Ejendomsvurderingen og afledte ejendomsskatter

Transkript

1 Services og ydelser - brancher og særlige fokusområder Ejendomsvurderingen og afledte ejendomsskatter Kenneth Hofman Claus Pedersen Holger Haustrup Brancher Ejendom og Entreprise Energi og Forsyning Offentlig Sektor Financial Services Private Equity ICE Transport Consumer Markets Industrial Markets Særlige fokusområder IFRS Institute Audit Committee Institute (revisionsudvalg) Greenland Tax Desk China Desk Dansk-Tysk Team Øresundsgruppe Fehmern Bælt gruppe 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with 2 Agenda Services og ydelser - Audit, Tax og Advisory Agenda Praktiske oplysninger Audit Tax Advisory Præsentation af KPMG Status på ejendomsmarkedet 1. oktober 2010 og den historiske udvikling Revision Regnskab Selskaber og koncerner Moms, told og afgifter KPMG Net Source A/S Business Performance Services Hvad bruges den offentlige ejendomsvurdering til? Procesvurdering Små og mellemstore virksomheder Person og erhverv M&A tax Corporate Finance FinancialRisk Management Fritagelse for ejendomsskat Legal Services Forensic Tinglysningsafgift Transfer Pricing IT Advisory Klageproces People Services Transaction Services Erhvervsservice Rådgivning om CSR 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with 3

2 Ejendom & Entreprise Dine eksperter indenfor Ejendom & Entreprise Vi er landets førende specialister indenfor finansiel rådgivning i alle byggeriets faser fra idé (projektudvikling) til opførelse (entreprenører) til drift (investor/administrator) Vores kundebase omfatter førende offentlige og private ejendomsselskaber og entreprenører samt brancheorganisationer Vores målsætning er at forblive den førende rådgiver og være på forkant med udviklingen i branchen Kenneth Hofman Partner & Formand for branchegruppen Fokusområde: Rådgivning indenfor bygge- og ejendomsbranchen Tlf: Mail: kennethhofman@kpmg.dk Allan Pedersen Partner Fokusområde: Revision indenfor bygge- og ejendomsbranchen Tlf: Mail: apedersen@kpmg.dk Michael Tuborg Jensen Director Fokusområde: Revision og rådgivning indenfor ejendomsbranchen Tlf: Mail: apedersen@kpmg.dk Merete Buchgreitz Senior Manager Fokusområde: Revision indenfor byggebranchen Tlf: Mail: mkbuchgreitz@kpmg.dk Branchegruppen udgør ca. 10% af KPMG Danmarks samlede omsætning Morten Jensen Senior Manager Christian Noe Oest Senior Manager Thomas Jakobsgaard Director Fotograf er på vej Fokusområde: Revision og rådgivning indenfor ejendomsbranchen Fokusområde: Revision og rådgivning indenfor ejendomsbranchen Fokusområde: Corporate Finance indenfor ejendomsbranchen Tlf: Mail: mojensen@kpmg.dk Tlf: Mail: cnoeoest@kpmg.dk Tlf: Mail: tjakobsgaard@kpmg.dk 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with 6 Vores viden - din ressource Status på ejendomsmarkedet 1. oktober 2010 Revision Skat Tvangsauktionspriser Års- og koncernregnskab Review eks. prospekter Koncernskat (optimering m.v.) Personskat (Ind- og udstationering) Ingen finansiering Rekonstruktion - finansiering medfølger Risikostyring Moms og energiafgifter Meget få transaktioner - stigende volumen Audit committee Options/aflønningsprogrammer Stigende lejeledighed Governance og Strategi Rådgivning Ejendomsinvestorer Joint venture Videndeling Corporate Finance og Transaction Services Porteføljeoptimering og -strategi Outsourcing (interim) Risikostyring Valuation (portefølje, modellering) Business models Nyhedsbreve Publikationer Netværk Virksomhedsforedrag 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with 7

3 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member Ejendomsvurdering - udvikling fra 2008 til 2010 Udvikling i ledighed fra Ændring ejendomsvurdering Dansk Ejendomsindeks Kategori fra fra fra fra Alle ejendomme -2,0 uændret 0,3-1,4 Butikker -8,0 uændret 0,0 1,5 Kontor -8,0 uændret 0,7-1,5 Industri -8,0 uændret -1,8-4,2 Bolig -2,0 uændret -0,7-4,9 Andet (blandet) -6,0 uændret -0,9-2,6 Volumen (mia.kr.) Source: The Danish Property Market, Ejendomsforeningen Danmark, firms affiliated with KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with 10 Udviklingen fra 2008 Det københavnske kontormarked Ledighed og lejeniveau En tsunami af klager Vurderingsgrundlag var historisk Dramatisk opbremsning i markedet Reguleringsprocenter negative i de efterfølgende år Billedet varierer meget for typer af ejendomme (bolig og sekundære beliggenheder hårdest ramt) Source: The Danish Property Market, Ejendomsforeningen Danmark, KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with 11

4 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member Investeringsmarkedet Antal solgte investeringsejendomme Fokus på ejendomsskatter Source: The Danish Property Market, Ejendomsforeningen Danmark, firms affiliated with 12 IPD ejendomsindeks for Danmark - England og Sverige Totalafkast Fokus på ejendomsskatter - en tværfaglig diciplin Hvorfor? Øget fokus på omkostninger Markant forskel på markedsprisen og SKAT's vurderinger KPMG og ejendomsskatter Oprettet specialgruppe i KPMG - ca. 10 personer beskæftiger sig primært med optimering af ejendomsskatter og relaterede fagområder Source: The Danish Property Market, Ejendomsforeningen Danmark, KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with 13 15

