Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme 1. del Efterår Opgavesæt I

Transkript

1 Rettevejledning Administration af boligudlejningsejendomme 1. del Efterår 2016 Opgavesæt I

2 Opgavesæt nr. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) Hvordan klassificeres ejendommen? Du skal vurdere, hvilke regler for lejefastsættelse og regulering, der gælder for ejendommen. Ejendommen er beliggende i en reguleret kommune Frederiksberg og det er derfor reglerne i BRL der skal tages udgangspunkt i for at klassificere ejendommen. Det er således relevant at vurdere, om en af undtagelserne i BRL 4 finder anvendelse. Det er af opgaven klart, at det er undtagelsen i BRL 4, stk. 5, der skal foretages en vurdering af, det vil sige om ejendommen indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder den 1. januar Den studerende skal i sin besvarelse vise, at man kan vurdere om en ejendom er et småhus eller en storejendom ud fra sådanne klare kriterier, som er opstillet i opgaven. Spørgsmålet er således, om der er 6 eller 7 lejligheder i ejendommen. Hvis der er gjort bemærkninger om undtagelsen i BRL 4, stk. 3 er det fint, forudsat at konklusionen klart er, at ejendommen ikke er en 80/20 ejendom. Opsplitningen af lejligheder tilbage i 1961, samt konverteringen af den ene bolig til erhverv har ikke betydning for ejendommens klassifikation. Opgaven er i det hele bygget op omkring dommen i GD 2013/70 H, hvor en tidligere ejer i 1993 havde indrettet den ene af de 6 beboelseslejligheder i ejendommen til to lejligheder, herefter 7 lejligheder. Der var ikke indhentet byggetilladelse og officielt var opdelingen ulovlig, hvorfor en senere ejer af ejendommen fik påbud fra kommunen om at bringe forholdene i orden. I afgørelsen lagde Højesteret til grund, at det var det faktiske og ikke det lovlige antal lejligheder, der var afgørende for, om ejendommen havde flere end 6 beboelseslejligheder den 1. januar 1995 jf. BRL 4, stk. 5. Tidligere praksis har angivet, at det var den lovlige anvendelse, men seneste praksis er ret klar om, at det er den faktiske og ikke den lovlige anvendelse, der er afgørende. Jf. den ovennævnte dom vil der i den i opgaven omhandlede ejendom være 7 lejligheder den 1. januar 1995 og lejen skal derfor fastsættes omkostningsbestemt efter BRL 5, stk. 1 eller stk. 2. Regulering af lejen kan ske jf. BRL 7 om omkostningsbestemt leje og LL om skatter og afgifter. (Samt reglerne for forbedringer, jf. BRL 23-27) Kommer den studerende frem til, at der er tale om et småhus er det en fejl, men eventuel relevant og god argumentation kan godt tælle i vurderingen. b) Ville det have en betydning for svaret, hvis det var Jens, der havde opdelt 2. tv., da han købte ejendommen? Jens køber ejendommen i Hvis opdelingen af lejligheden 2.tv. først var sket på dette tidspunkt, ville ejendommen være et småhus. Da ejendommen den 1. januar 1995 således alene indeholdt 6 beboelseslejligheder og senere ændringer i ejendommen har ikke betydning for klassifikationen af ejendommen. Herefter kan lejen fastsættes jf. LL 47, jf. BRL 29 c. Regulering kan ske jf. LL 47 og 49, jf. BRL 29 c og LL (samt reglerne for forbedringer i LL 58-59).

