gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 238 Søborg Hovedgade 79

Transkript

1 gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 238 Søborg Hovedgade 79

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2013 blev endeligt vedtaget i juni Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvartererne, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommu nen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer og retningslinjer ved at udarbejde et kommuneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Ændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 8 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En ændring af kommuneplanen vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af ændringen i kommuneplanen. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen frem lægges hermed et forslag til lokalplan. Samtidigt med lokalplanforslaget fremlægges desuden et forslag til Tillæg 17 til Kommuneplan Forslagene er fremlagt i perioden Har du indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanen eller kommuneplantillægget, skal du skrive til: Gladsaxe Byråd By- og Miljøforvaltningen Rådhus Allé Søborg eller på byplan-dinmening@gladsaxe.dk. Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fast sat til Før en lokalplan og/eller et kommuneplantillæg vedtages endeligt, behandler Byrådet de modtagne, skrift lige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændrings forslag og indsigelser skal imødekommes i de færdige planer. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens og/eller kommuneplantillæggets endelige vedtagelse på kommunens hjemmeside, gladsaxe.dk. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget og kommuneplantillægget kan fås ved hen vendelse til Byplanafdelingen, tlf

3 Redegørelse for forslag til lokalplan 238 Søborg Hovedgade 79 i Søborg kvarter Baggrund Byrådet har besluttet at udarbejde lokalplan 238 for Søborg Hovedgade 79 med henblik på at give mulighed for en bred anvendelse af hele ejendommen. Søborg Hovedgade 79 markerer den nordlige udstrækning af bydelscenter Søborg Hovedgade Syd. Ejendommen er i dag omfattet af lokalplan 86 for Bydelscenter Søborg Hovedgade Syd, der fastlægger, at bygningens stueetage skal reserveres til detailhandel eller anden publikumsorienteret anvendelse, mens de øvrige etager reserveres til liberale erhverv, offentlig og privat service samt boliger. Den oprindelige bygning på Søborg Hovedgade 79, der blev opført som posthus, er bevaringsværdig i kategori 3, og derfor fastlægges bevaringsbestemmelser for den del af bygningen. Facaden på stueetagen af den bevaringsværdige bygning vurderes ikke umiddelbart at lægge op til en publikumsorienteret anvendelse, som typisk fordrer en mere åben facade. Derfor ønsker Byrådet at give mulighed for flere anvendelser, der kan indpasses i den bevaringsværdige ejendom. Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at give mulighed for en bred anvendelse af hele ejendommen på Søborg Hovedgade 79. Lokalplanen fastlægger bevaringsbestemmelser for den del af ejendommen, der husede det oprindelige posthus. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan etableres kviste i tagetagen på den bevaringsværdige bygning mod Wergelands Allé under hensyn til bygningens bevaringsværdi. Lokalplanens område Lokalplanområdet omfatter ejendommen Søborg Hovedgade 79 bestående af matr.nr. 1mn og 1mm af Buddinge, se kortbilag 1. Området afgrænses mod nordvest af Wergelands Allé og mod nordøst af Søborg Hovedgade. Mod syd afgrænses området af villabebyggelse og naboejendommen mod Søborg Hovedgade. Historie Den oprindelige bygning på Søborg Hovedgade 79 er tegnet af arkitekt Magdahl Nielsen og er opført som posthus i I stueplan lå selve posthuset med ekspeditionsområdet og postmesterens kontor. På førstesalen havde postmesteren sin embedsbolig, mens loftet var indrettet med pigeværelse, gæsteværelse, pulterkammer og arkiv. I 1939 var posthuset allerede blevet for småt. Derfor blev der opført en tilbygning på posthusets bagside ved Wergelands Allé, hvor tilbygningen på tværs er med til at danne den lille gårdsplads mod Søborg Hovedgade. I første omgang byggede man kun tilbygningen i én etage. Tilbygningen blev afsluttet med en lav mur, så postmesteren fik udgang til en stor terrasse POSTHUSET PÅ SØBORG HOVEDGADE 79 SOM DET SÅ UD I