5 Grundskyld Hvad bruges den offentlige ejendomsvurdering til? Ved den afgiftspligtige grundværdi forstås den laveste af følgende: 1.Ejendommens grundværdi, jf. den offentlige ejendomsvurdering, efter fradrag for grundforbedringer efter vurderingslovens principper og nedslag for reduktion eller fritagelser for grundskyld efter ejendomsbeskatningslovens 7 og 8 2.Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent. (grundskatteloftværdien) Kommunalbestyrelsen fastsætter grundskylden, der udgør mellem 16 og Skatter afledt af ejendomsvurderingen Grundskyld - fortsat 1. Ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven Beregnes af boligværdien af ejendom For ejendomme der udlejes erhvervsmæssigt betales der ikke ejendomsværdiskat Beregningsgrundlaget for grundskyld er det laveste af de fremhævede værdier fra ejendomsskatteopkrævningen 2. Grundskyld efter ejendomsbeskatningsloven (kapitel I) 3. Dækningsafgift efter ejendomsbeskatningsloven (kapitel IV) 4. Stempelafgift efter tinglysningsloven 5. Grundlag for værdiansættelse ved beregning af gave- og boafgift ved generationsskifte i levende live og ved død 6. Herudover regler i ejendomsavancebeskatningsloven (særlige indgangsværdier), fondsbeskatningsloven (overgangsregler til fondsbeskatning), virksomhedsskatteloven (indskudskonto, kapitalafkast), selskabsskatteloven (formuebeskatning) m.m. Ejendommens grundværdi, jf. den offentlige ejendomsvurdering, efter fradrag for grundforbedringer efter vurderingslovens principper og nedslag for reduktion eller fritagelser for grundskyld efter ejendomsbeskatningslovens 7 og 8 Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent. (grundskatteloftværdien) 17 19

6 Grundskyld - fortsat Dækningsafgift - Danmarks kort Hvor betales højst grundskyld? Satserne findes på skm.dk Kilde: Dansk byggeri Dækningsafgift Eksempel på beregning Beskatningsgrundlag Ejendom beliggende i Københavns Kommune Lager ejendom Offentlig vurdering Dækningsafgift (1%) Ejendomsværdi kr. Ejendomsbeskatning i Københavns Kommune: - Grundskyld 34 promille - Dækningsafgift 10 promille Grundværdi kr. Dækningsafgiftpligtig forskelsværdi kr kr. Statsejendom Dækningsafgift (1,5%) Dækningsafgift (0,0875%) Ejendomsværdi kr. Grundværdi kr kr. Dækningsafgiftpligtig forskelsværdi kr kr

7 Værdiansættelse ved generationsskifte i levende live eller ved død Spar gave og boafgift ved nedsat ejendomsvurdering - En investering i fremtidig besparelse Overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15% Grundlag Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, 2. afsnit Hvem kan? Mellem personer inden for gaveafgiftskredsen Boafgiftsloven 1, stk. 2 (boafgift) definerer gaveafgiftskredsen og boafgiftsloven 22, stk. 1 (gaveafgift) SKM LSR: En fader kunne overdrage en ejendom til sin datter til ejendomsvurderingen 15 %, uanset at han kort forinden havde erhvervet den til en højere pris, idet det af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 fremgik, at denne værdi kunne anvendes i gavesituationer, hvis der ikke var sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen Procesvurdering af den offentlige ejendomsvurdering - en 3-delt proces 24 Værdiansættelse ved generationsskifte i levende live eller ved død - fortsat Procesvurdering Få nedsat værdien af en unoteret aktie ved nedskrivning af regnskabsmæssig værdi til den offentlige ejendomsvurdering - billigere bo- eller gaveafgift - billigere finansiering TSS-cirkulære nr af 28. marts 2000 om værdiansættelse af aktier og anparter Finder anvendelse på overdragelser mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af CIR nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning Dvs. f.eks. mellem koncernselskaber eller mellem hovedaktionær og selskab Modsat CIR nr. 185 af 17. november 1982 er der tale om hjælperegel som man ikke kan støtte ret på I praksis accepteres værdiansættelsen ofte Fast ejendom efter TSS-cirkulære : Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi Det er ikke nok udelukkende at fokusere på ejendomsværdien. En procesvurdering af optimeringsmuligheder i forhold til ejendomsskatter m.v. er både en vurderingsopgave, men ofte også en skatteteknisk opgave A. Vurderingsniveau - herunder SKAT's metode kontra den afkastbaserede metode B. Beskatningsgrundlaget - grundskyld, dækningsafgift og mulighed for fritagelse C. Vurderingsgrundlaget - typiske fejl, benyttelseskoder, fradrag for grundforbedringer og individuelle tillæg 25 27

