Gennemførelsen 3.0. Boliger bygninger friarealer. Ombygningspriser. Byggeprocessen. Byøkologi og miljø

Transkript

1 3.0 Gennemførelsen Boliger bygninger friarealer Ombygningspriser Byggeprocessen Byøkologi og miljø 69

2 70 Boliger bygninger friarealer

3 Boliger - bygninger - friarealer Der er pr. juni 2001 foretaget en gennemgang af de første 105 færdige byggesager. Boligerne på Indre Vesterbro er blevet gode og gedigne og mange af løsningerne specielt blandt forsøgsprojekterne - er også på hver deres felt fremadrettede og eksperimenterende. Byfornyelsens endelige resultater kan endnu ikke gøres op. Ikke alle ejendomme er renoverede og ikke alle gårdanlæg er etablerede. Men der kan gøres status, vurderes og drages erfaringer af de 105 byggesager, der i juni 2001 var færdige og som havde endeligt godkendt regnskab. Der kan også gøres status over de 10 gårdanlæg som er taget i brug, eller som er under udførelse og står færdige i efteråret Her er der blot endnu ikke fuld oversigt over økonomien. De 105 ejendomme har i dagens priser i gennemsnit kostet godt 20 mio. kr. eller 18 mio. kr. i 1991-priser (incl. istandsættelsen af bygninger og erhvervslokaler). Det svarer til hhv kr./m 2 og kr./m 2. Af de samlede udgifter har det offentlige betalt ca. 75% og beboerne 25%. Boligstandard Det har været byfornyelsens mål at bringe boliger og bygninger op på en tidssvarende standard, så de kan fungere tilfredsstillende i lang tid fremover, mindst 50 år. Uden at det har været formuleret direkte i Handlingsplanen, har der også fra kommunens side ligget et politisk ønske om, at et løft af bydelens boligkvalitet, sammen med effekten af andre store offentlige investeringer, vil medvirke til, at bydelen bliver mere egnet for flere typer beboere, herunder familier, der kan bidrage til at stabilisere bydelen. Boligerne på Indre Vesterbro er blevet gode og gedigne, og mange af løsningerne specielt blandt forsøgsprojekterne er også på hver deres felt fremadrettede og eksperimenterende. Standarden har, hvad størrelse, planudformning og indretning af køkken og bad angår, fået et markant løft. Derimod har arbejdet med proportionering, lysforhold, farver og udsmykning ofte været bundet af det eksisterende fysiske udgangspunkt, økonomien og betragtninger om salgbarhed. Som udgangspunkt er der blevet tilbudt støtte til opnåelse af en fuldt tidssvarende standard, og planlægningsfasens registreringer er foretaget med henblik på at kunne prissætte en sådan indsats overfor alle beboelsesejendomme. Men ikke alle byfornyelsens ejendomme er istandsat på samme måde. Typisk har bevarede rådeover ejendomme fået fuld støtte, så de med henblik på genudlejning har været tiptop. Opfordringsejendommene er deri- Boliger bygninger friarealer 71

4 Vesterbrogade Vesterbro Torv Gasværksvej Halmtorvet Skydebane Have Istedgade Opfordring / Kap III (privat) Delvis råde-over / opfordring Råde-over (kommunalt) Ejendomme der istandsættes status 2002 Af Indre Vesterbros ca. 300 matrikler er 198 opfordrings eller rådeover ejendomme, der istandsættes som følge af byfornyelsesbeslutninger. Enkelte ejendomme strækker sig over flere matrikler; den største er A/B Skydebanen, der dækker 16 matrikler. Af de 198 ejendomme har 162 indtil den 26. juni 2001 fået godkendt et forprojekt, heraf har 142 ejendomme fået godkendt licitationsresultat og 105 ejendomme har fået godkendt det endelige regnskab for ombygningsprojektet. Ejendomme med byfornyelsesstøtte er opdelt i : Rådeover ejendomme 17% (kommunal istandsættelse) Opfordringsejendomme 83% (privat istandsættelse) 72 Boliger bygninger friarealer

5 WC/baderum etableret med byfornyelsesstøtte er normalt udført med støbte gulve, flisebeklædte vægge og vandbesparende armaturer og toilet. Byfornyelsen giver unge, der stifter familie og måske bliver færdige med at uddanne sig, mulighed for en større bolig. Men der er rift om dem. mod typisk ikke blevet tilbudt støtte til f.eks. modernisering af rimeligt fungerende wc/bad og køkkener, eller til istandsættelse af indvendige gulve og vægge i rum, der ikke berøres af bad og køkkenmodernisering. Det har dog i de efterfølgende forhandlinger om projekternes indhold vist sig, at mange ejere især andels og ejerforeninger, hvor ejere og beboere stort set er de samme, alligevel har kunnet argumentere for en standard tæt på rådeover ejendommenes. Undersøgelserne af de 105 sager fra beslutning til endeligt regnskab tegner et broget billede med hensyn til projekternes vokseværk undervejs i processen. Der er dog ikke noget, der tyder på, at projektudvidelser hænger sammen med bestemte ejere, administratorer eller arkitekter. Der er heller ikke noget, der tyder på, at projektudvidelserne specielt ligger på rådeover ejendommene. Grundlæggende skyldes forskellene på ejendommenes istandsættelsesomfang, at byg- ningerne og boligerne før byfornyelsen har haft meget forskellig kvalitet. Også beboernes og ejernes indflydelse på projekternes indhold har haft betydning. Boligernes størrelse er ændret som resultat af byfornyelsen. Hvor de små boliger før byfornyelsen udgjorde 40% af boligerne, udgør de nu 30%. Til gengæld er der nu lidt flere familieegnede boliger. Det totale antal boliger er reduceret fra til 3.746, dvs. med 232, ved sammenlægninger, nedrivninger og modsvarende nybyggeri. Reduktionen har primært omfattet de små boliger, mens nybyggeriet overvejende har været 3-værelses boliger. Boliger bygninger friarealer 73

