Organisationsbestyrelsesmøde Fredag den 19. juni 2009, kl Billedsalen

Transkript

1 Organisationsbestyrelsesmøde Fredag den 19. juni 2009, kl Billedsalen Til stede: Ritta Fischer Jensen, Kjeld Poulsen, Lizzi Andersen, Peder Boas Jensen, Mogens Hansen, Stig Torp Kaspersen, Bjarne Krohn, Flemming Balle, Ole Lagoni, Alice Hahn og John B. Sørensen Afbud fra: Fra administrationen: Jesper Nygård, Margrethe Pump, Rolf Anderson (under punkt 13), Lone Skriver (under punkt 11 og 12), Michael Steen Nielsen (under punkt 14-23), Leif Tøiberg Schüler, Jonas Mørch Cohen, Marit Frederiksen og Anne Mette F. Svendsen Indholdsfortegnelse Til beslutning Referat fra bestyrelsesmødet den 4. juni Budgetter for afdelingerne SAB - seminar SAB merchandise... 7 Sager til orientering Aktuel boligpolitisk orientering Budgetkontrol Oversigt over arbejdskapital Oversigt over dispositionsfonden /25

2 9. Oversigt over egen trækningsret Opsumerne og andre i jobtræning Udlejning af nybyggerierne Vurdering af anvisningsaftalen Sager fra Byggeri- og Tekniksøjlen Tre byggemuligheder Holmehusene Godkendelse af byggeregnskab for renovering af betontrapper m.v Livornoparken vinduesudskiftning Beboerlokaler og helhedsplan i Humlevænget Renovering af Ungdomsgården Tingbjerg omprioriteringssager Elevatorer i Utterslevhuse Stilledal demonstrationsprojekt Næste møde Lejlighedssammenlægninger i Skyttevænget Vinduesrenovering i Abildgården Eventuelt Bilagsfortegnelse Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Bilag 7: Bilag 8: Bilag 9: Bilag 10: Bilag 11: Bilag 12: Bilag 13: Bilag 14: Bilag 15: Komprimerede budgetter for afdelingerne. Budgettet for Brohuset Budgettet for Voldboligerne Budgettet for Utterslevhuse Budgettet for Fynshuse Budgettet for Jyllandshuse Budgettet for Absalonhus Oversigt over byggesager i forbindelse med nedsat startleje Budgetkontrol Oversigt over arbejdskapitalen Oversigt over dispositionsfonden Oversigt over egen trækningsret Vurdering af anvisningsaftalen Byggeregnskab for Holmehusene Revisionsprotokol for byggeregnskab Holmehusene 2/25

3 Til beslutning 1. Referat fra bestyrelsesmødet den 4. juni 2009 Referatet fra ovennævnte bestyrelsesmøde eftersendes til bestyrelsens medlemmer med anmodning om eventuelle kommentarer. Indstilling: Det indstilles, at referatet godkendes og underskrives. Ritta Fischer Jensen indledte med at konstatere, at bestyrelsen var fuldtallig og spurgte om bestyrelsen ville godkende den tillægsdagssorden (pkt. 22 og 23), som netop var blevet delt om på mødet. Bestyrelsen godkendte tillægsdagsordenen og referatet fra den 4. juni Budgetter for afdelingerne Der er udarbejdet en samlet oversigt over afdelingernes driftsbudgetter for budgetåret 2009/2010, med en side til hver afdeling (bilag 1). I seks afdelinger blev budgettet ikke godkendt af forskellige årsager: Brohuset Budgettet for Brohuset blev nedstemt af afdelingsmødet pga. af den generelt høje husleje. Organisationsbestyrelsen behandlede budgettet på organisationsbestyrelsesmødet den 22. april 2009 og vedtog at afholde udgiften til huslejestigningen i de første tre måneder af budgetåret for at afvente udviklingen i 3B s budget, samt det fremsatte lovforslag om finansieringsreform for nybyggerier. Voldboligerne Afdelingsmødet i Voldboligerne godkendte handleplanen, men forkastede budgettet, fordi beboerne generelt syntes, at huslejen var for høj, og at SAB tog deres penge. Det var driftchefen Carsten Klausen, der gennemgik budgettet og forklarede udgifterne. Han blev bakket op af bestyrelsen. Der var ingen ændringsforslag fra beboerne til budgettet. Afdelingsmødet godkendte dog handleplanen. Utterslevhuse I Utterslevhuse blev budgettet fremlagt af formanden for afdelingen, Gunner Juul Nielsen. Der havde inden afdelingsmødet været en forhandling med bestyrelsen, hvorefter henlæggelserne var blevet reduceret svarende til en huslejekonsekvens på 1,5%. Der blev 3/25

4 gjort meget ud af at forklare, at stigningerne ikke skyldes uhæmmet vækst i aktiviteter, men generelle prisstigninger. Forsamlingen havde ingen ændringsforslag til budgettet, men havde - inden budgettet blev sat til afstemning - behandlet og vedtaget to indkomne forslag med direkte budgetmæssige konsekvenser; nemlig et projekt til kr. omhandlende videoovervågning, samt et nyt gulv til festsalen til kr. Det er driftschefen Mikael Grinda Rasmussens vurdering, at der ikke bør skæres yderligere i henlæggelserne. Fynshuse Stigningen i budgettet for Fynshuse er på 9,62 %. Afdelingens ønske var kun at betale stigningen til SAB og ikke til de øgede henlæggelser. Afdelingen er medlem af BOSAM, og hverken BOSAM eller afdelingsbestyrelsen har tillid til rigtigheden af de vedligeholdelsestiltag, der fremgår af det 3 årige bygningseftersyn, langtidsplanerne eller handleplanerne for afdelingen. Afdelingsbestyrelsen og BOSAM ønsker uvildig rådgivning. Det er vurderingen, at afdelingen har brug for at henlægge, da det er en afdeling med et étstrenget varmesystem, og der ikke er varme på badeværelset og i køkkenet. Der ud over er vinduerne fra 1978 og trænger til maling, udskiftning af tætningslister, justering af Ø-landsbeslag (vendebeslag), samt justering af anverfere (hasper). I forbindelse med markvandringen, hvor formanden ikke deltog, ønskede de to andre afdelingsbestyrelsesmedlemmer, at der blev indhentet et alternativt tilbud på udskiftning af vinduer til lavenergivinduer, men dette arbejde blev også stoppet på afdelingsmødet, da man ikke har tiltro til vores bedømmelse af vinduerne. Driftschefen for afdelingen, Bo Amdisen, mener, at der i fremtiden vil være behov for så store vedligeholdelsesarbejder, at der er brug for øgede henlæggelser, og fastholdt derfor stigningen. Jyllandshuse Det af afdelingsbestyrelsen godkendte budget blev fremlagt af økonomisk konsulent Marit Frederiksen, hvorefter der blev stillet et ændringsforslag. Indholdet af dette forslag var at fjerne lønudgiften til den opmanding som afdelingsmødet havde vedtaget tidligere. Desuden ønskede man at nedskære henlæggelserne med kr. 4/25

