnummer: P Frederiksberg Kommune Byggeri og Arkitektur Frederiksberg Rådhus 2000 Frederiksberg 18. august 2015 Jr.nr P Partshøring vedr. ansøgning fra Juristernes og Økonomernes Pensionskasse (JØP) om tilladelse til at opføre 8 nye seniorboliger i tagetagen på ejendommen Nyvej 8A-10B. De enkelte beboere i ejendommen Nyvej 8A-10B, og dermed også medlemmerne af Beboerrepræsentationen (BR), har modtaget indbydelse til at afgive udtalelse om en ansøgning om tilladelse til at opføre 8 nye seniorboliger i ejendommens tagetage. BR har på møder og samtaler med ejendommens beboerne, JØP, Lejernes Landsorganisation (LLO) og Frederiksbergs Kommunes forvaltning indgående behandlet de problemstillinger ansøgningen rejser. På grundlag af det kendskab vi derigennem har fået til byggeprojektet er det vores vurdering, at det skitserede byggeprojekt, udover talrige andre utilstrækkeligheder, dels ikke tilgodeser ejendommens arkitektonisk bevaringsværdige karakter og dels ikke overholder Bygningsreglementets minimumskrav om niveaufri adgang til elevatorer. Endvidere vurder BR at byggeprojektet i sin helhed ikke er i pagt med Frederiksbergstrategiens vision om øget livskvalitet i hverdagen med socialt samvær på tværs af aldersgrupper. BR anbefaler derfor Frederiksberg Kommune, at der på baggrund af disse forhold hverken gives ansøger dispensation fra lokalplan 79 eller gives tilladelse til opførelse af de ansøgte nye boliger i tagetagen på ejendommen Nyvej 8A- 10B. Med nedenstående bemærkninger uddyber BR grundlaget for vores anbefaling om afvisning af det ansøgte byggeri. 1 [1]

3 1. Afvigelser fra lokalplan 79 Ejendommen Nyvej 8A-10B er, som ansøgeren bemærker i ansøgningen, et fint eksempel på senhistoristisk arkitektur, med elementer af nationalromantik og nybarok. Bygningen er vurderet med en samlet bevaringsværdi på 3, især med en høj vurdering af dens arkitektoniske originalitetsværdi, mens ansøgeren fejlagtigt pointerer den kulturhistoriske værdi. Ejendommen fremstår som et fint eksempel på Frederiksbergsk arkitektur. Som ansøgeren yderligere anfører, er huset tegnet så det er med til at definere et rekreativt bytorv mellem de to veje. Det understreger blot yderligere, at ejendommens tag og udseende i det hele taget spiller en afgørende faktor for oplevelsen af rummet omkring ejendommen. De 8 nye boliger i tagetagen er forudsat etableret med kviste suppleret med tagvinduer mod passagen og Nyvej, hvor taget er i sort tegl mod vejsiden. Tilsvarende ønskes kviste og supplerende tagvinduer etableret i taget til havesiden. Placering af et antal kviste til vejsiden afviger placeringsmæssigt fra vinduerne i de underliggende etager. Dette forhold gør sig i udstrakt grad gældende mht. kvistene til havesiden. Etablering af de ansøgte kviste vil radikalt ændre på taget og dermed husets karakter samt skabe uro i forhold til placering af ejendommens vinduer i almindelighed. På ejendommens haveside ønskes 4 bagtrapper nedlagt og erstattet med elevatorer. To af bagtrapperne er placeret i trappetårne som ønskes nedtaget og genopført med en ekstra etage og udvidet med 50 cm i forholdt til husvæggen. Her, samt ved andre bygningsændringer, ønskes anvendt gule teglsten frem for kalksandsten, som ejendommens haveside er opført i. De to elevatortårne ønskes antagelig opført uden dannebrogsvinduer. Alt i alt vil elevatortårnene udgøre markant stilbrud i ejendommens karakter til havesiden. Disse ændringer med kviste og ændrede bagtrappetårne kan på ingen måde siges at være en nænsom indpasning, der respekterer og tager hensyn til husets nuværende fine og bevaringsværdige arkitektur. Ombygningerne og valget af materialer strider mod Lokalplan 79. Opførelse af nye boliger udløser krav om etablering af 1 ny parkeringsplads på matriklen for hver påbegyndt 200 m2 nyt boligareal. I det foreliggende projekt er kravet opgjort til 5 parkeringspladser. Ansøger er ikke i stand til at etablere disse parkeringspladser og forventer at kunne frigøres fra kravet ved indbetaling til kommunens parkeringsfond. 