8 A - Ejendomsværdien A - Ejendomsværdien - fortsat (3) Hvilken værdi skal ejendommen fastsættes til? Den afkastbaserede model / normalindtjeningsmodellen: Ejendoms- og grundværdien skal fastsættes udfra, hvad der på vurderingstidspunktet vil kunne opnås ved salg til en fornuftig køber. Ved en fornuftig køber forstås i denne sammenhæng en køber, der ved købesummens fastsættelse tager ejendommens gensalgsværdi i betragtning Driftsresultat / afkastkrav +/- særlige forhold = ejendommens værdi Eksempel: Undtagelser - eks.: Sale & Lease Back-arrangement - ikke en sammenlignelig transaktion Ejendomme med urealistiske høje priser - måske ikke en sammenlignelig transaktion Eksempel: Ejendom solgt i september 2007 til 550 mio. kr. i en handel mellem to uafhængige parter Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 påklaget og nedsat til 225 mio. kr A - Ejendomsværdien - fortsat (2) A - Ejendomsværdien - fortsat (5) SKAT's metode: Anslået årsleje x faktor + evt. tillæg Lager og SKAT's metode Den afkastbaserede metode produktionsejendom Anslået årsleje: Den anslåede årlige bruttoleje - dvs. inkl. diverse driftsudgifter Faktor: Afkastkrav, driftsudgifter, beliggenhed, risiko for tomgang osv. Tillæg: Eksempelvis tillæg for stort grundareal beliggende i Kolding Bruttoleje: kr./år Faktor: 14,8 Ejendomsværdi: kr. Grundværdi: kr. Bruttoleje: kr./år Driftsudgifter: kr./år Driftsresultat: kr./år Afkastkrav: 8,25 % Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi: kr. Ejendomsværdi kr. Eksempel: Grundværdi: Uændret Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi: kr. Forskel i ejendomsværdi kr. Sparet ejendomsskat kr./år 29 31

9 A - Ejendomsværdien - fortsat (6) B - Beskatningsgrundlaget - grundskyld Konsekvensberegning SKAT's metode efter regulering Den afkastbaserede metode efter regulering Grundskyld Bruttoleje: kr./år Bruttoleje: kr./år Grundskylden beregnes på baggrund af grundværdien, der er værdien af ejendommens grundareal i ubebygget stand Faktor: 9,5 Ejendomsværdi: kr. Grundværdi: kr. Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi: kr. Driftsudgifter: kr./år Driftsresultat: kr./år Afkastkrav: 5,25 % Ejendomsværdi kr. Grundskylden betales på baggrund af den laveste værdi af grundskatteloftsværdien og seneste offentlige grundværdi Grundskyldspromillen varierer fra kommune til kommune Grundværdi: Uændret Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi: kr B - Beskatningsgrundlaget B - Beskatningsgrundlaget - grundskyld - fortsat (2) For erhvervsejendomme kan Eksempel på sammenspillet Ejendom X: Ejendom X - grundværdien påklages og nedsættes: ejendomsskatten bestå af hhv. grundskyld (alle kommuner) og dækningsafgift (afhænger af den enkelte kommune) 1.Grundskyld, herunder grundskatteloftsværdi og samspil til skatteberegningen 2.Dækningsafgift, herunder beregning af forskelsværdi og tillæg mellem skattebetalingen og grundværdien Ejendomsværdi: kr. Grundværdi: kr. Grundskatteloftsværdi: kr. Ejendomsværdi: kr. Grundværdi: kr. Grundskatteloftsværdi: kr. 3.Mulighed for fritagelse for grundskyld og/eller dækningsafgift Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi: kr. Dækningsafgiftspromille: 10,00 Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi: kr. Dækningsafgiftspromille: 10,00 Grundskyldspromille: 25,00 Grundskyldspromille: 25,00 Dækningsafgift: kr. Dækningsafgift: kr. Grundskyld: kr. Grundskyld: kr. Ejendomsskat i alt: kr. Ejendomsskat i alt: kr

10 B - Beskatningsgrundlaget - grundskyld - fortsat (3) B - Beskatningsgrundlaget - Dækningsafgift - tillæg Eksempel på sammenspillet Ejendom X: Ejendom X - grundværdien påklages og nedsættes: Tillæg mellem skattebetalingen og grundværdien Ejendomsværdi: kr. Grundværdi: kr. Grundskatteloftsværdi: kr. Ejendomsværdi: kr. Grundværdi: kr. Grundskatteloftsværdi: kr. Udover den ejendomsværdi SKAT beregner ved at hjælp af bruttoleje x faktor kan der ligeledes tillægges forskellige tillæg eksempelvis stort grundareal og værdi af byggearbejder Stort grundareal - Tillægges ejendomsværdien, idet der er uudnyttede byggeretter på grunden - se eksempel nedenfor: Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi: kr. Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi: kr. Dækningsafgiftspromille: 10,00 Dækningsafgiftspromille: 10,00 Grundskyldspromille: 25,00 Grundskyldspromille: 25,00 Dækningsafgift: kr. Dækningsafgift: kr. Grundskyld: kr. Grundskyld: kr. Ejendomsskat i alt: kr. Ejendomsskat i alt: kr. Stigning i den samlede ejendomsskat: kr B - Beskatningsgrundlaget - Dækningsafgift B - Beskatningsgrundlaget - Mulighed for fritagelse Dækningsafgift I de kommuner, hvor der opkræves dækningsafgift beregnes den på baggrund af forskelsværdien, der beregnes som forskellen på den samlede ejendomsværdi og grundværdien Ikke dækningsafgiftspligtige formål: boligejendomme, landbrugsejendomme, kursusejendomme, undervisningsejendomme (gymnasier, handelsskoler), ejendomme der anvendes til idræt (motionscentre, stadions osv.) m.fl. Dækningsafgiftssatsen fastlægges af den enkelte kommune, men kan maksimalt udgøre 10,00 promille En ejendom er kun dækningsafgiftspligtig, når den del af ejendommen der vedrører dækningsafgiftspligtige formål udgør mere end halvdelen af forskelsværdien for ejendommen Muligheder for fritagelse for grundskyld og/eller dækningsafgift Efter anvendelse Fredning Eksempel: 37 39