5 Der blev først gennemført en afstemning for bestyrelsens budgetforslag, hvilket blev nedstemt. Derefter blev der stemt om ændringsforslaget, og dette blev også nedstemt. Der blev nu stillet forslag fra en beboer om, at både originalbudget samt ændringsforslaget til budgettet blev sendt til urafstemning. Det stemte forsamlingen om, og den krævede 1/4 af forsamlingen stemte for en urafstemning. Urafstemningen gennemføres snarest muligt. Absalonhus I Absalonhus blev budgettet ikke godkendt pga. manglende beboerfremmøde. Indstilling: Det indstilles, - at organisationsbestyrelsen godkender afdelingernes driftsbudgetter - at organisationsbestyrelsen godkender dét af de to budgetforslag for Jyllandshuse, som den forestående urafstemningen vedtager, dog således at kun det oprindelige forslag godkendes, såfremt urafstemningen nedstemmer begge forslag. Ritta Fischer Jensen efterlyste en anden måde at fremstille afdelingernes budgetter på - en mere tværgående statistik som giver mulighed for sammenligning. Hun efterspurgte desuden, at budgetterne sendes ud til de respektive kontaktpersoner. Jesper Nygård mindede om, at der hvert efterår udgives en KAB-statistik, som netop giver mulighed for at gøre sammenligninger. Jonas Mørch Cohen nævnte desuden, at der er ved at blive udviklet et strategisk værktøj for håndtering af handleplaner, som også giver mulighed for forskellige sammenligninger. Anne Mette Svendsen uddybede baggrunden for, at budgetterne ikke var blevet godkendt i Brohuset, Voldboligerne og Utterslevhuse. Ritta Fischer Jensen indstillede, at bestyrelsen godkendte de tre budgetter, dog med en bemærkning til Utterslevhuse om, at deres budgetter må vurderes at være i underkanten. Jonas Mørch Cohen uddybede årsagen til at budgettet i Fynshuse ikke var blevet godkendt. Kjeld Poulsen bemærkede at Fynshuse er en af de afdelinger, der betaler den højeste husleje for den type lejligheder, og spurgte om årsagen til, at de har så store udgifter til ejendomsfunktionærer. 5/25

6 Jesper Nygård sagde, at de økonomiske muligheder, SAB har fået i forbindelse med finansieringsreformen, må betyde at presset på dispositionsfonden letter. Han foreslog derfor, at SAB udser sig de tre til fire afdelinger, der er mest belastede på huslejen og kaster lidt strategiske ressourcer i dem. Leif Tøiberg Schüler svarede, at han ikke på stående fod kunne vurdere om Fynshuse er en trængt afdeling i kategori med f.eks. Elleparken, Humlevænget og Bellahøj, men at der vil blive kigget på udgiften til ejendomsfunktionærer. Ritta Fischer Jensen bemærkede, at hvis Fynshuse vil have foretaget en uvildig undersøgelse er det nødvendigt med et afdelingsmøde for at beslutte det. Hun indstillede at organisationsbestyrelsen godkendte budgettet, men at man går ind i nogle forhandlinger med dem - også i forhold til handleplanen, som ikke er vedtaget endnu. Kjeld Poulsen tilføjede, at der naturligvis også må foretages en kritisk gennemgang af budgettet. Jonas Mørch Cohen uddybede budgetdiskussionerne i Jyllandshuse og problemstillingen vedrørende den forestående urafstemning. Uranstemningen kan ikke sættes i gang, fordi man afventer det endelige referat fra budgetmødet. Kjeld Poulsen stillede spørgsmålstegn ved bestyrelsens demokratiske hensigter i forhalingen af processen med at indsende referatet. Organisationsbestyrelsen vedtog, at der skal sendes et brev ud til beboerne, hvis ikke referatet modtages i begyndelsen af næste uge. Organisationsbestyrelsen godkendte med disse bemærkninger budgetterne for Brohuset, Voldboligerne, Utterslevhuse, Fynshuse, Jyllandshuse og Absalonhus. 3. SAB - seminar Der afholdes som sædvanlig SAB-seminar i den første weekend i september, nærmere bestemt den september 2009 på Klinten i Rødvig. Forvaltningskommissionen har diskuteret indholdet af dette års seminar, og har følgende forslag til emner: Ny samarbejdsform mellem KAB og afdelingsbestyrelserne Rollefordeling i afdelingerne Ny lovgivning v/ Jesper Nygård. 6/25

7 Tanken er bl.a. at sætte fokus på, at budget- og regnskabsmøderne er afdelingsbestyrelsens møder og ikke KAB s møder og at få en bedre afklaring af rollefordelingen mellem KAB og bestyrelserne og i bestyrelserne internt. I punktet om den nye lovgivning vil der være en gennemgang af lovændringerne med specielt fokus på, hvilken betydning det vil få for afdelingerne og for SAB som organisation. Endelig skal der inviteres en spændende, ekstern gæst søndag formiddag. Her vil administrationen og forvaltningskommissionen udbede sig handlefrihed til at finde et egnet emne. Indstilling: Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender de foreslåede emner og i øvrigt tager orienteringen til efterretning. Leif Tøiberg Schüler tilføjede til punktet, at den kritik, der var blevet fremsat på fællesmødet og tidligere på KAB s repræsentantskabsmøde gav anledning til at overveje at tilføje et punkt, eller at udvide punktet om samarbejde mellem KAB og afdelingerne med et gruppearbejde om lørdagen. Der ud over kunne de kunne man overveje at indlægge et mindre punkt om de nye forvaltningsmodeller og om fremtidssikring. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning og bemyndigede forvaltningskommissionen til at fastlægge indholdet af et nærmere program for seminaret. 4. SAB merchandise Beholdningen af SAB s merchandise er ved at være brugt op. SAB s forvaltningskommission har på de sidste møder drøftet forslag til nyt merchandise til SAB. Drøftelsen af merchandise har gået på behov, type og antal, samt hvilken målgruppe SAB s merchandise skal rette sig imod. På møderne har forvaltningskommissionen fået forevist forskellige former for merchandise, og der er indhentet priseksempler på det foreviste merchandise. Forvaltningskommissionen har besluttet at foreslå, at SAB indkøber merchandise som består af taskeparaplyer, lightere, muleposer og et kompas. På al merchandise vil SAB s logo fremgå. 7/25