2 Det vil betyde yderligere pres på muligheden for at finde parkering på Nyvej, der i forvejen er hårdt belastet af parkerede biler, og som gør det stort set umuligt at finde en parkeringsplads efter arbejdstids ophør. En forøgelse af antallet af boliger vil således medføre en urimelig øget forringelse af parkerings muligheder på Nyvej. BR skal således også af den grund fraråde, at der etableres yderligere lejemål i ejendommen. Hertil kommer, at lejlighederne pga. af den frie lejefastsættelse sådanne lejligheder har, må forventes at tiltrække lejere, der ofte vil have mere end én bil. [2]

4 2. Utilstrækkelig Projektbeskrivelse Den af ansøger fremlagte projektbeskrivelse for etablering af 8 nye boliger i ejendommens tagetage er mht. en lang række forhold af bygningsmæssig karakter særdeles mangelfuld og vanskeliggør dermed en detaljeret vurdering af de pågældende dele af byggeprojektet. Ansøger påtænker etablering af elevatorer i 4 bagtrapper på ejendommens haveside, som udgøres af en lukket gårdhave uden tilkørselsmulighed. Det betyder, at der ikke er kan tilvejebringes niveaufri adgang til elevatorerne Ansøger fremlægger ingen tekniske detaljer, hverken vedr. de nye elevatorer i bagtrapper eller de eksisterende elevatorer, som ønskes ført op til 5. Sal. Det står dermed uklart, om de nuværende elevatorer kan holdes indenfor ejendommens tag og hvilke konsekvenser elevatorer på bagtrapperne vil have for bevaring af vinduer i bagtrappetårnene. Ej heller belyses muligheden for at føre elevatorer ned i kælderetagen. Ansøger anfører, at alle eksisterende lejemål skal sikres tilgang til elevator, men undlader at vise hvilke bygningsmæssige indgreb dette medfører for adgangen til det enkelte eksisterende lejemål. Ansøger ønsker at nedlægge 4 bagtrapper og enhver flugtvej henover loftet, men beskriver ikke udførligt, hvordan der etableres en markant øget brandsikring af hovedtrapperne, som også tager højde for, at ejendommens haveside er utilgængelig for slukningskøretøjer. Ansøger fremlægger ingen plan for, hvordan klimaskærmen for ejendommens fugtige og hyppigt oversvømmelsesramte kælder med eroderede ydervægge kan retableres som forudsætning for, at der i kælderetagen kan tilbydes egnede depotrum og beboerlokale til erstatning for de loftsrum, som ønskes inddraget til boliger. Ansøger fremlægger ingen oversigt over mulige forbedringer af ejendommens klimaskærm for så vidt angår gavlisolering, fugtudsatte ydervægge og isolering i forbindelse med fornyelse af tag. Ansøger påtænker placering af køkken og bad i de nye taglejligheder stort set uden hensyntagen til lejlighedsplanen i de underliggende lejligheder. Der er således ikke beskrevet tilkobling af faldstammer og vandledninger til det eksisterende system, samt hvilke bygningsmæssige indgreb det måtte medføre for de underliggende lejligheder, der alle har stuklofter i stuer og værelser. Ansøger påtænker at placere kviste til vejen og til havesiden forskudt i forhold til hinanden uden at gøre rede for, hvordan det har konsekvenser for tagkonstruktionen, som i dag er baseret på gennemgående tagspær. 3 [3]

