PLEJEBOLIGGARANTI UNDER PRES

Transkript

1 analysebrev nr. 2/28 baggrund og analyse fra Dansk Byggeri danskbyggeri.dk/barometer PLEJEBOLIGGARANTI UNDER PRES Kommunerne skal bygge meget og hurtigt i 28, hvis de skal leve op til den plejeboliggaranti, som træder i kraft 1. januar 29. Behovet for nye boliger stiger hver dag, og hovedparten af kommunernes 13. sboliger er utidssvarende Danskerne bliver ældre og ældre. Derfor vil befolkningens behov for boliger ændre sig markant i de kommende år. I dag bor mere end 85. personer i en ældre- eller plejebolig. I den forstand er de heldige - i al fald hvis man sammenligner med de kommende generationer af ældre, der kan se frem til kamp om de ældreegnede boliger. Det er sådan med ældreboliger, at behovet meget nemt kan fremskrives, fordi de kommende beboere allerede er født og er aktive borgere i samfundet. Så med danskernes demografiske sammensætning vil presset på ventelisterne vokse støt i de næste mange år, fordi befolkningssammensætningen tipper mod en stadig større andel af ældre. Kommuner er allerede bagud Den 1. januar 29 træder regeringens plejeboliggaranti i kraft. Den betyder, at personer, som visiteres til en plejebolig eller en plads på et, skal have en bolig tilbudt senest to måneder efter optagelse på venteliste. Meget tyder på, at det bliver et stort problem for mange kommuner at opfylde garantien. Ganske vist lever danskerne længere og længere, og et bedre helbred kan måske bevirke, at aldersgrænsen for at flytte i ældrebolig stiger. Men selvom vi så lever længere og bliver ældre, før vi får brug for en plejebolig, er der allerede i dag et behov, som ikke bliver dækket med den nuværende bestand af disse boliger. Det vil sige, at inden de helt store årgange af ældre melder sig, er mange kommuner allerede bagud i forhold til plejeboliggarantien. Så trods de ædle intentioner tyder meget på, at garantien ikke nødvendigvis bliver en hurtig og sikker vej til en passende bolig for de ældre. Tværtimod kan kommunerne føle sig presset til at skrue på knappen for, hvornår en ældre har behov for en plejebolig, og for hvilken standard af bolig, de vil tilbyde de ældre. Illustration: Jørgen Stamp, IllustrationsBureauet stop FOr almene boliger Siden regeringen i 2 indførte nye regler på det almene område for at sikre prisbillige familieboliger, er der stort set ikke blevet bygget nogen. Regeringen erklærer, at den ikke vil se på reglerne foreløbig, og undskylder sig med travlhed i byggeriet Renovering påkrævet For nylig offentliggjorde Berlingske Research en opgørelse, som viste, at hver fjerde kommune har plejeboliger, som er 2 Side 5

2 baggrund og analyse fra Dansk Byggeri plejeboliggaranti utidssvarende. En bolig bliver karakteriseret som utidssvarende, hvis den er på under 2 kvm., eller hvis den mangler bad, toilet eller køkken. Mindst 1 kommuner tilbyder boliger uden bad, toilet og køkken, og ifølge Ældre Sagen er hovedparten af kommunernes 13. sboliger og beskyttede boliger utidssvarende. Så udover at det kniber for mange kommuner at kunne tilbyde deres borgere en ældreegnet bolig, ligger der også en opgave med modernisering af de eksisterende boligers tilstand og ikke mindst at sikre, at bestanden løbende er tidssvarende. Det stiller kommunerne over for en stor byggeopgave i de næste mange år. Både Kommunernes Landsforening og Ældre Sagen er skeptiske overfor, om kommunerne kan leve op til opgaven. Men de frygter endnu mere, hvordan eventuelt pressede kommuner vil forsøge at hakke en hæl og klippe en tå for at leve op til garantien. Stramning af visitationskrav En ældre- eller plejebolig opnås ikke som en selvfølge, fordi man runder en vis alder. Det