4 LOKALPLANENS OMRÅDE Wergelands Allé Søborg Hovedgade fra sit herreværelse. I 1953 var pladsen igen blevet for trang, og man fik tilladelse til endnu en om- og tilbygning. Derved opstod den tilbygning, som i dag kan ses fra Wergelands Allé. Herudover blev postmesterens bolig indrettet til budstue, brevsortering med mere. I 1981 flyttede posthuset til Søborg Torv, og bygningen på Søborg Hovedgade 79 blev taget i brug som Borgernes Hus i I tiden som Borgernes Hus har bygningen på Søborg Hovedgade 79 huset mange foreninger og lagt lokaler til en bred vifte af kulturelle arrangementer. Indhold Lokalplanen giver helt overordnet mulighed for, at Søborg Hovedgade 79 kan anvendes til detailhandel, publikumsorienteret privat service, herunder f.eks. hotel og restaurant, liberale erhverv samt etageboliger. Der gives ikke mulighed for nyt byggeri, men for en ændret anvendelse af den eksisterende bygning, hvoraf en del er bevaringsværdig. I stueetagen må der etableres butik til dagligvarer eller udvalgsvarer på maksimalt 200 m 2. Hvis der etableres butiksareal, skal dette placeres i den bevaringsværdige bygning med indgang og facade orienteret mod Søborg Hovedgade, så det medvirker til at understøtte det eksisterende butiksliv. Stueetagen må i øvrigt anvendes til publikumsorienteret privat service, liberale erhverv samt etageboliger. Øvrige etager må kun anvendes til publikumsorienteret privat service, liberale erhverv og etageboliger. Lokalplanen fastlægger endvidere bestemmelser omkring parkering og ubebyggede arelaer. Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer gennemført en screening af miljømæssige konsekvenser ved vedtagelsen af lokalplan 238. Det vurderes på baggrund af screeningen ikke nødvendigt at gennemføre en miljøvurdering, da lokalplanen kun vedrører et mindre, lokalt område, og planændringerne ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet. DET LILLE GÅRDRUM SOM BLEV DANNET AF TILBYGNINGEN PÅ TVÆRS, SET FRA SØBORG HOVEDGADE Bevaring Det oprindelige posthus fra 1922 på Søborg Hovedgade 79 er i Kommuneatlas Gladsaxe udpeget som bevaringsværdig i kategori 3. Bygningen er beskrevet som en fint detaljeret nyklassicistisk bygning, der er skæmmet af tilbygningen. Bygningen er i fin stand og vurderes at være et tilskud for området. Der fastlægges på den baggrund bevaringsbestemmelser for ejendommen. Under hensyn til bygningens bevaringsværdi gives der med lokalplanen tilladelse til at etablere kviste i tagetagen mod Wergelands Allé på nærmere beskrevne vilkår. Baggrunden for at tillade kviste mod Wergelands Allé er, at bygningen oprindelig er opført med kviste mod Søborg Hovedgade og mod naboejendommen, samt at der allerede er etableret tagvinduer i den bevaringsværdige bygning mod Wergelands Allé. 4

