SDO lån og deres betydning for det danske boligfinansieringsmarked. Cand.merc.(JUR) Forfatter: Christian Ditlev

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "SDO lån og deres betydning for det danske boligfinansieringsmarked. Cand.merc.(JUR) Forfatter: Christian Ditlev"

Transkript

1 Cand.merc.(JUR) Forfatter: Christian Ditlev Vejleder: Hans Henrik Edlund Erhvervsjuridisk institut Dato: 1. december 2009 SDO lån og deres betydning for det danske boligfinansieringsmarked - og hvorfor de ikke er slået igennem i Danmark Handelshøjskolen Århus Universitet 2009

2 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Indledning Problemformulering Afgrænsning og disposition Realkredittens historie Udviklingen i Danmark fra 1797 og frem EF/EU s indvirkning på de danske regler Reglerne umiddelbart før SDO De lovgivningsmæssige regler Lånetyper før SDO Reglerne efter indførelse af særligt dækkede obligationer Ændringerne af realkreditloven Ændringer af lov om finansiel virksomhed Sammenligning mellem de to regelsæt Sammenligning af karakteristika Sammenligning af balanceprincipperne Det overordnede balanceprincip Det specifikke balanceprincip Forventninger til SDO før indførelsen Politikerne Juridiske betragtninger om lovforslaget Branchens forventninger Før lovens vedtagelse Hvad valgte de så? Hvad tilbyder de forskellige udstedere? Hvordan rådgiver bankerne? Investorerne Reglerne før de særligt dækkede obligationer Reglerne efter indførelsen af særligt dækkede obligationer Prisfastsættelsen på nye produkter

3 Historisk set gennem de sidste 20 år Forventninger til de fremtidige produkter Nationaløkonomiske betragtninger Fremtiden Konklusion Summary Litteratur...66 Bilag

4 1. Indledning Dansk boligfinansiering har i omkring 200 år været baseret på realkredit. Dette system har fungeret stabilt, og har skabt en mulighed for billig finansiering af ejendomskøb for boligejerne, samt en attraktiv investeringsmulighed for både institutionelle investorer og almindelige borgere med lidt penge tilovers, en kort/lang investeringshorisont samt ønske om en lav risikoprofil. Som en følge af den stigende EU harmonisering indenfor det finansielle område, som konsekvens af det indre marked blev også boligfinansiering harmoniseret i Dette skete gennem det såkaldte CRD-direktiv. 1 Dette direktiv er skabt primært efter tysk forbillede, men med en skelen til det danske system. Vedtagelsen af kapitalkravsdirektivet betyder skærpede krav i forhold til, hvilke obligationer der fremadrettet kunne opnå betegnelsen særligt dækkede, og dermed bevare en lav risikovægtning for investorerne. Den vigtigste ændring var, at lånegrænsen for lånet efter de nye regler ikke kun skulle være overholdt ved tildelingen af lånet, som det hidtil var gældende i Danmark, men løbende gennem hele lånets løbetid. I tilfælde af, at gælden overstiger grænsen skal obligationsudstederen stille supplerende sikkerhed for den del af lånet, der ligger over grænsen. Med SDO-lovgivningen er det desuden blevet muligt for bankerne at udstede boliglån på næsten samme vilkår som de traditionelle realkreditinstitutter. Forskellen ligger i, at realkreditinstitutterne kan vælge at udstede enten SDO-lån, som er Særligt Dækkede Obligationer eller SDRO-lån, som er Særligt Dækkede Realkredit Obligationer mens bankerne kun har tilladelse til at udstede SDO-lån, samt at der findes to forskellige balanceprincipper for den bagvedliggende sikkerhed. Her er der dog valgfrihed mellem begge principper for både banker og realkreditinstitutter. Dette vil jeg selvfølgelig komme meget mere ind på senere i opgaven. 2. Problemformulering I denne afhandling vil jeg arbejde med de af EU indførte SDO-lån. Dette vil jeg gøre ved først at gennemgå reglerne, som de var før sommeren 2007, og hvordan de ser ud i dag. Derefter vil jeg se på forskellene i balanceprincipperne mellem det gamle og det nye system, herunder især hvorvidt det nye balancesystem udgør en større risiko, for henholdsvis bankerne og realkreditinstitutterne og dermed i sidste ende for kunderne. SDO-lovgivningen indeholder nemlig to forskellige balanceprincipper. Et, der ligner det vi kendte før SDO blev opfundet, 1 Capital Requirement Directive Direktiv nr. 2006/48 EF 4

5 samt et nyt og mere dynamisk princip. Dernæst vil der komme en gennemgang af forventningerne til de nye lånetyper før de blev indført, både fra politisk side og fra branchen, ligesom jeg vil se på hvilke nye låntyper de forskellige udstedere har introduceret efter de nye regler. Til slut vil jeg kort se på betydningen for den finansielle stabilitet i Danmark i tilfælde af, at bankerne i fremtiden helt overtager boligfinansieringen samt på fremtiden for SDO i Danmark. 3. Afgrænsning og disposition SDO-lovgivningen har også medført nogle ændringer i forhold til skibsregistre samt tilladelse til at bankerne kan udstede særligt dækkede obligationer med sikkerhed i skibe. Disse emner har jeg valgt ikke at kommentere da hovedvægten i lovgivningen ligger på udstedelsen med sikkerhed i pant i fast ejendom og dermed boligfinansieringen. Årsagen til at afsnittet om forventningerne til loven er placeret efter gennemgangen af reglerne før og efter ændringen er, at jeg føler det hører så meget sammen med, hvad branchen rent faktisk tilbyder at det passer bedst ind der. Dette gør også, at fakta omkring reglerne er på plads inden gennemgangen af, hvad der rent faktisk kom ud af ændringen af lovgivningen. 4. Realkredittens historie 4.1. Udviklingen i Danmark fra 1797 og frem 2 Det danske realkreditsystem blev grundlagt i 1797 med stiftelsen af Kreditkassen af husejere i København. Dette var en direkte følge af Københavns brand i 1795, hvor en fjerdedel af byen brændte ned. Denne brand medførte tvungen brandforsikring af bygninger, da byens eneste brandforsikringsselskab Københavns Brandsikring, kun kunne dække halvdelen af de samlede skader på det for datiden store beløb 4,5 mio. rigsdaler. Som følge heraf måtte staten gå ind og dække det resterende tab. I modsætning til hvad der senere blev normen, var det långiverne og ikke låntagerne der oprettede det første realkreditinstitut. Dette skyldtes datidens maksimalrentesystem, hvor der ikke måtte kræves mere end 4 % i rente, og långiverne derfor ikke havde nogen fordel af knaphed på kapital. Alt andet lige vil renten stige i en situation med mangel på kapital, da renten er prisen på penge og i situationer hvor efterspørgslen på en vare er større end udbuddet stiger prisen. Derimod kunne de, hvis de gik sammen i et 2 Realkreditrådet i 25 år jubilæumsskrift samt Frederik Meding 5

6 kreditinstitut opnå mere sikkerhed for betalingen, hvis lånene blev udbudt i store serier med indbyrdes solidarisk hæftelse. De første realkreditlån indeholdt, i modsætning til i dag, en mulighed for opsigelse fra kreditors side. Dette forekommer logisk, når instituttet var oprettet af långiverne og ikke låntagerne. Husejernes kreditkasse virkede desuden udelukkende i København. Folk i provinsen var altså stadig henvist til private lån, fra hvem de nu kunne låne af på den egn, hvor de boede. Denne situation varede i ca. 50 år, indtil oprettelsen af realkreditforeninger virkelig tog fart efter vedtagelsen af Grundloven i 1849, der sikrede foreningsfriheden. 3 Der skulle dog gå 53 år, fra den kreditforenings stiftelse til den første kreditforeningslov så dagens lys. Dette var lov af 20. juni 1850 om oprettelse af Creditforeninger og laanefaster for Grundeiere. 4 Denne lov definerede en kreditforening som en forening af låntagere, der hæftede solidarisk. Loven var især foranlediget af det store kapitalbehov, der opstod i kølvandet på de store landboreformer i slutningen af 1700-tallet. Kravene for at blive godkendt som kreditforening ifølge den første danske realkreditlovgivning ligner meget dem der er gældende i dag. Loven opstillede blandt andet følgende krav: 5 1. Pant i den belånte ejendom 2. Låntagerne skulle hæfte solidarisk overfor obligationsejerne 3. Lånegrænse på 60 % af ejendommens værdi 4. Der skulle betales løbende afdrag på lånene 5. Overholdelse af et balanceprincip Den liste af krav ligner til forveksling de krav, der stilles i den nuværende realkreditlovgivning. De eneste væsentlige forskelle er den manglende personlige hæftelse, andre lånegrænser samt at afdragsfrihed nu er tilladt. Løbetiden var dog noget længere end det er tilfældet i dag med 60 år som normen. Det siger lidt om, hvor fremsynede lovgiverne var tilbage i midten af 1800-tallet og kun et år efter vedtagelsen af Grundloven, at de kunne designe et så bæredygtigt system som det har vist sig at være. Ved en revision af loven i 1861 blev det vedtaget, at lånene i fremtiden skulle udstedes i serier som det kendes den dag i dag, 3 Realkreditrådet i 25 år side 15 4 Meding, Frederik side 50 5 Meding, Frederik side 52 6