er kommunen, der vurderer, om der kan tildeles en plejebolig, eller om man for eksempel vil fastholde ansøgeren i eget hjem ved at tilbyde hjemmehjælp og lignende. Det sker ved en såkaldt visitation. Lovteksten leder til at tro, at garantien kun er møntet på ældre og ikke plejekrævende yngre: Kommunalbestyrelsen skal tilbyde ældre, der har særligt behov for en almen plejebolig, jf. 5, stk. 2, eller for en plads på et, jf. 192 i lov om social service, en sådan bolig eller plads senest 2 måneder efter optagelse på en venteliste. Ifølge Velfærdsministeriet er der dog ikke fikseret en aldersgrænse for, hvornår man bliver defineret som ældre, og garantien derfor træder i kraft. Det får Ældre Sagen til at frygte, at kommunerne vil stramme visitationskravene og sige, at en ældre kan klare sig lidt længere tid derhjemme: - Der er risiko for, at plejeboliggarantien vil gøre det sværere at blive visiteret til en plejebolig. Det er truende for de ældres livskvalitet, specielt hvis de er begyndende demente, siger Margrethe Kähler, boligpolitisk konsulent i Ældre Sagen. Kommunernes kattelem Et andet problem er ifølge Margrethe Kähler, at plejeboliggarantien også omfatter de utidssvarende boliger: - Der er stadig for mange utidssvarende boliger i kommunerne. For eksempel er der boliger på 12 til 15 kvm. og med bad og toilet på gangen. Eller badeværelset er så lille, at der ikke er plads til to hjælpere og så lever forholdene ikke op til arbejdsmiljøreglerne, hvilket kan gøre det vanskeligt at få plejepersonale til at påtage sig opgaven i den pågældende plejebolig. I dag kan en ældre sige nej tak til en bolig, fordi den er utidssvarende. Men når plejeboliggarantien træder i kraft, skal man sige ja til det, man får tilbudt ellers falder garantien bort. Det kan få nogle kommuner til at udnytte denne kattelem for at kunne leve op til garantien. - Der er ingen tvivl om, at der vil blive gjort indhug i de utidssvarende boliger, som i dag står tomme i flere kommuner, vurderer Margrethe Kähler. Derfor har Ældre Sagen rettet henvendelse til Velfærdsministeriet for at få ændret plejeboliggarantien, så det kun er de tidssvarende boliger, som er omfattet af garantien. Dog først med virkning fra 1. januar 21, så kommunerne kan nå at få bygget nyt og bygget om. TRAVLE KOMMUNER Hvis plejeboliggarantien er et svar på et problem med at skaffe de nødvendige boliger inden for en overskuelig tid, vil kommunerne stå med et problem fra dag 1. Ifølge Kommunernes Landsforening kan næsten hver anden kommune ikke leve op til garantien i dag Hvis man antager, at samme andel af befolkningen vil bo i en art ældre- eller plejebolig, som tilfældet er i 27, vil der allerede i 29 være behov for 1.85 ekstra ældre- eller plejeboliger. Det viser beregninger foretaget for Barometer af Dansk Byggeri. Desværre er der ikke adgang til data om, hvor mange personer der i dag står på venteliste til en ældre- eller plejebolig. Men garantiordningen blev netop gennemført for at hjælpe de svageste ældre og sikre alle en kort ventetid og dermed løse disse problemer. Det må så formodes, at ventetiden i dag er længere end to måneder. Når plejeboliggarantien træder i kraft om godt ti måneder, skal kommunerne derfor have boliger klar, som kan barbere den nuværende venteliste ned til to måneder. Hertil kommer de 1.85 ekstra indflytningsklare ældre- eller plejeboliger. Men her stopper det ikke. For den demografiske udvikling betyder, at behovet med den lange kikkert - i 225 vil være vokset til ekstra ældreegnede boliger. Samme beregning lavet på spladser viser, at det ekstra behov i 29 vil være på 31 pladser og i 225 er nået op på hele 7.19 ekstra pladser, hvilket giver et totalt behov på yderligere knap 5. pladser i 225. Demografisk udvikling er glemt Den demografiske udvikling vil altså meget hurtigt komme til at lægge yderligere pres på de i forvejen ventelisteramte danske kommuner. En demografisk udvikling, som ifølge