5 Hører til journalnummer: P Ansøger forholder sig ikke til, hvordan den nye boligetage tilsluttes ejendommens utidssvarende enstrengede centralvarmesystem. Ansøger beskriver ikke adgangsveje til installationer på ejendommens flade tage, samt muligheden for sektionsvis nedlukning af vandførende installationer. Ansøger ønsker til de nye taglejligheder at etablere 11 nye altaner/tagterrasser uden at tage stilling til uhensigtsmæssige indbliksgener i nabolejligheder og direkte nedkig i de underliggende altaner på især 4. sal. Ansøger ønsker udskiftning af samtlige altaner til havesiden med større altaner samt etablering af 2 supplerende strenge med altaner uden at angive dimensionerne i de nye altaner og uden at fremlægge en vurdering af gener ved øget indblik og reduceret lysindfald for de underliggende lejligheder. I de efterfølgende afsnit vil BR, så konkret som det med den tilgængelige information er muligt, belyse de mest iøjnefaldende utilstrækkeligheder i det foreliggende projekt. 3. Elevatorforhold Af det fremlagte projekt fremgår, at ansøger vil etablere 4 nye elevatorer på ejendommens haveside ved inddragelse af 4 af de nuværende 6 køkkentrapper. Som argument herfor anføres at disse 4 nye elevatorer vil sikre øget tilgængelighed i hele ejendommen til gavn for eksisterende boliger samt de nye lejligheder. Ansøger undlader i den forbindelse at oplyse, at tilgængeligheden til de nye elevatorer er begrænset af, at der ikke er nogen direkte adgang til gårdhavesiden og at det ikke uden radikalt indgreb i ejendommens konstruktion vil være muligt fysisk at etablere en sådan adgang. Den indirekte adgang findes som en dør bag de tre hovedtrapper 8A, 8B og 10A. For at opnå adgang skal man først 2 trin op til hoveddøren, dernæst inde i opgangen 3 trin op til repos erne og derefter bag hovedtrappen kante sig 4 trin ned ad en relativ smal trappe til en bagudgang til haven efterfulgt af et større udendørs dørtrin. Bagudgangene i 8B og 10A er med hhv. 66 cm og 68 cm uforholdsmæssig smalle. Bagudgangen ved opgang 8A er 88 cm bred, men passage er vanskeliggjort af kun ca. 150 cm frihøjde til den overliggende hovedtrappe. Adgangsforholdene til elevatorer på havesiden er ikke på nogen måde egnet for gangbesværede og selvsagt slet ikke for personer, der er afhængige af rollator, kørestol og lignende. I opgangene 8B og 10A er der eksisterende elevatorer, som i ansøgningen foreslås forhøjet op til de nye lejligheder på 5. sal. Som det fremgår af ovenstående, er der heller ikke til disse elevatorer niveaufri adgang. 4 [4]

6 Der er i det ansøgte projekt ikke anvist elevatorforbindelse til faciliteterne renovation, depotrum og cykelparkering, som er placeret i kælderetagen. Etablering af etageadgang til de fire nye elevatorer på havesiden, vil ud fra den foreliggende beskrivelse af projektet, indebære en ikke særlig funktionel elevatoradgang gennem lejlighedernes køkken, alternativt blive stærkt indgribende i forhold til den eksisterende lejlighedsplan. Det foreslåede elevatorprojekt har alt i alt en helt urealistisk karakter og står i en ejendommelig kontrast til det i ansøgningen annoncerede ønske om, at sikre øget tilgængelighed til både eksisterende og nye seniorboliger. 