8 Indstilling: Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender forvaltningskommissionens forslag til indkøb af merchandise, og at organisationsbestyrelsen godkender et rammebeløb på kr. som finansieres via SAB s driftsmidler. Bjarne Krohn og Ole Lagoni stillede spørgsmålstegn ved SAB s brug af merchandise. Bjarne Krohn mente ikke, at ligthere var så relevante i disse ikkeryger tider, og stillede forlag om at indkøbe nøgleringe i stedet. Ole Lagoni ville vide om SAB s merchandise blev brugt til andet end internt brug. Ritta Fischer Jensen svarede, at det deles ud på SAB s seminar og til andre SAB arrangementer, og at der kan være afdelinger, der af og til får lidt til gavebrug. Kjeld Poulsen nævnte, at det desuden bruges til møder med nye afdelingsbestyrelsesmedlemmer og at man netop havde ærgret sig over, at det ikke var blevet omdelt på fremtidssikringskonferencen i sidste uge, hvor det havde været KAB s merchandise, der var i brug. Organisationsbestyrelsen godkendte med ovennævnte bemærkninger forvaltningskommissionens forslag til indkøb af merchandise og et rammebeløb hertil på kr., som finansieres via SAB s driftsmidler. Sager til orientering 5. Aktuel boligpolitisk orientering Der vil på mødet blive givet en kort orientering om Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger mv. (L208), vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 29. maj 2009 og lovens konsekvenser for SAB. Der foreligger som bilag 8 en revideret oversigt over nybyggesager i KAB, der kan anvende muligheden for nedsat startleje samt en beregning på nedsættelsen af m 2 huslejen. Jesper Nygård gav en kort boligpolitisk orientering, og organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 8/25

9 6. Budgetkontrol Der foreligger som bilag 9, en budgetkontrol pr. den 27. maj 2009 med bemærkninger vedrørende organisationsregnskabet 2008/2009. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 7. Oversigt over arbejdskapital Som bilag 10 vedlægges en oversigt over reserverede beløb på SAB s arbejdskapital. Der vil blive givet en mundtlig orientering. Anne Mette F. Svendsen gjorde opmærksom på, at oversigten over arbejdskapitalen trænger til en oprydning, da der figurerer flere gamle, uaktuelle sager. Hun lovede, at der inden septembermødet ville være luget ud i oversigten. Ritta Fischer Jensen tilkendegav, at hun ønskede en redegørelse for et overforbrug på 1 mio. kr., som fremgår af punktet Mobilsug i Ørestad. Jesper Nygård mente, at det måske var for optimistisk at tro på, at der kan være fuldstændig ryddet op til september. Han mente, at det var mere realistisk at regne med tidspunktet for regnskabsafslutning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 8. Oversigt over dispositionsfonden Vedlagt er en oversigt over dispositionsfonden (Bilag 11). Der vil desuden være en mundtlig uddybning. Leif Tøiberg Schüler redegjorde for oversigten over dispositionsfonden og nævnte, at SAB vil komme til at spare et betydeligt beløb på Askholm pga. finansieringsreformen. Oversigten over dispositions- 9/25

10 fonden vil komme på dagsordenen mere jævnligt, da det er vigtigt at have en løbende prognose for de kommende år. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 9. Oversigt over egen trækningsret Vedlagt er en oversigt over forbruget af selskabets egen trækningsret (Bilag 12). Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 10. Opsumerne og andre i jobtræning Kjeld Poulsen orienterede om projektet Opsumerne på organisationsbestyrelsens møde den 15. januar Projektet handler om at hjælpe folk, som står udenfor arbejdsmarkedet i gang. AKB og SAB kan bidrage ved at tilbyde folk fra projektet en slags jobtræning på ejendomskontorerne. Vi har for nylig fået en henvendelse om at skaffe en måneds jobtræning i juli måned til to personer i Vanløseområdet. Personerne fra projektet skal tilknyttes en fast ejendomsfunktionær i perioden og gå til hånde med forefaldende arbejde. De vil være under tilsyn af projektets medarbejder, og hvis der opstår problemer med den pågældende skal der rettes henvendelse til projektmedarbejderen, der så tager sig af det. De skal ikke have løn og projektet har tegnet de nødvendige arbejdsskadeforsikringer mv. Det betyder således, at ejendomskontoret skal bruge noget tid på at igangsætte og instruere den pågældende person i jobtræning, men det betyder også at vi får udført nogle arbejdsopgaver. Der er fundet en delt plads ved afdelingerne Bonderupgård og Sallinghus og en ved ejendomskontoret Grøndalslund/Stilledal. Til orientering skal det desuden nævnes at SAB s ejendomskontorer løbende modtager folk fra CUI (Københavns Kommune) i jobtræning eller arbejdsprøvning. I øjeblikket har afdelingerne Sjællandshuse, Fynshuse og Bispebjerg Terrasser en mand hver. 10/25