11 B - Beskatningsgrundlaget - Fritagelse som følge af anvendelsen C - Vurderingsprincipperne - Benyttelseskode En række aktiviteter kan Følgende aktiviteter kan være fritaget for dækningsafgift (ikke udtømmende): Er ejendommens benyttelse være fritaget dækningsafgift Idrætsanlæg Fitnesscentre forkert angivet, kan det medføre fejl i fremskrivningerne, samt Danseskoler grundlaget for vurderingen Skoler Gymnasier Privathospitaler Bolig Osv. Ovennævnte ejendom var en produktionsejendom, som over mange år var blevet fremskrevet med en for høj reguleringsprocent. Dette medførte en nedsat vurdering på ca. 54 mio. kr. En ejendom kan således løbende skifte fra at være dækningsafgiftspligtig til ikke at være dækningsafgiftspligtig som følge af ejendommens anvendelse Eventuelle anmodninger om fritagelse skal ske til den lokale kommunale ejendomsbeskatning - ikke SKAT OBS! Husk halvdelsreglen C - Vurderingsprincipperne - Typiske fejl C - Vurderingsprincipperne - Individuelle tillæg 1. Skønnet i vurderingen er for højt pga. alder, anvendelse osv. 2. Ejendommen er vurderet ud fra forkert benyttelse 3. Forkerte arealangivelser 4. Manglende fradrag for grundforbedringer 5. Der er ikke taget højde for miljøforhold 6. Der tages ikke højde for evt. fredning - særlig bevaringsdeklaration 7. Forkerte tillæg på vurderingen 8. Ejendommen anvendes ikke til dækningsafgiftspligtige formål 9. Forkert vægtning af dækningsafgiftspligtige formål kontra ej dækningsafgiftspligtige formål Igangværende byggearbejder Er en ejendom under ombygning kan SKAT værdiansætte og beskatte værdien af byggearbejder. Det er dog vores erfaring, at SKAT ofte glemmer, at fjerne dette tillæg, når byggeriet er færdigmeldt - se nedenstående eksempel

12 C - Vurderingsprincipperne - Fradrag for grundforbedringer Manglende fradrag for forbedringer i grundværdien I den seneste tid har der været en del debat i medierne om manglende fradrag for forbedringer i grundværdien, herunder beregningen af grundskatteloftet. Kort fortalt har SKAT ikke haft hjemmel til den metode, de har anvendt. Det ændrer et lovforslag med virkning fra 1. januar 2011 dog på. Det betyder, at der før dette tidspunkt kan være mulighed for tilbagebetaling af for meget betalt grundskyld, hvis kunden kan godtgøre, at de eller tidligere ejere har afholdt omkostninger til grundforbedringer, som de enten ikke har fået fradrag for, eller som måske ikke har påvirket grundskylden korrekt. MAN KAN FORTSAT FÅ FRADRAG FOR GRUNDFORBEDRINGER! SKATTEBEREGNINGEN ER BLOT ÆNDRET Fritagelse for ejendomsskat m.m. Fradrag for grundforbedringer gives efter vurderingsloven, såfremt grundejere afholder omkostninger, der medfører en værdiforøgelse af grundens værdi. Der kan ikke gives større fradrag end de faktiske omkostninger. Fradragets størrelse afhænger af de faktiske omkostninger og den fremlagte dokumentation vejanlæg, fortove, stier m.v. Kloakering vand-, gas- og elektricitetsforsyning (tilslutningsafgifter) Omkostningerne skal som hovedregel være arbejder uden for grunden 44 Hvilke ejendomme er ikke skattepligtige efter ejendomsbeskatningsloven? PAUSE - 10 min. Ejendomme undtaget for vurdering efter vurderingslovens 7 Begrundelsen for undtagelsen er, at de undtagne ejendomme ikke er omsættelige, så længe de tjener deres bestemmelse Gælder både privat of offentligt ejede ejendomme 1) Kirker og kirkegårde, 2) De staten og kommunerne tilhørende torve, gader, veje og parkanlæg bortset fra arealer, der udnyttes erhvervsmæssigt, 3) Befæstningsanlæg bortset fra arealer og bygninger inden for befæstningsanlæggets rammer, der udnyttes erhvervsmæssigt, 4) Fyranlæg, 5) Jernbaneanlæg, havne-, kanal- og lufthavnsanlæg, der i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse af almenheden, for så vidt arealerne og bygningerne direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål. Det samme gælder under de i 1. pkt. nævnte betingelser for rutebilstationer, der betjener publikum på flere busruter, der udfører rutetrafik med tilladelse i medfør af lovgivningen om buskørsel. Stations-, administrations-, værkstedsbygninger og lignende bygninger med tilhørende grund skal ikke vurderes, selv om bygningen og grunden til dels også benyttes til andre formål, 6) De grunde, bygninger og anlæg på Københavns frihavns område, som omfattes af 7, stk. 1, i lov nr. 141 af 31. marts 1960 om Københavns Frihavn 47

