REFERAT AF DEN 31. ORDINÆRE GENERALFORSAMLING I

Transkript

1 ANDELSBOLIGFORENINGEN AARHUSGAARDEN Aarhus maj 2014 REFERAT AF DEN 31. ORDINÆRE GENERALFORSAMLING I ANDELSBOLIGFORENINGEN AARHUSGAARDEN Onsdag d. 10. april 2014, kl.18:30 i Café Hacks lokaler. 34 tilmeldte deltagere, herunder Andelsboligforeningens bestyrelse, administrator Erik Aagaard Poulsen og revisor Jens Pedersen, deltog i arrangementet. 1. Valg af dirigent. På bestyrelsens forslag valgtes Erik Aagaard Poulsen til dirigent. Erik Aagaard Poulsen takkede for valget og konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og derfor beslutningsdygtig. 2. Bestyrelsens beretning. Frank Kortsen forelagde bestyrelsens beretning: Så er der gået endnu et år og selvom det var et jubilæums a r i foreningen, var det også et år, som endnu engang har budt på diverse udfordringer. Med en del benarbejde, et fint samarbejde i bestyrelsen, samt med administrator og vicevært, er vi dog kommet gennem 2013, nogenlunde helskindet. Da ejendommen jo samtidig er en gammel dame fra 1935, vil der selvfølgelig også komme udfordringer fremadrettet, hun vil selvfølgelig kræve noget vedligeholdelse alderen taget i betragtning, hvilket forhåbentlig ikke kommer bag på nogen. En af de helt store udfordringer i 2013 har været projektet med butiksfacaderne. Udfordringerne er desværre fortsat ind i 2014, og beklageligvis mangler de sidste detaljer stadig. Bestyrelsen er i tæt dialog med Solbjerg Tømrer- og Murerforretning, som har hovedentreprisen de er også meget interesse- rede i, at få afsluttet projektet snarest. Vi synes dog allerede nu, at man kan fornemme det endelige resultat, og det bliver rigtig pænt. Bestyrelsen er naturligvis klar på at modtage saglig kritik, og vi tager gerne ansvaret for selve projektet. Bare ikke når det gælder længden på selve udførelsen af facadeprojektet. Her må vi kaste bolden videre til ingeniør Ole Sand Petersen, som vi nok ikke havde valgt, hvis vi skulle vælge om. Vi ved at facadeudvalget vil støtte os i dette og nikke genkendende til de udfordringer, vi har haft med Ole Sand Petersen. Så bestyrelsen er nok ikke de eneste der har fået grå stænk i håret. Sket er sket, og det kan vi ikke lave om på, men set i bagklogskabens klare lys, skulle vi måske have valgt at bruge nogle hundred tusinde kroner, på at hyre eksempelvis Arkitema. Bestyrelsen og facadeudvalget vurderede dog ved projektets opstart, at da ejendommen er klassificeret som bevarings- værdig, og at det var umuligt, at få godkendt bare små ændringer ved Stadsarkitek- 1

2 ten, var en rådgivende ingeniør det rigtige valg, for netop at spare de mange penge, som en arkitektløsning koster. Efter møder med, samt efter præsentation af projektet, var alle enige om, at Ole Sand Petersen var det rette valg som rådgivende ingeniør samt byggesagkyndig på projektet. Alt i alt er vi dog glade for resultatet, men utrolig skuffede over, at et projekt i denne beskedne størrelse, skal tage så lang tid, og at der har skullet bruges så meget unødig energi på projektet, fra bestyrelsens og facadeudvalgets side. I sommeren 2013 skete der også pludselig noget, hvor der måtte tages en hurtig beslutning. I forbindelse med vores rutinemæssige gennemgang af elevatorerne kom det frem, at wirerne i to af foreningens elevatorer, var i temmelig ringe stand og måtte udskiftes med forholdsvis kort varsel. En anden udfordring dukkede op i sensommeren 2013, nemlig den vi i bestyrelsen har døbt "operation værtshusvogn". Kort inden festugens start, blev foreningens formand kontaktet af Sherlock Holmes Pub, der af kommunen havde fået tilladelse til at opstille en bar i området ud for Lindberg Optik. De spurgte meget pænt og ordentligt, om de måtte have lov til at købe noget strøm