ORIENTERING OM BYFORNYELSE. Nordre Fasanvej Frederiksberg

Transkript

1 Orienterende beboermøde Der indbydes til orienterende møde om byfornyelsen for ejendommens beboere: mandag den 24. oktober 2016 kl i Den Fede Kat, Nordre Fasanvej 7. ORIENTERING OM BYFORNYELSE Nordre Fasanvej Frederiksberg 10. Oktober 2016

2 Orientering om byfornyelse Nordre Fasanvej 7-9 en smuk ejendom, der er opført i gedigne materialer efter god håndværksmæssig tradition. Ejendommen har en god og central beliggenhed på Frederiksberg og er som sådan et godt sted at bo. Men ejendommen trænger generelt til istandsættelse, og har et energimærke, der anbefaler væsentlige energioptimeringer. Ejendommen har herudover installationsmanger, da ingen af boligerne har tidssvarende bad og to af boligerne hverken bad eller toilet i boligen. Ejer af ejendommen ønsker derfor at gennemføre istandsættelses- og forbedringsarbejder på ejendommen, der under hensyntagen til de bygningsmæssige bevaringsværdier forbedrer boligforholdene for beboerne og sikrer en sund og rentabel bygningsdrift. Da ejendommen har installationsmangler, et forhold der prioriteres højt ved ansøgning om byfornyelse, har ejeren af den ejendom, du bor i, ansat sbs rådgivning til at planlægge og gennemføre ombygning af ejendommen. sbs har foretaget en registrering af ejendommens bygningsmæssige tilstand, og udarbejdet en ansøgning om byfornyelse til Frederiksberg Kommune. Frederiksberg Kommune og ejer har afholdt møde om muligheden for at opnå støtte til ejendommen med byfornyelsesmidler, og i denne forbindelse ønsker ejer at informere dig om planerne for ejendommen. Hvad skal der ske på ejendommen? Som det fremgår af boksen til højre, planlægges ejendommen istandsat på bl.a. tag, facader, trapper og vinduer samt ved at etablere nye tidssvarende WC/bad i alle boliger. Principtegninger for nye WC/bad fremgår af side I forbindelse med projekteringen af ombygningen vil planløsningen blive nærmere bearbejdet, bl.a. med henblik på i muligt omfang, at skaffe plads til en vaskesøjle. Der påtænkes som udgangspunkt ikke nogen arbejder i entreer og køkkener, men måtte der være behov for at berøre enkelte overflader, vil disse blive retableret i forbindelse med arbejderne. Der foregår således ikke nogen istandsættelser i boligerne i øvrigt og det vil kun være eventuelle berørte flader, der vil blive istandsat. I forbindelse med byfornyelsen af ejendommen vil beboerne blive genhuset og modtage støtte til nedsættelse af huslejestigningen efter endt ombygning. Læs mere om genhusning og indfasningsstøtte i denne folder. Byfornyelsen omfatter følgende arbejder: Tag: Tag udskiftes til et nyt naturskiffertag og efterisoleres. Kviste istandsættes/udskiftes. Fundamenter og kælder: Udvendige trapper til trapperum og kældre istandsættes. Facader: Facader afrenses, istandsættes og males. Facadeornamentik istandsættes/reetableres. Gavl istandsættes og efterisoleres. Det undersøges i den forbindelse, om der kan etableres et nyt gavlmaleri. Vinduer: Vinduer udskiftes til nye energirigtige trævinduer, der mod gaden vil være med lydruder. Butiksvinduer snedker- og maleristandsættes, enkelte vinduer mod gården udskiftes. Udvendige døre: Udvendige døre til hovedtrapperum udskiftes til døre, der svarer til husets oprindelige arkitektur. En udvendig dør mod gård skiftes, medens øvrige udvendige døre snedker-/maleristandsættes. Hoved- og bitrapper: Istandsættes. Etageadskillelse Der isoleres mod spidsloft Wc/bad: Der etableres nye WC/bad i 19 boliger. Se vedlagte plantegning. I muligt omfang etableres plads for vaskesøjle i de nye wc/bad. Alternativt bevares afløb og vand i de små toiletrum med mulighed for vaskesøjle. Vaskesøjle er ikke omfattet af projektet. Varme, Afløb,Vand: Der etableres nye tekniske installationer i forbindelse med nye wc/bad. Ventilation: Der etableres kontrolventilation med varmegenvinding. Kloak: Der foretages inspektion af kloakker og disse istandsættes/udskiftes i nødvendigt omfang. 2