7 således at den solidariske hæftelse blev begrænset til den enkelte serie. Dette skete for at eliminere muligheden for, som låntager, at købe sig ind i en formue som andre låntagere havde opbygget ved at blive medlem i en forening der havde været åben i mange år. Når dette havde kunnet lade sig gøre skyldtes det, at foreningerne lukkede for tilgang af nye medlemmer når den solidariske hæftelse ikke kunne øges gennem optagelse af flere låntagere. Når det sidste lån var betalt tilbage blev foreningen opløst og overskuddet i reservefonden udloddet til medlemmerne. 6 Ved denne lejlighed blev den frie adgang til at etablere kreditforeninger i øvrigt suspenderet og denne blev først åbnet igen ved ændringen af realkreditloven i Den første danske lov var dermed sammen med en tilsvarende i Tyskland de ældste covered bond -lovgivninger i Europa. Det er dog den tyske lovgivning, med deres Pfandbriefe og Jumbo Pfandbriefe og den store succes disse værdipapirer har haft overfor investorerne, der har været den store inspirationskilde for de øvrige europæiske landes covered bondlovgivning. 8 At det er Tyskland og ikke Danmark, der har været primær inspirationskilde for de øvrige europæiske landes lovgivning skyldes nok først og fremmest, at den tyske økonomi er større end den danske, og dermed at deres system måske vurderes at passe bedre til de andre større økonomier i Europa. Derudover skal det nok heller ikke undervurderes, at Tyskland generelt i tiden efter den 2. verdenskrig har været forbundet med en stor grad af økonomisk og finansiel stabilitet, og en deraf følgende slutning; hvis det er godt nok til tyskerne fungerer det også hos os. Som nævnt ovenfor kunne kreditforeningerne yde lån op til 60 % af ejendommens værdi. Denne 60 % grænse, betød dog, at der var et yderligere udækket kapitalbehov hos husejerne. Dette førte i slutningen af 1800-tallet til oprettelse af de såkaldte hypotekforeninger, der kunne yde lån op til 75 % af ejendommens værdi. Disse lån blev ydet som såkaldt 2. lags prioritet. I dag er det kun tilladt for kreditforeninger at yde 1. lags prioritet. Der var dog fra lovgivers side skepsis i forhold til, hvor levedygtige disse hypotekforeninger var og derfor skulle man helt frem til 1936 før den første hypotekforeningslov blev vedtaget, på trods af, at den første hypotekforening blev stiftet i Årsagen til at der gik så lang tid var ifølge Frederik Meding, at disse hypotekforeninger fra statens side ikke blev anset for specielt risikofyldte og derfor skulle staten ikke nyde noget af at have et ansvar hvis det gik galt. 6 Meding, Frederik side 53 7 Meding, Frederik side 54 8 Bomgaard, Lotte side 16 7

8 Den næste større omvæltning på realkredittens område skete i Der gennemførtes en ny realkreditlov, der blandt andet søgte at begrænse lånemulighederne gennem en sænkning af lånegrænserne, hurtigere afdragsprofiler samt indskrænkning i de formål der kunne finansieres ved hjælp af realkreditlån. Dette skyldes at realkreditten i 1960 erne og 1970 erne i høj grad blev brugt som økonomipolitisk styringsinstrument i et forsøg på at styre opsparingen. Det er dog, som den svenske økonomiprofessor Erik Lundberg har udtalt, nemmere at rationere ærter end kredit. Noget den svenske regering havde svært ved at forstå. 9 Så sent som ved kartoffelkuren i 1986 forsøgte man at styre den danske realkredit gennem et krav om, at alle nye realkreditlån skulle opbygges som mix-lån bestående af 40 % serielån og 60 % annuitetslån, for at øge afdragene og dermed mindske privatforbruget. 10 I forbindelse med reformen i 1970 blev den 3 lags finansiering, der var blevet skabt i 1958 med vedtagelsen af boligloven, der åbnede mulighed for at oprette særlige realkreditlånefonde, som var selvejende fonde uafhængige af både kredit- og hypotekforeninger afskaffet, og 2 lags finansieringen genindført. Disse reallånefonde var Byggeriets Realkreditfond (BRFkredit), Provinsbankernes Reallånefond (Totalkredit), Landbankernes Reallånefond (LR Realkredit) og Dansk Landbrugs Realkreditfond (DLR Kredit). Dermed ses det at disse fonde ikke var så midlertidige som det kunne se ud til. De videreførtes altså alle som kreditforeninger, de to sidste tilbyder dog ikke långivning til private. 11 I 1980 gik man skridtet videre og gennemførte enkeltlagsfinansiering udenfor erhvervsområdet og endeligt, som det sidste område indenfor landbruget i år Denne detailstyring af realkreditten er i dag stort set opgivet, det eneste der er tilbage, er de meget faste lånegrænser, som ifølge tidligere Nationalbankdirektør Erik Hoffmeyer 13 sagtens ville kunne erstattes af tilstrækkelige sikkerhedsregler i form af krav om egenkapitalens størrelse, samt tilsyn med forretningsgangene i de enkelte institutter. Rationalet bag denne tanke er dels, at det vil svare til de krav man stiller til pengeinstitutterne, dels at den vurdering der skal foretages i sagens natur bliver meget subjektiv, og i virkeligheden blot er et gæt på hvordan fremtiden vil udvikle sig, samt at det kan være svært altid at skelne mellem de 9 Realkreditrådet i 25 år side Rasmussen, Mogens Munk: Realkreditrådet i 25 år side Meding, Frederik side Hoffmeyer, Erik: Realkreditrådet i 25 år side 32 8

9 forskellige former for ejendomme. 14 Det sidstnævnte er særligt gældende for blandet benyttede ejendomme, og må være det mindste problem i denne sammenhæng. Omkring det første har den nuværende finanskrise vel vist, at de krav der stilledes til pengeinstitutterne ikke var gode nok især eksemplificeret i Roskilde Bank, EBH Bank, Fionia Bank med flere. Det skal så siges, at Hoffmeyer skrev dette tilbage i 1997, længe før der var noget der hed finanskrise anno Finanskrisen har netop vist styrken i det danske realkreditsystem på trods af de kraftigt faldende boligpriser. Dette ses igennem, at de danske realkreditinstitutter på trods af de store prisfald på boligmarkedet, og et stigende antal tvangsauktioner i de sidste par år, ikke har haft lige så store likviditetsmæssige problemer som deres udenlandske søsterselskaber. Især i USA. Dette skyldes den tætte binding mellem de enkelte lån og den bagvedliggende sikkerhed i form af pant i fast ejendom samt den i loven krævede overdækning i form af seriereservefondene for de enkelte obligationsserier. Denne tætte sammenhæng er også grundlaget for det ene af de to balanceprincipper der er indført med den nye SDO lovgivning. Mere om dette senere i opgaven under afsnit EF/EU s indvirkning på de danske regler Det er ikke kun med de nye regler om særligt dækkede obligationer, at først EF og senere EU har påvirket reglerne for det danske realkreditsystem. Det første kreditdirektiv blev vedtaget i Dette direktiv sigtede mest på at regulere og strømline etableringsreglerne. Danmark valgte dog at udskyde implementeringen med de maksimale 12 år frem til udgangen af Med udviklingen af det indre marked op igennem 1980 erne kom der også mere gang i harmoniseringen af reglerne for de finansielle virksomheder, herunder realkreditinstitutterne. For at muliggøre den frie bevægelighed for tjenesteydelser over grænserne, som er en af hjørnestenene i det indre marked. Dette medførte blandt andet ensartede krav til solvens og egenkapital, således at konkurrencen kunne ske på lige vilkår. Denne harmonisering af reglerne medførte blandt andet, at de danske kreditforeninger i 1989 blev omdannet til aktieselskaber. Dette betyder at institutternes egenkapital i dag mest består af aktiekapital og i mindre grad af den solidariske hæftelse fra kunderne, der udelukkende må anvendes til at afdække risikoen for tab indenfor de enkelte serier med tilknyttet seriereservefond. Denne omdannelse til aktieselskabsform har tillige gjort det muligt for realkreditinstitutterne at hente ny kapital på børsen, hvis det bliver nødvendigt. Dette direktiv genåbnede faktisk muligheden 14 Hoffmeyer, Erik: Realkreditrådet i 25 år side Direktiv af 12. december 1977 (EF-Tidende nr. L 322 af 17/12/1977) 9

