...realkredit til landbrug, byerhverv og andelsboliger

Transkript

1 Side 1 af 9 Eksperter i......realkredit til landbrug, byerhverv og andelsboliger Juni 2013 DLR Kredit er realkredit Realkreditfinansiering af fast ejendom er altid en vigtig del af den samlede finansiering, uanset om der er tale om jordbrugsejendomme, byerhvervsejendomme eller andelsboliger. I DLR Kredit koncentrerer vi os kun om realkreditbelåning af disse ejendomstyper. Vore vurderingssagkyndige har alle et stort lokalkendskab og en stor faglig viden om de ejendomskategorier, de vurderer. DLR Kredit kan derfor foretage en hurtig og fagligt korrekt værdiansættelse, hvor det kun er vurderingen af ejendommen, der er i fokus. DLR Kredits hovedkontor i København har medarbejdere med en høj faglig ekspertise inden for jordbrugsejendomme, byerhvervsejendomme og andelsboliger og kan derfor foretage en effektiv lånesagsbehandling. DLR Kredit samarbejder tæt med lokale og regionale pengeinstitutter. Det er grundlaget for vores arbejde, at kunden får den bedste rådgivning med hensyn til valg af finansiering. Dette sker bedst i lånsøgers egen bank, sparekasse eller andelskasse, som har et samlet overblik over lånsøgers økonomi. Så kan DLR Kredit koncentrere sig om belåning af fast ejendom det er derfor: DLR Kredit er realkredit. Udlånet DLR Kredits udlånsområde dækker jordbrugsejendomme, byerhvervsejendomme og andelsboliger. Lånebeløbet og hvilke typer lån, der kan tilbydes, afhænger dels af ejendommens værdi, dels af lånsøgers økonomi. DLR Kredit tilbyder følgende typer af realkreditlån: fastforrentede lån i danske kroner rentetilpasningslån (RT-lån) i danske kroner og euro

2 Side 2 af 9 Alle låntyper tilbydes som annuitetslån. Der er mulighed for en indledende periode med afdragsfrihed afhængig af ejendommens type og lånsøgers økonomi. Alle låntyper tilbydes tillige med løbetider op til 30 år. Ved finansiering af andelsboliger med kommunal garanti kan løbetiden dog være op til 35 år. Realkredit til landbrugsejendomme Landbrugsejendomme omfatter: landbrug skovbrug gartneri dambrug boliglandbrug medhjælperboliger m.v. friarealer DLR-lån skal have pant inden for 70 pct. af ejendommens kontante handelsværdi, dog inden for 80 pct. for boliglandbrug. Ved boliglandbrug forstås ejendomme med et areal op til 10 ha, hvor landbrugsaktiviteten ikke er af afgørende betydning for ejerens økonomi. Samtidig må driftsbygningerne ikke have væsentlig betydning for ejendommens værdi. Den kontante handelsværdi fastsættes ved en vurdering foretaget af DLR Kredits lokale vurderingssagkyndige. Ved vurdering af landbrugsejendomme indgår udover værdien af jord og bygninger også besætning og inventar, der er indlagt i den faste ejendom. Markmaskiner, uhøstede afgrøder, beholdninger samt plantebestanden i gartnerier indgår ikke i vurderingen. Søges der lån til finansiering af en planlagt eller igangværende investering, herunder jordkøb og besætningsudvidelse, tages der ved vurderingen hensyn til den merværdi, som investeringen efter gennemførelsen skønnes at ville tilføre ejendommen. Man kan derfor, allerede inden en investering eller et jordkøb gennemføres, få et overblik over finansieringsmulighederne. Belåning af produktionslandbrug DLR Kredit har mange års erfaring med vurdering og belåning af produktionsejendomme. Det gælder produktionsejendomme inden for såvel hovedproduktionsgrenene mælkeproduktion, svineproduktion og planteavl som de mere specialiserede produktioner inden for gartneri, pelsdyravl, skovbrug m.v. Ved finansiering af produktionsejendomme lægger DLR Kredit ved værdiansættelsen vægt på ejendommens produktionsanlæg, fremtidige muligheder for produktionsudvidelser, ejendommens harmoniforhold samt hvilken produktionsgren ejendommen er indrettet til. Ved bedømmelse af lånsøger og lånsøgers økonomi lægges der vægt på de realiserede resultater, driftslederens faglige kvalifikationer samt forventningerne til indtjeningen.

