Boligunderskud har økonomiske konsekvenser

Transkript

1 Notat Boligunderskud har økonomiske konsekvenser En analyse foretaget af DAMVAD og Dansk Byggeri viser, at hvis der ikke bygges boliger i byerne til de mange, der ønsker at flytte dertil, vil hele Danmark gå glip af et stort vækstpotentiale. Analysens resultater 9. december 2014 Et underskud af boliger har økonomiske konsekvenser både for den specifikke by og for hele Danmark. De positive synergieffekter, der opstår i storbyer, forløses ikke, og det betyder, at Danmark vil gå glip af godt 5 mia. kr., hvis boligmængden ikke øges De største byer er trækplastre for tilflyttere fra hele landet, og frem mod 2020 er der behov for knap flere boliger i Danmark Der vil være mange tilflyttere til især København- og Aarhus-området. Samlet set vil den østjyske millionby efterspørge knap boliger frem mod 2020 og København boliger Selv hvis tilflytterne siver til oplandsområderne, som erstatning for boligunderskuddet i byerne, vil øget pendlingstid reducere den samfundsøkonomiske gevinst af storbysynergieffekten Kontakt Maria Schougaard Berntsen Konsulent, cand.oecon. Tlf Mobil msb@danskbyggeri.dk Anette Sørensen Pressekonsulent Tlf Mobil ans@danskbyggeri.dk Dansk Byggeri Nørre Voldgade 106, 1358 Kbh. K Postbox 2125, 1015 Kbh. K Telefon info@danskbyggeri.dk

2 Boligunderskud har økonomiske konsekvenser Der er stor tilflytning til de største byer i Danmark, og det kræver en omstilling af både land- og byzonerne. Beregninger fra Dansk Byggeri viser, at der frem mod 2020 bliver behov for nye boliger, hvoraf over halvdelen alene efterspørges i de fire største byer. Befolkningssammensætningen i storbyer er typisk kendetegnet ved et relativt højt uddannelsesniveau, og derfor er storbyerne også kendetegnede ved et højere produktivitetsniveau. 1 Der er imidlertid produktivitetsforskelle, der skyldes forhold, som ligger ud over befolkningssammensætningen, og som i øvrigt ligger ud over de forhold, der normalt er bestemmende for produktivitetsudviklingen. Denne produktivitetspræmie kaldes agglomerationseffekten, og den vokser med byens indbyggertal. Det skyldes, at byerne er meget effektive, økonomiske enheder med et mere efficient arbejdsmarked og lettilgængelige faciliteter. Desuden giver de små afstande i byen bedre muligheder for spillover-effekter fra den øgede interaktion mellem borgerne. Det betyder, at en by med dobbelt så mange indbyggere end en anden by, vil have en 2-5 procent højere produktivitet. Den positive effekt opstår blandt andet i form af øget spredning af viden samt specialisering af arbejdskraften, lavere søgeledighed og bedre jobmatch på et større arbejdsmarked. Desuden kan det tilskrives lavere transporttid i byen, idet de fleste faciliteter er tæt på. Produktivitetsforskelle mellem by og land opstår som følge af de kendte produktivitetsdrivere som fx uddannelsesniveau eller kapitalapparat, men agglomerationseffekten ses udover disse drivere. Hvis boligmarkedet i byerne ikke kan matche de mange potentielle tilflyttere, der kommer dertil, medfører det, at den mulige samfundsgevinst, man kunne have opnået, tabes på jorden. Ved en agglomerationseffekt, der svarer til en stigning på 3,5 procent i produktiviteten, svarer det til 5 mia. kroner i tabt bruttoværditilvækst. Nedenstående graf illustrerer, hvordan det samfundsøkonomiske tab ved manglende tilflytning vil materialisere sig for Danmarks 4 største byområder, hvis ikke boligunderskuddet bliver imødekommet. Figur 1: Samfundsøkonomiske tab fra manglende tilflytning som følge af boligunderskuddet (Mia. kr.) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 2-3,5% agglomeration 2 % agglomeration 0,5 0,0 København og omegn Kilde: DAMVAD og Dansk Byggeri Aarhus Odense Aalborg 1 Produktivitetskommissionens Analyserapport 4: Uddannelse og Innovation, 2013 Side 2 af 5