13 Hvilke ejendomme er ikke skattepligtige efter ejendomsbeskatningsloven? Hvilke ejendomme er ikke skattepligtige efter ejendomsbeskatningsloven? Ejendomme undtaget for vurdering efter vurderingslovens 7, stk. 1, nr. 5 5) Jernbaneanlæg, havne-, kanal- og lufthavnsanlæg, der i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse af almenheden, for så vidt arealerne og bygningerne direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål. Stations-, administrations-, værkstedsbygninger og lignende bygninger med tilhørende grund skal ikke vurderes, selv om bygningen og grunden til dels også benyttes til andre formål, jf. VUL 7, stk. 1, nr. 5, 3. pkt. Det forudsættes herved, at de formål, der er tale om, knytter sig accessorisk til driften af anlægget. JERNBANEANLÆG Til jernbaneanlægget henregnes desuden stationerne, dvs. stationsbygninger med tilhørende perroner, læsseramper og tilkørselsanlæg i øvrigt. Administrations-, værkstedsbygninger og andre bygninger, der tjener til opretholdelse af jernbanedriften, f. eks. remiser, omfattes også af anlægget. Det anses ikke at være til hinder for anvendelse af undtagelsesbestemmelsen, at en jernbanestation indeholder restauration, rejsebureau, postekspedition og et udvalg af forretninger fortrinsvis indrettet med henblik på betjening af de rejsende. LUFTHAVNSANLÆG Til et lufthavnsanlæg henregnes hele det areal, der er inddraget til formålet, i første række start- og landingsbaner og de arealer omkring banerne, der holdes afspærret af hensyn til flytrafikken. Til lufthavnsanlægget henregnes endvidere lufthavnsterminaler, lufthavnens administrations- og værkstedsbygninger, hangarer og navigationstårne m. v. En lufthavnsterminal er omfattet af undtagelsesbestemmelsen, selv om terminalen til dels også benyttes til andre end trafikale formål, se ovenfor om jernbanestationer. Bygninger, der ikke har direkte sammenhæng med lufthavnsanlægget, skal vurderes, selv om de ligger på lufthavnsområdet. HAVNEANLÆG Til et havneanlæg henregnes de arealer inden for havneområdet, der er bestemt til benyttelse til havnetrafikale formål, f. eks. anløbspladser, færgelejer, kajgader og havnespor. Til havneanlægget henregnes endvidere havnens administrationsbygninger, eventuelle værkstedsbygninger og bygninger, der tjener til opretholdelse af trafikken, f. eks. billetsalgs- og toldkontrolbygninger. En færgeterminal er omfattet af undtagelsesbestemmelsen, selv om terminalen til dels også benyttes til andre end trafikale formål, se ovenfor om jernbanestationer. AFGØRELSER TfS 2005, fabriks- og lagerejendom tilhørende Banestyrelsen var ikke omfattet af bestemmelsen om vurderingsfritagelse for jernbaneanlæg i vurderingslovens 7, nr. 5. Ejendommen, der var beliggende 2-3 kilometer fra jernbanenettet, blev anvendt til svelleproduktion UfR 1972, 248 (SAS Catering mod Finansministeriet). Et cateringkøkken med tilhørende areal var således ikke undtaget fra vurdering, selv om det lå på Københavns Lufthavns område, idet køkkenet ikke direkte tjente eller var bestemt til at tjene luftfarten, jf. HRD af 18. januar TfS 1997, 514, LSR - En cargo terminal i en lufthavn blev undtaget fra vurdering, jf. vurderingslovens 7, nr. 5. Der blev herved lagt vægt på den aktivitet, som foregik i den omhandlede bygning, idet den bestod i nødvendige ekspeditioner i lufthavnsområdet ved godstransport. Herefter fandtes bygningen at være til benyttelse for almenheden og direkte at tjene trafikkens formål. Dækningsafgiftspligtig anvendelse efter ejendomsbeskatningslovens 23A Afgiften omfatter også ejendomme, der ikke anvendes erhvervsmæssigt, men f.eks. til foreningskontorer Ejendomme undtaget for dækningsafgift: 1.Land- og skovbrugsejendomme 2.Kursusejendomme 3.Undervisningsejendomme (gymnasier o.l.) 4.Boligejendomme 5.Ejendomme der anvendes til idræt (fitnesscentre m.m.) 6.Ejendomme der er undtaget for vurdering efter vurderingslovens 7 Hvad med selvstændige parkeringsanlæg (Københavns Lufthavne - Højesteret januar 2010) og godsterminaler (Danske Fragtmænd - Højesteret august 2011)? Højesteret frifandt Fredericia Kommune og lagde til grund, at godsterminalen anvendtes som en integreret og central del af Danske Fragtmænd A/S transportvirksomhed til omladning af gods, og at det var utvivlsomt, at denne anvendelse i væsentligt omfang påførte Fredericia Kommune udgifter af den art, som ejendomsbeskatningslovens 23 A har for øje (vedligeholdelse og anlæg af vejnet) Hvilke ejendomme er ikke skattepligtige efter ejendomsbeskatningsloven? Hvilke ejendomme er ikke skattepligtige efter ejendomsbeskatningsloven? Dækningsafgiftspligtig anvendelse efter ejendomsbeskatningslovens 23A 23A, stk. 1, 1. pkt.: Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at der som bidrag til de udgifter, ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed, medfører for kommunen, skal svares dækningsafgift af sådanne ejendommes forskelsværdi. Dækningsafgiftspligtig anvendelse efter ejendomsbeskatningslovens 23A KMADM Private sygehuse og hospitaler er ikke dækningsafgiftspligtige. Forudsætter efter praksis sengepladser. Gælder ikke lægeklinikker m.m. TfS Ø Et bowlingcenter er ikke dækningsafgiftspligtigt (idræt). Er der cafe og restaurant er denne del dækningsafgiftspligtig. UfR Ø Måler- og regulatorstationer (M/R stationer) ikke dækningsafgiftspligtige. KMADM Ubemandende TDC centraler ikke dækningsafgiftspligtige. Hvordan defineres lignende øjemed? Loven har været redigeret flere gange uden udvidelse eller præcisering. Så der bør ikke være grundlag for at anlægge en mere fri eller formålsbestemt fortolkning. Afgørelser og udtalelser fra Indenrigsministeriet INDENRIGSMINISTERIET (2. Ø. 2000/ ) INDENRIGSMINISTERIET (2. Ø. 2000/ ) INDENRIGSMINISTERIET (1. Ø. 1991/ ) En sendestation med sendemast ikke dækningsafgiftspligtig. INDENRIGSMINISTERIET (6. K. 1968/1624-7) Fortolkningsbidrag: Lovforarbejder Cirkulære nr. 80 af 31. marts 1962 om den kommunale ejendomsbeskatning og den amtskommunale beskatning Domspraksis Vurderingsvejledningen Vejledende udtalelser fra Indenrigsministeriet Lokaler anvendt til afvænning for ludomani kan ikke med tilstrækkelig sikkerhed henføres til de typer af virksomheder, hvor der efter ejendomsbeskatningslovens 23A er hjemmel til at opkræve dækningsafgift. Køreteknisk anlæg er ikke dækningsafgiftspligtig, hverken for så vidt angår undervisningslokaler eller selve køreanlægget. Begrundelsen var undervisningsvirksomhed. En godsterminal primært til læsning og losning af jernbanevogne ikke dækningsafgiftspligtig. INDENRIGSMINISTERIET ( ) En post- og pakketerminal, der benyttes til omlæsning af post og pakker som led i Post Danmarks daglige distribution er ikke dækningsafgiftspligtig. Afgrænsning overfor Danske Fragtmænd sagen! 49 51

