Realkredit til landbrug, byerhverv og andelsboliger

Transkript

1 Side 1 af 8 Realkredit til landbrug, byerhverv og andelsboliger Juni 2015 DLR Kredit er realkredit Realkreditfinansiering af fast ejendom er altid en vigtig del af den samlede finansiering, uanset om der er tale om landbrugsejendomme, byerhvervsejendomme eller andelsboliger. I DLR koncentrerer vi os kun om realkreditbelåning af disse ejendomstyper. Vores vurderingssagkyndige har alle et stort lokalkendskab og en stor faglig viden om de ejendomskategorier, de vurderer. DLR kan derfor foretage en hurtig og fagligt korrekt værdiansættelse, hvor det kun er vurderingen af ejendommen, der er i fokus. DLRs hovedkontor i København har medarbejdere med en høj faglig ekspertise inden for jordbrugsejendomme, byerhvervsejendomme og andelsboliger og kan derfor foretage en effektiv lånesagsbehandling. DLR samarbejder tæt med lokale og regionale pengeinstitutter. Det er grundlaget for vores arbejde, at kunden får den bedste rådgivning med hensyn til valg af finansiering. Dette sker bedst i lånsøgers egen bank, sparekasse eller andelskasse, som har et samlet overblik over lånsøgers økonomi. Så kan DLR koncentrere sig om belåning af fast ejendom det er derfor: DLR Kredit er realkredit. Udlånet DLRs udlånsområde dækker landbrugsejendomme, byerhvervsejendomme og andelsboliger. Lånebeløbet og hvilke typer lån, der kan tilbydes, afhænger dels af ejendommens værdi, dels af lånsøgers økonomi. DLR tilbyder følgende typer af realkreditlån: Fastforrentede lån i danske kroner Rentetilpasningslån (RT-lån) i danske kroner og euro RT-Kort (RT-CITA6 og RT-CIBOR6) i danske kroner Alle låntyper tilbydes som annuitetslån. Der er dog mulighed for en indledende periode med afdragsfrihed afhængig af ejendommens type og lånsøgers økonomi.

2 Side 2 af 8 Alle låntyper tilbydes tillige med løbetider op til 30 år. Ved finansiering af andelsboliger med kommunal garanti kan løbetiden dog være op til 35 år. Realkredit til landbrugsejendomme Landbrugsejendomme omfatter: landbrug skovbrug gartneri dambrug boliglandbrug medhjælperboliger m.v. friarealer DLR-lån skal have pant inden for 70 pct. af ejendommens kontante handelsværdi, dog inden for 80 pct. for boliglandbrug. Ved boliglandbrug forstås ejendomme med et areal op til 10 ha, hvor landbrugsaktiviteten ikke er af afgørende betydning for ejerens økonomi. Samtidig må driftsbygningerne ikke have væsentlig betydning for ejendommens værdi. Den kontante handelsværdi fastsættes ved en vurdering foretaget af DLRs lokale vurderingssagkyndige. Ved vurdering af landbrugsejendomme indgår udover værdien af jord og bygninger også besætning og inventar, der er indlagt i den faste ejendom. Markmaskiner, uhøstede afgrøder, beholdninger samt plantebestanden i gartnerier indgår ikke i vurderingen. Søges der lån til finansiering af en planlagt eller igangværende investering, herunder jordkøb og besætningsudvidelse, tages der ved vurderingen hensyn til den merværdi, som investeringen efter gennemførelsen skønnes at ville tilføre ejendommen. Man kan derfor, allerede inden en investering eller et jordkøb gennemføres, få et overblik over finansieringsmulighederne. Belåning af produktionslandbrug DLR har mange års erfaring med vurdering og belåning af produktionsejendomme. Det gælder produktionsejendomme inden for såvel hovedproduktionsgrenene (mælkeproduktion, svineproduktion og planteavl) som de mere specialiserede produktioner inden for gartneri, pelsdyravl, skovbrug m.v. Ved finansiering af produktionsejendomme lægger DLR ved værdiansættelsen vægt på ejendommens produktionsanlæg, fremtidige muligheder for produktionsudvidelser, ejendommens harmoniforhold samt hvilken produktionsgren ejendommen er indrettet til. Ved bedømmelse af lånsøger og lånsøgers økonomi lægges der vægt på de realiserede resultater, driftslederens faglige kvalifikationer samt forventningerne til indtjeningen. Belåning af boliglandbrug Boliglandbrug er typisk kendetegnet ved, at ejendommens bolig bærer hovedparten af værdien sammen med det begrænsede jordareal, der hører til ejendommen. Ejendommens driftsbygninger er som regel af begrænset størrelse og uden større produktionsmæssig værdi. Ofte anvendes driftsbygningerne alene til garage og eventuelt lidt hobbydyr m.v.

