Forslag til lokalplan nr. 837 Blandet bolig- og erhvervsområde nord og Øst for Finderupvej i Åbyhøj

Transkript

1 Den 9. juli 2008 Forslag til lokalplan nr. 837 Blandet bolig- og erhvervsområde nord og Øst for Finderupvej i Åbyhøj Århus Kommune Teknik og Miljø Århus Kommune har udarbejdet et forslag til den fremtidige anvendelse af det viste lokalplanområde, der omfatter matr. nr. 1 e og 1 l samt del af 1 q Århus Markjorder, samt alle parceller der efter den udstykkes i området. Samtidig har kommunen udarbejdet tillæg nr. 137 til Kommuneplan Forslaget betyder: Området må anvendes til blandet bolig- og erhvervsformål. Forslaget kan ses på: Borgerservice på Rådhuset, Åby Bibliotek og Risskov Bibliotek Hovedbiblioteket, Mølleparken, Århus, Bygningsinspektoratet, Kalkværksvej 10, Århus og fra onsdag den 9. juli 2008 til onsdag den 10. september Derefter vil kommunen tage endelig stilling til planen. I henhold til 3 stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Klage over retlige spørgsmål i forbindelse med Århus Kommunes afgørelse kan påklages til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1260 København K. Klage skal være indgivet inden 4 uger efter offentliggørelsen af denne afgørelse. Forslaget kan købes på: Borgerservice på Rådhuset, Åby Bibliotek, Risskov Bibliotek og Hovedbiblioteket for 60 kr. Deres mulighed: Hvis De mener, at forslaget bør ændres, eller De i øvrigt har kommentarer til forslaget, bedes De sende Deres bemærkninger til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, pob@aarhus.dk, senest den 10. september VEND!

2 Lokalplanens indhold Området er udlagt til blandet bolig- og erhvervsformål. I området må kun indrettes eller opføres bebyggelse til offentlig og privat kontorvirksomhed, liberale erhverv, servicevirksomheder, lager- og engrosvirksomheder, undervisnings-, udstillings- og konferencevirksomheder o.lign. Det samlede bruttoetageareal til detailhandel må ikke overstige 500 m². Den maksimale butiksstørrelse må ikke overstige 200 m² bruttoetageareal. I området må der indrettes én dagligvarebutik med et bruttoetageareal på maksimalt 100 m². Vejadgang til området skal ske fra Finderupvej. Der skal reserveres areal til parkeringsformål. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer. Der må i området opføres m² etageareal foruden eventuel kælder. Såfremt parkering udføres med underjordisk parkering, kan der dog opføres m² etageareal foruden eventuel kælder. Ny bebyggelse må ikke opføres med mere end 5 etager. Bygningshøjden på bebyggelsen må ikke overstige 15,0m. En mindre del af bebyggelsen, maksimalt halvdelen af bebyggelsens facade mod vejsiden, kan dog, opføres med en højde op til 18,5m. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune. Udendørs antenner må kun opsættes på steder, hvor de ikke vil være synlige fra det omkringliggende terræn. Træ- og buskbeplantningen i området skal bestå af løvfældende arter. Den under 3. maj 2006 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 759 ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. For lokalplanområdet som helhed er der fastsat bestemmelser om bl.a. formål, område og opdeling, anvendelse, udstykning, trafikforhold, teknisk forsyning, bebyggelsens omfang og placering m.m., bebyggelsens udseende, opholdsarealer, hegn og beplantning, støjforhold, særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse og ophævelse af ældre lokalplan. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde. Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Med venlig hilsen Torben Simonsen

3 Århus Kommune Lokalplan nr.: Boliger ved Finderupvej, Åbyhøj Indeholder tillæg nr. 137 til Kommuneplan Forslag Vestre Ringgade Silkeborgvej Trindsøvej Finderupvej Søren Frichs Vej Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 55 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Juni 2008

4 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C pob@aarhus.dk Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: plusform arkitekter M.a.a. Mejlgade Århus C

5 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 837 Blandet bolig- og erhvervsområde nord og øst for Finderupvej i Åbyhøj INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ophævelse af ældre lokalplan LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG NR. 137 TIL KOMMUNEPLAN VIRKSOMHEDSLISTE LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger Revideret Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 837

