Boligområde ved Gabelsvej

Transkript

1 Lokalplan nr Bramming Østby Boligområde ved Gabelsvej 6. februar 2012

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Byplaner.dk, Stig Hammer Eriksen, arkitekt MAA Fotos/Illustrationer: Teknik & Miljø og Byplaner.dk Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Lokalplanforslaget var i offentlig høring fra den 1. november 2011 til den 27. december Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Disposition, trafik, beplantning og forsyning Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Bygningshøjde og etageantal Tilladelser fra andre myndigheder... 7 Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Bilag (indsat bag i hæftet) Lokalplankort... Bilag 1 Illustrationsplan... Bilag 2 Side 1

4 Lokalplanforslaget var i offentlig høring fra den 1. november 2011 til den 27. december 2011 Lokalplanforslaget blev behandlet ved 1. behandlingen i Esbjerg Byråd den 12. okt og var offentligt fremlagt i 8 uger fra den 1. nov til den 27. dec Lokalplanen er vedtaget ved 2. behandlingen i Esbjerg Byråd den 6. febr Lokalplanen er gældende fra annonceringen. Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr Bramming Østby Boligområde ved Gabelsvej Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet, der er m 2 stort, ligger i Bramming Østby i området nord for Nordre Skole. Området afgrænses mod vest af Gabelsvej og mod nord og øst af ubebyggede arealer, der er udlagt til offentlige formål så som institutioner og grønne områder. Syd for området ligger et nyudstykket boligområde med parcelhuse. Området har i dag adgang fra Gabelsvej via en stikvej, der løber langs det sydlige skel. Den sydlige del af området er bevokset med store gamle træer, og mod øst ligger et område tilgroet med krat. Den åbne vestlige del er afgrænset af en gammel bøgehæk og unge træer langs med Gabelsvej. Langs lokalplanområdets vestgrænse er der plantet en ny bøgehæk samt en række paradisæbletræer. Bøgehækken skal med tiden erstatte den nuværende gamle bøgehæk. Side 3

6 Redegørelse Langs det østlige og nordlige skel ligger en jordvold med en bredde på m og en højde på 1,5-2 meter. Denne jordvold vil blive fjernet ved byggemodningen. Lokalplanområdet set fra syd med volden i baggrunden. 2. Baggrund Hele lokalplanområdet har hidtil været udlagt til tæt-lavt boligbyggeri i lokalplan nr (delområde A), men på baggrund af manglende efterspørgsel på arealer til dette formål, er det Byrådets ønske at ændre lokalplanen, så området kan udstykkes til åben-lavt byggeri (parcelhuse). Lokalplan nr Delområde A ændres med den nye lokalplan. Side: 4

