Bolig- og Byministeriet. aftalt. BOLIG forbedring N Y E L Y F O R S E. vejledning til udlejere og lejere

Transkript

1 Bolig- og Byministeriet aftalt BOIG forbedring B Y F O R N Y E S E vejledning til udlejere og lejere

2 Aftalt boligforbedring er udgivet af Bolig- og Byministeriet, Slotsholmsgade, 3. sal 26 København K ayout: MONTAGEbureauet ApS Fotos: eif Rønby Pedersen (forside, side og 2 samt ved pagina), Jørgen Jørgensen (side 6, 8, 2, 3, 4, 22, 25, 27, 29, 33, 35, 37, 45 og bagside), Michael Harder (side 24), Ole Kirkegaard (side 30), Jens V. Nielsen (side 40 og 46), Bolig- og Byministeriet (side, 6, 8, 2 og 44) og MONTAGEbureauet ApS (forsidebaggrund) Tryk: MUTI SCAN A/S Genoptrykt uændret i nyt oplag: Trykt på Svanemærket papir ISBN

3 aftalt BOIG forbedring Folketinget vedtog den 30. maj 997 lov om byfornyelse. ovens kapitel 5 indeholder reglerne om aftalt boligforbedring. Reglerne om aftalt boligforbedring er en videreførelse af lov om privat byfornyelse, der blev ophævet i forbindelse med lov om byfornyelse. Reglerne om aftalt boligforbedring har til formål at støtte moderniseringen af den del af den ældre private boligmasse, hvor ejendommene ikke er så nedslidte, at de umiddelbart falder ind under den offentlige byfornyelse. Reglerne om aftalt boligforbedring er et supplement til de øvrige instrumenter i byfornyelsesloven til løsning af byfornyelsesbehovet i de enkelte kommuner. I de beboede private udlejningsejendomme (vejledningens kapitel I) er loven bygget op om en aftale mellem udlejer og lejer om forbedring af ejendommen. I tomme private udlejningsejendomme eller ved omdannelse af et ledigt erhvervslejemål til beboelse (vejledningens kapitel II), er det som udgangspunkt udlejer, der fastlægger den nærmere procedure, når der skal gennemføres aftalt boligforbedring. Men udlejer skal i forbindelse med gennemførelsen indhente en afgørelse truffet enten af huslejenævnet eller af byfornyelsesnævnet om lejeniveauet både før og efter arbejdernes gennemførelse. Denne vejledning er primært udarbejdet til brug for de lejere, der står foran at skulle indgå en aftale om boligforbedring. Det anbefales, at man før aftalen indgås, gennemlæser vejledningens kapitel I. Samtidig anbefales det at gennemgå den af Boligministeriet udarbejdede aftaleblanket. Vær opmærksom på, at der findes muligheder for rådgivning m.v. (se nærmere vejledningens kapitel I, afsnit 2.6). Aftaleblanketter og ansøgningsskemaer til brug ved aftalt boligforbedring fås ved henvendelse i de enkelte kommuner, og tillige i Byggecentrum Boghandel. Private ustøttede andelsboliger kan efter kapitel 5 i lov om byfornyelse tillige modtage tilskud til gennemførelse af forbedringsarbejder. Nærmere vejledning herom findes i tilknytning til ansøgningsskemaerne. Boligministeriet December 997 I N D H O D KAPITE Beboede private udlejningsejendomme... 3 KAPITE 2 Tomme private udlejningsejendomme, omdannelse af ledige erhvervsmål til beboelse m.v.... 3

4

5 Beboede private udlejningsejendomme ovens anvendelsesområde. Hvem er omfattet Hvad er omfattet Investeringsramme Offentligt støttet byfornyelse Aftaleprincippet 2. Forhandling ejertilslutning Beboerrepræsentanterne Beboerrepræsentanternes aftalekompetence Kommunalbestyrelsens erklæringer Øvrige rådgivningsmuligheder Gyldig aftale Ugyldig aftale Aftalens indhold 3. Hvilke arbejder kan aftalen omfatte Hvad kan aftalen i øvrigt omfatte Hvordan løses problemer, der ikke er omtalt i aftalen ejefastsættelse 4. Beregning af lejen Fordeling af lejeforhøjelsen ejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v Støtte efter anden lovgivning Dokumentationskrav/ regnskabskrav ejeforhøjelsens ikrafttræden Opkrævning af lejeforhøjelsen Oplysning om aftalt boligforbedring i lejeaftalen Boligstøtte Finansiering og garanti Huslejetilskud 5. Særregel for pensionskasseboliger m.v Tilskuddets størrelse Reservation af tilskud Ansøgning om tilsagn om tilskud Ansøgning om udbetaling af tilskud Udbetaling af tilskud Bortfald af tilskud Erstatningsboliger og vetoret 6. Erstatningsboliger Vetoret Klageadgang 7. Klage til huslejenævnet/ byfornyelsesnævnet Sagsanlæg ved de almindelige domstole Klagefrister Hvis projektet ikke gennemføres 8. ejelovgivningen Udgifter til pojektmateriale og lejernes konsulentbistand Beboede private udlejningsejendomme 3

6 ovens anvendelsesområde. Hvem er omfattet I beboede private udlejningsejendomme, herunder offentligt ejede udlejningsejendomme, kan udlejer og lejere indgå en skriftlig aftale om boligforbedring. oven omfatter både gennemførelse af aftalt boligforbedring i beboelseslejligheder og omdannelse af erhvervsdelen til beboelse i beboelseslejligheder, der delvis anvendes til andet end beboelse - samt enkeltværelser, som ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller ikke er en del af et en- eller tofamiliehus, som udlejer bebor. En aftale om gennemførelse af boligforbedring kan dog ikke omfatte ét eller flere beboelseslejemål (i en i øvrigt beboet privat udlejningsejendom), som på aftaletidspunktet er uudlejede. Det er som udgangspunkt således, at den lejer, der indgår en aftale, skal bo i det pågældende lejemål. I forbindelse med en almindelig genudlejningssituation er det dog tilstrækkeligt, at lejemålet er udlejet, selvom det ikke er beboet. Endvidere er ubeboede, men udlejede lejemål, hvor lejeren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign., omfattet af muligheden for at indgå aftale om boligforbedring. Kapitel 5 i lov om byfornyelse bygger på det matrikulære ejendomsbegreb. D.v.s., at én ejendom svarer til ét matrikelnummer. Dog gælder, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom. Endvidere gælder, at hvis flere (matrikulære) ejendomme, der ejes af samme udlejer, er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og enten har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, så anses de ligeledes som én ejendom. Det samme er tilfældet, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen..2 Hvad er omfattet Efter kapitel 5 i lov om byfornyelse kan alle arbejder i en ejendom og på dennes friarealer omfattes af en aftale om boligforbedring. Reglerne om aftalt boligforbedring bygger ikke på den i lejelovgivningen anvendte sondring mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder..3 Investeringsramme Det er en forudsætning for at kunne gennemføre en aftale om boligforbedring (og dermed for at kunne få tilskud), at der opnås plads inden for den i loven fastsatte årlige investeringsramme (se nærmere afsnit 5). Investeringsrammen fastsættes på de årlige bevillingslove..4 Offentligt støttet byfornyelse Ordningen er et supplement til de øvrige instrumenter til løsning af byfornyelsesbehovet i de enkelte kommuner. Aftale om boligforbedring kan derfor også omfatte beboelsesejendomme, hvor kommunen har truffet en beslutning om f.eks. bygningsfornyelse. Der kan dog ikke ydes tilskud efter både kapitel 5 i lov om byfornyelse og de øvrige kapitler i lov om byfornyelse til det samme arbejde. Der kan endvidere ikke ydes tilskud efter reglerne om aftalt boligforbedring til arbejder, der er omfattet af en beslutning om bygningsfornyelse, hvis der i forbindelse med beslutningen er indgået en aftale om afkald på støtte, jf. lovens 57, stk. og 4. 4 Beboede private udlejningsejendomme

7 2 Aftaleprincippet Ordningen er bygget op omkring en skriftlig aftale mellem udlejer og lejer. Udlejer og lejere får med andre ord mulighed for at forhandle om, hvilke arbejder der ønskes gennemført og herunder også stille krav og betingelser til det samlede projekt. Forhandlingerne skal munde ud i en skriftlig, og for begge parter bindende, aftale. Ordningen kan kun anvendes, hvis de to parter i ejendommen har indgået en sådan skriftlig aftale. Boligministeriet har udarbejdet en aftaleblanket, som altid skal anvendes ved indgåelse af aftaler om boligforbedring efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Kommunen kan beslutte at udpege områder eller konkrete ejendomme, hvor den vil tilskynde udlejer og lejere til at gennemføre aftalt boligforbedring. Det er dog frivilligt, om parterne vil gennemføre en aftale om boligforbedring, ligesom parterne selv kan tage initiativ til at gennemføre aftalt boligforbedring både indenfor og udenfor de af kommunen udvalgte indsatsområder og/eller i de af kommunen udpegede bygninger. Kommunen kan således arbejde aktivt for gennemførelse af aftalt boligforbedring og kan i forbindelse hermed informere generelt om aftalt boligforbedring, og kan yde konsulentbistand i forbindelse med gennemførelse af konkrete boligforbedringsprojekter. Kommunen varetager endvidere sagsbehandlingen af ansøgninger efter reglerne om aftalt boligforbedring og har i forbindelse hermed nogle forpligtigelser. Kommunen deltager herudover ikke i selve beslutningsprocessen og kan bortset fra almindelig byggesagsbehandling m.v. ikke stille krav til aftalen. 2. Forhandling Der er med ordningens udformning tænkt etableret et forhandlingsforløb imellem udlejer og lejere, inden parterne accepterer en beslutning om gennemførelse af et boligforbedringsprojekt. I dette forløb kan deltage såvel lejere, som ønsker at blive boende i ejendommen, som lejere, der ikke ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse. Initiativet til at etablere et forhandlingsforløb kan komme både fra udlejer og lejerne, ligesom kommunen kan opfordre udlejer og lejere til at indgå en aftale om boligforbedring. Der er ikke fastsat regler for, hvordan denne forhandling skal foregå. Det står derfor parterne frit for at vælge den fremgangsmåde, som passer bedst i den konkrete situation. 2.2 ejertilslutning Arbejder og bruttolejeforhøjelser, (dvs. lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud, se nærmere afsnit 5), der skal være omfattet af ordningen, kan kun iværksættes, hvis udlejer og et kvalificeret flertal på mindst 60 pct. af lejerne, skriftligt indgår aftale herom. ejertilslutningen opgøres i forhold til det samlede antal udlejede og beboede beboelseslejligheder/klubværelser i ejendommen på tidspunktet for aftalens indgåelse. Hvis der er lejemål, der i forbindelse med genudlejning er ubeboet, men hvor der er indgået en lejeaftale med en ny lejer, skal dette lejemål medregnes som beboet i opgørelsen af lejertilslutning. I dette tilfælde kan der indgås en aftale om boligforbedring med den indflyttende lejer. For at modvirke, at lejeren bliver fanget af en aftale om boligforbedring, som lejeren har følt sig presset til at indgå for at Beboede private udlejningsejendomme 5

8 opnå lejeaftale om en lejlighed, har lejeren i denne situation ret til, indenfor en frist på 2 uger, at fortryde en indgået aftale om boligforbedring. Udnytter lejeren sin fortrydelsesret, har udlejeren samtidig mulighed for at hæve lejeaftalen. Udlejers mulighed for i en genudlejningssituation at indgå en aftale med en ny lejer gælder kun i den helt specifikke situation, at et enkelt (eller evt. enkelte) lejemål er ubeboet i kortere tid i forbindelse med, at den tidligere lejer er flyttet ud, og der er indgået en lejeaftale med en ny lejer, men denne endnu ikke er flyttet ind. Hvis der er et ubeboet, men udlejet lejemål, hvor lejeren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign., skal dette lejemål ligeledes medregnes som beboet i opgørelsen af lejertilslutningen. Denne midlertidigt fraværende lejer og den nye lejer skal derfor betragtes på samme måde, som de lejere, der bebor ejendommen på aftaletidspunktet. Alle gyldighedsbetingelser skal derfor også være opfyldt i relation til disse lejere. For ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder efter ejerlejlighedsloven, at hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom. Dette indebærer for enkeltvis udlejede ejerlejligheder, at udlejer og lejer skal være enige for at kunne anvende reglerne om aftalt boligforbedring. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, betragtes i kapitel 5 i lov om byfornyelse som én ejendom. Dette betyder, at for disse udlejede ejerlejligheder gælder samme regler som i almindelige udlejningsejendomme, dvs. at der skal være 60 pct. lejertilslutning for at kunne gennemføre arbejder omfattet af loven. Tilsvarende gælder, at hvis flere (matrikulære) ejendomme, der ejes af samme udlejer, er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som enten har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, så anses de ligeledes som én ejendom. Det samme er tilfældet, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Dette betyder ligeledes, at der i en sådan ejendom skal være 60 pct. lejertilslutning beregnet på grundlag af samtlige udlejede 6 Beboede private udlejningsejendomme

