Projektbeskrivelse, maj 2008: Energi-optimering af ejendomme i Greve Kommune, via ESCOmodellen

Transkript

1 Projektbeskrivelse, maj 2008: Energi-optimering af ejendomme i Greve Kommune, via ESCOmodellen Beskrivelse og rationale ved ESCO-modellen ESCO-modellen: Den efterfølgende beskrivelse er i hovedtrækkene indholdet i den offentligt-private samarbejdsform, kaldet ESCO-modellen (Energy Service Companies) og er inddelt i 5 overordnede rubrikker: - Baggrund - Hvad er ESCO? - Hvorfor ESCO? - Hvilke faser indeholder et ESCO projekt. - Erfaringer fra udlandet. Baggrund: ESCO-modellen blev udviklet i USA og England i 80 erne og har i disse to lande siden været en udbredt offentlig/privat samarbejdsform. Siden er modellen overført til blandt andet Sverige, hvor der inden for de seneste 5 år er gennemført nogle af Skandinaviens største ejendoms- og energiprojekter, bl.a. i Malmø. Senest med Lund Kommune, der opgraderer 264 ejendomme gennem denne samarbejdsform. Denne model er nu introduceret og anvendt i Danmark, hjulpet på vej af EU s direktiv om energitjenester. Hvad er ESCO? Tankegangen i ESCO-modellen er simpel: De midler, der er bundet i ejendommene i form af energiforbrug, kan reduceres, og reduktionen af energi betaler for renoveringen af ejendommenes energiforbrugende installationer. Det unikke ved ESCO-partnerskabsformen er, at den private part udsteder en garanti for, at energibesparelserne finder sted og fastholdes. Finansiering Investeringerne i ejendommene kan enten finansieres af ESCO-entreprenøren, eller finansiering kan ske ved egne investeringer. Investeringerne betales tilbage ved den opnåede (og garanterede) reduktion i energiomkostningerne. Efter tilbagebetalings-perioden er der altså tale om en nulsumsløsning. Efter at investeringerne har tjent sig selv hjem, får ejendomsejeren den fulde fordel af de reducerede energiomkostninger i årene derefter. 1

2 Garantien Garantien stilles af ESCO-entreprenøren og virker således, at opnås de garanterede besparelser ikke, kompenserer ESCO-entreprenøren ejendomsejeren for de eventuelle manglende energibesparelser. Alternativt gennemfører ESCO-entreprenøren yderligere tiltag for at opnå besparelsen i bygningerne for egen regning. Det er således ESCO-entreprenørens risiko, at besparelserne opnås, og ikke ejendomsejerens (se nedenstående figur). Energiforbrug I dag Tidligere niveau for energianvendelse før gennemførte energiinvesteringer og driftsrelaterede foranstaltninger BESPARELSESGARANTI I morgen Nyt niveau for energianvendelse garanteret af ESCO firmaet i aftaleperioden 5-10 år (aftaleperioden) Tid Hvorfor ESCO? Baggrunden for at indlede et ESCO-partnerskab er varierende, men relevante udfordringer kunne være: Unødvendigt høje drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Utidssvarende indeklima, komfort og funktionalitet af bygningerne. Voksende energiforbrug og stigende energipriser Manglende prioritering til at gennemføre nødvendige investeringer via den traditionelle budgetlægning Manglende kompetencer til at drive ejendommene i perioden med fokus alene på energioptimering. ESCO modellen er i stand til at imødekomme disse udfordringer, så bygningerne kan drives på den mest omkostningseffektive måde og samtidig sikre forbedret indeklima, komfort og funktionalitet. Foranalysen viser, i hvor høj grad det kan lade sig gøre i en nulsumsløsning. Konceptet bygger i sin enkelthed på, at der anvendes garanterede fremtidige energibesparelser til at foretage nødvendige investeringer i bygningsmassen. Ejendomsejeren behøver således ikke selv at have "pungen op af lommen" for at investere i og udvikle sin bygningsmasse på energiområdet. Summen af en række fremtidige energibesparelser investeres i bygningsmassen, og resultatet for den offentlige part bliver: 2