11 Der var en debat om, hvorvidt ejendomsfunktionærerne skal have honorar for at tage praktikanter. Margrete Pump havde deltaget i et møde om projektet med Københavns kommune og fagforeningen. Fagforeningens holdning er, at der ikke skal være betaling, men at der gerne må være et incitament. Der var bred enighed i organisationsbestyrelsen om, at man gerne må overveje andre måder, hvorpå man kan honorere de ejendomsfunktionærer, der tager praktikanter. Med disse bemærkninger tog organisationsbestyrelsen orienteringen til efterretning. 11. Udlejning af nybyggerierne Der vil på mødet blive givet en mundtlig redegørelse for den aktuelle udlejningssituation. Indstilling: Det indstilles, at bestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Lone Skriver orienterede om udlejningen i nybyggerierne: I Brohuset er der kommet 7 nye opsigelser pr. 1/9 og 1/10. Der er pt. 7 boliger i tilbud, hvoraf de tre er til godkendelse i Københavns Kommune. I Sejlhuset er 20 boliger ved at blive genudlejet. De er alle i tilbud eller til godkendelse. Der er stadigvæk et ja-svar af og til og indtil nu kun ½-1 måneds huslejetab. I Askholm har der ikke været nye opsigelser. I Teglværkshavnen er der to lejligheder til godkendelse og 14 aktivt søgende på ventelisten. I Arkaderne er det fortsat svært at leje treværelses lejlighederne ud. Leif Tøiberg Schüler tilføjede, at der tages forskellige initiativer til at gøre stueboligerne mere trygge. Jesper Nygård foreslog, at der bliver sendt en orientering ud til beboerne i nybyggerierne med besked om den fremtidige huslejenedsættelse. Ritta Fischer Jensen ønskede lidt information om situationen i ældreboligafdelingerne. Lone Skriver fortalte, at KAB havde fået tre boliger til udlejning til over 60 årige. Den ene er udlejet, men de to er svære at komme af med, fordi de er 1-værelses lejligheder. For de øvrige er det Københavns Kommune, der bærer lejetabet. Ritta Fischer Jensen havde oplevet, at kommunen afviser folk, der vil bytte internt. 11/25

12 Jesper Nygård fortalte, at det i forbindelse med Boligpakke II har været svært at nå til enighed med Københavns Kommune. Sundhedsforvaltningen er noget nølende overfor samarbejdet, men der er nu nedsat en arbejdsgruppe. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 12. Vurdering af anvisningsaftalen Mellem Københavns Kommune og BL s 1. kreds blev der pr. den 1. januar 2007 indgået en ny anvisningsaftale. Aftalen omhandler alle almene familieboliger i Københavns Kommune, hvoraf KAB administrerer knap 1/3. KAB har udarbejdet notat med vurdering af og status vedr. anvisningsaftalen for 2007 og Notatet vedlægges dagsordenen som bilag 13. I notatet kan ses hvordan boliger i SAB er udlejet i de to år (side 6), og der er sat særlig fokus på Tingbjerg/Utterslevhuse, og for de fleksible udlejninger kan af skemaet side 8, ses hvilke kriterier de boligsøgende der har fået en bolig har opfyldt. For år 2008, er det knap 93 % af de fleksible udlejninger der er sket til boligsøgende der er i arbejde, enten i København eller andre steder, hvilket er ganske mange. Sammenfattende kan konkluderes, at aftalens hensigt om at blande beboersammensætningen i særligt udsatte boligområder og at forebygge en ensidig beboersammensætning i den øvrige del af boligområderne stille og roligt bidrager til dette. Anvisningsaftalen må alt i alt siges at være en succes. Det er lykkes at få boligerne udlejet i særligt udsatte boligområder til boligsøgende, der opfylder de fleksible kriterier. Mange nye boligsøgende, som opfylder de fleksible udlejningsregler, skrives op på KAB s ventelister. Jesper Nygård orienterede om at der findes et endnu mere oplysende papir med lignende oplysninger på Københavns Kommunes hjemmeside. Han nævnte også at den eneste kritik fra kommunens side er leveringen af særboliger, som kun kan gå fremad. Kjeld Poulsen indvendte at mange af SAB s afdelinger synes, at de er ved at være overbelastet. Bjarne Krohn tilsluttede sig det synspunkt med henvisning til, at Bellahøj får mange beboere fra Tingbjerg samtidig med at der er sket en stigning i hærværk. John B. Sørensen savnede opfølgning fra Københavns Kommune på de beboere, de sætter ind. 12/25

13 Lone Skriver nævnte, at der er to niveauer i de problemer der nævnes, men at SAB kunne overveje at se på beboerfortrinsretten. Kjeld Poulsen gav udtryk for, at Lone Skriver dermed rørte ved et meget ømtåleligt punkt, idet han ikke ønsker, at man skal til at sortere folk fra ventelisten i gode og dårlige familier. Jesper Nygård var ked af, at han ikke kan komme på SAB s seminar, da han gerne ville give en nærmere redegørelse for, hvordan tallene kan læses. Han tilbød dog at komme på SAB s temadag i stedet. Ritta Fischer Jensen mente, det ville være en oplagt ide, da SAB ved den lejlighed alligevel skal se på et nyt målsætningsprogram og handleplan. Organisationsbestyrelsen tog med disse bemærkninger orienteringen til efterretning. Sager fra Byggeri- og Tekniksøjlen 13. Tre byggemuligheder KAB får for tiden mange henvendelser om opførelse af nybyggerier og overtagelse og ombygning af eksisterende ejendomme. Langt de fleste vurderer vi ikke er tilstrækkeligt attraktive, relevante eller realistiske. Men vi har modtaget tre henvendelser vedrørende byggeri i Københavns Kommune, som vi finder meget spændende. Der er tale om underhåndssonderinger, som det er vigtigt bliver behandlet som fortrolige. Bæredygtige familieboliger i Bellahøj vandbeholder Lige ved siden af SAB s afdeling Bellahøj ligger en imponerende vandbeholder fra Vi har fået en henvendelse fra Københavns Belysning, om vi var interesseret i at overtage den med henblik på ombygning til boliger. Det er en utrolig spændende bygning, hvor der kunne laves boliger som bæredygtigt byggeri efter det Magnetboligkoncept, som SAB forsøgte sig med i Geislersgade. Bygningen vil kunne inspirere mange arkitekter til at yde deres bedste. De vil blive vildt originale, mange med en fantastisk udsigt. Det ville være oplagt med en henvendelse til Realdania om støtte til udvikling af projektet. 13/25