9 lejemål (i alle de enkelte matrikulære ejendomme), for at kunne gennemføre arbejder omfattet af loven. Hvis et beboelseslejemål er fremlejet, er det fremlejer og ikke fremlejetager, der i givet fald skal tilslutte sig arbejderne og lejeforhøjelsens gennemførelse. Alle gyldighedsbetingelser skal derfor være opfyldt i relation til fremlejer. Kravet om 60 pct. lejertilslutning indebærer ikke, at en lejer skal acceptere samtlige de arbejder, som aftalen omfatter. (Se nærmere afsnit 6.2). Der stilles ikke krav om kvalificeret flertal, dvs. 60 pct. lejertilslutning, såfremt der alene er tale om gennemførelse af arbejder i den enkelte bolig, dvs. arbejder, som den enkelte lejer kan modsætte sig (se nærmere afsnit 6.2). Det er en betingelse for at indgå en sådan individuel aftale med den enkelte lejer, at samtlige lejere får mulighed for at acceptere gennemførelse af tilsvarende arbejder i deres lejemål. Ved individuel aftale er det en betingelse, at den berørte lejer bebor lejemålet og accepterer gennemførelsen af de pågældende arbejder. Dette gælder dog ikke, hvor et lejemål er ubeboet i forbindelse med genudlejning, men udlejet, jf. ovenfor. Der er imidlertid ikke mulighed for, at udlejer i enhver fraflytningssituation uden videre kan få gennemført vedligeholdelsesog forbedringsarbejder i et lejemål. Der skal således være indgået en lejeaftale med den nye lejer, og der skal indgås en aftale om boligforbedring med denne lejer. Ved en sådan individuel aftale stilles der, som nævnt ovenfor, krav om, at samtlige lejere i en ejendom skal have tilbud om gennemførelse af tilsvarende arbejder i deres lejemål. Der stilles endvidere ikke krav om et kvalificeret flertal, dvs. 60 pct. lejertilslutning, såfremt beboerrepræsentationen indgår en aftale med udlejer (se nærmere afsnit 2.4). 2.3 Beboerrepræsentanterne Udlejer skal inddrage beboerrepræsentanterne i et projekt så tidligt som muligt for at sikre, at den viden, de igennem deres arbejde som beboerrepræsentanter har erhvervet sig om ejendommen og beboerne, indgår i forhandlingsgrundlaget. Udlejeren vil, på grundlag af drøftelserne med beboerrepræsentanterne og inden afholdelse af evt. udgifter, kunne danne sig et indtryk af, om det er hensigtsmæssigt at rette henvendelse til de enkelte lejere med henblik på at forhandle om gennemførelse af aftalt boligforbedring i ejendommen. Tilsvarende vil det være betryggende for lejerne, at udlejers overvejelser diskuteres med beboerrepræsentanterne, som har et særligt kendskab til ejendommens forhold, forinden planerne evt. præsenteres for de enkelte lejere. ovens bestemmelser er ikke til hinder for, at det aftales, at lejerne i forhandlingsforløbet lader sig repræsentere af f.eks. beboerrepræsentanterne. De enkelte lejere afgør selv, i hvilket omfang beboerrepræsentanterne skal forestå forhandlingerne på lejernes vegne. ejelovens 65 - som indeholder regler for beboerrepræsentanternes rettigheder over for udlejer - gælder ligeledes i forbindelse med indgåelse af en aftale om boligforbedring. Derimod gælder lejelovens 66 - som omhandler beboerrepræsentanternes indflydelse på gennemførelse af vedligeholdelsesog forbedringsarbejder - som udgangspunkt ikke ved gennemførelse af arbejder efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Det er dog Beboede private udlejningsejendomme 7

10 muligt at aftale, at en eller flere af bestemmelserne i lejelovens 66 skal gælde (se nærmere afsnit 3.2). Beboerrepræsentanterne har dog også mulighed for - i visse tilfælde - selv at indgå en aftale med udlejer på vegne af de øvrige lejere (se nærmere afsnit 2.4). 2.4 Beboerrepræsentanternes aftalekompetence Beboerrepræsentanterne har den samme aftalekompetence, som gælder efter lejelovens 66 a. Beboerrepræsentanterne kan på vegne af samtlige lejere af beboelseslejligheder indgå en aftale med udlejer. Aftalen skal omfatte både gennemførelse af de af loven omfattede arbejder og en lejeforhøjelse som følge af gennemførelsen af disse arbejder. Aftalen indgås efter de samme regler, som gælder for indgåelse af aftaler mellem udlejer og de enkelte lejere. Da beboerrepræsentanterne ikke repræsenterer lejere i klubværelser, kan en aftale ikke omfatte disse lejere. Beboerrepræsentanterne kan kun indgå en aftale med udlejer, såfremt den aftalte lejeforhøjelse uden tilskud ikke overstiger 64 kr. pr. m 2 bruttoetageareal. Ved beregning af denne beløbsgrænse medregnes arbejder, som beboerrepræsentanterne (inden for de sidste 3 år) har indgået aftale om efter denne bestemmelse i kapitel 5 i lov om byfornyelse (men ikke efter lejelovens 66 a). Den aftalte lejeforhøjelse beregnes i forhold til den samlede ejendom, d.v.s. som den gennemsnitlige lejeforhøjelse pr. m 2 bruttoetageareal, selv om arbejderne kun vedrører en del af ejendommen. Beboerrepræsentanternes adgang til at indgå aftale med udlejer retter sig primært mod arbejder, der vedrører hele ejendommen. Der kan dog også være tale om forbedringer, der skal gennemføres i enkelte lejemål. Inden beboerrepræsentanterne underskriver aftalen med udlejer, skal de indkalde til et beboermøde. På dette beboermøde skal der være flertal blandt de fremmødte lejere (af beboelseslejemålene) for arbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige lejere (af beboelseslejemålene) den beslutning, der blev truffet på mødet. Den skriftlige meddelelse skal indeholde oplysning om, at /4 af lejerne inden 2 uger efter meddelelsen kan forlange, at beboerrepræsentanterne afholder en urafstemning blandt ejendommens lejere (af beboelseslejemål). Beboerrepræsentanterne må således afvente 8 Beboede private udlejningsejendomme

11 udløbet af 2-ugers fristen, før de kan underskrive aftalen med udlejer. Hvis der skal afholdes urafstemning, må de ligeledes afvente udfaldet af denne afstemning, før de i givet fald kan underskrive aftalen. Det bemærkes, at der gælder de tilsvarende mindretalsbeskyttelsesregler som ved indgåelse af aftaler mellem udlejer og lejere. Dette indebærer, at lejerens adgang til at nedlægge veto efter 0 i lov om byfornyelse ligeledes finder anvendelse ved aftaler, som beboerrepræsentanterne har indgået (se nærmere afsnit 6.2). Endvidere kan aftalen udløse ret til en erstatningsbolig (se nærmere afsnit 6.). Endvidere gælder, at den enkelte lejer har adgang til at få prøvet den af beboerrepræsentanterne indgåede aftale efter bestemmelserne i 4 i lov om byfornyelse (se nærmere afsnit 7). 2.5 Kommunalbestyrelsens erklæringer Det er for udlejer som lejere af afgørende betydning, at det samlede projekt, omkostningerne ved dets gennemførelse og de huslejemæssige konsekvenser er grundigt belyst, inden aftale om projektet indgås. Det er derfor fastsat som en gyldighedsbetingelse for aftalen, at udlejer og lejerne før aftalens indgåelse får en skriftlig erklæring fra kommunen om de lejemæssige konsekvenser for det enkelte lejemål. Inden aftalen indgås af beboerrepræsentanterne, skal kommunens erklæring udleveres til samtlige lejere af beboelseslejemål. Erklæringen bør udleveres sammen med indkaldelsen til beboermødet. Erklæringen skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsen for det enkelte lejemål. Erklæringen skal beskrive de huslejemæssige konsekvenser, hvis projektet gennemføres efter reglerne om aftalt boligforbedring. Tilsvarende skal erklæringen beskrive de huslejemæssige konsekvenser, hvis projektet gennemføres efter lejelovgivningens regler. Denne erklæring angiver den maksimale huslejestigning, som udlejer kan kræve. Kommunens erklæring afgives på baggrund af en anmodning fra udlejer. Udlejer skal på kommunens forlangende fremlægge alle nødvendige oplysninger og dokumentation til brug for kommunens behandling af sagen. Der kan f.eks. være tale om oplysninger om forbedringsarbejdernes art, samt angivelse af lejeforhøjelsens størrelse fordelt på de enkelte lejemål både efter reglerne i lejelovgivningen og efter reglerne i kapitel 5 i lov om byfornyelse. Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis aftalen justeres/ændres, kan grundlaget for kommunens erklæring dermed ændres, og kommunen skal afgive en ny erklæring. Hvis de planlagte forbedringsarbejder nødvendiggør, at en eller flere boliger skal fraflyttes, skal udlejer, inden aftalens indgåelse, oplyse kommunen om det forventede behov for, at kommunen stiller erstatningsboliger til rådighed. Kommunen afgør på grundlag af forelagt projektmateriale, om boligerne er ubeboelige, mens arbejderne udføres, og afgiver erklæring herom (se nærmere i afsnit 6.). 2.6 Øvrige rådgivningsmuligheder Både udlejer og lejerne kan inddrage egen partskonsulentbistand. Denne konsulentbistand kan inddrages på et hvilket som helst tidspunkt i gennemførelsesforløbet. Konsulentbistanden kan f.eks. være juridisk eller teknisk. Det er et vilkår for aftalens gyldighed, at udlejer før aftalens indgåelse skriftligt har gjort lejerne opmærksomme på, at de har mulighed for at inddrage konsulent- Beboede private udlejningsejendomme 9

12 bistand. ejerne kan antage konsulentbistand, såfremt mindst /4 af lejerne ønsker det. I ejendomme, hvor der er valgt beboerrepræsentation, kan beboerrepræsentationen antage konsulentbistand. Hvis der ydes konsulentbistand efter aftalens indgåelse, bør der i aftalen være taget højde for, at disse udgifter - indenfor de fastsatte grænser - ligeledes er indeholdt i aftalen. I modsat fald er det nødvendigt at indgå en supplerende aftale (se nærmere afsnit 5.4 og 5.5), for at udgifterne kan medtages i det samlede projekt. Der stilles hverken særlige krav til den pågældendes faglige baggrund eller til forsikringsdækning. Det står således udlejer/- lejer frit for, hvem de vil antage som konsulent. Afhængig af hvilken type rådgivning som ydes, bør det dog overvejes at undersøge, om konsulenten har den fornødne forsikringsdækning. Udgiften til udlejers/lejers konsulent indgår som en del af de samlede ombygningsomkostninger, der danner grundlag for den aftalte lejeforhøjelse (og som der ydes tilskud til). Såfremt der ikke indgås nogen aftale, vil lejernes udgifter til konsulentbistand (indenfor de nedenfor nævnte maksimumbeløb) kunne blive refunderet af Grundejernes Investeringsfond, såfremt udgiften er afholdt senest den 3. december år 2000, og det kan dokumenteres, at udgifterne vedrører konsulentbistand udført for lejerne i forbindelse med forberedelser til en aftale om boligforbedring. Udlejer vil i givet fald selv skulle dække udgiften til egen konsulentbistand (se nærmere afsnit 8.2). Der kan afholdes udgifter til henholdsvis udlejers og lejers konsulentbistand indenfor følgende beløbsgrænser pr. lejemål: De første 5 lejemål kr..500 pr. lejemål De derpå følgende 5 lejemål kr..25 pr. lejemål De resterende lejemål kr. 750 pr. lejemål Hvis f.eks. et projekt omfatter 7 lejemål, vil udlejer og lejerne hver især have mulighed for at antage konsulentbistand for maksimalt kr Kommunen kan beslutte at yde konsulentbistand i forbindelse med gennemførelse af konkrete boligforbedringsprojekter. Denne konsulentbistand er gratis for udlejer og lejerne. I forbindelse med lov om privat byfornyelse oprettede lejernes og udlejernes organisationer en informationstjeneste, Byfornyelseslinien, for privat byfornyelse. Byfornyelseslinien videreføres for aftalt boligforbedring. Byfornyelseslinien er udformet som en konsulenttjeneste og er etableret på de regionale organisationskontorer for grundejere og lejere i Århus, Ålborg, Odense og København. Yderligere oplysninger kan fås på tlf. nr Endelig står det naturligvis begge parter frit for selv at antage og betale udgiften for egen rådgivning. Man kan naturligvis kombinere de forskellige rådgivningsmuligheder efter behov. Det bør aftales, i hvilket omfang udgifter til teknisk rådgivning m.v. i forbindelse med ombygninsarbejdernes planlægning og gennemførelse kan indgå i de samlede ombygningsomkostninger. Der er ikke fastsat maksimumgrænser for disse udgifter. 2.7 Gyldig aftale Det er et vilkår for aftalens gyldighed: at den er indgået på den af Boligministeriet udarbejdede aftaleblanket, at hvis der kræves et kvalificeret flertal, skal udlejer og mindst 60 pct. af lejerne, 0 Beboede private udlejningsejendomme