3 Personerne, der flytter til byen, bliver selv mere produktive, fordi de indtræder i et mere efficient arbejdsmarked, der tillader dem at specialisere sig eller at finde et bedre jobmatch. Men også alle byens øvrige beskæftigede bliver mere produktive, fordi de ligeledes bliver bedre i stand til at specialisere sig og samtidig nyder godt af vidensspredningen. Dermed kan tilflyttere løfte hele byens potentiale. Kommunerne kan forsat nå at bygge nye boliger frem mod 2020, men arbejdet skal påbegyndes nu. Hvis kommunen ikke kan imødekommer efterspørgslen på boliger, mistes de produktivitetsgevinster, som kommer hele samfundet til gode, når folk er i stand til at bo i byerne. Flytning fra land til by Det er i høj grad unge og midaldrende, der flytter til byerne, og det skyldes, at mange flytninger er motiveret af uddannelsesstart, lønniveau, nyt job eller bedre beskæftigelsesmuligheder. 2 Det underbygges af nedenstående graf, hvor det ses, at ca. to ud af tre tilflyttere til de 10 største byer i 2013 var i aldersgruppen år. Figur 2: Andel tilflyttere til byen fra anden kommune med en given alder, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Øvrige aldersgrupper årige årige Kilde: Danmarks Statistik De mange tilflyttere til byerne efterlader deres oprindelige hjemstavn bag sig, hvilket kan være alt fra landområder til større provinsbyer. Hvis personen allerede indgår på arbejdsmarkedet, vil det isoleret set efterlade oprindelsesstedet dårligere stillet, da det nu har mistet en del af den etablerede arbejdskraft. Undersøgelser viser dog, at tilstedeværelsen af agglomerationseffekter er meget afhængigt af befolkningstætheden. Det betyder, at hvis et tyndtbefolket landområde oplevede en tilflytning, vil det ikke opleve en stigning i produktiviteten i samme grad som et tætbefolket område, fordi den nødvendige befolkningstæthed til at fordre en agglomerationseffekt ikke er til stede. Derfor kan eksempelvis en fraflytning fra en mindre landsby til en storby være en ren samfundsmæssig gevinst set ud fra et produktivitetsperspektiv. 3 Dertil kommer, at en agglomerationseffekt på 2-5 procents stigning i produktiviteten har større gennemslagskraft, når økonomien er større. 2 fx Glaeser og Gottlieb (2009) 3 Ahrend et al. (2014) Side 3 af 5

4 Der kan dog være andre aspekter, som påvirker samfundsøkonomien negativt. Hvis den efterladte by eksempelvis bliver så lille, at det er nødvendigt at omlægge offentlige systemer, der har været gearet til flere mennesker, eller hvis de tilbageværende jobs i området ikke matcher indbyggernes kvalifikationer. Overordnet set vejer de positive effekter dog tungest. Bosætning i oplandet givet øgede pendlingsomkostninger De mange tilflyttere til byerne kan med andre ord udløse store produktivitetsgevinster, hvilket omsættes til en øget bruttoværditilvækst. Ikke bare til byerne men til hele Danmarks økonomi. Hvis boligunderskuddet ikke modvirkes, betyder det en væsentlig forringelse af de potentielle tilflytteres mulighed for at bosætte sig i samme by, som de arbejder. Det vil betyde, at tilflytterne enten vil undlade at flytte til byen, eller de vil flytte til oplandskommuner og pendle ind til jobbet. Da en stor del af tilflytterne er i alderen år, vil netop jobmuligheder veje tungt i overvejelserne for denne aldersgruppe, og det må antages, at en stor del vil ty til oplandsområderne og pendle ind til arbejdspladsen. Mindre sandsynligt er det, at de ældre aldersgrupper motiveres i samme grad, og en større andel af disse forventes at droppe flytteplanen ved et boligunderskud. Hvis personen flytter, men tvinges til at bosætte sig i randområderne på grund af manglende eller for dyre boliger, deltager vedkommende som en aktiv del af byområdet i økonomisk forstand og er derfor med til at udløse produktivitetsgevinsten. Prisen for dette er øget transporttid, fordi personen er nødt til at pendle til arbejde, og det er associeret med en række omkostninger som blandt andet tabt fri- og arbejdstid samt øget færdsel og træk på infrastrukturen. Dermed vil den øgede pendling reducere gevinsten ved tilflytningen. Hele samfundet går dermed glip af en potentiel gevinst, når boligunderskuddet forhindrer tilflytningen til byerne. Nedenstående graf viser de samfundsøkonomiske omkostninger, der er forbundet alene med øget pendling baseret på andelen af de potentielle tilflyttere, der kan forventes at flytte til oplandsområderne i stedet for byen. Dette gælder personer i de mest studieog erhvervsaktive aldersgrupper, hvor det er sandsynligt, at beskæftigelsesmulighederne vil veje tungt. Figur 3: Samfundsøkonomiske tab fra øget rejsetid som følge af boligunderskuddet Kilde: DAMVAD og Dansk Byggeri Side 4 af 5