5 Væsentligste arkitektoniske overvejelser De væsentligste arkitektoniske overvejelser i lokalplan 238 knytter sig til hensynet til den bevaringsværdi, som det oprindelige posthus har, samtidig med at der gives mulighed for en bred anvendelse af bygningen. Trafik Søborg Hovedgade 79 vejbetjenes fra Wergelands Allé. Der fastlægges en færdselsret for ejendommene Søborg Hovedgade 75 og 77 til færdsel over matr.nr 1mm i forbindelse med varelevering samt afhentning af affald og returgods. Disse to overkørsler fra matr.nr. 1mm skal kunne lukkes med låge. Færdslen skal foregå under største mulig hensyntagen til den parkering, der foregår på matr.nr. 1mm i forbindelse med anvendelsen af matr.nr. 1mn samt til de øvrige naboer. TILBYGNINGEN SET FRA WERGELANDS ÁLLE Parkeringsforhold Der er i Kommuneplan 2013 fastlagt en generel parkeringsnorm for bymidter og bydelscentre, både i forhold til bil- og cykelparkering. Ved en ændring af anvendelsen træder denne norm, som også fremgår af 7.3 og 7.4 i kræft. Kravet til anlæg af bilparkeringspladser kan dog efter et konkret skøn reduceres i de stationsnære områder. Søborg Hovedgade 79 er beliggende i det stationsnære område i forhold til Vangede Station. Parkering til ejendommen Søborg Hovedgade 79 sker i dag med indkørsel fra Wergelands Allé på matr.nr. 1mm. Her vil parkering fortsat skulle finde sted. Parkeringsarealet er i dag etableret med græsarmering. Dette videreføres som bestemmelse i lokalplanen. Vejbyggelinie Der er fastlagt en byggelinje på 12,5 meter fra vejmidten af Søborg Hovedgade. Denne byggelinje ændres ikke med Lokalplan 238. NUVÆRENDE PARKERINGSPLADS SET FRA WERGELANDS ÁLLE Varmeforsyning Lokalplanområdet ligger i Gladsaxe Fjernvarmes forsyningsområde. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Nordvand A/S vandforsyningsområde. Jordforurening Lokalplanens område er beliggende i byzone, og ejendomme, der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes områdeklassificering. Forueningen er opbygget gennem mange år og skyldes f.eks. boligop varmning, bilers udstødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre NUVÆRENDE OPHOLDSAREAL SET FRA WERGELANDS ÁLLE 5

6 Enkeltområde Betegnelse Anvendelse Stationsnærhed 14.C.1 Søborg Hovedgade Syd Centerområde, Bydelscenter Stationsnært område diffuse kilder. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens miljøafdeling. Der er ikke registreret jordforurening inden for lokalplanområdet. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at der ikke findes jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Bebyggelsesprocent Maks. antal etager Klima Kommuneplan 2013 Retningslinjer for hovedstrøg Rammeområde under ét 4½ etager Udpeget område I Bagsværd Bymidte, Buddinge Bymidte og langs Søborg Hovedgade er særlige facadestrækninger udpeget som hovedstrøg. Der gælder følgende retningslinjer: I stueplan langs hovedstrøgene må der kun etableres publikumsorienterede funktioner, som har butikskarakter samt restauranter, kulturelle institutioner og lignende Det kræver Byrådets godkendelse at etablere kontorvirksomheder eller liberale erhverv i stueplan langs hovedstrøgene Etager over stueplan må anvendes til liberale erhverv, offentlig og privat service samt boliger Spillehaller betragtes som en forlystelse, som kun må etableres i kommunens to bymidter, Buddinge og Bagsværd. Spille haller må ikke placeres på hovedstrøgene. Skiltning og anden ændring af facader med videre skal ske i overensstemmelse med Designmanual for Gladsaxe Kommune og skal godkendes af Byrådet. Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af rammeområde 14.C.4 i Kommuneplan Heri fastlægges anvendelsen til centerområde, bydelscenter. Dette er i overensstemmelse med de bestemmelser, der fastlægges i lokalplan 238. Imidlertid er Byrådets ønske om at give mulighed for en bred anvendelse af hele bygningen, herunder boliger i stueetagen, ikke i overensstemmelse med retningslinjerne for hovedstrøg i Kommuneplan Parallelt med lokalplan 238 udarbejdes derfor tillæg 17 til Kommuneplan 2013, der indskrænker hovedstrøget langs Søborg Hovedgade Syd, således at Søborg Hovedgade 79 ikke længere indgår i hovedstrøget. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Derfor opfordrer Gladsaxe Kommune til, at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og regnvand, der ikke nedsives, skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter på 3/4 for matr.nr. 1mn og 1/6 for matr.nr. 1mm. Det er muligt at få gode råd om nedsivning samt information om nedsivningsforhold ved henvendelse til By- og Miljøforvaltningen. Klimatilpasning På baggrund af den stigende regnmængde, der er blevet en større udfordring de seneste år, har Gladsaxe Kommune vedtaget en Klimatilpasningsplan, som skal hjælpe med at forebygge og mindske skaderne af skybrud. Det område, som lokalplanen omfatter, ligger inden for et af de 13 områder i kommunen, hvor beregninger viser, at der er størst risiko for, at oversvømmelser i forbindelse med skybrud giver skader. Klimatilpasningsplanens oversvømmelseskort viser, at der ikke er problemer med oversvømmelse i det konkrete lokalplanområde. Nedsivningskort viser dog, at området ikke er specielt velegnet til nedsivning. Såfremt afløbskoefficienterne ikke 6