13 skriftligt acceptere arbejdernes og lejeforhøjelsens gennemførelse (se nærmere afsnit 2.2), at hvis aftalen er indgået mellem udlejer og beboerrepræsentanterne, skal betingelserne i lovens 99, stk. 2, være opfyldt (se nærmere afsnit 2.4), at hvis aftalen er indgået mellem udlejer og den enkelte lejer, skal betingelserne i lovens 98, stk. 2, være opfyldt (se nærmere afsnit 2.2), at udlejer og lejerne før aftalens indgåelse modtager en skriftlig erklæring fra kommunen om de lejemæssige konsekvenser - med og uden tilskud efter reglerne om aftalt boligforbedring - for det enkelte lejemål i hele tilskudsperioden. Erklæringen skal endvidere beskrive de lejemæssige konsekvenser, hvis arbejderne gennemføres efter lejelovgivningen (se nærmere afsnit 2.5), at lejerne, før de modtager kommunens erklæring om de lejemæssige konsekvenser af aftalen, modtager Boligministeriets vejledning om aftalt boligforbedring - til udlejere og lejere, at lejeren i et lejemål, der delvis er udlejet til såvel beboelse som erhverv, og hvor erhvervsdelen omdannes til beboelse, inden aftalens indgåelse får udleveret en afgørelse fra huslejenævnet eller byfornyelsesnævnet om størrelsen af den leje, der ville kunne opkræves, hvis erhvervsdelen var udlejet til beboelse før arbejdernes gennemførelse, at lejerne før aftalens indgåelse får Beboede private udlejningsejendomme

14 underretning om, at de har ret til at antage konsulentbistand (se nærmere afsnit 2.6), at lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de kan afvise gennemførelsen af visse arbejder (veto) (se nærmere afsnit 6.2), at lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de i visse tilfælde har ret til at få tilbudt en erstatningsbolig (se nærmere afsnit 6.), at udlejers meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til lejerne. 2.8 Ugyldig aftale Hvis blot én af ovenfor anførte gyldighedsbetingelser ikke er opfyldt, er aftalen ugyldig, og den vil ikke være omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse Hvis aftalen er ugyldig, kan lejeforhøjelsen ikke beregnes efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. ejeforhøjelsen skal i dette tilfælde beregnes efter lejelovgivningens almindelige regler (se nærmere afsnit 8.), og der ydes ikke tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. 2 Beboede private udlejningsejendomme

15 3 Aftalens indhold Boligministeriet har udarbejdet en aftaleblanket, som altid skal bruges ved indgåelse af aftaler om boligforbedring efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Det er således et vilkår for aftalens gyldighed, at denne aftaleblanket er anvendt. 3. Hvilke arbejder kan aftalen omfatte Efter kapitel 5 i lov om byfornyelse kan alle arbejder i en ejendom og på dennes friarealer omfattes af et projekt efter reglerne om aftalt boligforbedring. Reglerne om aftalt boligforbedring bygger ikke på den i lejelovgivningen anvendte sondring mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder. 3.2 Hvad kan aftalen i øvrigt omfatte Nedenfor anføres eksempler på, hvad udlejer og lejer f.eks. kan tage stilling til som forhold, der skal være en del af aftalen. Der er ikke tale om en udtømmende angivelse, heller ikke indenfor de enkelte punkter. Det påhviler derfor udlejer og lejer - evt. i samråd med deres rådgiver - selv at være opmærksomme på alle de forhold, som kan være aktuelle i den konkrete aftalesituation, og som derfor bør være indeholdt i aftalen. Udlejer og lejer kan f.eks. tage stilling til, om følgende forhold skal være en del af aftalen: Efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, er der ikke noget krav om licitation. Skal de aftalte arbejder udbydes i licitation, og i givet fald hvordan? Kan en del af eller hele forbedringssarbejdet udføres af udlejer som eget arbejde? Hvis der sker budgetoverskridelser, skal dette finansieres over vedligeholdelseskontiene? Eller skal der indgås en supplerende aftale, eller bortfalder aftalen? Hvis der f.eks. kun er tale om mindre overskridelser - f.eks. 5/0 pct. af den aftalte investering - skal udlejer selv afholde dem? Skal budgetafvigelser, der vedrører arbejder, der efter lejelovgivningen betragtes som forbedringsarbejder, kunne finansieres over vedligeholdelseskontiene? (Det bemærkes, at ved budgetoverskridelser kan det være nødvendigt at indgå en supplerende aftale (se nærmere afsnit 5.4 og 5.5)). Ved mindreforbrug, hvor der er aftalt delfinansiering med vedligeholdelsesmidler, skal reduktionen give sig fuldt udslag i nettoberegningsgrundlaget eller i vedligeholdelseskontiene? Skal der være beboerindflydelse under forbedringsperioden, f.eks. ved nedsættelse af et byggeudvalg, hvor det f.eks. samtidigt Beboede private udlejningsejendomme 3

16 fastsættes, hvilke beføjelser byggeudvalget skal have? Skal der ske regulering af forudbetalt leje eller depositum på grundlag af den aftalte lejeforhøjelse? Skal der udarbejdes en projekt- og arbejdsbeskrivelse samt en beskrivelse af kvalitet? Hvem skal revisorpåtegne byggeregnskabet? Hvilke krav skal der stilles til udformningen af byggeregnskabet (udover dem, der fremgår af aftaleblankettens 7)? I hvilke tilfælde skal aftalen ophæves, hvis en eller flere betingelser efterfølgende ikke opfyldes? (Hvis aftalen efterfølgende ophæves, skal lejeforhøjelsen fastsættes efter lejelovgivningens regler, og der vil ikke kunne ydes tilskud til lejeforhøjelsen efter kapitel 5 i lov om byfornyelse). 3.3 Hvordan løses problemer, der ikke er omtalt i aftalen Det er vigtigt at være opmærksom på, at der under selve arbejdets udførelse kan opstå byggetekniske, planlægningsmæssige eller andre problemer, som ikke er omtalt i aftalen. Der bør derfor i aftalen være indeholdt en procedure for, hvordan sådanne problemer i givet fald skal kunne løses, herunder eventuelt om beboerrepræsentanternes rolle. 4 Beboede private udlejningsejendomme

17 4 ejefastsættelse Den fremtidige husleje, som aftales, er bindende, også i forhold til nye lejere - dvs. i tilfælde af genudlejning. ejefastsættelsen efter reglerne om aftalt boligforbedring kan gennemføres således, at de samlede aftalte og dokumenterede udgifter danner grundlag for fastsættelse af huslejestigningen. ejefastsættelsen bliver dermed frigjort fra det maksimum for lejens størrelse - det lejedes værdi - som lejeloven og boligreguleringsloven som hovedregel fastsætter. ejefastsættelsen bliver også frigjort fra reglerne om, at der ved beregning af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring, skal ses bort fra eventuel sparet fremtidig vedligeholdelse. Ovennævnte gælder ligeledes for den lejer, som ikke skriftligt har tilsluttet sig aftalen om arbejdernes gennemførelse, og som ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse. 4. Beregning af lejen Den samlede og endelige bruttolejeforhøjelse - dvs. uden tilskud - kan maksimalt beregnes på grundlag af ydelsen på et 30-årigt annuitetslån med et kontant provenu svarende til de aftalte og dokumenterede udgifter og med en rente svarende til en beregnet gennemsnitlig krone-obligationsrente. Det er den beregnede gennemsnitlige rente på dagen for aftalens indgåelse, der danner grundlag for lejeforhøjelsen (denne rente fremgår af kommunens tilsagn om tilskud). Hvis der registreres en supplerende aftale (se nærmere afsnit 5.4), vil det fortsat være renten på tidspunktet for den oprindelige aftales indgåelse, der skal gælde for den samlede (oprindelige og supplerende) aftale. Den beregning af maksimum for bruttolejeforhøjelsen, som sker på grundlag af ydelsen på det 30-årige annuitetslån, er uafhængig af, hvordan arbejderne rent faktisk (låne)- finansieres. D.v.s. selv hvor udlejer finansierer arbejdernes gennemførelse uden at optage lån, skal beregningen ske på dette (fiktive) grundlag. Udlejer og lejere har naturligvis mulighed for at aftale en lavere lejestigning end den, der maksimalt må aftales efter loven. Udlejer og lejere har herunder mulighed for at aftale, at evt. indestående på ejendommens vedligeholdelseskonti m.v. eller støtte efter anden lovgivning, skal anvendes som delvis finansiering af ombygningsarbejderne. I dette tilfælde er det alene den resterende del af udgiften, der kan danne grundlag for lejeforhøjelsen. 4.2 Fordeling af lejeforhøjelsen Der kan kun ydes tilskud til gennemførelse af aftalt boligforbedring i de udlejede beboelseslejemål (se dog kapitel II). De udgifter, der vedrører erhverv og ejerboliger, herunder lejemål beboet af udlejer, skal derfor fratrækkes i beregningen af bruttolejeforhøjelsen. Bruttolejeforhøjelsen for det enkelte lejemål beregnes på grundlag af de aftalte og dokumenterede udgifter, som er en følge af de arbejder, der er gennemført i det pågældende lejemål. ejeforhøjelse som følge af gennemførte arbejder, der vedrører hele ejendommen, skal fordeles forholdsmæssigt efter lejemålenes bruttoetageareal. I ejendomme, der indeholder såvel beboelse som erhverv, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifterne som følge af gennemførelsen af de aftalte arbejder mellem beboelsesdelen og erhvervsde- Beboede private udlejningsejendomme 5

18 len. Den forholdsmæssige fordeling skal ske i forhold til de respektive deles andel af det samlede areal. I ejendomme, der indeholder lejemål, der delvist anvendes til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, der vedrører både beboelsesdelen og erhvervsdelen. Tilsvarende gælder, at i ejerlejlighedsejendomme, hvor der gennemføres aftalt boligforbedring i en eller flere udlejede ejerlejligheder, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, der vedrører både lejemål og ejerboliger. Den forholdsmæssige fordeling skal ske i forhold til de respektive deles andel af det samlede areal. Ved opgørelsen af ejendommens areal anvendes Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 3 af 27. juni 983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler. 4.3 ejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v. Såfremt der til gennemførelsen af arbejder efter kapitel 5 i lov om byfornyelse anvendes beløb afsat efter 8 og 8 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller efter 22 og 63 a i lov om leje, kan den del af de aftalte og dokumenterede udgifter, som dækkes af disse midler, ikke medregnes ved beregning af bruttolejeforhøjelsen. Det er på denne baggrund vigtigt at være opmærksom på, at det kan være en del af aftaleforholdet, at lejerne får oplyst, hvad der indestår på ejendommens konti efter boligreguleringslovens 8 og 8 b samt lejelovens 22 og 63 a. Udgangspunktet for ordningen med vedligeholdelseskonti i lejelovgivningen er, at de indestående midler tilhører udlejeren, som en del af den indbetalte husleje. Det er derfor udlejeren, der har råderetten over disse midler, som skal bruges fortrinsvis til vedligeholdelse af ejendommen. Samtidig er det udlejeren, der har vedligeholdelsespligten. Denne pligt til at holde ejendommen vedlige er ikke begrænset af det indestående beløb. Udlejeren skal derfor vedligeholde ejendommen, uanset om der er tilstrækkelige midler på vedligeholdelseskontiene. 4.4 Støtte efter anden lovgivning Hvis der til gennemførelsen af arbejderne ydes støtte efter anden lovgivning, kan den del af de aftalte og dokumenterede udgifter, som herved dækkes, ikke medregnes ved beregning af bruttolejeforhøjelsen. 6 Beboede private udlejningsejendomme

19 Det bør dog undersøges, om den støtte, der kan fås efter anden lovgivning, kan ydes til det samme arbejde, som der fås tilskud til efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Hvis dette ikke er tilfældet, skal de forskellige tilskudsordninger anvendes til hvert sit arbejde. 4.5 Dokumentationskrav/regnskabskrav En forelæggelse af ombygningsregnskabet, og hermed en dokumentation for de aftalte og dokumenterede udgifter, der kan danne grundlag for lejeberegningen efter arbejdernes gennemførelse, er normalt en forudsætning for, at lejerne har mulighed for at kontrollere aftalens overholdelse. ejere og beboerrepræsentanter skal derfor have forelagt et regnskab for det samlede projekt. Regnskabet skal være attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor eller af Kommunernes Revisionsafdeling. 4.6 ejeforhøjelsens ikrafttræden ejelovgivningens varslingsregler ved lejeforhøjelse finder ikke anvendelse ved lejeforhøjelser omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse. Udlejer og lejere skal derfor aftale, fra hvilket tidspunkt den ønskede bruttolejeforhøjelse skal træde i kraft. ejeforhøjelse kan ske med 3 måneders varsel i de tilfælde, hvor aftalen ikke indeholder oplysning om tidspunktet for lejeforhøjelsens ikrafttræden. ejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor de aftalte arbejder er gennemført. Kravet om lejeforhøjelse skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og oplysning om fristen for at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, løber klagefristen på 6 uger først fra det tidspunkt, lejeren modtager dem, (se nærmere afsnit 7.3). 4.7 Opkrævning af lejeforhøjelsen Udlejeren må kun opkræve en lejeforhøjelse, hvori det bevilgede tilskud er fratrukket. I private udlejningsejendomme, som ejes af en realrenteafgiftspligtig investor (pensionskasse og forsikringsselskab m.v.), der opnår fritagelse for realrenteafgift efter realrenteafgiftsloven i forbindelse med gennemførelsen af arbejder efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, gælder der en særlig regel. Her kan udlejer højst få en bruttolejeforhøjelse - dvs. en lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud - der i 8 år udgør 85 pct. af lejeforhøjelsen, som er beregnet i overensstemmelse med lovens regler. ejen forhøjes herefter hvert år i 3 år med 5 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Hvis der ydes tilskud efter kapitel 5 i lov om byfornyelse til denne lejeforhøjelse, skal den lejeforhøjelse, som udlejer opkræver, være nettolejeforhøjelsen, dvs. med fradrag af dette tilskud (se nærmere afsnit 5.). Det kan aftales, at den aftalte lejeforhøjelse kan opkræves som en foreløbig lejeforhøjelse, indtil det endelige revisorpåtegnede byggeregnskab er udarbejdet. Når byggeregnskabet er udarbejdet, skal lejen reguleres i overensstemmelse hermed. Den endelige lejeforhøjelse, der opkræves, skal og kan kun beregnes på grundlag af de aftalte og dokumenterede udgifter. Forhøjelsen af lejen efter det 8. år kan ske alene ved udlejers skriftlige meddelelse herom til lejerne efter reglerne i 50 i lejeloven. Beboede private udlejningsejendomme 7