4. Kælderforhold og fugtindtrængning i fundamentet Den foreliggende beskrivelse af byggeprojektet rummer ikke nogen nærmere beskrivelse af kælderetagen, herunder dens kvalitet som klimaskærm. Kælderetagen består af en høj kælder med vinduer til såvel vej som haveside. Det er bemærkelsesværdigt, at kælderetagen er udeladt i alle projekttegninger af ejendommen. Ejendommens kælderetage fremstår i dag gennemgående som fugtig, klam og har en indelukket lugt. Ved større nedbørsmængder forekommer jævnligt oversvømmelser forårsaget af indsivende vand og opstigning af vand gennem afløb. Ejendommens fundament er talrige steder stærkt eroderet efter mange års fugtindtrængning. Få måneder efter renovering og maling af køkkentrapperne i 2013 kunne man i kælderniveau og visse steder i stueplan iagttage første udsivninger af fugt som nedbryder trappehusenes oppudsning og maling. Alle lejemål råder i dag over tørre og rummelige depotrum på loftet. Den ansøgte etablering af taglejligheder medfører inddragelse af samtlige loftsrum. Det anføres i projektbeskrivelsen, at depotrum i stedet etableres i kælderen, hvor der er god plads til indretning af denne type rum. Der er her ikke taget højde for kælderetagens tilstand, idet de nuværende kælderrum er uegnede til opbevaring af tøj, køkkenredskaber og andre brugsting. Ejendommens kælderetage udgør ikke et sammenhængende hele. Således vil der efter etablering af elevator i bagtrappen til 8A tv. ikke være adgang til kælderen under denne fløj af ejendommen. Tilgangen til øvrige dele af kælderen vil fremtidig skulle ske ad snirklede gange med nedgang ved de to bagtrapper, som friholdes for elevatorer. Adgangsforholdene er ingenlunde ældrevenlige. Et gennemgangsrum i kælderen under 8A benyttes til dagrenovation. Adgang hertil foregår fra både gårdhaven og vejen ad en stejl kælderhals med smalle trin. Adgangsforholdene til dagrenovation er således umådelig ringe for ældre og helt uegnet for gangbesværede. 5 Der er etableret cykelkælder i forlængelse af gennemgangsrummet til dagrenovation under 8A og i kælder under 10B. Benyttelse af cykelkælder forudsæt- [5]

7 ter ned- og opløftning af cykler via stejle kælderhalse og vil dermed være en betydelig udfordring for beboerne i de planlagte taglejligheder. Problemet kendes allerede i dag. De to cykelkældre kan tilsammen rumme ca. 50 cykler og er, på trods af den besværlige tilgang, fuldt udnyttet af ejendommens nuværende beboere. Desuden henstår talrige cykler foran ejendommen. Med yderligere 8 lejemål vil cykelmængden alt andet lige blive større. Det må forventes, at dele af kælderetagen må indrettes til supplerende cykelparkering, hvorved muligheden for indretning af depotrum mindskes. 5. Altaner og lysindfald Etablering af to nye kolonner med store altaner, erstatning af eksisterende med væsentlig større altaner, samt fjernelse af skorsten ved Nyvej 8A th., vil medføre væsentligt øgede indbliksgener for ejendommens beboere. Både de nye altaner og en udvidelse af de nuværende altaner, specielt en stor vinkelaltan i indadgående bygningshjørne til lejligheden Nyvej 10B tv., vil desuden medføre utilfredsstillende lysforhold for ejendommens beboere. Derudover vil udvidelsen af to elevatortårne med 50 cm give en væsentligt forøget skyggevirkning og dermed forringe lysindfaldet til 4 køkkener på hver etage, mest markant i 10A tv. Effekten af de forringede lysforhold er specielt kritisk eftersom stort set alle altanerne skygger for lysindfald i rum med stor dybde og kun et enkelt vindue. Ansøger bør derfor med lys- og skyggeberegninger jævnt fordelt over året og tidspunkt på dagen sandsynliggøre, at der ikke sker en uacceptabel forringelse af lysindfaldet i lejlighederne. Langt størstedelen af lejlighederne i ejendommen har adgang til enten altan eller fransk altan. En del af lejlighederne er udstyret med begge altantyper. I alt 26 ud af ejendommens 32 lejligheder på sal har således allerede i dag mulighed for at benytte en altan eller åbne en altandør. På trods af, at kun 6 lejemål i dag ikke har adgang til altan, ønsker ansøger om tilladelse til på ejendommens haveside at etablere nye altaner til samtlige