3 Side 3 af 9 Belåning af boliglandbrug Boliglandbrug er typisk kendetegnet ved, at ejendommens bolig bærer hovedparten af værdien sammen med det begrænsede jordareal, der hører til ejendommen. Ejendommens driftsbygninger er som regel af begrænset størrelse og uden større produktionsmæssig værdi. Ofte anvendes driftsbygningerne alene til garage og eventuelt lidt hobbydyr m.v. DLR Kredit lægger ved belåningen af boliglandbrug afgørende vægt på boligens standard, ejendommens herlighedsværdi samt ejendommens beliggenhed i forhold til indkøbsmuligheder, skole m.v. Byerhvervsejendomme Byerhvervsejendomme omfatter mange forskellige typer ejendomme: private boligudlejningsejendomme kontor- og forretningsejendomme industri- og håndværksejendomme kollektive energiforsyningsanlæg grunde m.v. Begrebet kontor- og forretningsejendomme omfatter ejendomme, der enten udlejes eller anvendes af ejeren til administration eller servicevirksomhed m.v. Som eksempel på kontor- og forretningsejendomme kan nævnes kontorarealer, butikker, lagerlokaler samt restauranter og lignende spisesteder. Kontor- og forretningslokaler omfatter tillige værkstedslokaler og andre lokaler, hvorfra der f.eks. sker reparation, sortering, pakning el. lign. Boligudlejningsejendomme kan belånes med 80 pct. af ejendommens værdiansættelse (kontantværdien). Kontor- og forretningsejendomme samt kollektive energiforsyningsanlæg kan belånes med 70 pct. af værdiansættelsen, mens industri- og håndværksejendomme kan belånes med 60 pct. Lånegrænsen for ubebyggede grunde m.v. er 40 pct. af værdiansættelsen. Inden for private boligudlejningsejendomme og kontor- og forretningsejendomme skelnes der mellem rene og blandede ejendomme. Rene ejendomme omfatter ejendomme, hvor mindst 80 pct. af det samlede bruttoetageareal benyttes til boligudlejning eller kontor- og forretningsformål. Anvendes ejendommens arealer både til bolig og erhverv, betegnes ejendommen som blandet ejendom, hvis mellem 20 og 80 pct. af ejendommens samlede etageareal anvendes til enten bolig eller kontor- og forretningsformål. "Blandede" ejendomme belånes efter reglerne for henholdsvis bolig og erhverv, hvor lånegrænsen for boligdelen er 80 pct. af værdiansættelsen, mens den for erhvervsdelen er 70 pct.

4 Side 4 af 9 Belåning af boligudlejningsejendomme og kontor- og forretningsejendomme Udgangspunktet for belåning af boligudlejningsejendomme samt kontor- og forretningsejendomme er kontantværdien fastsat af DLR Kredit ved en vurdering af ejendommen. Udlejning af boligudlejningsejendomme samt af kontor- og forretningsejendomme er underkastet en række lovbestemmelser herunder lejeloven, boligreguleringsloven, erhvervslejeloven og skattelovgivningen. Endvidere kan lokalplaner og servitutter regulere ejendommens anvendelsesmuligheder. Disse bestemmelser indgår sammen med ejendommens beliggenhed, stand, udlejningsmuligheder og driftsøkonomi i værdiansættelsen. Er der særlige forhold ved ejendommen, som f.eks. frastykningsmuligheder eller behov for større bygningsmæssige vedligeholdelsesarbejder, indgår disse forhold ligeledes i værdiansættelsen. Søges der lån til planlagte istandsættelses- eller forbedringsarbejder på ejendommen, tages der ved vurderingen hensyn til den merværdi, som investeringen skønnes at ville tilføre ejendommen. Det er derfor muligt, allerede inden investeringen påbegyndes, at få et lånetilbud og dermed et overblik over finansieringsmulighederne. Andelsboliger Private andelsboliger En privat andelsboligforening er et fællesskab, der ejer en boligejendom, hvor hver andelshaver har brugsret til en lejlighed i ejendommen. Ejendommen ejes af foreningen. Det enkelte medlem andelshaveren har en andel af foreningens formue. Andelsboligforeningens forhold reguleres af foreningens vedtægter og af lovgivningen. Der sondres mellem to typer andelsboliger: nyopførte ustøttede andelsboliger med garanti og ustøttede private andelsboliger Nyopførte ustøttede andelsboliger med garanti Nyopførte ustøttede andelsboliger med garanti er en nyere form for andelsboliger, der blev åbnet mulighed for fra og med Denne andelsboligform har visse lighedspunkter med de tidligere støttede andelsboliger. Ustøttede andelsboliger med garanti kan opføres af de kommende andelshavere, entreprenører, boligselskaber m.v. Ansøgning om kommunal garanti for finansieringen indgives til kommunen, inden byggeriet påbegyndes, eller inden der er indgået aftale om køb af en eksisterende ejendom, såfremt boligerne etableres ved ombygning af en eksisterende ejendom. Den kommunale garanti omfatter den del af finansieringen, som er placeret udover 65 pct. af anskaffelsessummen. Der ydes ikke offentlig ydelses- eller etableringsstøtte til andelsboligforeningen.