20 4.8 Oplysning om aftalt boligforbedring i lejeaftalen Det skal udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Det skal endvidere fremgå, hvor stort tilskuddet er i de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden. Hvis der f.eks. er aftalt månedsvis lejebetaling, skal det således i lejeaftalen oplyses, hvad tilskuddet udgør pr. måned såvel i perioden, hvor der ydes fuldt tilskud (de første 8 år), som i aftrapningsperioden. Hvis udlejeren ikke opfylder sin oplysningspligt, kan der, indtil dette sker, ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i kapitel 5 i lov om byfornyelse. ejeren kan derfor kræve en eventuel betalt lejeforhøjelse (efter kapitel 5 i lov om byfornyelse) tilbagebetalt. Sag herom indbringes efter de almindelige regler i lejeloven for boligretten. Tilbagebetalingskravet forrentes med en årlig rente, der fastsættes efter 5, stk. og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. 4.9 Boligstøtte Der kan ydes boligstøtte efter de almindelige regler i lov om individuel boligstøtte. Der kan dog ikke ydes særlig byfornyelses- 8 Beboede private udlejningsejendomme

21 boligstøtte efter bestemmelserne i boligstøttelovens kapitel Finansiering og garanti Beregningen af maksimum for bruttolejeforhøjelsen er uafhængig af, hvordan arbejderne rent faktisk finansieres (se nærmere afsnit 4.). Udlejer og lejere har f.eks. mulighed for at aftale, at evt. indestående på ejendommens vedligeholdelseskonti m.v. eller støtte efter anden lovgivning, skal anvendes som delvis finansiering af ombygningsarbejderne. Der kan endvidere være mulighed for at optage lavtforrentede lån i Grundejernes Investeringsfond i forbindelse med en aftale om boligforbedring. For yderligere oplysninger herom kan henvises til Grundejernes Investeringsfond, Vester Voldgade 5, 599 København V, tlf Hvis udlejer optager lån til dækning af de dokumenterede udgifter, som er en følge af gennemførelse af forbedringsarbejderne, kan der opnås statsgaranti for lånet. Der kan ydes garanti for realkreditlån og realkreditlignende lån ydet af et pengeinstitut. ånets nettoprovenu må ikke overstige de dokumenterede udgifter til forbedringsarbejderne, incl. låneomkostninger og eventuelt kurstab. Det er en betingelse, at lånet er ydet mod pant i den forbedrede ejendom. Garantiprocenten er variabel, således at der ydes den højeste garanti for den del af lånet, der er mest risikabelt og omvendt. Garantien er udformet således, at den dækker långivers tab med 80 pct. af den sidst lånte krone. Garantiprocenten aftrappes lineært til 0 pct. af tabet på den først lånte krone. Denne udformning af garantien indebærer, at garantien dækker 40 pct. af tabet, såfremt hele lånet tabes. Tabes kun halvdelen af lånet, dækker garantien 60 pct. af tabet. Garantiprocenten reduceres endvidere lineært i takt med, at lånet tilbagebetales. Hvis f.eks halvdelen af lånet er tilbagebetalt, vil garantiprocenten således kun udgøre halvdelen af de ovenfor nævnte procenter. Hvis der er optaget flere lån til dækning af forbedringsudgifter omfattet af samme tilsagn, beregnes garantien for hvert enkelt lån, idet der til restgælden på lånet tillægges restgælden på foranstående lån. R G A A N T I P R O C E N Garantiprocenten kan generelt udregnes efter følgende formel: Garantipct. = (80-40 x T/R) x R/ idet, T = Det konstaterede tab på lånet R = Den aktuelle nominelle restgæld = ånebeløbet (incl. evt. kurstab) Et eksempel: ånebeløbet udgør.000 kr. Efter at restgælden er nedbragt til 800 kr. bliver lånet nødlidende og der konstateres et tab på 400 kr. Garantipct. = (80-40 x 400/800) x 800/000 = 48 Garantien vil således dække 48 pct. af tabet, svarende til 92 kr. T E N Beboede private udlejningsejendomme 9

22 5 Huslejetilskud Kapitel 5 i lov om byfornyelse åbner mulighed for, at der kan ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen som følge af gennemførelsen af arbejder omfattet af loven. Det er vigtigt at være opmærksom på, at det er en forudsætning for at kunne være omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse, og dermed få tilskuddet, at der opnås plads inden for de fastsatte årlige investeringsrammer for private udlejningsejendomme. Tilskud kan kun bevilges, såfremt arbejdet ikke fysisk er igangsat, når tilsagn om tilskud meddeles. Tilbudsgivning, kontrahering eller indkøb af materialer, anses ikke for igangsættelse. Tilskuddet ydes i 5 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden og beregnes på grundlag af udlejers oplysning om de aftalte og dokumenterede ombygningsudgifter. Tilskuddet udbetales til udlejer, der har pligt til at reducere den aftalte bruttolejeforhøjelse (dvs. lejeforhøjelse uden tilskud) med det udbetalte tilskud (se nærmere afsnit 4.7). ejeren skal i de første 8 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden betale en leje, der udgør 50 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Herefter stiger lejen i hver af de efterfølgende år med 6,25 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Først 5 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden skal lejeren betale den aftalte bruttolejeforhøjelse fuldt ud. Forhøjelsen af lejen som følge af nedsættelse af tilskuddet kan ske alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne efter reglerne i lejelovens Særregel for pensionskasseboliger m.v. I ejendomme ejet af realrenteafgiftspligtige investorer (pensionskasser og forsikringsselskaber m.v.), der opnår fritagelse for realrenteafgift efter realrenteafgiftsloven i forbindelse med gennemførelse af arbejder efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, udgør tilskuddet i 8 år 35 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Herefter nedsættes tilskuddet i hvert af de efterfølgende 3 år med,25 pct. og i hvert af de følgende 5 år med 6,25 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Dette skal sammenholdes med, at disse realrenteafgiftspligtige investorer i de første år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden ikke kan opkræve den fulde bruttolejeforhøjelse (se nærmere afsnit 4.7). ejeren skal således også i dette tilfælde betale en leje, der udgør 50 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse i de første 8 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden. Herefter stiger lejen i hver af de efterfølgende år med 6,25 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Først 5 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden skal lejeren betale den aftalte bruttolejeforhøjelse fuldt ud. Forhøjelsen af lejen som følge af nedsættelse af tilskuddet kan ske alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne efter reglerne i lejelovens Tilskuddets størrelse Tilskuddet kan højst udgøre kr. årligt pr. beboelseslejemål pr. projekt. Der kan i samme kalenderår alene søges om tilskud til flere projekter, hvis det samlede tilskud ikke overstiger kr. årligt pr. lejemål. Tilskud, der udgør mindre end 250 kr. pr. aftale pr. kvartal, udbetales ikke. 5.3 Reservation af tilskud Allerede inden der er indgået en skriftlig aftale mellem udlejer og lejere, kan udlejer - på grundlag af et planlagt projekt - efter 20 Beboede private udlejningsejendomme

23 ansøgning reservere en plads på investeringsrammen. Dermed opnås der på et tidligt tidspunkt sikkerhed for, at der kan ydes tilskud til den aftalte huslejeforhøjelse. Der kan maksimalt reserveres investeringsramme svarende til, at tilskuddet højst udgør kr. årligt pr. bolig pr. projekt (se nærmere afsnit 5.2). Dette beløb beregnes efter samme principper, som ved beregning af den maksimale lejeforhøjelse (se nærmere afsnit 4.), dog fastsættes ydelsen på det 30-årige annuitetslån på grundlag af en rente svarende til en beregnet gennemsnitlig krone-obligationsrente minus pct. point for restløbetid år på den sidste børsdag, der ligger forud for kommunens modtagelse af ansøgning om reservation. Man skal være opmærksom på, at afhængig af renteudviklingen, vil det beløb, der kan opnås tilsagn om tilskud til, således kunne være mindre end det reserverede beløb. Det er vigtigt at være opmærksom på, at reservationen bortfalder, hvis ansøgning om tilsagn om tilskud ikke indsendes senest 9 måneder efter, at reservation er meddelt af kommunen. Tidspunktet for fristens udløb fastsættes som datoen for meddelelse om reservation fra det centrale edb-system til kommunen plus 9 måneder og 4 dage. Datoen for fristens udløb skal fremgå af kommunens meddelelse om reservation til udlejeren. Det er endvidere vigtigt at være opmærksom på, at den nærmere forhandling mellem udlejer og lejer om en aftale kan medføre så betydelige ændringer i forudsætningerne for projektet, at det reserverede beløb ikke vil svare til den endeligt aftalte investering. Det er derfor muligt at justere det reserverede beløb ved at ansøge om supplerende reservation. Det er en forudsætning for en forøgelse af det reserverede beløb, at der er plads på investeringsrammen. Den nævnte frist på 9 måneder for ansøgning om tilsagn om tilskud, forlænges ikke som følge af en supplerende reservation. Ansøgning om reservation samt supplerende reservation skal ske på et af Boligministeriet udfærdiget skema og indsendes til den kommune, hvori ejendommen er beliggende. 5.4 Ansøgning om tilsagn om tilskud Hvis udlejeren ikke forud har reserveret en plads på investeringsrammen, kan dette ske ved indsendelse af ansøgning om tilsagn om tilskud til kommunen. Det er dog vigtigt at Beboede private udlejningsejendomme 2

24 være opmærksom på, at det er en forudsætning for, at ansøgningen kan imødekommes, at arbejderne ikke fysisk er igangsat, inden tilsagn om tilskud meddeles, og at der er plads på investeringsrammen. Hvis aftalen omfatter omdannelse af den del af et blandet lejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal ansøgningen vedlægges en afgørelse truffet af huslejenævnet i medfør af boligreguleringslovens 25 b, stk., 2. pkt. I kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke finder anvendelse, skal ansøgningen dog vedlægges en afgørelse truffet af byfornyelsesnævnet i medfør af lejelovens 59 b, stk., 2. pkt. Afgørelsen skal fastlægge den leje, som efter lejelovgivningens regler lovligt ville kunne opkræves, såfremt erhvervsdelen var udlejet til beboelse, før den blev ombygget til beboelse. Der meddeles tilsagn om tilskud efter følgende retningslinier: Ansøgninger, hvortil der er meddelt reservation, og hvor den aftalte investering ikke overskrider det reserverede beløb, får meddelt tilsagn om tilskud under forudsætning af, at lovens krav i øvrigt er opfyldt. Ansøgninger, hvor den aftalte investering overskrider det reserverede beløb, vil få meddelt tilsagn om tilskud til en investering, der svarer til det reserverede beløb. Der vil endvidere blive meddelt tilsagn til overskridelsen, såfremt der er plads på investeringsrammen. Det kan endvidere være nødvendigt at justere tilsagnet om tilskud ved, at der ansøges om supplerende tilsagn om tilskud. Det er en forudsætning for meddelelse af supplerende tilsagn om tilskud, at der er tale om nøjagtig de samme arbejder, som er omfattet af det tidligere meddelte tilsagn om tilskud. Hvis der er tale om nye arbejder, skal alle betingelser - indgåelse af ny særskilt aftale, at arbejdet ikke må igangsættes, før tilsagn om tilskud er meddelt, etc. - være opfyldt. Det er naturligvis endvidere en forudsætning for at få det supplerende/- nye tilsagn om tilskud, at der er plads på investeringsrammen. Ansøgning om tilsagn om tilskud og supplerende tilskud skal ske på et af Boligministeriet udfærdiget skema, og indsendes til den kommune, hvori ejendommen er beliggende. Ansøgningerne behandles i den rækkefølge, de modtages af kommunen. Mangelfuldt udfyldte ansøgningsskemaer, der efter 22 Beboede private udlejningsejendomme