7 Redegørelse 3. Disposition, trafik, beplantning og forsyning Lokalplanområdet udlægges til åben-lav boligbebyggelse som fritliggende parcelhuse. De nye grunde varierer i størrelse fra 850 m 2 til 1150 m 2. Området vejbetjenes af en ny boligvej, der får indkørsel fra Gabelsvej og etableres på det samme sted som den nuværende indkørsel i lokalplanområdets sydskel. Fra lokalplanområdet er der stiforbindelser dels til de offentlige grønne områder øst for lokalplanområdet dels til boligområdet mod syd og dels ind til Bramming bymidte. I området, der næsten er plant, kan der etableres 16 attraktive parcelhusgrunde. Langs den nye boligvej inden for lokalplanområdet plantes i vejens græsrabatter plantes gadetræer af samme størrelse som paradisæbletræerne langs Gabelsvej, f.eks. tjørn eller røn. I videst muligt omfang bevares de eksisterende gamle træer omkring indkørslen til lokalplanområdet. De gamle træer vil som en del af den daglige pleje løbende blive erstattet af nye, efterhånden som de går ud. 4. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Bebyggelse Drikkevandsinteresser Byzone Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan , enkeltområde I overensstemmelse hermed fastlægges anvendelsen til boligområde i form af åben-lav boligbebyggelse. Området bebygges med åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 for hver enkelt parcelhusgrund. Jfr. Kommuneplan ligger lokalplanområdet inden for et område med drikkevandsinteresser. Inden for lokalplanområdet må der derfor ikke udlægges arealer til formål, der kan medføre risiko for forurening af grundvandet, hvilket er tilgodeset ved denne lokalplan. Lokalplanområdet er beliggende i byzone, og skal fortsat være beliggende i byzone 5. Bindinger Naturbeskyttelsesloven Støjisolinie Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer, som vist på kortet side 6: Hele lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinje i henhold til Naturbeskyttelsesloven. Realisering inden for byggelinjen kræver ophævelse af eller dispensation fra denne. Esbjerg Kommune vil sideløbende med lokalplanens vedtagelse søge Miljøministeriet om ophævelse af skovbyggelinjen, gældende for hele lokalplanområdet. Esbjerg Kommune kan, såfremt støjen fra trafikken på Gabelsvej overstiger gældende miljøregler, opsætte en 2 m høj støjskærm med en placering 11,9 m fra vejmidten. 58 db-isolinien ligger i grundskellet mod vest og skærmen opfylder kravet i stueetagen i bebyggelse, der jfr. 9.2 kun må opføres i 1 etage. Side: 5

8 Redegørelse Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje. 6. Forhold til gældende lokalplan 7. Forhold til gældende servitutter 8. Miljøvurdering Inden for lokalplanområdet gælder på tidspunktet for denne lokalplans udarbejdelse lokalplan for tæt-lav boligbebyggelse, vedtaget i byrådet Den væsentligste forskel mellem den nugældende plan og det nye forslag er, at området fremover ikke skal anvendes til tæt-lav bebyggelse, men nu til åben-lav boligbebyggelse. Som det fremgår af bestemmelsen 14.1 vil den hidtil gældende lokalplan blive aflyst for området ved den nye lokalplans endelige vedtagelse. Der er ingen servitutter af betydning for lokalplanens indhold. Esbjerg Kommune vurderer at lokalplanen ikke er omfattet af 11g i Lov om Planlægning, hvorefter enkeltanlæg, der må anta- Side: 6

9 Redegørelse ges at påvirke miljøet væsentligt, ikke må påbegyndes, før der er tilvejebragt retningslinjer i Kommuneplanen om beliggenheden og udformningen af anlægget med tilhørende redegørelse om VVMpligt (Vurdering af Virkningerne på Miljøet). Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Se SMV-screeningsskemaet bag i hæftet som Bilag Bygningshøjde og etageantal Der er lagt vægt på, at parcelhuse og tæt-lav bebyggelse skal fremstå i materialer og proportioner, der harmonerer med hinanden, således at boligvejen ved fuld udbygning vil fremstå som en samlet helhed. Følgende er illustration til lokalplanens 9.1 til 9.4: 7,5 m Snit af hus i 1 etage med udnyttet tagetage (facadehøjde max 3,50 m) 10. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Forsyningsforhold Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Lokalplanområdet ligger i byzone. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet. Som det fremgår af 13.3 skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter Jordforureningslovens 8 til anvendelsen til boligformål. Vand: Området betjenes af Esbjerg Forsyning. Varme: Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme. Spildevand: Området er omfattet af spildevandsplanen med status af separatkloakeret område. Overfladevand fra grunden skal nedsives. Alt husspildevand og vejvand skal ledes til offentlig kloak. Det fremgår af bestemmelserne i 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Side: 7