5 Side 5 af 9 Ustøttede private andelsboliger Traditionelle ustøttede private andelsboliger kan enten etableres i nyopførte eller i eksisterende ejendomme, der omdannes til andelsboliger. Etablering af ustøttede andelsboliger sker hyppigt i en eksisterende ejendom, der har været anvendt til udlejning. Lejerne har her ofte krav på at overtage ejendommen, når den sælges. Sker dette, etableres en andelsboligforening. Beboerne skal have mulighed for at overtage ejendommen på samme vilkår, som sælger dokumenteret kan opnå ved salg til anden side. Belåning af private andelsboliger Udgangspunktet for belåning af både ustøttede andelsboliger med og uden kommunal garanti er kontantværdien fastsat af DLR Kredit ved vurdering af ejendommen. Der er for private ustøttede andelsboliger valgfrihed med hensyn til hvilken låntype, der ønskes anvendt til finansieringen. Løbetiden kan være op til 30 år - dog op til 35 år for ustøttede andelsboliger med en kommunal garanti. Lånegrænsen for lån i DLR Kredit er 80 pct. af vurderingen. Den resterende del finansieres med andelshaverindskud og eventuelt lån i pengeinstitut. Låneoptagelse i DLR Kredit Optagelse af lån i DLR Kredit kan ske ved henvendelse til: lånsøgers pengeinstitutforbindelse DLR Kredits administration i København, tlf Oversigt over pengeinstitutter, som DLR Kredit samarbejder med, og DLR Kredits lokale vurderingssagkyndige findes på Her kan der tillige hentes et ansøgningsskema, ligesom der er en oversigt over hvilke dokumenter m.v., DLR Kredit skal bruge til vurdering og sagsbehandling. På er det tillige muligt at regne på forskellige typer af DLR-lån, ligesom der er mulighed for at foretage konverteringsberegninger på eksisterende DLR-lån. Ofte vil låneformidlende pengeinstitut kunne foretage tilsvarende beregninger til brug for rådgivning f.eks. i forbindelse med en konvertering. Udbetaling af lån Tilbudte lån kan udbetales, når DLR Kredit har modtaget tinglyst anmærkningsfrit pantebrev. Er der i lånetilbudet stillet betingelser (vilkår), skal disse være opfyldt, før lånet udbetales. Lånet kan dog udbetales straks, såfremt et pengeinstitut over for DLR Kredit garanterer, at vilkårene for lånets udbetaling opfyldes efterfølgende.

6 Side 6 af 9 Lån til en planlagt eller en igangværende investering kan udbetales som forhåndslån, inden investeringen er gennemført. Ved forhåndslån vil DLR Kredit normalt stille krav om, at lånebeløbet eller en del heraf deponeres i et pengeinstitut, indtil investeringen er gennemført og godkendt af DLR Kredits vurderingssagkyndige. I stedet for en deponering kan lånet udbetales, såfremt et pengeinstitut stiller en garanti over for DLR Kredit. Ved optagelse af lån er obligationskursen på udbetalingsdagen afgørende for størrelsen af låneprovenuet, hvis lånet optages som obligationslån. Optages lånet som kontantlån, er obligationskursen afgørende for renten på kontantlånet og dermed for lånets ydelser. Fastkursaftale Usikkerheden om størrelsen af låneprovenuet respektive kontantlånsrenten kan fjernes ved, at lånsøger indgår en fastkursaftale med sit pengeinstitut eller DLR Kredit. DLR Kredit udbetaler herefter lånet i henhold til fastkursaftalen under forudsætning af, at DLR Kredit har modtaget tinglyst anmærkningsfrit pantebrev, og lånevilkårene i øvrigt er opfyldt. Alternativt kan lånet udbetales, såfremt lånsøgers pengeinstitut over for DLR Kredit garanterer, at vilkårene for lånets udbetaling opfyldes efterfølgende. DLR Kredits låntyper Kontantlån eller obligationslån Fastforrentede lån fra DLR Kredit kan udbetales som kontantlån eller obligationslån. Rentetilpasningslån (RT-lån), herunder i euro, udbetales kun som kontantlån. Terminsydelsen på et obligationslån og på et kontantlån med samme provenu er ens, men fordelingen af ydelsen på rente og afdrag er forskellig, jævnfør nedenstående oversigt. Provenu/ydelse Kurstab Konvertering og skat (privatpersoner) Konvertering skat (selskaber) og Kontantlån Obligationslån Låneprovenuet er fast. Ydelsen afhænger af kursen på udbetalingstidspunktet Ydelsen er fast. Provenuet afhænger af kursen på udbetalingstidspunktet Kurstab er normalt kun fradragsberettiget for selskaber o.lign. Kurstab er normalt ikke fradragsberettiget. En eventuel kursgevinst ved konvertering vil som hovedregel være skattepligtig. Kan konverteres uden skattemæssige konsekvenser. En eventuel kursgevinst ved konvertering er skattepligtig. En eventuel kursgevinst ved konvertering er skattepligtig

