SAGSANSVARLIG Hanne Melchior Olsen

Transkript

1 Revideret notat NOTAT DATO 17. august 2011 SAGSNR SAGSANSVARLIG Hanne Melchior Olsen Økonomi Økonomikonsulentteam Nybyggeri i Nyvangsparken Kommunalbestyrelsen har på møde den 28. januar 2009 principbesluttet, at der ved Nyvangsparken skal ske en ny- og tilbygning (til demente) under forudsætning af, at byggeriet sker i samarbejde med et boligselskab. Personlig henvendelse: Kalundborg Kommune Hovedgaden 62, Ubby 4490 Jerslev Telefon Telefax kalundborg@kalundborg.dk En arbejdsgruppe bestående af: Bjarne Dybdahl Andersen, Økonomichef Susan Skeel Olsen, Centerchef på Nyvangsparken Jan Klausen, Arkitekt, Vej, Park og Ejendom Svend Overbeck, Jurist, Direktionssekretariatet Hanne M. Olsen, Økonomikonsulent, Økonomistaben Michel Bacharach, Udviklingskonsulent, Organisation og kommunikation har medvirket til udarbejdelsen af nærværende notat. Status: Plejecenteret Nyvangsparken har i dag plads til 66 beboere. Boligerne er fordelt således: 4 boenheder med i alt 33 stk. 2-rums boliger. Disse boliger udlejes til borgerne af boligselskab og kommunen er ejer af servicearealer. 3 fløje med i alt 33 stk. 1-rums boliger. Disse boliger er kommunalt ejet. Baggrund for ny- og tilbygning: 3 fløje beliggende Fr. Andersensvej 33 består af 33 et-rums, ikke tidssvarende, boliger med en lille gang samt et lille badeværelse til hver bolig. Boliger samt fællesarealer fremstår som meget nedslidt. Gulve, lofter samt vinduer trænger til udskiftning. Det er meget svært/umuligt at opvarme på grund af dårlig isolering, samt utætte vinduer og døre alle steder. Der er anmærkninger i samtlige arbejdspladsvurderinger med hensyn til utætte vinduer, der giver trækgener samt det, at mangel på isolering gør bygningerne kolde om vinteren. Gamle el-installationer der, ifølge elektriker, bør udskiftes. 0326_2011_ Nybyggeri_Nyvangsparken doc 1/ 6

2 Badeværelser er, ifølge Arbejdstilsynet, for små til udførelse af hjælp til personlig hygiejne, når der bruges hjælpemidler. Anmærkninger fra Fødevarestyrelsen vedrørende køkkener i fløjene. Kommunens centrale visitation har endvidere påpeget, at det er svært at leje boligerne ud, da borgere/pårørende ofte ønsker at vente på en ledig 2- rumsbolig i nr. 35. Centerbygningen bibeholdes uændret. Bygningens overflader fremstår dog i dag som nedslidte. Det vurderes, at udgift til renovering udgør ca. 1,9 mio. kr. De øvrige boliger 4 boenheder er fra 1996, tidssvarende og opbygget i en klyngestruktur, hvor alle boliger har direkte udgang til fællesrummet, der ligger som et stort rum i midten af hver enhed. På baggrund af ovenstående har arbejdsgruppen udarbejdet forslag til, at der bygges 33 nye 2-rumsboliger i forbindelse med de 4 boenheder og at de 3 fløje på Fr. Andersensvej 33 nedrives. Antallet af boliger forudsættes til 66 boliger. Plan- og forsyningsmæssige forhold m.v.: Team By og Landskabs vurdering af projektet er, at det kan gennemføres uden forudgående udarbejdelse af lokalplan. Bygningerne, der tænkes nedrevet, rummer ingen bevaringsværdier. Der er tinglyst ekspropriation på et af de arealer, der påtænkes bebygget, med hensyn til anlæg af nye kloakledninger. Ifølge oplysninger fra Kalundborg Forsyning, må der ikke bygges hen over kloakledningen og der skal i givet fald ske omlægning af kloakledningen. Denne omkostning skal afholdes af bygherren, men en beregning viser, at der vil blive tale om en beskeden udgift. Øvrige forsyningsforhold giver ikke anledning til bemærkninger. Ejendomsservice oplyser, at der ikke er bortforpagtede/udlejede arealer, hvor der påtænkes bebygget. Kommunen kan frit foretage valg af, hvilket boligselskab, der foretager byggeriet. Kommunalbestyrelsen kan med henvisning til almenboligloven ikke meddele tilsagn om nybyggeri, såfremt antallet af ledige boliger i kommunen overstiger 2%. Økonomistaben oplyser, at antallet af ledige boliger i Kalundborg Kommune pr. 1. januar 2011 udgør 0,76%. 0326_2011_ Nybyggeri_Nyvangsparken doc 2/ 6