7 kan overholdes, anbefales det, at der arbejdes med klimatilpasningløsninger som kan medvirke til at fremme fordampning. Ophævelse af lokalplan Søborg Hovedgade 79 er omfattet af Lokalplan 86 for bydelscentret Søborg Hovedgade Syd, tinglyste 27. maj Lokalplan 86 ophæves for nærværende lokalplans område. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. KVISTE OG TAGVINDUER SKAL PLACERES, SÅ DE HARMONERER MED VINDU- ERNE I DE UNDERLIGGENDE ETAGER OG MED BYGNINGENS SYMMETRI. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 12. NORD FOR SØBORG HOVEDGADE 79 LIGGER SØBORG SKOLE. MOD SYD LIG- GER RESTEN AF BYDELSCENTER SØBORG HOVEDGADE SYD MED PUBLIKUMS- ORIENTERET ANVENDELSE I STUEETAGEN. 7

8 Lokalplan 238 Søborg Hovedgade 79 i Søborg kvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af ) med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: at fastlægge områdets anvendelse til centerformål, bydelscenter, og at sikre den bevaringsværdige bebyggelse, samtidig med at der gives mulighed for at etablere kviste mod Wergelands Allé. privat service, liberale erhverv og etageboliger. 3.3 Øvrige etager må kun anvendes til publikumsorienteret privat service, liberale erhverv og etageboliger. 4 Bebyggelsens omfang og placering Inden for lokalplanområdet må der kun opføres ny bebyggelse i form af mindre skure, som for eksempel cykelskure, affaldsskure og lignende til områdets drift i forbindelse med nye anvendelser, jævnfør i øvrigt 8. Disse skure må ikke placeres mod Søborg Hovedgade. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 1mn og 1mm, begge af Buddinge. 3 Områdets anvendelse 3.1 Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, bydelscenter med detailhandel, publikumsorienteret privat service, herunder f.eks. hotel og restaurant, samt liberale erhverv og etageboliger. 3.2 I stueetagen må der etableres butik til dagligvarer eller udvalgsvarer på maksimalt 200 m 2. Herudover kan der inde i bygningen etableres et mindre areal til oplag/håndtering af varer. Hvis der etableres butik, skal denne placeres i den bevaringsværdige bygning med facade og indgang orienteret mod Søborg Hovedgade. Stueetagen må i øvrigt anvendes til publikumsorienteret 5 Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 Mod Wergelands Allé kan der på den bevaringsværdige bygning etableres maksimalt tre kviste med en udstrækning og placering, der harmonerer med vinduerne i de underliggende etager og med bygningens symmetri i øvrigt. Kvistene skal udføres med et arkitektonisk udtryk og materialevalg, der harmonerer med de oprindelige kviste mod Søborg Hovedgade og naboejendommen. 5.2 Udover de i 5.1 nævnte kviste, kan der i tagetagen på den bevaringsværdig bygning mod Wergelands Allé etableres ét tagvindue i hver ende af bygningen, med en placering og udstrækning, der harmonerer med bygningens symmetri. 5.3 På den facade af tilbygningen, der vender mod matr.nr. 1mm, må der opsættes altaner eller franske altaner. 6 Bevaring af bebyggelse 6.1 Det oprindelige posthus på matr.nr. 1mn, beliggende som vist på kortbilag 1, er bevaringsværdig i kategori 3 og må ikke ned- 8