10 Redegørelse Side: 8

11 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Bramming Østby Boligområde ved Gabelsvej I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at at sikre området anvendt til åben lav boligbebyggelse, sikre området indpasset i landskabet, sikre mulighed for en varieret bebyggelse inden for en række fælles retningslinjer, sikre en identitetsskabende grøn struktur omkring bebyggelsens boligvej, samt sikre områdets placering og indretning af veje og stier. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Lokalplankort Bilag 1 og omfatter matrikelnumrene 2ano Bramming Hovedgaard, Bramming (eller dele heraf), samt alle parceller der efter Byrådets 1. behandling den 12. okt udstykkes heraf. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til boligformål. 4.2 Området udlægges til åben-lav boligbebyggelse som fritliggende parcelhuse. 4.3 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger såsom transformerstation må opføres med max 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse, enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. 4.4 I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde eksempelvis frisør og kiropraktor, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lign. liberale erhverv samt dagpleje og lign. under forudsætning af: At virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom. At virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres. Side 9

12 Bestemmelser At virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende. At virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende. At virksomheden højest udgør 25 % af etagearealet. At der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,5 m 2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. Der kan ikke tillades anden type virksomhed. 5. Udstykning 5.1 Udstykning af lokalplanområdet skal ske i overensstemmelse med principperne vist på Illustrationsplanen Bilag I lokalplanområdet skal boligparceller min. være 850 m Mindre skelreguleringer og udstykning til vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Områdets veje og stier skal anlægges i overensstemmelse med principperne vist på Illustrationsplanen Bilag 2. Der skal på vejene i lokalplanområdet etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger, enten som stillevej (30 km/t) eller som opholds/legegade (15 km/t), og med Esbjerg Kommunes tilladelse. 6.2 Der udlægges et 12 m bredt areal til områdets boligvej A-B, der anlægges i en bredde på 5 m med vendeplads mod nord og grønne sidearealer ca. 2x3,5 m brede, som vist på Illustrationsplanen Bilag Der kan anlægges 5 m brede sideveje med grønne sidearealer i varierende bredde, f.eks. som vist på Illustrationsplanen Bilag Der udlægges et 6 m bredt areal til stien a-b, der anlægges i en bredde på 2,5 m med grønne sidearealer i varierende bredde. Der etableres en sti c-d ad den eksisterende private fællesvej langs lokalplanens sydskel, med sideforbindelse til parcelhusområdet mod syd, som vist på Illustrationsplanen Bilag Henstilling af busser samt last-, flytte-, fragtbiler og lign. på eller over kg må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler. 1 Boligvejen udlægges med status som privat fællesvej. 2 Sideveje udlægges med status som private fællesveje. 3 Stien c-d er ved lokalplanens udarbejdelse udlagt som privat fællesvej til ejendommen matr. nr. 2cs. Side: 10

13 Bestemmelser 7.2 Overordnede ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for hver parcelhusejendom må ikke overstige 30 % Hovedhuset skal placeres parallelt eller vinkelret med grundens skel langs boligvejen. 8.3 Mod naboskel, stier og grønne områder skal garager, carporte og udhuse m.v. placeres i en afstand af mindst 30 cm fra skel. 8.4 Langs boligvej og sideveje pålægges en byggelinje 5 m fra skel. Byggelinjen gælder også for garager, carporte og udhuse o. lign. 8.5 Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 m fra naboskel, kan gives en højde indtil 2,5 m + 0,4 x afstand til skel. 8.6 Esbjerg Kommune kan, såfremt støjen fra trafikken på Gabelsvej overstiger gældende miljøregler, opsætte en støjskærm med en placering som vist på Illustrationsplanen Bilag 2. Støjskærmen skal være begrønnet. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Taget skal udføres som symmetriske sadeltage Bygningshøjden må ikke overstige 1 etage og en udnyttet tagetage, men må dog kun være 1 etage på de 7 grunde langs med Gabelsvej. 9.3 Bygningshøjden, undtaget storsten, må ikke overstige 7,5 m, og facadens højde må ikke overstige 3,5 m. Der må ikke bygges med trempel. 9.4 Taghældningen skal være mellem 30º og 50º. 9.5 Tagbeklædning skal på hovedhuset udføres af teglsten, betontagsten, sort tagpap med lister, eternitskiffer eller naturskiffer. Tagene må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer Solceller og solfangere må kun opsættes i ikke reflekterende materiale. Anlæg over 2 m 2 skal indbygges i taget og må højest udgøre halvdelen af tagfladen. 9.7 Facader skal udføres af teglsten, som må pudses, vandskures eller behandles tilsvarende. Mindre partier, maksimalt 1/4 af facadearealet, tillades udført i træ, zink eller eternitskiffer. 4 Bebyggelsesprocenterne i området udregnes jfr. Byggelovens alm. bestemmelser. 5 Se illustrationerne i Redegørelsens kap Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende, d.v.s. højest glans 18 efter Dansk Standard. Side: 11