3 Spørgsmål 1.2 a) Kan han medtage dækningsafgiften i en varsling af skatter og afgifter? Da ejendommen under spørgsmål 1.1. er klassificeret som en omkostningsbestemt ejendom kan dækningsafgiften medtages jf. GD 2013/50 H. LL 51, jf. 50, stk. 1, 1. pkt. siger ellers, at udlejer kan kræve stigninger i skatter og afgifter dækket af de lejemål, som skatten eller afgiften vedrører. Men da der samtidig i LL 50, stk. 2 står, at fordeling i omkostningsbestemte ejendomme skal ske efter principperne om fordeling af omkostningsbestemt leje i BRL kap. II-IV og at der for omkostningsbestemte ejendomme gælder, at man ikke må lave splitbudgetter, så kan dækningsafgiften kræves hos boliglejerne såvel som erhvervslejerne i en omkostningsbestemt ejendom, selvom afgiften er pålagt pga. er erhvervslejemålene. Det har betydning for vurderingen af besvarelsen her, om svaret harmonerer med besvarelsen under spørgsmål 1.1. b) Hvordan kan det være, at beløbene i skattevarslingen 2013 ikke svarer til årsopgørelserne for vand og el 2012? I henhold til LL samt GD 2014/36 H og GD 2002/56 Ø er det alene stigninger i skatter og afgifter, der kan kræves hos lejerne. Det vil sige, at stigninger i forbruget ikke kan opkræves hos lejerne. I løbet af de senere år, har domspraksis senest i 2014-dommen modificeret dommen fra 2002 ved at indføre begrebet normalforbrug, som skal være det sædvanlige/normale forbrug for ejendommen. Dette forbrug kan findes ved eksempelvis at tage gennemsnitsforbruget for de seneste 3 år. Se hertil bl.a. GD 2010/58 Ø, GD 2012/30 Ø og GD 2012/57 Ø. Det fremgår i øvrigt af bilag 1, beregningsoversigten, at udlejer i dette tilfælde, har anvendt netop gennemsnitsforbruget for de seneste 3 år og ganget med den gældende takst for vand og el. Det er derfor, årsopgørelserne ikke stemmer med de tal, der står i skattevarslingen og det er der ikke noget i vejen med. Kommer den studerende frem til, at skattevarslingen er forkert, når tallene ikke stemmer med årsopgørelserne er det en fejl. c) Har det betydning for fordelingen af en skatte og afgiftsvarsling, om ejendommen er et småhus eller en storejendom? Og i givet fald hvilken? Ja, det har betydning. I henhold til LL 50, stk. 2 skal en skatte og afgiftsvarsling fordeles mellem lejemålene efter gældende leje eller efter gældende lejeværdi, dette gælder dog ikke, hvis ejendommen har omkostningsbestemt leje. Det betyder, at en skatte og afgiftsregulering i et småhus skal fordeles efter lejemålenes gældende leje hvilket betyder, at erhvervslejemålene som oftest kommer til at dække en forholdsmæssigt større andel af stigningen end boliglejemålene. I en ejendom med omkostningsbestemt leje skal fordelingen ske efter fordelingsreglerne i BRL 10 og 11. Det betyder, at reguleringen først skal fordeles mellem boliger og erhverv efter kvadratmeter, jf. BRL 11 og dernæst mellem boligerne efter den indbyrdes værdi jf. BRL 10, det vil sige det fordelingsparameter, der også gælder for den omkostningsbestemte leje. Dette er også grunden til, at dækningsafgiften jf. spørgsmål a) kan medtages i skattevarslingen. d) Hvilke regler skal iagttages ved en varsling af skatter og afgifter? I henhold til LL 50, stk. 4 skal en skatte og afgiftsvarsling være skriftlig og den skal indeholde en beregning af lejeforhøjelsen, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Varslingen