6 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for ejendommen Finderupvej 4 og 10, beliggende på nord-/øst-siden af Finderupvej hvor vejen svinger op mod Silkeborgvej. Lokalplanområdet, der er m 2 stort og ligger i byzone, er ved lokalplanens udarbejdelse privat ejet. Beskrivelse af området Området omfatter to større ejendomme i området mellem Hjørnearkaden ved Silkeborgvej og Finderupvej. Ejendommene har tidligere været lastbilværksted for firmaet K. Søndergårds Efterfølger ApS samt forretning og serviceværksted for have og parkmaskiner for firmaet Elite. Bygningerne som K. Søndergårds Efterfølger har brugt som lastbilværksted, er 2 rundbueformede jernbetonbygninger. Disse bygninger er i Kommuneatlas for Århus Kommune udpeget som bevaringsværdige med en middel bevaringsværdi. Lokalplanområdet set mod nord-vest fra Finderupvej, til højre for lokalplanområdet er det nye bolig- og erhvervsområde lokalplan nr. 759 under opførelse. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 837

7 3 Bygningen er vurderet i 1996 og fremstår i dag i en ikke særlig god stand, og forudsættes fjernet ved lokalplanens vedtagelse. Områdets adgangsvej er Finderupvej. Lokalplanområdet grænser mod øst direkte op til det nye blandede bolig- og erhvervsområde, som er omfattet af lokalplan nr. 759, og syd for, på den modsatte side af Finderupvej, ligeledes et nyt blandet bolig- og erhvervsområde, omfattet af lokalplan nr Lokalplanområdet set mod nord / Silkeborgvej fra Finderupvej. Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet som et led i Århus Kommunes plan for omdannelse af de midtbynære og trafikalt velbeliggende erhvervsområder til et blandet byområde med både boliger og erhverv, idet der samtidig med omdannelsen har vist sig et stort behov for at fremskaffe nye boligarealer tæt ved Midtbyen. Lokalplanen er således udarbejdet for at ændre anvendelsen af området fra erhvervsformål til både erhvervs- og boligformål. Planens hovedtræk Lokalplanen udlægger området til blandet udnyttelse bestående af etageboligbebyggelse og lettere erhvervsformål, der omfatter virksomhedsklasserne 1 og 2 i Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 837

8 4 henhold til Århus Kommunes virksomhedsliste, som kontorvirksomhed, butiksformål, og lignende formål. Bebyggelsens omfang er fastsat til maksimalt m 2 etageareal ekskl. kælder, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 150. Forudsætningen herfor er, at der etableres underjordisk parkering. I lokalplanområdet er der udlagt et byggefelt for bebyggelsens placering, der sikrer, at bebyggelsen opføres som en naturlig videreførelse af den nye bebyggelse øst for, så der opnås en helhedsvirkning af den samlede nye bebyggelse langs Finderupvej. Bygningshøjden på bebyggelsens facade må opføres med en maksimal højde, som varierer mellem 15,00 m. og 18,50 m, som vist i princippet på illustrationen på side 6. Bebyggelsens udseende Bebyggelsen skal udformes som en L-formet bygningskrop der følger Finderupvej, og danner et grønt, østvendt indre gårdrum. Grundens fald på ca. 4 m fra nordskel mod Silkeborgvej langs Finderupvej optages i det terrasserede gårdanlæg, hvorved der kan etableres forskelligartede opholdsarealer for beboerne. Bebyggelsen opføres i materialer og med en arkitektonisk udformning, så der er harmoni med den nye bebyggelse øst for. Materialerne er lyse grådæmpede mursten, lyse glatte betonelementer, glatpudsede lyse partier i kombination med lettere partier der kan udføres i henholdsvis oliebehandlet træ og plademateriale. Vinduer og glaspartier må udføres som træ-/aluminiumspartier. Tage skal udføres som flade tage og dækkes med tagpap. Beplantning I området findes ingen beplantning, men det forudsættes, at de interne gårdrum beplantes med træer og buske af løvfældende karakter i princippet som vist på illustrationsplanen. Veje og stier Lokalplanområdet vejbetjenes fra Finderupvej, der er tilsluttet Vestre Ringgade, og Silkeborgvej. Adgangen til området sker henholdsvis fra syd via samme indkørsel som betjener området øst for, lokalplan nr. 759, og fra vest via den eksisterende indkørsel gennem en port der skal etableres i bebyggelsen. Denne indkørsel, som etableres gennem en port i den kommende bebyggelse, skal fortsat være adgangsvej til ejendommen Silkeborgvej 41 og 43. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 837