3 Dansk byggeri Analysebrev nr. 2/28 Kommunernes Landsforening (KL) af uransagelige årsager ikke er medregnet i regeringens udspil om plejeboliggaranti. - I Velfærdsministeriets skøn over, hvor mange boliger der skal opføres, for at plejeboliggarantien kan opfyldes, er der ikke taget højde for, at den demografiske udvikling ikke stopper i 29, siger Christian S. Nielsen, chefkonsulent i KL. Han sidder med fingeren på pulsen og kan berette om den bekymring, som KL ser og fornemmer i kommunerne med udsigt til garantiens ikrafttræden den 1. januar 29. Der skal nemlig bygges meget og hurtigt i 28, hvis målet skal nås. KL har spurgt de danske kommuner om status på ældreog plejeboliger. Ifølge Christian Nielsen svarer 5 % af kommunerne ved udgangen af 27, at de ikke kan opfylde garantien på nuværende tidspunkt, og at der skal bygges en del nyt i 28, hvis de skal gøre sig håb om at få ventelisten ned på under to måneder. - Der er givet en masse tilsagn frem til udgangen af 2, men det er ikke nogen garanti for, at byggeriet bliver gennemført. I det seneste års tid er der stort set ikke givet nye tilsagn til byggeri af plejeboliger. Vi er derfor bekymrede for, om det kan lade sig gøre at opfylde plejeboliggarantien, siger Christian Nielsen. Ifølge Christian Nielsen har kommunerne problemer, fordi maksimumbeløbet er for lavt. Maksimumbeløbet er en grænse for, hvor høj kvadratmeterprisen må være, når der bygges nyt. - Men beløbet er ikke fulgt med udviklingen i grundpriser og byggeomkostninger. Og selvom regeringen netop har hævet maksimumbeløbet i en række af landets kommuner, er der kun tale om en halv løsning. Både fordi for få kommuner er omfattet, og fordi forhøjelsen er for lille. BEBOERE I PLEJE- ELLER ÆLDREBOLIGER SAMT ANDRE BOLIGER FOR ÆLDRE ELLER PLEJEHJEM (SOM KOMMUNERNE HAR VISITATIONSRET TIL) Hele landet i alt pr. 1/1 - i alt pr. 1/1 - i alt pr. 1/1 - i alt pr. 1/1 Under år år år år år år mindst 9 år I alt Yderligere antal der kræver en art ældre- eller plejebolig, eller splads, i forhold til i 27, hvis uændret andel i forhold til 27: Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger 29: : Anm.: Antal personer i en art ældre- eller plejebolig, eller på i 29, 215 og 225 er beregnet ved at antage, at en uændret andel af den givne befolkningsgruppe bebor en af denne typer pladser. Tallene er forbundet med en del usikkerhed, da Danmarks Statistik ikke har modtaget indberetninger fra nogen kommuner og dermed har måtte estimere antallet. Jf. Nyt fra Danmarks Statistik, nr. 52. REGIONAL SKÆVVRIDNING Maksimumbeløbet for nybyggeri af ældreboliger er hævet, men regeringen har undladt at tage hensyn til, hvor behovet for ældreboliger er størst. Frederiksberg og København vil eksempelvis få overskud af ældreegnede boliger Regeringen har for nyligt hævet maksimumbeløbet for nybyggeri af ældreboliger i en række kommuner. Ifølge Ritzau er maksimumbeløbet hævet til 2.7 kr. pr. kvm. i hovedstadsregionen, mens det for Århus, Skanderborg, Odder, Holbæk, Ringsted, Slagelse, Sorø, Næstved og Faxe kommuner er hævet til 21.3 kr. pr. kvm. I resten af landet bibeholdes maksimumbeløbet på kr. pr. kvm. Dermed imødekommer regeringen til en vis grad, at behovet vil være større i for eksempel Region Sjælland. Det kan dog undre, at man ikke har målrettet beløbshævningen i kommuner, hvor behovet er allermest akut. Betragter man