lejemål. Det indebærer nedrivning af 24 velfungerende altaner, som blev opsat i I 8 lejligheder, af hvilke 2 allerede har altan til vejen, ønsker udlejer at opsætte nye altaner til havesiden. For disse 8 lejligheder indebærer det udskiftning af trefags-vinduer opsat for kun 2 år siden. Ejendommen er, som det fremgår af plantegningen, en bygning med en højst uregelmæssig grundstruktur, bestående af et nordvestvendt forhus med en sydvendt og en østvendt fløj, suppleret med tre fløje til havesiden. På en typisk etage vil der for hele ejendommen være 27 vinduespartier til vejsiden og 49 vinduer på havesiden. Ejendommens særprægede grundstruktur er stærkt medvirkende til, at den rangerer med værdien 2 mht. arkitektonisk originalitet. 6 [6]

8 På grund af de tre havefløjes placering har de fleste af lejlighederne allerede i dag et vist indkig til hinanden. Dette indkig vil imidlertid øges væsentligt ved etablering af flere og større altaner. Altanafskærmning til siden vil ikke være tilstrækkelig, idet indkigget - netop pga. bygningens grundstruktur - ikke kun er sideværts, men også skråt eller fremadrettet. Til de 8 nye boliger i tagetagen påtænkes etableret 2 altaner i gavl og 9 altaner i taget til havesiden, kun marginalt trukket tilbage fra tagkanten. På nær to planlægges disse altaner anlagt forskudt fra de nuværende kolonner med altaner. Det indebærer, foruden generende indblik i nabolejligheder, et nærmest krænkende nedkig på de underliggende altaner, mest markant for 4. sals altaners vedkommende. Særligt iøjnefaldende er den påtænkte nye gavlaltan på den midterste gårdfløj, eftersom den ikke opsættes i harmoni med kolonnen af øvrige altaner i gavlen. Det fremgår, at lejlighederne i stueetagen ikke skal have etableret altaner eller terrasser. I og med at bagtrapperne til 6 stuelejligheder inddrages til opførelse af elevator fratages disse lejligheder deres nuværende umiddelbare adgang til haven. Projektbeskrivelsen forudser ikke for disse lejligheder muligheden for etablering af direkte udgang til haven. 6. Udnyttelse af tagetagen Ansøgeren anfører som argument for etablering af boliger i tagetagen: ejendommens tagrum er i dag en blanding af uudnyttede tørrelofter, beboernes depotrum samt trapperum, som er ført op. Ansøger er dårligt underrettet, idet alle tidligere tørrelofter, på nær to, i mange år har været tildelt beboere som depotrum. De to resterende tørrelofter er, afhængig af årstiden, flittigt i brug. Endvidere er der vundet hævd på brugen af Tårnværelset, der igennem mere end 30 år kontinuerligt har været benyttet til møder og sammenkomster for ejendommens beboere. Lokalet anvendes bl.a. også til billard på et af beboerne selv bekostet professionelt billardbord. Denne anvendelse af rummet er sket i fuld åbenhed overfor de forskellige ejere/administratorer og uden at ejendommens forskellige ejere har søgt at begrænse dette. Så sent som i 2014 har en mindre gruppe beboere for egne midler istandsat Tårnværelset efter en vandskade. Administrator har i forbindelse med besigtigelse af taget fået forevist rummet og konstateret denne istandsættelse. Ansøger har tilkendegivet, at man ved eventuel inddragelse af loftsrum vil sikre, at de alternativer, der stilles til rådighed i kælderen, har en sådan karakter, at de opfylder Lejelovens og bygningsreglementets krav om egnethed til opbevaringsplads for tøj, køkkenredskaber og andre brugsting. Dette er, jf. tidligere, ikke muligt i kælderetagen i dennes nuværende tilstand Vandførende installationer Efter de foreliggende planer for indretning af de nye boliger i tagetagen bliver køkkener og de fleste badeværelser tilsyneladende placeret uden hensyntagen [7]