6 Skydebane Have Vesterbro Torv Gasværksvej Istedgade 4 2 Vesterbrogade 1 3 Halmtorvet Eksempler på udnyttelse af tagetage: I Dannebrogsgade 39 er der foretaget en, for så vidt, banal udvidelse af en eksisterende taglejlighed ud på loftet, så en børnefamilie undgik at flytte ikke et egentligt eksperiment, men dog et brud på den daværende københavnske praksis i byfornyelsessammenhæng. I AB Skydebanen gav man alle små 4. sals lejligheder (51-53 m 2 ) mulighed for udvidelse op i tagetagen; kun få benyttede sig af det, formentlig fordi man både skulle købe den udvidede andel og betale samme boligafgift som for resten af lejligheden, i alt en kraftig husleje forhøjelse. Ældre- og handicapvenlige boliger Boliger for ældre og handicappede 2002 Ældre og handicapvenlige boliger, Indre Vesterbro: 1. Istedgade 40: 20 ældreboliger, 2. Absalonsgade 31-39: 47 plejehjemslignende ældreboliger. 3. Viktoriagade 18: 22 ældreboliger, 4. Eriksgade 18: Boliger for psykisk handicappede. I Eskildsgade 6-10 lægger byfornyelsesbeslutningen af økonomiske grunde op til at sammenlægge lejligheder fra 45 til 90 m 2 og samtidig udvide de øverste op i tagetagen, så de i alt bliver 152 m 2, formentlig nogle af de største lejligheder i området. Dette vakte en del modstand fra karreens beboere, der dog via deltagelse i bygherreudvalg omkring projekteringen kan søge andre løsninger indenfor den samme økonomi. I reduktionen af antallet af boliger gemmer sig et tab af 474 små 1-2 værelses lejligheder, som betyder, at der er færre unge og ældre med lav indkomst, der i fremtiden vil kunne bo på Vesterbro. Til gengæld får nogle af de unge, der bliver færdige med uddannelse og stifter familie med børn, mulighed for en større bolig. Ældre og handikapegnede boliger i hver af de byfornyede karreer er ikke blevet realiseret, som forudsat i handlingsplanen. Det har vist sig for dyrt og både driftmæssigt og byg- 74 Boliger bygninger friarealer

7 Vesterbrogade Vesterbro Torv Gasværksvej Halmtorvet Interieur fra sammenlagt lejlighed i Eriksgade 11 efter 4-3 modellen. Skydebane Have Istedgade Sammenlægninger af lejligheder fra 4-3 pr. etage er anvendt i enkelte tilfælde, men af økonomiske, tekniske og til en vis grad også arkitektoniske grunde er kommunen skeptisk overfor denne model som generel løsning. Sammenlægninger fra 4-2 lejligheder pr. etage udgør således hovedparten af sammenlægningerne, mens der er en lille del med mere specielle løsninger. Sammenlægninger af lejligheder 4 til 2 løsning både 4 til 3 og 4 til 2 løsning 4 til 3 løsning andre - f.eks. udvidelser i tag geteknisk uhensigtsmæssigt at ombygge eksisterende ejendomme til disse specialboliger. Driftsenhederne bliver for små og skal forsynes med elevator, der er svær at indpasse. Til gengæld er der etableret ældre og handicapvenlige boliger i nybyggeri, og de nye almene boligbyggerier er på ét punkt handikapegnede der er elevator. Sammenlægning af lejligheder har været et helt centralt boligpolitisk ønske, idet over halvdelen af kommunens boliger er på 1-2 værelser. Ønsket var i handlingsplanen ikke så Boliger bygninger friarealer 75

8 markant formuleret, men blev det senere i forløbet med Borgerrepræsentationens vedtagelse af 1.etape af evalueringen i Efter dette skulle alle boliger på 50 m 2 eller derunder som udgangspunkt søges sammenlagt. I alt har ca. 630 lejligheder været omfattet af sammenlægninger, hvilket har resulteret i ca. 230 større lejligheder (herunder udvidede 2 vær.). Betragter man sammenlægningerne alene, har de kun reduceret de små 1-2 værelses lejligheder med ca Også forskellige former for påbygninger og fællesanlæg har bidraget til løftet i boligstandard. Den mest udbredte påbygning er naturligt nok den franske altan, men der er også en del traditionelle altaner, begge er et stort plus for en bylejlighed. Ofte er de traditionelle altaner minimeret af økonomiske hensyn. I en del tilfælde er de ikke støtteberettigede, men betales fuldt ud af beboerne. De glasinddækkede altaner er dyre og kun etableret i begrænset omfang, hvor boligerne er små og har behov for en mindre arealudvidelse, og hvor friarealerne og omgivelserne tillader det. Eksempel på en 4-3 lejlighedssammenlægning. I Eriksgade (øverst) er planløsningerne ikke optimale lidt kringlede og uoverskuelige. De nye lejlighedsplaner for Eskildsgade (nederst), hvor bitrappen er nedlagt og køkkenerne er udvidet i påbygget karnap, bl.a. for at give plads til wc/bad er bedre. Påbygninger i form af køkkenrum findes kun i 4 ejendomme (Skydebanegade 8 og 38, Abel Cathrines Gade 12 samt Eskildsgade 33-35). Det drejer sig om små boliger, hvor der kun er plads til nyt wc/bad, hvis man kan tage en del af køkkenet. Dette udvides til gengæld ved 76 Boliger bygninger friarealer

9 diskussion. Sagsmaterialet fra de 105 sager danner baggrund for mange af de vurderinger, der nu kan foretages af den byggetekniske og arkitektoniske kvalitet. De fleste tage har fået tilskud til renovering, næsten altid i form af udskiftning af lægter og belægning, generelt til gode gedigne materialer som tegl eller naturskifer. Store dele af spærene udskiftes ofte også, fordi der er råd og svamp i konstruktionen. Franske altaner på gavlen i Eskildsgade 15 Glasinddækkede altaner på brandgavlene i Skydebanegade 8. Kommunens krav om brug af naturskifer på oprindelige skifertage, og ønsker om bevaring eller genopbygning af smukt udformede tårne, kviste og zinkinddækninger på bygninger af høj bevaringsværdi, har givet bydelen et markant arkitektonisk løft. Selv om sådanne arkitektoniske og vedligeholdelses mæssige krav har været fordyrende, er der en bred accept af istandsættelsesniveauet. påbygning ud i gården. I det ene tilfælde, har man været nødt til at nedlægge bagtrappen og udskifte hovedtrappen til ståltrappe. Alt i alt en meget dyr løsning. Prisen på påbygningen kan ikke skilles ud, men ejendommenes m 2 -pris ligger over gennemsnittet. Løsninger med påbygning af wc/bad findes ikke på Indre Vesterbro, men var ellers en meget omtalt løsning, da byfornyelsen blev sat i gang, bl.a. fordi det ikke ville være nødvendigt at genhuse beboerne. Men løsningen er ikke anvendt, pga. af for ringe lysindfald til bagvedliggende beboelsesrum, der samtidig bliver gennemgangsrum. Om bygningernes kvalitet Bygningernes renovering er gennemført i en høj kvalitet, og kommunen har givet støtte til en lang række eksperimenter og forsøg, for yderligere at udvikle kvaliteten. Undervejs i processen har en række forhold omkring de enkelte bygningsdele været til Kommunens godkendelsespraksis omkring kældre og fundamenter har ændret sig en del i handlingsplanperioden. I de første byfornyelsesbeslutninger vurderede man ofte, at fugtige fundamenter og uudnyttede kældre ikke behøvede den store istandsættelse, og kun i særlige tilfælde blev der blev givet tilskud til standsning af opstigende grundfugt. I de senere beslutninger er der, belært af erfaringerne, givet støtte til udvendige fugtstandsende membraner og omfangsdræn, for samtidig at kunne udnytte kældrene til fælles formål som depot, cykler og teknikrum. Boliger bygninger friarealer 77

