Kommunens økonomiske forpligtigelser i forhold til alment byggeri. Byudvikling Byplan

Transkript

1 By- og Kulturforvaltningen Kommunens økonomiske forpligtigelser i forhold til alment byggeri I dette notat gennemgås de forskellige former for økonomiske forpligtigelser, som Odense Kommune har overfor almene boliger. Notatet indledes med en generel omtale af den økonomiske struktur i den almene sektor. Herefter gennemgår Kommunens forskellige økonomiske forpligtigelser. Generelt om den økonomiske struktur i den almene sektor Der er ca almene boliger i Odense, heraf er ca familieboliger, ca. 700 ældreboliger og ca ungdomsboliger. Almene boliger er organiseret i afdelinger som igen er organiseret i boligorganisationer. Der er 15 boligorganisationer med i alt 265 afdelinger i Odense. I forhold til økonomien er afdelingerne den centrale enhed. Det skyldes at hver afdeling udgør en selvstændig økonomisk enhed. Hvert enkelt nybyggeri opføres som en selvstændig afdeling. Den enkelte boligafdelings indtægter, primært husleje, skal svare til afdelingens udgifter herunder udgifter til betaling af lån og opsparing til vedligeholdelse. Dette kaldes også balancelejeprincippet. Enkelte af de væsentligste udgiftsposter gennemgås nedenfor. Byudvikling Byplan Nørregade Odense C Tlf Byplankontoret@odense.dk DATO 11. august 2016 REF. TARN Kapitaludgifter Nyt alment byggeri finansieres primært ved optagelse af realkreditlån. Lånet afbetales over afdelingens drift. Når lånet er betalt fortsætter afdelingen med at betale et tilsvarende beløb til boligorganisationens dispositionsfond og Landsbyggefonden Vedligeholdelse Udgiften til almindelig vedligeholdelse indgår i den almindelige årlige drift. Det drejer sig om mindre reparationer og andre opgaver, som forventes at forekomme hvert år. Herudover spares der op til periodisk vedligeholdelse, som er opgaver der kun gennemføres med flere års mellemrum. For hver afdeling er der udarbejdet en drifts- og vedligeholdelsesplan, der dækker mindst 10 år. På grundlag af planen, henlægges der hvert år et passende beløb til vedligeholdelse. Det er beboerne i den enkelte afdeling, der afgør væsentlige forhold vedr. afdelingens drift, herunder godkendelse af budget og regnskab, beslutning om forbedringsarbejder, fastlæggelse af husorden m.v. Beslutninger vedrørende den daglige drift varetages oftest af en afdelingsbestyrelse valgt af beboerne, mens alle større beslutninger herunder godkendelse af budget og gennemførelse af forbedringsarbejder skal godkendes af afdelingsmødet (afdelingens generalforsamling).

2 Huslejeniveauet i Odense almene boligerne Den gennemsnitlige husleje i almene boliger i Odense er på 662 kr./m² pr. år. Det er et meget lavt niveau sammenlignet med resten af landet. Der er kun enkelte jyske kommuner, der har et lavere huslejeniveau. Generelt er udviklingen i huslejeniveauet meget stabil, og følger den almindelige inflation. Huslejeniveauet i 6-byerne København Aalborg Aarhus Odense Esbjerg Randers Årlig m² leje 918 kr. 758 kr. 774 kr. 662 kr. 661 kr. 691 kr. Afdelinger i økonomiske vanskeligheder En afdeling kan komme i økonomiske vanskeligheder, hvis de løbende driftsudgifter overstiger den husleje, som boligerne kan lejes ud til og afdelingerne kan risikere at mangle huslejeindtægt. Der er ikke afdelinger i Odense, som har væsentlige udfordringer med udlejning. Den samlede udgift til tab ved lejeledighed i 2015 udgjorde kun 0,48 % af den samlede huslejeindtægt. Størsteparten af dette skyldes boliger som midlertidig ikke udlejes på grund af renovering. Ved mindre eller kortvarig manglende udlejning, skal den manglende husleje dækkes af boligorganisationen. Ved større og længerevarende udlejningsvanskeligheder skal der findes en permanent løsning, der enten bringer økonomien i balance eller afvikler afdelingen. Typisk vil man i samarbejde med Landsbyggefonden gennemføre en kapitaltilførsel eventuelt suppleret med driftsstøttelån. Der har i mindst 10 år, ikke været afdelinger i Odense, som har haft så væsentlige økonomiske vanskeligheder, at det har været nødvendigt med udefrakommende assistance til økonomisk genopretning. Hvis det vurderes, at økonomien ikke kan bringes i balance, kan en afvikling kommer på tale. Det er i dette tilfælde, at eventuelle lånegarantier risikerer at komme til udløsning. Det skal understreges, at det er meget sjældent, at hel eller delvis afvikling af en almen boligafdeling kommer på tale. Når det sker, er det typisk i udkantsområder, hvor boligerne er i overskud. Afvikling kan ske ved enten salg eller nedrivning. Nedrivning vil i realiteten kun finde sted med støtte fra Landsbyggefonden, da de øvrige interessenter har en økonomisk udgift ved nedrivning. Landsbyggefonden har en pulje, som kan anvendes til at støtte nedrivning. Nedrivning kan kun støttes, hvis der er 1) meget omfattende og alvorlige byggeskader, 2) ved bytransformation i ghettoområder eller 3) ved alvorlige udlejningsproblemer (udkantsproblemer). 2