14 Delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme Delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme Anvendes en ejendom kun delvis til dækningsafgiftspligtige formål, må der foretages en fordeling af forskelsværdien på den del, der kan henføres til de afgiftspligtige formål, og den øvrige del. Ejendomsbeskatningslovens 23, stk. 1, 2. pkt.: Af ejendomme, der delvis anvendes som anført, svares dækningsafgift dog kun, når den del af forskelsværdien, der vedrører den til de nævnte formål anvendte del af ejendommen, udgør mere end halvdelen af forskelsværdien for hele ejendommen. Kommunalbestyrelsen har kompetencen til at træffe beslutning om, hvorvidt en ejendom er dækningsafgiftspligtig eller ej. Beregning af delvis dækningsafgiftspligtig forskelsværdi Klages der således over at en ejendom efter sin anvendelse er anset for helt eller delvist dækningsafgiftspligtig træffes afgørelse af kommunalbestyrelsen, hvorimod klager over den beløbsmæssige fordeling behandles i normal instansfølge til ankenævn og Landsskatteretten Delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme Delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme Vægtningen af arealer - vurderingsvejledningen E.1.1. Fordelingen foretages efter et skøn over, hvilken værdi ejendommens enkelte arealer repræsenterer. Lejeværdien kan ikke anvendes som fordelingsnøgle. Det skyldes, at lejeværdien relaterer sig til hele ejendommens værdi, ikke til forskelsværdien (bygningsværdien) alene. Den andel af lejeværdien, som beror på ejendommens beliggenhed, beskattes i forvejen med kommunal grundskyld og skal ikke belægges med dækningsafgift. Hvis man har dækningsafgiftsfrie anvendelser på ejendommen Delvis fritagelse kan således kun nægtes, hvis: 1.ejendommen udgør en ganske underordnet del af den samlede ejendom, og 2.ejendommen indgår som et naturligt led i en i ejendommen dreven dækningsafgiftspligtig virksomhed Bolig 100 Kontor Butik Værksted Lager Garage Der skal videre foreligge en faktisk fysisk eller sæsonmæssig opdeling. En opdeling af virksomhedens regnskab på forskellige formål er et væsentligt moment. F.eks.: Vægtningen tager hensyn til de gennemsnitlige byggeomkostninger ved byggeri til de forskellige formål. Er der væsentlig forskel på kvaliteten af ejendommens boligdel og de arealer, der anvendes til dækningsafgiftspligtige formål, må der anlægges et konkret skøn over det indbyrdes forhold. Kursusvirksomhed / hotel

