INFORMATION OM FRIKØB AF TILBAGEKØBSKLAUSULER

Transkript

1 INFORMATION OM FRIKØB AF TILBAGEKØBSKLAUSULER Denne folder er lavet af Aarhus Kommune til ejere af grunde, hvor der er tinglyst tilbagekøbsklausuler. 2016

2 Tilbagekøbsklausuler Denne folder er målrettet de ejere af grunde med beboelsesejendomme, hvor der er tinglyst en tilbagekøbsklausul. Folderen giver i kort form faktuel information om tilbagekøbsklausuler og om, hvordan tilbagekøb kan finde sted. Folderen er tænkt anvendt af ejerforeninger, andelsboligforeninger, ejendomsselskaber og private ejendomshavere til information af de enkelte ejere. Tilbagekøbsklausuler er klausuler, som Aarhus Kommune og også andre kommuner har tinglyst på grunde og ejendomme, som de har solgt. Fakta om tilbagekøbsklausuler Hvis der er tinglyst en tilbagekøbsklausul på en ejendom betyder det, at kommunen på et specifikt tidspunkt i fremtiden (fx 2055) har mulighed for at overtage ejendommen. Kommunen skal da betale den oprindelige købesum for grunden samt betale ejeren for bygningernes værdi uden hensyntagen til bygningernes beliggenhed og benyttelse. Sagt på en anden måde indebærer klausulen, at kommunen har et krav mod den til enhver tid værende ejer af en ejendom med tinglyst tilbagekøbsklausul, nemlig et krav på at kunne købe ejendommen tilbage til en særlig favorabel pris på det tidspunkt, der er fastsat i klausulen eller senere. Er man ejer af en ejendom, som er omfattet af en tilbagekøbsklausul, har man dog mulighed for at købe ejendommen fri ved at indgå en aftale med kommunen.

3 Tilbagekøbsklausuler i Aarhus Kommune Aarhus Kommune begyndte omkring 1950 at tinglyse tilbagekøbsklausuler på grunde, som blev solgt til erhverv og etageboligbebyggelse. Ofte var begrundelsen, at grundene blev stillet billigt eller vederlagsfrit til rådighed for modtagerne. Ca. 325 ejendomme i Aarhus Kommune er omfattet af tilbagekøbsklausuler, heraf ca. 110 beboelsesejendomme. Lovgrundlag Der er ikke noget lovgrundlag, der regulerer, hvordan frikøb af tinglyste tilbagekøbsklausuler skal ske. Det er dog væsentligt, at frikøb af tinglyste tilbagekøbsklausuler ikke sammenlignes med et normalt grundsalg. Ved frikøb af tilbagekøbsklausuler skal der findes en markedspris for den rettighed, kommunen har til at overtage ejendommen i fremtiden og som den afgiver ved frikøbet Kontakt til Aarhus Kommune Hvis I ønsker at frikøbe jer fra en tilbagekøbsklausul, skal I rette henvendelse til Center for Byudvikling og Mobilitet, Teknik og Miljø, Aarhus Kommune, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C. Telefon byudviklingogmobilitet@aarhus.dk med overskriften "Frikøb fra tilbagekøbsklausul".

4 Frikøb af tilbagekøbsklausul i Aarhus Kommune Byrådet har besluttet en model for betaling for frikøb af tilbagekøbsklausuler, der indebærer, at ejeren skal betale forskellen imellem den oprindelige købesum og den aktuelle markedsværdi af grunden. Såfremt Aarhus Kommune kan indgå en samlet aftale med alle ejere i en ejerforening / andelsboligforening om frikøb af tilbagekøbsklausuler tinglyst på deres ejendomme, har Aarhus Kommune besluttet, at der i årene 2016, 2017 og 2018 gælder et sæt særlige retningslinjer for frikøb af ejendomme. Tilbuddet er afgrænset til at omfatte ejere af beboelsesejendomme, der er omfattet af en tilbagekøbsklausul, og indebærer, at det beløb man som ejer skal betale for at frikøbe sig, kan afdrages i op til 20 år. Det resterende frikøbsbeløb reguleres i så fald én gang årligt med nettoprisindekset, altså den almindelige prisudvikling eller inflation i samfundet. Der sker ingen regulering, hvis ændringen i nettoprisindekset er 0 eller negativ. Bemærk, at de supplerende retningslinjerne kun gælder ved frikøb, hvor hele ejendommen er omfattet. Beløbet man skal betale fastsættes ved, at der indhentes en vurdering af grundens aktuelle markedsværdi. Denne vurdering laves af to uafhængige ejendomsmæglere. Hvis der er en forskel på mere end 10 % mellem deres vurderinger, indhentes en tredje vurdering. Prisen for frikøbet er herefter gennemsnittet af de to højeste vurderinger. Vurderingen fratrækkes bagefter den oprindelige købesum for ejendommen. Det beløb man herefter når frem til reduceres endeligt med 5 % som følge af de administrationsomkostninger, Aarhus Kommune sparer ved et samlet frikøb. Bemærk, at den vurdering der fastlægger grundens aktuelle markedsværdi, kun er gældende i seks måneder regnet fra datoen for vurderingen. Såfremt der ikke indgås en aftale om et frikøk på baggrund af vurderingen, betales omkostningerne til ejendomsmæglerne af forespørgeren.