10 Tårnene i Skydebanegade er genopbygget med udsmykninger i zink og belagt med naturskiffer. Arbejdet har været dyrt, men pengene værd. Efterhånden er det standard, at fundamenterne frilægges for at man kan sikre mod opstigende grundfugt. I sidegaderne, hvor den oprindelige bygningsmæssige ensartethed er åbenlys, er der flere steder gjort en indsats for at skabe helhed i facadeistandsættelserne. Forsøgsprojektet Absalonsgades facader, som karrérådet tog initiativ til, har for denne gade ført til gennemarbejdede hele facadevurderinger, til brug for rådgivernes og kommunens fælles vurderinger. 78 Boliger bygninger friarealer

11 Facaderne er den bygningsdel, der oftest er genstand for arkitektoniske overvejelser, og praksis har omfattet en bevaring af blankt murværk, renovering/retablering af gesimser og øvrige udsmykningsdetaljer, selvom disse løsninger har været fordyrende. I såvel projektering som sagsbehandling har gadernes helhed og farvesætning (og dermed også materialevalg) været vanskelig at koordinere, men rådgiverne og de kommunale sagsbehandlere har fulgt nogle principper for istandsættelserne, der har skabt en helhed. Renovering af vinduer har igennem forløbet været præget af diskussioner om istandsættelse kontra udskiftning. Hvor vinduer har været i dårlig stand, og arkitektoniske hensyn har talt for det, er der givet (ekstra) støtte til istandsættelse, isolerende forsatsramme og malerbehandling, men i langt de fleste tilfæl- Boliger bygninger friarealer 79

12 I Gasværksvej 12 var der så store svampeskader, at det var nødvendigt at fjerne etageadskillelserne, hvor køkken, wc og bitrapper befandt sig. Det gav mulighed for præfabrikerede wc/baderum, der blev hejs på plads gennem et hul i taget. Beboernes egne køkkenmoderniseringer kan ofte ikke genbruges i renoveringen, og selvom der fortsat er gas til madlavning, må installationen tit fornyes. Lejlighed I rådeover ejendommen Viktoriagade 20, hvor den indvendige istandsættelse har været mere omfattende end normalt, og hvor lejlighedsplanerne er utraditionelle. de er vinduerne udskiftet til nye trævinduer (2-lags termoruder) med samme inddeling som de oprindelige, dog ofte med kraftigere rammer, sprosser og profiler på grund af det tungere glas, men også for at få plads til friskluftventiler. Mod støjplagede gader er glassene konstrueret som lydruder. Kommunen har udarbejdet generelle retningslinier for facader og skilte i København. Et hæfte om emnet, udgivet i 2001, indeholder retningslinier og anbefalinger for istandsættelse og ændringer af bygninger af høj bevaringsværdi, og for bygninger, som i kommuneplanen er udpeget som bevaringsværdig bebyggelse af særlig arkitektonisk værdi. Endvidere indeholder hæftet retningslinier og anbefalinger for opsætning af skilte, reklamer, belysning og andet facadeudstyr gældende for alle bygninger uanset bevaringsværdi. 80 Boliger bygninger friarealer

13 For at fastholde den arkitektoniske kvalitet og bygningsmæssige værdier har kommunen med baggrund i de nye retningslinier ændret godkendelsespraksis, så en istandsættelse af vinduerne nu er højere prioriteret. De vanskeligste vurderinger har handlet om 100 år gamle ejendomme, hvor en uheldig vinduesudskiftning har været gennemført helt eller delvis nogle år forud for byfornyelsen. Eksempelvis en udskiftning til sprosseløse vippedrejevinduer af plastik. Sådanne vinduer fungerer umiddelbart godt rent teknisk, om end udluftning / ventilation kan være et problem. Men de fungerer ikke arkitektonisk, og der er i nogle tilfælde givet støtte til endnu en dyr vinduesudskiftning, primært af hensyn til arkitekturen. Den øgede støtte til arkitektonisk bestemte vinduesudskiftninger / istandsættelser har grundlag i lokalplanernes krav om bevaring af bygningernes oprindelige udtryk. De samme arkitektoniske og økonomiske vurderinger er foretaget omkring udvendige døre, trapper og porte. Her handler det om restaurering af oprindeligt smukke døre eller gitterporte. Der er mange fine og kostbare eksempler, både nye og restaurerede, og der er også en del ærgerlige, hvor man pga. istandsættelsens samlede høje omkostninger har valgt en billigere løsning. Som led i bygningernes energimæssige forbedring er vinduesbrystninger blevet isoleret. Derudover er etageadskillelser mod kælder og loft samt frie gavle isoleret i de fleste ejendomme. Et problem, der ofte bliver påpeget fra beboerside, er støj mellem lejemålene nye livsstilsbestemte former. Af økonomiske grunde er der kun givet støtte til afhjælpning af støjgener fra erhverv til bolig, men det burde overvejes, om det f.eks. i forbindelse med udskiftning af gulve også kunne gælde mellem boliger. Tilskud til etablering eller renovering af wc/ baderum, er kun givet til teknisk holdbare løsninger, dvs. tunge konstruktioner med støbte gulve, og fliser på gulve og vægge. Armaturer og toiletter er vandbesparende og i de senere byfornyelsesbeslutninger er der, udover til varmemåling, også givet støtte til individuel måling af vandforbrug. Bedømmelsen af om et eksisterende wc/bad bør udskiftes har ofte været forskellig hos den Boliger bygninger friarealer 81