9 til lejlighedsplanen i ejendommens nuværende lejligheder. Det indebærer ændring af ledningsføringen for vandtilførsel og faldstammer til afløb. Ikke mindst oprettelse af faldstammer til de nye lejemål vil medføre betydelige bygningsmæssige indgreb i de underliggende lejligheder på 4. sal. Der er utilstrækkeligt vandtryk i mange af de nuværende lejemål. Trods adskillige tiltag fra udlejer har det hidtil ikke været muligt i nævneværdigt omfang at rette op på denne mangel. Udvidelsen med en sjette boligetage må forventes yderligere at forringe mulighederne for et acceptabelt vandtryk i alle dele af ejendommen. Ejendommen er udstyret med et utidssvarende og uøkonomisk enstrenget centralvarmesystem. Det vil være uhensigtsmæssigt at inkludere en ny boligetage i det nuværende system. Etablering af taglejligheder i hele ejendommens udstrækning, dvs. også omfattende loftetagen på de tre havefløje med fladt tag, vil vanskeliggøre isoleret lukning af enkelte strenge af centralvarmesystemet i tilfælde af ledningsbrud. 8. Brandsikringsforhold Ejendommen fremstår i dag med acceptable flugtveje i tilfælde af brand. Alle nuværende 40 lejligheder har to flugtveje ad hhv. hovedtrappe og køkkentrappe. Desuden er der flugtmulighed henover loftet med adgang til samtlige hoved- og bagtrapper. Det foreliggende byggeprojekt med 8 nye taglejligheder vil i dramatisk omfang forringe adgang til nuværende flugtveje. Projektforslaget indebærer, at enhver flugtmulighed henover loftet fjernes. Etablering af elevator i 4 af ejendommens 6 bagtrapper og dermed nedlæggelse af trappefunktionen indebærer, at denne flugtvej ved svigtende strømforsyning bortfalder for 30 af de nuværende lejemål. Eftersom 10 lejligheder fortsat har adgang til bagtrappe vil hovedtrapperne, som tilmed er opført i træ, herefter være eneste flugtvej for 38 af i alt 48 lejemål. To af de nye taglejligheder kunne have adgang til bagtrappe. Dette er fravalgt til fordel for en ekstra tagterrasse. Brandsikkerhedsmæssigt er det en særdeles skærpende omstændighed, at ejendommen er opført med lukket gårdhave uden tilkørselsmulighed for slukningskøretøjer, herunder stigevogn. Mulighed for tilkørsel gennem port i en naboejendom foreligger ikke. Ejendommens placering taget i betragtning ville det være nærliggende med tiltag som øger brandsikkerheden frem for de planlagte forringelser. Ansøger påtænker end ikke installation af sprinkleranlæg på hovedtrapperne. 8 Alle ejendommens entrédøre er fyldingsdøre, udført i riflet og ornamenteret eg i datidens (1908) herskabelige stil. I opgang 8B st. th. er der tale om en unik to-fløjet entrédør med glaspartier. Entrépartierne til lejlighederne 8B st. tv. samt 1., 2.,3., og 4. sal th. er udført som træopsats med vinduer th. og tv. for entrédøren. Vinduerne er, ifm. tidligere brandsikringstiltag, blevet nødtørftigt [8]

10 blændet. Projektforslaget forudser opgradering af eksisterende entrédøre til standard BD-60. Det står uklart om en sådan opgradering kan gennemføres uden indgreb i ejendommens bygningskulturelle værdier for så vidt angår entrédørenes og opgangenes unikke karakter. 