25 kommunens vurdering ikke opfylder de opstillede krav, kan returneres. Modtagelsestidspunktet for ansøgninger, der har været retuneret til ansøgeren, anses som det tidspunkt, hvor ansøgningen påny modtages af kommunen. Kommunen skal indberette ansøgninger til det centrale edb-system inden 4 dage efter modtagelsen. Ansøgningerne imødekommes i den rækkefølge, de indberettes til og godkendes i det centrale edbsystem. Ansøgninger, der ikke kan imødekommes i det enkelte finansår, tildeles en plads på en venteliste i den rækkefølge, de indberettes i det centrale edb-system. Meddelelser til ansøgeren fra det centrale edb-system skal af kommunen viderebringes til ansøgeren inden 4 dage. 5.5 Ansøgning om udbetaling af tilskud Ansøgning om udbetaling af tilskud indsendes til kommunen efter arbejdernes færdiggørelse på et af Boligministeriet udfærdiget skema. Angår udbetalingen kun en del af det meddelte tilsagn, bortfalder resten af tilsagnet i forbindelse med godkendelse af udbetalingsansøgningen. Hvis de endelige afholdte udgifter til gennemførelse af de arbejder, som er omfattet af aftalen, overstiger de aftalte udgifter (som der er meddelt tilsagn om tilskud til), kan udlejer og lejerne på baggrund af en supplerende aftale justere tilsagnet ved en ansøgning om supplerende tilsagn om tilskud. Dette skal ske senest på tidspunktet for ansøgning om udbetaling af tilskud. Det er en forudsætning for meddelelse af supplerende tilsagn (og dermed for at få tilskud til alle de afholdte udgifter), at der er tale om nøjagtig de samme arbejder, som er omfattet af det tidligere meddelte tilsagn om tilskud. Det er endvidere en forudsætning, at der er plads på investeringsrammen. Ansøgningen om udbetaling af tilskud kan tidligst indsendes til kommunen efter udløbet af klagefristen på 6 uger (se nærmere afsnit 7.3). Ansøgningen skal indeholde oplysninger om de aftalte og dokumenterede udgifter og bruttolejestigninger for hvert enkelt lejemål og skal vedlægges et byggeregnskab, som er attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor eller af Kommunernes Revisionsafdeling. 5.6 Udbetaling af tilskud Tilskuddet ydes med virkning fra datoen for den aftalte lejeforhøjelses ikrafttræden. Tilskuddet udbetales første gang ved udgangen af det første hele kvartal efter, at ansøgning om udbetaling registreres i det centrale edb-system. Udbetalingen sker kvartalsvis bagud til ejendommens ejer. Når tilskuddet efter 8 år skal nedtrappes, sker nedsættelsen hvert år med virkning fra samme dato som lejeforhøjelsens ikrafttræden. Hvis der er klaget over udlejers krav om lejeforhøjelse (se nærmere afsnit 7), udbetales tilskuddet á conto. Når kravet om lejeforhøjelse er endeligt afgjort, reguleres tilskuddet i overensstemmelse hermed. Udlejer har i forbindelse med ansøgning om udbetaling af tilskud pligt til at oplyse, om der er klaget over udlejers krav om lejeforhøjelse. Når kravet om lejeforhøjelse er endeligt afgjort, har udlejer ligeledes pligt til straks at underrette kommunen om afgørelsen. Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning varetager udbetalingen. Udbetaling af tilskud sker med frigøren- Beboede private udlejningsejendomme 23

26 de virkning til den, som på udbetalingstidspunktet er registreret som ejendommens ejer i Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning. Såfremt der efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud sker ejerskifte, har den gamle ejer (sælger) pligt til straks at meddele dette til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning. Tilskud, der ydes efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, medregnes til ejerens skattepligtige indkomst. Derimod skal tilskuddet ikke medregnes til lejerens skattepligtige indkomst. 5.7 Bortfald af tilskud Såfremt beboelseslejemålet efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud ændrer status til ejerbolig eller ændrer anvendelse til andet end beboelse eller nedrives, bortfalder retten til tilskud efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, med virkning fra ændrings- eller nedrivningstidspunktet. Tilsvarende gælder, hvis udlejer flytter ind i beboelseslejemålet. Tilskuddet bortfalder da med virkning fra indflytningstidspunktet. Såfremt beboelseslejemålet efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud ændrer status til privat andelsbolig, skal tilskuddet fra ændringstidspunktet ydes efter reglerne om tilskud til andelsboliger efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Udlejer har i tilfælde af statusændring pligt til straks at meddele dette til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning. Tilskud modtaget efter ændrings- eller nedrivningstidspunktet, skal tilbagebetales. Det tilskud, der er modtaget inden ændrings- eller nedrivningstidspunktet, skal derimod ikke tilbagebetales. 24 Beboede private udlejningsejendomme

27 6 Erstatningsboliger og vetoret 6. Erstatningsboliger Hvis et projekt om aftalt boligforbedring nødvendiggør, at en eller flere boliger skal fraflyttes, fordi boligerne bliver ubeboelige, skal udlejer, inden aftalen indgås, oplyse kommunen om det forventede behov for, at kommunen stiller erstatningsboliger til rådighed. Kommunen afgør på grundlag af det projektmateriale, udlejer fremlægger, om boligerne er ubeboelige, mens arbejderne udføres, og afgiver erklæring herom. Hvis kommunen har vurderet, at gennemførelsen af et projekt om aftalt boligforbedring vil medføre behov for erstatningsboliger, skal udlejeren, senest uge efter aftalens indgåelse, meddele kommunen, hvad det faktiske behov for erstatningsboliger vil være. ejeren kan i tilfælde af midlertidig fraflytning ikke opsiges efter reglerne om opsigelse i lejelovens kapitel XIII. ejeren har således en kontraktmæssig ret til at komme tilbage til beboelseslejemålet efter arbejdernes gennemførelse. Hvis den aftalte lejeforhøjelse - efter fradrag af tilskud - overstiger 80 kr. pr. m 2 bruttoetageareal (998-niveau), har kommunen pligt til at genhuse de lejere, som ikke ønsker at blive boende. I de 80 kr. pr. m 2 bruttoetageareal medregnes lejeforhøjelse for andre forbedringer - både efter lejelovgivningen og efter lov om byfornyelse - der er gennemført inden for de seneste 3 år. ejeren skal senest 6 uger efter, at udlejers meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til lejeren, overfor udlejer fremsætte krav om at få tilbudt en erstatningsbolig. Udlejer skal herefter give meddelelse til kommunen om lejerens krav om at få anvist en erstatningsbolig, ligesom udlejer skal fremlægge dokumentation for, at lejeren har krav på at få anvist en erstatningsbolig. Kommunen skal herefter tilbyde lejeren en passende erstatningsbolig. For at en erstatningsbolig skal kunne anses for passende, skal den mindst have samme størrelse, kvalitet, udstyr og beliggenhed, som den hidtidige bolig. Skønnet over om en erstatningsbolig er af passende kvalitet og udstyr, må i vidt omfang bero på lokale forhold. Ved passende beliggenhed forstås, at erstatningsboligen fortrinsvis skal være beliggende inden for samme boligkvarter eller et tilstødende boligkvarter. Der er dog intet til hinder for, at der anvises en erstatningsbolig i en anden kommune, såfremt lejeren accepterer det. ejligheden anses for at have en passende størrelse, når den mindst har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer, medmindre boligen var overbefolket. Beboede private udlejningsejendomme 25

28 ejeren har ret til at afvise en tilbudt erstatningsbolig én gang, og til at få tilbudt en anden i stedet for, også selv om boligen opfylder kravet om at være passende. Såfremt lejeren har fået anvist en erstatningsbolig, har denne i indtil 2 år efter anvisningen ret til at få tilbudt en anden erstatningsbolig. ejeren har fortrinsret til boliger, der anvises i husstandens tidligere boligkvarter. Hvis erstatningsboligen kun skal anvendes i kortere tid, mens arbejderne udføres (6 måneder, der kan forlænges til 2 måneder), stilles dog ikke de samme krav til boligen. I dette tilfælde er det tilstrækkeligt, at der er rum for hver 2 personer i husstanden. ejere, der har ret til en erstatningsbolig, har ret til godtgørelse af flytteudgifter, medmindre flytteudgifterne på anden måde er godtgjort efter reglerne om aftalt boligforbedring. Godtgørelsen dækkes af den kommune, hvori ejendommen er beliggende. Såfremt lejeren ikke kan godkende den erstatningsbolig, som kommunen tilbyder, skal lejeren gøre indsigelse herom til kommunen senest 6 uger efter, at tilbuddet er fremsat over for lejeren. Dog gælder, at hvis tilbuddet om erstatningsbolig ikke indeholder oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse eller om fristen for at gøre indsigelse, løber fristen på 6 uger først fra det tidspunkt, udlejers oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og oplysning om fristen for at gøre indsigelse er kommet frem til lejeren. Vil kommunen ikke godkende lejerens afvisning af den tilbudte erstatningsbolig, skal kommunen indbringe sagen for byfornyelsesnævnet senest 6 uger efter, at lejers afvisning er kommet frem til kommunen, såfremt kommunen fastholder, at den tilbudte erstatningsbolig opfylder betingelserne for en passende erstatningsbolig. Kommunens afgørelse om anvisning af midlertidig erstatningsbolig kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. 6.2 Vetoret ejeren kan som hovedregel afvise gennemførelsen af arbejder, der alene vedrører den pågældende lejers bolig. Indtil 6 uger efter at udlejers meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til lejeren, har lejeren således mulighed for at afvise sådanne arbejder. Denne mulighed har den lejer, som ikke skriftligt har tilsluttet sig iværksættelsen af arbejder omfattet af loven, og som ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse. Vetoadgangen gælder endvidere, når aftalen er indgået af beboerrepræsentationen. Vetoadgangen gælder dog ikke, hvis der er 00 pct. tilslutning til aftalen, eller hvis der er tale om en individuel aftale mellem udlejer og den enkelte lejer. De arbejder, som den enkelte lejer har mulighed for at gøre indsigelse imod, vil typisk være nyinstallation eller fornyelse af bad eller køkken. Arbejder, der er af almen betydning for boligen eller ejendommen, vil den enkelte lejer ikke kunne afvise gennemførelsen af. Arbejder af almen betydning for boligens eller ejendommens forbedring omfatter:. Arbejder, som sikrer, at boligen eller ejendommen har sædvanlig tidssvarende opvarmningsmulighed, og arbejder som sikrer, at ressourceforbruget søges begrænset gen- 26 Beboede private udlejningsejendomme

29 nem ressourcebesparende foranstaltninger. 2. Arbejder, som afhjælper sundhedsog brandfare. 3. Arbejder, som sikrer boligens eller ejendommens senere forbedring, herunder foranstaltninger, der omfatter installation af basisinstallationer som ventilationskanaler, elinstallationer eller rørgennemføringer til varmt eller koldt vand samt gennemføring af faldstammer med eventuelle grene. Såfremt en lejer har nedlagt veto mod gennemførelse af arbejder i den enkelte bolig, kan udlejer tidligst 5 år efter projektets færdiggørelse gennemføre disse arbejder efter lejelovgivningens regler, medmindre den berørte lejer giver sit samtykke til gennemførelse af arbejderne. Hvis udlejer gennemfører arbejder i det pågældende lejemål, kan der således ikke kræves en lejeforhøjelse for arbejder, der retmæssigt er nedlagt veto imod, hverken i medfør af kapitel 5 i lov om byfornyelse eller i medfør af lejelovgivningen. Først ved genudlejning af det pågældende lejemål kan udlejer hæve lejen, men kun efter lejelovgivningens regler. Beboede private udlejningsejendomme 27

30 7 Klageadgang Klagebehandlingen efter kapitel 5 i lov om byfornyelse sker ved huslejenævn for de ejendomme, som er omfattet af boligreguleringslovens kap. II-V, og ved byfornyelsesnævnet for andre ejendomme. Indbringelse af sager for huslejenævnet henholdsvis byfornyelsesnævnet skal som hovedregel foretages af den af sagens parter, der ønsker en evt. tvist prøvet. Dog gælder, at i de tilfælde, hvor udlejer ikke kan acceptere lejers veto, er det udlejeren, der efter lejers indsigelse skal indbringe sagen, ligesom det er kommunen, der skal indbringe sagen, hvis den ikke vil godkende lejernes afvisning af den tilbudte erstatningsbolig. 7. Klage til huslejenævnet/- byfornyelsesnævnet Følgende sager kan indbringes for huslejenævnet henholdsvis byfornyelsesnævnet: udlejers krav om lejeforhøjelse. hvorvidt de af lejer skriftligt accepterede arbejder opfylder de vilkår for aftalens gyldighed, der er fastsat i lovens 00 (se nærmere afsnit 2.7). lejers afvisning af arbejder, der alene vedrører det pågældende lejemål (veto). hvorvidt de i bekendtgørelsen om aftalt boligforbedring fastsatte bestemmelser er overholdt ved gennemførelsen af aftalen. Hvis der ikke foreligger dokumentation for de afholdte udgifter, eller lejeforhøjelsen ikke er beregnet i overensstemmelse med lovens og bekendtgørelsens regler herom, bortfalder kravet om lejeforhøjelse helt eller delvist. Ved en prøvelse af udlejers krav om lejeforhøjelse, kan spørgsmålet om de udførte arbejders kvalitet set i forhold til lejefastsættelsen ligeledes inddrages. Hvis udlejer ikke vil godkende lejers veto, og udlejer ikke får medhold heri, kan lejeforhøjelse for de af udlejer gennemførte arbejder i den omhandlede bolig ikke gennemføres. 7.2 Sagsanlæg ved de almindelige domstole Afgørelse af, om den indgåede aftale er ugyldig af andre grunde end opfyldelsen af reglerne i lovens 00, samt bestemmelser fastsat i ovennævnte bekendtgørelse, henhører under de almindelige domstole. I det omfang udlejeren og lejerne i forbindelse med arbejdets gennemførelse indgår en aftale om forhold, som ikke reguleres af loven, skal afgørelse af tvister vedrørende denne del af aftalen ligeledes afgøres ved de almindelige domstole, medmindre anden lovgivning indeholder særlige klageregler. 7.3 Klagefrister Hvis lejer ønsker at klage over udlejers krav om lejeforhøjelse, skal sagen indbringes for huslejenævnet henholdsvis byfornyelsesnævnet senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til lejeren. Dog gælder, at hvis kravet om lejeforhøjelse ikke indeholder oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse eller om fristen for at gøre indsigelse, løber fristen på 6 uger først fra det tidspunkt, udlejers oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og oplysning om fristen for at gøre indsigelse er kommet frem til lejeren. Vil udlejeren ikke godkende lejerens veto, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet henholdsvis byfornyelsesnævnet senest 6 uger efter, at lejers veto er kommet frem til udlejeren. Såfremt lejeren ikke kan godkende den erstatningsbolig, som kommunen tilbyder, skal lejeren gøre indsigelse herom til kom- 28 Beboede private udlejningsejendomme