7 Side 7 af 9 Rentetilpasningslån (inkonverterbart) RT-lån fra DLR Kredit udbetales som kontantlån med 4 årlige terminer. RT-lån er baseret på udstedelse af inkonverterbare stående obligationer. RT-lån tilbydes i danske kroner (DKK) og i euro (EUR) Generelt gælder, at lån i euro har de samme karakteristika og tilbydes med samme vilkår som RT-lån i danske kroner. Dette gælder også med hensyn til indfrielse af eurolån. RT-lån tilbydes som annuitetslån og som afdragsfrie lån i op til 10 år, hvorefter lånet afdrages som annuitetslån. Begge varianter tilbydes med løbetider på op til 30 år, dog op til 35 års løbetid ved finansiering af andelsboliger med kommunegaranti. I hvilket omfang, der kan tilbydes afdragsfrihed, afhænger af ejendommens karakter, lånets placering og lånsøgers økonomi. RT-lån tilbydes i 5 varianter - F1 til F5 hvor hele lånet rentetilpasses henholdsvis hvert år, hvert andet år eller op til hvert femte år. F angiver, at hele lånet rentetilpasses med et fast interval, og tallet angiver med hvilket interval (målt i år), rentetilpasningen sker. Yderligere information om rentetilpasningslån kan rekvireres i DLR Kredit, hos DLR Kredits lokale vurderingssagkyndige eller i lånsøgers pengeinstitut CIBOR6 lån (konverterbart) (tilbydes ikke længere) DLR CIBOR6 lån er et obligationslån baseret på 10-årige konverterbare obligationer med variabel rente. Renten fastsættes to gange årligt pr. 1. januar og 1. juli og beregnes på grundlag af 6 måneders CIBOR rentesatsen den 4. sidste bankdag i december respektive juni måned multipliceret med 365/360. DLR CIBOR har en løbetid på maksimalt 30 år (dog op til 35 år ved lån til andelsboliger med kommunal garanti). Da de obligationer, der udstedes i forbindelse med lånets udbetaling, har en kortere løbetid end selve lånet, vil DLR frem til lånets udløb med mellemrum skulle refinansiere CIBOR6 lånet - det vil sige sælge nye obligationer til brug for indfrielse af de hidtidige obligationer. Første gang lånet refinansieres, er den 1. januar 2018 og derefter normalt hvert 10. år. DLR CIBOR6 kan ydes med afdragsfrihed i op til 10 år. Den afdragsfrie periode påbegyndes altid umiddelbart efter lånets udbetaling. Efter udløbet af den afdragsfrie periode tilbagebetales lånet som et annuitetslån. EURIBOR3 lån (konverterbart (tilbydes ikke længere) DLR EURIBOR3 lån er et obligationslån baseret på 10-årige konverterbare obligationer med variabel rente. Renten fastsættes 4 gange årligt pr. 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober og beregnes på grundlag af 3 måneders EURIBOR rentesatsen den 4. sidste bankdag i december, marts, juni, respektive september måned multipliceret med 365/360.