14 Den forventede husleje bliver ca kr. pr m 2 eller kr. pr måned for 100 m 2 som følge af de nye finansieringsregler. Der skal en del ressourcer til at få afklaret projektet, så det bliver formentlig nødvendigt med et udlæg fra SAB s arbejdskapital på kr. Beløbet indfinansieres i sagen, hvis denne realiseres. Seniorboliger på Carlsberg I flere år har man i udlandet opført boligbebyggelser med særlige servicetilbud til +55 årige. Jørgen Nue Møller er aktiv omkring fremme af realisering af et sådan Seniorhus i Danmark. Som bekendt er Carlsberg ved at byudvikle det gamle bryggeriområde på Valby Bakke. Bydelen skal rumme forskellige boformer, der også skal give social rummelighed. Carlsberg har derfor tilbudt at sælge jord til et seniorhus, der bl.a. kan rumme en selvstændig bygning med almene familieboliger, der kan udlejes efter reglerne for fleksibeludlejning. Det er muligt at opføre op til ca. 40 familieboliger på mellem 65 og 85 m 2. Den forventede husleje bliver ca kr. pr m 2 eller kr. pr måned for 65 m 2 som følge af de nye finansieringsregler. Carlsberg har påtaget sig at stå for udviklingen af konceptet inklusive de almene boliger. Disse vil dog blive tilrettet efter SAB s ønsker og krav vedr. størrelser, indretning og materialevalg. Der vil derfor alene blive tale om, at KAB anvender ressourcer på projektet sammen med følgegruppen. Klassiske almene familieboliger ved Lergravsvej Ejendomsdeveloperen Sophienberg A/S er i gang med at udvikle et større område på Amager. De er naturligvis ramt af byggekrisen og har rettet henvendelse til Københavns Kommune, der har henvist til os. Der er tale om en bebyggelse på hjørnet af Strandlodsvej og Lergravsvej med et supermarked og nogle butikker i stueetagen. Der er indgået kontrakt med Brugsen, så den del af byggeriet er sikret. Det er muligt at opføre op til ca. 100 familieboliger à ca. 100 m 2. Den forventede husleje bliver ca. 950 kr. pr m 2 eller kr. pr måned som følge af de nye finansieringsregler. Bebyggelsen kunne også være et relevant sted at etablere et bofællesskab for fysisk/psykisk handicappede på ca m 2. Dette areal ville i givet fald fragå arealet til familieboliger. Sophienberg A/S har udviklet konceptet inklusive de almene boliger, indtil idékonceptet er på plads. Herefter skal der ske tilretning efter SAB s ønsker og krav vedr. størrelser, 14/25

15 indretning og materialevalg. Det bliver derfor formentlig nødvendigt med et udlæg fra SAB s arbejdskapital på kr. Beløbet indfinansieres i sagen, hvis denne realiseres. På mødet vil de meget foreløbige tegninger blive gennemgået og forslagene uddybet. Indstilling: Det indstilles, at bestyrelsen beslutter, om SAB skal engagere sig i et eller flere af projekterne, og evt. afsætte op til kr. pr. projekt fra arbejdskapitalen. Rolf Andersson præsenterede projekterne yderligere ved et Powerpoint show. Til projektet på Lergravsvej spurgte Bjarne Krohn til risikoen for at jorden er forurenet, taget i betragtning, at det i dag er et område med meget industri. Rolf Andersson svarede at jorden helt sikkert er forurenet, men at det vil blive gjort til et vilkår for grundhandelen, således at det er sælgers problem. Kjeld Poulsen ville gerne vide om det ville blive nødvendigt at oprette en ejerforening, og om SAB vil få indflydelse på lejlighedsstørrelserne. Ritta Fischer Jensen mente i den forbindelse, at man burde kunne bygge op til det maximale m 2 areal, og John B. Sørensen foreslog, at man vedtog en nedre grænse på f.eks. 75 m 2. Rolf Andersson svarede, at ejerforeninger er et vilkår man mange steder ikke kan komme udenom, men at det vil være SAB, der vil blive bygherre, og at SAB indenfor de overordnede fysiske rammer vil have indflydelse på lejlighedsudformningen. Til projektet på Carlsberggrunden kunne Rolf Andersson tilføje, at der vil være mulighed for at bygge 70 boliger, og ikke kun 40 som nævnt i dagsordenen. Der er ikke tale om et seniorbofællesskab, men blot boliger forbeholdt seniorer. Sundhedsborgmester Mogens Lønborg er meget interesseret i projektet, og ønsker at fremme planerne om også at bygge et sundhedscenter og et plejecenter på området. Der kan dog tidligst blive tale om byggestart om to år, men der er en stærk politisk vilje på Rådhuset til at gennemføre projektet. Kjeld Poulsen mente, at det ville være et attraktivt område at bygge i, og især hvis SAB også kunne få plejecenteret med. Ritta Fischer Jensen tilsluttede sig det synspunkt, at det er vigtigt ikke at bygge for små afdelinger af hensyn til den fremtidige drift. Der var lidt diskussion om, hvorvidt området ville blive et dødt område, men Peder Boas indvendte, at der dels er mange eksisterende bygninger og en eksisterende park i området, der i øvrigt ligger meget tæt på Vesterbro. 15/25

16 Til Bellahøj Vandtårn beskrev Rolf Andersson, hvordan der kunne indrettes et meget specielt beboerlokale i midterpartiet. Ritta Fischer Jensen mente, at der kunne udformes en driftsoverenskomst, hvorved det kunne blive et fælleslokale med adgang for andre i SAB. Leif Tøiberg Schüler nævnte, at den ny lov giver mulighed for eventuelt at etablere en helt ny fælles afdeling med Bellahøj I og II med forskellig husleje. Organisationsbestyrelsen besluttede, at der skal arbejdes videre med alle tre projekter og bevilligede kr. fra arbejdskapitalen til at udarbejde et skitseprojekt for Bellahøj Vandtårn. 14. Holmehusene Godkendelse af byggeregnskab for renovering af betontrapper m.v. Holmehusene har i perioden maj 2008 frem til april 2009 fået udskiftet indgangstrapperne / kælderhalsene, tillige med kloakken på ejendommens indgangsside. Ejendommen har samtidig fået nye belægninger i gård og på indgangsiden. Projektet er forløbet planmæssigt, men dog ikke uden problemer undervejs. Der er udarbejdet byggeregnskab den 28. februar Det samlede projekt var budgetteret til kr. Regnskabet er afsluttet med et resultat på kr. Revisionen af byggeregnskabet har ikke givet anledning til bemærkninger. Byggeregnskabet for renovering af betontrapperne m.v. blev godkendt af følgegruppen den 11. marts Indstilling: Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning og godkender byggeregnskabet for renovering af betontrapperne i Holmehusene Michael Steen Nielsen redegjorde kort for regnskabet og gjorde opmærksom på at regnskabet viser, at Holmehusene reelt har fået en trækningsret på 61,37%, mens der oprindeligt kun blev bevilliget 60%. Han spurgte om Organisationsbestyrelsen kunne godkende dette. Organisationsbestyrelsen godkendte den øgede trækningsret og tog orienteringen til efterretning. 16/25