9. Frederiksbergstrategien 2012 Ansøger tilkendegiver, at man med byggeprojektet ønsker at være i overensstemmelse med intentionerne i Frederiksbergstrategien Der henvises specifikt til, at man med taglejlighederne henvender sig til målgruppen ældreboliger (jf. Referat af møde mellem JØP og Frederiksberg Kommune, 27/03/2015). I virkeligheden er det ansøgte projekt alt overvejende uegnet for målgruppen, som der er redegjort for i afsnittet om elevatorer. Ansøger anfører, at man med opstilling af udendørsfitnessredskaber i ejendommens haveanlæg ønsker at følge intentionerne i Frederiksbergstrategiens vision om Den sunde by. Reelt indebærer den påtænkte opstilling af de udendørs fitness redskaber reduktion af tørrepladsen med ca.1/3 og inddragelse af en del af tørrepladsen med størst solindfald. Ydermere vil redskaberne blive placeret i det hjørne af haveanlægget, hvor beboerne i dag nyder den sidste halve time med sol. Ejendommens ekstraordinære og frodige haveanlæg er skabt af og vedligeholdes af beboerne. Udgifter hertil dækkes af Den grønne kasse, som ca. 90 % af beboerne hvert år frivilligt indbetaler til. Haven udgør et dagligt rekreativt område for mange beboere, som for mere end 2/3 vedkommende er pensionister. Der afholdes en årlig sommerfest i haveanlægget, som tillige benyttes til familiefester og anden selskabelighed. Haveanlægget rummer et rigt fugleliv og er bl.a. tilholdssted for skovskader og duehøg. Det er svært at se ansøgers udspil om fitnessredskaber som andet end rent symbolsk. Ejendommens beboere er i udstrakt grad aktive i roklubber og fitnesscentre og svømmer i Frederiksberg Svømmehal, går til yoga og gymnastik, cykler og vinterbader, går tur på Frederiksberg Allé og stavgang i Frederiksberg Have etc. etc. Frederiksbergstrategiens vision om livskvalitet i hverdagen med attraktive boformer og socialt samvær udleves allerede i dag fuldt ud af beboerne i ejendommen. Her er socialt samvær på tværs af aldersgrupper højt prioriteret. Og udover det daglige nærvær for hinanden ikke mindst ejendommens ældre beboere - benyttes beboerlokalet i Tårnværelset, som ansøger ønsker inddraget til boligformål, til beboermøder, beboersammenkomster, billard mv. Ejendommens beboere ønsker at fastholde dette sociale mødested og efterspørger snarere tilknyttede faciliteter i form af fx. tekøkken og toilet, som blev indrettet ved ejendommens opførelse men nedtaget for nogle få år siden. 9 Ansøgerens projekt rummer rent symbolsk nogle få solpaneler på gårdfløjenes flade tage. Derudover synes ansøger uinteresseret i oplagte tiltag i forhold til Frederiksbergstrategiens mål, såsom energieffektivisering, energirenovering af [9]

11 bevaringsværdige bygninger, klimatilpasning og integration af vedvarende energi i den eksisterende bygningsmasse. Ejendommens store grønne areal bidrager til Frederiksbergs profil som en grøn by og området kan samtidig håndtere større mængder nedbør. I henhold til Frederiksbergstrategiens målsætning om klimatilpasning vil det imidlertid være afgørende for ejendommen, at der tages initiativer vedrørende sikring af fundament og kælder. 10. Ejendommens generelle vedligeholdelsesmæssige tilstand Ejendommen har igennem en længere årrække været kendetegnet ved en række åbenlyse vedligeholdelsesmæssige mangler. Det har givet sig udslag i en række sager ved Frederiksberg Huslejenævn, der har givet udlejer en række påbud om at bringe forholdene i orden. En del af disse påbud er der taget hånd om. Af større udestående vedligeholdelsesproblemer er imidlertid behovet for en udskiftning af tegltag mod vejen og nyinddækning af tårnet, der som anført i ansøgningen er årsagen til, at udlejer har ladet det nuværende projekt udarbejde. En række af de øvrige udestående vedligeholdelsesmæssige problemer er beskrevet specifikt i de ovennævnte punkter især fugtindtrængning i ejendommens sokkel og det lave koldtvandstryk. 