14 tekniske rådgiver og kommunens sagsbehandler. Men godkendelsespraksis har også på dette punkt ændret sig i handlingsplanperioden. Kommunen giver ikke støtte til istandsættelser af lette badeværelser, uden støbte gulvkonstruktioner. I stedet kræves udskiftning til tung konstruktion. Der er dog givet støtte til enkelte eksempler på lette konstruktioner med stålbund, men ikke på Indre Vesterbro. Indlægning af wc/bad er et centralt ønske hos såvel beboerne som kommunen, men det er også den forbedring, der oftest har været genstand for diskussion og veto fra beboerside. Det kan være et problem, hvis beboerne efterfølgende installerer brusekabiner med fare for råd og svampeskader. Det skal dog understreges, at kun meget få ikke har ønsket bad. For 2 ejendomme er der vedtaget byfornyelsesbeslutninger, der giver støtte til etablering/renovering af fællesbad efter beboernes eget ønske. Enkelte beboere i en færdigrenoveret ejendom har givet udtryk for, at de nok alligevel skulle have valgt eget bad, når de sammenholder den betydeligt lavere komfort med det forholdsvis beskedne nedslag i husleje/boligafgift på 185 kr./m 2 /år. Modernisering af køkken får tilskud indenfor en økonomisk ramme svarende til en almindelig elementkøkken standard. Det har betydet, at løsningerne på mange måder er ens og bedømmes som traditionelle og lidt kedelige. I en del projekter er der givet valgmuligheder mht. farver, lågeforsider, bordplader og lign., og der findes eksempler på køkkener, der er indrettet efter beboernes egne ønsker og pengepung, idet de har nedlagt veto imod den standardprægede løsning. Der findes få eksempler på minimerede standardløsninger, som beboerne selv har kunnet bygge færdige, som de ville have dem. Løsningen har ikke ført til mærkbare nedslag i lejen. Alle ejendomme indenfor handlingsplanens område på nær nogle ganske få får varmeanlæg, så de kan forsynes med lavtemperaturfjernvarme, når byfornyelsen er gennemført om 45 år. Det sker for at opnå en reducering af CO 2 udslippet, og betyder, at der også i enkelte ejendomme gives støtte til omlægning af velfungerende centralvarmeanlæg. Enkelte boligejendomme i udkanten af området (ca. 10) har fjernvarme på damp og kommer ikke med i lavtemperaturområdet, og for yderligere et par stykker er tilslutningen uafklaret. Indre Vesterbro er af Københavns kommune og Københavns Energi i såvel handlingsplanen som i kommunens varmeplan udpeget som lavtemperaturområde, hvor fjernvarmevandets normale frem- og tilbageløbstemperatur sænkes fra hhv. 95 til 75 og 55 til 35. Udgifter til kloakrenoveringer var i starten ikke medtaget i byfornyelsesbeslutningerne, selvom der ofte er store problemer i form af forældede og nedslidte afløbssystemer. Senere i forløbet indførtes et erfaringsbaseret afsætningsbeløb pr. m 2 etageareal. El- og gasinstallationer er forudsat lovliggjorte, hvilket i de fleste tilfælde har betydet udskiftning og i starten af handlingsplanperioden nedlægning af gasinstallationen, selvom en del beboere ofte ønskede gas. For at mindske elforbruget og dermed reducere CO 2 udslippet ændrede kommunen praksis, så ejendommenes gasinstallationer bibeholdes. Den hidtidige praksis havde været at udskifte gas med el (380 V), der ofte alligevel blev indlagt til vaskemaskiner. Der er etableret mekanisk ventilation fra køkkener og baderum, for at forebygge fugtskader, nu hvor bl.a. vinduesudskiftninger har gjort lejlighederne tætte. I en række ejendomme er der etableret ventillationsanlæg, der genbruger varmen i udsugningsluften, f.eks. til opvarmning af trapperum, kældre eller beboelsesrum. Det er usikkert om disse anlæg er økonomisk rentable. Det, i projekteringssammenhæng kaldet øvrige arbejder, omfatter primært istandsættelse af indvendige overflader i beboelsesrum, der ellers ikke berøres af arbejder på andre bygningsdele. Disse arbejder indgår i den fulde istandsættelse og tilskudsdækkes i rådeover ejendomme, hvor beboerne genhu- 82 Boliger bygninger friarealer

15 I en del af Vesterbrokarreerne (Skydebane Øst - billedet - og Skydebane Vest, Hestestald, Skomager og Trekant) har man gjort meget for at integrere nybyggeriernes og institutionernes arealer i planlægningen, bl.a. ved at sikre fælles landskabsarkitekt. Dette har dog ikke kunnet lade sig gøre i tre karreer, hvor planerne for opførelse af institutionsbyggeri ikke var endeligt afklaret. ses permanent, og lejlighederne derfor skal kunne genudlejes til den højst mulige leje. I de fleste opfordringsejendomme gives der kun støtte til en begrænset istandsættelse, der altid omfatter fjernelse af ulovlige væg- og loftsbeklædninger. Gårdanlæggenes kvalitet Når man går i detaljer og vurderer kvaliteten af de 10 ibrugtagne gårdanlæg, er der et grundlæggende forhold, der må tages i betragtning nemlig, at de er gennemført inden for et stramt cirkulærebestemt rammebeløb, der primært lægger op til udførelse af basisanlæg. Nogle anlæg kan derfor forekomme skrabede, men det gælder langt fra alle. Under projekteringen er der i en række gårdanlæg ønsker, der har måttet prioriteres, men det er næsten altid sket i en tæt dialog med de involverede beboere og ejere. Hovedparten af gårdanlægsarbejderne betegnes som anlæg og møblering, og det er primært indenfor disse, at de synlige kvaliteter kan bedømmes. Bag alle gårdanlæg ligger et ønske om at få opholds og legearealer med en grøn karakter samtidig med, at en række funktionelle og myndighedsbestemte krav skal opfyldes, så som plads og overdækning til cykler og affaldscontainere, belyste stier med vedligeholdelsesvenlige belægninger og brandadgang. Der er stor forskel på gårdanlæggenes udformning, og de kan ikke umiddelbart sammenlignes. Der er dog nogle forhold, der går igen, og som er løst på forskellig måde: Gårdanlæggenes hoveddisponering og eventuelle integrering af friarealer for nybyggeri boliger og/eller institutioner var i tidligere saneringsplaner ofte præget af en praktisk administrativ holdning. Indsatsen koncentre- redes om byfornyelsesejendommenes fællesareal; man hegnede mod nybyggeriet og gjorde ikke de store forsøg på at skabe arealer med privat karakter. I byfornyelsen på Vesterbro er nybyggeri søgt opført samtidig med gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningerne, så planlægningen af nybyggeriernes friarealer kunne ske som en integreret del af karreens gårdanlæg. Derudover har der fra beboerside været et udtalt ønske om at få indrettet nærarealer med privat karakter, og det er, især i de senere år i vidt omfang imødekommet. Det er en stadig større udfordring at finde plads til karreernes mange cykler. I flere kar- Boliger bygninger friarealer 83

16 reer er det lykkedes at få etableret cykelparkering i kældre, hvorved man har kunnet dække en del af behovet. Både af pladsmæssige, men også økonomiske årsager, er der næsten ingen karreer, hvor behovet ser ud til at være dækket fuldt ud. Gårdanlæggenes beplantning er det endnu svært helt at bedømme. Der går nogle år før, den er vokset til og har den karakter, som var tænkt fra landskabsarkitektens side. I et par af karreerne, Eriksgade og Skydebane Vest, har beboerne glæde af tidligere beplantning, der har overlevet den voldsomme og langstrakte periode for bygningernes renovering. Beplantningen er fra 1970 erne, hvor kommunens Gårdrydningskontor (nu Grønne Gårde ) udførte gårdanlæggene. Absalonsgade-karreen og Eskildsgade-karreen er andre af Indre Vesterbros karreer med forlods gårdrydninger. I Absalonsgade-karreen ser det ud til at lykkes at beskytte, bevare og integrere store dele af den eksisterende beplantning i det kommende nye gårdanlæg, men i Eskildsgade-karreen er det vanskeligt, da det meget snævre gårdareal skal anvendes til byggeplads. I karreer, hvor der allerede er velfungerende gårdanlæg, afsættes der ikke penge til nyt gårdanlæg, selvom der skal foregå renovering af bygninger, der ødelægger gårdanlægget. Der bør findes en model for sikring og koordinering af den efterfølgende gårdanlægsretablering eventuelt gennem indbetaling til en fælles pulje fra de enkelte ombygningsprojekter. I karreer, hvor byggepladsforholdene er meget vanskelige, kan der alternativt afsættes et beløb til retablering allerede i byfornyelsesbeslutningen. Facadebeplantning har været et ønske og et diskussionsemne i mange karreer. Det er ofte ikke blevet til noget, fordi det er landet mellem to stole: Byggeprojekter og gårdanlæg. Endvidere er der også uenighed blandt rådgiverne om facadebeplantningens indvirkning på de nyrenoverede facader; landskabsarkitekter siger, at beplantningen beskytter og måske endog isolerer, byggeteknikere, at den holder på fugten og nedbryder puds og murværk. Kvarterplanen for Indre Vesterbro lægger op til, at en grøn struktur i området synliggøres, bl.a. ved at lade karrémidternes grønne 84 Boliger bygninger friarealer