3 Økonomiske konsekvenser: Anlæg Ved et byggeri i samarbejde med et boligselskab - vil ejerforholdet til boligdelen være boligselskabets og kommunen vil være ejer af servicearealer (opholdsrum, personalerum m.v.). Udgifterne ved boligselskabets boligdel finansieres ved realkreditlån på 84% af anskaffelsessummen, 2% indskud fra beboerne og 14% ved lån fra Landsbyggefonden (som kommunen forinden indbetaler kommunal grundkapital). I henhold til Almenboligloven 74 er kommunen forpligtet til at indbetale boligindskud til boligselskab for borgere, hvis nuværende bolig nedlægges og hvortil der ikke er knyttet en lejekontrakt Boligselskabet skal i dette tilfælde købe grunden af kommunen og dette grundsalg kan afhængig af prisfastsættelsen være med til helt eller delvist at finansiere kommunens udgift på de 14%. Kommunen betaler udgiften til servicearealerne og der er ikke låneadgang til denne udgift. For hver bolig, der opføres, modtager kommunen max kr. fra staten som tilskud til servicearealer. Forudsætninger Ved beregning af de økonomiske konsekvenser, er der taget udgangspunkt i følgende: Nybygning af 33 boliger. Nedrivning af fløj 1, 2 og 3. Anlægsudgiften til nybygning af 33 boliger samt nedrivning af fløj 1, 2 og 3 skønnes at udgøre 47 mio. kr. (incl. moms). Boligdelen skønnes at udgøre 44 mio. kr. og servicedelen 3 mio. kr. (incl. moms). Kommunens udgifter/indtægter excl. moms Tekst Kr. Budgetår Servicearealer /14 Indskud i Landsbyggefonden 14% af 44 mio kr. Salgsindtægt ved salg af grund mindst m 2 til markedspris Tilskud fra staten. 33 boliger a kr Genetableringsbeløb. 20 beboere a kr Indskud i boligselskab 20 boliger a kr Når boligerne fraflyttes, tilbagebetales indskuddet til kommunen Inventar til 4 fællesrum samt personalerum Flytteudgifter Netto _2011_ Nybyggeri_Nyvangsparken doc 3/ 6

4 Renovering af hovedbygning excl. moms Tekst Kr. Budgetår Renovering af hovedbygning /14 Driftsudgifter Der er foretaget vurdering af forventet besparelse på boligdelen samt udgifter til nye servicearealer: Forventet besparelse ved at kr. vedligeholdelse af udenomsarealer overgår til boligselskab Mindreudgifter til indvendig kr. vedligeholdelse, renovation, vand, skatter og afgifter samt forsikring til 33 boliger Mindreudgifter til udvendig kr. vedligeholdelse til 33 boliger (dette budget er under Ejendomsservice) Mistede huslejeindtægter til kr. boliger El, vand, varme m.v. til nye kr. servicearealer Netto mindreindtægt/merudgift kr. Der gøres opmærksom på, at de afsatte budgetsummer på boligdelen ikke afspejler de faktiske udgifter og faktiske indkomne huslejeindtægter, hvorfor partnerskabsholderen kompenserer for dette med reduktioner på andre områder svarende til ca. 0,5-0,6 mio. kr. Forslag til tidsplan: Hvem Hvad Hvornår Kommunalbestyrelsen Planseminar og Kommunalbestyrelsen Principbeslutning og Oktober 2011 godkendelse af valg af boligselskab Boligselskab Udarbejdelse og fremsendelse af Skema A, herunder skitseprojekt og byggetidsplan Kommunalbestyrelsen Godkendelse af Skema A (tilsagn) Boligselskab Udbud, udarbejdelse og Senest februar 2012 April 2012 April 2012 til august 2013 fremsendelse af Skema B Kommunalbestyrelsen Godkendelse af Skema B September 2013 Boligselskab Byggeri foretages Oktober 2013 til november 2014 Brugere Ibrugtagen 1. etape Juni _2011_ Nybyggeri_Nyvangsparken doc 4/ 6