3 Side 3 af 8 DLR lægger ved belåningen af boliglandbrug afgørende vægt på boligens standard, ejendommens herlighedsværdi samt ejendommens beliggenhed i forhold til indkøbsmuligheder, skole m.v. Byerhvervsejendomme Byerhvervsejendomme omfatter mange forskellige typer ejendomme: Private boligudlejningsejendomme Kontor- og forretningsejendomme Industri- og håndværksejendomme Kollektive energiforsyningsanlæg Grunde m.v. Boligudlejningsejendomme kan belånes med 80 pct. af ejendommens værdiansættelse (kontantværdien). Begrebet kontor- og forretningsejendomme omfatter ejendomme, der enten udlejes eller anvendes af ejeren til administration eller servicevirksomhed m.v. Som eksempel på kontor- og forretningsejendomme kan nævnes kontorarealer, butikker, lagerlokaler samt restauranter og lignende spisesteder. Kontor- og forretningslokaler omfatter tillige værkstedslokaler og andre lokaler, hvorfra der f.eks. sker reparation, sortering, pakning el. lign. Kontor- og forretningsejendomme samt kollektive energiforsyningsanlæg kan belånes med 70 pct. af værdiansættelsen, mens industri- og håndværksejendomme kan belånes med 60 pct. Lånegrænsen for ubebyggede grunde m.v. er 40 pct. af værdiansættelsen. Ejendomme, hvor mindst 80 pct. af det samlede bruttoetageareal benyttes til boligudlejning eller kontor- og forretningsformål kan belånes fuldt ud efter reglerne for den pågældende ejendomskategori. Anvendes ejendommens arealer både til bolig og erhverv, betegnes ejendommen som blandet ejendom, hvis mellem 20 og 80 pct. af ejendommens samlede etageareal anvendes til enten bolig eller kontor- og forretningsformål. "Blandede" ejendomme belånes efter reglerne for henholdsvis bolig og erhverv, hvor lånegrænsen for boligdelen er 80 pct. af værdiansættelsen, mens den for erhvervsdelen er 70 pct. Belåning af boligudlejningsejendomme og kontor- og forretningsejendomme Udgangspunktet for belåning af boligudlejningsejendomme samt kontor- og forretningsejendomme er kontantværdien fastsat af DLR ved en vurdering af ejendommen. Udlejning af boligudlejningsejendomme samt af kontor- og forretningsejendomme er underkastet en række lovbestemmelser herunder lejeloven, boligreguleringsloven, erhvervslejeloven og skattelovgivningen. Endvidere kan lokalplaner og servitutter regulere ejendommens anvendelsesmuligheder. Disse bestemmelser indgår sammen med