3 Der arbejdes til dels med bytransformation i den fysiske helhedsplan for Vollsmoseafdelingerne på Åsumvej, som pt. er under planlægning. Der findes ikke afdelinger i Odense, som falder under 1 og 3. I andre tilfælde vil en nedrivning skulle finansieres uden Landsbyggefondens medvirken. Da der ofte er tale om væsentlige udgifter til udbetaling af restgæld (som i de fleste tilfælde er omfattet af kommunal garanti), er renovering ofte den eneste økonomisk farbare vej. Puljen til nedrivning er desuden baseret på kapitaltilførselsordningen. Der vil altså også ved nedrivning blive tale økonomisk medvirken fra kommunen. Kommunens økonomiske forpligtigelse i forhold til den almen sektor Kommunen påtager sig økonomiske forpligtigelser ved alment nybyggeri eller ved større renoveringssager, hvor Landsbyggefonden medvirker. Det kan også forekomme, at det er nødvendigt med garantistillelse i mindre forbedringsager. Økonomiske forpligtigelser omfatter - Engangstilskud (grundkapitalindskud og kapitaltilførsel) - Løbende drifts-/ydelsesstøtte (gamle ordninger, ungdomsboligbidrag og renoverede ungdomsboliger) - Garantistillelser - Anvisningspligt Sidst i afsnittet er der en skematisk opstilling af, hvilke forpligtigelser kommunen påtager sig ved de enkelte sagstyper. Engangstilskud Engangstilskud omfatter grundkapitalindskud i forbindelse med nybyggeri, og kapitaltilførsel i tilknytning til renoveringssager. Grundkapitalindskud Ved nybyggeri skal kommunen betale 10 % af den samlede anskaffelsessum i grundkapitalindskud. Indskuddets størrelse er fastlagt i loven. Historisk har størrelsen på det kommunale grundkapitalindskud varieret, da nyt alment byggeri er blevet brugt som konjunkturregulator. I de seneste år, har størrelsen på grundkapitalindskuddet indgået i de årlige økonomiforhandlinger mellem staten og KL. Grundkapitalindskuddets størrelse fra 1994 til nu. Årstal Grundkapitalindskud 7% 14% 7% 14% 7% 14% 10% Det er kommunen selv, der beslutter, hvor stort et beløb, der skal afsættes til grundkapitalindskud. Beløbet kan derfor reguleres ved den årlige budgetforhandling. Odense Kommune har pt. afsat 15,6 mio. kr. i budgettet årligt til dette formål. Herudover har Odense Kommune fået tildelt 30 mio. kr. fra den 3

4 statslige pulje til nye almene familieboliger til anvendelse i 2017 og Midlerne er øremærket til at betale en del af kommunens grundkapitalindskud til familieboliger. Nedenfor er en oversigt over hvilke tilsagn, der er givet til nybyggeri i perioden Der er i perioden kun givet tilsagn til nye ungdomsboliger. Projekt Antal boliger Grundkapitalindskud Viva Ridehusgade Odeon Cortex Park Byens Ø Slagtehusene Stenfiskerkajen Kongens Torv Otto Baches Vej Vindegade Cortex Park Kapitaltilførsel Ordningen anvendes til almene boligafdelinger, som har behov for at få tilført kapital for at sikre en forsvarlig fremtidig drift. Der kan både være tale om kapitalgenopretning i afdelinger, som er økonomiske nødlidende, og om kapitalindskud i forbindelse med renoveringssager, hvor fuld lånefinansiering vil bringe afdelingen i økonomiske vanskeligheder. Størrelsen af kapitaltilførslen vil altså afhænge direkte af afdelingens aktuelle økonomiske situation / økonomiske situation efter en eventuel renovering. Ved en kapitaltilførsel medvirker både boligorganisationen, långivende realkreditinstitut, Landsbyggefonden og beliggenhedskommunen efter følgende fordelingsnøgle: Boligorganisation 1/5 Realkreditinstitut 1/5 Landsbyggefond 2/5 Kommune 1/5 4