10 for frit at etablere nye realkreditinstitutter i Danmark, noget som ellers ikke havde været muligt siden Det seneste EU direktiv der vedrører realkreditten er direktiv nr. 2006/48 af 14. juni Det er dette direktiv, der har nødvendiggjort gennemførelsen af SDO lovgivningen. Dette direktiv blev primært gennemført af to årsager. For det første fordi det hidtidige kapitalkravsdirektiv fra 1977 efterhånden var blevet ændret så mange gange at der var behov for en total omskrivning 17, samt for at ratificere de nye Basel II krav i EU-retten. Det sidste udgjorde formentlig den anledningen til det første. Det er fra Basel II at kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne stammer. Vedtagelsen af reglerne i Basel og siden hen implementeringen i EU-retten er et skridt i den tilsyneladende uendelige harmonisering af reglerne for den finansielle sektor over hele verden. Denne harmonisering er nødvendiggjort af blandt andet den teknologiske udvikling, der gør det muligt at tilbyde tjenesteydelser over meget lange afstande. Eksempelvis kræver det i dag blot et par klik med musen, for at Jensen eller Hansen selv kan handle med aktier på børsen i New York eller Tokyo. Disse muligheder øger selvsagt behovet for fælles regler for de finansielle virksomheders virke på tværs af landegrænserne. Med den udvikling der hidtil har været i EU, er der ingen grund til at tro, at der i fremtiden kommer mindre harmonisering, snarere tværtimod. 5. Reglerne umiddelbart før SDO 5.1. De lovgivningsmæssige regler Før sommeren 2007 var der kun én slags boliglån i Danmark. 18 Det var de gammelkendte realkreditlån. Styrken ved realkreditlån er den sammenhæng der eksisterer mellem de udstedte obligationer og den bagvedliggende sikkerhed i form af pant i fast ejendom. I det danske realkreditsystem var der nemlig en nøje sammenhæng mellem det enkelte lån og de dertil hørende obligationer. Denne sammenhæng kommer til udtryk i det tidligere balanceprincip, der med den nye SDO lovgivning er videreført som det specifikke balanceprincip. Det går ud på, at låneudstederen hovedsagligt kun må tage kreditrisiko i modsætning til det nye overordnede balanceprincip, hvor der både kan tages valutakurs og andre risici i form af blandt andet tilladelsen til at anvende optioner og andre finansielle instrumenter som en del af sikkerheden for lånene. Balanceprincipperne vil blive mere uddybende forklaret senere i 16 Jelved, Marianne: Realkreditrådet i 25 år side 4 17 Direktivets præambel 18 Bankerne var dog så småt begyndt med deres prioritetslån men disse var/er ikke konkurrencedygtige på prisen i forhold til realkreditlånene for 1. prioritetsfinansieringen op til 80 % 10

11 opgaven. En anden stor styrke er, at obligationerne og dermed lånene udbydes i serier, hvor låntagerne hæfter solidarisk overfor hinanden gennem opbygningen af en seriereservefond, hvilket minimerer obligationsejernes tabsrisiko betydeligt. Denne solidariske hæftelse har dog efterhånden mistet sin betydning efter omdannelsen fra foreninger til aktieselskaber i Denne ændring har også manifesteret sig i lovgivningen i form af et forbud mod at foreningens midler udloddes til medlemmerne. 19 Dette skyldes, at institutterne efter omdannelsen fra forening til selskab gradvist har opbygget en selskabsformue, der ikke kan tilegnes medlemmerne på samme måde, som den solidariske hæftelse tidligere kunne. Dette medførte også en særlig overgangsordning i direktivet fra 1989 på hele 12 år, da foreningernes formue indtil da mest havde bestået af den solidariske hæftelse frem for egentlig egenkapital. I den daværende realkreditlov fra 2003 var især kapitel 4 interessant. Dette kapitel regulerede forholdet mellem låntagerne og instituttet. Samt mellem långiverne og instituttet i tilfælde af realkreditinstituttets betalingsstandsning og konkurs. 22 hjemlede mulighed for at udstede obligationerne i serier, hvor den enkelte serie hæfter solidarisk. Det kunne efter 22 stk. 2 endvidere for hver enkelt serie bestemmes, at en obligationsejer kun kunne rette krav mod den enkelte serie eller de serier der efter 24 stk. 4 hæfter indbyrdes for hinanden. En serie kan variere i størrelse men de ligger typisk i Danmark på flere milliarder obligationer pr. serie. 20 Låntagerne hæftede både med pantet samt personligt for de optagne lån, jf. 23. Denne hæftelse gjaldt dog ikke for de eventuelle andre forpligtelser instituttet påtog sig udenfor serien jf. stk. 2. Denne regel var indført for, at serien ikke skulle lide tab, hvis pantet faldt så meget i værdi, at det ved eventuel tvangsauktion indbragte mindre end der skyldtes på lånet. Såfremt der manglede sikkerhed i en serie åbnede 24 stk. 1 mulighed for, at låntagerne udover selve lånet kunne hæfte overfor serien med en nærmere fastsat procentdel af pantebrevets hovedstol. Dette var alt andet lige en fordel for obligationsejerne i og med de fik en yderligere sikkerhed for at få deres penge igen, i forhold til hvis denne hæftelse ikke havde eksisteret. Loven nævner ikke noget om størrelsen af den procentsats, men hvis der er tale om tilstrækkeligt mange låntagere i serien behøver den ikke være så høj, for at det batter noget i den store sammenhæng. Denne hæftelse skulle fastsættes i vilkårene for serien, så låntageren var klar over det inden optagelsen af lånet. Eftersom der i 2. pkt. var indsat en klausul om, at 19 Møller, Michael og Nielsen, Niels Christian i Realkreditrådet i 25 år side Stikprøve af tilfældige serier på OMX cirkulerende mængde Mellem ca. 4,4 mia. og 11,2 mia. stk. Se litteraturoversigten for links. Taget den 22. november

12 låntageren ikke hæftede personligt for denne sikkerhed bliver den alt andet lige mindre værd i et marked med faldende priser, hvor tabsrisikoen må formodes at være størst. 24 stk. 2 gav yderligere mulighed for, at en serie kunne optage hybrid kernekapital eller ansvarlig lånekapital. Hybrid kernekapital er en mellemting mellem aktiekapital og lånekapital og er nærmere defineret i 132 i lov om finansiel virksomhed. Kun en vis del af kernekapitalen måtte udgøres af hybrid kernekapital, eventuel overskydende hybrid kernekapital kunne så i stedet medregnes som supplerende kapital. Låntagerne hæftede dog ikke solidarisk overfor krav fra indskydere af denne ekstra kapital jf. 2 pkt. Hvis der i en serie var fastsat vilkår om solidarisk hæftelse, var der jf. 25 stk.1 krav om at der skulle oprettes en seriereservefond. Denne reservefond skulle danne en overdækning af kapital i tilfælde af faldende værdi af pantet som følge af nedgang i priserne på boligmarkedet, som det blandt andet ses nu under finanskrisen, samt for ca. 20 år siden ovenpå kartoffelkuren og de deraf følgende tvangsauktioner. Uden denne overdækning ville den solidariske hæftelse vel også kun være illusorisk, da de enkelte låntagere ellers skulle have indbetalt mere til realkreditinstituttet i en krisetid, hvilket alt andet lige ville medføre endnu flere tvangsauktioner, da denne ekstrabetaling ville skulle ske i en tid, hvor de fleste jo er hårdere spændt for økonomisk. Når hele serien var udløbet havde låntagerne, hvis det var fastsat i vedtægterne eller vilkårene for lånet, jf. 25 stk. 3 krav på at få en andel af seriereservefondens midler udbetalt. Dette var logisk, da seriereservefonden netop var oprettet til sikkerhed for den enkelte serie og ikke realkreditinstituttet som helhed. Dette fremgik af 26 stk. 1, hvor det blev fastslået, at seriereservefondens midler skulle holdes adskilt fra instituttets øvrige midler. Dog kunne der jf. stk. 3 fastsættes vilkår for den enkelte serie, der tillod overførsel af midler fra serien/serierne til instituttet i øvrigt i tilfælde af, at seriereservefondens midler oversteg minimumskravet. I stk. 2 var der fastsat regler om, at der automatisk skulle ske overførsel af midler til seriereservefonden i tilfælde af, at serien ellers ikke ville kunne overholde solvenskravet. Denne overførsel måtte dog ikke finde sted, hvis den ville gøre hele instituttet insolvent. De midler der var placeret i seriereservefondene må gerne investeres i særlige typer aktiver således at den sikkerhed de skal repræsentere for serien eller serierne i tilfælde af indbyrdes solidarisk hæftelse mellem flere serier ikke sættes over styr. Reglerne i resten af kapitel 4, 27-33, omhandlede situationen omkring instituttets eventuelle betalingsstandsning og konkurs, og fastsatte en i forhold til konkurslovens regler 12