9 rives, ombygges eller på anden måde ændres uden Byrådets særlige tilladelse. 6.2 Mod Wergelands Allé kan der etableres kviste og vinduer i tagetagen på den bevaringsværdige bygning efter bestemmelserne i 5.1 og Veje og parkering 7.1 Der er fastlagt en byggelinje på 12,5 meter fra vejmidten af Søborg Hovedgade. 7.2 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Wergelands Allé. 7.3 Der skal på den pågældende ejendom udlægges parkeringsareal til biler svarende til: 1 parkeringsplads pr. 25 m 2 bruttoetageareal til butiksformål, 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 erhvervsetageareal, og 1 parkeringsplads pr. bolig. Kravet til anlæg af parkeringspladser kan dog efter et konkret skøn reduceres i de stationsnære områder. 7.4 Der skal anlægges parkeringsareal til cykler svarende til: 1 parkeringsplads pr. 25 m² dagligvarebutik, 0,5 parkeringsplads pr. 100 m 2 erhvervsareal, og 3 parkeringspladser pr. etagebolig, for etageboliger under 60 m² dog kun 1 pr. bolig. cykelparkering til udvalgsvarebutikker og publikumsorienteret privat service skal afpasses i forhold til antallet af brugere, kunder og ansatte. For hver 10 cykelparkeringspladser skal der være 1 plads til ladcykler og lignende. 7.5 Parkering skal foregå på matr.nr. 1mm med adgang fra Wergelands Allé. 7.6 Der fastlægges en færdselsret for ejendommene matr.nr. 1mo og 1mq til færdsel over matr.nr 1mm i forbindelse med varelevering samt afhentning af affald og returgods. De to overkørsler fra matr.nr. 1mm skal kunne lukkes med låge. Færdslen skal foregå under største mulig hensyntagen til den parkering, der foregår på matr.nr. 1mm i forbindelse med anvendelsen af matr.nr. 1mn samt til de øvrige naboer. 8 Ubebyggede arealer og hegning 8.1 Anvendes hele bygningen på matr.nr. 1mn til etageboliger, skal det på kortbilag 1 med tern skraverede areal friholdes for bebyggelse og parkering. Arealet skal indrettes og anvendes til opholdsareal for ejendommens beboere. 8.2 Anvendes bygningen til andre anvendelser end etageboliger eller til en kombination af anvendelser, hvor også etageboliger kan indgå, må der på det med tern skraverede areal på kortbilag 1 etableres mindre skure, jf. 4, hvis der ikke kan findes plads andre steder. Der stilles i så fald ikke krav om indretning af opholdsareal. 8.3 Generelt skal ubebyggede arealer, der ikke anvendes til færdsel eller parkering anlægges som friareal med beplantning. 8.4 Udendørs oplag må ikke finde sted. Containere, varebure, emballage og lignende skal enten placeres inde i bygningen på matr.nr. 1mn eller placeres i et mindre skur, jf. 4, og afskærmes, så de ikke fremtræder skæmmende. 8.5 Areal, der anvendes til parkering, skal fremstå grønt, f.eks. med græsarmering. 8.6 Hegn mod vejskel skal udføres som levende hegn, eventuelt kombineret med et trådhegn. 9 Antenner og skiltning 9.1 Der må ikke opsættes paraboler på den bevaringsværdige bygning, som er markeret på kortbilag Der må ikke opsættes paraboler på terræn mod Søborg Hovedgade. 9.3 Der må opsættes paraboler på den facade af tilbygningen, som vender mod matr.nr. 1mm i indtil 1,80 meters højde over terræn, samt på terræn mod Wergelands Allé under forudsætning af, at parabolantennen ikke er til synsmæssig gene for naboerne. Andre placeringer kræver Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Bygningsreglementets bestemmelser er gældende for antenner i øvrigt. 9.4 Skiltning, flagning og reklamering må kun ske i henhold til afsnittet om retningslinjer for skilte i Designmanual for Gladsaxe Kommune, se bilag Enhver ny skiltning eller ændring af eksisterende skiltning 9