4 baggrund og analyse fra Dansk Byggeri plejeboliggaranti gruppen af borgere på 8 år eller derover, som udgør den største brugergruppe af ældre- og plejeboliger, er stigningen i denne aldersgruppe størst i Region Sjælland og mindst i Region Hovedstaden. I 225 vil der være knap 8 % flere personer i Region Sjælland, som er 8 år eller derover, knap 7 % flere i Region Syddanmark og Region Midtjylland, mens der i Region Hovedstaden vil være 2 % flere og 52 % flere i Region Nordjylland. En behovsbetragtning foretaget på baggrund af en befolkningsfremskrivning viser, at der i flere kommuner i Region Hovedstaden faktisk vil være et lille overudbud af ældre-, plejeboliger og spladser frem til 22, hvis samme andel af de 8-årige og derover bor i disse boliger. I Kommunernes Landsforening så man helst maksimumbeløbet helt afskaffet. - Ingen kommune har interesse i at bygge dyrere end nødvendigt. Det er derfor helt skævt at afskære over halvdelen af landets kommuner fra en stigning, når alt tyder på, at mange af dem også er i klemme med maksimumbeløbet, siger Christian Nielsen, chefkonsulent i KL. En anden hage er, at forhøjelsen af maksimumbeløbet er kommet for sent. De heldige kommuner, som nu har fået forhøjet maksimumbeløbet, har måttet vente på denne forhøjelse, inden de kunne gå i gang med byggeriet. Så det er først nu i 28, de kan kaste sig over opgaven. Men da det ifølge erfaringer fra Roskilde Kommune typisk tager fire år fra politisk beslutning til en almen bolig er indflytningsklar, kan det blive en vanskelig opgave at presse færdige byggerier igennem på under et år. Kilder og metoder Analysen af det fremtidige behov for ældre-, plejeboliger og er udarbejdet af Dansk Byggeri på baggrund af tal fra Danmarks Statistik. Efterspørgslen på de respektive boligformer i 29, 215 og 225 er fremkommet ved at tage den nuværende andel af en given befolkningsgruppe, som er indskrevet på en af disse typer pladser. Under antagelse af, at en uændret andel vil besidde disse pladser i fremtiden, er der brugt Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning til at regne ud, hvilket behov det stiller i fremtidige år. FREMSKREVET BEHOV FOR ÆLDRE-, PLEJEBOLIGER OG PLEJEHJEMSPLADSER FOR PERSONER OVER 8 ÅR mindst 8 år - mindst 8 år - mindst 8 år - mindst 8 år Region Hovedstaden Yderligere antal der kræver en art ældre- eller plejebolig, eller splads, i forhold til i 27, hvis uændret andel i forhold til 27: Region Sjælland Yderligere antal der kræver en art ældre- eller plejebolig, eller splads, i forhold til i 27, hvis uændret andel i forhold til 27: Region Syddanmark Yderligere antal der kræver en art ældre- eller plejebolig, eller splads, i forhold til i 27, hvis uændret andel i forhold til 27: Region Midtjylland Yderligere antal der kræver en art ældre- eller plejebolig, eller splads, i forhold til i 27, hvis uændret andel i forhold til 27: Region Nordjylland Yderligere antal der kræver en art ældre- eller plejebolig, eller splads, i forhold til i 27, hvis uændret andel i forhold til 27: Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger Anm.: Antal personer i en art ældre- eller plejebolig, eller på i 29, 215 og 225 er beregnet ved at antage, at en uændret andel af den givne befolkningsgruppe bebor en af denne typer pladser. Det fremskrevne behov afviger fra det for landet i alt. Det skyldes, at der i befolkningsfremskrivningen for hele landet er inkluderet indvandrere og efterkommere, mens denne befolkningsgruppe ikke er fordelt regionalt. Tallene er forbundet med en del usikkerhed, da Danmarks Statistik ikke har modtaget indberetninger fra nogen kommuner og dermed har måtte estimere antallet. Jf. Nyt fra Danmarks Statistik, nr. 52.