13 anderledes konkursorden. I tilfælde af realkreditinstituttets konkurs dækkedes, af de midler, der var indbetalt til serier med seriereservefond, først obligationsejerne og derefter krav efter 25 stk. 2 jf. 27 stk. 1. Eventuelt overskydende midler indgik derefter i konkursmassen jf. Konkurslovens 32, jf. 27 stk. 1, 3. pkt. Ifølge stk. 2 indgik instituttets øvrige midler til dækning af ejere af realkreditobligationer og andre værdipapirer i serier uden seriereservefond. Disse midler kunne dog maksimalt udgøre værdien af de tilhørende pantebreve med et tillæg på 8 % af pantebrevenes risikovægtede værdi. Denne overdækning på de 8 % svarer til den overdækning, der ellers ville have været i seriereservefonden. De tiloversblevne midler, konkursmassen, udloddedes herefter ligeligt forud for de almindelige massekrav i Konkurslovens 97 jf. 31. Derudover var modregning, som ellers er hjemlet i Konkurslovens 42 udelukket jf. 30. I tilfælde af et realkreditinstituts konkurs ville låntagerne ikke mærke nogen forskel. De ville selvsagt stadig skulle betale deres lån tilbage, selvom boet var indtrådt som kreditor. Det er ligesom, hvis ethvert andet selskab går konkurs, så forsvinder selskabets tilgodehavender ikke bare ud i den blå luft, men overtages af konkursboet eller en eventuel køber. Mere sandsynligt vil det nok være, at der opstår den samme situation, som vi har set ved de konkurser, der har været i banksektoren de seneste år, nemlig at et eller flere andre realkreditinstitutter vil overtage kunderne og i praksis føre selskabet videre. I hvert fald for de ejendomme, der stadig overholder lånegrænserne i loven og dermed ikke vil påføre det overtagende selskab yderligere kapitalbelastning i form af at skulle ud og skaffe yderligere sikkerhed. Hvis dette blev tilfældet, ville det give yderligere omkostninger til selskabets eksisterende kunder, da der i sidste ende kun er kunderne til at betale for den yderligere sikkerhed i form af højere bidrag og større rentemarginal. Dette fordi der i lovgivningen er indsat et forbud mod at overvælte disse omkostninger på præcis de kunder, hvis ejendomme tilfældigvis er faldet mere i værdi end tilladt. Vigtigt for prisdannelsen på obligationsmarkedet før gennemførelsen af SDO-lovgivningen var kravet om, at danske realkreditobligationer skulle være massegældsbreve der skulle handles på en autoriseret markedsplads, i praksis Københavns Fondsbørs jf. den dagældende lovs 19. Dette betød at låntagerne dagligt kunne slå op i børslisterne i avisen eller på Fondsbørsens hjemmeside og finde den kurs de kunne indfri deres lån til. Det betød selvsagt også, at investorerne kunne holde øje med, om kursen nærmede sig et niveau, hvor konvertering blev interessant og på den baggrund købe op i netop den serie. Åbenheden gik derfor begge veje og 13

14 sikrede en gennemskuelig prisfastsættelse på indfrielse af lånet, da denne blev bestemt af børskursen den pågældende dag Lånetyper før SDO Hvis jeg skal se lidt på de låntyper, der var tilgængelige på markedet før sommeren 2007, var der, på trods af den nære sammenhæng mellem lån og bagvedliggende obligationer, flere forskellige typer. Først og fremmest de fastforrentede annuitetslån med en løbetid på år. Derudover blev der i oktober 1996 åbnet mulighed for at udbyde flexlån eller rentetilpasningslån som de også kaldtes, hvor renten justeres med jævne mellemrum. Da lånene kom frem var det de såkaldte F-1 lån med rentetilpasning en gang om året, men i de senere år er der også kommet F-3 og F-5 lån på markedet. Dette er for at give boligejerne en længere periode med sikkerhed for ydelsen end F-1 lånene giver, men stadig beholde muligheden for at tjene på at renten falder. Fordelen ved rentetilpasningslån er, at selv et mindre rentefald giver gevinst for låntageren i form af en lavere månedlig ydelse. Ved fastforrentede 30-årige lån skal renten som hovedregel falde med 2 procentpoint for at det er en fordel at konvertere ned til en lavere rente uden at konverteringsomkostningerne spiser hele gevinsten. Ved fastforrentede lån er der imidlertid også en anden mulighed for at komme til at sidde for en lavere ydelse. Dette er i form af en opkonvertering i tilfælde af en rentestigning på 2 procentpoint og dermed en mindskelse af restgælden og derefter en nedkonvertering til den samme rente igen. Dette kan nemmest illustreres med et konkret eksempel. En boligejer har et 5 % annuitetslån på 1 mio. kr. og renten er steget til 7 %. I denne situation vil kursen på 5 % obligationer være faldet til eksempelvis 86, mens kursen på 7 % er 98. Dette betyder, grundet retten til at indfri lånet ved opkøb af de bagvedliggende obligationer, at boligejeren kan skære kr. af restgælden, nemlig forskellen i kursen på 5 % og 7 % obligationerne. Grundet nedskæringen af restgælden stiger ydelsen ikke nævneværdigt, og den store gevinst opstår så hvis renten igen falder til 5 %, så der kan konverteres ned igen til en lavere rente af en mindre restgæld. Det er muligheden for denne konverteringsgevinst, der, sammen med sikkerheden for ydelsen i hele lånets løbetid, får folk til at vælge denne lånetype frem for rentetilpasningslånene på trods af den i alle årene, siden de kom på markedet, lavere rente på disse. At renten har været lavere i alle årene siden 1996 kan være en tilfældighed, men hænger 14

15 nok også sammen med, at korte obligationer generelt er lavere forrentet end de lange, da de lange giver obligationsejeren en større sikkerhed for en stabil forrentning. I 2003 kom så de afdragsfri lån. Disse lån giver låntageren mulighed for i en periode på op til 10 år, kun at betale renter og bidrag og altså slippe for at nedbringe gælden. Dette medfører selvsagt en lavere ydelse, men øger samtidig risikoen for teknisk insolvens idet der ikke sker nedbringelse af gælden. Dette er også årsagen til, at samtlige realkreditinstitutter tager udgangspunkt i, at kunden skal kunne betale et fastforrentet 30-årigt annuitetslån for at få bevilget et afdragsfrit lån, således at der er plads i økonomien til at bære en rentestigning. Som nævnt var det kun muligt at udskyde afdragene i op til 10 år under de tidligere regler. Dette kan dog virke illusorisk når adgangen til at konvertere regnes med. Denne konverteringsadgang gør det muligt at opsige lånet efter 10 år og derefter optage et nyt afdragsfrit lån. Således var det muligt at leve afdragsfrit i det uendelige på trods af grænsen på 10 år. Det skal dog med i dette regnestykke, at der ville skulle betales konverterings- og tinglysningsomkostninger hvert 10. år foruden risikoen for, at renten kan være steget i mellemtiden. Det nyeste skud på stammen af produktudvikling indenfor realkreditlån kom i de såkaldte renteloftslån eller garantilån. Disse er karakteriseret ved at være variabelt forrentede, men med et loft over hvor meget renten kan stige. Dette giver låntageren fordelen af den lave rente samtidig med at der er grænser for, hvor meget den kan stige. De typiske rentelofter ligger på 5 eller 6 % alt efter renteniveauet i samfundet. Ligger renten omkring 2-3 % som tilfældet er for tiden er der ikke meget sikkerhed i et renteloft på 6 % da ydelsen i så fald vil stige kraftigt før loftet rammes. Realkredit Danmark har også udviklet et rentedyk lån, der går ud på at renten kun kan falde. Det vil altså sige at låntageren vinder, hvis renten falder i lånets løbetid til gengæld betales der så en højere rente fra starten end på samtlige andre låntyper de tilbyder. 22 De fastforrentede lån findes i to udgaver, henholdsvis obligationslån og kontantlån. Ved obligationslånet udbetales provenuet i obligationer, hvilket vil sige at ydelsen er kendt på forhånd uden kurssikring, mens provenuet er usikkert, da det afhænger af kursen på obligationerne. Et obligationslån er velegnet til hyppige konverteringer da kursgevinster ved opkonvertering er skattefri i henhold til Kursgevinstloven 14 stk. 2, 2. pkt. Kontantlån 21 For en oversigt over udviklingen gennem tiden se bilag 1 side 2 samt tabel 1 i Røgild, Mikkel side under punktet: Hvad koster det 15