3 Hvad indeholder byfornyelsesstøtten? Byfornyelsesstøtten gives som kontant tilskud til vedligeholdelsesarbejder og indfasningsstøtte til huslejestigningen. Støtten dækker herudover udgifter til genhusning og flytteudgifter samt til en særlig byggeskadeforsikring. Når støtten skal beregnes, opdeles byfornyelsesarbejderne i vedligeholdelses- og forbedringsarbejder sådan, at det følger lejelovens bestemmelser. De arbejder, der vedrører vedligeholdelsesarbejder, betales dels med et kontant tilskud og dels af ejer af ejendommen. Forbedringsarbejderne vil betyde huslejeforhøjelser, men med byfornyelsesstøtten vil der ydes et tilskud (indfasningsstøtte) til nedsættelse af huslejen således at den fulde stigning først slår igennem 11. år efter ombygningen. Læs mere om indfasningsstøtten på side 14. Byfornyelsesstøtten betyder, at der vil kunne gennemføres et samlet og synligt løft af ejendommen på nogle vilkår, hvor der ydes støtte til huslejestigningen. Husleje efter byfornyelsen Huslejen efter byfornyelsen vil bestå af en sammensætning af den nuværende husleje og en huslejestigning som følge af forbedringsarbejderne på ejendommen. Huslejestigningen fordeles alt efter arbejdernes karakter efter m 2 eller pr. lejemål og vedrører bl.a. efterisolering, energioptimering (vinduer og døre), ventilation samt etablering af WC/bad. Du skal regne med, at den almindelige prisstigning fortsat påvirker udgifterne på en udlejningsejendom, hvor lejen beregnes som omkostningsbestemt leje. Det betyder, at din husleje også fremover reguleres i takt med prisstigningerne, således som det også ville ske, hvis der ikke kommer byfornyelse. Se Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriets hjemmeside: uibm.dk for følgende pjecer: Byfornyelsestilskud til udlejningsejendomme Information om genhusning ved byfornyelse Indfasningsstøtte I forbindelse med byfornyelsen ydes der støtte til til nedsættelse af huslejestigningen. Hvis du f.eks. bor i en bolig på 80 m 2, vil din husleje stige ca kr. om måneden. Indfasningsstøtten betyder imidlertid, at du det første år kun skal betale kr. Se hvordan din husleje støttes på side 14. Støtten ydes som 2/3 af den del af huslejestigningen, der overstiger en årlig stigning på 191 kr/m² (2015 niveau). De angivne 191 kr. er et lovbestemt grænsebeløb, der bl.a. benyttes ved beregning af indfasningsstøtten. Støtten affases herefter ligeligt over 10 år, sådan at den fulde huslejestigning først slår igennem det 11. år efter ombygningen. Hvis ombygningen afsluttes i 2018, vil den fulde huslejestigning således først slå fuldt igennem i Se nedenstående eksempel: Lejlighed på 80m 2 : Fuld huslejestigning efter ombygning/m 2 /årl.: 425 kr. Fradrag for grænsebeløb: 191 kr. Herefter beregningsgrundlag: Indfasningsstøtte første år (2/3 x 234 kr.): Herefter lejestigning pr. m 2 det første år: Grænsebeløb: Lejestigning (1/3 x 234 kr.): I alt lejestigning årligt pr m 2 første år Dette svarer til en månedlig fordeling første år: 234 kr. 156 kr. 191 kr. 78 kr. 269 kr. Lejeren betaler første år med indfasningsstøtte: 80m 2 x 269 kr. / 12 mdr = kr. Månedlig indfasningsstøtte første år: 80m 2 x 156 kr. / 12 mdr = kr. Fuld huslejestigning (11. år efter ombygning): 80m 2 x 425 kr. / 12 mdr = kr. Beregning af den forventede månedlige husleje efter renoveringen og indfasningsstøtte fremgår for hver enkelt lejlighed på oversigten side 14. Støtten ydes af kommune og stat og udbetales til ejer, der nedsætter lejen tilsvarende. Huslejeberegningerne er foreløbige beregninger på baggrund af budgettal. Efter licitationen kan der derfor komme besparelser og mindre justeringer i den endelige leje. Du vil kunne høre mere om byfornyelsen og huslejestigningerne på det kommende orienteringsmøde. 3