9 5 Parkering Der etableres parkering delvis på terræn og delvis i en parkeringskælder under bebyggelsen. Nedkørslen til p-kælderen sker mod øst i gavlen af bebyggelsen, i princippet som vist på illustrationsplanen nedenfor. Plan der viser hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 837

10 6 Bebyggelsen set fra øst fra Finderupvej. Bebyggelsen set mod nord fra Finderupvej. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 837

11 Lokalplanens indhold Lokalplan nr

12 8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at området anvendes til et blandet bolig- og erhvervsområde, erhvervsanvendelsen inden for området bliver til lettere erhvervsformål, ny bebyggelse opføres som facadebebyggelse mod Finderupvej, fastlægge bebyggelsens udformning med henblik på at opnå en god arkitektonisk helhedsvirkning med omgivelserne. 2. Område og opdeling Matrikelkort pr , mål 1:2000 Lokalplangrænse Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 837

13 9 Lokalplanområdet er afgrænset, som vist på lokalplankortet, og omfatter, jf. matrikelkortet, matr. nr. 1e og 1l samt del af 1q, Århus Markjorder, samt alle parceller der efter den udstykkes i området. Se fodnote 1 3. Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Området er udlagt til blandet bolig- og erhvervsformål. I området må kun indrettes eller opføres bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Offentlig og privat kontorvirksomhed, liberale erhverv, servicevirksomheder, lager- og engrosvirksomheder, undervisnings-, udstillings- og konferencevirksomheder o. lign. jf. virksomhedslisten side 22. Stk. 3. Det samlede bruttoetageareal til detailhandel må ikke overstige 500 m 2. Den maksimale butiksstørrelse må ikke overstige 200 m 2 bruttoetageareal. Stk. 4. I området må der indrettes én dagligvarebutik med et bruttoetageareal på maksimalt 100 m Udstykning Eventuel udstykning indenfor området må kun ske efter godkendelse fra Århus Kommune, Teknik og Miljø. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Finderupvej, i princippet som vist på lokalplankortet. På lokalplankortet er med raster vist de arealer der er udlagt til færdsels-, parkerings- og trafikarealer. Rampe til parkeringskælder skal etableres i henhold til gældende vejregler. Se fodnote 2. Der skal indsendes et projekt vedrørende indretning af parkering, rampe m.m. til godkendelse hos Trafik og Veje. Portgennemgangen der giver vejadgang til matr. nr. 1 ba, Århus Markjorder, skal etableres med en frihøjde på min. 4,2 m. Der skal reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune, i princippet som vist på lokalplankortet og illustrationsplanen. 1 2 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Gennem lokalplanområdet er ved deklaration tinglyst d sikret vejadgang til naboejendommen matr. nr. 1 ba, Århus Markjorder. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 837

14 10 Stk. 6. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2 Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergibyggeri, skal der jf. Planlovens 19. stk. 4 dispenseres fra ovenstående stk Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Der må i lokalplanområdet opføres m 2 etageareal foruden eventuel kælder. Såfremt parkering udføres med underjordisk parkering, kan der dog opføres m 2 etageareal foruden eventuel kælder. Se fodnote 3. Bebyggelsen skal opføres indenfor de på lokalplankortet viste byggefelter bortset fra mindre bygningsdele som trappe- og elevatortårne, overdækkede gangarealer, gangbroer og lignende, der må opføres udenfor byggefelterne. Ny bebyggelse må ikke opføres med mere end 5 etager. Bygningshøjden på ny bebyggelse må ikke overstige 15,0 m (målt i forhold til gadeplan eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). En mindre dele af bebyggelsen, maksimalt halvdelen af bebyggelsens facade mod vejsiden, kan dog, efter en konkret arkitektonisk vurdering, opføres med en højde på op til 18,50 m, som vist i princippet på illustrationen på side 6. Mindre bygningsdele som f.eks. elevator- og trappetårne, ventilationsanlæg og lignende kan i mindre omfang overstige den angivne maksimale bygningshøjde, såfremt de i øvrigt harmonerer med bebyggelsen. Bygningsreglementets bestemmelser om højder og afstande i forhold til vej, nabobygninger, skel og sti gælder ikke for bebyggelse i lokalplanområdet. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Ny bebyggelse skal opføres i en maksimal højde, som varierer mellem 15,00 m og 18,50 m, som vist i princippet på illustrationen på side 6. 3 Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på henholdsvis 110 og 150. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 837