16 derimod er kendetegnet ved, at provenuet er kendt, mens ydelsen først kendes, når obligationerne er solgt. Det egner sig ikke på samme måde som obligationslånet til hyppige konverteringer, da kursgevinster er skattepligtige ved førtidig indfrielse bortset fra ejerskifte, skilsmisse og dødsfald. Dette har hjemmel i kursgevinstlovens 14 stk. 4, da kursen på lånet kan afvige væsentligt fra indfrielseskursen. Så selvom det daværende balanceprincip lagde nogle stramme begrænsninger for mulighederne for at afdække forskelle i betalingsrækker gennem finansielle instrumenter, var der alligevel, som skitseret ovenfor, mulighed for en vis produktudvikling. Løbetiderne for lån før 1. juli 2007 kunne variere fra 20 til 30 år afhængigt af lånebeløbet. De 20-årige lån benyttedes mest til tillægslån for at få det afdraget hurtigere, mens køb af fast ejendom blev finansieret med 30-årige lån. Perioderne med afdragsfrihed kunne så finansieres med 10-årige stående obligationer, da der kun skulle betales renter og bidrag i den periode. Under det gamle balanceprincip, som stort set svarer til det nuværende specifikke, var der forbud mod at konverterbare lån blev ydet på baggrund af inkonverterbare obligationer jf. 4 i den daværende bekendtgørelse. 23 Derudover indeholdt bekendtgørelsen et forbud mod at optioner og andre afledte finansielle instrumenter, havde en løbetid på mere end 4 år fra ydelsen af lånet, hvilket i kombination med de meget længere løbetider gjorde det stort set umuligt at anvende disse til at afdække fordele i betalingsstrømmene mellem pantebrevene på den ene side og obligationsejerne på den anden. Dette medførte en stor sammenhæng mellem vilkårene i pantebrevet og de obligationer der efterfølgende blev udstedt med hensyn til løbetid, konverterbarhed, afdragsfrihed samt eventuelt renteloft. Dette er årsagen til, at kursen er en anelse dårligere på de obligationer der ligger bag de mere avancerede produkter så som lån med renteloft eller rentedykslån da disse er sværere at sælge obligationer til. Renten på Realkredit Danmarks RenteGaranti lån ændres to gange årligt og følger den 6 måneders CIBOR 24 rente. Indfrielse kan ske til dagskurs på obligationerne eller kontant til kurs 105. Igen ses det altså at der betales lidt ekstra for den fleksibilitet der ligger i at få et lån med variabel rente og samtidig en grad af sikkerhed i forhold til hvor meget renten kan stige. Deres RenteDyk lån følger derimod en 10-årig renteswap, dette må være begrundet i at lånet udelukkende indeholder mulighed for rentefald, som skal afdækkes samtidig med at renten på dette lån da de udregnede deres eksempel 25 var væsentlig højere end på RenteGaranti. Ellers er reglerne for indfrielse og rentetilpasning de samme som for RenteGaranti med tilpasning 2 23 Bekendtgørelse nr af 17. december Copenhagen Inter Bank Offered Rate, der er den rente bankerne tilbyder andre banker for at modtage indskud januar

17 gange årligt og indfrielse til obligationernes dagskurs eller kontant til kurs 105. Lånet adskiller sig dog fra det sædvanlige for realkredit ved at have 12 årlige ydelser frem for de normale fire. Dette gør også lånet en smule dyrere idet det koster lidt i mistet renteindtægt for låntageren. I 2007 var fordelingen af lån på de forskellige typer som følger: 26 Fastforrentede konverterbare 35 % Rentetilpasningslån 35 % Renteloftslån 20 % Prioritetslån i bankerne 10 % Under det gamle system var der en sammenhæng mellem det lånte beløb målt i procent af ejendommens skønnede værdi, om der blev betalt afdrag eller ej og bidraget. Dette skyldes, at risikoen for at lide tab i tilfælde af tvangsauktion selvsagt er større jo tættere på lånegrænsen gælden ligger. Derfor vil en husejer, der har lånt 80 % af ejendommens værdi betale mere i bidrag end ham der kun var lånt 60 %. I praksis blev bidraget udregnet som et vægtet gennemsnit af forskellige bidragssatser for forskellige intervaller for gælden. 27 Eksempelvis en lav sats for de første 40 % af ejendommens værdi, en lidt højere for den del der lå mellem 40 og 60 % samt den højeste for intervallet mellem 60 og 80 %, hvis lånegrænsen for den pågældende ejendomstype tillod så stort et beløb. Dette medfører at en låntager med et afdragsfrit lån vil skulle betale et højere bidrag gennem hele perioden med afdragsfrihed end en låntager med et fastforrentet lån, der betaler afdrag og dermed nedbringer den del af gælden der ligger i det interval der medfører den højeste bidragssats. Derfor var det altså under det gamle system sådan, at de låntagere der udgjorde den største risiko for tab også betalte det største bidrag, der jo går til at opbygge seriereservefondene foruden at betale for administrationen af lånet. Lånegrænserne varierede mellem 40 % for ubebyggede grunde til 80 % for helårshuse. Der imellem lå der grænser på henholdsvis 60 % og 70 %. Grænsen på 80 % gjaldt som sagt for helårshuse, private andelsboliger, private udlejningsejendomme til beboelse, alment boligbyggeri, ungdomsboliger, ældreboliger samt ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål. 70 % grænsen gjaldt for landbrugs- og skovbrugsejendomme 26 Røgild, Mikkel side BRFkredit prisoversigt 7. oktober 2009 side 2 17

18 samt gartnerier. Fritidshuse samt erhvervsejendomme til kontor og forretning samt industri og håndværk kunne belånes med 60 % af værdien. Disse grænser skulle kun være overholdt ved ydelsen af lånet og altså ikke, som jeg kommer nærmere ind på under gennemgangen af de nye regler, gennem hele lånets løbetid. Dette kunne umiddelbart virke som om, at dette ikke var nok til at sikre obligationsejernes interesser i tilfælde af låntagerens insolvens, og en deraf følgende tvangsauktion, hvis der har været prisfald på markedet siden lånet blev ydet. Dette er dog ikke tilfældet, da obligationsejerne er sikret på andre måder. Først og fremmest i form af den tvungne overdækning i form af seriereservefondene samt solvenskravet på 8 % for hver serie med seriereservefond eller kapitalcenter samt for instituttet i øvrigt jf. 124 stk. 2 nr. 1 samt samme paragrafs stk. 8 i Lov om finansiel virksomhed. Derudover ligger der en stor sikkerhed i den personlige hæftelse jf. den dagældende lovs 23 stk. 1. Instituttet skulle i øvrigt ved udmålingen af lånegrænsen vurdere ejendommen meget konservativt efter reglerne i 10 stk Disse fastslår at værdien skal ansættes til den værdi en kyndig erhverver, måtte skønnes at ville betale for ejendommen, markedsværdien, og der var forbud mod at tage hensyn til forhold der kunne betinge en højere værdi, altså liebhaveri. Derudover skulle instituttet tage hensyn til strukturelle forhold på markedet der kunne betyde en nedgang i priserne jf. stk. 3. For visse typer af ejendomme kunne andre værdiansættelsesprincipper dog finde anvendelse. Eksempelvis for almene boliger samt private andelsboliger, der opnåede den støtte lov om andelsboliger samt støttede private andelsboliger hjemler jf. 10 stk. 4 nr. 1. Dette gjaldt tillige ejendomme til sociale, kulturelle samt undervisningsmæssige formål der kunne værdiansættes efter genanskaffelsessummen jf. 10 stk. 4 nr. 2, hvis der foretages fradrag for stand og karakter, hvis det skønnedes rimeligt i forhold til ejendommens indretning og alternative anvendelse. Genanskaffelsessummen kunne dog ikke anvendes såfremt ejendommen blev drevet efter forretningsmæssige principper. Genanskaffelsessummen kunne efter 10 stk. 3 tillige anvendes for ejendomme til industri og håndværk hvis det skønnedes forsvarligt under hensyntagen til virksomhedens driftsresultater samt låntagerens kreditværdighed. Sikkerheden lå altså ikke så meget i lånegrænsen og overholdelsen af denne som i de andre forhold til sikring af obligationsejerne i form af seriereservefondene samt den personlige hæftelse fra låntagerne, hvis gælden ikke blev dækket ved tvangsauktionen. Endelig er det vel også usandsynligt at forestille sig, at samtlige låntagere skulle misligholde deres lån på samme tid, samtidig med at alle ejendomme skulle sælges på tvangsauktion til en værdi under lånegrænsen. Før gennemførelsen af SDO-lovgivningen foregik udstedelsen af 18