4 sker jf. LL 50, stk. 3 med 3 måneders varsel. Skatte og afgiftsstigninger kan ligeledes jf. stk. 3 kræves med tilbagevirkende kraft til det tidspunkt, hvor den forhøjede skat eller afgift er pålagt ejendommen, så længe stigningen varsles seneste fem måneder efter dette tidspunkt. Hvis den studerende nævner, at det er et krav til beregningen, at det klart skal fremgår hvilke skatter og afgifter, der allerede er indeholdt i lejen og hvornår disse beløb er fra (årstal), er det særligt positivt. Det fremgår af dommen T:BB Det er fint, hvis den studerende i denne forbindelse forholder sig til, om den konkrete skattevarsling i bilag 1 overholder reglerne, men det er ikke et krav til besvarelsen, pga. den måde spørgsmålet er formuleret. Varslingen overholde alle kravene til opgørelse af lejeforhøjelsen, fordeling af lejeforhøjelsen, varslingsperiode, varsling med tilbagevirkende kraft og indsigelsesvejledning. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 a) Kan en eller flere af beboerne i kollektivet overtage lejemålet efter Jørgen? Det vigtige her er, at den studerende forklarer og argumenterer ud fra de parametre, der har betydning for vurderingen af, om LL 75, stk. 2 kan finde anvendelse, det vil sige om den eller de personer, der ønsker at overtage lejemålet har haft fælles husstand med lejeren i mere end 2 år forud for dødsfaldet. I opgaven er der to beboere, der opfylder 2 års kravet, det er Søren og Kathrine (evt. datteren Nanna, men hun må formodes ikke at være myndig og det er derfor irrelevant, når værgen selv måske har mulighed for at overtage), der begge har boet der i over 2 år. Hvis den studerende mener, at der er andre af beboerne, der kan komme i betragtning er det en fejl. Der er i opgaven angivet en mængde parametre, som kan indgå i vurderingen af, om der har været fælles husstand. For fælles husstand taler den fælles madlavning, de fælles indkøbte fornødenheder, herunder avis og internet. Imod fælles husstand taler, at man har hvert sit værelse, hvor de andre ikke kommer uanmeldt, at man ikke holder højtider sammen og at alle betaler til både leje, mad og fornødenheder med betalinger til hvert enkelt formål. Imod taler i særdeleshed, at der faktisk er lavet fremlejeaftaler mellem Jørgen og de øvrige beboere, uanset at de er håndskrevne på et stykke papir til hver beboer. Lejekontrakter må godt laves individuelt på denne måde jf. LL 5. Fremlejetagere kan som udgangspunkt ikke have fælles husstand med lejer, hvilket dog er antaget i dommen GD 2008/62 Ø, hvor fremlejetager var overgået til at være husstandsmedlem efter lejers ægtefælles død. I besvarelsen kan også indgå vurdering af fremlejesituationen, netop når der er lavet nødtørftige fremlejekontrakter. Her er det relevant, at lejer faktisk fremlejer i strid med LL 69, da han fremlejer flere værelser end blot halvdelen og at udlejer ikke har fået kopi. Opgaven er i øvrigt bygget op omkring dommen i GD 2014/22 Ø, hvor en beboer i et kollektiv ikke havde ret til at overtage lejemålet, selvom beboeren havde boet i kollektivet i 11 år sammen med lejeren, der døde. I denne sag var der også oprettet fremlejekontrakter, som dog efter det oplyste var oprettet pro forma. Beboerne havde i øvrigt boform, som i opgaven. b) Ville det gøre en forskel, hvis Jørgen ikke var død, men var flyttet på plejehjem? Nej, det ville ikke gøre en forskel, da flytning til plejehjem har samme retsvirkning ved ønske om overtagelse, jf. LL 76, der henviser til LL 75, stk. 1 og 2.

5 OPGAVE 3 Spørgsmål 3.1. a) Kan Hans bruge typeformularer A, 8. til den nye lejekontrakt? Nej. Pr. 1. oktober 2015 er typeformular A, 8. udgave ikke længere en autoriseret blanket. Hans skal i stedet bruge typeformular A, 9. udgave. Da opsigelsen kommer den 30. september kan Hans ikke realistisk nå at lave en lejekontrakt inden autorisationen for A, 8. udgave udløber. b) Ville det have betydning for svaret, hvis opsigelsen var kommet den 30. juni og den nye lejer skulle flytte ind 1. oktober 2015? Ja, det ville have den betydning, at Hans godt kunne bruge typeformular A, 8. udgave, da denne blanket frem til og med den 30. september 2015 er en autoriseret typeformular. Da kontrakten realistisk set tidligst bliver indgået den 1. juli 2015 vil det dog ikke være hensigtsmæssigt at anvende typeformular A, 8. udgave pga. de mange regelændringer, der trådte i kraft 1. juli Typeformular A, 9. udgave egner sig bedre til indgåelse af lejekontrakter efter de nye regler. c) Hvilken betydning har det, hvis Hans kommer til at bruge en forkert typeformular? Hvis Hans bruger en uautoriseret blanket vil det betyde, at alle de fortrykte vilkår, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren færre rettigheder end der følger af lovgivningen, vil være ugyldige. Det vil i stedet være lovens vilkår, der gælder. Eksempelvis hvis der er krydset af i 8, at lejer har den indvendige vedligeholdelse i lejeperioden, vil dette vilkår være ugyldigt og det vil i stedet være udlejer, der har den indvendige vedligeholdelse i lejeperioden. Se hertil GD 2006/52 V. Som udgangspunkt vil særlige vilkår i lejekontraktens 11 være gyldige, uanset om de pålægger lejeren flere forpligtelser, eller giver lejeren færre rettigheder end efter loven. Se hertil GD 2010/26 V og GD 2012/100 V. Dette fordi 11 anses for individuelt aftalte vilkår, som lejeren er gjort særligt opmærksom på. Men praksis angiver også, at det afhænger af situationen, om vilkår i 11 efter omstændighederne kan blive ugyldige alligevel, se hertil GD 2014/40 H, hvor særlige omstændigheder gjorte, at vilkårene i 11 også blev anset for ugyldige. Spørgsmål 3.2. a) Må Mikkel gerne leje det ene værelse ud? Måtte han gerne have lejet to værelser ud? LL 69 finder anvendelse, idet der er tale om fremleje af en del af lejemålet.