af foreningen. Dette sås ikke som noget problem til en start. Vi havde dog ikke forventet en bar i skurvognsstørrelsen!! Med al den postyr, det skabte, vælger bestyrelsen fremadrettet ikke at sælge strøm til nogen eller noget, selv- om vi har den store knap. Så EM i håndbold fik nej, da de spurgte, om de kunne købe strøm til et lysskilt, de havde fået tilladelse til at stille op. Efter festugen bad vi kommunen om en forklaring, på opsætning af en bar i denne størrelse, på dette sted. Meldingen fra kommunen var klar. Vejmyndigheden har givet tilladelse til at festugen råder over midtbyen og dens vej arealer i Festuge perioden. Så summa summarum kan det ikke udelukkes, at der kommer en skurvogn i baghaven til næste år, så hvis man ikke er til støj og larm fra festugen, så skal man måske overveje at rejse på ferie uden for byen i denne periode. Sidste år blev der i årets beretning nævnt, at Kunst og Køkkentøj klagede over manglende varme i Deres butik, og vi havde som nævnt hyret Ingeniørfirmaet MOE, som var kommet med tre forslag. Her valgte bestyrelsen den mest simple af forslagene, nemlig at hæve trykket ved montering af en ny og kraftigere pumpe. Det ser ud til, at have haft den ønskede effekt, og der er kommet varme i radiatorerne. På sidste års generalforsamling blev det ligeledes nævnt, at vi havde mistet to af foreningens lejere, og vi derfor havde to tomme lejligheder til at stå. Det lykkes os at sælge den ene. Den anden er blevet lejet ud for en tidsbegrænset periode, da der ikke for foreningen kunne laves en tilfredsstillende aftale, med en potentiel køber, som vi var i dialog med. Andelen der blev solgt er beliggende Åboulevarden 45, 3.TV og her blev aftalen, at køber betalte prisen for andelen, mod at foreningen betalte forbedringer for op til ,00 kr. Nu er der måske nogen, som sidder og tænker, at køber har scoret kassen. Det mener vi i bestyrelsen, at vi har sikret os imod, da det nævnte beløb ikke tilskrives andelen som godkendte forbedringer. Det eneste køber kan få tilskrevet som forbedringer, er de forbedringer, som han selv har betalt og fået godkendt af Ingeniør Sten Ejsing og foreningen. Vi fik i 2013 færdiggjort udskiftningen af tag udhænget oppe ved de to tag terrasser. Vi kunne dog ikke holde os helt inde for det budgetterede, og der løb i runde tal ,00 kr. ekstra på, grundet råd i nogle bærende bjælker, som faktisk var tæt på at medføre en nedstyrtning fra ejendommen. Heldigvis holdt den udsatte tømrer sig ved faldet, inden for kanten på tag terrassen og tog kun et fald på en tre meter. Bl.a. dette gav en del ekstra arbejde og derfor også ekstra omkostninger sluttede også voldsomt af for en del af ejendommen, idet en del at taget på Frederiksgade 2 røg af under stormen Bodil. Dette har givet en del gener specielt i Frederiksgade 2 og i dør partiet ud mod gården, grundet det opstillede stillads. Stormen ramte dog lige som formanden var sygemeldt. Heldig- vis har vi i Frederiksgade 2 en andelshaver nemlig Michael, som straks tog handskerne på og fik taget kontakt til de forskellige instanser, som vi skulle have taget kontakt til og fik sat tingene i værk. Endvidere var Michael også til stor hjælp med 2