19 obligationer i Danmark på to måder. Enten som tap-udstedelse på dag-til-dag basis i forhold til lånebehovet, eller som auktioner i forbindelse med den årlige rentetilpasning af rentetilpasningslånene. Dette betød i samspil med pass-through balanceprincippet, at eventuelt højere omkostninger i forbindelse med udstedelsen ikke påvirkede udstederen men kunne pålægges låntagerne direkte i form af højere stiftelsesomkostninger på lånet Reglerne efter indførelse af særligt dækkede obligationer 6.1. Ændringerne af realkreditloven Med virkning fra den 1. juli 2007 blev realkreditloven kraftigt ændret. Dette skyldtes implementeringen af EU direktiv nr. 2006/48, kapitalkravsdirektivet. Den vigtigste ændring var indsættelsen af et nyt kapitel 4 a, der omhandler reglerne for de nye SDO-lån. De mest afgørende forskelle på de gammeldags realkreditobligationer og de nye særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer er, at for de gammeldags realkreditobligationer skal lånegrænsen kun være overholdt på tidspunktet for bevillingen af lånet, mens den for særligt dækkede (realkredit)obligationer skal være overholdt hele tiden. Såfremt dette ikke er tilfældet som følge af nedgang på boligmarkedet skal det udstedende institut stille supplerende sikkerhed for de pågældende lån overfor indehaverne af obligationerne. Dette fremgår af 33 a stk. 3. Samme paragrafs stk. 2 indeholder et krav om, at der skal oprettes seriereservefond til hver enkelt serie. Efter den gamle lov fra 2003 var dette kun et krav, hvis der var solidarisk hæftelse jf. dagældende lovs 25 stk. 1, 1. pkt. 33 b er ækvivalent med 33 a, den eneste forskel er at denne paragraf omhandler realkreditinstituttets udstedelse af særligt dækkede obligationer. Den virkelig interessante paragraf i kapitel 4 a er dog 33 c. Denne paragraf ændrer blandt andet på de i 5 fastsatte lånegrænser for visse typer af ejendomme. Dette gælder blandt andet de i 5 stk. 1 nr. 7 nævnte ejendomme. Det drejer sig om ejendomme til sociale, undervisningsmæssige og kulturelle formål. For disse ejendomme er lånegrænsen nedsat med en fjerdedel fra 80 til 60 %, dog med mulighed for forhøjelse til 70 % hvis der stilles yderligere sikkerhed. Baggrunden for denne ændring må være, at vurderingsprincippet er ændret fra genanskaffelsessummen til markedsværdien. Da denne som regel er lavere på denne 28 Nykredit: Danish covered bonds side 7 19

20 type ejendomme grundet deres særlige anvendelse og dermed krav til indretningen, som kan medføre at genanskaffelsesprisen er højere end markedsværdien, kan det begrunde en nedsættelse af lånegrænsen, så sikkerheden bag lånet forbliver den samme. Denne regel er ækvivalent med reglen i 152 d stk. 2 i lov om finansiel virksomhed, der regulerer pengeinstitutternes udstedelse af særligt dækkede obligationer. En måske i virkeligheden mere mærkbar ændring af det ellers i dansk realkredit grundfæstede princip om, at lån finansieret ved udstedelse af obligationer skal være tilbagebetalt indenfor en 30 års periode er reglen i 33 c stk. 3 om, at der ikke er nogen grænse på lånets løbetid så længe lånets værdi ikke overstiger 75 % af pantets værdi. 29 Denne 75 % grænse er dog kun gældende på tildelingstidspunktet. I forhold til reglerne om supplerende sikkerhed i 33 a, skal også lån ydet efter denne regel overholde grænsen på 80 % før der skal stilles yderligere sikkerhed. Stk. 4 giver mulighed for at øge lånegrænserne i forhold til det i 5 stk. 2 og 3 hjemlede. Denne forhøjelse kræver dog, som i stk. 2 yderligere sikkerhedsstillelse for den del af lånet der ligger ud over de 60 %. Stk. 6 regulerer, hvor stor en del af den samlede værdi af pantet for landbrugsejendomme, der må udgøres af besætningen i forhold til jord og bygninger. Denne grænse ligger på 30 %. En sådan regel fandtes ikke i den tidligere realkreditlov. Det er dog meget logisk at have en sådan regel, da værdien af besætninger på landbrugsejendomme kan svinge meget alt efter prisudviklingen. Det står derfor godt i tråd med reglerne i 33 a om at pantets værdi altid skal svare til lånegrænserne. Erhvervsejendomme skal vurderes mindst en gang om året, mens private boliger skal vurderes mindst hvert 3. år. 30 Denne overvågning skal dog ske hyppigere, hvis markedssituationen er præget af betydelige forandringer. Denne overvågning kan foretages statistisk til identifikation af hvilke ejendomme, der skal overvåges nærmere. Stk. 7-9 indeholder regler om, hvilke typer af pantebreve der kan stilles som sikkerhed for lån ydet på baggrund af udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer. Der er ifølge stk. 7 forbud mod at ejerpantebreve og skadesløsbreve kan ligge til sikkerhed. Dette forbud mod at lade ejerpantebreve og skadesløsbreve ligge til sikkerhed fandtes også i den tidligere realkreditlovs 2 stk. 2 og er begrundet i ønsket om fra realkredit- eller pengeinstituttets side at holde snor i placeringen i prioritetsrækkefølgen. Dette er ikke muligt ved ejerpantebreve og skadesløsbreve, da disse alene angiver et maksimum for gælden i modsætning til almindelige realkreditpantebreve, der 29 Denne grænse var oprindeligt 70 % men er hævet til 75 % pr 1. juli 2009 jf i lov nr. 577 af 6. juni Direktiv 2006/48 EF Bilag VIII 2. del punkt 1.4 litra b og Lotte Bomgaard: Finansinvest nr side 17 20

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån Til OMX Den Nordiske Børs, København Luxembourg Stock Exchange og pressen 15. november 2007 Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede obligationer Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede

Læs mere

Lov om ændring af lov om finansiel virksomhed og forskellige. andre love

Lov om ændring af lov om finansiel virksomhed og forskellige. andre love Side 1 af 24 Forslag til Lov om ændring af lov om finansiel virksomhed og forskellige andre love (Særligt dækkede obligationer) 2006/1 LSV 199 Den fulde tekst Vedtaget af Folketinget ved 3. behandling

Læs mere

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne?

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? 17. april 2015 Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? Siden begyndelsen af 2008 er den gennemsnitlige bidragssats for udlån til private steget fra 0,5 pct. til 0,8 pct. Det har medført

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Generelt...2 2. Lånetyper...3 2.1. Obligationslån...3 2.2. Kontantlån...3 2.3. Rentetilpasningslån (Flelån)...3 2.4. Lån med renteloft...3 2.5.

Læs mere

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Indledning I banken kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks. gældende lovregler om pensionsmidlernes

Læs mere

Bekendtgørelse om indberetning af supplerende sikkerhed for særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditobligationer

Bekendtgørelse om indberetning af supplerende sikkerhed for særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditobligationer Bekendtgørelse om indberetning af supplerende sikkerhed for særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditobligationer I medfør af 152 h, nr. 7, og 373, stk. 4 og 5, i lov om finansiel virksomhed,

Læs mere

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21

F. Tidspunktet for skyldnerens påtagelse af forpligtelsen(stiftelsestidspunktet) pkt. 17-21 Side 1 af 7 Meddelelse fra Skattedirektoratet nr. 327 af 13.03.1995 Emne: Mindsterentereglen Indhold: A. Indledende bemærkninger pkt. 1-4 B. Skattepligtige personer, der omfattes af reglerne pkt. 5-6 C.

Læs mere

Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer

Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer Til Københavns Fondsbørs 16. august 2007 Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer

Læs mere

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S November 2007 Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S Investeringsprodukt Ved køb af aktier i Vexa Pantebrevsinvest investerer De indirekte i fast ejendom i Danmark, primært i parcelhuse på Sjælland. Investering

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. 1)

Bekendtgørelse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. 1) LBK nr 959 af 21/08/2015 (Gældende) Udskriftsdato: 28. august 2015 Ministerium: Erhvervs- og Vækstministeriet Journalnummer: Erhvervs- og Vækstmin., Finanstilsynet, j.nr. 181-0003 Senere ændringer til

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Fremsat den {FREMSAT} af økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen) Forslag. til

Fremsat den {FREMSAT} af økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen) Forslag. til Erhvervsudvalget (2. samling) ERU alm. del - Bilag 104 Offentligt Fremsat den {FREMSAT} af økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen) Forslag til lov om ændring af lov om finansiel virksomhed og lov

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. 1)

Bekendtgørelse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. 1) LBK nr 959 af 21/08/2015 (Gældende) Udskriftsdato: 31. august 2015 Ministerium: Erhvervs- og Vækstministeriet Journalnummer: Erhvervs- og Vækstmin., Finanstilsynet, j.nr. 181-0003 Senere ændringer til

Læs mere

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Indledning I sparekassen kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks.

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Den klassiske danske realkreditmodel

Den klassiske danske realkreditmodel Den klassiske danske realkreditmodel Realkreditrådet Zieglers Gaard Nybrogade 12 DK-1203 København K Telefon: +45 33 12 48 11 Fax +45 33 32 90 17 rkr@rkr.dk www.rkr.dk Indhold 1 Den klassiske danske realkreditmodel...