4 Genhusning i ombygningsperioden Ombygningen af din ejendom bliver så omfattende, at du må fraflytte ejendommen i byggeperioden. Der er samtidigt tale om så omfattende arbejder, at huslejen i de fleste boliger stiger mere end 191 kr. pr. m 2 årligt (prisniveau 2015). Bor du i en bolig, hvor huslejen stiger mere end 191 kr. pr. m 2 årligt, har du ifølge byfornyelsesloven ret til en permanent ny bolig. Frederiksberg Kommuen har ansat et advokakontor, der bistår med information og praktik i forbindelse med genhusningen. Midlertidig genhusning Ønsker du at vende tilbage til din bolig efter ombygningen, vil du blive midlertidigt genhuset. Genhusningen planlægges af advokatkontoret, der i god tid før arbejderne skal igangsættes, vil rette kontakt til alle beboere for at undersøge jeres ønsker og behov i forbindelse med genhusningen. Der vil samtidigt blive indbudt til et orienterende møde, hvor der vil blive informeret yderligere om regler og muligheder i forbindelse med genhusningen. Der kan ikke stilles særlige krav til den midlertidige genhusningsboligs størrelse og udstyr, men der vil være tidssvarende opvarmning, køkken og wc/bad i boligen. Genhusningen vil som udgangspunkt ske i lokalområdet og aldrig uden for kommunen. Kommunen betaler for alle dine flytteudgifter, udgifterne skal dog være rimelige og godkendte af genhusningsfirmaet, før du afholder udgiften. der hhv. skal genhuses og den nye husleje træder i kraft. Genhusningsboligen vil være passende m.h.t. udstyr, kvalitet og beliggenhed. Du har ret til, uanset begrundelse, at afvise den først tilbudte genhusningsbolig og få tilbudt en anden permanent genhusningsbolig. Tilsvarende har du ret til indtil 2 år efter, at du er flyttet ind i din permanente genhusningsbolig at fortryde dit valg af genhusningsbolig og få stillet en ny genhusningsbolig til rådighed. Frederiksberg Kommune betaler alle forlods godkendte og rimelige flytteudgifter. Skulle genhusningsboligen være dyrere end din nuværende bolig, vil du efter ansøgning kunne opnå indfasningsstøtte. Indfasningsstøtten udgør det første år 2/3 af lejestigningen mellem den hidtidige leje og den fremtidige leje og aftrappes med lige store dele over 10 år således, at du først efter 11 år skal betale den fulde leje i den nye bolig. Støtten udbetales til lejeren og det er lejer selv, der søger om indfasningsstøtte ved permanent genhusning. Bemærk, at der er nærmere specifikke regler forbundet med den permanente genhusning og indfasningsstøtten, som du vil kunne høre mere om på et orienterende møde med genhusningsfirmaet. I genhusningsperioden fortsætter du med at betale husleje i din lejlighed, mens kommunen betaler huslejen i din genhusningsbolig. El, gas og andre forbrugsudgifter afmeldes i byggeperioden i din lejlighed, mens du betaler for disse udgifter i genhusningsboligen. Alle nærmere specifikke oplysninger om genhusningen får du fra genhusningsfirmaet, lige som der vil være mulighed for at få afklaret spørgsmål. 4 Permanent genhusning Beboere i lejemål, hvor huslejen stiger mere end 191 kr. pr. m 2 årligt (prisniveau 2015) som følge af byfornyelsen og andre forbedringer gennemført inden for de sidste tre år, har ret til en permanent ny bolig. Ønsker du at gøre brug af din ret til permanent genhusning, vil du få stillet en permanent genhusningsbolig til rådighed. For at have ret til genhusning og indfasningsstøtte skal du bo i ejendommen på tidspunktet for byfornyelsesbeslutningen, og fortsat bebo lejemålet, når