10 skal godkendes af Gladsaxe Kommune. 10 Afvandingsforhold Ved afvanding til kloaksystemet må den maksimale vandmængde ikke overstige de gældende afløbskoefficienter på 3/4 for matr.nr. 1mn og 1/6 for matr.nr. 1mm 11 Ophævelse af lokalplan Lokalplan nr. 86, tinglyst den 27.maj 1994, ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 8. april 2015 Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 10

11 Søborg Hovedgade Wergelands Allé Lokalplan Kortbilag 1 Lokalplanområde Bevaringsværdig bebyggelse Areal til ophold ved ren boliganvendelse Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen 1:500

12 Bilag 2 - Uddrag af Designmanual for Gladsaxe Kommune SKILTNING Generelt Skiltene er en vigtig og uundværlig del af bymiljøet. Med deres farver, lys og undertiden fantasifulde udformning, er de med til at gøre gadebilledet levende, både om dagen og om natten. Skilte skal først og fremmest informere. De skal fortælle forbipasserende om butikkens navn og evt. hvad butikken handler med. Lysten til at påkalde sig opmærksomhed er selvfølgelig stor. Derfor kommer butikkerne ofte til at konkurrere med hinanden om den største og mest iøjnefaldende skiltning. Herved mister skiltene deres informationsværdi. Det, som var ment som oplysning, forsvinder i et kaos af skilte, der skæmmer gadebilledet. Skiftende tiders byggeskik har medført en stor variation i bygningernes udformning. Købstadshuse har f.eks andre dimensioner end nyere bebyggelser, og derfor er det vigtigt, at det enkelte skilt er tilpasset lige netop den arkitektur, som det sættes op på. Et skilt, der er rigtigt et sted, vil måske være helt ude af harmoni med bebyggelsen et andet sted. Derfor er retningslinierne for skiltning ikke en facitliste med forskellige standarder og størrelser. Derimod består de af en række hovedregler, som bør overholdes, hvis man vil opnå en flot og harmonisk skiltning. I Bygningsreglementet er der fastsat særlige bestemmelser for placering af skilte i forhold til fortov og offentlig vej. Disse regler er især vigtige i forhold til udhængsskilte. Bagsværd Bymidte Bebyggelsen langs Bindeleddet har en klar modulopdeling. De røde murstensbånd, som går lodret ned gennem facaden, bør ikke være dækket af skilte, da de understreger husets arkitektur. Kunne butikkerne i hele bygningen blive enige om en fælles skiltehøjde og design, ville husets linjer fremstå endnu flottere. Søborg Torv De fleste butikker i Høje Søborg II har et ovalt skilt over døren, der bryder det gennemgående kobberbånd, over butiksvinduerne. Generelt en veltilpasset skiltning, der er i harmoni med facadens udtryk. Men enkelte butikker har skilte og reklamer klistret på vinduerne og klapskilte på fortorvet. Det virker meget dominerende. Søborg Hovedgade Syd På Søborg Hovedgade er der mange købstadshuse. På billedet ses et eksempel på, hvordan skiltenes størrelse og placering respekterer husets facadeopdeling. Skiltene er opsat lige over butiksvinduerne, mens murpillerne holdes fri.