31 munen senest 6 uger efter, at tilbuddet er fremsat over for lejeren. Dog gælder, at hvis tilbuddet om erstatningsbolig ikke indeholder oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse eller om fristen for at gøre indsigelse, løber fristen på 6 uger først fra det tidspunkt, udlejers oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og oplysning om fristen for at gøre indsigelse er kommet frem til lejeren. Vil kommunen ikke godkende lejerens afvisning af den tilbudte erstatningsbolig, skal kommunen indbringe sagen for byfornyelsesnævnet senest 6 uger efter, at lejers afvisning er kommet frem til kommunen, såfremt kommunen fastholder, at den tilbudte erstatningsbolig opfylder betingelserne for en passende erstatningsbolig. Kommunens afgørelse om anvisning af midlertidig erstatningsbolig kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Beboede private udlejningsejendomme 29

32 8 Hvis projektet ikke gennemføres 8. ejelovgivningen Hvis vilkårene for deltagelse i ordningen ikke opfyldes (se nærmere afsnit 2.7) - herunder at den mellem ejer og lejere indgåede aftale tilsidesættes - kan lejeforhøjelsen efter ombygningen ikke beregnes efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. I dette tilfælde kan lejeforhøjelsen kun beregnes efter reglerne i lejelovgivningen, og der kan ikke ydes tilskud til lejeforhøjelsen efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Dette betyder, at udlejer kun kan kræve lejeforhøjelse for gennemførte forbedringer af det lejede inden for grænsen af det lejedes værdi. Der kan ikke kræves lejeforhøjelse for den del af arbejderne, der efter lejelovgivningen er vedligeholdelse, herunder en evt. sparet fremtidig vedligeholdelse. Hvis aftalen mellem udlejer og lejerne er eller bliver ugyldig, eller ophæves inden iværksættelse - dvs. den fysiske iværksættelse af istandsættelses- og forbedringsarbejderne, skal lejelovgivningens regler om gennemførelse af forbedringer og lejelovgivningens regler om lejeforhøjelse som følge af forbedringer, anvendes. Hvis aftalen mellem udlejer og lejerne er eller bliver ugyldig, eller ophæves efter iværksættelsen af istandsættelses- og forbedringsarbejderne, skal kun de regler i lejelovgivningen, som omhandler beregning af lejeforhøjelse som følge af forbedringer, anvendes. 8.2 Udgifter til projektmateriale og lejernes konsulentbistand I de tilfælde, hvor lejerne har antaget konsulentbistand i forbindelse med forberedelser til en aftale om boligforbedring, men hvor der efterfølgende ikke indgås en aftale med ejeren, og udgiften til lejernes konsulentbistand er afholdt senest den 3. december 2000, vil udgifterne til konsulentbistanden, inden for visse beløbsgrænser, kunne kræves refunderet af Grundejernes Investeringsfond. Udlejer skal selv dække evt. udgifter til egen konsulentbistand. 30 Beboede private udlejningsejendomme

33 2 Tomme private udlejningsejendomme, omdannelse af ledige erhvervslejemål til beboelse m.v. ovens anvendelsesområde. Hvem er omfattet Hvad er omfattet Investeringsramme Offentlig støttet byfornyelse Beslutning om gennemførelse af aftalt boligforbedring 2. Hvilke arbejder kan beslutningen omfatte Blandede ejendomme ejefastsættelse 3. Beregning af lejen Fordeling af lejeforhøjelsen ejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v Støtte efter anden lovgivning Udlevering af nævnsafgørelser ejefastsættelsens ikrafttræden Opkrævning af lejen Oplysning om aftalt boligforbedring i lejeaftalen Boligstøtte Finansiering og garanti Huslejetilskud 4. Særregel for pensionskasseboliger m.v Tilskuddets størrelse Reservation af tilskud Ansøgning om tilsagn om tilskud Ansøgning om udbetaling af tilskud Udbetaling af tilskud Bortfald af tilskud Klageadgang Tomme private udlejningsejendomme... 3

34 ovens anvendelsesområde. Hvem er omfattet Udlejere af private udlejningsejendomme kan gennemføre aftalt boligforbedring i ejendomme, hvor samtlige beboelseslejemål lovligt, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, er ubeboede og uudlejede, med henblik på omdannelse af et uudlejet lejemål, der lovligt, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, udelukkende har været anvendt til erhvervsformål, til beboelse, med henblik på omdannelse af den del af et ubeboet og uudlejet lejemål, der lovligt, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, delvist har været anvendt til erhvervsformål, til beboelse. Kravene om, at samtlige beboelseslejemål lovligt er ubeboede og uudlejede, samt at anvendelsen til erhverv har været lovlig, skal være opfyldt både på tidspunktet for anmodning om en nævnsafgørelse om størrelsen om den leje, der kunne opkræves før gennemførelse af aftalt boligforbedring, og på tidspunktet for ansøgning om tilsagn om tilskud (se nærmere afsnit 4.3). Det er vigtigt at være opmærksom på, at ved omdannelsen af et uudlejet lejemål, der lovligt, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, udelukkende har været anvendt til erhvervsformål, til beboelse, skal den seneste anvendelse have været udlejning til erhverv. Hvis ejer selv senest har anvendt lokalerne, er der således ikke tale om et uudlejet lejemål. Det påhviler huslejenævnet/byfornyelsesnævnet at påse, at denne betingelse er opfyldt. Det bemærkes, at den udlejer, som påtænker at omdanne et uudlejet erhvervslejemål til beboelseslejemål, vil kunne vælge at gennemføre omdannelsen enten efter lejelovgivningens regler - med den heraf følgende frie lejefastsættelsesmulighed - eller (med tilskud) efter kapitel 5 i lov om byfornyelse - med den heraf følgende øvre grænse for lejefastsættelsen..2 Hvad er omfattet Efter kapitel 5 i lov om byfornyelse kan alle arbejder i en ejendom og på dennes friarealer omfattes af et projekt efter reglerne om aftalt boligforbedring. Reglerne om aftalt boligforbedring bygger ikke på den i lejelovgivningen anvendte sondring mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder..3 Investeringsramme Det er en forudsætning for at kunne gennemføre aftalt boligforbedring (og dermed for at kunne få tilskud), at der opnås plads inden for den i medfør af kapitel 5 i lov om byfornyelse fastsatte årlige investeringsramme (se nærmere afsnit 4). Investeringsrammen fastsættes på de årlige bevillingslove..4 Offentlig støttet byfornyelse Ordningen er et supplement til den øvrige offentligt støttede byfornyelse. Udlejers beslutning om gennemførelse af aftalt boligforbedring kan derfor også omfatte ejendomme, hvor kommunen har truffet en beslutning om f.eks. bygningsfornyelse Der kan ikke ydes tilskud efter både kapitel 5 i lov om byfornyelse og de øvrige kapitler i lov om byfornyelse til det samme arbejde. Der kan endvidere ikke ydes tilskud efter reglerne om aftalt boligforbedring til arbejder, der er omfattet af en beslutning om bygningsfornyelse, hvis der i forbindelse med beslutningen er indgået en aftale om afkald på støtte, jf. lovens 57, stk. og Tomme private udlejningsejendomme...

35 2 Beslutning om gennemførelse af aftalt boligforbedring Det er i sagens natur udlejeren, der alene træffer beslutning om gennemførelse af aftalt boligforbedring. Udlejer kan træffe beslutning om gennemførelse af aftalt boligforbedring i ejendomme, hvor samtlige beboelseslejemål lovligt er ubeboede og uudlejede. Udlejer kan beslutte dette, selvom der i ejendommen samtidig er udlejede erhvervslejemål. Udlejer kan ligeledes træffe beslutning om at omdanne et uudlejet erhvervslejemål til beboelse. Udlejer kan beslutte dette, selvom der er udlejede og beboede beboelseslejemål i ejendommen. Endelig kan udlejer træffe beslutning om omdannelse til beboelse af den del af et ubeboet og uudlejet lejemål, der lovligt delvist har været anvendt til erhvervsformål. Udlejer kan beslutte dette, selvom der i ejendommen samtidig er udlejede beboelseslejemål og/eller udlejede erhvervslejemål. Kapitel 5 i lov om byfornyelse bygger på det matrikulære ejendomsbegreb. D.v.s., at ét matrikelnummer udgør én ejendom. Dog gælder, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom. Endvidere gælder, at hvis flere (matrikulære) ejendomme, der ejes af samme udlejer, er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som enten har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, så anses de ligeledes som én ejendom. Det samme er tilfældet, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. 2. Hvilke arbejder kan beslutningen omfatte Efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, kan alle arbejder i en ejendom og på dennes friarealer omfattes af et projekt efter reglerne om aftalt boligforbedring. Kapitel 5 i lov om byfornyelse bygger således ikke på den i lejelovgivningen anvendte sondring mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder. 2.2 Blandede ejendomme Hvis der i en beboet privat udlejningsejendom gennemføres aftalt boligforbedring i de udlejede beboelseslejemål, og der samtidig sker omdannelse af et uudlejet erhvervslejemål til beboelse, skal omdannelsen ske efter de i vejledningens kapitel II beskrevne regler, mens gennemførelsen af aftalt boligforbedring i de udlejede beboelseslejemål skal ske efter de i vejledningens kapitel I beskrevne regler. 2 Tomme private udlejningsejendomme... 33

36 3 ejefastsættelse Den fremtidige leje, som udlejer fastsætter efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, vil være bindende også i forhold til nye lejere - dvs. i tilfælde af genudlejning ejefastsættelsen for den del af udgiften, som er omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse, kan gennemføres således, at de samlede dokumenterede udgifter danner grundlag for fastsættelse af lejen. ejefastsættelsen bliver dermed frigjort fra det maksimum for lejens størrelse - det lejedes værdi - som lejeloven og boligreguleringsloven som hovedregel fastsætter. ejefastsættelsen bliver også frigjort fra reglerne om, at der ved beregning af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring, skal ses bort fra eventuel sparet fremtidig vedligeholdelse. Den samlede leje, som udlejer vil kunne opkræve ved udlejning første gang efter arbejdernes gennemførelse, vil bestå af både den leje, som efter lejelovgivningens regler lovligt ville kunne opkræves før gennemførelsen af aftalt boligforbedring, såfremt det ubeboede og uudlejede lejemål var beboet, eller såfremt erhvervslejemålet var udlejet udelukkende til beboelse, eller såfremt erhvervsdelen i det ubeboede og uudlejede blandede lejemål var udlejet til beboelse, og af den lejefastsættelse, som sker på grundlag af gennemførelsen af arbejder omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse. 3. Beregning af lejen Den samlede og endelige bruttoleje efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, dvs. uden tilskud, kan maksimalt beregnes på grundlag af ydelsen på et 30-årigt annuitetslån med et provenu svarende til de dokumenterede udgifter og med en rente svarende til en beregnet gennemsnitlig krone-obligationsrente. Det er den beregnede gennemsnitlige rente på den sidste børsdag, der ligger forud for tidspunktet for meddelelse af tilsagn fra det centrale edb-system til kommunen, der danner grundlag for lejeforhøjelsen. Denne dato fremgår af kommunens meddelelse af tilsagn om tilskud til ansøgeren. Hvis tilsagnet justeres med et supplerende tilsagn om tilskud (se nærmere afsnit 4.3), vil det fortsat være renten i det første tilsagn, der skal anvendes ved beregningen af tilskuddet til den samlede investering. Den beregning af maksimum for bruttolejen, som sker på grundlag af ydelsen på det 30-årige annuitetslån, er uafhængig af, hvordan arbejderne rent faktisk (låne)finansieres. D.v.s. selv hvor udlejer finansierer arbejdernes gennemførelse uden at optage lån, skal beregningen ske på dette (fiktive) grundlag. Udlejer kan naturligvis fastsætte en lavere leje end den, der maksimalt kan fastsættes efter loven. Udlejer har herunder mulighed for at beslutte, at evt. indestående på ejendommens vedligeholdelseskonti eller støtte efter anden lovgivning skal anvendes som delvis finansiering af ombygningsarbejderne. I dette tilfælde er det alene den resterende del af udgiften, der kan danne grundlag for fastsættelsen af lejen. 3.2 Fordeling af lejeforhøjelsen Bruttolejen for det enkelte lejemål beregnes på grundlag af de dokumenterede udgifter, som er en følge af de arbejder, der er gennemført i det pågældende lejemål. Fastsættelsen af lejeforhøjelsen som følge af gennemførte arbejder, der vedrører hele ejendommen, skal fordeles forholds Tomme private udlejningsejendomme...