3 Lavere omkostninger til drift og vedligehold Lavere energiomkostninger Derudover opnås som følge af investeringerne også: En velfungerende bygning Forbedret funktionalitet Forbedret indeklima Forbedret vedligeholds og driftsøkonomi. Hvilke faser indeholder et ESCO-partnerskab? Et ESCO-partnerskab inddeles typisk i 4 følgende faser: Forstud Analyse & Projektgennemførel Garanti- & projektopfølgni Ja/n Ja/n 1 Energipartnerskabet tilrettelægges, materiale om de relevante ejendomme samles/ fremskaffes og kategoriseres, udbudsmateriale udarbejdes, og sonderinger af markedet for denne type entrepriser undersøges. Der gennemføres først en prækvalifikationsrunde, hvorunder 3-5 mulige samarbejdspartnere prækvalificeres. Projektet kan standses her (fx hvis interessen ikke er til stede, eller hvis de, der søger prækvalifikation, ikke vurderes relevante) 2 Derefter gennemføres analyse og projektudvikling af de prækvalificerede entreprenører/ operatører, som er en detaljeret gennemgang af hver eneste bygning i projektet. Dette munder ud i et endeligt aftaleforslag/ tilbud med præcisering af tiltag, økonomi og en besparelsesgaranti. Aftalen skal som minimum indeholde detaljerede forslag til tiltag (investeringer), samt en garanti for betalingen af besparelsen i perioden. Ejendomsejeren har retten til (mod betaling af tilbudsvederlag/ honorar) at udnytte alle de ideer og forslag, der kommer frem via tilbuddene. Ejendomsejeren gennemfører - eventuelt med en ekstern rådgiver - en evaluering af de indkomne bud og vælger på baggrund heraf en ESCO partner. Er der ikke et forretningsmæssigt potentiale her, standses projektet (og de indsamlede oplysninger anvendes internt). 3 De i fase 2 foreslåede tiltag (fra alle de bydende) indarbejdes og gennemføres af én entreprenør. Den endelige kontrakt indgås. 3

4 4 I fase 4 følges projektet op, for eksempel via fjernovervågning, uddannelse m.m. for at sikre, at de garanterede besparelser også realiseres. 4

5 Projekt ESCO i Greve Med baggrund i de erfaringer, der er med ESCO-modellen, foreslås det at undersøge muligheden for at etablere et sådant ESCO-partnerskab i Greve. Til den brug er her kort opridset en beskrivelse af et Greve ESCO-projekt: Formål med projektet 1. At få nedbragt energiforbruget i Greve Kommunes ejendomme startende med skolerne og derigennem nedbringe CO2-udslippet generelt. 2. At afprøve den omtalte ESCO-forretningsmodel, og såfremt det er en succes, at medtage yderligere ejendomme i forretningsmodellen. 3. At optimere de berørte ejendomme som følge af forretningsmodellens indhold fx at få moderniseret bygningsdele, der ellers først ville være fornyet langt senere (når en mere bred vedligeholdelsesvurdering omfattede disse bygningsdele fx ved almindelige levetidsbetragtninger) Baggrund for projektet Greve Kommune er via artikler og netværk blevet gjort opmærksom på en forretningsmodel, kaldet ESCO. Andre steder er der opnået positive erfaringer med denne model, fx i Malmø, på Københavns Universitet, i Middelfart Kommune og i Kalundborg Kommune. Disse erfaringer peger på, at det også kan være en anvendelig forretningsmodel for Greve Kommune Herudover er der nu oprettet et egentligt Energi- og Klimapolitisk Udvalg, for at varetage Greve Kommunes politik på området og at sikre fokusering og handlekraft på energi- og klimabevidstheden i kommunen. Bygnings-/ ejendomsområdet er et af de store forbrugsområder for energi/ CO2 og er dermed velegnet som et indsatsområde, hvor udbyttet af indsatsen kan være stor og effekten hurtigt opnåelig. Greve Kommune ønsker derfor at gennemføre energirigtige investeringer, eksempelvis ved at indgå energipartnerskaber, som fx den nævnte ESCO-model, med private partnere. Projektet er således en metode til at undersøge mulighederne for, og økonomien bag, energipartnerskaber. Projektet foreslås gennemført som følger. Kort om forløbet med at afsøge muligheder og rationaler i ESCO-partnerskaber Der inviteres til en konkurrence, ved prækvalifikation. Konkurrencens omdrejningspunkt er en analyse af ejendommene, og et efterfølgende tilbud på driften af dem, incl. forslag til nødvendige investeringer for at opnå besparelser på energiforbruget, der i løbet af en årrække kan tilbagebetale investeringerne. Et vigtigt element er, at entreprenøren skal garantere besparelserne i en fastlagt periode. Der prækvalificeres 3-5 entreprenører. Der betales vederlag for tilbuddet (for at dække entreprenørernes omkostninger til foranalysen), mod at Greve Kommune til gengæld frit kan anvende gode ideer fra alle tilbud, i forhandlingen med den lavestbydende (som her nok må betragtes som højestbydende, idet det bedste tilbud formentlig vil være det, der tilbyder det højeste garanterede afkast til Greve Kommune, når investeringen er tilbagebetalt). 5