3 alt det efterfølgende arbejde en sådan stormskade giver. Så en stor tak sendes til dig Michael fra bestyrelsen. En sådan stormskade giver dog også nogle muligheder. Bl.a. har vi udnyttet det af forsikringsselskabet opstillede stillads, og vi valgte derfor at lægge nyt mansard tag på, samt at få lavet isolering af taget øverst oppe, og få udskiftet diverse rådne bjælker. Noget for egenbetaling og andet for forsikringsbetaling. Grundet dette har vi valgt at hensætte kr ,00 i 2013 regnskabet til udbedringer efter stormskade. Bestyrelsen må dog endnu engang sande, at det er en næsten umulig opgave at få folk til at læse husordenen samt A-Z. Vi må som en fast årlig tilbagevendende begivenhed endnu engang gøre opmærksom på, at man selv står for bortskaffelse af storskrald og andet materiale til genbrugspladserne, samt ikke mindst glas, flasker og batterier, som kan afleveres i de dertil opstillede containere i Christiansgade. Vi må endnu engang gøre opmærksom på, at dette ikke er viceværtens opgave, da han ikke har tiden til dette iht. hans ansættelsesvilkår. Så medmindre I ikke vil betale mere i boligafgift til udligning af ekstra vicevært betaling, må vi henstille til at både Husorden og A-Z læses og respekteres. Vi løb også ind i en andelshaver, som ikke havde studeret, hverken vedtægter, husorden eller A-Z, hvilket betød at vi måtte bruge omkostninger til advokat på at få fortalt andelshaveren om, at man ikke bare kan gøre som det passer en her i foreningen. Fremadrettet må man forvente at modtage en regning på foreningens omkostninger i sådanne tilfælde. Bestyrelsen er bemyndiget til og kan beslutte, at det medlem, der er skyldig i misligholdelse efter skal erstatte foreningen dennes eventuelle udgifter til sagkyndig bistand i forbindelse med misligholdelsen, som foreningen har afholdt, hvad enten misligholdelsen fører til eksklusion eller ej. I 2013 løb vi ligeledes ind i et par forespørgsler vedr. fremleje af andele og vi må hertil endnu engang henvise til foreningens regler herom. Man kan selvfølgelig få accept til fremleje ved f.eks. midlertidig udstationering, uddannelsesophold og lignende. At man skifter adresse permanent eller flytter sammen med sin kæreste anden steds, giver ikke ret til at fremleje sin andel ud, Iht. foreningens vedtægter. Der køres denne skrappe linje ifølge nogle, med den begrundelse, at vi ikke vil risikere at ejendommen overtages af lejere, da dette næppe vil være til gavn for ejendommen. Endvidere kan det oplyses, at der er kommet nye regler i forbindelse med salg af andelslejligheder. Foreningen afventer dog at boligministeriet får færdigbehandlet de ting, formularer mv. der er nødvendige, for at vi som andelsboligforening kan træffe de rette forholdsregler. Det er et punkt som vil skulle prioriteres højt, hos den nye bestyrelse. Administrator er ligeledes allerede på sagen. I krystalkuglen for det kommende år, ser vi at der forsat skal ydes en aktiv indsats, for til stadighed at holde ejendommen kørende og i god stand. En del VVS arbejde må stadig beregnes, samt generelt almindelig vedligehold. Det kan ikke udelukkes, at der skal tages hånd om facaden ud mod gaden, som desværre viser kraftige svaghedstegn. Vi ser ikke nogen grund til at hæve boligafgiften i år, da vi stadig har lidt penge i kassen. Men da ejendommen som før nævnt jo er en gammel dame, kan det absolut ikke udelukkes at ske fremadrettet. Der vil fra bestyrelsens side, helt sikkert blive holdt et vågent øje med pengekassens beholdning og deraf nødvendige stigninger i boligafgiften. Bestyrelsen bliver dog også nødt til at gøre opmærksom på, at det er en frivillig indsats der ligger bag en hel del timers bestyrelsesarbejde i foreningen. Derfor er det på ingen måder acceptabelt, at man skal kaldes et ubehagelig menneske og andre ting, fordi man påpeger nogle af de i Husordenen og A-Z, beskrevne retningslinjer. Bestyrelsen er jo af de andelshavende valgt og dermed bemyndiget hertil. Bestyrelsen vil i øvrigt gerne opfordre til, at man som andelshaver er sit ansvar bevidst! Alle er vel- komne til at komme med bidrag og inputs til bestyrelsen. Vi ejer jo alle ejendommen i fællesskab og bor ikke til leje. Derfor må det naturligt forventes, at vi alle vil ejendommen det bedste og derfor gerne aktivt deltager i, at passe på den og holde den pæn og vedligeholdt. 3