37 mæssigt efter lejemålenes bruttoetageareal. I ejendomme, der indeholder såvel beboelse som erhverv (aktivt erhverv eller et ledigt erhvervslejemål, som ikke omdannes til beboelse), skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifterne som følge af gennemførelsen af forbedringsarbejderne mellem beboelsesdelen og erhvervsdelen. Den forholdsmæssige fordeling skal ske i forhold til de respektive deles andel af det samlede areal. I ejendommme, der indeholder ubeboede og uudlejede lejemål, der delvist har være anvendt til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, der vedrører både beboelsesdelen og erhvervsdelen, medmindre erhvervsdelen omdannes til beboelse. Ved opgørelsen af ejendommens areal anvendes Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 3 af 27. juni 983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler. 3.3 ejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v. Såfremt der til gennemførelsen af arbejder efter kapitel 5 i lov om byfornyelse anvendes beløb afsat efter 8 og 8 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller efter 22 og 63 a i lov om leje, kan den del af de dokumenterede udgifter, som dækkes af disse midler, ikke medregnes ved beregning af bruttolejeforhøjelsen. 2 Tomme private udlejningsejendomme... 35

38 3.4 Støtte efter anden lovgivning Hvis der til gennemførelsen af arbejderne ydes støtte efter anden lovgivning, kan den del af de dokumenterede udgifter, som herved dækkes, ikke medregnes ved beregning af bruttolejeforhøjelsen. Det bør dog undersøges, om den støtte, der kan fås efter anden lovgivning, kan ydes til det samme arbejde, som der fås tilskud til efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Hvis dette ikke er tilfældet, skal de forskellige støtteordninger anvendes til hvert sit arbejde. 3.5 Udlevering af nævnsafgørelser ejeren skal senest ved den første lejeaftales indgåelse efter arbejdernes gennemførelse have udleveret den afgørelse om førhuslejen fra huslejenævnet/byfornyelsesnævnet, som udlejer har indhentet i forbindelse med ansøgning om tilsagn om tilskud til aftalt boligforbedring. Senest 4 uger efter, at udlejer har modtaget huslejenævnets/byfornyelsesnævnets afgørelse om den leje, der kan opkræves efter ombygningsarbejdernes gennemførelse, skal udlejer udlevere afgørelsen til lejerne (se nærmere afsnit 4.3 og 4.5). Såfremt lejeren ikke får udleveret disse to nævnsafgørelser, kan der ikke opkræves nogen leje for de arbejder, der er gennemført efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Den eneste leje, det herefter er muligt at opkræve, er den leje, som er fastslået af huslejenævnet/byfornyelsesnævnet, som den lovlige leje, der kunne opkræves før arbejdernes gennemførelse (se nærmere afsnit 4.3). Dog vil det ved den første genudlejning efter fraflytning af den lejer, der som den første indgik en lejeaftale efter arbejdernes gennemførelse, være muligt at foretage en lejefastsættelse for disse arbejder. Men lejen kan kun fastsættes efter lejelovgivningens regler, dvs. indenfor grænsen for det lejedes værdi og under hensyntagen til en evt. sparet fremtidig vedligeholdelse. 3.6 ejefastsættelsens ikrafttræden Der kan opkræves en foreløbig lejeforhøjelse, indtil huslejenævnets/byfornyelsesnævnets efter husleje-afgørelse foreligger. Når afgørelsen foreligger, skal lejeforhøjelsen reguleres i overensstemmelse med huslejenævnets/byfornyelsesnævnets afgørelse fra tidspunktet for opkrævning af den første leje i forbindelse med lejeaftalens indgåelse. 3.7 Opkrævning af lejen Udlejeren må kun opkræve en leje, fastsat efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, hvori det bevilgede tilskud er fratrukket. I private udlejningsejendomme, som ejes af en realrenteafgiftspligtig investor (pensionskasse og forsikringsselskab m.v.), der opnår fritagelse for realrenteafgift efter realrenteafgiftsloven i forbindelse med gennemførelsen af arbejder efter reglerne om aftalt boligforbedring, gælder der en særlig regel. Her kan udlejer højst få en bruttoleje, dvs. en leje uden fradrag af tilskud, der i 8 år udgør 85 pct. af den leje, som er beregnet i overensstemmelse med lovens regler. ejen forhøjes herefter hvert år i 3 år med 5 pct. af bruttolejen. Hvis der ydes tilskud efter kapitel 5 i lov om byfornyelse til denne leje, skal den leje, som udlejer opkræver, være nettolejen, dvs. med fradrag af dette tilskud.(se nærmere afsnit 4). Forhøjelsen af lejen efter det 8. år kan ske alene ved udlejers skriftlige meddelelse herom til lejerne efter reglerne i 50 i lejeloven Tomme private udlejningsejendomme...

39 3.8 Oplysning om aftalt boligforbedring i lejeaftalen Det skal udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Det skal endvidere fremgå, hvor stort tilskuddet er i de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden. Hvis der f.eks. er aftalt månedsvis lejebetaling, skal det således i lejeaftalen oplyses, hvad tilskuddet udgør pr. måned såvel i perioden, hvor der ydes fuldt tilskud (de første 8 år), som i aftrapningsperioden. Hvis udlejeren ikke opfylder sin oplysningspligt, kan der, indtil dette sker, ikke beregnes lejeforhøjelse efter de særlige regler i kapitel 5 i lov om byfornyelse. ejeren kan derfor kræve en eventuelt betalt lejeforhøjelse (efter kapitel 5 i lov om byfornyelse) tilbagebetalt. Sag herom indbringes efter de almindelige regler i lejeloven for boligretten. Tilbagebetalingskravet forrentes med en årlig rente, der fastsættes efter 5, stk. og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. 2 Tomme private udlejningsejendomme... 37

40 3.9 Boligstøtte Der kan ydes boligstøtte efter de almindelige regler i lov om individuel boligstøtte. Der kan dog ikke ydes særlig byfornyelsesboligstøtte efter bestemmelserne i boligstøttelovens kapitel Finansiering og garanti Beregningen af maksimum for bruttolejeforhøjelsen er uafhængig af, hvordan arbejderne rent faktisk finansieres (se nærmere afsnit 3.). Udlejer har f.eks. mulighed for at beslutte, at evt. indestående på ejendommens vedligeholdelseskonti m.v. eller støtte efter anden lovgivning, skal anvendes som delvis finansiering af ombygningsarbejderne. Der kan endvidere være mulighed for at optage lavtforrentede lån i Grundejernes Investeringsfond i forbindelse med et projekt om aftalt boligforbedring. For yderligere oplysninger herom kan henvises til Grundejernes Investeringsfond, Vester Voldgade 5, 599 København V, tlf Hvis udlejer optager lån til dækning af de dokumenterede udgifter, som er en følge af gennemførelse af forbedringsarbejderne, kan der opnås statsgaranti for lånet. Der kan ydes garanti for realkreditlån og realkreditlignende lån ydet af et pengeinstitut. ånets nettoprovenu må ikke overstige de dokumenterede udgifter til forbedringsarbejderne, incl. låneomkostninger og eventuelt kurstab. Det er en betingelse, at lånet er ydet mod pant i den forbedrede ejendom. Garantiprocenten er variabel, således at der ydes den højeste garanti for den del af lånet, der er mest risikabelt og omvendt. Garantien er udformet således, at den dækker långivers tab med 80 pct. af den sidst lånte krone. Garantiprocenten aftrappes lineært til 0 pct. af tabet på den først lånte krone. Denne udformning af garantien indebærer, at garantien dækker 40 pct. af tabet, såfremt hele lånet tabes. Tabes kun halvdelen af lånet, dækker garantien 60 pct. af tabet. Garantiprocenten reduceres endvidere lineært i takt med, at lånet tilbagebetales. Hvis f.eks halvdelen af lånet er tilbagebetalt, vil garantiprocenten således kun udgøre halvdelen af de ovenfor nævnte procenter. Hvis der er optaget flere lån til dækning af forbedringsudgifter omfattet af samme tilsagn, beregnes garantien for hvert enkelt lån, idet der til restgælden på lånet tillægges restgælden på foranstående lån. R G A A N T I P R O C E N Garantiprocenten kan generelt udregnes efter følgende formel: Garantipct. = (80-40 x T/R) x R/ idet, T = Det konstaterede tab på lånet R = Den aktuelle nominelle restgæld = ånebeløbet (incl. evt. kurstab) Et eksempel: ånebeløbet udgør.000 kr. Efter at restgælden er nedbragt til 800 kr. bliver lånet nødlidende og der konstateres et tab på 400 kr. Garantipct. = (80-40 x 400/800) x 800/000 = 48 Garantien vil således dække 48 pct. af tabet, svarende til 92 kr. T E N 2 38 Tomme private udlejningsejendomme...

41 4 Huslejetilskud Kapitel 5 i lov om byfornyelse åbner mulighed for, at der kan ydes tilskud til nedsættelse af den leje, som fastsættes som følge af gennemførelsen af arbejder omfattet af reglerne om aftalt boligforbedring. Det er vigtigt at være opmærksom på, at det er en forudsætning for at kunne være omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse, og dermed få tilskuddet, at der opnås plads inden for de fastsatte årlige investeringsrammer for private udlejningsejendomme. Tilskud kan kun bevilges, såfremt arbejdet ikke fysisk er igangsat, når tilsagn om tilskud meddeles. Tilbudsgivning, kontrahering eller indkøb af materialer, anses ikke for igangsættelse. Tilskuddet ydes i 5 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden og beregnes på grundlag af de dokumenterede udgifter. Tilskuddet udbetales til udlejer, der har pligt til at reducere bruttolejen (dvs. den fastsatte leje efter kapitel 5 i lov om byfornyelse uden tilskud) med det udbetalte tilskud (se nærmere afsnit 3.7). ejeren skal i de første 8 år efter lejeaftalens ikrafttræden betale en leje, der udgør 50 pct. af den i medfør af loven fastsatte bruttoleje. Herefter stiger lejen i hvert af de efterfølgende år med 6,25 pct. af bruttolejen. Først 5 år efter lejeaftalens ikrafttræden skal lejeren betale bruttolejen fuldt ud. Forhøjelsen af lejen som følge af nedsættelse af tilskuddet kan ske alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne efter reglerne i 50 i lejeloven. 4. Særregel for pensionskasseboliger m.v. I ejendomme ejet af realrenteafgiftspligtige investorer (pensionskasser og forsikringsselskaber m.v.), der opnår fritagelse for realrenteafgift efter realrenteafgiftsloven i forbindelse med gennemførelse af arbejder efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, gælder der en særlig regel. Her udgør tilskuddet i 8 år 35 pct. af den i medfør af loven fastsatte bruttoleje. Herefter nedsættes tilskuddet i hvert af de følgende 3 år med,25 pct. og i hvert af de efterfølgende 5 år med 6,25 pct. af den fastsatte bruttoleje. Dette skal sammenholdes med, at disse realrenteafgiftspligtige investorer i de første år efter den første lejeaftales ikrafttræden ikke kan opkræve den fulde bruttoleje (se nærmere afsnit 3.7). Forhøjelsen af lejen som følge af nedsættelse af tilskuddet kan ske alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne efter reglerne i 50 i lejeloven. 4.2 Tilskuddets størrelse Tilskuddet kan højst udgøre kr. årligt pr. lejemål pr. projekt. Der kan i samme kalenderår alene søges om tilskud til flere projekter, hvis det samlede tilskud ikke overstiger kr. årligt pr. lejemål. Tilskud, der udgør mindre end 250 kr. pr. tilsagn pr. kvartal, udbetales ikke. 4.3 Reservation af tilskud Inden der gennemføres et projekt om aftalt boligforbedring i de ejendomme og lejemål, der omtales i dette kapitel, skal der altid ansøges om reservation af investeringsramme Der kan maksimalt reserveres investeringsramme svarende til, at tilskuddet højst udgør kr. årligt pr. bolig pr. projekt (se nærmere afsnit 4.2). Dette beløb beregnes efter samme principper, som ved beregning af den maksimale lejeforhøjelse (se nærmere afsnit 3.), dog fastsættes ydelsen på det 30-årige annuitetslån på grundlag af en rente svarende til en beregnet gennem- 2 Tomme private udlejningsejendomme... 39