Læs mere

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Lovgivning og produktudvikling Københavns brand (1795) Første realkredit institut (1797) Første realkredit lovgivning (1850) Hypotekforeningslov,

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Vedtagne love i 2. kvartal 2007

Vedtagne love i 2. kvartal 2007 Vedtagne love i 2. kvartal 2007 I 2. kvartal 2007 er der vedtaget fire love på Finanstilsynets område: Lov nr. 397 af 30. april 2007 Lov om ændring af lov om investeringsforeninger og specialforeninger

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Beboermøde 29. september 2015 Morten Blicher Senior

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

Skærpede krav til rådgivning om boliglån

Skærpede krav til rådgivning om boliglån Skærpede krav til rådgivning om boliglån Under folketingets forhandlinger om den nye SDO lov blev der fra mange sider udtrykt frygt for, at de traditionelle realkreditlån fremover ville blive udkonkurreret

Læs mere

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt Balanceprincippet Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Hvad er formålet med balanceprincippet? Formålet med balanceprincippet er at begrænse institutterne risiko

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

SDO er danske covered bonds. Henrik Hjortshøj-Nielsen Vicedirektør Finansafdelingen, Nykredit

SDO er danske covered bonds. Henrik Hjortshøj-Nielsen Vicedirektør Finansafdelingen, Nykredit SDO er danske covered bonds Henrik Hjortshøj-Nielsen Vicedirektør Finansafdelingen, Nykredit Finansanalytikerforeningen, 29. maj 2007 1 Disposition Lovgivningen næsten i hus Betydning for udlånet Konsekvenser

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

Finansiering af køb af SG&HF

Finansiering af køb af SG&HF 1 Finansiering af køb af SG&HF Svendborg Gymnasium & HF januar 2010 Finansiering af køb af SG&HF Gymnasiet har nu indhentet tilbud fra 4 realkreditinstitutter. De 4 institutter er Realkredit Danmark (Danske

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Dansk realkredit er noget helt specielt I mere end 200 år har danskerne kunnet låne penge på en ganske særlig måde. Muligheden

Læs mere

Obligationsvilkår. Udsteder og hæftelsesgrundlag

Obligationsvilkår. Udsteder og hæftelsesgrundlag Obligationsvilkår Udsteder og hæftelsesgrundlag 1 Obligationerne udstedes af Nykredit Realkredit A/S (herefter Nykredit). Obligationerne udstedes i kapitalcenter D i fælleshæftende serier med fælles seriereservefond.

Læs mere

Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015

Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015 Prisinformation Lån pr. 1. oktober 2015 Produkt Pålydende rente i pct. Debitorrente i pct. Årlige omk. i pct. før skat Bankens kreditomkostninger Offentlige omkostninger til sikkerhed KREDITTER (1) Kunder

Læs mere

Information om rentetilpasningslån (RT-lån)

Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen

Læs mere

Endelige vilkår til Prospekt for udbud af realkreditobligationer i Nykredit Realkredit A/S ny serie 48D, fondskode DK000976334-4

Endelige vilkår til Prospekt for udbud af realkreditobligationer i Nykredit Realkredit A/S ny serie 48D, fondskode DK000976334-4 Til Københavns Fondsbørs Endelige vilkår til Prospekt for udbud af realkreditobligationer i Nykredit Realkredit A/S ny serie 48D, fondskode DK000976334-4 9. december 2005 Nykredit knytter en ny obligationsserie

Læs mere

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2012 med følgende overskrifter:

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2012 med følgende overskrifter: København, 30. januar 2013 Til: NASDAQ OMX Copenhagen A/S Nordea Kredit Realkreditaktieselskab Årsregnskabsmeddelelse 2012 Selskabsmeddelelse nr. 10, 2013 Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag

Læs mere

Rekordvækst i realkreditudlån i euro

Rekordvækst i realkreditudlån i euro NR. 2 OKTOBER 2009 Rekordvækst i realkreditudlån i euro Realkreditsektoren udlåner flere og flere penge i euro sammenlignet med i danske kroner. Især landbruget har fordel af den internationale valuta.

Læs mere

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet.

Lånet sikres med pant i fast ejendom, og hvis der tillige stilles krav om kaution/meddebitorer, fremgår dette af lånetilbuddet. Avedøre B/S, afd. Store Hus Vester Voldgade 17 1552 København V Dato 31. maj 2013 Vores ref. Jess Bering Hansen Ejendomsnr. 0393644 16 Beliggenhed Sadelmagerporten 2-4 m.fl. 2650 Hvidovre Standardiseret

Læs mere

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Forslag til Lov om ændring af lov om imødegåelse af indlåsningseffekter på inkonverterbare realkreditlån m.v.

Forslag til Lov om ændring af lov om imødegåelse af indlåsningseffekter på inkonverterbare realkreditlån m.v. Erhvervsudvalget ERU alm. del - Bilag 189 Offentligt Forslag til Lov om ændring af lov om imødegåelse af indlåsningseffekter på inkonverterbare realkreditlån m.v. (Forlængelse og udvidelse af indlåsningsordningen)

Læs mere

Til OMX Københavns Fondsbørs 25. oktober 2007 Meddelelse nr. 46/2007

Til OMX Københavns Fondsbørs 25. oktober 2007 Meddelelse nr. 46/2007 Til OMX Københavns Fondsbørs 25. oktober 2007 Meddelelse nr. 46/2007 5 sider i alt Tillæg nr. 6 til BRFkredits prospekt BRFkredit offentliggør hermed tillæg nr. 6 til BRFkredits prospekt for realkreditobligationer,

Læs mere

Andelsbolig - fra A til Z

Andelsbolig - fra A til Z Andelsbolig - fra A til Z Mulighederne er mange, når du skal beslutte dig for, hvilken type bolig du ønsker. Vi har samlet en masse nyttige oplysninger om andelsboliger, som du kan få god brug for, når

Læs mere

Skatteministeriet J. nr. 2006-511-0084 Udkast 29. januar 2007

Skatteministeriet J. nr. 2006-511-0084 Udkast 29. januar 2007 Erhvervsudvalget ERU alm. del - Bilag 129 Offentligt Skatteministeriet J. nr. 2006-511-0084 Udkast 29. januar 2007 Forslag til Lov om ændring af lov om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Finansrådet. Indlæg af Henrik Bjerre-Nielsen direktør i Finanstilsynet

Finansrådet. Indlæg af Henrik Bjerre-Nielsen direktør i Finanstilsynet Finansrådet - Hotel Munkebjerg den 11. september 2006 Indlæg af Henrik Bjerre-Nielsen direktør i Finanstilsynet 1 Først vil jeg sige - tak for invitationen til at tale her i dag ved denne konference. Jeg

Læs mere

Realkreditobligationer

Realkreditobligationer Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013

Strategi for lån A/B Lindstrand. Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Strategi for lån A/B Lindstrand Præsenteret på generalforsamlingen 2013 Senest opdateret efter refinansiering april 2013 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3

Læs mere

Sagens omstændigheder:

Sagens omstændigheder: Kendelse af 19. marts 1997. J.nr. 96-86.232. Nærmere bestemt virksomhed krævede tilladelse som fondsmæglerselskab. Lov om værdipapirhandel 4, stk. 2. Lov om fondsmæglerselskaber 1. Bekendtgørelse nr. 721

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

Basisinformationer om værdipapirhandel (finansielle instrumenter)

Basisinformationer om værdipapirhandel (finansielle instrumenter) Basisinformationer om værdipapirhandel (finansielle instrumenter) Indledning I GrønlandsBANKEN kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. Du har således fuld indflydelse på,

Læs mere

Kvartalsrapport 1. kvartal 2003

Kvartalsrapport 1. kvartal 2003 Fondsbørsmeddelelse nr. 8 6. maj 2003 Kvartalsrapport 1. kvartal 2003 Realkredit Danmark 1. kvartal 2003 1/7 Realkredit Danmark koncernen - hovedtal 1. kvartal 1. kvartal Indeks Året BASISINDTJENING OG

Læs mere

INDHOLDSFORTEGNELSE: I. Resumé... 2 II. Risikofaktorer... 9 1. Risikofaktorer ved de udbudte obligationer... 9 2. Lovgivningsmæssige rammer... 9 3.