13

14 SKILTNING Facadeskilte Skilte over eller omkring udstillingsvinduerne er den mest almindelige form for facadeskiltning. Tidligere var teksten ofte malet direkte på facaden eller sat op som enkeltbogstaver. Denne tradition er både smuk og i virkeligheden mere informativ end det væld af store skilte, der ofte bruges i dag. Skiltets læsbarhed hænger ikke altid sammen med dets størrelse. Som tommelfingerregel kan man gå ud fra, at en enkel og velproportioneret skrift kan læses på en afstand af op til 250 gange skriftens højde. Det vil sige, at en 10 cm høj skrift kan læses i en afstand på 25 m. Husets hovedopdeling respekteres bedst ved opsætning af skilte, der er opdelt i mindre enheder, i harmoni med vinduesudformning og facadeinddeling, allerhelst ved brug af enkeltbogstaver. Udhængsskilte Udhængsskiltet hænger i modsætning til facadeskiltet ud fra facaden. Det skal fange den gåendes opmærksomhed ved kig langs facaden. Oprindeligt var det de gamle laugsskilte - bagerkringlen, støvlen o.s.v, der dominerede. I dag er det bomærker for banker og forretningskæder, der udgør størstedelen af udhængsskiltene. I de mere kreative butikker er der dog en tendens til, at man bruger udhængsskiltet som en fantasifuld og enkel måde at påkalde sig opmærksomhed på - og det lykkes som regel. Antallet af og størrelsen på udhængsskilte bør være begrænset. Mange og store skilte vil bare dække for hinanden og skæmme gadebilledet. Lysskilte Facadeskilte og udhængsskilte kan samtidig være lysskilte. Lysskilte må hverken ved direkte eller indirekte belysning kunne blænde omgivelserne. Ved at begrænse lyset til at komme ud gennem symboler eller bogstaver kan man som hovedregel undgå, at lysskiltet blænder omgivelserne. Neonskilte og bogstaver, der belyses med spotlamper, er i modsætning til lysskiltet mere lette og diskrete, især om dagen, hvor lysskiltet jo er slukket. Neonskilte kan være et smukt og fantasifuldt indslag i gadebilledet. Gavlskilte Gavlskilte ses ofte, hvor en nabobygning er rykket tilbage fra gadelinien. Generelt misklæder gavlskilte gadebilledet. Derfor bør gavlskilte helt undgås, med mindre de er en del af et samlet gavlmaleri med høj kunstnerisk værdi. Reklameskilte i form af bill boards bør ligeledes undgås. Skiltet er placeret, så det følger vinduets bredde. Hermed understreges husets linier. Flot, let og enkelt. Bagerkringlen er et af de gamle laugsskilte, der stadig bruges som udhængsskilt. Et eksempel på et lysskilt, der er enkelt og informativt.

15 Retningslinier for skilte Facadeskilte Facadeskilte skal opsættes på forretningens egen del af stueetagen. Der skal være en afstand på mindst 25 cm fra skiltets overkant til vinduerne på 1. sal. Facadeskilte må ikke dække gesimsbånd eller andre bygningselementer eller -detaljer, samt døre, porte eller vinduer. Skiltene skal være i harmoni med vinduesopdelingen. Skilte på murpiller må højst udgøre 40% af bredden på den pågældende murpille og skal placeres midt på murpillen, så der kommer luft rundt om skiltet. Påmalede eller løse bogstaver er en klassisk og smuk form for skiltning. Facadeskilte på købstadshuse bør fortrinsvis bestå af påsatte eller malede bogstaver. Placering af skilte for forskellige virksomheder/butikker på samme facade skal samordnes, hvad angår skiltetype, højde, farve m.v., så der opnås en god helhedsvirkning. Skilte må ikke udføres i neonfarver, blanke materialer eller på anden måde være reflekterende. Neonskilte kan være et fantasifuldt tilskud til gadebilledet. Udhængsskilte Udhængsskilte må have et areal på højst 0,5 m² og et fremspring på facaden på højst 1 m. Afstanden til kørebane eller cykelsti skal være min. 1 m. Underkanten af skiltet skal være mindst 2,80 m over terræn og overkanten mindst 25 cm under vindueskant på 1. sal. Udhængsskilte må ikke være til gene for naboskilte, og skal tilpasses facadens øvrige skiltning og arkitektur. Der må kun etableres et udhængsskilt pr. forretning. Eksempel på en vellykket gavludsmykning. Lysskilte Lysskilte må ikke virke blændende. Lyset skal primært komme fra bogstaver eller symboler og have en jævn lysstyrke. Lys fra spotlamper og amaturer skal være i hvide nuancer. Belysning må ikke virke blændende eller være til gene for de omboende. DESIGNMANUAL FOR GLADSAXE KOMMUNE, REV