5 Hvornår skal ejendommen ombygges? I slutningen af 2016 forventes Frederiksberg Kommunes kommunalbestyrelse at tage stilling til byfornyelsen af ejendommen og træffe en byfornyelsesbeslutning. Herefter kan projekteringen af ombygningen igangsættes og det forventes at der i løbet af foråret 2017 kan udarbejdes et prissat projektforslag, et hovedprojekt og søges om byggetilladelse. På baggrund af projektet vil der efterfølgende kunne afholdes udbud og licitation. Evt. fordyrelser på licitationen kan betyde besparelser eller justeringer på projektet. Licitationsresultatet skal behandles og godkendes i Frederiksberg Kommune. Når licitationsresultatet er godkendt af kommunen, kan genhusningen af ejendommen igangsættes. Genhusningen forventes tidligst at gå i gang sommeren 2017, og du vil i god tid forud for fraflytningstidspunktet modtage yderligere information om genhusningen, lige som der vil blive afholdt et orienterende møde. Byggeperioden forventes at være på ca. 10 mdr. med opstart sommeren Når der er truffet en byfornyelsesbeslutning, vil der blive udarbejdet en nærmere tidsplan, og beboerne i ejendommen vil løbende blive orienteret om byfornyelsen. Høring om byfornyelsen Forud for, at der kan træffes en byfornyelsesbeslutning på ejendommen, skal ejendommens beboere høres om beslutningens indhold og konsekvenser. Med modtagelsen af dette høringsmateriale har du i de kommende 4 uger mulighed for at komme med spørgsmål og skriftlige kommentarer til byfornyelsesprojektet. Hvis du har kommentarer eller bemærkninger til byfornyelsen skal de fremsendes på mail til sbs rådgivning til modtagelse senest 4. november Har du ikke adgang til mail, er du velkommen til at sende dine bemærkninger med almindelig post. Du skal dog være opmærksom på den forlængede postgang, der i dag gælder for befordring af breve. Dine eventuelle kommentarer eller bemærkninger til byfornyelsesprojektet vil til din orientering indgå som en del af det bilagsmateriale, der forelægges i forbindelse med den politiske indstilling, og vil derfor være offentlig tilgængelige. Du vil naturligvis også efter denne orientering undervejs i ombygningsprojektet kunne søge information ved henvendelse til sbs. Tilsvarende vil du løbende blive orienteret om byfornyelsen af ejendommen. Overordnet tidsplan for byfornyelsen Ultimo 2016 Forår 2017 Orientererende møde om byfornyelsen I forbindelse med beboerhøringen afholdes et orienterende møde om byfornyelsen mandag den 24. oktober 2016 kl i Den Fede Kat, kælderen, Nordre Fasanvej 7. På mødet vil du kunne høre mere om byfornyelsesprojektet og du vil have mulighed for at stille spørgsmål eller komme med forslag til ombygningen. Bemærkninger og forslag Såfremt du måtte have bemærkninger eller forslag til byfornyelsen, er du velkommen til at rette henvendelse til sbs rådgivning. Alle henvendelser skal være skriftlige, og være sbs i hænde snarest mulig og senest den 4. november 2016 Har du afklarende spørgsmål til byfornyelsen eller denne beboerorientering, er du velkommen til at tage kontakt til: Ulla Munk Beilin Arkitekt og projektleder sbs rådgivning Kigkurren 8M 3. sal 2300 København S tlf.: umb@sbsby.dk Tilsagn om byfornyelse Projektering, udbud, licitation Byggetilladelse Kommunen godkender licitation Sommer 2017 Genhusning af beboere Forår 2018 Byggeriet igangsættes Byggeriet afsluttes Beboerne flytter tilbage 5