4 En stor tak sendes til foreningens vicevært for hans indsats i 2013, ligeledes sendes en stor tak til revisor for godt samarbejde og ikke mindst til Administrator Erik Aagaard Poulsen for et kompetent og meget givtig samarbejde. En tak sendes så absolut også til facadeudvalget og selvfølgelig også de grønne fingre i blomsterkasseudvalget. Til sidst skal der fra formandens side til foreningen lyde et Held og Lykke for fremtiden og en person- lig og stor tak til de øvrige bestyrelsesmedlemmer for et rigtigt godt samarbejde i en turbulent tid. Tak for jeres opmærksomhed. Spørgsmål fra salen: Kaysen, 43,4th spørger til regler for salg, hvortil Frank svarer, at det er nye regler fra boligministeriet. Kaysen, 43,4th spørger til hvad der lægges i misligholdelse, hvortil Frank svarer at alle andelshavere skal gøre en indsats for, at holde stedet pænt og rent, og man ikke skal forvente, at andre rydder op efter sig. Niels C. Nielsen spørger til facadeproblem og hvad der ligger i det. Her læser Frank op fra det svar vi har modtaget fra MT-Højgaard efter deres gennemgang af facaden. Hanne Ballisager nævner, at vi fik lavet undersøgelsen pga. et konkret problem med en terrasse ud om Frederiksgade. Der var fra bestyrelsen side ligeså stor forundring over tilstanden af facaden. 3. Forelæggelse af årsregnskab og forslag til værdiansættelse samt godkendelse heraf. Andelsboligforeningens revisor Jens Pedersen forelagde årsregnskabet og forslaget til værdiansættelse. Spørgsmål fra salen: Claus Madsen spørger til fordelingsnøgle for andele og udlejningsandele, hertil svarer revisor, at lejelejligheder ikke indgår i fordelingsnøglen. Kaysen undre sig over pris for rengøring af fortov, hvortil administrator fortæller, at det er en afgift der betales til kommunen for, at de kan gøre rent. Desuden spørger Kaysen til, hvorfor beløbet til administrator er så højt. Hvortil andre andelshavere svarer, at det ikke lyder specielt højt i forhold til andre steder. Niels C. Nielsen nævner, at foreningen ikke har en kasserer, dette styres af administrator. Niels C. Nielsen spørger til, hvorfor ejerandelene ikke regnes med i egenkapitalen. Revisor svarer, at det er et normalt regnskabsprincip, der desuden anbefales af Erhverv og Selskabsstyrelsen. Niels C. Nielsen synes ikke regnskabet er udspecificeret nok, og at det er svært at få overblik over hvad pengene er brugt til under de enkelte punkter. Revisor svarer, at det er lavet på den måde for at kunne lave regnskabet lettere og hurtigere. Frank spørger revisor, om han kan komme med en pris på, hvad det vil koste, hvis vi skal have regnskab sat op på den af Niels C. Nielsen forslået metode. Per Christensen spørger til hvorfor man ikke kan se udspecificeret, hvad facadeprojekt har kostet eller vil komme til at koste. Frank nævner, at budget for facadeprojekt har holdt, men det er tidsplanen der er skredet ud over alle grænser. Niels C. Nielsen spørger til lån (pkt. 17), hvilke type lån er det. Revisor fortæller, at det ene er et F3 lån (ændret fra et F1 lån, da tidspunktet var gunstigt) samt et 3,5% afdragsfrit lån. Generalforsamlingen godkendte årsregnskabet og værdiansættelsen. 4