6 Mikkel har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene. Han skal sørge for, at der i forbindelse med fremlejen maks. må være en person pr. beboelsesrum, hvorfor han har ret til at fremleje et af de tre beboelsesrum til 2 personer. jf. LL 69, stk. 1. b) Hvilke betingelser er der for fremleje af en del af lejligheden? I forbindelse med fremlejen er lejer forpligtet til at sende udlejer en kopi af fremlejeaftalen, inden fremlejeperiodens begyndelse, jf. 69, stk. 3. Det er dog kun, hvis lejer efter påkrav fra udlejer ikke sender en kopi af fremlejeaftalen, at udlejer kan ophæve lejeforholdet efter reglerne om ulovlig fremleje, jf. LL 93, stk. 1, litra f samt GD 2009/15 Ø og GD 2002/08 Ø. Spørgsmål 3.3. a) Har Hanne lov til at bytte lejlighed med Søren? LL 73 og 74 finder anvendelse idet der tale om bytning mellem to lejemål, hvor det ene lejemål ligger i en andelsboligforening. Hanne har som udgangspunkt ret til at bytte lejligheden med en lejer af en anden beboelseslejlighed, så denne overtager lejligheden, jf. LL 73, stk. 1. Hans kan modsætte sig byttet, hvis der er tale om en af de følgende fire situationer, jf. LL 73, stk. 2, litra a-d: a) udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder, b) den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år, c) lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller d) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte Hans bor ikke selv i ejendommen, som har 8 lejligheder og a) finder således ikke anvendelse. Hanne har lejet lejligheden i over 5 år, hvoraf hun har haft lejligheden fremlejet i 2 år. Hanne har således boet i lejligheden i 3 år, og udlejer kan derfor ikke modsætte sig byttet under henvisning til b). Det oplyses kun, at Hanne vil bytte med Søren, som kun er en enkelt person, og derfor vil c) umiddelbart heller ikke kunne begrunde, at Hans kan nægte byttet. Opgaveteksten giver i øvrigt ingen oplysninger om særlige grunde til, at Hans kunne nægte bytte. Hvis der er givet eksempler på, hvornår d) kan anvendes, er det positivt, men det er ikke nødvendigt. Det er fuldt tilstrækkeligt, at det oplyses, at der ikke tages stilling, eller at det blot antages, at der ikke er nogen grunde. b) Hvilke regler gælde i forbindelse med et bytte? Lejer skal forud for byttet give udlejer meddelelse om bytte. Et bytte er i princippet en almindelig opsigelse af lejemålet fra lejers side, blot med den virkning at udlejer pålægges at leje lejligheden ud til en bestemt ny lejer. Der skal derfor indgås en ny lejekontrakt i forbindelse med byttet og udlejer kan i den forbindelse betinge sig nye vilkår over for den nye lejer.

7 Der skal foretages en almindelig fraflytningsprocedure for den fraflyttende lejer, og der skal foretages en sædvanlig indflytningsprocedure for den nye lejer. Hvis der er behov for istandsættelse eller evt. skal moderniseres må bytteparterne selv finde ud af husly i den periode, de har ikke krav på at overdrage og overtage samme dag. Om modernisering se i øvrigt under besvarelsen af spørgsmål c). c) Vil Hans kunne modernisere lejligheden inden Søren flytter ind og i givet fald på hvilke betingelser? Hans har ret til at modernisere lejligheden inden Søren flytter ind. Hvis der efterfølgende skal ske lejefastsættelse efter reglerne i BRL 5, stk. 2, om gennemgribende forbedrede lejemål, skal udlejer meddele bytteparterne det straks. Der skal herefter og senest 1 måned efter bytteanmodningen indbringes en sag om forhåndsgodkendelse af lejen jf. LL 73, stk. 3. Hvis der skal moderniseres, men uden at anvende BRL 5, stk. 2, skal udlejer stadig give besked til bytteparterne, men der er ingen frister. Det bør dog ske hurtigst muligt. d) Skal Hanne være opmærksom på noget i forbindelse med lejligheden i andelsboligforeningen? Det forhold, at Søren bor i en andelsboligforening betyder, at andelsboligforeningen kan forlange, at Hanne bliver andelshaver i forbindelse med bytningen, jf. LL 74, stk. 2.