6 De prækvalificerede parter skal så gennem et forstudie - som er en slags grovanalyse - give et svar på, om det er muligt at gennemføre et ESCO-partnerskab. Forstudiet munder ud i en vurdering af indsatsområdet, investeringsomfanget og besparelsespotentialet. Herefter afgives tilbud baseret på forstudiets resultater. Tildeling sker efter Økonomisk mest fordelagtig-model, og tilbudet betragtes som en variant af Totalentreprisen, med en tilhørende garanteret driftsperiode. Såfremt foranalysen, eller det efterfølgende tilbud viser, at der ikke er tale om en nulsumsløsning, eller at tilbagebetalingsperioden er for lang, kan projektet standses her. De kr., der påregnes anvendt i projektet, er så tabt, men en række ideer fra analyser og tilbud vil kunne bringes i anvendelse i den normale vedligeholdelsesproces i ejendommene. Dermed kan de formentlig hurtigt forventes indtjent igen. Man kan forestille sig en række mindre business-cases gennemført af Ejendomscentret, med udgangspunkt i foranalysernes resultater. Tilbuddet/ ESCO-modellen i detaljer Bygningsmassen analyseres af de bydende i detaljer. Her analyseres: energistatistik, brugsmønstre, ejendomsfakta, flowskemaer, tilstand af tekniske anlæg m.m. Outputtet er et nøglefærdigt projekt dvs.: Byggeprogram for et samlet projekt Investeringsomfang Garanti for besparelserne Entrepriseaftale og forslag til Garanti, og projektopfølgningsfase Hvis man kombinerer denne fase med en EMO (EnergiMærkningsOrdning) kan der være væsentlige besparelser i tid og økonomi dette undersøges nærmere. Omkostninger ved projektet Som tidligere nævnt skønnes det, at der skal anvendes ca kr. til at gennemføre den første fase i modellen. Pengene skal dække omkostninger ved gennemførelse af et forstudie og til at få udarbejdet et udbudsmateriale (50.000,- kr), at få det kvalitetssikret via en advokat med speciale på området (andre ,- kr) og til at honorere de bydendes foranalyse (fx 4 x ,- kr). Honoreringen skal sikre, at Greve Kommune får retten til at bruge alle gode ideer i tilbuddene, uanset om de vælges som vindere. Herudover skal der anvendes en del ressourcer internt, til fremskaffelse og kategorisering af informationer om ejendommene, driftsomkostninger etc. Umiddelbare risici Garantistillelsen fordrer, at der opstilles rimelige og realistiske forbrugsstipulationer. Et vigtigt forhandlingspunkt vil erfaringsmæssigt være adfærd i bygningerne, dvs. brugernes adfærd. Her skal det meget præcist afdækkes hvor langt entreprenørens ansvar skal gå, og tilsvarende for udbyder (Greve Kommune). Dette er et område, hvor der typisk er mange forbehold i tilbuddene, da det er det måske mest usikre område for en entreprenør at prissætte/ stipulere. 6

7 Der er set eksempler på, at garantien blev udvandet ganske meget, grundet forbehold, og at de økonomiske forudsætninger for projektet dermed ændrede sig radikalt for udbyder undervejs i perioden. Tidsplan Hvis det besluttes at igangsætte et ESCO-projekt i Greve, vil en umiddelbar tidsplan se således ud: 1: Indsamling af informationer, og kategorisering af samme: 6 uger 1: Udarbejdelse af udbudsmateriale, markedsundersøgelser: 6 uger 1: Udbudsbekendtgørelse, samt prækvalifikationsrunde: 9 uger Evt. stop 2: Udbud, omfattende analyse og tilbud fra de prækvalificerede: 12 uger 2: Evaluering af tilbud, valg af ESCO-partner 3 uger Evt. stop 3: Projektgennemførelse 3-5 år 4: Greve Kommune overtager selv herefter alternativt indgås ny kontrakt (nyt udbud). Første fase skønnes således til ca 21 uger fra beslutning om igangsættelse, indtil første vurdering om fortsættelse skal foretages. Omkostningerne til eksterne rådgivere i denne fase er ca ,- kr Næste fase skønnes til ca 15 uger, og herefter skal der træffes den afgørende beslutning om indgåelse af kontrakt eller aflysning. Omkostningerne i denne fase, til honorar for tilbud, er ca ,- kr. Til disse tidsmæssige skøn skal der lægges den nødvendige tid til politiske beslutninger i udvalg og Byråd FB Ejendomscentret 7