15 11 Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Ny bebyggelse skal fremstå med facader i lyse grådæmpede mursten, lyse glatte beton elementer, glatpudsede lyse partier i kombination med lette partier i oliebehandlet træ og plademateriale. Vinduer og glaspartier skal udføres i træ- og aluminiumspartier. Tagflader skal fremstå som hele ubrudte tagflader. Glasoverdækninger, elevatortårne, ventilationsanlæg, antenner og lignende skal udformes og afskærmes, så de indgår som en del af taget i en arkitektonisk helhedsvirkning. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Udendørs antenner må kun opsættes på steder, hvor de ikke vil være synlige fra det omkringliggende terræn. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. I lokalplanområdet skal der indrettes udendørs opholdsarealer svarende til 35 % af boligetagearealet og 5 % af erhvervsetagearealet, i princippet som vist på lokalplankortet. Opholdsarealer over terrænniveau, herunder altaner og opholdsarealer på tagterrasser samt trappeanlæg og terrasser i gårdrummet må medregnes i den samlede opholdsarealberegning. Træ- og buskbeplantningen skal bestå af løvfældende arter. 10. Støjforhold Trafikstøj Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Ved boligbebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau på mindst 1 facade af bebyggelsen og opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Ved opførelse af støjfølsom erhvervsbebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau på mindst 1 facade af bebyggelsen ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis, og at det konstante udendørs støjniveau på opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som trafikstøj påfører områdets bebyggelse, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Stk. 4. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 837

16 Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. 12. Ophævelse af ældre lokalplan Den under 3. maj 2006 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 759 for Århus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 837

17 13 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggendei byzone i rammernes område CE, der er et centerområde, ER, der er et erhvervsområde og BL der er et blandet bolig- og erhvervsområde. Lokalplanen er, for så vidt angår område ER, ikke i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser om anvendelse, idet den åbner mulighed for opførelse af et blandet bolig- og erhvervsområde, hvor kommuneplanens rammebestemmelser for erhvervsområder, udelukkende angiver en anvendelse til erhvervsformål. For så vidt angår område CE, så er det i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for centerområder, at det anvendes til blandet bolig- og erhvervsformål. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 837

18 14 For at muliggøre den nævnte ændring af områdets anvendelse er der udarbejdet et tillæg nr. 137 til kommuneplanen, der er gengivet på side 21. Tillægget betyder, at der etableres et nyt delområde til blandet bolig- og erhvervsformål, BL, med en afgrænsning svarende til lokalplanområdet. Kommuneplanens generelle rammebestemmelser giver mulighed for, at der i visse tilfælde, i forbindelse med en lokalplanlægning, kan udlægges arealer til butikker på op til 1000 m 2 for dagligvare og 200 m 2 for udvalgsvare. Lokalplanenes anvendelsesbestemmelser begrænser det samlede maksimale areal til detailhandel til 500 m 2. Den maksimale butiksstørrelse må ikke overstige 200 m 2 bruttoetageareal. Der må i lokalplanområdet indrettes én dagligvarebutik med et bruttoetageareal på maksimalt 100 m 2. Anden fysisk planlægning Lokalplanområdet udgør sammen med naboområderne, et omdannelsesområde hvor det er hensigten efter en samlet planlægning, at ændre anvendelsen fra rent erhverv til blandet bolig og erhverv. Skødebestemmelse tinglyst 22. januar I forbindelse med Århus Kommunes salg af matr. nr. 1e, Århus Markjorder, er det ved skødebestemmelse aftalt, at arealet må anvendes til industrielt brug, og hvis arealet agtes benyttet til andet formål, har kommunen ret til at tilbagekøbe arealet for en fastsat pris. Da lokalplanen fastsætter områdets anvendelse til blandet bolig og erhvervsformål (industrielt brug), vil den aktuelle anvendelse af bebyggelsen på matr. nr. 1e, Århus Markjorder være afgørende for, om Århus Kommunes tilbagekøbsret vil blive aktuel. Kommuneatlas for Århus Kommune I lokalplanområdet ligger ejendommen Finderupvej 4, der er en industriejendom fra ca Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som bevaringsværdige med en værdi på 4. Dette betyder, at bygningen ikke må nedrives uden særlig tilladelse fra Århus Kommune. Registreringen af bygningen er foretaget i 1996 og bygningen fremstår i dag i en ikke særlig god bygningsmæssig stand. Lokalplanen forudsætter at bygningerne nedrives, det betyder at Århus Kommune ved lokalplanens vedtagelse samtidig har givet sin tilladelse til at bygningen må nedrives. Lokalplan nr. 759 Lokalplan 759, Blandet bolig- og erhvervsområde nord for Finderupvej ved Vestre Ringgade i Åbyhøj, grænser øst for op til lokalplanområdet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 837