5 Dansk byggeri Analysebrev nr. 2/28 DANSK BYGGERI MENER Almene hensyn taler for flere boliger Af adm. direktør Mogens Hansen, Dansk Byggeri Der er blevet bygget rigtig mange boliger de senere år, men byggeriet af almene familieboliger er styrtdykket siden 23, og fremover er der kun udsigt til få hundrede om året. Samtidig er det et problem, at de almene familieboliger ikke i særligt omfang tildeles de områder, hvor væksten og jobskabelsen er størst, og hvor de kan understøtte en øget mobilitet på arbejdsmarkedet. Som det fremgår i dette nummer af Barometer, er årsagen primært det bindende maksimumsbeløb, som regeringen indførte i 2. Kommunerne og de almene boligselskaber kan ganske enkelt ikke opføre fornuftige familieboliger, når maksimumsbeløbet kun bliver reguleret med udviklingen i nettoprisindekset hvert år, og dermed ikke tager højde for den noget højere prisstigningstakt på grunde, byggematerialer, projekteringsomkostninger og byggeomkostninger generelt i de senere år. Løsningen på det manglende almene familieboligbyggeri ligger således hos Velfærdsministeren, som har bemyndigelsen til at ændre eller at forslå en ændring af de tekniske hindringer for byggeriet. Dansk Byggeri har forsøgt at få Velfærdsministeren i tale om problemet, da ministeren i pressen har udtrykt modvilje mod at se på mulighederne for en ændring af reglerne for det bindende maksimumsbeløb. Det er sket med henvisning til travlhed i byggeriet og frygten for overophedning. I Dansk Byggeri vil vi meget gerne forklare ministeren om konsekvenserne af de manglende almene boliger for arbejdsmarkedet. Vi vil også gerne forklare ministeren, at konjunkturudviklingen i byggeriet faktisk er vendt ikke mindst når det gælder boligbyggeriet. Endvidere står Dansk Byggeri klar med forslag til, hvordan der kan komme gang i det almene boligbyggeri igen uden at fokus på udviklingen i byggeomkostninger mistes. STOP FOR ALMENE FAMILIEBOLIGER En dårlig cocktail af forhøjede kommunale indskud og snærende maksimumbeløb har sat stop for en dansk succes nemlig den almene familiebolig. Siden regeringen i 2 indførte nye regler på det almene område for at sikre prisbillige familieboliger, er der stort set ikke blevet bygget nogen. Regeringen erklærer, at den ikke vil se på reglerne foreløbig, og undskylder sig med travlhed i byggeriet Kombinationen af en forhøjelse af kommunernes grundkapitalindskud fra 7 procent til 1 procent fra 1. januar 27 og en kritiseret pristalsregulering af det bindende maksimumsbeløb, som regeringen indførte i januar 2, har sat det almene boligbyggeri og særligt byggeri af almene familieboliger skakmat. I november 2 beskrev Barometer (i artiklen Det støttede byggeri under pres ), hvordan et snærende prisloft i form af det bindende maksimumsbeløb (dvs. hvor meget en almen familiebolig må koste pr. kvm) risikerede at lægge det almene boligbyggeri dødt i de kommende år. Specielt udsigterne for det almene familieboligbyggeri blev vurderet som ganske dystre. Politisk apati På landsplan blev der kun påbegyndt 7 almene familieboliger i 27, og for alle typer af almene boliger (familie, ungdoms- og ældreboliger) satte påbegyndelsesaktiviteten en over 2-årig bundrekord med kun ca. 2.5 enheder. Det kan på den baggrund konstateres, at de senere års gunstige udvikling af økonomien og det høje aktivitetsniveau i byggeriet, især det private boligbyggeri, og i dansk økonomi generelt, ikke har dryppet på den almene sektor. VELFÆRDSMINISTERIETS BINDENDE MASKSIMUMSBELØB 2-28, ÅRETS PRISER. Familieboliger %-stigning 2-28 Hovedstaden ,53 Provinsen ,52 Kilde: Velfærdministeriet Det bindende maksimumsbeløb blev indført af regeringen med virkning fra 1. januar 2 med henblik på at sikre en omkostningsbevidst udvikling i det støttede byggeri. Maksimumsbeløbet er et prisloft, som byggeomkostningerne ikke må overskride pr. kvm. i et givet projekt. 5