11. Respekt for arkitektur og kulturarv Ansøger fremhæver, at man har respekt for arkitektur og kulturarv og at udførelsen af projektet med taglejligheder derfor vil ske med hensyn til ejendommens historiske værdier og høje placering mht. bevaringsværdi. Beklageligvis står ansøgers udsagn om forståelse for ejendommens unikke karakter i bekymrende kontrast til den faktiske varetagelse af ejendommens kvaliteter. Der kan indenfor de sidste 10 år peges på bl.a. følgende eksempler på misrøgt i bevaringsmæssig forstand: 10 - Udskiftning af originalt skiffertag til havesiden med skiffereternit i strid med LP 79 afsnit 1; - Skader i det sorte tegltag mod vejen er jævnligt udbedret med røde tagsten, så taget stedvist fremtræder spættet ; - Tagvinduer er i tegltaget udskiftet med vinduer af yderst varierende udformning og størrelse; - I forbindelse med modernisering af lejligheder er enkelte originale fyldingsdøre erstattet med triste moderne døre uden sans for ejendommens særpræg; - I tilfælde med skadede lampekupler på hovedtrapperne er der opsat stilfremmede moderne armaturer, tilmed af vidt forskellig udformning, uanset at erstatningskupler er tilgængelige på markedet; - I forbindelse med udskiftning af ejendommens vinduer er disse leveret med triste håndgreb uden sans for lejlighedernes indretningsarkitektur; [10]

12 - På taget ved Nyvej 8A er der i strid med anvisningerne i lokalplan 79 opsat en højt opragende antenne til dataformidling og på taget ved 10 A er opsat 2 TV-antenner. 12. Afsluttende bemærkninger Det er beboerrepræsentationens opfattelse, at den foreliggende ansøgning er både arkitektonisk og funktionelt mangelfuld, og i alvorlig grad vil gøre vold mod en smuk ældre Frederiksberg ejendom. Ansøgningen er fyldt med formuleringer, der søger at skabe et billede af udvikling og dynamik, men i virkeligheden dækker over et projekt, der er uden overbevisende respekt for ejendommens historik, funktion og kvaliteter. Ansøgningen er imagemæssigt pakket ind i at skulle være seniorboliger, men det er i den konkrete situation et begreb uden substans. Sidstnævnte bekræftes af den foreslåede elevatorløsning, der som omtalt mangler enhver hensyntagen til, at meningen med en specifik seniorbolig jo må være, at den også er reelt ældrevenlig og tager hensyn til mennesker med nedsat bevægelse. Manglen på indhold i seniorbolig -begrebet understreges yderligere af en detalje i ansøgningen, i form af forslaget om at der i et hjørne af ejendommens haveanlæg opsættes udefitness redskaber med henblik på øget bevægelse og sundhed. Forslaget om således at etablere en plads til gavn og glæde for ejendommens beboere er endnu et eksempel på projektets tomme værdiladede formuleringer og kosmetiske delelementer. Endelig skal nævnes, at ansøgeren i ansøgningsmaterialet henviser til et andet af sine projekter med etablering af seniorboliger og at dette danner forbillede for projektet på Nyvej. Det drejer sig om ejendommen Mariendalsvej Det er imidlertid decideret vildledende at sammenligne dette projekt med planerne for Nyvej 8A-10B, der er fra Ejendommen på Mariendalsvej er opført i Der er etableret elevatortårn med niveaufri adgang fra vejen. Der er indrettet foyer, fælles opholds- og selskabslokaler til 60 personer, pejsestue og indendørs svømmebassin samt bolig til gæster. Der er tilmed etableret parkeringspladser på grunden. På Nyvej har ansøgeren ingen intentioner om at etablere tilsvarende faciliteter men ønsker tværtimod at inddrage beboernes eneste fælleslokale. De to projekter står i skærende kontrast til hinanden og det har karakter af regulær misinformation at bringe seniorboligerne på Mariendalsvej i spil som argument for det foreliggende projekt på Nyvej. På vegne af beboerrepræsentationen Steen Leffers Formand 11 Nyvej 8B, 3.th Frederiksberg C Tlf Mobil Mail: hamsk@privat.dk [11]