INDHOLDSFORTEGNELSE: I. Resumé... 2 II. Risikofaktorer... 9 1. Risikofaktorer ved de udbudte obligationer... 9 2. Lovgivningsmæssige rammer... 9 3. Nykredit Realkredit A/S Prospekt for obligationer udstedt i medfør af 15 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv. (junior covered bonds). 22. marts 2013 INDHOLDSFORTEGNELSE: I. Resumé... 2

Læs mere

Realkredit Danmark Skattepjece. Skattepjece

Realkredit Danmark Skattepjece. Skattepjece Realkredit Danmark Skattepjece Skattepjece Indledning Denne pjece beskriver i hovedtræk reglerne for selskabers beskatning i forbindelse med realkreditlån. Du kan blandt andet læse om de skattemæssige

Læs mere

Lov om statsligt kapitalindskud i kreditinstitutter og andre initiativer i kreditpakken

Lov om statsligt kapitalindskud i kreditinstitutter og andre initiativer i kreditpakken Lov om statsligt kapitalindskud i kreditinstitutter og andre initiativer i kreditpakken 1 Introduktion Den 10. oktober 2008 vedtog folketinget lov om finansiel stabilitet, der introducerer en garantiordning

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER OM KommuneKredit er en forening, der har til formål at yde lån til kommuner, regioner, kommunale interessentskaber, samt til selskaber og institutioner med 100 pct. kommunegaranti. KommuneKredits mission

Læs mere

Andelsboligforeningernes bidragssatser

Andelsboligforeningernes bidragssatser Andelsboligforeningernes bidragssatser ABF 213 Andelsboligforeningernes bidragssatser Realkreditlån til andelsboligforeninger betragtes som erhvervsudlån. Der findes ingen officielle prislister, og det

Læs mere

Markedsudvikling i 2008 for realkreditinstitutter

Markedsudvikling i 2008 for realkreditinstitutter Markedsudvikling i 2008 for realkreditinstitutter 1. Konklusioner Realkreditinstitutterne er på den SDO baserede långivning forpligtet til stille supplerende sikkerhed, såfremt værdien af den belånte ejendom

Læs mere

Realkreditrådgivning,

Realkreditrådgivning, Realkreditrådgivning, god skik og afdragsfrie lån 4 FORFATTER Lektor ph.d. Svend Jakobsen Handelshøjskolen i Århus E-mail: skj@asb.dk Figur 1 Udvikling i resultat før skat for realkreditinstitutterne,

Læs mere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere

3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere 16. januar 2012 3,5 %-lånet er attraktivt for mange låntagere De historiske rentefald i kølvandet på den sløje økonomiske udvikling har betydet, at det nu er blevet muligt at optage 3,5 % fastforrentet

Læs mere

Samarbejdsaftale mellem Totalkredit og 68 pengeinstitutter

Samarbejdsaftale mellem Totalkredit og 68 pengeinstitutter 1 af 5 06-08-2012 15:10 Samarbejdsaftale mellem Totalkredit og 68 pengeinstitutter Jnr.: 2:8032-38/jec Rådsmødet den 17. juni 1998 1. Resumé Totalkredit Realkreditfond har anmeldt en standardsamarbejdsaftale,

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober

Læs mere

Omlægningsberegning. Ejerlejlighed nr. 1 af 633 Sundbyøster, København Lyneborggade 13-17 M.Fl., 2300 København S

Omlægningsberegning. Ejerlejlighed nr. 1 af 633 Sundbyøster, København Lyneborggade 13-17 M.Fl., 2300 København S A/B Sadolinparken 2 C/O Sven Westergaards Ejd. Adm. Store Kongensgade 24b 1264 København K Lånenr 60 DLRs reference Henrik Laursen Tlf:33420828 E-mail: hkl@dlr.dk Omlægningsberegning Beregningen vedrører

Læs mere

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg til en kontantpris på kr. 1.900.000,00 med en udbetaling på kr. 95.000,00.

KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg til en kontantpris på kr. 1.900.000,00 med en udbetaling på kr. 95.000,00. 1 København, den 15. april 2009 KENDELSE Klagerne ctr. DanBolig Horsens A/S Bredgade 14 7160 Tørring Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at disse ikke

Læs mere

Lånetilbud. Pakkeløsning

Lånetilbud. Pakkeløsning Den Boligselskabet Futura, afd. 45/05 Oldenburg Alle 3, Høje Taastr. 2630 Taastrup Lånetilbud Pakkeløsning Reference Morten Farup Ladegaard Tlf:33420838 E-mail: mfl@lr-realkredit.dk har modtaget Deres

Læs mere

Til alle Regulerede Institutioner under Undervisningsministeriet

Til alle Regulerede Institutioner under Undervisningsministeriet Til alle Regulerede Institutioner under Undervisningsministeriet Kvalitets- og Tilsynsstyrelsen Frederiksholms Kanal 25 1220 København K Tlf. 3392 5000 Fax 3392 5567 E-mail ktst@ktst.dk www.ktst.dk CVR

Læs mere

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014

Strategi for lån A/B Lindstrand. Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne

Læs mere

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter Indledning Bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter er udstedt med hjemmel

Læs mere

Forslag. til. Lov om ændring af lov om reakreditlån og realkreditobligationer og lov om finansiel virksomhed

Forslag. til. Lov om ændring af lov om reakreditlån og realkreditobligationer og lov om finansiel virksomhed Forslag til Lov om ændring af lov om reakreditlån og realkreditobligationer og lov om finansiel virksomhed (Regulering af refinansieringsrisiko for realkreditobligationer, særligt dækkede realkreditobligationer

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Tirsdag den 23. oktober 2012

Tirsdag den 23. oktober 2012 Tirsdag den 23. oktober 2012 Dagsorden Velkommen! Ejendomsinvestering hvorfor investering i fast ejendom? Cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark. Udfordringer & muligheder i det danske

Læs mere

Hvad er en obligation?

Hvad er en obligation? Hvad er en obligation? Obligationer er relevante for dig, der ønsker en forholdsvis pålidelig investering med et relativt sikkert og stabilt afkast. En obligation er i princippet et lån til den, der udsteder

Læs mere

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2013 med følgende overskrifter:

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2013 med følgende overskrifter: København, 29. januar 2014 Til: NASDAQ OMX Copenhagen A/S Nordea Kredit Realkreditaktieselskab Årsregnskabsmeddelelse 2013 Selskabsmeddelelse nr. 10, 2014 Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag

Læs mere

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk NR. 6 JUNI 2010 Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk tumult I den senere tid har usikkerheden omkring den græske gældssituation skabt uro på mange finansielle markeder, men danske realkreditobligationer

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Realkredit: Se om din bank flår dig

Realkredit: Se om din bank flår dig Realkredit: Se om din bank flår dig Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg, september 2012 03 Gebyrbombe under boligejere

Læs mere

Vejledning vedrørende. Markedsinformationer om danske realkreditobligationer

Vejledning vedrørende. Markedsinformationer om danske realkreditobligationer Vejledning vedrørende Markedsinformationer om danske realkreditobligationer December 2011 Markedsinformationer om danske realkreditobligationer Indledning Markedsinformationer om danske realkreditobligationer

Læs mere

Forslag. Lov om ændring af lov om Vækstfonden

Forslag. Lov om ændring af lov om Vækstfonden Forslag til Lov om ændring af lov om Vækstfonden (Ansvarlig lånekapital til små og mellemstore virksomheder mv.) 1 I lov om Vækstfonden, jf. lovbekendtgørelse nr. 549 af 1. juli 2002, som ændret senest

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Covered bonds. Usikkert om køreplanen for covered bonds holder Får vi SDO-udstedelse i 2007? Hvilke realkreditobligationer erstattes af SDO er?

Covered bonds. Usikkert om køreplanen for covered bonds holder Får vi SDO-udstedelse i 2007? Hvilke realkreditobligationer erstattes af SDO er? Covered bonds Usikkert om køreplanen for covered bonds holder Får vi SDO-udstedelse i 2007? Hvilke realkreditobligationer erstattes af SDO er? Af Martin Hagelskjær Nielsen, marn@nykredit.dk, 33 42 11 56

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo. Mundtlig beretning. Realkreditforeningens årsmøde 2015. 25.

Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo. Mundtlig beretning. Realkreditforeningens årsmøde 2015. 25. Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo Mundtlig beretning Realkreditforeningens årsmøde 2015 25. marts 2015 Det talte ord gælder! Indledning Velkommen til Realkreditforeningens

Læs mere

Det danske realkreditsystems fremtid

Det danske realkreditsystems fremtid H.D.-studiet i Finansiering Afgangsprojekt foråret 2012. Opgaveløser: Lasse Bille Jakobsen Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Det danske realkreditsystems fremtid Afgangsprojekt, HD Finansiering Forår 2012

Læs mere

Claus Munk. kap. 1-3. Afdeling for Virksomhedsledelse, Aarhus Universitet Esben Kolind Laustrup

Claus Munk. kap. 1-3. Afdeling for Virksomhedsledelse, Aarhus Universitet Esben Kolind Laustrup Claus Munk kap. 1-3 1 Dagens forelæsning Grundlæggende introduktion til obligationer Betalingsrækker og låneformer Det danske obligationsmarked Pris og kurs Effektive renter 2 Obligationer Grundlæggende

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

realkreditobligationer

realkreditobligationer Løbetidsforlængelse af realkreditobligationer indledning Nationalbanken ser med tilfredshed på, at Folketinget 11. marts 2014 vedtog en lovændring 1, der indfører betinget løbetidsforlængelse for de realkreditobligationer,

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Bilag: Ringsted Kommunes finansielle strategi

Bilag: Ringsted Kommunes finansielle strategi Bilag: Ringsted Kommunes finansielle strategi 1. Baggrund Den finansielle strategi beskriver rammerne for den finansielle styring af såvel den langfristede gæld i Ringsted Kommune som formuen. 2. Formål

Læs mere