15 Ejendomme fritaget for grundskyld Ejendomme fritaget for grundskyld Ejendomsbeskatningslovens 7 a) De staten tilhørende kongelige slotte og palæer med tilliggende. b) Andre staten, regionerne eller kommunerne tilhørende ejendomme med undtagelse af ejendomme, der af ejeren anvendes erhvervsmæssigt til landbrug, havebrug, skovdrift eller udleje, eller som henligger ubenyttede. Fritagelsen gælder ikke for ejendomme, der tilhører DSB og Energinet.dk. Hvis kun en del af en ejendom opfylder betingelserne for fritagelse for grundskyld, omfatter fritagelsen alene den del af grundværdien, der falder på denne del. Samspil med dækningsafgift Ejendomme der fritages for grundskyld efter 7 fritages samtidig for dækningsafgift jf. 23A, stk. 3: Dækningsafgift i henhold til denne paragraf kan ikke opkræves af ejendomme, der er fritaget for grundskyld i henhold til 7. c) Fremmede staters gesandtskabs- og konsulatsejendomme på betingelse af, at den danske stats gesandtskabs- og konsulatsejendomme i vedkommende land nyder tilsvarende fritagelse. I det omfang, Danmark ved mellemfolkelige overenskomster har forpligtet sig dertil, fritages endvidere ejendomme, der ejes af fremmede stater til brug for disses diplomatiske eller konsulære repræsentationer, af internationale organisationer eller af sådanne repræsentationers og organisationers personale samt dettes familiemedlemmer. Dvs. en fredningssag kan medføre store skattebesparelser. d) Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning. Fritagelsen omfatter alene den bebyggede grund, gårdsplads og have. e) Den bebyggede grund, gårdsplads og have til forsamlingshuse, der ikke drives erhvervsmæssigt. Ved forsamlingshus skal forstås en bygning, der er bestemt til og hovedsagelig benyttes til afholdelse af møder af politisk, religiøs og oplysende karakter, og hvortil der er offentlig adgang. En sammenhængende have, der hører til et forsamlingshus, er omfattet af fritagelse, selv om en del af haven i matrikulær henseende udgør en eller flere selvstændige faste ejendomme, der er særskilt vurderet Ejendomme fritaget for grundskyld Ejendomme der kan fritages for grundskyld Ejendomsbeskatningslovens 7, stk. 1, litra d d) Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning ( 15). Fritagelsen omfatter alene den bebyggede grund, gårdsplads og have. Kulturarvsstyrelsen håndterer fredningssager. Det er som udgangspunkt svært at få en bygning fredet. Den skal være så væsentlig, at den skønnes at have national betydning. Både gamle og nyere bygninger kan fredes, og de allerede fredede bygninger spænder i størrelse fra små lysthuse og skure til slotte og herregårde, og i forskellighed fra fyrtårne og industrianlæg til etagebyggeri og rådhuse. Ved at underskive og tinglyse deklarationen fraskriver den til enhver tid værende ejer af den fredede ejendom sig retten til at kræve offentlig overtagelse af ejendommen i medfør af lovens 12, stk. 1. Uden den pågældende deklaration kan ejeren kræve offentlig overtagelse såfremt bygningsfredningsmyndigheden meddeler afslag på en ansøgning om nedrivning af samtlige fredede bygninger på en ejendom. Støttemuligheder, men ikke til løbende vedligeholdelse. Kommunalbestyrelsen kan fritage disse efter ejendomsbeskatningslovens 8 Skoler, hospitaler, sygehuse, institutioner godkendt i henhold til den sociale lovgivning, biblioteker under offentligt tilsyn og offentligt tilgængelige museer. Fritagelsen kan dog alene omfatte den bebyggede grund, gårdsplads og have. b) Sports- og idrætsanlæg tilhørende gymnastik-, idræts- og skytteforeninger eller andre organisationer med samme formål. Endvidere kan fritages ejendomme, der anvendes til ungdomslejre og lejrpladser eller til feriekoloni for børn, når ejeren er en organisation, hvis hovedformål er at fremme børns eller unge menneskers friluftsliv. c) Ejendomme, der ejes af almenvelgørende stiftelser eller andre institutioner med almennyttigt formål, og som anvendes til institutionens formål. d) Gas-, vand- og fjernvarmeværker, når adgang til leverance fra værket står åben for alle inden for det område, hvori værket arbejder, for så vidt værkets indtægter - bortset fra normal forrentning af en eventuel indskudskapital - ifølge vedtægtsmæssig bestemmelse udelukkende kan anvendes til værkets formål. Lighedsgrundsætningen 57 59

16 Ændret anvendelse Klageprocessen - Omvurdering - 4-vurdering Hvis en ejendom ændrer anvendelse Såfremt en ejendom som følge af ændring i anvendelsen af denne overgår til eller ophører med at skulle svare dækningsafgift efter nærværende paragraf, sker dette ved udgangen af det kvartal, hvori ændringen har fundet sted. Tomgang giver ikke fritagelse. Frister / timing Sagsbehandling / -forløb Klageberettigede Ejendommen uanvendelig til dækningsafgiftspligtige formål. Før ny vurdering Vurderingstermin Den almindelige vurdering sker hvert andet år pr. 1. oktober. Erhvervsejendomme i lige år og boliger i ulige år. Tinglysningsafgift Omvurdering ved ændrede forhold. Hvornår betales ejendomsskatten første gang på en ny ejendom? 61