8 Side 8 af 9 DLR EURIBOR3 har en løbetid på maksimalt 30 år (dog op til 35 år ved lån til andelsboliger med kommunal garanti). Da de euro-obligationer, der udstedes i forbindelse med lånets udbetaling, har en kortere løbetid end selve lånet, vil DLR frem til lånets udløb med mellemrum skulle refinansiere EURIBOR3 lånet - det vil sige sælge nye euro-obligationer til brug for indfrielse af de hidtidige obligationer. Første gang lånet refinansieres, er den 1. januar 2018 og derefter normalt hvert 10. år. DLR EURIBOR3 kan ydes med afdragsfrihed i op til 10 år. Den afdragsfrie periode påbegyndes altid umiddelbart efter lånets udbetaling. Efter udløbet af den afdragsfrie periode tilbagebetales lånet som et annuitetslån. Praktiske oplysninger når lånet er udbetalt Når lånet er udbetalt, kan der på et senere tidspunkt opstå behov for at foretage ændringer af lånet f.eks. ved indfrielse, frastykning af en del af ejendommen eller evt. ved ejerskifte. I disse situationer er låntager altid velkommen til at kontakte DLR Kredit eller søge rådgivning i eget pengeinstitut. Førtidig indfrielse Der kan altid foretages hel eller delvis førtidig indfrielse af DLR-lån. Lån baseret på inkonverterbare obligationer kan kun indfries med obligationer af samme serie og rentefod som de, der ligger til grund for det pågældende lån uanset om obligationskursen på indfrielsestidspunktet er over 100. Fastforrentede lån baseret på inkonverterbare obligationer, hvor lånet er udbetalt før 6. april 1995, kan endvidere indfries ved, at Økonomistyrelsen overtager forpligtelsen for det inkonverterbare fastforrentede lån på nærmere fastlagte vilkår. Lån baseret på konverterbare obligationer kan ligeledes helt eller delvis indfries førtidigt med obligationer, jævnfør ovenfor om inkonverterbare lån. Herudover kan der ske hel eller delvis førtidig indfrielse med et kontantbeløb, der svarer til obligationsrestgælden opgjort til kurs 100 for den del af lånet, der ønskes indfriet. I sidstnævnte tilfælde skal lånet opsiges senest 2 måneder før en termin. RT-lån kan helt eller delvis indfries til kurs 100 ved en rentetilpasning. Opsigelse skal ske med mindst 1 eller 2 måneders varsel i overensstemmelse med pantebrevet og evt. tillægsaftaler forud for rentetilpasningen. Relaksation Ved relaksation, det vil sige frastykning af en del af en ejendom, skal DLR Kredits lånegrænse fortsat overholdes. En vurdering af restejendommen kan derfor være nødvendig til afgørelse af, om lånet fortsat ligger inden for lånegrænsen.

9 Side 9 af 9 Ejerskifte DLR-lån kan som hovedregel overtages af ejendommens nye ejer. Til brug for afgørelse af, om DLR-lån kan overtages, vil DLR Kredit sædvanligvis anmode køber om økonomiske oplysninger, f.eks. i form af seneste årsopgørelser eller regnskaber. Professionel realkredit til professionelle DLR blev stiftet i 1960 af pengeinstitutter, Danmarks Nationalbank og landbrugets organisationer under navnet Dansk Landbrugs Realkreditfond. Frem til 1. juli 2000 var DLRs virksomhed begrænset til belåning af landbrugs-, skovbrugs- og gartneriejendomme (jordbrugsejendomme). Siden 1. juli 2000 har DLR haft mulighed for at yde lån til andre ejendomme end jordbrugsejendomme. DLR blev fra 1. januar 2001 omdannet til et aktieselskab under navnet DLR Kredit A/S. Ejerkredsen bag DLR Kredit er regionale og lokale pengeinstitutter. DLR Kredits udlånsområde er gradvist udvidet og omfatter landbrugs-, skovbrugs- og gartneriejendomme, private boligejendomme til udlejning, andelsboliger, kontor- og forretningsejendomme, almene boliger samt industri- og håndværksejendomme og andre ejendomme, herunder ubebyggede grunde. DLR Kredit tilbyder således lån til næsten alle ejendomskategorier. Væsentligste undtagelser er ejerboliger og fritidshuse. DLR Kredits virksomhed reguleres af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. og af lov om finansiel virksomhed. DLR Kredit er under tilsyn af Finanstilsynet. DLR Kredits organisation omfatter hovedkontoret i København med 130 medarbejdere og ca. 60 vurderingssagkyndige, der hver dækker et vurderingsområde. DLR Kredit har et tæt samarbejde med regionale og lokale pengeinstitutter med henblik på at yde kunderne den bedst mulige service og finansiering. DLR Kredits hjemmeside indeholder yderligere information om DLR Kredit A/S.