5 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse, herunder fastsættelse af boligafgift. Frank fremlægger drift og likviditetsbudget. Spørgsmål fra salen: Niels C. Nielsen spørger til snerydning og Frank svarer, at det ikke har været et dyrt år. Niels C. Nielsen nævner, at han savner 2013 resultatet ved siden af 2014 budgettet. Kaysen, 43, 4th studser over den billige husleje for vores udlejningslejligheder. Administrator fortæller at lejen på visse punkter er låst, så der er et loft for hvor meget vi kan tage i leje. Desuden bliver det fra flere andelshavere nævnt, at viceværtens bolig er en del af hans aflønning. Det er en af grundene til, at vi har lige netop den lejlighed fri. Der bliver spurgt til vores forsikring, og Frank fortæller, at vi kører med en 5 årig aftale med Codan, som udløber i år. Hertil nævner Frank, at man set i lyset af Codans behandling af vores stormskade, nok skal overveje at finde et andet selskab. Merete Overgaard spørger til forhold/fordelingsnøgle mellem erhverv- og privat andele, set i lyset af at nogle tidligere erhvervsandele, som nu bliver brugt til beboelse, har en højere boligafgift. Per Christensen pointerer, at det ikke er foreningen, der har valgt de ændrede boligforhold. Administrator nævner, at skal fordelingstal ændres, så skal det op på en generalforsamling, og der skal være 100% enighed. Boligafgift bliver den samme som sidste år. Generalforsamlingen godkendte drifts- og likviditetsbudgettet. 5. Spørgsmål til Ole Sand Petersen, hvis tilstrækkelig antal andelshavere ønsker hans deltagelse. Da der var for få, der ønskede at stille spørgsmål til Ole Sand Petersen, så har vi modtaget et skriftligt svar fra ham på følgende spørgsmål: Ditte, 43, 3tv: Begrundelse for skred i tidsplan samt manglende færdigt arbejde. Svar fra OSP (oplæst af Frank): I forbindelse med et projekt af denne slags, hvor sagsbehandlingen tog sin start i foråret 2011 og har været underlagt myndighedernes bevågenhed lige siden, er man nødt til at sikre, at alt der skal udføres er godkendt af alle parter. Det gælder også de ændringer og tilføjelser, som er kommet til undervejs. Alle indbyggede dele er specialfremstillede, og det har været nødvendigt i forbindelse med grænseflader mellem nogle komponenter at afvente én komponents montage før opmåling og bestilling af den næste. Der til kommer at der desværre tillige er sket nogle fejl, leverandøren af det buede glas gik konkurs inden leveringen, Aarhus Kommunes Natur og Vej Service skulle omlægge dele af belægningen på Frederiksgade, Kommunen har i perioden indført nye skærpede adgangs- og parkeringsbegrænsninger for gågaden og brandmyndighederne skulle sikres adgangsvej til ejendommene i hele perioden. Alle sammen ting, som i denne sag har været mere eller mindre kendt på forhånd, men som i hvert tilfælde har kostet mere tid end sædvanligt. Vi har i hele perioden haft fokus på at entreprenørerne skulle levere den rigtige kvalitet, og jeg må blankt erkende, at vi i den forbindelse ikke har haft samme fokus på tiden; en ting, som vi også selv er kommet til at føle (en gang i 2013), idet vi har arbejdet ud fra et fast tilbud. Mit ønske er ud over at projektet snart kan afsluttes at glæden over det endelige resultat over- 5

6 skygger de trængsler, som vi alle har været igennem. 6. Forslag fra andelshaverne. (1) Niklas, 45, 4th Har generelt spørgsmål: Vi har ikke spg. ifm. facadeprojekt, men vi kunne godt tænke os at vide, om der er planer om at male gange ud mod Frederiksgade. Nu hvor vi har fået så flot en facade er det lidt ærgerligt, at gangen ikke tager sig pænt ud. Frank fortæller, at der er afsat penge til det, og det har været en del af planen, men vi vil ikke sætte det i gang før facadeprojekt er overstået. (2) Kaysen, 43, 4th Gener fra vaskemaskinerne i nr. 43. Vi foreslår derfor en professionel undersøgelse og udbedring af problemet med rystelser i de underliggende lejligheder. Begrundelse: Når vaskemaskinerne centrifugerer, både mellem- og slutcentrifugering, ryster det så voldsomt i vores lejlighed på 4,th, at vi finder det uacceptabelt. Frank svarer, at der ikke har været klager før, og om det kan være en vaskemaskine i en lejlighed, der larmer. Dog har Kaysen tjekket, og det er når vaskemaskinen i vaskerummet centrifugere. Vi må få vicevært til