6 8 2 baggrund og analyse fra Dansk Byggeri almene familieboliger København Århus Aalborg Odense Esbjerg Randers Roskilde Det almene boligbyggeri Påbegyndte støttede boliger i Antal støttede boliger i S 28S 29S Kilde: Velfærdsministeriet og Dansk Byggeri Der har tværtimod indsneget sig en solid politisk apati over for den stejle nedgang i det støttede boligbyggeri. Udover Ritt Bjerregaards berømte billig-boligprojekt har den bratte opbremsning ikke medført et egentligt politisk pres med det mål at bygge almene boliger og slet ikke familieboliger. Historisk bundrekord For det er især det almene familieboligbyggeri, som nu er og i de kommende år vil være næsten ikke eksisterende. Det har ikke skortet på analyser af problemet med at skaffe tidssvarende og fornuftige familieboliger til lav- og mellemindkomstgrupper på arbejdsmarkedet, som f.eks. social- og sundhedsassistenter, betjente, sygeplejersker og pædagogmedhjælpere osv. Det problem har været særligt stort i og omkring de største byer, hvor der i de senere år er sket en massiv jobskabelse inden for bl.a. servicefagene. Københavns kommune skønner således, at der er behov for 5. billige boliger inden for en kort årrække, hvis efterspørgslen bare nogenlunde skal efterkommes. Ser man på udviklingen i antallet af givne tilsagn (dvs. antallet af almene familieboliger som kommunerne har søgt om lov til at bygge og har fået tilladelse til) til almene familieboliger, taler statistikken sit tydelige sprog. Udviklingen i antallet af tilsagn viser, hvad der forventes igangsat af byggeri i indeværende og kommende år. I 22 toppede antallet af tilsagn til almene familieboliger med godt. tilsagn, men herefter er det gået hastigt ned ad bakke, og i 27 blev der kun givet knap 2 tilsagn til almene familieboliger. 27 er dermed en historisk bundrekord for antallet af tilsagn til almene boliger på et tidspunkt, hvor behovet for billige boliger har skabt flaskehalse på boligmarkedet i de større byer, som følge af store prisstigninger på det private boligmarked i perioden siden sidst i 9 erne og frem til 2. Et tilsagn er ingen garanti for byggeri Selv om statistikken over udviklingen i antallet af tilsagn til familieboliger i sig selv er deprimerende læsning for mange, skal der til dette lægges det faktum, at tilsagn til at bygge almene boliger på ingen måde er en garanti for, at boligerne overhovedet bliver bygget. I hvert fald ikke efter at regeringen i 2 indførte reglen om bindende maksimumsbeløb pr. kvm. Samtidig kan det her generelt konstateres, at en pæn procentdel af boligerne ikke bliver påbegyndt i det år, tilsagnet bliver givet. Af tabellen om registrerede påbegyndelser i forhold til tilsagnsår fremgår ganske klart tre tendenser for de almene boliger. Først og fremmest er antallet af tilsagn og påbegyndelser styrtdykket siden 22 og nærmer sig i de kommende år tallet. En anden klar tendens er, at det er ikke hele tilsagnsbeholdningen af boliger, der aktuelt påbegyndes byggeriet i tilsagnsåret. I perioden 2 til 2 blev lidt over 5 procent af boligerne påbegyndt i tilsagnsåret, mens den resterende del blev påbegyndt i løbet af de næste par år. I slutningen af perioden (fra 2 til 27) er dette mønster begyndt at ændre sig. En lavere andel af tilsagnene til familieboligerne bliver påbegyndt med det samme, og selv Antal boliger Almene familieboliger: Registrerede påbegyndelser i forhold til tilsagnsår (pr. 13. december 27) Tilsagnsår Påbegyndt Tilsagn i alt Ikke påbegyndt Kilde: Danmarks Statistik, Velfærdsministeriet og Dansk Byggeri Tallene er forbundet med en del usikkerhed, da Danmarks Statistik ikke har modtaget indberetninger fra nogen kommuner og dermed har måtte estimere antallet. Jf. Nyt fra Danmarks Statistik, nr. 52.