19 15 Lokalplan 837 indeholder en adgangsvej der er fælles for de to lokalplanområder, det betyder, at der er et overlap af de to områder. Ved vedtagelsen af lokalplan nr. 837 ophæves den del af lokalplan nr. 759 som er sammenfaldende med lokalplan nr Der udarbejdes en deklaration som supplement til lokalplanen, der sikrer den fremtidige vejret til lokalplan nr Vej- og stiforhold Vejbetjeningen af lokalplanområdet skal ske fra Finderupvej, som er tilsluttet Vestre Ringgade og Silkeborgvej. Århus Byråd vedtog september 2005 en trafikplan for Århus Midtby. Af trafikplanen fremgår det, at Midtbyen skal aflastes for en del af den gennemkørende trafik og at Ringgaden skal bære en del af denne trafik. Det må derfor forventes at trafikbelastningen på Ringgaden vil stige. For at sikre at trafikken på Ringgaden kan afvikles, kan det blive nødvendigt at udbygge denne til en 6- sporet vej. En anden konsekvens af en øget trafikbelastning af Ringgaden kan være, at der må ske en begrænsning i sidevejstilslutningerne. Det kan derfor blive nødvendigt at begrænse Finderupvejs tilslutning til Ringgaden til højre ind og højre ud. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har gennemgået deres arkiver og ikke heri fundet oplysninger om, at der inden for lokalplanområdet skulle være gjort arkæologiske fund. I museets arkiver er der ikke registreret fortidsminder indenfor området. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme forhistorisk materiale, f.eks. grave, kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. En evt. udgravning vil være afsluttet indenfor 2 uger efter anmeldelse. Støjmæssige forhold Trafikstøj Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Finderupvej. De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet på døgnbasis beregnet til ca. 62 db(a) 10 meter fra vejmidten af Finderupvej. Som grundlag for støjberegningen er der regnet med en døgntrafik på biler pr. døgn på Finderupvej. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 837

20 16 For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet og på baggrund af områdets placering, kan Trafik og Veje anbefale at de lempeligere støjbestemmelser tages i anvendelse. Ved opførelse af boligbebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau på mindst 1 facade af bebyggelsen og opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Ved opførelse af støjfølsom erhvervsbebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørsniveau på mindst 1 facade af bebyggelsen og opholdsarealer ikke overstiger henholdsvis 60 db(a) og 55 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som trafikstøj påfører områdets bebyggelse, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet. Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgn- perioder. De nærmere definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5 /1984 om ekstern støj fra virksomheder. Grænseværdier for virksomhedsstøj. Ækvivalent, korrigeret støjniveau i db(a) Erhvervsområdet ER Områder for åben-lav boligbebyggelse, friarealer i byområder Hverdage kl Hverdage kl Alle dage kl Lørdage kl Lørdage kl Søn- og helligdage kl Grænseværdier for spidsværdier om natten er angivet i parentes (55) (50) Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 837

21 17 Miljøvurdering I henhold til 3, stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Forureningsforhold jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 4. september 2007 oplysninger om, at Århus Amt/Region Midt den 24. oktober 2006 har kortlagt matr. nr. 1e og 1l. Århus Markjorder, på vidensniveau 1, jf. Lov om forurenet jord. Matriklerne er kortlagt, fordi der har været autoværksted, maskinfabrik og vulkanisering på ejendommene. Der er ikke foretaget forureningsundersøgelse på ejendommene. Bygge- og anlægsarbejde, følsom arealanvendelse Da ejendommene er kortlagt, skal Århus Kommune, Bygningsinspektoratet samt Natur og Miljø, Virksomheder og Jord kontaktes, før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde. Der må ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse, før Århus Kommune, Natur og Miljø har meddelt tilladelse jf. Lov om forurenet jord, 8. Jf. 72b i Lov om forurenet jord skal der ved følsom arealanvendelse sikres, at det 50 cm s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet, eller at der er etableret en varig fast belægning. Jordhåndtering / byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra ejendommene matr. nr. 1e og 1l Århus Markjorder skal jordflytning, jf. Lov om forurenet jord, 50, anmeldes til Århus Kommune, Natur og Miljø. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal godkendes af Århus Kommune, Natur og Miljø jf. lov om Miljøbeskyttelse, 19. Region Midtjylland orienteres herom i relation til ændret kortlægningsstatus. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 837