5 Landsbyggefonden kan som supplement til kapitaltilførsel yde driftsstøttelån, hvis der ikke kan opnås en forsvarlig økonomisk drift på baggrund af støtte via kapitaltilførselsordningen. Kapitaltilførsel er adgangsbilletten til driftslån. Kapitaltilførselen vil således være det sidste, som bortfalder. Aktuelt er der godkendt medvirken til kapitaltilførsel i forbindelse med renovering af afdelingerne Munkebjergparken, Dianavænget og Uffesvej/Højstruphave. Det forventes, at der vil komme yderligere projekter i de førstkommende år bl.a. Højstrupparken, Risingparken, Korsløkke C og de tre Vollsmose-afdelinger langs Åsumvej. Status fremgår af nedenstående skema: Status Område Antal boliger Kapitaltilførsel (kommunens andel) Igangværende Dianavænget Munkebjergparken Uffesvej og Højstruphave Under vedtagelse Højstrupparken Under forberedelse Afd. langs Åsumvej Korsløkkeparken C 225 Skt. Klemensparken 238 Riisingparken 147 Holstedvej 23 Vollsmose Allé Parkvej/Odensevej 118 Lille Glasvej 37 Stjernegården 109 Rødegårdsvej 60 Størrelse på eventuel kapitaltilførsel endnu ukendt Både ved grundkapitalindskud og kapitaltilførsel er der formelt tale om rente- og afdragsfrie lån, som skal tilbagebetales, når afdelingernes økonomi tillader det. Det er Landsbyggefonden, der afgør, hvornår der skal ske tilbagebetaling. Odense Kommune har tidligere fået tilbagebetalt gamle kapitaltilskud. Der er endnu ikke påbegyndt tilbagebetaling af grundkapitalindskud hverken i Odense eller resten af landet. 5

6 Alle sager om engangstilskud behandles enkeltvis politisk, før der gives tilsagn om støtte. Kommunen er ikke forpligtet til at give penge til hverken grundkapitalindskud eller kapitaltilførsel. Kommunens bidrag er dog en forudsætning for projekternes gennemførelse. Kommune har altså ikke forpligtigelser udover de, som allerede er godkendt. Engangstilskud afholdes som udgangspunkt over finansposter, balanceforskydninger. Løbende drift-/ydelsesstøtte Dette dækker over løbende støtte, som udbetales fast til den enkelte almene boligafdeling. Den løbende ydelsesstøtte til almene boliger udgjorde i 2015 godt 5,9 mio. kr. Støtten dækker over forskellige ordninger. Ydelsesstøtte (gamle ordninger) Tidligere bestod kommunens direkte støtte til nye almene boliger også af løbende ydelsesstøtte. Ved tilsagn til nyt alment byggeri blev kommunen altså forpligtet til løbende at betale ydelsesstøtte i lånets løbetid. At kommunerne skulle bidrage til den løbende ydelsesstøtte ophørte for tilsagn givet efter den 1/ I 2015 udgjorde ydelsesstøtten efter de gamle ordninger godt 3,7 mio. kr. Støtten nedbringes løbende i takt med inflationen og udløb af de oprindelige lån. Renoverede ungdomsboliger Almenboligloven indeholder en særlig mulighed for at give løbende ydelsesstøtte til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering, samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger (almenboliglovens 100). Formålet med ordningen et, at begrænse huslejestigningens størrelse ved gennemførelse af disse arbejder. Odense Kommune har anvendt bestemmelsen i en række tilfælde senest til renovering af det tidligere Teknisk Kollegium og Christmas Møller Kollegiet. Sager om renovering efter 100 behandles enkeltvis politisk. I 2015 udgjorde ydelsesstøtten til gennemførte renoveringer efter 100 1,1 mio. kr. Støtten nedbringes løbende i takt med inflationen og udløb af de oprindelige lån. Ungdomsboligbidrag Ved opførelse af nye almene ungdomsboliger forpligtiges kommunen til at yde et løbende driftstilskud pr. m². Tilskuddet blev indført i 1997 for at gøre huslejen lavere i boligerne. Kommunens andel af årlige tilskud for en ny ungdomsbolig udgør ca kr. Tilskuddet øges løbende i takt med inflationen og bortfalder således ikke. 6