17 I et par af de større karreer har man kunnet give dele af anlæggene privat karakter, f.eks. har man i Skydebanekarreerne bibeholdt stiklommerne som private og på østsiden trukket dem ud i fællesarealet, afskærmet af flettede pilehegn. Cykelparkering på kørebanearealet i Eriksgade. Her giver gårdene kun meget begrænset plads til cykler. Byggeaktiviteterne i Absalonsgade 27/Istedgade 58 gik ud over det eksisterende gårdanlæg. Det retableres når karreens byggeprojekter er afsluttet. Absalonsgade 28. I mange karreer er der på gårdsiden arbejdet med facadebeplantning på espaliers, men også på gadesiden er der enkelte eksempler på begrønning. Endnu er kvarterplanens idé om grøn markering af karreernes åbninger kun realiseret få steder.. I forbindelse med forsøgsprojekter er der i 23 karreer arbejdet med facadebeplantning på espaliers mod gårdsiden. Også i andre projekter er der sket begrønning, som her i Absalonsgade 28. elementer komme til syne i gadebilledet i såkaldte spændingsfelter, hvor passager krydser gader og ved, at kvarteret i det hele taget tilføres flere grønne elementer. Disse planmål har dog endnu ikke sat sig tydelige spor. Om målene nås afhænger bl.a. af ejernes eget initiativ, men det har også haft betydning, at en stor del af gårdarealerne indtil nu har været anvendt til parkering af byggepladsskure og været belastet af tilkørsel til byggepladserne. I den planlagte trafiksanering af området vil mulighederne for at begrønne gadearealerne også indgå. En del af gårdanlægsarbejderne omfatter regulering af jord, hvilket samtidig involverer løsninger på jordforureningen. I de fleste tilfælde bibeholdes et fladt terræn, men i et par af gårdanlæggene (Skydebane Øst og Hestestald) er der arbejdet på en spændende og anderledes måde med terrænet. I Skydebane Øst-karreen indkapsles jordforurening i jordvolde og under belægninger. Terrænarbejder kan også resultere i en uforudset blotlægning af en jordforurening, der ikke på forhånd er budgetteret. Forsøg og eksperimenter Parallelt med det brede generelle løft i boligernes, bygningernes og friarealernes standard, har der i handlingsplanarbejdet også været eksperimenteret indenfor alle tre kategorier af projekter. Eksperimenterne er ofte gennemført på initiativ af lokale beboere og ejere, men også af byfornyelsesselskaberne som led i deres generelle forsøgs- og udviklingsarbejde. Københavns Kommune har ikke på byfornyelsesområdet haft en egentlig formuleret forsøgspolitik, men har grundlæggende haft den opfattelse, Boliger bygninger friarealer 85

18 at merudgifter til forsøg skulle søges dækket af andre instanser end kommunen selv. Kommunen har således løbende taget stilling til de fremlagte idéer og eventuelt fundet støtte til dem indenfor de tildelte tilsagnsrammer, hvis By- og Boligministeriet var villig til at yde 100% refusion. Kommunens bidrag til forsøgene har således primært bestået i administrativt at prioritere dem højere end andre, ellers nok så presserende, byfornyelsesopgaver. Det skyldes, at den ordinære byfornyelse har været bekostelig for kommunen. I alt er der på Indre Vesterbro gennemført / igangsat forsøg for 58 mio. kr. i merudgifter (incl. moms, omkostninger og rapportering), heraf ca. 50 mio. kr. til økologiforsøgene primært i Hestestaldskarreen, men også på en række spredt beliggende enkeltejendomme samt i Eriksgade-karreen. Eksperimenter med boligstandarden har bl.a. omfattet modeller for lejlighedssammenlægninger og udvidelser, specielle lejlighedsplaner og rumudformninger, wc/bad og køkkenløsninger i små rum, påbygninger og lejligheder med en kombination af bolig og erhverv. I Istedgade 29 er der med Kulturby 96-støtte gennemført et arkitektonisk eksperiment med symmetriske lejlighedsplaner og dobbelthøjt beboelsesrum. Boligerne i den oprindelige korridorejendom er ombygget til en speciel udgave af den såkaldte 4-3-løsning. 86 Boliger bygninger friarealer

19 Huset for livet kalder AB Gasværksvej 12 deres renoverede hus. Det har været hensigten gennem en variation af sammenlægninger indenfor den samme ejendom at gøre det muligt i princippet at blive boende livet igennem, eller snarere at kunne bevare sit lokale sociale netværk. Der er bibeholdt små lejligheder, ombyggede étværelses med spisekøkken og bad, toværelsers med fællesbad, sammenlagte 4-2 løsninger i forskellige udgaver og bibeholdte større 3-værelsers. AB en har selv organiseret genhusningspuslespillet, hvor 16 husstande har skullet permanent genhuses for at få det hele til at gå op. Lodret sammenlægning er gennemført i Skomagerstiftelsen, Gasværksvej og i Abel Cathrinesgade 8-10 (billedet), hvor lejlighederne er udvidet fra 40 kvadratmeter til 86 kvadratmeter og har fået en helt ny og spændende karakter, som ellers kun kendes fra énfamiliehuse. Et problem ved løsningen er, at store arealer optages af den ekstra interne trappeforbindelse. Istedgade 29: De midterste lejligheder på 73 m 2 er bygget symmetrisk op omkring wc/bad og køkken, med to døre til hvert af disse rum. Idéen er at bibeholde så mange oprindelige vægge som muligt og bevare en helt enkel og arkitektonisk rolig planløsning. Istedgade 29: Et usædvanligt arkitektonisk træk - i byfornyelsessammenhæng - er tagetageboligen med et dobbelthøjt rum i det nybyggede tårn i vestgavlen. Set fra gaden er tårnet en markant accent i husrækken og fungerer fint som afslutning på den femetages bygning. Boligerne i denne bygning og specielt tårnboligen er et bud på en nødvendig udvikling af boligkvaliteten i byfornyelsen. I relation til handlingsplanens retningslinier om lejlighedssammenlægning og senere kommunens boligpolitiske vedtagelse, der præciserede ønskerne om sammenlægning var det lidt af et eksperiment at bibeholde så stort et antal (221) små 2-værelsers lejligheder i AB Skydebanen. Det kunne bl.a. lade sig gøre, fordi man kunne vise (også i form af en prøvelejlighed), hvordan man på rimelig måde kunne indlægge wc/bad i lejligheder på 52 m 2, hvis det kombineredes med en speciel køkkenindretning. Løsningen er ikke anvendt andre steder selvom økonomien var rimelig, hvilket formentlig skyldes, at de små lejligheder med fremskudt køkkentrappe er sjældne på Indre Vesterbro. Påbygninger har også været et tema for eksperimenter. I f.eks. Abel Cathrinesgade 12 har de 45 m 2 store lejligheder fået en væsentlig udvidelse af køkkenet på 12 m 2 til et køkken-al- Boliger bygninger friarealer 87