22 18 Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Der er ingen nuværende eller fremtidige vandindvindingsinteresser. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er indenfor kort gangafstand betjent af følgende eksisterende kollektive trafik: Bybuslinierne 5, 10, , 52 og 90 som alle kører ad Silkeborgvej, samt linie 8 som kører ad Vestre Ringgade. Endvidere af den regionale busrute 113, som også kører ad Silkeborgvej. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Åby Skoles distrikt. Skolevæsenets planlægning for bydelen kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Dagtilbud: Åbyvej 91, Henrik Hertz Vej 73A, O.I.Offersens Vej 35 Dagtilbud: Heimdalsvej 5, Nanasvej 4, Silkeborgvej 88A. SFO: Åbyvej 80, Henrik Hertz Vej 64E. Fritidsklub: Åbyvej 80. Tilladelse fra andre myndigheder end byrådet Der må ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold før der er opnået tilladelse hertil fra: Århus Kommune, Bygningsinspektoratet og Natur og Miljø, Virksomheder og Jord, for så vidt angår igangsætning af grave- eller bygge/anlægsarbejde. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Varmeforsyning sker fra: NRGi Dusagervej Århus N. Århus Kommune AffaldVarme Århus Bautavej Århus V. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 837

23 19 Vandforsyning sker ved: Kloakforsyning sker ved: Århus Kommune Vand og Spildevand Bautavej Århus V. Århus Kommune Natur og Miljø Gøndalsvej Viby J. i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune. Spildevand: Regnvand: Bebyggelse af området Skal afledes via eksisterende spildevandsledning i Finderupvej til Marselisborg Renseanlæg, hvor der er kapacitet til stede. Skal afledes via eksisterende regnvandsledning ved ejendommen til Århus Å. Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 837

24 20 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 759

25 21 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 137 til Kommuneplan 2001 Som det fremgår af afsnittet Lokalplanen og andre planer Kommuneplanen udtages lokalplanområdet af delområde ER og CE, og overflyttes til et nyt delområde BL, med følgende rammebestemmelser: Delområde BL Områdets anvendelse er fastlagt til blandet bolig- og erhverv. Området kan anvendes til virksomheder indenfor virksomhedsklasse 1-2. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110. Procenten kan dog forøges til 150, såfremt parkering udføres med underjordisk parkering. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 5 etager. Bebyggelsen må ikke opføres med en større højde end 15 m. Bygningshøjden kan efter en konkret arkitektonisk vurdering gives varierende højder på op til 18,5 m på op til halvdelen af bebyggelsens facade mod vejsiden. Virksomhedsliste Lokalplan nr. 837

26 22 VIRKSOMHEDSLISTE VIRKSOMHEDSART KVT-GRÆNSE KLASSE 1 Hotel- og restaurationsvirksomhed Kontorvirksomheder Liberale erhverv Servicevirksomheder Undervisnings- og konferencevirksomheder Værksteder med butik KLASSE 2 Bogbinderier Elektrotekniske virksomheder Fotografisk industri Fotografisk industri Guld-og sølvsmedier. Lager- og engroshandelsvirksomheder Offsettrykkerier og serigrafiske trykkerier Trykte kredsløb, fremstilling af Anden værksteds-og servicevirksomhed svarende til klasse 2 Laboratorier og klinikker <1.000m2 film <4.000m2 billede u/opl.midler Virksomhedsliste Lokalplan nr. 837

27 Signaturforklaring FINDERUPVEJ Lokalplangrænse. Færdsels-, parkerings- & trafikareal. Principiel vejadgang. Byggefelt for bebyggelse til p-kælder. Byggefelt for bebyggelse i maksimalt 5 etager og i en maksimal variabel højde mellem 15,00 m og 18,50 samt p-kælder. PORTGENNEMKØRSELRSEL 4,5 m Målestok Fælles opholdsarealer på tage / dæk. 0 m 10 m 50 m FINDERUPVEJ VESTRE RINGGADE PLANLÆGNING OG BYGGERI - BYPLANAFDELINGEN Lokalplan nr. 837 Blandet bolig- og erhvervsområde ved Finderupvej i Åbyhøj TEGN. NR. MÅL: DATO: TEGN. AF 1: april 2008 SP

28 23 Foranstående er godkendt som forslag til lokalplan nr. 837 i mødet den 25. juni Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanen er offentlig fremlagt i perioden fra den 9. juli 2008 til den 10. september Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 837 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 837