17 15. Livornoparken vinduesudskiftning Vinduesudskiftningen er afsluttet og arbejdet er afleveret den 10. marts Mangelafhjælpningen pågår og projektet har i afslutningsfasen været præget af flere alvorlige fejl med svigt og mangler. Der er flere forskellige årsager hertil og både rådgiveren, entreprenøren og vinduesleverandøren har været involveret i mangleudbedringen, der skulle have været afsluttet før Kr. Himmelfarts dag. På grund af blandt andet leveranceproblemer på særlige udskyderstænger til de nye badeværelsesvinduer, kan afhjælpning af manglerne først forventes færdigudført med udgangen af uge 24, fredag den 12. juni Byggeregnskabet er under udarbejdelse. Ritta Fischer Jensen orienterede kort om projektets stade og gjorde opmærksom på, at der fortsat dukker mange skader og mangler op og at håndværkerne kun kommer drypvis. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 16. Beboerlokaler og helhedsplan i Humlevænget Beboerlokaler Byggeudvalget har afholdt et opstartsmøde i maj måned 2009, og byggesagen søges fremmet mest muligt. Sagens arkitekt, Tove Lading, har indtil videre sendt et andragende til kommunen om principiel godkendelse af projektet, men der skal udarbejdes et endeligt teknisk byggeandragende med det nødvendige tegningsmateriale med beskrivelser og beregninger. Dette forventes indsendt hen over sommeren. Herefter indhentes tilbudspriser i begrænset udbud. Byggeriet forventes opstartet i september-oktober måned. Administrationen har sideløbende søgt kommunen om en permanent tilladelse til inddragelse af nabolejemålet til beboerlokaler. Kommunen har svaret positivt pr. mail, og en skriftlig tilladelse forventes snarest. Helhedsplanen Byggeudvalget har afholdt et opstartsmøde i maj måned 2009, og sagen søges fremmet mest muligt med henblik på indsendelse af ansøgning til Landsbyggefonden for opnåelse af støtte. Byggeudvalget ønsker ikke helhedsplanen udført efter rådgiveren Tove Ladings udformning men efter den vedtagne handleplan for Humlevænget, idet afdelingen har planlagt at finansiere en del af arbejdet over langtidsplanen. Der er derfor indlagt en 17/25

18 væsentlig forøgelse af henlæggelserne i budgettet for 2009, der blev vedtaget på beboermødet den 12. maj Michael Steen Nielsen uddybede punktet og orienterede om, at Tove Lading ikke vil blive benyttet som rådgiver på helhedsplanen. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 17. Renovering af Ungdomsgården Renoveringen i Ungdomsgården er opstartet og forløber planmæssigt. Imidlertid er det under renoveringen af tagfod og skorsten konstateret, at tagkonstruktionen er i langt dårligere stand end først antaget, og at tagene er udført forkert. Der er ikke afstandslister mellem undertag og lægter. Dette bevirker at vand, der kommer på undertaget ikke kan løbe væk. Derfor bærer lægterne præg af begyndende råd. På baggrund af arkitektens anbefaling er det besluttet at gennemføre en renovering af taget. Da licitationsresultatet lå pænt under det budgetterede overslag, kan det samlede budget for renoveringen stadig overholdes. Entreprenøren har oplyst, at den planlagte tidsplan forsat kan overholdes trods tillægsarbejderne på taget. Arbejderne forventes forventes afsluttet ultimo august Jesper Nygård orienterede om, at der den 23. september vil blive afholdt en reception i Ungdomsgården, hvor bogudgivelsen vil blive præsenteret. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 18. Tingbjerg omprioriteringssager På bestyrelsesmødet den 18. februar 2009 blev organisationsbestyrelsen sidst orienteret om status for alle delprojekterne i omprioriteringssagen. Status for delprojekterne er som følger: Delprojekt 1a Højhuset Mangelafhjælpning 18/25

19 Mindre og kun få mangler er ved at blive udbedret i disse dage. Trappeanlægget / adgangen til højhuset er afsluttet, og dermed er arbejdet afsluttet. Tvisten med MT Højgaard voldgiftsag Formanden for Voldgiftsretten for byggeri og anlæg har godkendt, at der gennemføres syn og skøn på nedrivningen. Altså har sagen fået medhold i deres ønske. Voldgiftsretten har udpeget samme skønsmand, som vurderede fiberbetonen på højhuset. Tidsplanen for Voldgiftsretten forventes at være som følger: Syn og skønsforretning på nedrivning marts 2009 Skønserklæring primo august 2009 Frist for eventuelle supplerende skønsspørgsmål fra parterne ultimo august 2009 Klagers supplerende replik eller evt. udeståender efter klagers fremsendelse af slutregning ultimo april 2009 Evt. supplerende skønserklæring medio september 2009 Indklaget duplik medio oktober 2009 Processkrift fra klager og indklagede oktober - december 2009 Mundtlig forhandling december 2009 Voldgiftsretten for byggeri og anlæg har meldt tilbage, at de ikke vil aftale en dato for, hvornår sagen kan behandles før resultatet af skønserklæringen foreligger. Delprojekt 1b Arkaderne SAB s sidste blok blev afleveret primo marts 2009 og var klar til indflytning som aftalt. Landsbyggefonden er kontaktet og de har godkendt udgiften til at teknikerne udarbejder et oplæg til kommende tiltag i Arkaderne for at løse de problemer, der er med udlejning af boligerne i stueetagen. Oplæg til kriminalpræventive tiltag er aftalt modtaget primo juni 2009 fra teknikerne. Herefter skal KAB og FSB drøfte hærværkssikring m.m. og fremkomme med en samlet indstilling til byggeudvalget inden oplægget sendes til Landsbyggefonden for deres stillingtagen om hvorvidt udgifterne kan afholdes over sagen. Delprojekt 2a, belysning Beboerne klager fortsat over belysningen i Tingbjerg på trods af at belysningen overholder gældende regler for lysstyrken. Der arbejdes dog på at etablere bedre belysning i form af flere lysmaster på Skolesiden og Langhusvej. 19/25