20 Gasværksvej 12 Huset for livet. Plan over ejendommens forskellige lejlighedstyper. rum i form af påbygning. De har samtidig fået en dristig åben planløsning og det indeliggende wc/baderum er forsynet med dagslys gennem en glasvæg til køkkenalrummet. Kommunen har generelt ikke villet acceptere påbygninger med toiletter, fordi det tager lyset fra opholdsrummene. Endvidere vælges det ofte at sammenlægge små lejligheder for med en bedre lejlighedsindretning at få plads til bad, og fordi det ikke er så dyrt som at indlægge i princippet dobbelt så mange badeværelser ved at beholde de små lejligheder. Byfornyelsen har normalt kun beskæftiget sig med boliger og erhverv hver for sig, og det har ofte været svært at bibeholde områdets mangfoldighed med erhvervslokaler/butikslokaler i sidegader og bagbygninger. Det skyldes dels, at det er svært at leje de små erhvervslokaler i sidegaderne ud, dels at ejerne ofte ønsker at anvende dem til beboerlokaler eller andet. Endvidere har det ofte været nødvendigt at nedrive bagbygningerne, fordi de hindrede et hensigtsmæssigt gårdanlæg. En måde at bevare mangfoldigheden på er at ombygge stueetagerne til kombinerede bolig og erhverv i samlede lejemål med en fleksibel opdeling mellem bolig og erhverv. Dette har været gjort i en række tilfælde. Nye løsninger indenfor arkitektur og udsmykning har både været integreret i byggesager og været rettet mod en visuel forbedring af gadebilledet ved at udsmykke gavle og tomter. Det tidligere Hotel Carlton på Halmtorvet er bygget om til boliger, og i den forbindelse er tagetagen blevet udnyttet. Den gamle bygning havde små tagkviste, der gav lys til det åbne loftsareal, men indretning af boliger 88 Boliger bygninger friarealer

21 gav behov for store kviste. Under projekteringen har en lang række løsninger været belyst og diskuteret med kommunens sagsbehandlere i Plan & Arkitektur. I et hak mellem to bygninger i Istedgade blev der midt i byfornyelsesperioden gennemført en anderledes midlertidig gavludsmykning kaldet Mormors have. Vesterbro Byfornyelsescenter havde sammen med Valby AMU-center taget initiativ til projektet, der blev udført af unge ledige, som en del af deres uddannelse. Udsmykningenen en frodig have udformet som et relief i bemalede A/B Skydebanen. Lejlighed på 52 m 2 forsynet med nyt wc/bad og køkken i miniudgave. Abel Cathrinesgade Køkken/alrum i påbygning og nyindrettet badeværelse. Carltonbygningen Halmtorvet Nye kvistløsninger. Den valgte løsning blev ikke af den forsigtige type og har krævet en særlig godkendelse i kommunen. Gasværksvej 8 D. I bagbygningen, er der indrettet 4 kombinerede bolig-erhvervslejemål på hver 205 m 2, såkaldte studiolejligheder, og efterspørgslen har været stor. De er råistandsatte uden skillevægge, men med en kerne af køkken og wc/bad og er herved forberedt for mange forskellige anvendelser. Boliger bygninger friarealer 89

22 jernplader skulle fjernes, når ejendommene skulle istandsættes. Det blev den; og den er, ærgerligt nok, aldrig kommet op igen selvom forsøg på at få udnyttet hakket til altaner ikke blev til noget. Andre former for nytænkning i gavludformning / udsmykning med solceller findes i Viktoriagade 10 og 16, Gasværksvej 10 og Istedgade 44-46, og med espaliers for klatreplanter i Eskildsgade Eksperimenter med byggeteknik og kvalitet har, udover de tidligere nævnte, bl.a. omfattet: - Isolering med alternative isoleringsmaterialer, f.eks. papir (Istedgade / Eskildsgade 42), - Brug af linoliemaling på træværk og vægge (Abel Cathrinesgade 12), Centralt placeret varmekilde (Eskildsgade 62-64), - Genbrug af varmen i ventilationsluften (Eriksgade 15 / Eskildsgade 33-35), Muret nybyggeri (Muroprojektet, Viktoriagade 1517/Istedgade 30-32), Den første nedrivning under handlingsplanen omfattede Absalonsgade 36, 38 og 42, både forhuse og flere baghuse. Ejendommene lå lige overfor en vuggestue, der ville blive stærkt belastet af støv og støj, med mindre man tog særlige hensyn. Nedrivningen blev gennemført som selektiv nedrivning, hvor man tager bygningsdelene mere forsigtigt fra hinanden og sorterer og deponerer materialerne i en række fraktioner, så store dele kan genbruges. På det tidspunkt var det en relativ ny måde at nedrive på, og det blev dyrere. Nu foregår al nedrivning selektivt, og i København genbruger man 90% af byggematerialerne. Eksperimenter indenfor friarealer og gårdanlægsprojekter er primært beskrevet i afsnittet om Økologi og miljø, men en række eksperimenter ligger udenfor dette og er gennemført stort set uden ekstra støtte: - Omdannelse af gadeareal til opholdsareal (Lille Colbjørnsensgade), - Grøn installation som resultat af forsøg på etablering af hængende haver som huludfyldning (Halmtorvet 3), - Flytbart gårdanlæg til brug i venteperioder under bygningsrenoveringerne (Skydebane Øst-karreen og Tietgens Karré), - Gadeomdannelse: gammel brolægning blotlagt med flammekaster og ny gadebelysning opsat på bygningsfacaderne og forsynet med solcelle produceret el (Eriksgade). Resultatet af byfornyelsen er ofte enten en istandsættelse til fuld bygningsstandard eller en nedrivning. Forsøg på anvendelse af bygninger i helt andre standarder har været forsøgt i Skydebane Øst-karreen. I en baggård i Absalonsgade 36 lå en lille villalignende meget forfalden, men karakterfuld bygning. Den 90 Boliger bygninger friarealer