7 I 2015 udgjorde ungdomsboligbidraget 1,1 mio. kr. Udgiften stiger i de kommende år i takt med at tilskuddet til nyopførte ungdomsboliger slår fuldt igennem. I 2018 forventes ungdomsboligbidraget således at udgøre ca. 2,7 mio. kr. I alt ser den samlede fremskrivning for den løbende driftsstøtte til almene boliger således ud (i mio. kr.): Ydelsesstøtte (gamle ordninger) 3,7 3,0 3,0 2,8 Ungdomsboligbidrag 1,1 1,2 1,8 2,7 Renoverende ungdomsboliger 1,1 1,1 1,1 1,1 I alt 5,9 5,4 5,9 6,5 Stigningen i udgiften til driftsstøtte ligger indenfor det nuværende budget, da det opvejes af et fald i udgiften til driftsstøtte til private andelsboliger. Alle udgifter til driftsstøtte afholdes af BKF. Løbende driftsstøttet betales af budgetområde 2.4, Byudvikling. Garantistillelser Skal der optages lån i alment byggeri, som overstiger 60 % af ejendomsværdien, kræver det kommunal garanti. Dette forekommer normalt kun i nybyggeri eller ved større renoveringssager (fysiske helhedsplaner). Det kan dog også forekomme ved mindre forbedringsarbejder i øvrige afdelinger med stor gæld fx de tre afdelinger ved Vollsmose Allé og afdelinger med indekslån. Ved større renoveringssager, hvor Landsbyggefonden medvirker, yder Landsbyggefonde 50 % regaranti for de lån, hvor fonden betaler ydelsesstøtte. Aktuelle sager under udførelse med kommunal garanti omfatter: - Fysisk helhedsplaner o Korsløkkeparkerne o Munkebjergparken o Uffesvej/Højstruphave o Dianavænget - Nybyggeri o Cortex Park 2 o Odeon o Vindegade 75 o Stenfiskerkajen o Rugårdsvej 2 o Otto Baches Vej - Øvrige (afdelinger med indekslån) o Søhustoften o Volderslevhaven o Sønderport o Hammerparken 7

8 Værdien af kommunens garantiforpligtigelser opgøres af borgmesterforvaltningen en gang årligt på baggrund af oplysninger fra den enkelte långiver (kreditforeningerne). Ved den seneste opgørelse havde Odense Kommune samlet garantiforpligtigelser på knap 1,9 mia. kr. på boligområdet. Der laves ikke særskilt opgørelse over kommunens garantiforpligtigelser til almene boliger. Almene boliger udgør dog den væsentligste andel af garantiforpligtigelserne. Den anden væsentligste post er private andelsboliger. Herudover er der garantier knyttet op til ældre byfornyelsessager. Forvaltningen fører løbende tilsyn med økonomien i byens almene boligafdelinger. Dette gøres på baggrund af afdelingerens regnskaber og dokumentationspakker, som årligt tilgår forvaltningen. Der er pt. ingen af byens almene boligafdelinger, der har økonomiske vanskeligheder, eller er i aktuel risiko for at komme det. Der er derfor heller ikke kommunale garantiforpligtigelser, hvor der er aktuel risiko for, at de kan komme til udløsning. Afdelingerne lags Vollsmose Allé, hvortil der er knyttet relativt store garantier, er de mest oplagte til potentielt at komme i risikozonen. Det kan ske, hvis der opstår store udlejningsvanskeligheder. I de senere år har der dog været en særdeles god udvikling i udlejningen, og i al væsentlighed har afdelingerne været fuldt udlejet det seneste år. Der er derfor intet, der tyder på, at afdelingerne har potentiale til at komme i økonomiske vanskeligheder. Anvisningspligt Kommune har anvisningspligt til almene ældreboliger og enkelte almene familieboliger. Anvisningspligten betyder at kommune har pligt til at anvise en borger, når en bolig skal genudlejes. Hvis kommunen ikke kan anvise en borger og boligorganisationen heller ikke kan udleje boligen, er kommunen forpligtet til at betale huslejen for den tomme bolig (tomgangsleje), indtil den kan udlejes. Anvisning af borgere til ledige boliger med anvisningspligt varetages af ÆHF eller BSF, som også betaler tomgangsleje. 8

9 Skematisk opstilling Nedefor er en skematisk opstilling af, hvilke økonomiske forpligtigelser kommunen påtager sig i de enkelte sagstyper. Økonomisk forpligtigelse Nybyggeri Renovering (med Landsbyggefondens medvirken) Sagstyper Renoverende ungdomsboliger ( 100) Øvrige forbedringsager Engangstilskud x x Driftsstøtte x Kun ungdomsboliger Garantistillelse Anvisningspligt x x x x Kun ældreboliger Private andelsboliger Private andelsboliger er ikke omfattet af reglerne om almene boliger. Private andelsboligforeninger drives i stedet efter andelsboligloven. Foreningerne er ikke underlagt offentligt tilsyn. Kommunens økonomiske forpligtigelser i forhold til private andelsboligforeninger er meget begrænset. De omfatter begrænsede garantiforpligtigelse vedr. opførelsen, samt udgift til løbende ydelsesstøtte efter nogle gamle ordninger. Udgiften til ydelsesstøtte falder meget kraftigt i disse år, og forventes fuldt udfaset i