16 SKILTNING Løse skilte Løse skilte er skilte som ikke er sat fast på facaden. De fleste er udformet som klapskilte og er placeret på fortovet - ofte til stor gene for fodgængerne. For børn der skal krydse gaden er de envidere en sikkerhedsrisiko. Da klapskiltene både funktionelt men også visuelt er med til at skabe forvirring i gadebilledet bør de helt undgås eller begrænses til et skilt pr. butik. Herunder: Klapskiltet, som efterhånden er mere og mere udbredt, kan være med til at gøre gadebilledet rodet. Hertil kommer, at det ofte er svært at komme forbi. Henvisningsskilte og vejskilte Hvis en virksomhed eller butik ikke har adgang eller facade mod gaden, kan der opsættes et henvisningsskilt på facaden eller på virksomhedens parkeringsplads. Henvisningsskiltet skal tilpasses facaden og skal udformes, så det kan placeres permanent på facaden ved dør eller port. Henvisningsskilte må ikke opstilles, så de på nogen måde er til gene for fodgængerne. Vejskilte og lignende, som er placeret på eller ved torve og pladser, skal tilpasses omgivelserne og evt. opsættes i metalbøjler, som passer til torvets øvrige inventar. Skiltning på vinduer og døre Skiltning på udstillingsvinduer kan i nogle tilfælde erstatte facadeskiltet. Navn eller bomærke, som er malet direkte på ruden, er en flot og enkel form for skiltning. Butikkens udstilling kan sagtens ses gennem bogstaverne, og husets hovedopdeling forstyrres ikke af skilte. Butikkernes udstillingsvinduer er med til at give liv og variation i gadebilledet. Når vi går og kigger på vinduer, er det derfor ekstra ærgerligt, når store udstillingsvinduer er klistret til med reklame og afdækningsfolie, så man slet ikke kan se ind i butikken. Derfor må der kun i meget begrænset omfang anvendes klistermærker, folie, tilbudsskilte, reklamestreamers samt reoler der forhindrer indblik. Det er vigtigt, at vinduets karakter som udstillingsvindue bevares, og at indblikket i butikken sikres. Herunder: Henvisningsskilt, der tydeligt viser hvilke firmaer der holder til i huset. Reklameflag, bannere m.v. Reklameflag, bannere m.m bør kun anvendes i begrænset omfang. De kan sidestilles med udhængsskilte, og skal følge retningslinierne herfor. Hvadenten bannere opsættes på tværs af gaden eller langs facaden, kan det kun ske ved særlige lejligheder. Flagborge, dvs. en gruppe af flagstænger, ses oftere og oftere i gadebilledet. De kan i særlige tilfælde give området en særlig identitet. Men som hovedregel hører de kun hjemme, hvor der er god plads, dvs. i områder med store butikker som f.eks. byggemarkeder, bilforhandlere m.v.

17 Retningslinier for skilte På denne butiksrude har man malet butikkens navn på ruden. Indblikket i butikken er bevaret, og der er opnået en enkel og smuk skiltning, som tydeligt kan læses af forbipasserende. Fritstående skilte Opstilling af fritstående skilte/klapskilte skal begrænses. Der må kun opstilles et skilt pr. butik. Fritstående skilte må ikke opstilles, hvis ikke der er mindst 1,35 m fri fortovspassage ved siden af skiltet. Henvisningsskilte Henvisningsskilte skal placeres ved dør eller port, der viser ind til virksomhedens adresse. Henvisningsskilte for flere forretninger/ virksomheder skal samordnes. Vejskilte på torve og pladser skal placeres og tilpasses det øvrige byudstyr. Skiltning på døre og vinduer Skiltning kan i begrænset omfang ske på selve udstillingsvinduet, enten i form af påmalede eller påklistrede bogstaver. Skilt og cykelstativ i ét. En praktisk løsning, hvis den virker! Udstillingsvinduer skal have karakter af udstillingsarealer og må ikke tilklistres eller blændes med reklame- eller afdækningsfolie. Reklameflag, bannere m.v Reklameflag, bannere m.m. skal følge retningslinierne for udhængsskilte. Flagstænger, såvel enkeltstående som i grupper, må kun opstilles efter særlig indhentet tilladelse. Det samme er gældende for opsætning af bannere. DESIGNMANUAL FOR GLADSAXE KOMMUNE, REV

18 Lokalplan 238