4 Side 4 af 8 ejendommens beliggenhed, stand, udlejningsmuligheder og driftsøkonomi i værdiansættelsen. Er der særlige forhold ved ejendommen, som f.eks. frastykningsmuligheder eller behov for større bygningsmæssige vedligeholdelsesarbejder, indgår disse forhold ligeledes i værdiansættelsen. Søges der lån til planlagte istandsættelses- eller forbedringsarbejder på ejendommen, tages der ved vurderingen hensyn til den merværdi, som investeringen skønnes at ville tilføre ejendommen. Det er derfor muligt, allerede inden investeringen påbegyndes, at få et lånetilbud og dermed et overblik over finansieringsmulighederne. Andelsboliger Private andelsboliger En privat andelsboligforening er et fællesskab, der ejer en boligejendom, hvor hver andelshaver har brugsret til en lejlighed i ejendommen. Ejendommen ejes af foreningen. Det enkelte medlem (andelshaveren) har en andel af foreningens formue. Andelsboligforeningens forhold reguleres af foreningens vedtægter og af lovgivningen. DLR tilbyder lån til to typer andelsboliger: nyopførte ustøttede andelsboliger med garanti og ustøttede private andelsboliger Nyopførte ustøttede andelsboliger med garanti Nyopførte ustøttede andelsboliger med garanti er en nyere form for andelsboliger, der blev åbnet mulighed for fra og med Denne andelsboligform har visse lighedspunkter med de tidligere støttede andelsboliger. Ustøttede andelsboliger med garanti kan opføres af de kommende andelshavere, entreprenører, boligselskaber m.v. Ansøgning om kommunal garanti for finansieringen indgives til kommunen, inden byggeriet påbegyndes, eller inden der er indgået aftale om køb af en eksisterende ejendom, såfremt boligerne etableres ved ombygning af en eksisterende ejendom. Den kommunale garanti omfatter den del af finansieringen, som er placeret udover 65 pct. af anskaffelsessummen. Der ydes ikke offentlig ydelses- eller etableringsstøtte til andelsboligforeningen. Ustøttede private andelsboliger Traditionelle ustøttede private andelsboliger kan enten etableres i nyopførte eller i eksisterende ejendomme, der omdannes til andelsboliger. Etablering af ustøttede andelsboliger sker hyppigt i en eksisterende ejendom, der har været anvendt til udlejning. Lejerne har her ofte krav på at overtage ejendommen, når den sælges. Sker dette, etableres en andelsboligforening. Beboerne skal have mulighed for at overtage ejendommen på samme vilkår, som sælger dokumenteret kan opnå ved salg til anden side.

5 Side 5 af 8 Belåning af private andelsboliger Udgangspunktet for belåning af både ustøttede andelsboliger med og uden kommunal garanti er kontantværdien fastsat af DLR ved vurdering af ejendommen. Der er for private ustøttede andelsboliger valgfrihed med hensyn til hvilken låntype, der ønskes anvendt til finansieringen. Løbetiden kan være op til 30 år - dog op til 35 år for ustøttede andelsboliger med en kommunal garanti. Lånegrænsen for lån i DLR er 80 pct. af vurderingen. Den resterende del finansieres med andelshaverindskud og eventuelt lån i pengeinstitut. Låneoptagelse i DLR Optagelse af lån i DLR kan ske ved henvendelse til: Lånsøgers pengeinstitutforbindelse DLRs administration i København, tlf Oversigt over pengeinstitutter, som DLR samarbejder med, og DLRs lokale vurderingssagkyndige findes på Der kan der tillige hentes et ansøgningsskema, ligesom der er en oversigt over hvilke dokumenter m.v., DLR skal bruge til vurdering og sagsbehandling. På er det tillige muligt at regne på forskellige typer af DLR-lån, ligesom der er mulighed for at foretage konverteringsberegninger på eksisterende DLR-lån. Ofte vil låneformidlende pengeinstitut kunne foretage tilsvarende beregninger til brug for rådgivning f.eks. i forbindelse med en konvertering. Udbetaling af lån Tilbudte lån kan udbetales, når DLR har modtaget tinglyst anmærkningsfrit pantebrev. Er der i lånetilbuddet stillet betingelser (vilkår), skal disse være opfyldt, før lånet udbetales. Lånet kan dog udbetales straks, såfremt et pengeinstitut over for DLR garanterer, at vilkårene for lånets udbetaling opfyldes efterfølgende. Lån til en planlagt eller en igangværende investering kan udbetales som forhåndslån, inden investeringen er gennemført. Ved forhåndslån vil DLR normalt stille krav om, at lånebeløbet eller en del heraf deponeres i et pengeinstitut, indtil investeringen er gennemført og godkendt af DLRs vurderingssagkyndige. I stedet for en deponering kan lånet udbetales, såfremt et pengeinstitut stiller en garanti over for DLR. Ved optagelse af lån er obligationskursen på udbetalingsdagen afgørende for størrelsen af låneprovenuet, hvis lånet optages som obligationslån. Optages lånet som kontantlån, er obligationskursen afgørende for renten på kontantlånet og dermed for lånets ydelser. Fastkursaftale Usikkerheden om størrelsen af låneprovenuet respektive kontantlånsrenten kan fjernes ved, at lånsøger indgår en fastkursaftale med sit pengeinstitut eller DLR.