20 Delprojekt 2b1, trafik og veje Der er afholdt delgennemgange og aflevering alle pladserne og vejene. Arbejdet er dermed afsluttet. Opstilling af multiskure og afskærmninger er under udførelse og er aftalt færdig inden sommerferien. Den mindre forsinkelse i udførelsen skyldes, de mange brande af affaldscontainere, som har betydet at 4 afskærmninger skal flyttes, så de er placeret væk fra garagebygningerne. Kvartermiljøstationen brændte den 23. december Det er Københavns kommune som skal sikre genopførelsen. Den økonomiske bevilling til genopførelsen behandles af kommunen i disse dage og genopførelsen af kvartermiljøstationen forventes påbegyndt til september Projektet varetages fremover af den nedsatte følgegruppe med repræsentanter fra driften i boligselskaberne, Københavns kommune og R98. Delprojekt 3, Haverum Arbejdet og mangelafhjælpningen er afsluttet. Delprojekt 4 Ruten Arbejdet og mangelafhjælpningen er færdig og mindre resterende mangler vil blive udbedret i forbindelse med 1 års gennemgangen. Indvielse af helhedsplanen Tingbjerg-Utterslevhuse på vej Indvielsesarrangementet for helhedsplanen Tingbjerg Utterslevhuse på vej afholdes den 26. juni 2009 fra kl Borgmester Claus Bondam, Mikkel Warming og Jesper Christensen deltager i arrangementet. Planlægningen er i fuld gang i samarbejde med områdesekretariatet og repræsentanter for afdelingsbestyrelsen. Udarbejdelse af publikationen følger tidsplanen, og forventes færdig til arrangementet. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 19. Elevatorer i Utterslevhuse På sidste bestyrelsesmøde blev bestyrelsen orienteret om omfanget af tilgængelighedsprojektet, finansiering med variabel beboerbetaling, ansøgning om tilskud fra Byfornyelsespuljen samt om brev med ønske om ændring af løsning fra følgegruppen. 20/25

21 Siden sidste bestyrelsesmøde er der afholdt møde med følgegruppen om valg af løsning - elevator / lift, tilgængelighedsprojekt, størrelsen af huslejestigning m.m. Følgegruppen var meget kritisk og ønskede ikke en elevatorløsning, men en lift løsning, og de ønskede ikke tilgængelighedsprojektet udført inde i deres boliger, og ikke mindst var en huslejestigningen på 456 kr. pr. måned for høj, set i lyset af den nylig varslede huslejestigning i hele afdelingen. Seniorgruppen var meget kritisk overfor arkitektens vurdering af liftløsningen og ønskede en bedre redegørelse for forskellene i økonomien for henholdsvis elevator- og liftløsningen. Det blev besluttet at seniorgruppen skulle udforme et brev med de spørgsmål til arkitekten, man gerne vil have svar på. Ritta Fisher Jensen deltog også i følgegruppemødet, og foreslog følgegruppen at afvente en endelig beslutning om, hvorvidt projektet skal gennemføres eller stoppes til Københavns Kommune og Landsbyggefondens tilbagemelding på de fremsendte ansøgninger er modtaget. Følgegruppen fulgte indstillingen. Ritta Fischer Jensen orienterede om, at hun netop har modtaget et brev fra følgegruppen om, at arkitekten ikke vil svare på spørgsmålene, men vil svare via projektlederen. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 20. Stilledal demonstrationsprojekt Ombygningen af Stilledal er planlagt til at være afsluttet den 1. juli 2009, således at de sidste boliger er klar til indflytning fra 15. juli Tidsplanen følges for de sidste boliger. Kuben følger op på tilbageflytningen og KAB påbegynder genudlejningen af boliger, som står tomme nu. Der har været afholdt åbent hus arrangementer blandt andet i en af de sammenlagte tagboliger. De fremmødte beboere har udtrykt tilfredshed med kvaliteten af boligerne. Endvidere har der været afholdt åbent hus møde med beboerne den 13. maj 2009, hvor de indflyttede og kommende tilbageflyttede beboere stillede spørgsmål til arkitektrådgiveren af generel karakter. Der var desuden mulighed for en individuel personlig samtale med arkitektrådgiveren og efterfølgende besigtigelse af boligerne, såfremt beboerne ønskede dette. 21/25