5 Metode: Ved at sammenholde den manglende produktivitetseffekt og antallet af potentielt beskæftigede opnås en værdi i kroner og øre, som kan sammenlignes med byens nuværende bruttoværditilvækst. Dette udgør det økonomiske tab, hvis boligunderskuddet ikke imødekommes. Produktivitetsniveauet pr. beskæftiget i byen i 2012 udregnes på baggrund af to ting. For det første det fremtidige potentielle antal af beskæftigede, hvis alle, der ønskede at flytte til byen, gjorde det. For det andet den manglende agglomerationseffekt, der opstår som konsekvens af, en del af tilflytterne ikke kan få bopæl i byen. Antallet af personer, der ønsker at flytte til byen, bygger på analysen Flere ældre kræver flere boliger fra Dansk Byggeri Andelen af byens befolkning, som er beskæftiget, antages at være konstant på et niveau svarende til den seneste opgørelse over beskæftigelsesfrekvenser (2012-tal). Dette anses som et konservativt skøn, da man må forvente, at boligpriserne stiger i en situation med overefterspørgsel. For at have råd til at bosætte sig i byen vil personen derfor typisk være i beskæftigelse eller have høj sandsynlighed for at opnå beskæftigelse. Det medfører, at den beskæftigede andel af bybefolkningen reelt forventes at stige med tiden. Når en person ønsker at flytte til byen, men bliver mødt af et boligunderskud, vil personen enten flytte til de omkringliggende områder til byen eller undlade at flytte. Hvorvidt personen flytter til omkringliggende områder eller afholder sig fra at flytte, bliver estimeret på baggrund af Danmarks Statistiks flyttestatistik og antal af personer i aldersgrupperne år og år i befolkningsfremskrivningen for kommunen. Andelen i hver af de to aldersgrupper er relativt ens på tværs af byerne men der er en tendens til større tilflytning af yngre til de største byer. Derfor bliver fordelingen relativt ens på tværs af byerne. Hvis personen ikke flytter, medfører det et samfundsøkonomisk tab, da produktivitetspræmien ikke bliver udløst. Hvis personen flytter til de omkringliggende områder, vil det være samfundsøkonomisk bedre, end hvis vedkommende afholder sig fra at flytte, da de økonomiske effekter ved at indgå i byens arbejdsmarked udløses. Men det vil stadig have samfundsøkonomiske omkostninger i form af eksempelvis øget tidsforbrug på at pendle. Det skyldes, at rejsetiden i stedet kunne være brugt på at arbejde eller holde fri. De seneste tal prissætter værdien af rejsetid til og fra arbejde til 81 kr. pr. time for både bilister, cyklister og kollektivt rejsende. 4 Omkostningen ved at pendle beregnes som et gennemsnit af distancen fra de kommuner, hvor flest pendler fra, vægtet med antallet af pendlere fra den givne kommune. Ved at sætte denne omkostning i forhold til den distance, der ville blive brugt på transport, hvis personen boede inde i byen, betragtes isoleret den merudgift, som bosættelse udenfor byen medfører. For hver kommunekombination tages gennemsnittet for rejse med hhv. bil og offentlig transport. 4 Transportøkonomiske enhedspriser kan findes på: Side 5 af 5