5 Brugere Ibrugtagen 2. etape November 2014 Boligselskab Udarbejdelse og fremsendelse af skema C (byggeregnskab) Januar 2015 Kommunalbestyrelsen Godkendelse af skema C Marts 2015 Alternativt scenarie Kommunalbestyrelsen har efterspurgt administrationens forslag til alternative løsningsmodeller i forhold til løsningen om nybyggeri i Nyvangsparken. Chef for Kompetencecenter for demens, teamleder fra Visitationsenheden samt repræsentanter fra Økonomistaben og Organisation- og kommunikationsstaben har på foranledning heraf udarbejdet følgende løsningsmodel. Baggrund: Der vurderes i fremtiden med en stigende søgning til de kommunale demenstilbud. Den geografiske fordeling i et sydligt- (Rørmosecentret) og et nordligt tilbud (Nyvangsparken) er i overenstemmelse med borgernes geografiske præference ved valg af demensplads. Fordelingen af antallet af boliger mellem de to geografiske tilbud er ligeledes overordnet i samklang med de demografiske forhold og borgernes præference. Alternativt scenarie: "Renovering af Fr. Andersenvej 33" "Renovering af Fr. Andersensvej 33" indebærer tætning af vinduer og udskiftning af gulve i gangarealer, men ikke udbedring af væsentligste arbejdsmiljørelaterede forhold herunder dørbredder og baderumsstørrelser da det ikke vurderes muligt indenfor et realistisk omkostningsniveau. Den foreslåede renoveringen vil kunne udsætte behovet for nybygning i 3-5 år, og altså ikke være af en varig karaktér. Ved fortsat brug af bygningen må påregnes påbud fra Arbejdstilsynet og heraf afledte udgifter. Scenariet vil indebære inoptimale arbejdsgange for beboere og personale når de sværest demente borgere skal transporteres til fælles baderumsfacillitet i Fr. Andersensvej se tabel næste side _2011_ Nybyggeri_Nyvangsparken doc 5/ 6

6 Tabel1: Cost benefit på alternativscenarie "Renovering af Fr. Andersenvej 33" Cost Benefits Lavere søgning til 1-rumsboliger giver erfaringsmæssigt lavere belægningsprocent end nyere 2-rumsboliger. Der må påregnes en lavere søgning til 1- rums boligerne hvilket resulterer i afledte kommunale udgifter når demente borgere forbliver i egen bolig eller anden boligform. Arbejdsmiljømæssige problemstillinger, herunder ubekendte udgifter forbundet med eventuelle påbud eller påtaler fra Arbejdsmiljøtilsynet. De reele arbejdsmiljøproblemer gør sig gældende for pasningen af de dårligste beboere der udgør cirka halvdelen af beboerne. Beboerne vil skulle anvende fælles baderum i det tilstødende Nyvangsparken. Arbejdsgangen er særlig uhensigtsmæssig set i lyset af de demente borgeres behov for vante og afgrænsede omgivelser. Lavt omkostningsniveau for scenarie; anslået beløb til renovering kr. (renovering af vinduer og udskiftning af gulvbelægning). Husleje I: Huslejeindtægter fra boligerne i Fr. Andersensvej 33 (Det gl. amtsplejehjem) udgør kr/år. Herudover vil et nybyggeri afstedkomme merudgift for drift af servicearealer på anslået kr/år. Husleje II: Nybyggeri i almennyttigt regi vil pålægge borgerne en væsentlig højere husleje og derigennem belaste det kommunale budget med en anslået merudgift til boligydelse på kr/år efter statsrefusion. Denne udgift undgås ved alternativscenariet. Det forventes dog, at denne udgift kan afholdes indenfor budgettet til boligstøtte, da det forudsættes, at en andel af borgerne i forvejen modtager boligstøtte. Husleje for ledige almennyttige demensboliger: Kalundborg Kommune er forpligtiget til at betale den relativt høje husleje for ubeboede almennyttige demensboliger. Udgiften hertil vil være begrænset så længe boligerne er nye og attraktive. Fortsat bygningsdrift (vedligehold mv.): Beregnede udgifter på boligdelen af Fr. Andersensvej 33 udgør en fortsat omkostning på kr./år. (inkl kr/år på Vej-&-Park-budget.). Omkostningerne overgår ved nybyggeri til boligselskab. Opsummering: Engangsudgift for alternativt scenarie "Renovering af Fr. Andersensvej 33" kr Merindtægt/-udgift pr. år ved alternativt scenarie "Renovering af Fr. Andersensvej 33" i stedet for nybyggeri: Fortsat huslejeindtægt (33 boliger) kr/år Driftsudgift til servicearealer v. nybyggeri kr/år Fortsat bygningsdrift kr/år Årlig besparelse ved scenarie "Renovering af Fr. Andersensvej 33" i stedet for Scenarie "Nybyggeri" (negativ saldo=penge i kommunekassen) kr/år 0326_2011_ Nybyggeri_Nyvangsparken doc 6/ 6