22 Det har vist sig, at ombygningen har været mere omfattende end forudsat fra start, hvor tanken og planen var, at en del af beboere kunne blive boende i forbindelse med ombygningen. Dette har resulteret i, at en større del af beboerne har måttet genhuses uden for afdelingen. En stor del af boligerne har derfor ikke været beboet i en længere periode, hvilket har bevirket, at udgifterne til tomgangslejen er steget voldsomt i forhold til det oprindeligt forventede, hvor genhusningsperioden var planlagt til at være væsentlig kortere. Ombygningen nærmer sig sin afslutning, men det har ikke været muligt at opgøre udgifterne til tomgangslejen, førend de sidste boliger, der har været brugt til genhusning - uden for Stilledal - er genudlejet. KAB vil inden bestyrelsesmødet tage kontakt til Landsbyggefonden med henblik på en dialog om en ændret finansiering af projektet. Hvad angår byggeudgifterne har der ligeledes været yderligere ekstra udgifter, som ikke var afklaret i forbindelse med bestyrelsesmødet afholdt den 17. september Der har fra rådgivers side været intense forhandlinger med totalentreprenøren Enemærke & Petersen om at nedbringe deres krav om ekstra betaling for - efter deres mening - ekstraarbejder i forhold til projektet. Hvad angår mangelafhjælpningen fra Enemærke og Petersens side, har arkitektrådgiveren givet udtryk for, at denne ikke har været tilfredsstillende, hvilket har resulteret i yderligere udgifter til arkitektrådgiveren, som har måttet anvende yderligere ressourcer for at minimere omfanget af mangler og dertil hørende gener for de beboere, som er flyttet ind med hensyn til håndværkere ind og ud af dørene. Dette har derfor resulteret i yderligere udgifter til arkitektrådgiverne. De samlede merydelser er ved at blive afklaret, og et samlet overblik vil blive forelagt følgegruppen med tilhørende finansiering. I forbindelse med kontakten til Landsbyggefonden vil KAB forsøge at sikre, at låneoptagelsen ændres således, at huslejen bliver den samme som oprindeligt godkendt. Møde med følgegruppen afholdes inden sommerferien, og organisationsbestyrelsen vil blive forelagt en samlet opgørelse over økonomien og den endelige ændring af finansieringen til godkendelse på førstkommende organisationsbestyrelsesmøde. I forbindelse med udførelse af haveanlægget vil der blive afholdt et projektværkstedsmøde, hvor beboerne vil blive præsenteret for projektet, samt rammerne for hvad der kan øves indflydelse på såvel fysisk som økonomisk. Mødet er planlagt til at finde sted den 17. juni /25

23 Udførelse af gårdanlægget vil finde sted i perioden august september måned Der vil i forbindelse hermed blive afholdt en arbejdslørdag, hvor beboerne sammen med landskabsarkitekten og arkitektrådgiveren vil lægge sidste hånd på haveanlægget ved plantning af blomster, samle havemøbler, opstille grill m.v. Der vil endvidere blive afsat et beløb til, at beboerne efterfølgende kan tage endelig stilling til, hvilke legeredskaber som skal etableres, idet det forventes, at en del af de sammenlagte boliger vil blive lejet ud til børnefamilier, som ikke har haft mulighed for at deltage i projektværkstedsmødet. Der vil mundtligt blive givet en yderligere redegørelse på mødet. Indstilling: Det indstilles, at bestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Michael Steen Nielsen uddybede punktet. Kjeld Poulsen gjorde opmærksom på, at man stadig venter på oplysninger fra Tove Lading om hendes overskridelser. Michael Steen Nielsen erklærede sig enig, og sagde at det blandt andet er derfor, man ikke ønsker et fortsat samarbejde med hende. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 21. Næste møde Næste ordinære organisationsbestyrelsesmøde er den 23. september 2009, kl Der er dog reserveret tid til et ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde den 24. august 2009, kl , hvis organisationsbestyrelsen på mødet den 4. juni 2009 vedtager at afholde et ekstraordinært møde. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 22. Lejlighedssammenlægninger i Skyttevænget I forbindelse med fremtidssikringen af Skyttevænget har afdelingens beboere besluttet at igangsætte en forundersøgelse i 2009/2010 af lejlighedssammenlægninger i 3 opgange. Det drejer sig om Sandhusvej 29 og Skyttegårdsvej 10 og 49, som i dag hovedsagligt består af mindre boliger. 23/25

24 Det indledende arbejde med skitser og forslag til, hvordan sammenlægningen kan foretages, er gået i gang. Afdelingsbestyrelsen har - sammen med driftschefen og en ekstern rådgiver allerede afholdt et par møder. KAB s byggefunktion har nu udpeget en projektleder som vil stå for det videre forløb i projektet. Opgaven er at få udarbejdet et konkret forslag til lejlighedssammenlægninger, som vil bestå af et realistisk budget, konkrete tegninger samt en tidsplan for gennemførelse af projektet. Det videre arbejde med forslaget vil ske i en følgegruppe til projektet. Afdelingsbestyrelsen har udvist et stort engagement i dette projekt og har presset på for at arbejde videre med projektet så hurtigt som muligt. Det forventes derfor, at det endelige forslag til gennemførelse af lejlighedssammenlægninger allerede kan indstilles til vedtagelse i oktober 2009 på et ekstraordinært afdelingsmøde. Indstilling: Det indstilles, at organisationsbestyrelsen udpeger to repræsentanter til følgegruppen for lejlighedssammenlægningsprojektet i Skyttevænget. Organisationsbestyrelsen valgte kontaktpersonen for afdelingen, Bjarne Krohn, og Kjeld Poulsen som følgegruppemedlemmer og tog i øvrigt orienteringen til efterretning. 23. Vinduesrenovering i Abildgården Afdelingen Abildgården vedtog i efteråret at iværksætte en renovering af samtlige vinduer i ejendommen, som består af 373 lejemål. Sagen blev igangsat af den tidligere driftschef og videreført af den nuværende med rådgivning fra Dominia. Efter afholdt licitation den 16. april 2009 faldt valget på Malerfirmaet Svend Aage Sørensen AS til at udføre opgaven. Der er tale om en entreprise på i alt 3,7 mio. kr. Arbejdet gik i gang primo maj og forventes afsluttet ultimo oktober Samarbejdet mellem parterne forløber indtil videre uproblematisk, og det samme gør fremdriften i arbejdet, bortset fra nogle vandskader i forbindelse med uvejret den juni Afdelingsbestyrelsen har imidlertid ytret ønske om repræsentation fra organisationsbestyrelsen i følgegruppen. Indstilling: Det indstilles, at organisationsbestyrelsen udpeger to repræsentanter til følgegruppen for projektet. Organisationsbestyrelsen udpegede kontaktpersonen Ritta Fischer Jensen og Peder Boas til følgegruppen og tog i øvrigt orienteringen til efterretning. 24/25

25 Eventuelt Bjarne Krohn orienterede kort fra Bellahøj Fælles Haves årsmøde, og Alice Hahn ønskede lidt uddybning af diskussionerne fra fællesmødet. Men på dette tidspunkt var tiden så fremskreden man ikke nåede videre. En uddybning kan eventuelt genoptages på næste møde. Referatet forelagt og godkendt. København den Ritta Fischer Jensen Kjeld Poulsen Lizzi Andersen Alice Hahn Stig Torp Kaspersen Ole Lagoni John B. Sørensen Bjarne Krohn Peder Boas Jensen Flemming Balle Mogens Hansen 25/25