14 Bestemmelser 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Belægning på boligvej og sideveje skal bestå af betonbelægningssten eller asfalt. På stier skal anvendes betonbelægningssten, asfalt eller stenmel Belysning på boligvej, sideveje og stier skal bestå af parkbelysning med ens armaturer på henholdsvis vej og sti Vejenes sidearealer skal henligge i græs med beplantning, langs boligvejen bestående af træer, som f.eks. tjørn eller røn, i princippet som vist på Illustrationsplanen Bilag Hegn i skel skal etableres som bøgehække. Se dog Der må ikke plantes hække i grundskel mod boligvejen. Forhaverne min. 5 m fra skel skal henligge i kortklippet græs, eventuelt med enkelte spredte buske og træer. Der må inden for de 5 m ikke anvendes grus, fliser, granitskærver eller anden belægning som erstatning for græs, dog kan der anlægges overkørsel og gangsti som anført i Overkørsler fra 5 m fra grundskel til vej skal udføres i græsarmeringssten i maksimalt 3 m s bredde. Herudover kan der etableres flisebelagt gangsti i op til 1,0 m bredde Henstilling af uindregistrerede køretøjer, campingvogne, lystbåde og lign. må ikke finde sted på ubebyggede arealer Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne når Esbjerg Kommune kræver det, dog senest når mindst 4 grunde er solgt Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder. Herunder eventuel sammenlægning med grundejerforeningen i parcelhusområdet umiddelbart syd for det aktuelle område, oprettet jfr. Lokalplan nr Grundejerforeningen skal stå for drift og vedligeholdelse af de i og nævnte fælles områder, veje og stier samt de grønne arealer på hver side af disse Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de i 6 og 10 nævnte veje, stier, fællesanlæg og fællesarealer, når 7 Opstilling af campingvogn med henblik på boligmæssig udnyttelse, der ikke er af rent forbigående art, kræver byggetilladelse jævnfør Byggelovens 2. En sådan tilladelse kan ikke forventes givet af Esbjerg Kommune. 8 Ifølge den hidtil gældende lokalplan nr skulle der oprettes grundejerforening for delområde A og B. Da delområde A ændres med denne lokalplan er udgangspunktet, at der skal oprettes en ny selvstændig grundejerforening i det nye område. Som det fremgår af 11.3 er der imidlertid mulighed for sammenlægning af de to grundejerforeninger. Side: 12

15 Bestemmelser disse er anlagt i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne. 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug skal de i bestemmelserne nævnte veje og stier, og de i nævnte grønne sidearealer med belysning og beplantning være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet. 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Indenfor lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 13.2 Skovbeskyttelseslinjen i henhold til Naturbeskyttelseslovens 17 på 300 m vil i forbindelse med lokalplanens udarbejdelse blive søgt ophævet ved By- og Landskabsstyrelsen ved Miljøcenter Odense for hele lokalplanområdet. Der må ifølge 17 ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lign. inden for linjen Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer Aflysninger i Tingbogen 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses lokalplan nr indenfor lokalplanens område. 15. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. 9 Esbjerg Kommune vil forud for igangsætning af byggemodningen af grundene i lokalplanområdet anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse i medfør Museumslovens 25 vedrørende mulige arkæologiske interesser i området. Side: 13

16 Bestemmelser Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 16. Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 6. feb Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side: 14

17

18

19