6 Eksisterende forhold st. - 3.sal, Nordre Fasanvej 7 6 Tegningerne er ikke målfaste

7 Principløsning for nye WC/bad st. - 3.sal, Nordre Fasanvej 7 disp disp 7 Tegningerne er ikke målfaste

8 Eksisterende forhold - 4. sal, Nordre Fasanvej 7 8 Tegningerne er ikke målfaste

9 Principløsning for nye WC/bad 4. sal, Nordre Fasanvej 7 9 Tegningerne er ikke målfaste

10 Eksisterende forhold - st sal Nordre Fasanvej 9 10 Tegningen er ikke målfast

11 Principløsning for nye WC/bad st sal Nordre Fasanvej 9 disp disp 11 Tegningen er ikke målfast

12 Eksisterende forhold - 4. sal Nordre Fasanvej 9 12 Tegningen er ikke målfast

13 Principløsning for nye WC/bad 4. sal Nordre Fasanvej 9 13 Tegningen er ikke målfast

14 Nordre Fasanvej Grundlag for ejers varsling af foreløbig stigning grundet BYFORNYELSE Baseret på FØRregistrering af BILAG II 191, niveau BYFO BYFO Indfasnings- Indfasnings- FULD Lejemål Areal FØRleje Stigning pr. Stigning pr. støtte til støtte til HUSLEJESTIGNING EFTER FRADRAG FOR INDFASNINGSSTØTTE STIGNING månedlig m² pr. år måned ejer pr. år ejer pr. mdr. År 1 År 1 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Nordre Fasanvej 7 Kldr. E 160,00 30,57 407,65 407,65 407,65 407,65 407,65 407,65 407,65 407,65 407,65 407,65 407,65 407,65 St. tv B 80,00 424, , , , , , , , , , , , , , ,85 St. th E 80,00 94,67 631,14 631,14 631,14 631,14 631,14 631,14 631,14 631,14 631,14 631,14 631,14 631,14 1. tv B 80,00 424, , , , , , , , , , , , , , ,85 1. th B 80,00 424, , , , , , , , , , , , , , ,85 2. tv B 80,00 424, , , , , , , , , , , , , , ,85 2. th B 80,00 424, , , , , , , , , , , , , , ,85 3. tv B 80,00 424, , , , , , , , , , , , , , ,85 3. th B 80,00 424, , , , , , , , , , , , , , ,85 4. tv B 56,00 513, , , , , , , , , , , , , , ,70 4. th B 56,00 546, , , , , , , , , , , , , , ,17 Nordre Fasanvej 9 Kldr. E 170,00 30,57 433,13 433,13 433,13 433,13 433,13 433,13 433,13 433,13 433,13 433,13 433,13 433,13 St. tv B 80,00 423, , , , , , , , , , , , , , ,56 St. th B 90,00 379, , ,96 944, , , , , , , , , , , ,24 1. tv B 80,00 423, , , , , , , , , , , , , , ,56 1. th B 90,00 379, , ,96 944, , , , , , , , , , , ,24 2. tv B 80,00 423, , , , , , , , , , , , , , ,56 2. th B 90,00 379, , ,96 944, , , , , , , , , , , ,24 3. tv B 80,00 423, , , , , , , , , , , , , , ,56 3. th B 90,00 379, , ,96 944, , , , , , , , , , , ,24 4. tv B 60,00 465, , ,18 915, , , , , , , , , , , ,52 4. th B 70,00 450, , , , , , , , , , , , , , ,00 I alt 1.732, , , , , , , , , , , , , , , ,85 Indfasningsstøtten udbetales til EJER, og kun til de boliglejemål hvor lejeren kommer tilbage efter endt byfornyelse. Frederiksberg kommune betaler ikke støtte til de første 191 kr. pr. m² af forbedringsstigningen (2015 niveau). Indfasningsstøtten udgør 2/3 af lejestigningen som ligger over 191 kr. pr. m² og aftrappes over 10 år. I huslejeberegningerne er der ikke taget højde for stigninger i en evt. omkostningsbestemt leje, eller anden sædvanlig eller aftalt huslejeregulering, der altid må påregnes på en udlejningsejendom 14

15 sbs København Kigkurren 8 M, 3.sal 2300 København S tlf kbh@sbsby.dk sbsby.dk