6 Side 6 af 8 DLR udbetaler herefter lånet i henhold til fastkursaftalen under forudsætning af, at DLR har modtaget tinglyst anmærkningsfrit pantebrev, og lånevilkårene i øvrigt er opfyldt. Alternativt kan lånet udbetales, såfremt lånsøgers pengeinstitut over for DLR garanterer, at vilkårene for lånets udbetaling opfyldes efterfølgende. DLRs låntyper Kontantlån eller obligationslån Fastforrentede lån fra DLR kan udbetales som kontantlån eller obligationslån. Rentetilpasningslån (RT-lån), herunder i euro, udbetales kun som kontantlån. RT-Kort (RT-CITA6 og RT-CIBOR6) udbetales kun som obligationslån. Terminsydelsen på et obligationslån og på et kontantlån med samme provenu er ens, men fordelingen af ydelsen på rente og afdrag er forskellig, jævnfør nedenstående oversigt. Kontantlån Obligationslån Provenu/ydelse Kurstab 1) Provenuet er fast. Ydelsen afhænger af kursen på udbetalingstidspunktet. Ydelsen er fast. Provenuet afhænger af kursen på udbetalingstidspunktet. Kurstabet ved optagelsen bliver fradragsberettiget, da det indgår i renten. Kurstabet ved optagelsen er ikke fradragsberettiget, da det er en del af afdraget. 1) DLR anbefaler, at der søges rådgivning om skattemæssige forhold hos en skattekyndig rådgiver. Rentetilpasningslån (RT-lån) RT-lån tilbydes i 5 varianter - F1 til F5. F angiver, at hele lånet rentetilpasses med et fast interval. Tallet - 1 til 5 - angiver med hvilket interval, udtrykt i år, rentetilpasningen sker. RT-lån tilbagebetales efter annuitetsprincippet. Dette betyder, at summen af renter og afdrag for de betalingsterminer, der ligger mellem to på hinanden følgende rentetilpasningstidspunkter er ens. Såfremt lånet ydes med en afdragsfri periode, betales der i den afdragsfrie periode kun renter og bidrag. RT-lån er kontantlån baseret på inkonverterbare obligationer med en løbetid på 1-10 år. Ved hver rentetilpasning beregnes en ny terminsydelse for perioden frem til næste rentetilpasning. Terminsydelsen vil således falde/stige gennem lånets løbetid afhængig af udviklingen i renten. RT-lån kan både udbetales i danske kroner og i euro. RT-lån i euro tilbydes og udbetales på samme vilkår som RT-lån i danske kroner. Ved optagelse af RT-lån i euro skal låntager være opmærksom på, at skattereglerne kan afvige fra dem, der gælder ved låneoptagelse i danske kroner. RT-lån kan kun udbetales som kontantlån og på basis af inkonverterbare obligationer. Om betydningen af det sidstnævnte forhold henvises til "DLRs generelle lånevilkår". Yderligere information om rentetilpasningslån kan rekvireres i DLR, hos DLRs lokale vurderingssagkyndige eller i lånsøgers pengeinstitut