23 Udsmykningen Mormors Have i hakket mellem Istedgade 59 og 61. Den var midlertidig og blev fjernet, da bygningerne skulle istandsættes. Lille Colbjørnsensgade er inddraget i karreens friareal og lukket med porte i begge ender. Det flytbare gårdanlæg bestod af træer og buske udplantet i stålkurve, kummeelementer med tilhørende espaliers og slyngplanter til hegning, espalierelementer til opsætning på mure samt rullegræs. Anlægget kunne bl.a. etableres på tomter efter nedrivning. skulle have været revet ned sammen med de øvrige bygninger på ejendommen, men blev skånet for at bevare et enkelt spor fra fortiden i det ellers meget store og åbne gårdanlæg. De penge, det ville have kostet at rive den ned, blev overført til gårdanlægsbudgettet og kunne senere anvendes som bidrag til en beboerstyret istandsættelse af huset til fælles formål. Da det kom til stykket, var der ingen beboere, der ville binde an med opgaven, og en fuld istandsættelse viste sig også at blive meget dyr. Bygningen er nu delvis nedrevet og de tilbageværende mure indgår i en sceneopbygning, der anvendes i forbindelse med gårdfester og i hverdagen som legeareal. I flere karreer er der etableret såkaldt mobilsug en affaldsordning under R98, hvor husholdningsaffaldet samles i containere, der via et rørsystem er forbundet til et sugested i gaden. Herfra kan særligt indrettede skraldevogne suge hele bebyggelsens affald op og køre det bort uden, at man skal ind i gårdene. Mobilsug er kun rentabelt i karreer, hvor affaldsafhentningen har særligt vanskelige forhold og derfor er dyrere end normalt. Mobilsug er etableret for Skydebanegade, ulige side, i Eriksgade, lige side, i Trekantkarreen og i Lille Colbjørnsensgade. En beboererfaring omkring mobilsug er, at boligerne tæt på sugestedet er stækt støjramt og, at mobilsug skal suppleres med containere, i det mindste til større affald. Et andet forhold, der har betydet skepsis til mobilsug er spørgsmålet: Hvad sker der, hvis kommunen indfører affaldssortering i mere end de to fraktioner, som mobilsug anlæggene er forberedt for? Eksperimenter indenfor proces og organisering har bl.a. omfattet projekterne Multisjak, Istedgade 47 / Absalonsgade 34, og Beboere som bygherre, 5 ejendomme i Eskildsgadekarreen, er begge beskrevet nærmere i bind 2. Et andet projekt er begrænset istandsættelse af, Halmtorvet 24. Her ønskede beboerne i ejendommen en ændring af kommunens beslutning om en fuld istandsættelse og lejlighedssammenlægninger. Deres forslag var en begrænset istandsættelse, hvor boligerne ikke blev forsynet med bad, men hvor der i stedet skulle etableres en fælles tagetage med badefaciliteter, beboerlokaler og tagterrasse. Boliger bygninger friarealer 91

24 Ideen var at give fælleslokaler en høj kvalitet og synlighed mod til gengæld at overlade moderniseringen af boligerne til beboerne selv. Kommunen og beboerne blev enige om at realisere beboernes løsning, herunder også aftalen om beboernes overtagelse af huset efter renoveringen. Men beboerne sprang fra, fordi de ikke kunne overskue deres boligsituation og det lange byfornyelsesforløb. Ejendommen blev i stedet revet ned, og der er opført alment byggeri på grunden. Konklusion I alt har ca. 630 lejligheder været omfattet af sammenlægninger, hvilket har resulteret i ca. 230 større lejligheder (herunder udvidede 2-værelsers lejligheder). Betragter man sammenlægningerne alene, har de kun reduceret de små 1-2-værelses lejligheder med ca Hvad angår omfang og pris er ombygningsprojekterne stort set alle blevet mere omfattende end ventet, men der er ikke noget der tyder på, at det har sammenhæng med bestemte ejere, administratorer eller arkitekter. Heller ikke at projektudvidelserne specielt ligger på råde-over ejendommene. Gårdanlæggene giver karreerne det sidste løft. Man har fået meget ud af de stramme rammebeløb, men i 3 karreer, hvor man har søgt særskilt godkendelse og forsøgsmidler, har der yderligere kunnet eksperimenteres i økologisk retning. Myten om, at byfornyelsen ikke har været eksperimenterende, holder ikke. Eksperimenter med boligstandarden har bl.a. omfattet modeller for lejlighedssammenlægninger og udvidelser, specielle lejlighedsplaner og rumudformninger, wc/bad og køkkenløsninger i små rum, påbygninger og lejligheder med en kombination af bolig og erhverv. Der er også gennemført en række eksperimenter indenfor arkitektur og udsmykning, byggeteknik og kvalitet, friarealer og gårdanlæg, proces og organiseringer. En beboererfaring omkring mobilsug er, at boligerne tæt på sugestedet er stækt støjramt og, at mobilsug skal suppleres med containere, i det mindste til større affald. Et andet forhold, der har betydet skepsis til mobilsug er spørgsmålet: Hvad sker der, hvis kommunen indfører affaldssortering i mere end de to fraktioner, som de nuværende mobilsug anlæg kun er forberedt for? Vurdering af byggeskader 5 års eftersyn Byfornyelsens kvalitet bliver vurderet for at sikre, at de store offentlige investeringer resulterer i holdbare og byggeteknisk forsvarlige løsninger. Dette eftersyn foretages af Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse (BvB). Fonden havde i 2001 afholdt 5-årseftersyn på 10 ejendomme på Indre Vesterbro. 10 byfornyede ejendomme på Indre Vesterbro er pr. januar 2001 undersøgt af Byggeskadefonden. Ombyg ning og istand sættelse er her sket efter lov om byf. og boligforbedring kap. III enkelte efter kap. VIII. 7 har svigt i tagkonstruktionen, heraf vedrører 3 alene manglende dokumentation for udført svampeudbedring. 5 har svigt/skader på kælder. 9 har svigt på facader. 6 har svigt i wc/bade. 4 har svigt på vandinstallationer. Ingen ejendomme har skader, der karakteriseres som væsentlige (krav om hurtig eller øjeblikkelig udbedring). Byggeskadefondens eftersyn viser, at der ikke har været væsentlige problemer med kvaliteten. Det høje niveau, kommunen har valgt, bl.a. kravene til udformning af badeværelser, har reduceret behovet for yderligere investeringer, som forekom i nogle af de tidligere renoveringer i 70 erne og 80 erne, hvor kommunen accepterede billigere løsninger. Fonden har påpeget en række mindre svigt/ skader på alle 10 ejendomme, der hovedsagelig drejer sig om klimaskærmen (tag, facader, fundamenter) og wc/baderum. De undersøgte ejendomme udgør en meget lille del af det samlede antal færdigombyg- 92 Boliger bygninger friarealer