7 Dansk byggeri Analysebrev nr. 2/28 efter tre til fire år, er alle boliger ikke påbegyndt. Af de 1.1 boliger, der blev givet tilsagn til i 25, er næsten 25 procent endnu ikke påbegyndt ved udgangen af 27. Plausible forklaringer Den ændrede tendens i slutningen af perioden kan selvsagt skyldes mange forskellige forhold, men travlhed i byggeriet, stigende byggeomkostninger og indførelsen af regeringens bindende maksimumsbeløb er alle plausible forklaringer. Såvel hver for sig som kombineret. I de seneste år har en række aktører fra den almene sektor med stigende styrke meldt ud i medierne, at det ikke er muligt at bygge almene familieboliger inden for det bindende maksimumsbeløb, som er fastsat af Velfærdsministeriet. Det skyldes såvel stigende byggeomkostninger som stigende grundpriser siden 2. Blandt andet har det nye bygningsreglement fordyret byggeriet. Af medierne har det fremgået, at en række projekter er blevet skrinlagt på denne baggrund. I Boligselskabernes Landsforening har man på foranledning af Barometer været i kontakt med flere boligforeninger, såsom FSB, Lejerbo, KAB og AAB, og har leveret en liste over forskellige byggerier, der alene i Københavns Kommune med sikkerhed er faldet på grund af maksimumbeløbet. Herfra understreges det, at nedenstående liste sandsynligvis ikke er fyldestgørende, da listen kun omfatter projekter, hvor det endeligt er bekræftet, at det er grundet maksimumbeløbet, at de ikke er blevet til noget. Ligesom andre selskaber muligvis også har skrottede byggeprojekter. FSB: 5 familieboliger i Ørestad Syd KAB: 5 familieboliger i Holmbladsgade 75 familieboliger i Ørestad Syd 12 boliger for hjemløse i Vanløse AAB: 1 familieboliger i Ørestad City 32 familieboliger ved Sjælør Boulevard Lejerbo: 8 familieboliger på gammel Køge Landevej 8 boliger på porcelænsgrunden i Valby Maksimumbeløbet skal væk Det er således nemt gehør for netop maksimumbeløbet som den væsentligste hindring for at bygge almene boliger, der hvor der er behov. Jørn Ravn, adm. direktør i DOMEA, der administrerer 31. almene boliger over hele landet, er en blandt flere, der peger på, at det er umuligt at bygge inden for maksimumbeløbet i eksempelvis København. - Som reglerne er i dag, har vi ikke mulighed for at bygge. De samlede udgifter til at bygge en almen bolig er meget højere end maksimumbeløbet. Det skyldes især, at grundpriserne er steget så meget de senere år, forklarer Jørn Ravn. DOMEA har udarbejdet en række analyser, der viser, at maksimumbeløbet skal hæves markant eller helt fjernes, hvis der skal kunne bygges i hovedstaden: - I København kan vi i dag bygge en god og solid bolig for ca kr. pr. kvadratmeter, men maksimumbeløbet er kun godt 18. kr., siger Jørn Ravn, der samtidig peger på et andet problem i de nuværende regler - nemlig finansieringsformen. - Familier med mellemindkomster buschauffører, socialog sundhedsassistenter, pædagoger, sygeplejersker og politibetjente har ikke råd til at betale huslejen i en almen bolig med de nuværende finansieringsregler. Vores analyser viser, at huslejen for en 8 kvm. bolig skal sættes ned med 2. kr. om måneden, hvis de skal kunne betale den. Og det kan man relativt let gøre ved at ændre finansieringen, så ydelsen på lånene sænkes fra de nuværende ca. 3, % til ca. 2,2 % af de samlede udgifter til opførelsen af en almen bolig. DOMEA har beregnet, at en familie med to børn og far og mor som sygeplejerske og politibetjent ikke kan betale de 1.1 kr., som en fireværelses lejlighed på 11 kvadratmeter vil koste med de nuværende regler: - Vi har brug for, at de familier kan bo i byen, hvis den skal fungere. Så der er ekstremt meget behov for en reform, som enten fjerner eller hæver maksimumbeløbet og ændrer finansieringen, så den tager udgangspunkt i betalingsevnen hos de boligsøgende, og som minimum sikrer, at mellemindkomstfamilier har råd til at bo i byen. Vi får ikke en socialt bæredygtig og velfungerende by, uden at vi har sikret blandede bolig- og ejerformer, slutter Jørn Ravn. JÆVN GEOGRAFISK FORDELING SKABER SKÆVHEDER Tilsagn til byggeri af familieboliger er relativt jævnt geografisk fordelt. Men behovet er størst nær Århus og København, hvor der er lange ventelister. Her er de almene boliger blevet mere konkurrencedygtige efter prisstigninger på private boliger. Omvendt gives der også tilsagn, hvor almene boliger ikke kan konkurrere med private ejerboliger I perioden 2 27 har tilsagnsfordelingen for almene familieboliger fordelt sig relativt jævnt på de geografiske regioner i landet. Der er i gennemsnit blevet givet tilsagn årligt i den 8-årige periode, men 1/3-del af tilsagnene ligger i et enkelt år - nemlig 22. Den regionale fordeling af tilsagnene fremgår af tabellen på næste side. 7