42 snitlig krone-obligationsrente minus pct. point for restløbetid år på den sidste børsdag, der ligger forud for kommunens modtagelse af ansøgning om reservation. Man skal være opmærksom på, at afhængig af renteudviklingen, vil det beløb, der kan opnås tilsagn om tilskud til, således kunne være mindre end det reserverede beløb. Det er endvidere vigtigt at være opmærksom på, at reservationen bortfalder, hvis ansøgning om tilsagn om tilskud ikke indsendes senest 9 måneder efter, at reservation er meddelt af kommunen. Tidspunktet for fristens udløb fastsættes som datoen for meddelelse om reservation fra det centrale edb-system til kommunen plus 9 måneder og 4 dage. Datoen for fristens udløb skal fremgå af kommunens meddelelse om reservation til udlejeren. Det er muligt at justere det reserverede beløb ved at ansøge om supplerende reservation. Det er en forudsætning for en forøgelse af det reserverede beløb, at der er plads på investeringsrammen. Den nævnte frist på 9 måneder for ansøgning om tilsagn om tilskud, forlænges ikke som følge af en supplerende reservation. Ansøgning om reservation samt supplerende reservation, skal ske på et af Boligministeriet udfærdiget skema og indsendes til den kommune, hvori ejendommen er beliggende. Ansøgninger behandles i den rækkefølge, de modtages af kommunen. Mangelfuldt udfyldte ansøgningsskemaer, der efter kommunens vurdering ikke opfylder de opstillede krav, kan returneres. Modtagelsestidspunktet for ansøgninger, der har været returneret til ansøgeren, anses som det tidspunkt, hvor ansøgningen på ny modtages af kommunen. Kommunen skal indberette indkomne ansøgninger til det centrale edb-system inden 4 dage efter modtagelsen. Ansøgningerne imødekommes i den rækkefølge, de indberettes til og godkendes i det centrale edbsystem. Ansøgninger, der ikke kan imødekommes i det enkelte finansår, tildeles en plads på en venteliste i den rækkefølge, de indberettes i det centrale edb-system. Efter at der er meddelt reservation af investeringsramme efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, skal der indhentes en afgørelse truffet af huslejenævnet i medfør af boligreguleringslovens 25 b, stk.,. pkt. og stk. 2. I kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke finder anvendelse, skal der dog indhentes en afgørelse truffet af byfornyelsesnævnet i medfør af lejelovens 59 b, stk.,. pkt. og stk. 2. Denne afgørelse skal vedlægges ansøgningen om tilsagn om tilskud. Afgørelsen må på ansøgningstidspunktet ikke være mere end 6 måneder gammel Tomme private udlejningsejendomme...

43 Afgørelsen skal fastlægge den leje, som efter lejelovgivningens regler lovligt ville kunne opkræves, såfremt det ubeboede og uudlejede lejemål var beboet, eller såfremt erhvervslejemålet var udlejet udelukkende til beboelse, eller såfremt erhvervsdelen i det ubeboede og uudlejede blandede lejemål var udlejet til beboelse. Huslejenævnet skal for den enkelte lejlighed tage stilling til såvel det lejedes værdi som til budgetlejen, idet nævnet ved sin afgørelse også skal vurdere, om den ansatte leje vil være mere byrdefuld efter reglerne i boligreguleringslovens 5, stk. 4, for det enkelte beboelseslejemål end lejen i de øvrige beboelseslejemål i ejendommen. Denne vurdering vil være relevant i de tilfælde, hvor ombygningen vedrører en ejendom - som defineret i 4 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene - der består af flere bygninger, der ikke alle er ubeboede og uudlejede ved ombygningen. Byfornyelsesnævnet skal for det enkelte lejemål tage stilling til det lejedes værdi. Men før huslejenævnet/byfornyelsesnævnet foretager denne vurdering, skal det, hvor der er tale om ledigt erhverv, undersøge, om der er tale om et uudlejet erhvervslejemål. Hvis dette ikke er tilfældet, f.eks. fordi ejeren selv senest anvendte lokalerne, inden de blev ledige, skal nævnet afvise anmodningen om vurderingen af førlejen. Nævnets afgørelse vedrørende førlejen er bindende i tilfælde af en senere indbringelse for nævnet. Det er en forudsætning for imødekommelse af anmodning om fastsættelse af denne førleje, at der er foretaget reservation af investeringsramme efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. 4.4 Ansøgning om tilsagn om tilskud Når der er foretaget reservation af investeringsramme efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, og der er indhentet en nævnsafgørelse om førlejen, kan der ansøges om tilsagn om tilskud. Ansøgning om tilsagn om tilskud skal, som nævnt ovenfor, vedlægges nævnsafgørelsen om førlejen. Hvis investeringen ikke overskrider det reserverede beløb, vil udlejeren få meddelt tilsagn om tilskud, under forudsætning af, at lovens krav i øvrigt er opfyldt. Hvis investeringen overskrider det reserverede beløb, får udlejeren meddelt tilsagn om tilskud til en investering, der svarer til det reserverede beløb. Der vil endvidere blive meddelt tilsagn til overskridelsen, såfremt der er plads på investeringsrammen. Det kan endvidere være nødvendigt, efter at der er meddelt tilsagn om tilskud, at justere tilsagnet ved en supplerende ansøgning om tilsagn om tilskud. Det er en forudsætning for meddelelse af supplerende tilsagn, at der er tale om nøjagtig de samme arbejder, som er omfattet af det tidligere meddelte tilsagn. Hvis der er tale om nye arbejder, skal ansøgningsproceduren starte forfra med reservation m.m. og alle betingelser - herunder at arbejdet ikke må igangsættes, før tilsagnet er meddelt - skal være opfyldt. Det er endvidere en forudsætning, at der er plads på investeringsrammen. Hvis et tilsagn justeres med en supplerende ansøgning om tilsagn om tilskud, vil det fortsat være renten på tidspunktet for meddelelse af det første tilsagn, der skal anvendes ved beregningen af tilskuddet til den samlede investering. Ansøgning om tilsagn om tilskud samt supplerende tilsagn om tilskud skal ske på et af Boligministeriet udfærdiget skema og 2 Tomme private udlejningsejendomme... 4

44 indsendes til den kommune, hvori ejendommen er beliggende. Ansøgninger behandles i den rækkefølge, de modtages af kommunen. Mangelfuldt udfyldte ansøgningsskemaer, der efter kommunens vurdering ikke opfylder de opstillede krav, kan returneres. Modtagelsestidspunktet for ansøgninger, der har været returneret til ansøgeren, anses som det tidspunkt, hvor ansøgningen på ny modtages af kommunen. Kommunen skal indberette indkomne ansøgninger til det centrale edb-system inden 4 dage efter modtagelsen. Ansøgningerne imødekommes i den rækkefølge, de indberettes til og godkendes i det centrale edb-system. Ansøgninger, der ikke kan imødekommes i det enkelte finansår, tildeles en plads på en venteliste i den rækkefølge, de indberettes i det centrale edb-system. Meddelelser til ansøgeren fra det centrale edb-system skal af kommunen viderebringes til ansøgeren inden 4 dage. 4.5 Ansøgning om udbetaling af tilskud Ansøgning om udbetaling af tilskud indsendes til kommunen efter arbejdernes færdiggørelse på et af Boligministeriet udfærdiget skema. Angår udbetalingsansøgningen kun en del af det meddelte tilsagn, bortfalder resten af det meddelte tilsagn i forbindelse med godkendelse af udbetalingsansøgningen. Ansøgningen skal vedlægges en afgørelse truffet af huslejenævnet i medfør af boligreguleringslovens 25 b, stk. 3. I kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke finder anvendelse, skal ansøgningen vedlægges en afgørelse truffet af byfornyelsesnævnet i medfør af lejelovens 59 b, stk. 3. Udlejer skal i forbindelse med anmodningen om efter husleje-afgørelsen overfor nævnet forelægge et byggeregnskab med oplysning om de afholdte og dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål. Regnskabet skal være attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor eller af Kommunernes Revisionsafdeling. Dette byggeregnskab skal endvidere vedlægges ansøgningen om udbetaling af tilskud. I den pågældende afgørelse, som udlejer skal indhente, afgør nævnet, om den ombygningsudgift, som udlejeren har lagt til grund for beregningen af lejeforhøjelsen, svarer til den kvalitet, som lejemålet er tilført ved ombygningen. Nævnet skal således foretage en vurdering af, om der er balance imellem pris og kvalitet for den udførte ombygning. Endvidere skal nævnet afgøre, om lejeforhøjelsen er beregnet i overensstemmelse med reglerne i 04 i lov om byfornyelse, d.v.s at den ikke overstiger det maksimalt tilladte. I det omfang nævnet finder, at lejeforhøjelsen ikke er beregnet i overensstemmelse hermed, f.eks. hvis nævnet er af den opfattelse, at ombygningsudgiften er for høj i forhold til den opnåede kvalitet, ændrer nævnet lejeforhøjelsen. Hvis de endelige afholdte udgifter, som er omfattet af beslutningen, overstiger de udgifter, der er meddelt tilsagn om tilskud til, skal udlejer, senest på tidspunktet for ansøgning om udbetaling af tilskud, justere tilsagnet ved en supplerende ansøgning om tilskud. Det er en forudsætning for meddelelse af supplerende tilsagn, og dermed for at få tilskud til alle de afholdte udgifter, at de er indeholdt i nævnets afgørelse, og at der er plads på investeringsrammen for det pågældende år Tomme private udlejningsejendomme...

45 Ansøgningen om udbetaling af tilskud skal endvidere vedlægges oplysninger om lejestigningen for hvert enkelt lejemål i ejendommen, der har været omfattet af et aftalt boligforbedringsprojekt. Ansøgningen om udbetaling af tilskud kan tidligst indsendes til kommunen efter udløbet af fristen for klage over huslejenævnets afgørelse, jf. 25b, stk. 5, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. I kommuner, hvor bestemmelserne i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene ikke finder anvendelse, kan ansøgningen først indsendes efter udløbet af fristen for klage over byfornyelsesnævnets afgørelse, jf. 59b, stk. 5, i lov om leje (se nærmere afsnit 5). 4.6 Udbetaling af tilskud Tilskuddet ydes med virkning fra datoen for den første lejeaftales ikrafttræden efter arbejdernes gennemførelse. Tilskuddet udbetales første gang ved udgangen af det første hele kvartal efter, at ansøgning om udbetaling er registreret i det centrale edb-system. Udbetalingen sker kvartalsvis bagud til ejendommens ejer. Når tilskuddet skal nedsættes, sker det hvert år med virkning fra datoen for den første lejeaftales ikrafttræden efter arbejdernes gennemførelse. Udlejer har i forbindelse med ansøgning om udbetaling af tilskud pligt til at oplyse, om der er klaget over den nævnsafgørelse, der skal vedlægges ansøgning om tilsagn om tilskud (se nærmere afsnit 4.5). Hvis der klaget over nævnsafgørelsen, udbetales tilskuddet á conto. Når kravet om lejefastsættelsen efter kapitel 5 i lov om byfornyelse er endeligt afgjort, reguleres tilskuddet i overensstemmelse hermed. Når kravet er endeligt afgjort, har udlejer ligeledes pligt til straks at underrette kommunen om afgørelsen. Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning varetager udbetalingen. Udbetaling af tilskud sker med frigørende virkning til den, som på udbetalingstidspunktet er registreret som ejendommens ejer i Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning. Tilskud, der ydes efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, medregnes til udlejerens skattepligtige indkomst, men indgår ikke i lejernes skattepligtige indkomster. 4.7 Bortfald af tilskud Såfremt beboelseslejemålet efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud ændrer status til ejerbolig eller ændrer anvendelse til andet end beboelse eller nedrives, bortfalder retten til tilskud efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, med virkning fra ændrings- eller nedrivningstidspunktet. Tilsvarende gælder, hvis udlejer flytter ind i beboelseslejemålet. Tilskuddet bortfalder da med virkning fra indflytningstidspunktet. Såfremt beboelseslejemålet efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud ændrer status til privat andelsbolig, skal tilskuddet fra ændringstidspunktet ydes efter reglerne om tilskud til andelsboliger efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Udlejer har i tilfælde af statusændring pligt til straks at meddele dette til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning. Tilskud modtaget efter ændrings- eller nedrivningstidspunktet, skal tilbagebetales. Det tilskud, der er modtaget inden ændrings- eller nedrivningstidspunktet, skal derimod ikke tilbagebetales. 2 Tomme private udlejningsejendomme... 43

46 5 Klageadgang Huslejenævnets afgørelse om førlejen (se nærmere afsnit 4.3) og om lejefastsættelsen efter kapitel 5 i lov om byfornyelse (se nærmere afsnit 4.5) kan i de kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V finder anvendelse, indbringes af både udlejer og lejer for boligretten, i Københavns kommune dog for ankenævnet, jf. boligreguleringslovens 25 b, stk. 5. Ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten. Fristen for lejers indbringelse regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren får udleveret afgørelsen. Byfornyelsesnævnets afgørelse om førlejen (se nærmere afsnit 4.3) og om lejefastsættelsen efter kapitel 5 i lov om byfornyelse (se nærmere afsnit 4.5) kan i de kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke finder anvendelse, indbringes af både udlejer og lejer for boligretten, jf. lejelovens 59 b, stk. 5. Fristen for lejers indbringelse regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren får udleveret afgørelsen Tomme private udlejningsejendomme...

47 Bolig- og Byministeriet, Slotsholmsgade, 26 København K, tlf , fax