17 Tinglysningsafgift Tinglysningsafgift - Overdragelse til under den offentlige vurdering 1.Beskatningsgrundlag og beregning 2.Proces ved overdragelse til under den offentlige vurdering 3.Optimeringsmuligheder - byggeprojekter I dagens marked er der en risiko for, at den reelle salgspris ligger markant under den offentlige vurdering, hvilket betyder, at der skal betales tinglysningsafgift af en værdi der ikke repræsenterer ejendommens værdi. Eksempel - lager og produktionsejendom Hvidovre: Før ny vurdering Oprindelig offentlig ejendomsvurdering kr. Faktisk salgspris kr. Tinglysningsafgift kr Tinglysningsafgift - Beskatningsgrundlag og beregning Tinglysningsafgift - Overdragelse til under den offentlige vurdering - fortsat (2) Ved overdragelse af fast ejendom betales en afgift for tinglysning af ejerskiftet Tinglysningsafgiften udgør kr. plus 0,6 % af ejerskiftesummen - dog min. 0,6 % af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering OBS! overdragelse af ejendomme i selskabsform er ikke omfattet af ovenstående To muligheder for at reducere tinglysningsafgiften 1.Klage over den offentlige ejendomsvurdering (indført fra 1. maj 2011) 2. 4-vurdering OBS! Ovenstående skal være igangsat inden tinglysning Eksempel: Ejerskiftesum Off. ejendomsvurdering Tinglysningsafgift kr kr kr. 1.For klage over den offentlige ejendomsvurdering gælder de almindelige frister og kriterier 2.Ifølge Vurderingsloven er der mulighed for at få omvurderet ejendommen, f.eks. i forbindelse med et salg - en såkaldt 4-vurdering OBS! En 4-vurdering har ikke indflydelse på de løbende ejendomsskatter - grundskyld og dækningsafgift. Derudover er der ikke altid overensstemmelse mellem 4-vurderingen og den faktiske salgspris 65 67

18 Tinglysningsafgift - Overdragelse til under den offentlige vurdering - fortsat (3) Tinglysningsafgift - Optimeringsmuligheder - byggeprojekter Eksempel - lager og produktionsejendom Hvidovre fortsat: Styresignal - SKM SKAT Før ny vurdering Før ny vurdering. Oprindelig offentlig ejendomsvurdering Faktisk salgspris Tinglysningsafgift Efter 4-vurdering Ny offentlig ejendomsvurdering Faktisk salgspris Ny tinglysningsafgift kr kr kr kr kr kr. SKATs tidligere praksis - ingen forskel på om nybygningen skete for køber eller sælgers regning - tinglysningsafgift beregnes af hele værdien Fra 23. august 2010 er praksis ændret således, at ved tinglysning af skøde, hvoraf det fremgår direkte af skødet eller tillæg til skødet at nybygningen sker for købers regning, skal ingen del af vederlaget eller værdien for entreprise medtages ved opgørelse af afgiftsgrundlaget Byggeriet anses for påbegyndt på det tidspunkt støbningen af fundament påbegyndes Styresignalet giver mulighed for at planlægge sig til en lavere tinglysningsafgift Sparet tinglysningsafgift kr kr kr. OBS! Husk de momsmæssige konsekvenser Før ny vurdering Tinglysningsafgift - Overdragelse til under den offentlige vurdering - fortsat (4) Afviger den nye 4-vurdering væsentlig fra den offentlige ejendomsvurdering, bør det overvejes at anmode om genoptagelse af tidligere år Konkret eksempel - Lager og produktionsejendom beliggende i Ballerup Dækningsafgiftssats i Ballerup 1,0 % Seneste off. ejendomsvurdering ( ) kr. Salgspris efterår kr. 4 vurdering * kr. Sparet tinglysningsafgift kr. Genoptagelse af 2008-, og 2006-vurderingen kr. Samlet besparelse samt tilbagebetaling kr. Ca. rentegodtgørelse kr. Samlet besparelse / tilbagebetaling kr. + fremadrettet besparelse Klageprocessen Før ny vurdering. 69

19 Klageprocessen Klageprocessen - Ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 1.Den "almindelige" klage over ejendomsvurderingen 2.Ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 3.Ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 4.Omvurdering - 4-vurdering Frister / timing Sagsbehandling / -forløb Klageberettigede Tilbagebetaling efter ejerskifte Før ny vurdering Klageprocessen - Den "almindelige" klage over ejendomsvurderingen Klageprocessen - Ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen - fortsat Frister / timing Frister / timing Sagsbehandling / -forløb Sagsbehandling / -forløb Klageberettigede Klageberettigede Før ny vurdering Tilbagebetaling efter ejerskifte. De nye forældelsesregler Før ny vurdering

20 Tak for i dag! Partner Kenneth Hofman, kennethhofman@kpmg.dk / Director Claus Pedersen, clauspedersen@kpmg.dk / Tax Manager Holger Haugstrup, hhaugstrup@kpmg.dk / Denne præsentation indeholder alene en generel gennemgang af et emne, som KPMG efter aftale kan yde nærmere rådgivning om. Selvom fejl og mangler i præsentationen er forsøgt undgået, kan KPMG ikke påtage sig noget ansvar for dispositioner, som foretages uden vores forudgående rådgivning KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks or trademarks of KPMG International Cooperative (KPMG International).Cooperative (KPMG International).