5 Fakta om tilbud om frikøb Tilbuddet fra Aarhus Kommune gælder i Tilbuddet betyder en reduktion i frikøbsbeløbet på 5 % som følge af de administrations-omkostninger Aarhus Kommune sparer ved et samlet frikøb. Tilbuddet indebærer, at frikøbsbeløbet kan afdrages i op til 20 år. Tilbuddet er kun gældende, hvis alle i en ejendom er omfattet. Bemærk at når der er mindre end 32 års løbetid tilbage på tilbagekøbsretten, kan det ikke forventes at der kan ydes 30-årige realkreditlån.

6 Spørgsmål og svar tilbagekøbsklausuler Ellers dækkes udgiften af kommunen ved en modregning i frikøbsprisen. Hvordan finder jeg ud af om min ejerlejlighed / andelsbolig er omfattet af en tilbagekøbsklausul? Du kan spørge bestyrelsen for foreningen eller selv undersøge tingbogen på Hvordan træffes der beslutning om frikøb? Beslutning om frikøb kan og bør drøftes på foreningens generalforsamling, idet en reduktion i frikøbsbeløbet forudsætter at alle ejere i den pågældende forening frikøber på en gang. Hvor skal jeg henvende mig, hvis jeg ønsker at frikøbe? Du skal henvende dig til Aarhus Kommune, Center for Byudvikling og Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C. Gerne med byudviklingogmobilitet@aarhus.dk med overskriften "Frikøb fra tilbagekøbsklausul".

7 Hvordan finder vi ud af, hvad det vil koste? Hvis alle ejerlejlighedsejere / andelsbolighavere ønsker at frikøbe sig fra tilbagekøbsklausulen, indhenter Center for Byudvikling og Mobilitet efter anmodning fra ejerforeningen / andelsboligforeningen to vurderinger fra stats. aut. ejendoms-mæglere og opgør på grundlag af vurderingerne, hvad frikøbet vil koste. Hvem kan rådgive os i processen? I kan søge uafhængig rådgivning hos en advokat, en revisor og/eller et finansieringsinstitut. Over hvor lang tid løber en frikøbsproces? Fra det tidspunkt hvor foreningen har anmodet om, at der bliver indhentet ejendomsmæglervurderinger, går der typisk tre måneder, før frikøbet er godkendt af byrådet. Hvordan fordeles summen det koster at frikøbe mellem de forskellige ejere i foreningen? Det beløb, der skal betales for frikøbet, fordeles normalt mellem de forskellige ejere efter ejerlejlighedens fordelingstal. Hvornår skal frikøbsbeløbet betales? Når I samlet frikøber, står foreningen for at indsamle betalingerne fra de enkelte ejere. Foreningen betaler herefter i henhold til den aftale, der er indgået mellem foreningen og Aarhus Kommune. Hvis der er valgt en afdragsordning, skal der betales en gang årligt til Aarhus Kommune. Hvad sker der, hvis der ikke sker et frikøb? Kommunen vil kunne overtage ejendommen, når tilbagekøbsretten ifølge tilbagekøbsklausulen kan gøres gældende. Hvorfor kunne de almene boligforeningerne få rabat og vi private ikke? Der er en særlig lovhjemmel til at give rabat til almene boligorganisationer. Der er ikke en lignende mulighed i lovgivningen, som kommuner kan anvende i forhold til private.

8 Dette informationsmateriale er lavet af Aarhus Kommune. Billedvalget i materialet er ikke informerende.