25 Byggesvigt: Gesims udført uden drypkant. Byggesvigt: Løse skifersten. Byggeskadefondens eftersyn gennemføres inden 41/2 år efter byggeriets aflevering af en tekniker, ingeniør/arkitekt udpeget af fonden og formålet er, at ejer inden udløbet af den 5-årige ansvarsperiode kan rejse krav mod entreprenør/rådgiver for eventuelle svigt i den gennemførte ombygning. Eftersynet kan også være en hjælp, når den fremtidige drifts- og vedligeholdelsesindsats skal fastlægges. Siden 1999 er der også gennemført 1-års eftersyn inden for det første halvår efter byggeriets aflevering. gede ejendomme. Der kan således ikke konkluderes endeligt. Det er heller ikke rimeligt at gå tættere på sammenhængen mellem de påpegede skader/svigt og de involverede ejere, rådgivere og entreprenører. Billedet viser under alle omstændigheder, at feltet omfatter både rådeover ejendomme og opfordringsejendomme. De typiske skader på tag er manglende eller utilstrækkelig ventilation af tagkonstruktioner. Skaderne i kælder, på facader og til dels den nederste del af trapperum i form af afskalning af puds og maling skyldes fugt. 4 ud af 10 ejendomme har ikke nogen form for foranstaltninger til fugtsikring af yder- og indervægge i kælder og facader, ej heller fugtsikring i form af omfangsdræn og drænplader. Hvis kældrene skal anvendes, bør der med omfangsdræn være sikret mod indtrængende fugt, men i andre tilfælde kan man eventuelt nøjes med sikre mod opstigende grundfugt af hensyn til facadernes og indervæggenes murværk og overfladebehandling. I de øvrige 6 ejendomme er der udført omfangsdræn og drænplader, 2 har vandret fugtspærre og i 1 ejendom er der udført injektion af murværket. Alligevel viser 9 ud af 10 ejendomme tegn på fugt i en eller flere Boliger bygninger friarealer 93

26 bygningsdele og i større eller mindre omfang. Efter fondens opfattelse er etablering af omfangs dræn og drænplader ikke tilstrækkeligt til at hindre opstigning af grundfugt. Fonden dækker derfor ikke skader forårsaget af grundfugtstigning, heller ikke på tilstødende bygningsdele. For så vidt angår svigt og skader i 6 ejendomme i WC/bad samt vandinstallationer, skyl des disse principielt utætheder mellem fuger og rørsamlinger eller manglende elas tiske fuger, samt revner i fliser og i gamle vinylgulve. I 2 ejendomme mangler dokumen tation for, at der er udført et vandtæt lag i form af godkendt membran. På det øvrige Vesterbro, er der op til januar 2001 afholdt 5-års eftersyn på 30 byggesager ud af 94 sager med godkendte regnskaber. Også her er ombyg ning og istand sættelse sket efter lov om byfornyelse og boligforbedring, kap. III enkelte efter kap. VIII. på Indre Vesterbro, hvor de undersøgte ejendomme, hvad klimaskærm og genopretning angår, er renoveret til fuldt istandsættelsesniveau. Svigt og skader er som på Indre Vesterbro fortrinsvis koncentreret i tag, kælder, facader og wc/bad, samt herudover vinduer og trapper. Konklusion Det er vanskeligt at konkludere på baggrund af det meget begrænsede antal 5-årseftersyn, der indtil nu er foretaget, men: Resultatet af de foretagne 5-årseftersyn tyder på, at det høje kvalitetsniveau kommunen giver støtte til, giver holdbare løsninger. Ligesom for Indre Vesterbro er der ingen af de 30 byggesager, der har skader/svigt i et omfang, der kræver hurtig eller øjeblikkelig udbedring. Der er konstateret i gennemsnit 10 skader pr. ejendom. Knap 15% af skaderne karakteriseres som nogle, der snarest bør udbedres. Resten af skaderne er mindre graverende. Niveauet og omfanget af ombyg nings- og istandsæt telsesarbejder i de 30 ejendomme er meget varierende, og det er vanskeligt at drage en direkte sammenligning med sagerne 94 Boliger bygninger friarealer

27 Boliger bygninger friarealer 95

28 96 Ombygningspriser

29 Ombygningspriser Bygningernes istandsættelse og boligernes modernisering er i gennemsnit i faste priser blevet billigere end oprindeligt antaget i 1991handlingsplanen. Prisstigningerne er fra registrering til regnskab store på ejerboliger og erhvervsejendomme, mens det er knap så slemt for andelsboligforeninger, udlejningsejendomme og i forbindelse med de relativt få rådeover ejendomme. I rapporten æbyfornyelsen i København budgetanalyse fra maj 2002, har kommunenen foretaget en indgående analyse af avendelsen af byfornyelsesmidlerne siden byfornyelsesloven trådte i kraft i I det følgende er beskrevet en række forhold vedrørende økonomien for gennemførelsen af ombygninger m.v. i handlingsplanområdet. I øvrigt henvises til budgetanalysen. I vurderingen af ombygningspriserne er der taget udgangspunkt i de 105 ejendomme, der pr. juni 2001 har fået godkendt det endelige regnskab for ombygningsprojektet. Ombygningspriser for 98 boligejendomme: kr./bolig, kr./m 2 (indeks 159) kr./bolig, kr./m 2 (indeks 122) I alt har de 105 ejendomme kostet knap 2,3 mia. kr. (2001-priser). Ses bort fra 7 rene erhvervsejendomme, svarer dette til en gennemsnitspris for de resterende 98 boligejendomme på knap kr./bolig og kr./m 2 etageareal. Omsættes priserne til 1991-kr., som var det prisniveau handlingsplanen arbejdede med, svarer det til ca kr./bolig og kr./m 2. Handlingsplanens vurdering af den gennemsnitlige pris for hele området var godt kr./m 2. Vurderingen var baseret på en i foretaget registrering samt en række prøveregistreringer, alt i alt et grundigt forarbejde til et kvalificeret skøn. Prisen på de 98 boligejendomme dækker den tungeste del af området, og set på denne baggrund er renoveringerne i gennemsnit i faste priser blevet billigere end oprindeligt antaget, og det til trods for store prisstigninger igennem forløbet i forhold til det budget, der var lagt ved vedtagelsen af de enkelte byfornyelsesbeslutninger. Kommunens budgetanalyse opgør priser for 11 afsluttede karreer i København, hvoraf 6 er på Indre Vesterbro. Her er priserne 12-17% lavere og samtidig inklusive alle planlægningsudgifter. Forskellen skyldes, at de 5 karreer udenfor Indre Vesterbro rummer en del ejendomme, der før renovering havde en højere standard. Ombygningspriserne for de 105 ejendomme varierer meget fra ejendom til ejendom, bl.a. fordi deres tilstand før byfornyelsen var forskellig, ligesom omfanget og karakteren af de udførte arbejder. Af figur 8 og 9 i bilagsafsnittet ses variationerne i og 2000-priser. Ombygningspriser 97