8 baggrund og analyse fra Dansk Byggeri almene familieboliger Højest ligger region Midtjylland, som omfatter blandt andet Århus kommune, med tilsagn til familieboliger i perioden 2 til 27. Det giver et gennemsnit på ca. 2 tilsagn årligt. I 27 var region Midtjylland dog nede på kun 22 tilsagn. Lidt overraskende kommer region Syddanmark ind på 2. pladsen med.1 tilsagn, mens man skal ned på 3. pladsen for at finde region Hovedstaden med 3.5 tilsagn i den 8- årige periode svarende til 3 tilsagn årligt i Danmarks mest befolkningsrige region i øvrigt i skarp konkurrence om 3. pladsen med region Sjælland med 3.33 tilsagn. Almene boliger kan konkurrere i metropolerne I en analyse fra 2 af behovet for almene boliger konkluderer Arbejderbevægelsens Erhvervsråd og Boligselskabernes Landsforening, at ud fra demografisk betingede faktorer vil den største efterspørgsel efter almene familieboliger være i metropolerne Århus og Hovedstadsområdet frem mod 22. Organisationerne konkluderer endvidere, at det også er i disse to byer, at de almene boliger især er konkurrencedygtige i forhold til prisniveauet på familieboliger på det private marked. En anden pointe i de to organisationers analyse er, at det især er i Århus og København, at boligselskaberne har lange ventelister og sjældent ledige boliger. Derimod er der ledige boliger og korte eller ingen ventelister i en række jyske kommuner. Fordelingen af tilsagn geografisk i perioden 2 27 opfylder således kun delvis forventningen til udviklingen i det almene boligbehov. Mens Århus kommune har fået en stor del af tilsagnene, har det haltet lidt mere for Hovedstadsområdet. Og hvor der i overensstemmelse med prognoserne i rapporten fra 2 er blevet givet færre tilsagn i region Nordjylland, ligger region Syddanmark relativt højt. Almene boliger i vækstområder Tillægges Tilsagn prisudviklingen til almene familieboliger på private 2-27 familieboliger fra 2 til 27 til rapportens konklusioner, er almene familieboliger 7. i denne periode blevet endnu mere konkurrencedygtige i. Århus og København. Det betyder, at selv relativt dyre almene boliger i København og Århus er blevet relativt billigere i 5. kraft af de store prisstigninger på ejerboliger. I andre dele af. landet er situationen den, at en almen bolig ikke kan konkurrere med relativt billige ejerboliger. 3. Endelig er det også sådan, at de største byer i forhold til 2. befolkningstallet får en mindre andel af tilsagnene til almene familieboliger. Et faktum, der næppe tager højde for, at 1. jobskabelsen er kraftigst omkring landets største byer, og at der de 2 seneste 21 år er 22 sket en 23 vandring 2i befolkningen 25 2 fra 27 land til by. I perioden 2 27 er det kun Århus og Roskilde, der har en andel af tilsagnene til familieboliger, som mere end matcher deres andel af befolkningen Andele af tilsagn ift. befolkningsandel 2-27 København Århus Aalborg Odense Esbjerg Andel af befolkning Andel af tilsagn Randers Roskilde Kilde: Velfærdsministeriet TILSAGN TIL FAMILIEBOLIGER 2 27, REGIONSFORDELT. Det almene boligbyggeri Region Sum år /7 Påbegyndte støttede boliger i Hovedstaden Antal støttede boliger i 1. Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Hovedtotal Kilde: Velfærdsministeriet og Dansk Byggeri Læs Barometer online på danskbyggeri.dk/barometer Her findes baggrundsartikler og analyser samt tidligere Barometeranalyser. Barometer Erhvervspolitisk analysebrev Ansvarshavende: Anders Hundahl Redaktør: Mogens Hjelm S 28S 29S Analyseredaktion: Louise Pihl, Henrik Stig Sørensen og Lene Jægerslund Analyser: Maria Hyldahl, Henrik Stig Sørensen, Kasper Hyllested Redaktionelle medarbejdere: Mette Schmidt og Anja Binderup Udgivet af Dansk Byggeri Postboks 2125, 115 København K Tlf info@danskbyggeri.dk Grafisk opsætning: MONTAGEbureauet ApS Tryk: Kailow Graphic A/S Oplag: 1.5 ISSN ISSN (online)