7 Side 7 af 8 RT-Kort (variabelt forrentet obligationslån med halvårlig rentefastsættelse) RT-Kort tilbydes som 2 varianter, RT-CITA6 og RT-CIBOR6. Forskellen på de 2 varianter er at renten på RT-CITA6 fastsættes med baggrund i 6 måneders CITA renten, medens den på RT-CIBOR6 fastsættes med baggrund i 6 måneders CIBOR renten. RT-Kort tilbagebetales efter annuitetsprincippet. Dette betyder, at summen af renter og afdrag for de betalingsterminer, der ligger mellem to på hinanden følgende rentefastsættelser er ens. Såfremt lånet ydes med en afdragsfri periode, betales der i den afdragsfrie periode kun renter og bidrag. RT-Kort er obligationslån med refinansiering baseret på inkonverterbare obligationer med en løbetid på 1-10 år. Tidspunktet for den første refinansiering fastlægges ved lånets etablering, og derefter træffer DLR beslutning om refinansieringstidspunkterne og fastsætter de nærmere vilkår for refinansieringen, herunder hvilke obligationer med løbetider på op til 10 år refinansieringen gennemføres på basis af. Renten fastsættes 2 gange årligt henholdsvis pr. 1. januar og 1. juli med udgangspunkt i 6 måneders CITA hhv. CIBOR rentesats. Renten beregnes på grundlag af 6 måneders CITA hhv. CIBOR rentesatsen den 4. sidste bankdag i henholdsvis december og juni tillagt et for obligationen af DLR fastsat rentetillæg (der eventuelt kan være negativ) multipliceret med 365/360. Ved refinansieringen sker rentefastsættelsen dog på grundlag af de ved refinansieringen udstedte obligationer. Ved hver rentefastsættelse beregnes en ny terminsydelse for perioden frem til næste rentefastsættelse. Terminsydelsen vil således falde/stige gennem lånets løbetid afhængig af udviklingen i renten. RT-Kort udbetales i danske kroner. Praktiske oplysninger - når lånet er udbetalt Når lånet er udbetalt, kan der på et senere tidspunkt opstå behov for at foretage ændringer af lånet f.eks. ved indfrielse, frastykning af en del af ejendommen eller evt. ved ejerskifte. I disse situationer er låntager altid velkommen til at kontakte DLR eller søge rådgivning i eget pengeinstitut. Førtidig indfrielse Der kan altid foretages hel eller delvis førtidig indfrielse af DLR-lån. Lån baseret på inkonverterbare obligationer kan kun indfries med obligationer af samme serie og rentefod som de, der ligger til grund for det pågældende lån - uanset om obligationskursen på indfrielsestidspunktet er over 100. Fastforrentede lån baseret på inkonverterbare obligationer, hvor lånet er udbetalt før 6. april 1995, kan endvidere indfries ved, at Statens Administration overtager forpligtelsen for det inkonverterbare fastforrentede lån på nærmere fastlagte vilkår. Lån baseret på konverterbare obligationer kan ligeledes helt eller delvis indfries førtidigt med obligationer, jævnfør ovenfor om inkonverterbare lån. Derudover kan der ske hel eller delvis førtidig indfrielse med et kontantbeløb, der svarer til obligationsrestgælden opgjort til kurs 100 for den del af lånet, der ønskes indfriet. I sidstnævnte tilfælde skal lånet opsiges med et nærmere fastsat varsel forud for en termin.

8 Side 8 af 8 RT-lån, CIBOR6, EURIBOR3, RT-CIBOR6 og RT-CITA6 kan helt eller delvis indfries til kurs 100 ved en refinansiering. Opsigelse skal ske med et nærmere fastsat varsel. Relaksation Ved relaksation, det vil sige frastykning af en del af en ejendom, skal DLRs lånegrænse fortsat overholdes. En vurdering af restejendommen kan derfor være nødvendig til afgørelse af, om lånet fortsat ligger inden for lånegrænsen. Ejerskifte DLR-lån kan som hovedregel overtages af ejendommens nye ejer. Til brug for afgørelse af, om DLR-lån kan overtages, vil DLR sædvanligvis anmode køber om økonomiske oplysninger, f.eks. i form af seneste årsopgørelser eller regnskaber. Professionel realkredit til professionelle DLR blev stiftet i 1960 af pengeinstitutter, Danmarks Nationalbank og landbrugets organisationer under navnet Dansk Landbrugs Realkreditfond. Frem til 1. juli 2000 var DLRs virksomhed begrænset til belåning af landbrugs-, skovbrugs- og gartneriejendomme (jordbrugsejendomme). Siden 1. juli 2000 har DLR haft mulighed for at yde lån til andre ejendomme end jordbrugsejendomme. DLR blev fra 1. januar 2001 omdannet til et aktieselskab under navnet DLR Kredit A/S. Ejerkredsen bag DLR er regionale og lokale pengeinstitutter. DLRs udlånsområde er gradvist udvidet og omfatter landbrugs-, skovbrugs- og gartneriejendomme, private boligejendomme til udlejning, andelsboliger, kontor- og forretningsejendomme, almene boliger samt industri- og håndværksejendomme og andre ejendomme, herunder ubebyggede grunde. DLR tilbyder således lån til næsten alle ejendomskategorier. Væsentligste undtagelser er ejerboliger og fritidshuse. DLRs virksomhed reguleres af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. og af lov om finansiel virksomhed. DLR er under tilsyn af Finanstilsynet. DLRs organisation omfatter hovedkontoret i København med ca. 150 medarbejdere og 43 vurderingssagkyndige, der hver dækker et vurderingsområde. DLR har et tæt samarbejde med regionale og lokale pengeinstitutter med henblik på at yde kunderne den bedst mulige service og finansiering. DLRs hjemmeside indeholder yderligere information om DLR Kredit A/S.