at kikke på, om vibrationerne kan dæmpes. (3) Kaysen 43, 4th Rensning af facade. Forslaget er tænkt som en fremtidig investering/del af vedligeholdelsesplan. Begrundelse: Vores smukke ejendom bærer præg af mange års snavs og det fine murværk af de røde sten og gule fuger forsvinder stort set og ejendommen fremstår mørk og farveløs. Frank nævner, at vi i forbindelse med en tidligere renovering, har vores rådgiver Arkitema frarådet en oprensning, da det vil gøre sten og fuger mere sårbare overfor erosion. (4) Kaysen 43, 4th Pkt. til under evt.: Hvem har ansvaret for planterne i opgang 43? Baggrund for mit spørgsmål: På repo erne er der fine grønne planter, men over og under 4 sal er der gummitræer af en imponerende størrelse. Efter min mening er de lige voldsomme nok. Hvad er proceduren i forhold til anskaffe nye planter og hvordan er økonomien i det? Frank svarer, at planterne ikke er foreningens. Kaysen nævner, at i mellemtiden er disse voldsomme planter blevet fjernet. Henrik Camuch nævner, at brandmyndighederne generelt synes det er en dårlig ide med planter i en trappeopgang. 7. Valg af formand. Lene H. Sørensen fortæller om problemerne med at finde en formandskandidat, og bestyrelsen giver nu bolden videre til andelshaverne, så de kan diskutere indbyrdes, så imens vil bestyrelsen 6

7 forlade lokalet. Efter 15 minutters diskussion kommer bestyrelse tilbage, og administrator spørger ud i lokalet, om der er fundet en formandskandidat - det er ikke tilfældet, så det er op til den nye bestyrelse, at beslutte hvordan de vil konstituerer sig. 8. Valg af medlemmer til bestyrelsen. Tina A. Dahl blev valgt til bestyrelsen som repræsentanter for beboerne. Carsten Krath blev valgt til bestyrelsen som repræsentanter for erhverv. Suppleanter. Peter Petersen og Erik Larsen blev henholdsvis valgt og genvalgt som suppleanter for henholdsvis erhverv og beboerne. 9. Valg af administrator. Advokaterne i Jyllandsgaarden A/S blev genvalgt som administrator. 10. Valg af revisor. Revisorfirmaet Dansk Revision blev genvalgt som revisor. 11. Eventuelt. Lene H. Sørensen lægger ud med at nævne, at andelshaverne selv må tage et ansvar, Frank har brugt meget tid på at ordne sager selv i sin frokostpause, og det er ikke en mulighed vi har mere. Både Kaysen, 43 4th og Niels C. Nielsen nævner, at skulle der blive brug for deres hjælp i forbindelse med sager i ejendommen, så stiller de sig til rådighed. Administrator nævner, at alternativet til hjælpende hænder internt vil være, at der skal købes hjælp udefra. Tina, 45,4tv spørger til hvem der skal rengøre vaskerum og Frank fortæller, at det ikke er en del af viceværtens arbejde, så det er et job for andelshaverne selv. Kaysen, 43, 4th spørger til en jobbeskrivelse for viceværten, og en sådan er ikke tilgængelig pt., Frank mener det må blive en opgave for den nye bestyrelse. Eva A. Nielsen, 45, 5th spørger til tilstand af tag set i lyset af smuldrende vægge ved vaskerum. Frank fortæller, at det er der kikket på, og der skal gøre noget ved sagen. Kristoffer 2, 1th spørger til varmeregnskab og den store prisstigning. Administrator fortæller at det skyldes prisstigning generelt på varme og et større forbrug, da sidste vinter var meget hård. Michael Lond, 2, 5tv fremviser det originale prospekt for ejendommen fra 1935, som han har fået mangfoldiggjort, så hver andelshaver kan få en kopi. Administrator takker for god ro og orden, og Lene H. Sørensen takker på bestyrelsen vegne vores afgående formand for hans store arbejde. Frank K. takkede dirigenten og deltagerne for god ro og orden under generalforsamlingen. 7

8 Frank W. Kortsen. Formand. Lene Sørensen. Næstformand. Claus Madsen. Hanne Ballisager. Erik Aagaard Poulsen. Dirigent. Lars Sørensen. Sekretær. 8